某公司時代廣場營銷代理招標(biāo)市場分析與定位

1、目錄前言PARTT 1市場場分析66-81宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境分析2市場場競爭環(huán)環(huán)境分析析PARTT 2項(xiàng)目目分析99-1111項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢分析析2項(xiàng)目劣劣勢分析析3項(xiàng)目機(jī)機(jī)會點(diǎn)分分析4項(xiàng)目威威脅點(diǎn)分分析PARTT 3市場場定位112-2211目標(biāo)客客戶設(shè)定定2市場定定位建議議3具體規(guī)規(guī)劃設(shè)計計建議4室內(nèi)裝裝修的幾幾點(diǎn)考慮慮 5價格定定位PARTT 4營銷銷推廣策策略建議議222-2251營銷推推廣流程程圖2營銷策策略 3銷售渠渠道及方方式PARTT 5相關(guān)關(guān)建議事事項(xiàng)2261銀行選選擇2物業(yè)管管理公司司的斟選選 3香港裝裝飾公司司的引進(jìn)進(jìn)PARTT 6參考考樓盤資資料227-330PRATT 7泰

2、閣閣簡介331-332前言首先感謝謝貴司給給予我司司參與時時代廣場場全程營營銷代理理招標(biāo)的的機(jī)會，我司深深感榮幸幸。通過過貴司所所提供的的資料和和與貴司司的溝通通、交流流，使我我們對項(xiàng)項(xiàng)目及貴貴司的基基本情況況和開發(fā)發(fā)思路有有了一定定的了解解，并經(jīng)經(jīng)我司各各類專業(yè)業(yè)人員的的反復(fù)思思索、反反復(fù)論證證，最終終形成本本建議書書。由于于時間匆匆忙，提提案中仍仍有許多多內(nèi)容需需充實(shí)和和調(diào)整，望諒解解！PARTT 11 市市場分析析宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)保保持高增增速長，拉動內(nèi)內(nèi)需政策策的實(shí)施施已使國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)走出“九五”后期通通貨緊縮縮的困境境，新世世紀(jì)第一一個五年年計劃國民民經(jīng)濟(jì)“十五”

3、計劃中中將實(shí)施施西部大大開發(fā)的的戰(zhàn)略列列為國策策以及中中國加入入WTOO均為重重慶市提提供了前前所未有有的發(fā)展展機(jī)遇。重慶市作作為最年年輕的、面積最最大的直直轄市在在“九五”期間，緊緊抓抓住設(shè)立立直轄市市、三峽峽移民遷遷建和庫庫區(qū)開發(fā)發(fā)、實(shí)施施西部大大開發(fā)等等重大機(jī)機(jī)遇，國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會會發(fā)展取取得顯著著成就。實(shí)現(xiàn)了了國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速增長長，國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值年均均增長99.4%，人均均國內(nèi)生生產(chǎn)總值值年均增增長8.8%，地方預(yù)預(yù)算內(nèi)財財政收入入年均增增長177.7%。經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整取得得一定進(jìn)進(jìn)展，三三類產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)由由19995年的的25.9:442.33:311.8調(diào)調(diào)整為220000

4、年的177.8:41.3:440.99，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平提高到到21.7%。固定資資產(chǎn)投資資五年累累計完成成24009億元元。集中中力量加加快了一一批基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，城城市形象象明顯提提升。人人民生活活水平有有所提高高，城市市居民人人均可支支配收入入年均增增長7.4%，達(dá)到662766元。重慶市“十五”計劃綱綱要表明明，“十五”期間重重慶經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會會發(fā)展的的總體目目標(biāo)是以以實(shí)施西西部大開開發(fā)戰(zhàn)略略統(tǒng)攬經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展展的全局局，加速速推進(jìn)市市場化、信息化化、工業(yè)業(yè)化、城城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)發(fā)展和社社會全面面進(jìn)步，努力把把重慶建建設(shè)成為為長江上上游的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心。更好好

5、地發(fā)揮揮中心城城市的戰(zhàn)戰(zhàn)略支撐撐、對外外窗口和和輻射帶帶動功能能。國民民經(jīng)濟(jì)增增長速度度高于全全國平均均水平，發(fā)展總總體水平平位居西西部地區(qū)區(qū)前列，人民生生活明顯顯改善，實(shí)現(xiàn)220100年前國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值比比20000年翻翻一番，國內(nèi)生生產(chǎn)總值值年均增增長9%，人均均國內(nèi)生生產(chǎn)總值值年均增增長8.6%，城鄉(xiāng)居居民收入入增加，生活質(zhì)質(zhì)量較大大改善?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入年年均增長長7%左右右，農(nóng)村村居民人人均純收收入年均均增長55%左右右。20005年年全市居居民服務(wù)務(wù)性消費(fèi)費(fèi)比重提提高到330%；城鎮(zhèn)居居民人均均住宅建建筑面積積增加到到24平方方米。市場場競爭環(huán)環(huán)境分析析

6、1-2-1周邊項(xiàng)項(xiàng)目市場場分析渝中區(qū)作作為重慶慶主城區(qū)區(qū)傳統(tǒng)的的中心城城區(qū)，在在城市更更新升級級和城市市建設(shè)方方面取得得了引人人注目的的成績。隨著黃黃花園大大橋、嘉嘉陵江復(fù)復(fù)線橋、輕軌的的相繼貫貫通，舊舊（危）房改造造基本完完成，渝渝中區(qū)正正在向國國際大都都市核心心區(qū)域邁邁進(jìn)。而而解放碑碑正是核核心區(qū)域域的黃金金寶地，逐漸形形成重慶慶中央商商務(wù)區(qū)CCBD（Cenntraal BBusiinesss DDisttricct），周邊云云集重慶慶市約660%的的甲級寫寫字樓（鄒容廣廣場、大大都會國國際商廈廈、半島島國際等等）、涉涉外酒店店（海怡怡酒店、萬豪酒酒店）、高檔公公寓（天天倫華苑苑、新華華雅

