服裝都市工業(yè)園商業(yè)計劃書

1、 新蘆淞服裝（都市）工業(yè)園NEW LUSONG GARMENT（URBAN）INDUSTRIAL ZONE PAGE 1PAGE 37機(jī)密 新蘆淞服裝（都市）工業(yè)園NEW LUSONG GARMENT（URBAN）INDUSTRIAL ZONE機(jī)密新蘆淞服裝(都市)工業(yè)園商業(yè)計劃書NEW LUSONG GARMENT (URBAN) INDUSTRIAL ZONE BUSIINESSS PPLANN二零零七七年九月月指定聯(lián)聯(lián)系人：職務(wù)：電話號號碼：電子郵郵件：地 址： 湖湖南省株株洲市天天雅國際際大廈111樓國家、城市：中國國株洲洲郵政編編碼：保密須知知 本商商業(yè)計劃劃書屬商商業(yè)機(jī)密密，所有有

2、權(quán)屬于于株洲市市愛拼房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司。其所涉涉及的內(nèi)內(nèi)容和資資料只限限于收件件人本人人，在沒沒有取得得株洲市市愛拼公公司的書書面同意意前，收收件人不不得將本本計劃書書全部和和/或部分分地予以以復(fù)制、傳遞、影印、泄露或或散布給給他人。目錄錄項目概況況(3)項目介介紹(6)項目背景景項目規(guī)劃劃園區(qū)管理理項目建設(shè)設(shè)重要意意義市場分分析(16)市場需求求分析市場營銷銷措施經(jīng)營計計劃(21)經(jīng)營思路路組織機(jī)構(gòu)構(gòu)建設(shè)進(jìn)度度投資分分析(24)項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)項目建設(shè)設(shè)成本銷售稅金金及附加加投資收益益匯總表表項目目SOWWT分析析及結(jié)論論(228)項目優(yōu)勢勢分析項目劣勢勢分析項目機(jī)會會點分析析項目

3、威脅脅分析項目可行行性結(jié)論論附件：項項目有關(guān)關(guān)新聞報報導(dǎo)(33)項 目 概 況況一、項目目名稱:新蘆淞淞服裝 (都市市)工業(yè)園園二、項目目定位：建設(shè)服服裝設(shè)計計、辦公公、生產(chǎn)產(chǎn)、生活活一體化化的國際際通用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房、打造造株洲品品牌服飾飾示范基基地。三、項目目地點：該項目目位于株株洲市蘆蘆淞區(qū)龍龍泉村，目前土土地使用用用途是是魚塘與與菜地。北面緊緊鄰新規(guī)規(guī)劃的226米寬寬果園路路，與株株洲東西西貫通石石宋大道道相連，西面是是龍泉排排水廠，南方330米是浙贛贛鐵路，東面是是龍泉村村服裝水水洗工業(yè)業(yè)園，項項目地離離與株洲洲服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群合合泰大街街相鄰，與蘆淞淞服裝市市場群相相距約11公里。四、主

4、要要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)：項目目總用地地面積為為154畝畝，總建建筑面積積約20萬平平方米，建筑密密度為335 %；容積積率約22.1；主要要建筑為為通用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房、配套套住宅等等，估算算總投資資為2.1億。五、項目目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度安排排：項目目分兩期期開發(fā)。20007年7月之前前完成立立項、征征地、五五通一平平、規(guī)劃劃設(shè)計等等前期工工作；220077年10月開開始第一一期（標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房部分）開發(fā)與與招商工工作；220088年5月開始始第二期期（配套套商業(yè)、住宅）的開發(fā)發(fā)與招商商工作,20008年底底基本完完成整個個項目的的建設(shè)開開發(fā)工作作。六、項目目的重要要意義：株洲市市政府將將“服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”的發(fā)

5、展展列為“十一五五”規(guī)劃六六大產(chǎn)業(yè)業(yè)集群之之一來培培植,“新蘆淞淞服飾工工業(yè)園項項目”定位符符合株洲洲市服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的要求求，符合合蘆淞區(qū)區(qū)政府提提出的打打造“品牌蘆蘆淞”、“工業(yè)蘆蘆淞”戰(zhàn)略思思想，將將引導(dǎo)服服裝加工工產(chǎn)業(yè)向向一定的的空間集集中，突突出“產(chǎn)業(yè)集集群”的競爭爭優(yōu)勢；項目用用地符合合株洲市市城市總總體規(guī)劃劃和土地地利用規(guī)規(guī)劃；園園區(qū)建設(shè)設(shè)投產(chǎn)可可創(chuàng)造就就業(yè)崗位位約1000000個，每每年實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)值116億元元左右，創(chuàng)利稅稅上億元元。七、項目目發(fā)起人人：湖南南愛拼房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司是是20000年成成立的私私營企業(yè)業(yè)，曾被被評為株株洲市“五星明明星企業(yè)業(yè)”、“湖南省省消費

6、者者信得過過單位”，“AAAA級資信信企業(yè)”等，其其公司法法定代表表人趙偉偉波先生生系湖南南省第十十屆人大大代表。公司20002年年成功開開發(fā)了位位于株洲洲蘆淞服服裝市場場的天雅雅國際服服裝大廈廈，總經(jīng)經(jīng)營面積積230000平平米，是是株洲市市專業(yè)的的品牌服服裝批發(fā)發(fā)市場，在株洲洲蘆淞服服裝批發(fā)發(fā)市場中中占有重重要地位位。公司擁有有一批團(tuán)團(tuán)結(jié)、務(wù)務(wù)實、高高效、具具有很強強開拓精精神的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)集體體，在對對工業(yè)地地產(chǎn)和當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌鰣龅睦斫饨夂桶盐瘴丈?，在在市場開開發(fā)、公公司管理理上，在在產(chǎn)品研研發(fā)、經(jīng)經(jīng)營銷售售、公共共關(guān)系等等方面具具有豐富富的知識識和經(jīng)驗驗，確保保項目成成功建設(shè)設(shè)發(fā)展。八、項目目進(jìn)

7、展情情況：項項目得到到了當(dāng)?shù)氐厥?、區(qū)區(qū)兩級政政府的高高度重視視。市有有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、蘆淞淞區(qū)區(qū)委委書記、區(qū)長等等相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)親自自帶隊在在項目所所在地龍龍泉村進(jìn)進(jìn)行了多多次調(diào)研研并召開開了專題題會議，由區(qū)長長牽頭，成立的的項目專專項領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)班子。本項目目作為省省級重點點簽約項項目，在在06年年首屆中中博會上上簽約，本項目目享受“一事一一議”的優(yōu)惠惠政策及及株洲市市政府制制訂的關(guān)于扶扶持株洲洲市服飾飾產(chǎn)業(yè)若若干意見見的優(yōu)優(yōu)惠政策策等。項項目定位位符合株株洲市“十一五五計劃”產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展方向向；項目目用地符符合株洲洲市城市市總體規(guī)規(guī)劃和土土地利用用規(guī)劃，項目開開發(fā)成功功將引導(dǎo)導(dǎo)加工產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向園園區(qū)集聚聚，突出

8、出“產(chǎn)業(yè)集集群”的競爭爭優(yōu)勢，將為株株洲服裝裝產(chǎn)業(yè)的的新發(fā)展展做出積積極的貢貢獻(xiàn)。項項目系首首屆中博博會省級級重點簽簽約項目目,20007年年株洲市市重點工工程項目目、株洲洲建寧經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)重點點園區(qū)項項目。第一章項目目介紹項目背景景1、蘆淞淞服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀株洲蘆淞淞市場群群經(jīng)過220多年年的發(fā)展展，已發(fā)發(fā)展成為為中南地地區(qū)重要要的服裝裝集散地地,經(jīng)營營網(wǎng)絡(luò)輻輻射全國國，實現(xiàn)現(xiàn)了市場場的規(guī)模?；l(fā)展展階段。蘆淞市市場群已已發(fā)展成成為有各各類服飾飾市場442個，從業(yè)人人員近110萬人人，匯集集國內(nèi)外外服飾品品牌40000多多個，年年實際成成交額約約為2000億元元大型專專業(yè)市場場。蘆淞淞

