成都某項(xiàng)目整合行銷企劃方案

1、某某知名廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰?成都某某商業(yè)公園整合行銷傳播（IMC）企劃案. PAGE 1第 PAGE 107 頁成都某某商業(yè)公園整合行銷傳播（IMC）企劃案目 錄錄TOC o 1-3目錄錄 PAGEREF _Toc478739689 h 1前言言 PAGEREF _Toc478739690 h 53行銷傳播播目標(biāo) PAGEREF _Toc478739691 h 73第一部分分某某某商業(yè)公公園市場場背景分分析 PAGEREF _Toc478739692 h 83一、項(xiàng)目目概況 PAGEREF _Toc478739693 h 93二、開發(fā)發(fā)商背景景簡介 PAGEREF _Toc478739694

2、 h 113三、市場場環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc478739695 h 113四、項(xiàng)目目的SWWOT分分析 PAGEREF _Toc478739696 h 133五、目標(biāo)標(biāo)市場定定位 PAGEREF _Toc478739697 h 153六、項(xiàng)目目定位 PAGEREF _Toc478739698 h 203七、開發(fā)發(fā)構(gòu)想 PAGEREF _Toc478739699 h 283八、項(xiàng)目目功能劃劃分建議議 PAGEREF _Toc478739700 h 333第二部分分某某某商業(yè)公公園市場場行銷戰(zhàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc478739701 h 423一、什么么是“投資組組合計劃劃”

3、 PAGEREF _Toc478739702 h 433二、“投投資組合合計劃”的具體體實(shí)施可可行性分分析： PAGEREF _Toc478739703 h 473三、推出出本計劃劃的市場場效應(yīng)分分析 PAGEREF _Toc478739704 h 503第三部分分某某某商業(yè)公公園整合合傳播戰(zhàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc478739705 h 513一、某某某商業(yè)公公園品牌牌的建立立及認(rèn)同同 PAGEREF _Toc478739706 h 523二、階段段性傳播播策略 PAGEREF _Toc478739707 h 533（一）傳傳播階段段劃分： PAGEREF _Toc478739708

4、h 533（二）具具體階段段傳播策策略： PAGEREF _Toc478739709 h 543（三）、廣告階階段運(yùn)作作 PAGEREF _Toc478739710 h 563（四）、項(xiàng)目預(yù)預(yù)算 PAGEREF _Toc478739711 h 603三、傳播播訴求策策略 PAGEREF _Toc478739712 h 623（一）、訴求對對象 PAGEREF _Toc478739713 h 623（二）、訴求重重點(diǎn) PAGEREF _Toc478739714 h 633（三）、訴求方方法 PAGEREF _Toc478739715 h 643（四）、訴求表表述 PAGEREF _Toc4787

5、39716 h 653第四部份份某某某商業(yè)公公園媒介介傳播企企劃 PAGEREF _Toc478739717 h 663一、傳播播背景 PAGEREF _Toc478739718 h 663二、媒體體傳播目目標(biāo) PAGEREF _Toc478739719 h 663三、廣告告?zhèn)鞑ο筇卣髡?PAGEREF _Toc478739720 h 663四、媒介介傳播要要點(diǎn) PAGEREF _Toc478739721 h 663五、媒體體策略 PAGEREF _Toc478739722 h 663六、平面面媒體的的優(yōu)點(diǎn) PAGEREF _Toc478739723 h 663七、媒體體選擇及及依據(jù) PA

6、GEREF _Toc478739724 h 663八、新聞聞炒作 PAGEREF _Toc478739725 h 663九、媒介介策略行程策策略 PAGEREF _Toc478739726 h 663十、媒體體排期計計劃 PAGEREF _Toc478739727 h 663十一、費(fèi)費(fèi)用分配配 PAGEREF _Toc478739728 h 663附件件 PAGEREF _Toc478739729 h 663附件一一 PAGEREF _Toc478739730 h 663附件二二: PAGEREF _Toc478739731 h 663前 言言成都某某某商業(yè)公公園是由由成都某某某商業(yè)業(yè)廣場開開