7、園、地王-名仕閣閣、恒通通-云鼎國國際公寓寓）及外外國駐華華機(jī)構(gòu)。周邊開發(fā)發(fā)住宅以以單體高高層居多多；銷售售均價為為30000-550000元/M2,其中，以地王王-名仕閣閣最高，均價達(dá)達(dá)70000元/M2；面積積跨度較較大，面面積300-2000M2不等，戶型多多為二室室二廳、三室二二廳，但但主力戶戶型多數(shù)數(shù)定位在在1200M2左右，且銷售售勢頭良良好。（注：參參考樓盤盤數(shù)據(jù)詳詳見附件件1）附圖1：參考樓樓盤銷售售均價圖圖附圖2：參考樓樓盤主力力戶型面面積圖1-2-2高檔住住宅市場場分析a建筑筑形式目前重慶慶市高檔檔住宅建建筑形式式主要由由以下幾幾種：單體-高高層電梯梯公寓別墅（獨(dú)獨(dú)立式別別

8、墅、聯(lián)聯(lián)排式別別墅）多層公寓寓b.主力力戶型、結(jié)構(gòu)及及功能面積：在在高檔住住宅中，以1550-3300MM2為主力力戶型；在戶型結(jié)結(jié)構(gòu)方面面：錯層層、躍層層、復(fù)式式、錯躍躍結(jié)合等等戶型結(jié)結(jié)構(gòu)頻繁繁采用，且新型型結(jié)構(gòu)還還不斷推推陳出新新，以適適應(yīng)市場場需求。功能：在在常規(guī)設(shè)設(shè)計的基基礎(chǔ)上增增加了衣衣帽間、洗衣間間、儲藏藏室、保保姆間（洗手間間）、生生活陽臺臺、起居居室等。c總價價分布高文件公公寓價格格區(qū)間多多數(shù)定位位在255-1550萬元元/套范圍圍內(nèi)；范圍跨度度較大，主要受受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)規(guī)劃等因因素影響響。d購買買支付條條件（按按選用付付款方式式比例排排序）按揭（660-880%）

9、一次性付付款（220-330%）分期付款款（100-200%）e主力力消費(fèi)群群特征已擁有一一處或幾幾處房屋屋，進(jìn)行行二、三三次置業(yè)業(yè)；專業(yè)不動動產(chǎn)投資資者；追求生活活品質(zhì)，望提升升自身價價值；初次置業(yè)業(yè)，經(jīng)過過自身奮奮斗，獲獲得事業(yè)業(yè)上成功功者。e主力力消費(fèi)群群需求特特點(diǎn)需求生活活的便捷捷、人性性化的服服務(wù)、完完善的運(yùn)運(yùn)動休閑閑設(shè)施、充足的的車位、可靠的的安全保保障系統(tǒng)統(tǒng)、智能能化配套套設(shè)施；對于投資資者而言言，需求求良好的的產(chǎn)品品品質(zhì)和較較大的投投資收益益，以及及未來潛潛在的升升值空間間。f市場場特點(diǎn)高檔=豪豪華，眾眾多開發(fā)發(fā)商認(rèn)為為豪華與與高檔是是同一概概念，因因此造成成價格相相對較高高，

10、與市市場無法法更好結(jié)結(jié)合；硬、軟件件配套的的不適用用性。PRATT 22項(xiàng)目目SWOOT分析析1項(xiàng)目目優(yōu)勢分分析2-1-1項(xiàng)目地地處解放放碑商圈圈中心區(qū)區(qū)域，日日均人流流量達(dá)220萬人人次，最高高可達(dá)880萬人人次。商商業(yè)環(huán)境境優(yōu)越，投資潛潛力巨大；2-1-22周邊已已形成良良好的商商務(wù)辦公公環(huán)境，甲級寫寫字樓林林立，而而且生活配配套設(shè)施施完善，較適合合商務(wù)活活動和生生活居住??；2-1-33項(xiàng)目開開發(fā)商為為香港九九龍倉，公司資資金實(shí)力力雄厚，信譽(yù)良良好，對于于目前重重慶房地地產(chǎn)市場場較不規(guī)規(guī)范的情情況下，這必將成為項(xiàng)項(xiàng)目的賣賣點(diǎn)之一一；2-1-44項(xiàng)目開開發(fā)規(guī)模模為該區(qū)區(qū)域之最最，由百百貨商場

11、場、公寓寓、酒店店、寫字樓組組成，功功能齊備備，因此此易形成成規(guī)模效效應(yīng)和市市場認(rèn)知度、影影響力；2-1-55面積定定位在880-1120MM2，與目目標(biāo)市場場需求基基本吻合合。2項(xiàng)目目劣勢分分析2-2-11地處解解放碑步步行街腹腹心地帶帶，且周周邊道路路多為單單行道，車流不便便；2-2-22商業(yè)中中心修建建居住公公寓，需需用一定定時間去去引導(dǎo)，避免造造成樓盤滯滯銷；2-2-33目前重重慶房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)正向生生態(tài)住宅宅趨勢發(fā)發(fā)展，而而項(xiàng)目在在此方面規(guī)規(guī)劃受到到嚴(yán)重制制約；2-2-44項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)為在建建期房，造成部部分租用用客戶流流失。3機(jī)會會點(diǎn)分析析2-3-11重慶直直轄、西西部大開開發(fā)速度度加