9、服飾市市場相繼繼被評為為“全國十十大服裝裝批發(fā)市市場”、“中國品品牌市場場”、“中國服服飾名城城”等榮譽譽稱號。蘆淞服裝裝市場群群經(jīng)營業(yè)業(yè)主在初初步完成成資本積積累之后后，現(xiàn)在在的經(jīng)營營模式已已無法滿滿足于成成長與發(fā)發(fā)展的需需求，為為了尋找找新的更更高的利利潤增長長點，眾眾多經(jīng)營營業(yè)主一一方面開開始投資資專業(yè)的的服裝市市場,另另一方面面向服裝裝加工生生產(chǎn)延伸伸。良好好的市場場基礎(chǔ)，為株洲洲服飾加加工產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了極為有有力的條條件。株株洲市服服飾加工工企業(yè)有有50000多家家。同時時服飾加加工洗水水、電腦腦繡花、設(shè)計、物流倉倉儲、主主輔料市市場等發(fā)發(fā)展迅速速，產(chǎn)業(yè)業(yè)集群化化發(fā)展模模式逐

10、步步形成。2、蘆淞淞服裝加加工企業(yè)業(yè)發(fā)展瓶瓶頸蘆淞服裝裝市場在在取得巨巨大榮譽譽的同時時，也存存在著不不容忽視視的潛在在危機(jī)，但最重重要的是是服裝加加工產(chǎn)業(yè)業(yè)體系極極不完善善，市場場群缺乏乏持久發(fā)發(fā)展后勁勁和競爭爭力。在在株洲市市服飾加加工產(chǎn)業(yè)業(yè)較快發(fā)發(fā)展的同同時，也也存在一一些問題題嚴(yán)重制制約了整整個服飾飾加工產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健健康發(fā)展展。一是是自我發(fā)發(fā)展資金金不足與與融資渠渠道不暢暢，無法法滿足自自我發(fā)展展需求；二是為為數(shù)眾多多的服裝裝加工企企業(yè)場地地過于分分散，參參差不齊齊的現(xiàn)狀狀無法進(jìn)進(jìn)行有效效的監(jiān)管管；三是是加工場場地主要要是租賃賃普通民民房和住住宅進(jìn)行行生產(chǎn)，基本上上是生產(chǎn)產(chǎn)、生活活、儲存

11、存“三合一一”，50000多多家服裝裝廠沒有有一個規(guī)規(guī)范化服服裝工業(yè)業(yè)園； 許多有有發(fā)展?jié)摑摿Γ杏鞋F(xiàn)代企企業(yè)經(jīng)營營意識，有品牌牌基礎(chǔ)的的企業(yè)沒沒有場地地建立符符合其發(fā)發(fā)展形象象的生產(chǎn)產(chǎn)園區(qū)。3、沿海海地區(qū)服服裝加工工產(chǎn)業(yè)向向中西部部轉(zhuǎn)移是是大勢所所趨服裝加工工產(chǎn)業(yè)因沿海地區(qū)區(qū)的成本本升高以以及原料料、能源源、用工工、環(huán)保保壓力等等，向中西西部轉(zhuǎn)移移已經(jīng)成成為一種種趨勢。如深圳圳市政府府明確產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級級，重點點發(fā)展高高新技術(shù)術(shù)，不少少服裝企企業(yè)都紛紛紛遷出出了深圳圳。福建石石獅許多多知名服服裝企業(yè)業(yè)，他們們已經(jīng)在在河北保保定、安安徽等地地都設(shè)立立了服裝裝分公司司。他們們認(rèn)為內(nèi)內(nèi)陸不僅僅給服裝裝

12、企業(yè)提提供了廉廉價的土土地、和和便宜的的勞動成成本，而而且這里里是服裝裝品牌重重要的消消費地區(qū)區(qū)，有利利于打造造區(qū)域品品牌，提提高服裝裝品牌在在此地區(qū)區(qū)的銷售售量。與此此時，在在“中部部崛起，西部開開發(fā)”的的大政策策背景下下，中西西部在投投資政策策、投資資環(huán)境等等各個方方面做好好承接?xùn)|東部產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的的準(zhǔn)備。如江西西省建設(shè)設(shè)了南昌昌市青山山湖區(qū)的的針織服服裝基地地、九江江共青城城的羽絨絨服裝基基地、贛贛南南康康的西服服西褲基基地，三三大省級級紡織服服裝產(chǎn)業(yè)業(yè)基地集集群效應(yīng)應(yīng)逐漸凸凸現(xiàn)，各各自發(fā)揮揮產(chǎn)業(yè)特特色，共共同推動動了紡織織服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。湖南省委委省政府府也高度度重視服服飾產(chǎn)業(yè)業(yè)中西

13、部部轉(zhuǎn)移的的歷史機(jī)機(jī)遇，數(shù)數(shù)次到株株洲蘆淞淞考察，并就服服飾產(chǎn)業(yè)業(yè)招商引引資，承承接產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移等等做出明明確指示示。提出出了“推進(jìn)實實施新型型工業(yè)化化，突出出抓好園園區(qū)建設(shè)設(shè)、引進(jìn)進(jìn)戰(zhàn)略投投資者，引進(jìn)一一批發(fā)展展?jié)摿Υ蟠?、支撐撐作用強強、帶動動能力強強的大項項目”的發(fā)展展目標(biāo)。4、項目目的提出出4.1 政策層層面“十一五五”期間，株洲市市著力把把服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群發(fā)展作作為“十一五五”重點培培育的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一。為進(jìn)進(jìn)一步把把蘆淞市市場群做做大做強強，蘆淞淞區(qū)委區(qū)區(qū)政府提提出了“打造品牌蘆蘆淞,工業(yè)蘆蘆淞”、“努力建建設(shè)有根的市場場群和有有脈的加工工業(yè)”、“合理規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展創(chuàng)業(yè)園園

14、，支持持以合法法收入通通過合法法途徑投投入的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)設(shè)”的戰(zhàn)略略思想。為順應(yīng)應(yīng)市場發(fā)發(fā)展需求求，積極極響應(yīng)政政府號召召，株洲洲市愛拼拼公司經(jīng)經(jīng)過仔細(xì)細(xì)的研究究和論證證后，立立項投資資建設(shè)新新蘆淞服服裝（都都市）工工業(yè)園項項目。4.2 市場場層面株洲多數(shù)數(shù)分散的的中小服服裝加工工企業(yè)大大多數(shù)都都在民房房里加工工生產(chǎn)，缺少行行業(yè)整合合，服裝裝加工企企業(yè)主對對標(biāo)準(zhǔn)廠廠房需求求迫切。建設(shè)提速速服裝加加工產(chǎn)業(yè)業(yè)集群化化發(fā)展的的“工業(yè)樓樓宇”項目，承接沿沿海地區(qū)區(qū)知名品品牌企業(yè)業(yè)的梯度度轉(zhuǎn)移，改造提提升本地地傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，培培育壯大大新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)業(yè)，延伸伸產(chǎn)業(yè)鏈鏈條，提提升產(chǎn)業(yè)業(yè)檔次，擴(kuò)大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

15、規(guī)模模是市場場的必然然需求?！靶绿J淞淞服裝（都市）工業(yè)園園項目”定位符符合株洲洲市服裝裝產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的要要求，符符合蘆淞淞區(qū)政府府提出的的打造“品牌蘆蘆淞”、“工業(yè)蘆蘆淞”戰(zhàn)略思思想，引引導(dǎo)加工工產(chǎn)業(yè)向向一定的的空間集集中，突突出“產(chǎn)業(yè)集集群”的競爭爭優(yōu)勢，項目用用地符合合株洲市市城市總總體規(guī)劃劃和土地地利用規(guī)規(guī)劃。園園區(qū)建設(shè)設(shè)投產(chǎn)可可創(chuàng)造就就業(yè)崗位位約1000000個，每每年實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)值116億元元左右，創(chuàng)利稅稅上億元元。二、項目目規(guī)劃1、項目目定位項目根據(jù)據(jù)國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及株株洲市當(dāng)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)業(yè)營運需需求進(jìn)行行設(shè)計，定位為為服裝設(shè)設(shè)計、辦辦公、生生產(chǎn)一體體化的國國際通用用標(biāo)準(zhǔn)廠廠房，打打造株洲洲服飾