7、發(fā)經(jīng)營營有限公公司開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的大型商商業(yè)項(xiàng)目目，并委委托四川川奧萊特特廣告?zhèn)鱾鞑ス煞莘萦邢薰緦ζ淦漤?xiàng)目進(jìn)進(jìn)行廣告告?zhèn)鞑サ牡膽?zhàn)略規(guī)規(guī)劃。本本企劃方方案結(jié)合合某某商商業(yè)公園園的項(xiàng)目目特點(diǎn)，旨在更更加突出出廣告?zhèn)鱾鞑サ哪磕繕?biāo)顧客客區(qū)隔性性與實(shí)效效性，以以配合銷銷售工作作的順利利展開。本企劃案案包括市市場背景景分析、市場行行銷傳播播戰(zhàn)略、整合傳傳播戰(zhàn)略略和媒介介傳播企企劃四大大部分，為全程程廣告?zhèn)鱾鞑ミ\(yùn)動動提供策策略上的的指引。行銷傳播播目標(biāo)短期內(nèi)樹樹立“某某商商業(yè)公園園”在同類類市場的的領(lǐng)導(dǎo)品品牌形象象在傳播周周期內(nèi)使使“某某商商業(yè)公園園”達(dá)到880%的的銷售目目標(biāo)為“某某某商業(yè)公公園”確立全

8、全新的經(jīng)經(jīng)營策略略，快速速打開市市場局面面，獲取取項(xiàng)目銷銷售的全全面成功功讓“某某某商業(yè)公公園”之項(xiàng)目目概念和和獨(dú)特賣賣點(diǎn)為目目標(biāo)顧客客所認(rèn)同同通過廣告告?zhèn)鞑サ牡谋憩F(xiàn)激激發(fā)目標(biāo)標(biāo)顧客的的購買欲欲望與動動機(jī)第一部分分 某某某商業(yè)公公園市場場背景分分析一、項(xiàng)目目概況某某商業(yè)業(yè)公園位位于成都都市城南南，所處處地理位位置屬于于成都市市高尚住住宅區(qū)中中心，總總占地面面積達(dá)5540000平方方米，總總建筑面面積為9910000平方方米。項(xiàng)項(xiàng)目所在在位置四四周均為為住宅區(qū)區(qū)，北面面有銀都都花園、玉林小小區(qū)等著著名住宅宅小區(qū)；東面有有中華園園、錦繡繡花園、芳草地地、棕北北小區(qū)等等大型高高檔住宅宅區(qū)；向向西向南

9、南有紫荊荊花園、紫竹苑苑、翠竹竹苑等項(xiàng)項(xiàng)目，另另外周邊邊1.55公里半半徑內(nèi)有有大小房房地產(chǎn)住住宅項(xiàng)目目及住宅宅區(qū)將近近50多多個。就就該區(qū)而而言，其其居住人人口就超超過了440萬人人。某某商業(yè)業(yè)公園的的總體規(guī)規(guī)劃包括括四大部部分，第第一部分分是以旗旗艦為外外形布置置的中心心商廈；第二部部分是以以一片舒舒展的葉葉片外形形設(shè)計布布置的步步行商業(yè)業(yè)街；第第三部分分是以風(fēng)風(fēng)帆為外外形的酒酒店式商商務(wù)公寓寓套房；第四部部分是占占地近萬萬平米的的廣場，為整個個商業(yè)公公園提供供了必不不可少的的環(huán)境配配套。另外，整整個某某某商業(yè)公公園的建建筑頂層層都設(shè)計計為綠化化天臺。因此可可以說，某某商商業(yè)公園園在規(guī)模模

10、及環(huán)境境綠化的的指標(biāo)上上已經(jīng)達(dá)達(dá)到一個個公園所所應(yīng)有的的條件。某某商業(yè)業(yè)公園主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)及相相關(guān)資料料規(guī)劃紅線線面積：541198平平方米建設(shè)用地地面積：439900平平方米代征地面面積：1102998平方方米總建筑面面積：8864885平方方米其中：步步行商街街面積：355576平平方米（一樓公公攤率為為32.84%，二樓樓公攤率率為511.2%）商務(wù)公寓寓面積：85550平方方米（其其中架空空面積112800平方米米，可銷銷售面積積72770平方方米）中心商廈廈面積：423360平平方米（其中招招商面積積310000平平方米，地下室室面積1113660平方方米）地下停車車位：55