12、快、中國加加入WTTO，這這必將吸引大大量的境境外企業(yè)業(yè)搶攤重重慶市場場，從而而大批外外企員工來渝工工作、生生活，這這樣對重重慶高檔檔物業(yè)將將帶來新新一輪發(fā)展；2-3-22重慶缺缺乏真正正意義上上的高檔檔住宅，僅停留留在樓書書和想象象之中，但但對此類類樓盤的的需求又又占有一一定比例例，因此此，可利用自身身優(yōu)勢作作出高品品質(zhì)住宅宅，以滿滿足這類類消費(fèi)者者的需求；2-3-33項(xiàng)目周周邊高文文件住宅宅面積多多在1550M2以上。以地王王-名仕閣閣為例，主力戶戶型為1176MM2，銷售售總價在在1000萬以上上，有此消費(fèi)費(fèi)能力的的客戶相相對較少少，而時時代廣場場以800-1220M2為主主，必然然目標(biāo)

13、客客戶群范范圍及數(shù)數(shù)量將相相應(yīng)增加加。4威脅脅點(diǎn)分析析2-4-11周邊住住宅開發(fā)發(fā)量較大大，中、高檔定定位占據(jù)據(jù)了較大大比例，因此“同同質(zhì)化”競爭相相當(dāng)激烈烈；2-4-22從20001年房房地產(chǎn)交交易會資資料看出出，南坪坪和江北北的開發(fā)發(fā)量占據(jù)了了重慶總總開發(fā)量量的400%，市市場份額額在逐漸漸減少；2-4-33來至生生態(tài)住宅宅的威脅脅，目前前重慶人人熱中于于“住宅小小區(qū)”，而而將單體體項(xiàng)目作作為備選選方案。通過上述述分析說說明，項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位大環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢明顯，但其居居家小環(huán)環(huán)境受一一些因素素的制約約，因此此只要開開發(fā)商與與代理公公司共同同努力、優(yōu)勢互互補(bǔ)，通通過科學(xué)學(xué)的市場場定位、合理的的

14、規(guī)劃設(shè)設(shè)計揚(yáng)長長避短，并制定定有效的的營銷策策略，選選擇恰當(dāng)當(dāng)?shù)娜胧惺袝r機(jī)，采用整整合營銷銷傳播策策略，建建立差異異化的品品牌形象象，迅速速建立認(rèn)認(rèn)同感，同時運(yùn)運(yùn)用熟練練的銷售售技巧和和方式打打動目標(biāo)標(biāo)客戶，促成銷銷售，必必將確保保項(xiàng)目開開發(fā)的圓圓滿成功功。PRATT 33 市市場定位位在面對房房地產(chǎn)商商激烈競競爭的局局勢下，項(xiàng)目市市場定位位應(yīng)充分分尊重市市場、貼貼近市場場。針對對目前重重慶市場場環(huán)境、消費(fèi)者者現(xiàn)狀，應(yīng)將本本土文化化與海外外文化有有機(jī)的融融合在項(xiàng)項(xiàng)目定位位中，使使高檔住住宅具有有更多的的“時尚”和“文化”含量，同時，應(yīng)注重重人性化化、個性性化，從從而實(shí)施施產(chǎn)品差差異化策策略。1

15、目標(biāo)標(biāo)客戶設(shè)設(shè)定依據(jù)對重重慶市房房地產(chǎn)市市場環(huán)境境分析，以及項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析結(jié)論論，可初初步判斷斷出目標(biāo)標(biāo)客戶是是公司白白領(lǐng)、外外資企業(yè)業(yè)及港澳澳臺人士士、專業(yè)業(yè)投資者者以及影影響群體體（品質(zhì)質(zhì)崇尚族族）。公司白領(lǐng)領(lǐng)a靜態(tài)態(tài)描述年齡：228-335歲職業(yè)：私私營企業(yè)業(yè)高級職職員、外外資企業(yè)業(yè)中高級級管理員員工。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：2-3人。家庭收入入主源：薪金、股票、其它。家庭收入入數(shù)額：50000-1150000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬萬元左右右為主。交通工具具：以出出租車（TAXXI）為為主，私私有汽車車占少數(shù)數(shù)。戶籍：省省內(nèi)，本本市占770%。b行為為描述工作：準(zhǔn)準(zhǔn)點(diǎn)上下下班，晚晚間工

16、作作應(yīng)酬多多。起居：有有規(guī)律，居家時時間少但但重視家家庭生活活。購物：品品牌商場場和專賣賣店。喜喜愛名牌牌但不一一定全是是名牌。運(yùn)動：保保齡球、網(wǎng)球等等中檔運(yùn)運(yùn)動，運(yùn)運(yùn)動量無無保證。嗜好：旅旅游、泡泡酒吧、健身旅行：高高頻度外外地旅行行交通：長長期乘坐坐出租車車（TAAXI）。金融消費(fèi)費(fèi)：信用用卡（一一定有但但消費(fèi)規(guī)規(guī)模有限限）c心理理描述自信：充充滿自信信，敢于于提前消消費(fèi)。消費(fèi)忠誠誠：不忠忠誠解放碑附附近是重重慶的商商業(yè)、金金融中心心，云集集大量中中、高檔檔商務(wù)寫寫字樓，越來越越多的外外資企業(yè)業(yè)入駐解解放碑，（據(jù)調(diào)調(diào)查，鄒鄒容廣場場入住客客戶近550%為為境外企企業(yè)），但附近近相對配配套的