16、工工業(yè)的“特色工工業(yè)園區(qū)區(qū)”；通過過創(chuàng)新園園區(qū)的管管理體制制與運行行機(jī)制，建設(shè)一一個株洲洲市中小小服裝加加工企業(yè)業(yè)的創(chuàng)業(yè)業(yè)基地與與孵化器器。2、項目目規(guī)劃項目計劃劃用地1154畝畝，縱橫橫分隔，空間劃劃分靈活活，能容容納1000000個工人人；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房、生活配配套公寓寓樓、集集體員工工、已婚婚員工和和管理技技術(shù)人員員分開設(shè)設(shè)計。2.1人貨分分流高效效便利安安全的路路網(wǎng)設(shè)計計實行物流流與人流流分離，人、貨貨分道流流動，形形成高效效低成本本的現(xiàn)代代化生產(chǎn)產(chǎn)基地。18米米寬物流流通道，可同時時容納88輛貨柜柜車，解解決裝卸卸貨高峰峰期的擁擁擠。2.2庭院院組合式式廠房可可大可小小，也可可獨立廠廠區(qū)

17、完善的功功能設(shè)計計，靈活活的分隔隔。采用用國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，可可縱橫分分隔，空空間劃分分靈活，為客戶戶預(yù)留自自主選擇擇與發(fā)揮揮的空間間。以單單元式布布局，每每層設(shè)置置為兩個個單元，均配有有辦公區(qū)區(qū)域以及及附屬配配套設(shè)施施。超大大的高層層面積，平面交交通與垂垂直交通通的生產(chǎn)產(chǎn)本質(zhì)差差別，每每年節(jié)省省大量的的人力及及卸貨費費用。2.3物業(yè)外外觀建設(shè)成成區(qū)域標(biāo)標(biāo)致性建建筑本項目是是以服裝裝生產(chǎn)企企業(yè)定制制的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房。以現(xiàn)代代的建筑筑外觀，簡潔大大方，結(jié)結(jié)合廠區(qū)區(qū)周邊的的綠化，并在立立面上利利用建筑筑凹凸，營造豐豐富的立立面光影影效果，呈現(xiàn)出出現(xiàn)代企企業(yè)新形形象。2.4“以人為為本”的設(shè)計計造就理理想的廠

18、廠區(qū)建筑設(shè)計計立意突突出“通用化化、模塊塊化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、人性化化”。空間間劃分靈靈活無限限。以單單元式布布局，每每層設(shè)置置為兩個個單元，均配有有辦公區(qū)區(qū)域以及及附屬配配套設(shè)施施。3、技術(shù)術(shù)參數(shù)3.1建建筑高度度：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房總總高199.7米米，第一一層4.5米,二至五五層層高高3.88米。3.2消防防設(shè)計：東西南南各設(shè)封封閉樓梯梯間三處處，方便便人流疏疏散，并并設(shè)有防防火門。3.3車道道：廠區(qū)區(qū)設(shè)計物物流車道道與人流流車道分分開，物物流車道道20米寬，人人流車道道15米寬，人人貨分道道流動。3.4其他他系統(tǒng):園區(qū)采采用可視視智能化化管理，有線電電視線路路，多媒媒體寬帶帶等系統(tǒng)統(tǒng)配備到到位。4、

19、配套套設(shè)施4.1廠房房配套:每幢配配有停車車場、摩摩托車位位、自行行車位。4.2服務(wù)務(wù)配套：4.2.1招待所所、管委委會、保保安、智智能化、水電、通訊、物業(yè)等等；4.2.2通用辦辦公區(qū)(入園企企業(yè)行政政辦公區(qū)區(qū))；4.3生活活配套:4.3.1公寓：員工宿宿舍、中中層管理理及技術(shù)術(shù)骨干公公寓、小小戶型已已婚員工工公寓；4.3.2生活設(shè)設(shè)施：大大、中、小型食食堂,郵局、金融銀銀行、衛(wèi)衛(wèi)生所、超市、商店；4.3.3休閑閑廣場:這是針針對生活活區(qū)和商商務(wù)中心心的需要要而建立立的生活活配套設(shè)設(shè)施。入入口處的的休閑廣廣場、人人工噴泉泉與茂盛盛多姿的的熱帶植植物渾然然天成，營造出出處處溫溫馨的綠綠色商務(wù)務(wù)環(huán)

20、境，使園區(qū)區(qū)成為集集生產(chǎn)、生活、休閑為為一體的的大型綜綜合性新新城。廠房組團(tuán)團(tuán)合計綜合配套套組團(tuán)總計庭院式員工宿舍舍標(biāo)準(zhǔn)廠房住宅綜合公寓樓商鋪其它占地面積積（畝）80241043085147建筑面積積（平方米米）1060080800002304401371120305228200000100000200001996648各類型物物業(yè)比例例534126915105層數(shù)5層（局局部6層層）7層5層7層15層2層總棟數(shù)3014351整棟面積積353668000057600200000建筑類型及功功能分布布“L”型型圍合式式（單體體建筑面面積根據(jù)據(jù)設(shè)計公公司設(shè)計計調(diào)整）24*448（可可根據(jù)后后期市場

21、場反應(yīng)再再行調(diào)整整）一梯四戶戶或二戶戶多層，首層做做儲物間間和車位位裙樓4層層商鋪，4樓以以上塔樓樓沿果園路路及園區(qū)區(qū)東側(cè)臨臨街面布布置，住住宅部分分底層，其余位位獨立布布置（22層）容積率1.9991.9441.9881.5333.7552.0445物業(yè)業(yè)規(guī)劃數(shù)數(shù)據(jù)三、園區(qū)區(qū)管理園區(qū)將以以扶持服服飾產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展為為核心，聯(lián)合政政府有關(guān)關(guān)職能部部門，成成立市場場導(dǎo)向型型的新蘆蘆淞服裝裝都市工工業(yè)園管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)。1、投資資職能：聯(lián)合省省內(nèi)外創(chuàng)創(chuàng)業(yè)投資資機(jī)構(gòu)入入駐園區(qū)區(qū)，為有有發(fā)展?jié)摑摿Φ闹兄行∑髽I(yè)業(yè)提供創(chuàng)創(chuàng)業(yè)資金金，同時時園區(qū)管管理中心心按照現(xiàn)現(xiàn)代化企企業(yè)制度度的建立立法人治治理結(jié)構(gòu)構(gòu)的管理理模式

22、，規(guī)范企企業(yè)運作作、促進(jìn)進(jìn)企業(yè)發(fā)發(fā)展，保保證園區(qū)區(qū)資產(chǎn)的的保值增增值。2、孵化化職能：即積極極扶持具具有良好好市場潛潛力的優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)業(yè)，通過過爭取優(yōu)優(yōu)惠政策策，協(xié)助助引進(jìn)資資金擴(kuò)大大規(guī)模，成為園園區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)新的利利潤增長長點，使使園區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)規(guī)模得以以迅速擴(kuò)擴(kuò)大與膨膨脹。3、服務(wù)務(wù)職能：引進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)代高規(guī)規(guī)格的物物業(yè)管理理標(biāo)準(zhǔn)，健全服服裝設(shè)計計、品牌牌管理、人才培培訓(xùn)、管管理咨詢詢、行業(yè)業(yè)交流、工商行行政管理理等管理理服務(wù)職職能，引引導(dǎo)園區(qū)區(qū)內(nèi)服裝裝企業(yè)高高速、健健康發(fā)展展。四、項目目建設(shè)的的重要意意義1、提高高土地利利用率本項目是是“以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房、都市型型工業(yè)園園區(qū)和為為載體，與城市市功能和和生

23、態(tài)環(huán)環(huán)境相協(xié)協(xié)調(diào)的現(xiàn)現(xiàn)代綠色色工業(yè)，具有占占地少、產(chǎn)出高高的特點點”。隨著著國家土土地政策策的收緊緊和對工工業(yè)園區(qū)區(qū)用地的的嚴(yán)格審審批政策策，工業(yè)業(yè)用地日日益緊張張，像“繡花一一樣下珍珍惜和利利用土地地，提高高工業(yè)土土地利用用率”是各級級政府的的一個重重要課題題。本項項目按照照“產(chǎn)業(yè)集集聚、布布局集中中、用地地集約”的原則則，將為為株洲市市發(fā)展“樓宇工工業(yè)”，推行行“無地招招商、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房招商”，提高高了工業(yè)業(yè)用地集集約化程程度和單單位面積積的產(chǎn)出出價值，提高單單位土地地的投資資強度，最大程程度實現(xiàn)現(xiàn)用地集集約，成成為株洲洲工業(yè)園園區(qū)開發(fā)發(fā)亮點。2、孵化化中小企企業(yè)健康康成長現(xiàn)在株洲洲不少中