11、00個個容積率：1.660設(shè)計單位位：中國國建筑西西南設(shè)計計研究所所施工單位位：成都都建工市市建總公公司物業(yè)咨詢詢/管理理：香港港屋宇管管理集團(tuán)團(tuán)二、開發(fā)發(fā)商背景景簡介成都某某某商業(yè)業(yè)公園是是由成都都某某商商業(yè)廣場場開發(fā)經(jīng)經(jīng)營有限限公司開開發(fā)經(jīng)營營的大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，成成都某某某商業(yè)廣廣場開發(fā)發(fā)經(jīng)營有有限公司司是由成成都國泰泰投資管管理有限限公司和和成都華華地建設(shè)設(shè)開發(fā)有有限責(zé)任任公司共共同投資資設(shè)立的的有限責(zé)責(zé)任公司司，公司司于19999年年1月226日注注冊。其其中，成成都國泰泰建設(shè)開開發(fā)股份份有限公公司是目目前成都都市實(shí)力力雄厚的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司，曾曾經(jīng)成功功開發(fā)建建設(shè)過皇皇城公寓寓

12、、亞太太大廈、皇城商商業(yè)廣場場和送仙仙橋藝術(shù)術(shù)城等大大型房地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)，在開開發(fā)及銷銷售方面面有著豐豐富的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。三、市場場環(huán)境分分析宏觀背景景由于國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策的積極極引導(dǎo)，尤其在在國家推推出房改改、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)，加快住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化三大大舉措后后，19999年年中國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已開始始走出低低谷，明明顯回升升。多層次的的住房供供應(yīng)體系系正在形形成，同同時住宅宅小區(qū)對對項(xiàng)目配配套設(shè)施施的要求求也越來來越高。金融支持持力度不不斷加強(qiáng)強(qiáng)，對房房地產(chǎn)市市場大力力扶持。國家對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)相關(guān)的的財政、稅收政政策空前前寬松。房價中不不合理的的成份正正在消除除，房地地產(chǎn)業(yè)交交易成本本逐漸下下

13、降。經(jīng)過多年年的行業(yè)業(yè)競爭與與發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已由由賣方市市場變?yōu)闉橘I方市市場。以收入劃劃分的市市場消費(fèi)費(fèi)層次明明晰化。市政府將將成都建建成“三中心心，兩樞樞紐”，使外外地人到到成都投投資置業(yè)業(yè)已成為為熱點(diǎn)?！跋驏|、向南”已成為為成都發(fā)發(fā)展的趨趨勢，南南面已形形成高尚尚住宅圈圈，前景景看好。府南河的的改造帶帶動人們們對居住住環(huán)境、建筑、戶型的的觀 念更新新。 市場對消消費(fèi)層次次提出更更高的要要求。房產(chǎn)市場場營銷、競爭手手段花樣樣百出。成都市房房地產(chǎn)規(guī)規(guī)?；⒓s化化開發(fā)趨趨勢已初初見端倪倪。房地產(chǎn)開開發(fā)質(zhì)量量管理走走向規(guī)模模化、法法制化。加入WTTO后，將首先先刺激對對外銷房房、辦公公樓、賓賓

14、館、商商場、廠廠房等非非住宅房房的需求求。其次次，適合合外商的的高檔住住宅需求求，特別別是租賃賃需求也也會增加加。西部大開開發(fā)的啟啟動，使使成都市市成為近近年來投投資的新新熱點(diǎn)。四、項(xiàng)目目的SWWOT分分析 1、優(yōu)優(yōu)勢分析析位于成都都市第二二中心的的城南高高尚社區(qū)區(qū)，區(qū)域域消費(fèi)層層次和功功能較高高；項(xiàng)目本身身所具備備的綜合合消費(fèi)能能力突出出，規(guī)模模宏大；如此大規(guī)規(guī)模的消消費(fèi)場所所在周邊邊區(qū)域、乃至全全成都都都尚屬空空白，棕棕北好又又多的火火爆在某某種程度度上印證證出該區(qū)區(qū)域相關(guān)關(guān)目標(biāo)客客戶市場場遠(yuǎn)未飽飽和；綜合消費(fèi)費(fèi)場所齊齊備，完完全可以以滿足消消費(fèi)者的的多方面面需求；充足的停停車位；鋪面面積