17、商商務(wù)住宅宅有限，不能滿滿足這些些公司高高級行政政管理人人員的居居住需要要。外資企業(yè)業(yè)及港澳澳臺人士士a靜態(tài)態(tài)描述年齡：228-550歲職業(yè)：外外資企業(yè)業(yè)駐渝首首席代表表、高級級職員、在渝經(jīng)經(jīng)商、長長住之港港澳臺人人士。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：1-3人。收入主源源：薪金金、公司司補(bǔ)助金金、經(jīng)營營利潤。收入數(shù)額額：1000000-5000000元/月。資產(chǎn)量：1000萬元以以上為主主。交通工具具：以出出租車（TAXXI）為為主，私私有汽車車占少數(shù)數(shù)。b行為為描述工作：準(zhǔn)準(zhǔn)點(diǎn)上下下班，晚晚間工作作應(yīng)酬少少。習(xí)慣：按按照原住住地生活活方式進(jìn)進(jìn)行。購物：大大型外來來超市（Carrreffourr）和專專賣店，以居

18、家家生活物物品為主主。運(yùn)動：網(wǎng)網(wǎng)球、高高爾夫等等中高檔檔運(yùn)動，運(yùn)動適適量，但但規(guī)律。嗜好：旅旅游、泡泡酒吧。旅行：國國內(nèi)名勝勝地點(diǎn)交通：長長期乘坐坐出租車車（TAAXI）。金融消費(fèi)費(fèi)：信用用卡、現(xiàn)現(xiàn)金c心理理描述恐懼：身身住異地地，安全全、健康康等方面面得不到到保障。自信：充充滿自信信，敢于于提前消消費(fèi)。消費(fèi)忠誠誠：忠誠誠隨著中國國入市成成功、西西部大開開發(fā)的深深入，以以及國家家對直轄轄市優(yōu)惠惠政策的的加大，重慶市市已成為為西部重重點(diǎn)發(fā)展展城市之之一，加加之重慶慶在國外外的影響響力遠(yuǎn)大大于西部部其它城城市，所所以近年年來國外外及港澳澳臺企業(yè)業(yè)大量來來渝拓展展市場，開設(shè)辦辦事處，時代廣廣場的知知

19、名度，地理位位置，以以及設(shè)施施配套都都符合外外資管理理人員要要求，將將是他們們的置業(yè)業(yè)首選。專業(yè)投資資者a靜態(tài)態(tài)描述年齡：335-445歲職業(yè)：私私營企業(yè)業(yè)主、專專業(yè)投資資者家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：3-5人。收入主源源：經(jīng)營營利潤、股票、期貨及及房地產(chǎn)產(chǎn)投資。家庭收入入數(shù)額：（不確確定）。資產(chǎn)量：1000萬元以以上。交通工具具：以私私有汽車車為主，出租車車（TAAXI）占少數(shù)數(shù)。b行為為描述工作：無無準(zhǔn)確上上下班時時間，晚晚間工作作應(yīng)酬多多，每天天無明確確工作目目的。起居：生生活規(guī)律律性不強(qiáng)強(qiáng)。購物：品品牌百貨貨公司和和專賣店店。運(yùn)動：幾幾乎無運(yùn)運(yùn)動時間間和此習(xí)習(xí)慣。嗜好：泡泡酒吧、夜總會會、桑拿拿。旅行

20、：新新加坡、香港、澳門等等東南亞亞區(qū)域，目前較較喜歡韓韓國及歐歐洲。交通：以以私有汽汽車為主主。金融消費(fèi)費(fèi)：信用用卡、現(xiàn)現(xiàn)金c心理理描述恐懼：對對人身安安全的恐恐懼；（家庭資資產(chǎn)較多多者）對對資產(chǎn)保保值恐懼懼；對投投資項(xiàng)目風(fēng)險險的恐懼懼。 自信：充充滿自信信，敢于于進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險投資資。重慶市有有相當(dāng)一一部分私私人業(yè)主主，生意意上取得得成功，手中有有一定量量游資。他們一一般已擁擁有住房房，但由由于住房房檔次相相對偏低低，區(qū)位位和環(huán)境境較差，按現(xiàn)時時的身份份和工作作需要都都不能滿滿足高品品位的需需求，因因而存在在再次購購置住房房的可能能，同時時投資也也將是其其目的之之一。按按時代廣廣場所處處地理位位

21、置投資資潛力相相對較大大，專業(yè)業(yè)投資者者可從中中獲取較較大收益益，因此此，專業(yè)業(yè)投資者者必將成成為目標(biāo)標(biāo)客戶的的一部分分。品質(zhì)崇尚尚族a靜態(tài)態(tài)描述年齡：330-445歲職業(yè)：私私營企業(yè)業(yè)主、政政府公務(wù)務(wù)員、自自由職業(yè)業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：（不不確定）收入主源源：經(jīng)營營利潤、薪金、股票投投資。收入數(shù)額額：80000-200000元元/月資產(chǎn)量：50萬元元以上。交通工具具：以中中、低檔檔私有汽汽車為主主，出租租車（TTAXII）占少少數(shù)。b行為為描述工作：無無準(zhǔn)確工工作地點(diǎn)點(diǎn)、時間間。起居：生生活規(guī)律律性不強(qiáng)強(qiáng)。購物：品品牌百貨貨公司和和專賣店店。運(yùn)動：所所有流行行的運(yùn)動動內(nèi)容嗜好：泡泡酒吧、夜總會會、