24、中小型服服裝加工工企業(yè)由由于自有有資金有有限，不不可能自自行購買買土地建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)加工廠廠房。但但以租賃賃標(biāo)準(zhǔn)廠廠房的方方式，可可減少固固定資產(chǎn)產(chǎn)的投入入、降低低投資風(fēng)風(fēng)險、縮縮短投資資周期，同時可可將更多多的流動動資金用用于加快快企業(yè)生生產(chǎn)發(fā)展展上，達(dá)達(dá)到挖潛潛增效的的目的。成片建建設(shè)國際際通用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)業(yè)廠房，出租或或出售給給符合整整體規(guī)劃劃的工業(yè)業(yè)企業(yè)用用于生產(chǎn)產(chǎn)，并集集中為企企業(yè)提供供物業(yè)管管理、物物流配送送等服務(wù)務(wù)，同時時政府提提供園區(qū)區(qū)相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠政策策，可共共同為孵孵化中小小企業(yè)健健康發(fā)展展提供了了積極的的環(huán)境。3、有效效整頓“三合一一”廠房目前株洲洲市 “三合一一”的服裝裝加工廠

25、廠非常之之多，眾眾多的小小企業(yè)和和小加工工廠租用用民房，生產(chǎn)、生活、倉庫混混在一起起，亂搭搭亂建現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重重，消防防通道不不暢，大大都無法法通過消消防檢驗驗。從株株洲服飾飾產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律律的角度度，必須須要有效效整治“三合一一”廠房，同時也也要為“三合一一”場所提提供符合合發(fā)展要要求、又又便于生生產(chǎn)管理理的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房，避免整整改后再再回潮的的現(xiàn)象。所以，開發(fā)建建設(shè)服裝裝加工企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房能能有效疏疏導(dǎo)中小小加工企企業(yè)“三合一一”經(jīng)營的的問題，規(guī)范生生產(chǎn)，消消除安全全隱患。4、提升升蘆淞服服裝市場場品牌形形象株洲眾多多分散的的中小服服裝加工工企業(yè)目目前缺少少行業(yè)整整合、缺缺乏現(xiàn)代代企業(yè)管管理機(jī)

26、制制，一直直沒有自自己全國國知名的的服飾品品牌，這這與蘆淞淞市場群群在全國國的地位位極不相相稱。株株洲蘆淞淞服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要想想進(jìn)一步步發(fā)展，必須實實施品牌牌化經(jīng)營營戰(zhàn)略，引進(jìn)規(guī)規(guī)模企業(yè)業(yè)，加快快培植本本土服裝裝企業(yè)，有效解解決增長長后勁乏乏力和競競爭力不不夠的問問題。本本項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)，對整整合蘆淞淞服裝品品牌形象象，提升升品牌價價值將發(fā)發(fā)揮巨大大作用。5、促進(jìn)進(jìn)服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群沿海城市市通過鼓鼓勵專業(yè)業(yè)園區(qū)、專業(yè)化化標(biāo)準(zhǔn)廠廠房的建建設(shè)，引引導(dǎo)分散散的產(chǎn)業(yè)業(yè)向一定定的空間間集聚，形成整整體的競競爭優(yōu)勢勢。形象象的稱為為“標(biāo)準(zhǔn)廠廠房+招招商集聚聚=產(chǎn)業(yè)業(yè)集群”的模式式。本項項目落成成將建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

27、廠廠房約220多萬萬平米，可容納納中小服服裝加工工企業(yè)近近百家，將引導(dǎo)導(dǎo)株洲市市服裝加加工產(chǎn)業(yè)業(yè)集群化化發(fā)展的的新格局局。工業(yè)業(yè)園的建建成投產(chǎn)產(chǎn)將拉動動布匹市市場、服服裝輔料料市場、服裝漂漂洗加工工、物流流等產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈迅速速集聚與與發(fā)展，將形成成新的工工業(yè)集群群，進(jìn)一一步促進(jìn)進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮榮。6、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益顯顯著通過園區(qū)區(qū)投資等等運營，扶持入入園企業(yè)業(yè)創(chuàng)新成成長，預(yù)預(yù)計工業(yè)業(yè)園區(qū)總總投產(chǎn)后后可實現(xiàn)現(xiàn)年產(chǎn)值值16億億元，每每年可實實現(xiàn)利稅稅近1億億元。工工業(yè)園區(qū)區(qū)將創(chuàng)造造就業(yè)崗崗位近1100000個，對促進(jìn)進(jìn)當(dāng)?shù)鼐途蜆I(yè)和農(nóng)農(nóng)村勞動動力向非非農(nóng)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移、為解決決就業(yè)問問題做出出積極的的貢獻(xiàn)。第二

28、章 市場場分析一、市場場需求分分析1、蘆淞淞服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)品牌牌化發(fā)展展需求株洲一直直沒有自自己知名名的服飾飾品牌，蘆淞市市場群的的30000多個個品牌幾幾乎都是是“泊來品品”，株洲本本地服裝裝加工企企業(yè)近550000家，注冊冊的商標(biāo)標(biāo)已有5500多多個，但但大多數(shù)數(shù)都將公公司注冊冊在香港港、廣東東、浙江江、福建建等地。株洲上千千家多數(shù)數(shù)分散的的中小服服裝加工工企業(yè)缺缺少行業(yè)業(yè)整合，缺乏現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)業(yè)管理機(jī)機(jī)制，這這與蘆淞淞市場群群與全國國的地位位極不相相稱，株株洲蘆淞淞服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要想想進(jìn)一步步發(fā)展，“開發(fā)建建設(shè)國際際標(biāo)準(zhǔn)的的服裝工工業(yè)園區(qū)區(qū)、引進(jìn)進(jìn)規(guī)模企企業(yè)、加加快培植植本土服服裝企業(yè)業(yè)。2、有效

29、效引導(dǎo)“三合一一”廠房向向標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)范化發(fā)發(fā)展的需需求目前株洲洲市“三合一一”的服裝裝加工廠廠現(xiàn)象普普遍，眾眾多的小小企業(yè)和和小加工工廠租用用民房，生產(chǎn)、生活、倉庫混混在一起起，火災(zāi)災(zāi)隱患多多年來一一直威脅脅著經(jīng)營營業(yè)主的的生命財財產(chǎn)安全全，已成成為困擾擾市、區(qū)區(qū)各級黨黨委、政政府的一一塊“心病”，株洲洲市消防防支隊對對蘆淞市市場群進(jìn)進(jìn)行多次次消防專專項整治治，但是是效果并并不明顯顯。從蘆淞區(qū)區(qū)服裝市市場發(fā)展展規(guī)律的的角度，必須要要有效整整治“三合一一”市場，有關(guān)部部門在一一邊整頓頓的同時時，也需需要一邊邊疏導(dǎo)，即為“三合一一”場所提提供符合合發(fā)展要要求、又又便于生生產(chǎn)管理理的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房，“疏堵

30、結(jié)結(jié)合”才能有有效的根根治“三合一一”現(xiàn)象，避免整整改后再再回潮的的現(xiàn)象。所以，開發(fā)服服裝工業(yè)業(yè)園，建建設(shè)服裝裝加工企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房能能有效疏疏導(dǎo)中小小加工企企業(yè)“三合一一”經(jīng)營的的問題，規(guī)范生生產(chǎn)，消消除安全全隱患。3、中小小服裝加加工企業(yè)業(yè)成長的的需求據(jù)調(diào)查，不少中中小型服服裝加工工廠由于于自有資資金實力力有限，不可能能自行購購買土地地建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)加工工廠房，但租賃賃或銀行行按揭購購買標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房，可減少少固定資資產(chǎn)的投投入，降降低投資資風(fēng)險，縮短投投資周期期，同時時將更多多的流動動資金用用于加快快企業(yè)生生產(chǎn)發(fā)展展上，達(dá)達(dá)到挖潛潛增效的的目的。成片建建設(shè)國際際通用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)業(yè)廠房，出租或或出售