15、積選擇面面較大，可以滿滿足不同同層次的的目標(biāo)客客戶市場場的要求求；投資職業(yè)業(yè)，升值值前景巨巨大；開發(fā)商具具有一定定知名度度，加強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)者者信賴度度；南門高尚尚社區(qū)的的形象亦亦將對本本項(xiàng)目的的品牌形形象建設(shè)設(shè)增加附附加值。2、劣勢勢分析周邊區(qū)域域知名餐餐飲娛樂樂場所及及各種專專賣店較較多，且且已經(jīng)擁擁有自己己的一批批固定的的客源；交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)不夠完完善，公公交車線線路較少少，較難難匯聚人人氣；由于周邊邊許多樓樓盤正處處于施工工階段，現(xiàn)場氣氣氛略顯顯冷清；前期廣告告投入缺缺乏整體體統(tǒng)籌，造成消消費(fèi)者的的接受倦倦怠，不不利于后后期廣告告的推出出；功能區(qū)劃劃分顯得得有些一一廂情愿愿，強(qiáng)制制性的劃劃分將造

16、造成目標(biāo)標(biāo)客戶的的購買疑疑慮，增增加銷售售難度。3、機(jī)會會點(diǎn)西部大開開發(fā)給成成都帶來來前所未未有的商商業(yè)機(jī)會會，隨著著成都市市作為西西部中心心城市地地位的確確定，加加之其商商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)一向居居于全國國前列，國內(nèi)外外知名品品牌紛紛紛進(jìn)駐蓉蓉城，為為項(xiàng)目奠奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)；家樂福已已經(jīng)有較較大的進(jìn)進(jìn)駐可能能，項(xiàng)目目核心店店確定局局勢已漸漸趨明朗朗；政府的有有力支持持；專業(yè)的廣廣告策劃劃和物業(yè)業(yè)顧問與與發(fā)展商商緊密配配合，為為項(xiàng)目的的成功開開發(fā)提供供了有效效保障；細(xì)分市場場，準(zhǔn)確確的市場場定位和和目標(biāo)消消費(fèi)群，科學(xué)的的價格策策略，專專業(yè)的物物業(yè)管理理。4、威脅脅點(diǎn)：目前成都都市鋪面面炒作集集

17、中于市市中心及及一些已已形成良良好口碑碑的市場場，客源源競爭激激烈；成都市鋪鋪面總量量反映為為庫存較較大，市市場日趨趨飽和；“普爾斯斯馬特”的進(jìn)駐駐、玉林林小區(qū)即即將興建建的同類類項(xiàng)目對對本項(xiàng)目目構(gòu)成潛潛在威脅脅；五、目標(biāo)標(biāo)市場定定位1、目標(biāo)標(biāo)市場定定位分析析我們的資資源：“某某”步行商商業(yè)街首首、二層層鋪面。目前“某某某”正處于于施工階階段，其其商業(yè)氣氣氛還未未形成氣氣候，因因而暫時時不可與與春煦路路、鹽市市口等黃黃金口岸岸相比較較。后者者所具備備的商機(jī)機(jī)人所共共知，就就其地段段而言，大量經(jīng)經(jīng)營者都都會將其其作為首首選之地地。而“某某某”的商業(yè)業(yè)氣氛和和機(jī)會則則正在逐逐漸形成成當(dāng)中，經(jīng)營者者

18、一般只只會選擇擇已形成成口碑的的、風(fēng)險險性極低低的口岸岸和市場場，而不不會對一一片正在在開發(fā)中中的市場場加以青青睞。具眼光的的投資者者則會通通過自身身經(jīng)驗(yàn)來來判斷“某某”是否擁擁有良好好發(fā)展前前景，是是否會形形成鼎盛盛人氣，是否擁擁有明顯顯優(yōu)勢等等條件，以決定定是否出出手。他們能夠夠接受預(yù)預(yù)測前景景，有承承擔(dān)風(fēng)險險心理素素質(zhì)。綜上所述述，選擇擇“某某”的經(jīng)營營者比例例將很小小，我們們應(yīng)將主主要注意意力集中中在爭取取投資者者上面，一切宣宣傳也將將圍繞他他們進(jìn)行行。2、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶類型型理智型： 社會的的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的提提高、市市場的競競爭，無無不加劇劇消費(fèi)者者心態(tài)的的成熟；加之房房產(chǎn)投資