22、桑拿拿。旅行：新新加坡、香港、澳門等等東南亞亞區(qū)域。金融消費(fèi)費(fèi)：現(xiàn)金金、信用用卡（有有但較少少使用）c心理理描述愛虛榮：喜歡炫炫耀衣食食住行，常在語語言中有有所表現(xiàn)現(xiàn)。不自信：缺乏自自信。模仿：有有一定的的攀比心心理。消費(fèi)忠誠誠：不忠忠誠。他們?nèi)鄙偕僮约褐髦饕姡芎芏嗔餍行械亩际鞘撬麄冃栊枰?，只需稍稍加引?dǎo)導(dǎo)便可激激發(fā)他們們的購買買欲望。該類客客戶群的的存在對對于項(xiàng)目目推廣起起著力推推助瀾的的作用，將成為為重要的的宣傳群群體。2市場場定位建建議3-2-11形象定定位純粹品位位說明：巴巴渝文化化與海外外文化有有機(jī)結(jié)合合，“純粹、品位”的市場場定位將將區(qū)別于于其它城城市時代代廣場，將賦予予她一個

23、個全新的的概念，以吸引引更多的的消費(fèi)群群體。3-2-22主題定定位個性化、人性化化、智能能化說明：人性化、智能化化、個性性化是未未來高檔檔住宅的的發(fā)展方方向，而而個性化化是對人人最高層層次追求求的一種種滿足，人性化化是4CC原則的的充分體體現(xiàn)，智智能化是是后信息息時代生生活的必必備“武器”。在項(xiàng)目推推出中突突顯“個性、人性、智能”的概念念，把建建筑與生生命有機(jī)機(jī)的結(jié)合合在一起起，借此此提升物物業(yè)的品品質(zhì)；在定位中中引入智智能的概概念。把把人性融入入建筑，以建筑筑體現(xiàn)個個性；在在這里讓讓消費(fèi)者者體會更更多的是是產(chǎn)品本本身品質(zhì)質(zhì)的提升升。3具體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議議整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計計以智能能化為主主題，

24、突突出不同同于其它它項(xiàng)目的的品質(zhì)，讓消費(fèi)費(fèi)者切身身感受后后信息時時代所帶帶來的生生活品質(zhì)質(zhì)。附表：規(guī)規(guī)劃設(shè)計計建議表表項(xiàng)目分項(xiàng)指針針具體內(nèi)容容設(shè)備配置置電梯配備3部部/幢國際際品牌高高速電梯梯；在一一處集中中安裝強(qiáng)電、弱弱電、供供水及布布線系統(tǒng)統(tǒng)強(qiáng)電：按按每平米米配70080瓦的的電源，每套配配 45千瓦的的電源。三個個獨(dú)立回回路（照照明、空空調(diào)、插插座）；按每300 M22使用面積積配備一一個空調(diào)調(diào)插座，每155 M22使用面面積配備備一個普通通電源插插座。配配備發(fā)電電機(jī)組，保障電電梯運(yùn)行行24小時不間間斷。弱電：配配衛(wèi)星電電視、IIDD電電話、寬寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)線路。按每330M22使用面面積配

25、備備一個光光纖插座座，每115 MM2使用面面積配備備一個電電話（含含寬帶網(wǎng)網(wǎng)）插座座供水：配配備244小時供供熱水系系統(tǒng)、直直飲水系系統(tǒng)布線：綜綜合布線線系統(tǒng)智能化系系統(tǒng)消防：每每間寫字字間設(shè)煙煙感探頭頭，公共共信道設(shè)設(shè)煙感探探頭、噴噴淋系統(tǒng)和自自動消防防報警系系統(tǒng)安全：公公共信道道設(shè)自動動監(jiān)控系系統(tǒng)、可可視對講講及室內(nèi)內(nèi)安防系系統(tǒng)停車：停停車場管管理系統(tǒng)統(tǒng)信息：配配備樓宇宇管理系系統(tǒng)、VVOD視視頻點(diǎn)播播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：社社區(qū)模擬擬服務(wù)器器系統(tǒng)裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)公共信道道裝修地面：花花崗石或或大理石石（高檔檔標(biāo)準(zhǔn)）墻面：高高檔乳膠膠漆頂部：采采用弧型型透光玻玻璃作頂頂部裝飾飾裝飾：擺擺置植物物、花卉卉；

26、燈光光以較柔柔和乳色色調(diào)為主主布置：廢廢物箱電梯廳地面：花花崗石或或大理石石（高檔檔標(biāo)準(zhǔn)）墻面：花花崗石、大理石石或高檔檔面磚（高檔標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）公寓大廳廳地面：花花崗石或或大理石石（高檔檔標(biāo)準(zhǔn)）墻面：花花崗石或或大理石石（高檔檔標(biāo)準(zhǔn)），間以以名貴木木制裝飾飾材料頂部：采采用白色色高檔乳乳膠漆裝飾：擺擺置植物物、花卉卉，訪客客用沙發(fā)發(fā)燈飾：簡簡約、時時尚燈具具布置：廢廢物箱、業(yè)主信信箱4室內(nèi)內(nèi)裝修的的幾點(diǎn)考考慮以體體現(xiàn)個性性化之市市場定位位，提出出時代廣廣場“E計劃”-個性化化家居顧顧問服務(wù)務(wù)。說明：“E計劃”高尚而而完美（Eleegannce Parr Exxcelllennce）主要從以以下幾個