31、給給符合整整體規(guī)劃劃的工業(yè)業(yè)企業(yè)用用于生產(chǎn)產(chǎn)，并集集中為企企業(yè)提供供物業(yè)管管理、物物流配送送等服務(wù)務(wù)，同時時政府提提供園區(qū)區(qū)相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠政策策，共同同為孵化化中小企企業(yè)健康康發(fā)展提提供了積積極的環(huán)環(huán)境。4、客戶戶群體需需求特征征分析41標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房群體第一大客客戶群體體：處于迅速速擴(kuò)展期期的中小小型本地地服飾加加工企業(yè)業(yè)，主要要特點是是：在本地有有較長發(fā)發(fā)展軌跡跡，在行行業(yè)內(nèi)有有一定的的知名度度；屬于發(fā)展展型企業(yè)業(yè)，雖然然規(guī)模不不大，但但業(yè)主積積極進(jìn)取取，企業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅速；著眼于建建立良好好的企業(yè)業(yè)文化和和企業(yè)環(huán)環(huán)境，有有強烈的的創(chuàng)新意意識；員工數(shù)在在50-2000人之間間；需求廠房房面積在在3

32、000-20000平平方米之之間；對物業(yè)總總需求5500-35000之間間；企業(yè)可支支配用于于購買生生產(chǎn)車間間之資金金在5004000萬之之間。第二大客客戶群體體：蘆淞商圈圈服飾品品牌經(jīng)銷銷商。主主要特點點是，需需要現(xiàn)代代化的辦辦公形象象，有較較大的倉倉儲空間間，交通通便利，便于與與客戶的的交流。第三大客客戶群體體：投資客。本項目目用地離離市場群群近，地地段升值值潛力很很大，物物業(yè)可用用來租賃賃經(jīng)營，投資回回報率很很高，其其主要特特點是熟熟悉服飾飾產(chǎn)業(yè)，自身從從事服飾飾加工或或營銷代代理，對對服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展及項目目升值潛潛力看好好。4.2 配套住住宅客戶戶群體4.2.1主力力客戶：蘆淞市市場

33、小老老板、中中高檔服服飾企業(yè)業(yè)中層管管理人員員。在蘆淞市市場群內(nèi)內(nèi)工作，自己擁擁有小型型攤位或或擔(dān)任品品牌銷售售員及以以上職位位；個人月收收入在115000元以上上；對生活環(huán)環(huán)境品質(zhì)質(zhì)比較挑挑剔；屬于首次次置業(yè)人人群，具具備一定定投資意意識。4.2.24.2.22次主力力客戶：合泰大大街中小小型服飾飾加工企企業(yè)老板板和大型型企業(yè)中中高層管管理人員員。事業(yè)略有有成就；不滿意合合泰地區(qū)區(qū)居住環(huán)環(huán)境；對住宅位位置要求求距離工工作地點點較近；重視住宅宅的生活活便利性性；較注重住住宅性價價比。4.2.3其他他客戶：株洲市市的年輕輕消費一一族有穩(wěn)定的的工作，月收入入在20000元元以上；對生活品品質(zhì)較為為

34、挑剔；善于精打打細(xì)算，謀劃自自己的生生活。二、市場場營銷措措施我們堅持持以“市場為為導(dǎo)向”的理念念，重點點在市場場營銷方方面開展展了許多多工作：1、整合合資源，讓政府府與行業(yè)業(yè)協(xié)會共共同參與與招商我們與“株洲市市服裝行行業(yè)協(xié)會會”等行業(yè)業(yè)組織及及其主要要負(fù)責(zé)人人緊密聯(lián)聯(lián)系，吸吸引他們們參與到到我們項項目中來來，在項項目規(guī)劃劃建設(shè)、房型、面積、配套等等方面廣廣泛聽取取他們建建議和意意見。同同時協(xié)同同政府組組織招商商會。2、加強強溝通，采用訂訂制式營營銷模式式我們有針針對性的的與重點點客戶進(jìn)進(jìn)行溝通通，給他他宣傳我我們項目目的理念念、定位位與規(guī)劃劃，積極極運用口口碑傳播播的途徑徑，吸引引、穩(wěn)定定我

35、們的的客戶群群體。項項目采有有量身定定作的方方式，根根據(jù)不同同企業(yè)特特點專項項設(shè)計?，F(xiàn)在，本項目目的開發(fā)發(fā)規(guī)劃與與定位已已經(jīng)引起起了準(zhǔn)客客戶的高高度關(guān)注注與極大大興趣，紛紛來來電來訪訪咨詢項項目情況況，市場場前景較較為樂觀觀。3、用現(xiàn)現(xiàn)代營銷銷思維進(jìn)進(jìn)行整合合的推廣廣我們將組組織專業(yè)業(yè)的營銷銷人從員員從市場場預(yù)熱期期、培育育期、強強銷期、持續(xù)期期、收尾尾期采取取不同的的營銷策策略，不不僅采用用概念整整合推廣廣手法，同時將將運用各各種公共共關(guān)系手手段，確確保銷售售目標(biāo)?，F(xiàn)在我們們組織專專業(yè)的市市場研究究人員對對蘆淞服服裝加工工企業(yè)業(yè)業(yè)主進(jìn)行行更廣泛泛細(xì)致的的研究，認(rèn)真研研究他們們購買廠廠房的真真

36、正需求求與愿望望；分析析項目滿滿足他們們需求與與愿望付付出的成成本，了了解他們們的購買買力；分分析他們們想通過過什么方方式在什什么時機(jī)機(jī)購買標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房等。堅堅持市場場導(dǎo)向，通過調(diào)調(diào)查準(zhǔn)確確無誤把把握產(chǎn)品品、定價價、渠道道、促銷銷等實施施執(zhí)行要要素。第三章經(jīng)營計計劃一、經(jīng)營營思路1、本項項目采用用房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)模式，通過兩兩期滾動動開發(fā)，并重點點在前期期的市場場研究與與客戶群群體的摸摸底調(diào)查查上加大大工作力力度，爭爭取在開開工前，爭取到到60%左右客客戶群體體的認(rèn)同同。2、本項項目主要要通過出出售廠房房和配套套住宅物物業(yè)為主主回籠項項目的建建設(shè)資金金，對配配套住宅宅及其它它配套物物業(yè)將采采用

37、非常常靈活的的銷售策策略。3、針對對部分業(yè)業(yè)主需求求的廠房房方案，可以以以委托代代建的方方式來運運作，同同時將開開發(fā)建設(shè)設(shè)部分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房單層或或整體發(fā)發(fā)售。4、本項項目同時時可為入入園企業(yè)業(yè)及時辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證、辦辦理銀行行按揭等等業(yè)務(wù)。5、根據(jù)據(jù)市場情情況，考考慮到長長期利益益，本項項目可將將增值快快、位置置好的單單元保留留，可以以以租賃賃模式來來贏得長長期投資資回報。6、后期期通過物物業(yè)管理理公司與與政府相相關(guān)職能能部門相相結(jié)合的的綜合管管理形式式，在物物業(yè)管理理、人才才培訓(xùn)、品牌整整合推廣廣、投資資創(chuàng)業(yè)服服務(wù)等方方面創(chuàng)新新園區(qū)管管理模式式。二、組織織機(jī)構(gòu)本項目建建設(shè)由株株洲市愛愛拼房地地

38、產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司發(fā)起起，組織織專門的的領(lǐng)導(dǎo)班班子負(fù)責(zé)責(zé)本項目目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理。并并根據(jù)項項目建設(shè)設(shè)的需要要組成相相關(guān)的職職能部門門、配備備相關(guān)的的管理和和技術(shù)人人員。根據(jù)現(xiàn)階階段業(yè)務(wù)務(wù)情況需需要,暫定公公司組織織結(jié)構(gòu)圖圖如下：總經(jīng)理工程部營銷策劃部財務(wù)部人事行政部總經(jīng)辦策劃廣告銷售主管工程師造價師會計主管融資主管人事主管行政主管總經(jīng)理秘書報建員法律顧問副總經(jīng)理三、建設(shè)設(shè)進(jìn)度在確保工工程質(zhì)量量的前提提下，加加強建設(shè)設(shè)進(jìn)程中中各項管管理工作作，編好好營銷推推廣計劃劃、資金金流計劃劃、施工工組織計計劃，使使項目盡盡快竣工工受益。實施進(jìn)進(jìn)度總體體安排如如下表所所示：序號工程內(nèi)容容開發(fā)期20077