27、個方面考考慮：3-4-1高檔公公寓告別別清水房房隨著人人們生活活節(jié)奏的的加快，時間的的寶貴，由于購購房者對對家居裝裝修、建建筑材料料不甚了了解，購購買清水水房自行行裝修、又要花花費(fèi)大量量的時間間和精力力，費(fèi)用用又高。許多樓樓盤，交交付后一一兩年內(nèi)內(nèi)裝修不不斷，業(yè)業(yè)主不能能安靜入入住。清清水房實(shí)實(shí)際上是是一個不不完整的的半成品品。從國國外經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)看，提提倡和推推行帶精精裝修的的商品房房，使建建設(shè)同裝裝修有機(jī)機(jī)結(jié)合勢勢在必行行。 3-44-2“精裝修修”的誤區(qū)區(qū)由開發(fā)發(fā)商統(tǒng)一一精裝修修的物業(yè)業(yè)，交房房后即可可入住，為賣房房者提供供了極大大的方便便。由于于開發(fā)商商在成本本及工期期上的考考慮，千千篇一律

28、律、缺乏乏個性以以及用料料不精的的弊端在在所難免免。因此此一般由由開發(fā)商商提供的的統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的的裝修很很難滿足足客戶個個性化的的需求。33-4-3 菜菜單式精精裝修近近年來一一些開發(fā)發(fā)商為客客戶提供供二到三三種裝修修方案讓讓客戶去去選擇，這是一一種菜單單式的精精裝修服服務(wù)?？涂蛻糁荒苣茉诎l(fā)展展商提供供的幾種種即定方方案中選選擇，雖雖有一定定的改進(jìn)進(jìn)但仍不不能滿足足客戶個個性化的的需要。33-4-4 個個性化家家居顧問問服務(wù)體體系建議議開發(fā)商商與專業(yè)業(yè)設(shè)計公公司強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在專業(yè)業(yè)室內(nèi)設(shè)設(shè)計師的的指導(dǎo)下下，根據(jù)據(jù)客戶的的需求提提供的一一個完整整的個性性化居室室裝修服服務(wù)。aa.專業(yè)業(yè)設(shè)計師師咨

29、詢服服務(wù)業(yè)主主可與開開發(fā)商所所聘請的的專業(yè)室室內(nèi)（建建筑）設(shè)設(shè)計師、家居美美化專家家、藝術(shù)術(shù)家共同同探討家家居設(shè)計計方案，設(shè)計師師根據(jù)客客戶的需需求，在在裝修風(fēng)風(fēng)格、材材質(zhì)、家家居飾品品配件、家具等等各方面面提供專專業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)和咨詢詢服務(wù)。以提升升業(yè)主生生活品質(zhì)質(zhì)，從而而體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)。b.全新的的品牌組組合開發(fā)發(fā)商將組組合優(yōu)秀秀的材料料、家裝裝品牌以以及家具具、飾品品，給客客戶提供供充分的的選擇空空間，由由客戶自自行決定定家中的的品牌組組合。c.減輕輕裝修預(yù)預(yù)算負(fù)擔(dān)擔(dān)將裝修修費(fèi)用打打入房款款中，使使您能夠夠享受到到銀行按按揭服務(wù)務(wù)。將一一次性的的鉅額支支出，分分?jǐn)偟轿次磥淼亩昴曛小?

30、價格格定位結(jié)合合市場基基本情況況，并且且結(jié)合“加減法法”原則，以購買買者導(dǎo)向向作為本本項(xiàng)目定定價方法法。具體體價格定定位為：無風(fēng)險下下限：339988元/平方米米（清水水房）市場沖擊擊上限：61888元/平方米米（精裝裝修）平均價：50000元/平方米米（精裝裝修）PRATT 44 營營銷推廣廣策略建建議全面開展促銷活動找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）廣告計劃制定進(jìn)入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃1營銷銷推廣流流程圖分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整軟性硬性注釋：作整體推推廣規(guī)劃劃計劃以以便概念念傳播的的統(tǒng)一性性和完整整性；在項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行過程程中將嚴(yán)嚴(yán)格按照照上述流流程圖進(jìn)進(jìn)行，但但可

31、根據(jù)據(jù)市場變變化而調(diào)調(diào)整。2營銷銷策略以形象定定位的理理念為宗宗旨，進(jìn)進(jìn)行一系系列宣傳傳，即遵遵循AIIDASS原理：Atteentiion引起起注意Inteeresstinng產(chǎn)生興興趣Desiire引發(fā)發(fā)欲望Actiion促使使購買行行為 Satiisfaactiion達(dá)到到滿意通過宣傳傳，保持持整個促促銷活動動的戰(zhàn)略略性、連連續(xù)性、系統(tǒng)性性，逐步步把銷售售活動推推向高潮潮，并在在宣傳的的同時樹樹立起自自己的品品牌。4-2-1營銷方方式可通通過廣告告、活動動行銷、新聞報報道、發(fā)發(fā)布消息息等手段段，樹立立品牌，樹立形形象，并并通過專專業(yè)銷售售人員與與客戶進(jìn)進(jìn)行最全全面、最最深入、最密切切的溝