39、年 （月）20088年 （ 月）34567891011121234567891011121立項、征征地2五通一平平3規(guī)劃設(shè)計計、報批批、報建建4標(biāo)準(zhǔn)廠房房招商5廠房工程程建設(shè)6廠房竣工工驗收、交房7二期工程程開工、VIPP認(rèn)籌8二期主體體完工、發(fā)售9二期竣工工驗收、交房10尾房租售售投資分析析一、說明明本盈利預(yù)預(yù)測系根根據(jù)充分分考慮國國內(nèi)外同同類行業(yè)業(yè)的發(fā)展展目標(biāo)及及市場的的發(fā)展趨趨勢、預(yù)預(yù)期市場場容量以以及下列列各項基基本假設(shè)設(shè)的前提提下，本本著謹(jǐn)慎慎的原則則編制的的。對成本以以上限范范圍預(yù)算算；對可實限限收入在在保守下下限范圍圍預(yù)算；沒有計算算項目可可享受優(yōu)優(yōu)惠政策策稅費減減免。收益采用用

40、當(dāng)時可可參照銷銷售單價價計算項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)三、項目目成本分分析四、銷售售收入估估算五、銷售售稅金估估算六、投資資收益匯匯總第五章項項目SWWOT分分析及結(jié)結(jié)論一、項目目優(yōu)勢地段優(yōu)勢勢項目地塊塊位于蘆蘆淞服裝裝市場群群約1公公里，產(chǎn)業(yè)市市場支持持；臨合合泰生產(chǎn)產(chǎn)基地與與洗水工工業(yè)園，易形成成產(chǎn)業(yè)協(xié)協(xié)同發(fā)展展；項目目用地是是蘆淞市市場唯一一的一塊塊完整用用地，具具備發(fā)展展大規(guī)模模項目的的可能；北側(cè)規(guī)規(guī)劃的果果園路向向東直通通至東中中環(huán)線，規(guī)劃發(fā)發(fā)展路網(wǎng)網(wǎng)通達(dá)。2、地價價成本優(yōu)優(yōu)勢項目實際際“熟地地”成本本合計每每畝355萬元左左右，而而本地塊塊周邊同同類地段段地價為為每畝990萬元元左右。本

41、項目目用地可可以變性性使用，這將為為項目定定位提供供更廣闊闊的空間間。3、政府府扶持力力度大市有關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、蘆蘆淞區(qū)區(qū)區(qū)委書記記、區(qū)長長等相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親親自帶隊隊在項目目所在地地龍泉村村進(jìn)行了了多次調(diào)調(diào)研并召召開了專專題會議議?，F(xiàn)在在本項目目享受省省重點簽簽約項目目的優(yōu)惠惠政策。株洲市市政府把把服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為為“十一五五”規(guī)劃六六大產(chǎn)業(yè)業(yè)集群之之一來培培植，制制定系列列關(guān)于促促進(jìn)株洲洲市服飾飾產(chǎn)業(yè)集集群化發(fā)發(fā)展與相相關(guān)園區(qū)區(qū)建設(shè)的的鼓勵措措施和優(yōu)優(yōu)惠政策策。4、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)這幾年年在經(jīng)過過住宅地地產(chǎn)和商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的連續(xù)續(xù)高速發(fā)發(fā)展后異異軍突起起。目前前投資廠廠房的年年回報率率已經(jīng)高高

42、達(dá)122至155；靜靜態(tài)總投投資回報報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住住宅類房房地產(chǎn)項項目。株洲服飾飾產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展瓶頸頸卻為推推動加工工產(chǎn)業(yè)集集群化發(fā)發(fā)展的工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目帶帶來新的的發(fā)展契契機(jī)，服服裝加工工企業(yè)主主對標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房的的需求旺旺盛。本本項目的的立項，站在了了促進(jìn)株株洲服裝裝產(chǎn)業(yè)群群發(fā)展的的高度，順應(yīng)了了株洲服服裝產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展要要求，符符合市場場的規(guī)律律，項目目愿景非非常好。5、市場場預(yù)期好好項目前期期通過對對蘆淞服服裝加工工企業(yè)業(yè)業(yè)主進(jìn)行行了廣泛泛細(xì)致的的調(diào)查，認(rèn)真研研究了他他們購買買廠房的的真正需需求與愿愿望；分分析項目目滿足他他們需求求與愿望望付出的的成本。項目的的定位引引起了當(dāng)當(dāng)?shù)卦S多多服裝加加工

43、企業(yè)業(yè)主的共共鳴，得得到了高高度認(rèn)可可。政府府將制定定系列優(yōu)優(yōu)惠政策策鼓勵服服裝加工工企業(yè)加加入園區(qū)區(qū)，同時時將加大大整治“三合一一”廠房的的力度，從目前前形勢分分析，項項目市場場前景比比較樂觀觀。二、項目目劣勢本項目劣劣勢主要要來自以以下四個個方面：1、市場場風(fēng)險該項目主主要依托托株洲市市的服裝裝加工行行業(yè)，目目前雖然然有大于于項目開開發(fā)總量量數(shù)倍的的市場潛潛在需求求，但是是目前，各加工工私營業(yè)業(yè)主都有有擁有自自己的加加工場地地，散布布在蘆淞淞服裝市市場群周周邊各處處的民居居內(nèi)，如如何低成成本的有有效的引引導(dǎo)他們們步入規(guī)規(guī)范的現(xiàn)現(xiàn)代化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房是本項項目成功功的關(guān)鍵鍵所在。一方面需需要政府

44、府從政策策上積極極引導(dǎo)，對“三合一一”廠房加加大整治治力度；一方面面開發(fā)商商需要在在銷售策策劃方面面精心組組織，鎖鎖定目標(biāo)標(biāo)市場群群，重點點開發(fā)，確保將將投資風(fēng)風(fēng)險降到到最低。2、成本本控制風(fēng)風(fēng)險由于株洲洲房地產(chǎn)產(chǎn)市場在在不斷升升溫，前前期費用用、建材材成本都都會有所所上漲，必將直直接增加加建安成成本。特特別是本本項目地地處蘆淞淞服裝市市場群近近郊，土土地成本本較高，開發(fā)費費用較高高，也給給項目增增加了投投資資本本金。所以需要要加強成成本控制制管理，特別是是考慮到到本項目目社會效效益特別別顯著，是當(dāng)?shù)氐赝苿訕?biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房建設(shè)的的典范，可以要要求政府府在行政政費用、稅金等等方面爭爭取更多多優(yōu)惠，從

45、而整整體降低低成本風(fēng)風(fēng)險。3、現(xiàn)金金流風(fēng)險險工業(yè)園區(qū)區(qū)建設(shè)總總投資需需要2.1億,如果因因政策、管理、自有資資金不足足等原因因使開發(fā)發(fā)期拉長長，將會會全面提提升財務(wù)務(wù)成本，有可能能會出現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流流無法支支撐拉長長的開發(fā)發(fā)周期的的成本，從而加加大項目目投資風(fēng)風(fēng)險。4、政策策風(fēng)險工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有其特特殊性，他的招招商十分分依賴于于相關(guān)稅稅收優(yōu)惠惠、政策策的傾斜斜力度等等。因此此，項目目的順利利開展，離不開開政府一一方面對對項目本本身的政政策支持持，一方方面從政政策上對對入園經(jīng)經(jīng)營業(yè)主主制訂系系列的優(yōu)優(yōu)惠政策策，并在在城市配配套費用用方面給給予相應(yīng)應(yīng)優(yōu)惠或或免除等等。項目機(jī)會會合泰地區(qū)區(qū)工業(yè)廠廠房檔次次