32、通通和良好好的服務(wù)務(wù)形象，使之達(dá)達(dá)成共識識，促成成銷售。4-2-2營銷重重點(diǎn)分析析強(qiáng)調(diào)個性性化家居居顧問服服務(wù)體系系強(qiáng)調(diào)區(qū)域域內(nèi)的相相對價格格優(yōu)勢突出智能能化的居居家環(huán)境境突出人性性化的物物業(yè)管理理4-2-3營銷執(zhí)執(zhí)行重點(diǎn)點(diǎn)a促銷銷前準(zhǔn)備備此階段既既是以后后銷售工工作的準(zhǔn)準(zhǔn)備，也也是統(tǒng)一一“時代廣廣場”整體營營銷過程程視覺識識別階段段，是建建立和形形成品牌牌的初級級階段，須完成成以下工工作：營銷隊(duì)伍伍建立形象宣傳傳b引導(dǎo)導(dǎo)期（開開盤前三三個月）形象導(dǎo)入入：通過過“白領(lǐng)沙沙龍”俱樂部部成立正正式導(dǎo)入入“時代廣廣場”核心理念念，并通通過媒體體炒作引引起社會會關(guān)注，吸引目目標(biāo)消費(fèi)群，聚集人人氣，對對

33、“時代廣廣場”的形象象定位產(chǎn)產(chǎn)生認(rèn)同，以以便順利利過度到到下階段段推廣。注釋：適合群體體：外資公公司駐渝渝OFFFIC高高級管理理人員、私人企企業(yè)主等目標(biāo)客客戶群，以及外外延群體體?；顒觾?nèi)容容：以商務(wù)務(wù)活動、服飾文文化展示示等以體體現(xiàn)文化化色彩的的主題活動動為主，從而展展現(xiàn)出項(xiàng)項(xiàng)目的品品位。首首次活動可將九九龍倉房房地產(chǎn)及及相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作形形象展示示介紹，以擴(kuò)擴(kuò)大公司司知名度度。此活動將將成為整整體營銷銷推廣中中的主線線條，將將長期保保留和延延續(xù)。c公開開期（略略）d強(qiáng)銷銷期（略略）e延緩緩期（略略）4-2-4媒體選選擇工地包裝裝和看板板報刊（本本地報刊刊、國內(nèi)內(nèi)知名商商業(yè)周刊刊、香港港知名商商

34、業(yè)周刊刊）直投和商商業(yè)信函函道路看板板電視電臺網(wǎng)絡(luò)3銷售售渠道及及方式目標(biāo)標(biāo)客戶群群的設(shè)定定決定了了應(yīng)從多多渠道銷銷售。建建議從三三方面進(jìn)進(jìn)行銷售售：4-3-1現(xiàn)場銷銷售這是主要要的銷售售方式，客戶向向來注重重眼見為為實(shí)，一一般都有有會到現(xiàn)現(xiàn)場考察察多次才才會購買買。因此此做好現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝，是爭爭取客戶戶在第一一時間成成交的重重要手段段。4-3-22定向直直銷對潛在客客戶，特特別是外外資企業(yè)業(yè)進(jìn)行針針對性銷銷售，包包括信函函銷售，以多渠渠道獲得得客戶資資源，增增加客戶戶數(shù)量積積累。4-3-33網(wǎng)絡(luò)銷銷售在目標(biāo)客客戶群訪訪問量較較大的網(wǎng)網(wǎng)站開設(shè)設(shè)網(wǎng)上展展示銷售售，以拓拓寬和擴(kuò)擴(kuò)大產(chǎn)品品知曉度度。

35、PRATT 55 相相關(guān)建議議事項(xiàng)1銀行行選擇鑒于于目標(biāo)客客戶群的的特殊性性，建議議選擇多多家商業(yè)業(yè)銀行作作為客戶戶按揭貸貸款服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，最好引引進(jìn)外資資銀行，以利于于突破國國內(nèi)銀行行對非中中國籍購購房者無無法辦理理按揭手手續(xù)的限限制。同同時應(yīng)與與銀行溝溝通，以以減少對對投資客客戶辦理理按揭申申請繁鎖鎖的手續(xù)續(xù)。2物業(yè)業(yè)管理公公司的斟斟選鑒于于重慶消消費(fèi)者對對已有港港資物業(yè)業(yè)管理公公司的認(rèn)認(rèn)同，同同時引進(jìn)進(jìn)香港物物管公司司可提升升項(xiàng)目自自身品質(zhì)質(zhì)形象，因此建建議引進(jìn)進(jìn)香港怡怡高物業(yè)業(yè)管理公公司等知知名企業(yè)業(yè)加盟時時代廣場場。3香港港裝飾公公司的引引進(jìn)為體體現(xiàn)和提提升自身身品質(zhì)，建議引引進(jìn)多家家

36、知名裝裝飾公司司供消費(fèi)費(fèi)者選擇擇。PRATT 66 參參考樓盤盤資料華庭嘉園園開發(fā)商重慶潤隆隆實(shí)業(yè)廣告商高戈廣告告地址/電電話渝中區(qū)臨臨江門115號 63381118588 66381118668房屋類型型高層房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)全框架總棟數(shù)2幢主力戶型型三室一廳廳(1115 MM2)價格均價32200元元/ MM2交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房配套設(shè)施施40000 M22會所,4400 M2藝術(shù)大大廳,周邊配套套巴蜀中學(xué)學(xué),車站,醫(yī)院,酒店,娛樂場場所,購物中中心物管香港華潤潤項(xiàng)目特色色江景房活力新都都開發(fā)商達(dá)美實(shí)業(yè)業(yè)代理商香港中原原地址/電電話渝中區(qū)民民生巷119號66376644666 6377256