46、低、環(huán)環(huán)境差，限制企企業(yè)發(fā)展展；同時時合泰地地區(qū)中小小型服裝裝加工企企業(yè)拓展展首選合合泰周邊邊地區(qū)，給項目目帶來機(jī)機(jī)會。目前本地地針對服服裝加工工企業(yè)的的工業(yè)廠廠房市場場供應(yīng)短短缺，競競爭不充充分，潛潛在競爭爭對手均均尚未將將產(chǎn)品投投向市場場，這是是項目可可抓住的的時間緊緊迫的機(jī)機(jī)會。株洲服裝裝加工企企業(yè)自身身成長的的需要現(xiàn)現(xiàn)代化的的生產(chǎn)形形象。服裝產(chǎn)業(yè)業(yè)的中西西部梯度度轉(zhuǎn)移是是大勢所所趨，株株洲市政政府大力力扶持服服飾產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。四、項目目威脅1、最大大的機(jī)會會在市場場，最大大威脅來來自于市市場，客客戶追求求新產(chǎn)品品的同時時，會謹(jǐn)謹(jǐn)慎自身身現(xiàn)金流流的分配配；潛在競爭爭對手的的出現(xiàn)。五、結(jié)

47、論1、本項項目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)與株洲洲市總體體規(guī)劃協(xié)協(xié)調(diào)一致致，與服服裝產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的的發(fā)展方方向一致致，順應(yīng)應(yīng)了市場場需求與與政府的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。2、從以以上報告告可以看看到，項項目在經(jīng)經(jīng)過準(zhǔn)確確的市場場定位，設(shè)計方方案和經(jīng)經(jīng)營方案案的總體體規(guī)劃后后，具有有極大的的創(chuàng)新性性。3、該項項目符合合株洲市市總體戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃的需要要，將在在未來為為蘆淞服服裝市場場群、株株洲市的的產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中扮演演著重要要角色。4、本報報告在考考慮到市市場風(fēng)險險因素，對項目目的資金金投入預(yù)預(yù)算情況況進(jìn)行了了充分的的預(yù)留，在實際際的操作作過程中中，可以以根據(jù)情情況適當(dāng)當(dāng)調(diào)控。5、項目目建設(shè)規(guī)規(guī)模大，達(dá)20萬平平方米建

48、建筑面積積，有良良好的市市場前景景，但要要控制好好項目的的操作過過程中可可能出現(xiàn)現(xiàn)的風(fēng)險險。6、項目目可實現(xiàn)現(xiàn)凈利550000多萬元元，靜態(tài)態(tài)純利率率達(dá)200%，有有非常好好的投資資收益率率。（注：本本報告中中所提及及的規(guī)劃劃、設(shè)計計、預(yù)算算數(shù)據(jù)，最終以以政府批批準(zhǔn)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案為為準(zhǔn)）項目新聞聞報導(dǎo)株洲服飾飾產(chǎn)業(yè)迎迎來“鳳凰涅涅槃”新蘆淞淞服裝（都市）工業(yè)園園順勢而而生20077-9-7株洲日日報 鳳凰是神神鳥，色色彩斑斕斕，有翔翔于九天天的高傲傲，只落落梧桐的的執(zhí)著。最引人人入勝的的是鳳凰凰涅磐、浴火重重生，當(dāng)當(dāng)鳳凰生生命迎來來重生之之時，便便集梧桐桐枝，在在烈火中中新生，羽更豐豐，音

49、更更清，神神更髓。當(dāng)鳳凰凰振翅沖沖天時，它的燦燦爛光芒芒照亮的的又豈止止是我們們的雙眼眼？它的的美和執(zhí)執(zhí)著已是是一種極極至，一一種令人人神往的的境界，“鳳凰涅涅磐”，就是是不斷追追求、提提升自我我的執(zhí)著著精神。做做為一個個見證蘆蘆淞服飾飾市場十十多年風(fēng)風(fēng)風(fēng)雨雨雨的株洲洲人，每每看到這這個故事事，看著著蘆淞服服裝市場場的成長長壯大，感受萬萬千，驚驚喜他的的變遷成成長的同同時，對對他的未未來也有有幾分思思索。十十年前，這里還還是一塊塊“不毛之之地”。十年年間滄海海桑田，這里卻卻變成了了一片讓讓人嘆為為觀止的的新城，43個個大型服服裝專業(yè)業(yè)市場,2.88萬個體體業(yè)主經(jīng)經(jīng)營戶,10萬萬從業(yè)人人員的龐龐

50、大服裝裝服飾市市場群.匯集了了國內(nèi)440000多個服服裝服飾飾品牌總總代理，商品輻輻射155個省市市2300多個縣縣市區(qū),市場群群內(nèi)有55個大型型物流集集散中心心，以及與與物流集集散中心心相配套套的1000多條條通向全全國各地地的貨運運專線，6萬多多平方米米的倉儲儲系統(tǒng),年成交交額近2200億億元。思索也由由此而來來：一個個揚名全國國的十大大服裝市市場，沒沒有一個個叫得響響的自有有品牌?，F(xiàn)在株洲洲的服裝裝生產(chǎn)加加工企業(yè)業(yè)已增至至50000多家家，加工工機(jī)組數(shù)數(shù)萬臺，但大部分分企業(yè)仍仍租用民民房，辦辦集廠房房、辦公公、宿舍舍、倉儲儲于一室室“三合一一”工廠，初級化化、粗放放式模式式極大制制約了服

51、服裝生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的擴(kuò)大再再生產(chǎn)，導(dǎo)致株株洲整個個服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)的薄弱弱，產(chǎn)品品缺乏市市場核心心競爭力力，蘆淞淞服裝大大市場根根基相對對薄弱，株洲服服飾產(chǎn)業(yè)業(yè)升級滯滯后，遭遭遇發(fā)展展瓶頸。 第五五屆炎帝帝服飾商商務(wù)節(jié)即即將大幕幕開啟，服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)續(xù)被列為為株洲市市十一五五時期重重點培育育的六大大產(chǎn)業(yè)集集群之一一，我市市新的“服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)培育育政策”也正在醞醞釀之中中。沿海海服飾等等產(chǎn)業(yè)梯梯度轉(zhuǎn)移移，蘆淞淞服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群將面臨臨難得的的發(fā)展機(jī)機(jī)遇，打打造新蘆蘆淞，實實現(xiàn)鳳凰凰涅槃，出大手手筆，出出大品牌牌，是時時候了！旁觀觀福建石石獅、湖湖北武漢漢的服裝裝產(chǎn)業(yè)成成長史，對蘆淞淞市場發(fā)發(fā)展頗有有

52、借鑒意意義。當(dāng)當(dāng)?shù)卣扇　白ゴ蠓欧判?，重重點扶持持”的政策策，對那那些假冒冒偽劣，貼牌套套牌的作作坊企業(yè)業(yè)進(jìn)行專專項整治；對那些些有品牌牌經(jīng)營意意識，能能做大做做強的企企業(yè)，政政府給土土地，給給政策，全方位位扶持，短短幾幾年時間間，石獅獅一個縣縣級市就就擁有十十幾個全全國馳名名商標(biāo)企企業(yè)。因此有如如下思考考：蘆淞淞服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要大大發(fā)展，建設(shè)“新蘆淞淞”，首先先要建設(shè)設(shè)“新型服服裝工業(yè)業(yè)園”，“精心培培植梧桐桐樹，砌砌巢引得得鳳凰來來”，吸引引有企業(yè)業(yè)經(jīng)營意意識得企企業(yè)入園園；其次次要有“新政策策”，要采行行比沿海海地區(qū)更更有競爭爭力得扶扶持方案案；第三三，要有有“新思路路”，在大區(qū)區(qū)域品牌

53、牌培育、城市名名片塑造造，產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈配套套，人才才培育等等方面想想企業(yè)所所想，急急企業(yè)所所急；第第四，要要建設(shè)新新市場，展示株株洲服飾飾產(chǎn)業(yè)新新形象等等。20077年，株株洲服飾飾產(chǎn)業(yè)又又有了驚驚人之舉舉，湖南南愛拼投投資發(fā)展展有限公公司與美美國西域域駱駝聯(lián)聯(lián)合控股股有限公公司攜手手，斥資資2.33億，征征地1550余畝畝，在蘆蘆淞區(qū)龍龍泉村興興建新蘆蘆淞服裝裝（都市市）工業(yè)業(yè)園，建建造株洲洲首個專專業(yè)化、現(xiàn)代化化服裝工工業(yè)園。新蘆淞淞服裝（都市）工業(yè)園園定位于于“蘆淞服服飾品牌牌孵化園園”，以打造造“品牌蘆蘆淞”，提升升株洲本本土服裝裝品牌為為目標(biāo)。做為中中博會簽簽約項目目、20007年年株洲

54、市市政府重重點工程程，項目目得到了了株洲市市、區(qū)兩級政府府的大力力支持，為入園園服裝加加工企業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理、扶扶持政策策提供了了強力保障障。新蘆蘆淞服裝裝（都市市）工業(yè)業(yè)園作為為一個順順勢而生生的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目，必必將推動動株洲服服飾產(chǎn)業(yè)業(yè)向新型型工業(yè)化化、專業(yè)業(yè)化、品品牌化方方向發(fā)展展。引領(lǐng)蘆蘆淞服飾飾產(chǎn)業(yè)新新方向“新蘆淞淞”服飾工工業(yè)園 驚艷亮亮相中博博會20066-9-27株株洲日報報 9月277日，長長沙，首首屆“中國中中部地區(qū)區(qū)投資貿(mào)貿(mào)易博覽覽會”萬商云云集。我我市“新蘆淞淞服飾工工業(yè)園”的成功功簽約，引來各各方強烈烈關(guān)注。 該項目目由湖南南愛拼投投資發(fā)展展有限公公司發(fā)起起，聯(lián)合合

55、“美國西西域駱駝駝”等知名名服飾品品牌企業(yè)業(yè)共同打打造，預(yù)預(yù)計總投投資達(dá)22.3億億元。在在簽約現(xiàn)現(xiàn)場，外外資方投投資代表表，美國國西域駱駱駝聯(lián)合合投資控控股有限限公司總總裁柯夏夏鳴對簽簽約表現(xiàn)現(xiàn)出高度度滿意?？孪镍Q對對株洲蘆蘆淞服裝裝產(chǎn)業(yè)十十分了解解，清楚楚其發(fā)展展歷史、現(xiàn)狀，對其今今后的發(fā)發(fā)展趨勢勢有非常常明確的的見解。株洲蘆蘆淞最近近獲得“中國服服飾名城城”稱號，服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)又是是株洲“十一五五”計劃的的重點培培植產(chǎn)業(yè)業(yè)，因此此，他對對該項目目充滿信信心。柯夏鳴介介紹了“新蘆淞淞”項目的的基本情情況，表表示將合合力打造造一個高高品質(zhì)高高起點的的現(xiàn)代化化服飾工工業(yè)園?！靶绿J淞淞”將從功功能布

56、局局、品牌牌形象、配套設(shè)設(shè)施等方方面引領(lǐng)領(lǐng)株洲服服裝產(chǎn)業(yè)業(yè)的新方方向。在在株洲的的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展環(huán)境境方面，柯給予予了高度度評價。作為中中南交通通樞紐，株洲擁擁有得天天獨厚的的物流優(yōu)優(yōu)勢，同同時，中中部崛起起戰(zhàn)略的的實施，服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從沿沿海向內(nèi)內(nèi)地轉(zhuǎn)移移的大趨趨勢，更更給株洲洲帶來了了前所未未有的機(jī)機(jī)遇。株株洲本土土的投資資環(huán)境和和政策都都很寬松松，他相相信投資資該項目目是一個個明智的的選擇。項目發(fā)起起方“湖南愛愛拼”的法人人代表趙趙偉波表表示，此此次與“西域駱駱駝”聯(lián)手，也是基基于對蘆蘆淞服裝裝產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的深深刻理解解?！昂蠍蹛燮础痹晒Φ亻_發(fā)發(fā)了天雅雅國際服服裝大廈廈，對福福建石獅獅、晉江

57、江等地的的服飾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展也十分分熟悉，因此希希望通過過引進(jìn)沿沿海知名名服飾企企業(yè)，在在株洲帶帶頭興建建國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房房，促進(jìn)進(jìn)株洲服服裝加工工產(chǎn)業(yè)向向標(biāo)準(zhǔn)化化、現(xiàn)代代化、品品牌化方方向邁進(jìn)進(jìn)。該項目實實施后，將提升升蘆淞市市場群的的品牌形形象和知知名度，引導(dǎo)中中小加工工企業(yè)向向園區(qū)聚聚集，形形成產(chǎn)業(yè)業(yè)集群優(yōu)優(yōu)勢，并并促進(jìn)布布匹、輔輔料加工工、洗水水加工、物流等等產(chǎn)業(yè)鏈鏈的發(fā)展展，并將將創(chuàng)造近近萬個就就業(yè)崗位位。記記者： 劉小小波蘆淞服服飾“航母”駛?cè)胍灰惑w化航航道超2000億元大大生意還還要做大大株洲市蘆淞區(qū)區(qū)委書記 強國躍“浙江有有義烏，湖南有有蘆淞”。蘆淞淞市場群群這一曾曾名噪一一時、風(fēng)

58、風(fēng)云幾度度的“航空母母艦”，曾因因為滯后后的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、傳統(tǒng)的的流通方方式和經(jīng)經(jīng)營模式式，在上上世紀(jì)990年代代后期一一度萎縮縮。如今今，隨著著長株潭潭一體化化交通、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢的日日益明顯顯，現(xiàn)代代物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的大大力發(fā)展展，蘆淞淞又開啟啟了現(xiàn)代代物流服服飾的新新篇章。株洲蘆蘆淞區(qū)委委書記強強國躍在在接受媒媒體采訪訪時表示示，隨著著長株潭潭一體化化的進(jìn)程程，作為為中西部部服裝的的著名集集散地，蘆淞服服飾產(chǎn)業(yè)業(yè)集群的的發(fā)展將將帶動全全省服裝裝產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。商圈北移移成就專專業(yè)大市市場蘆淞市場場群的發(fā)發(fā)展于得得益于株株洲鐵路路交通的的便利，造就了了株洲服服裝批發(fā)發(fā)的成行行成市。“然而，隨著周周邊省市

59、市不斷涌涌現(xiàn)功能能相似、規(guī)模相相當(dāng)?shù)耐悓I(yè)業(yè)市場，加上全全國交通通等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的不斷改改善，蘆蘆淞的區(qū)區(qū)位、交交通優(yōu)勢勢逐漸被被弱化?！睆妵S躍等商圈圈內(nèi)部建建設(shè)者不不得不進(jìn)進(jìn)行大刀刀闊斧的的改革來來重塑蘆蘆淞的未未來。220055年，株株洲市政政府、蘆蘆淞區(qū)政政府為解解決蘆淞淞市場群群的交通通物流瓶瓶頸，對對鐵西路路進(jìn)行改改造。依依托鐵西西路、汽汽車南站站、火車車站組合合交通優(yōu)優(yōu)勢，商商圈北移移成為一一種必然然?！笆曛疤J淞淞服裝市市場的發(fā)發(fā)祥地就就靠近火火車站，十年之之后蘆淞淞服裝市市場群的的戰(zhàn)略中中心又將將向這一一區(qū)域偏偏移?！绷腥腴L株株潭物流流中心規(guī)規(guī)劃蘆淞市場場群位于于長株

60、潭潭經(jīng)濟(jì)三三角區(qū)的的中心，是承啟啟東西，連貫?zāi)夏媳钡臉袠屑~所在在地。近近幾年來來，株洲洲市加大大投入對對蘆淞市市場群的的改造，基本形形成了品品牌服飾飾、高中中低檔服服裝批發(fā)發(fā)與零售售業(yè)經(jīng)營營縱橫交交錯的市市場格局局。市場場通道寬寬敞明亮亮，外表表裝飾富富麗堂皇皇，由以以前的鳥鳥籠式攤攤位改造造成了寬寬敞、高高品位的的寫字樓樓，貨物物流通更更加快捷捷方便。再加上上一系列列優(yōu)惠政政策的出出臺，吸吸引了大大批重量量級商賈賈紛至沓沓來，形形成了云云集蘆淞淞市場的的景觀，進(jìn)一步步鞏固了了蘆淞市市場群作作為中南南地區(qū)區(qū)區(qū)域服飾飾物流中中心的地地位?！案匾氖?，我們啟啟動了服服飾物流流中心建建設(shè)，重重點