37、624房屋類型型高層房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框架戶型/面面積53/665/1105/1233 M22價格25000/ MM2起價交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清水房配套設(shè)施施休閑運(yùn)動動會所,4000 M22休閑綠綠化平臺臺,寬帶網(wǎng)網(wǎng)等周邊配套套周邊配套套非常齊齊備物管達(dá)美物管管定位都市白領(lǐng)領(lǐng)項(xiàng)目特色色充分體現(xiàn)現(xiàn)生命在在于運(yùn)動動的主題題天倫華苑苑開發(fā)商重慶大信信地產(chǎn)代理商阿佩克思思地產(chǎn)公公司廣告商阿佩克思思廣告地址/電電話渝中區(qū)大大同路119號 637783118866378831998房屋類型型高層房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框架戶型/面面積232/2788/1447/1118/1622 M22,三室室二廳,四室二二廳,五室二二廳價格33800

38、元/ MM2起,均價44400元元/ MM2交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清水房交房期20022年3月配套設(shè)施施小型室內(nèi)內(nèi)景觀,三部三三菱電梯梯,紅外線線報警,煙感，溫感，噴淋，周邊配套套新華書店店,學(xué)校,醫(yī)院,商場,娛樂中中心,酒店,車站定位成功人士士的家項(xiàng)目特色色躍層客廳廳空高66米.都市庭院院開發(fā)商重慶工程程建設(shè)總總公司地址/電電話渝中區(qū)棉棉花街 63378882044 66378890227房屋類型型高層房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框架戶型/面面積38 /39/46/71 M2,一室一一廳,二室一一廳主力/滯滯銷戶型型一室一廳廳價格18000元/ MM2（起價價）交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清水房交房時間間現(xiàn)房銷售率65配套設(shè)施施40000

39、 M22中庭,550000 M22綠色走走廊,寬帶網(wǎng)網(wǎng)周邊配套套超市,銀銀行,醫(yī)院,農(nóng)貿(mào)市市場,車站物管華興物管管定位投資或過過度房御景江山山開發(fā)商重慶萬利利房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司代理商中原代理理地址/電電話棉花街旁旁66377762222 6377763333房屋類型型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框剪總棟數(shù)3總建面980000 MM2綠化54000 M22戶型/面面積一室一廳廳一衛(wèi)772.881 MM2二室二廳廳二衛(wèi)994/996/999/1111 M2三室二廳廳二衛(wèi)1127/1455/ MM2四室二廳廳二衛(wèi)1158 M2主力/滯滯銷戶型型三室二廳廳二衛(wèi)1127/1455 M22價格臨江面起起價3335

40、0元元/ MM2不臨江江面起價價28000元/ MM2交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房銷售率50配套設(shè)施施空中花園園會所所游泳泳池休閑綠綠化區(qū)車庫庫可視視對講寬帶帶網(wǎng)周邊配套套配套完備備物管深圳金地地物業(yè)(顧問)定位中高檔住住宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目特色色黃金地段段景觀觀住宅巴渝世家家開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)業(yè)代理商宏佳代理理廣告商今天廣告告地址/電電話民生路 63382999811 66382299882 6388299983房屋類型型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框剪總棟數(shù)4綠化60000 M22戶型/面面積一室二廳廳一衛(wèi)660 MM2三室二廳廳二衛(wèi)1117/1388/1447 MM2主力/滯滯銷戶型型138MM2三室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)價

41、格起價27700元元/ MM2均價價33000元/ MM2交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清水房銷售率一期余116套二期期還未開開盤配套設(shè)施施會所30000 M2閉路路監(jiān)控系系統(tǒng)背景音音樂車庫寬帶網(wǎng)網(wǎng)一卡卡通系統(tǒng)統(tǒng)周邊配套套完備物管渝海物業(yè)業(yè)定位中高檔住住宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目特色色巴渝十二二景時尚尚現(xiàn)代的的生活方方式地王廣場場名仕閣閣開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)業(yè)總公司司代理商深圳宏廈廈地產(chǎn)交交易公司司地址/電電話渝中區(qū)民民族路 638823442566382234227房屋類型型高層電梯梯房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框架總套數(shù)232套套戶型/面面積148mm2、1311m2、1766m2、1799m2、2288m2價格均價70000元元/m2（含裝裝

42、修），七成二二十年按按揭，首首付交一一緩二交房時間間現(xiàn)房銷售率60%配套設(shè)施施60000m2生態(tài)廣廣場，88個立體體重疊的的空中花花園，網(wǎng)網(wǎng)球場、高爾夫夫球練習(xí)習(xí)場、羽羽毛球場場、3部高速速電梯、寬帶網(wǎng)網(wǎng)、全天天候提供供熱水，24小時時保安、電梯內(nèi)內(nèi)設(shè)閉路路電視系系統(tǒng)，公公共區(qū)域域24小時時電視監(jiān)監(jiān)控、智智能卡感感應(yīng)門、可視對對講、自自動噴淋淋、休閑閑、娛樂樂設(shè)施，4000個車位位的停車車場，每每戶一個個信箱。備注可作為居居家、辦辦公兩用用，定位位在渝中中區(qū)的頂頂級豪宅宅。時代天驕驕開發(fā)商重慶協(xié)信信集團(tuán)地址/電電話渝中區(qū)新新華路 6377329999房屋類型型高層酒店店式公寓寓，總高高38層房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框架，七七度抗震震戶型/面面積38-772m22一室一一廳的商商務(wù)套房房，1008m22、2000m2商務(wù)公公寓租金價格格小戶型出出租按每每套20000元元、22200元元不等，平均448元/m2，裝