19、資數(shù)額非非小，投投資者必必會多方方考證再再行出手手。 本項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶將將以理智智務(wù)實(shí)型型的占絕絕大多數(shù)數(shù)。沖動型： 有些目目標(biāo)客戶戶屬于初初始投資資，由于于本金到到手較易易，造成成消費(fèi)較較為沖動動。這類類消費(fèi)者者數(shù)量較較少，但但不能忽忽略。3、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶細(xì)分分按投資行行為可分分為：炒住房、鋪面炒股票、證券炒黃金、外幣以前沒有有投資行行為，現(xiàn)現(xiàn)在正準(zhǔn)準(zhǔn)備投資資的按投資等等次可分分為：專業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)炒家周轉(zhuǎn)資金金較充足足，但不不知如何何使用的的投資者者周轉(zhuǎn)資金金不多，希望通通過自身身眼光和和知識來來賺錢的的投資者者4、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶分析析群體體個性A.專業(yè)業(yè)炒家(含專業(yè)業(yè)炒股者者、專業(yè)業(yè)

20、炒幣者者)這部分客客戶群已已經(jīng)過前前期資本本積累,屬于“先富起起來”的一批批人，大大多文化化程度不不高，但但投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富，投資資心態(tài)成成熟，理理智務(wù)實(shí)實(shí)，相相信實(shí)實(shí)實(shí)在在的的、邏輯輯性強(qiáng)的的投資分分析，同同時由于于市場因因素等問問題，需需轉(zhuǎn)向投投資以獲獲取更大大的經(jīng)營營利潤空空間B.周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金較較充足，但不知知如何使使用的投投資者這部分客客戶群具具有充裕裕的資金金實(shí)力，希望通通過保障障性較大大的投資資，獲得得穩(wěn)定的的升值與與回報但但欠缺投投資經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，相信信專家和和朋友的的建議，容易受受外在因因素影響響，投資資較為沖沖動。 C.周周轉(zhuǎn)資金金不多，希望通通過自身身眼光和和知識來來賺錢的的投資者

21、者這部分客客戶群知知識結(jié)構(gòu)構(gòu)和綜合合素質(zhì)較較高，意意識觀念念略為新新潮和現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，對對新生事事物能給給予較高高關(guān)注度度，相信信自己的的眼光和和判斷，會結(jié)合合政策等等因素對對投資目目標(biāo)作詳詳細(xì)的考考察，出出手謹(jǐn)慎慎。5、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶特征征投資需求求（關(guān)注注點(diǎn)）區(qū)位地段段人氣項(xiàng)目本身身的特點(diǎn)點(diǎn)、優(yōu)勢勢發(fā)展前景景政策背景景購買力a.理理智型的的投資者者一旦考考察顯示示有利，即會果果斷出手手或者選選擇與自自身資金金實(shí)力相相匹配的的面積進(jìn)進(jìn)行投資資。bb.沖沖動型的的投資者者資金無無虞，易易猶豫，但受煽煽動后將將會比較較沖動。信息來源源受成都市市報業(yè)大大市氣氛氛影響，其主要要信息來來源為：a.報紙紙媒

22、體b.電視視媒體c.朋友友口碑相相傳6、目標(biāo)標(biāo)客戶鎖鎖定a.一級級目標(biāo)：專業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)炒家（含專業(yè)業(yè)炒股者者、專業(yè)業(yè)炒幣者者）b.二級級目標(biāo)：周轉(zhuǎn)資金金較充足足，但不不知如何何使用的的投資者者c.三級級目標(biāo)：周轉(zhuǎn)資金金不多，希望通通過自身身眼光和和知識來來賺錢的的投資者者六、項(xiàng)目目定位隨著國民民經(jīng)濟(jì)的的增長，成都市市的人民民消費(fèi)能能力逐步步提高，整體消消費(fèi)能力力已經(jīng)逐逐步接近近較發(fā)達(dá)達(dá)城市的的消費(fèi)水水平，而而且某些些方面的的消費(fèi)能能力已經(jīng)經(jīng)達(dá)到甚甚至超過過了目前前國內(nèi)大大型城市市的消費(fèi)費(fèi)水平。近幾年，在百貨貨業(yè)方面面，除了了早期本本土百貨貨經(jīng)營者者，（如如人民商商場、太太平洋百百貨、王王府井百百貨

23、等），中、日合資資的百貨貨亦逐步步進(jìn)軍成成都市場場（如隨隨著伊藤藤洋華堂堂）。至至于國際際知名的的好又多多、家樂樂福、萬萬客隆、普爾斯斯馬特，更是雄雄心萬丈丈地已經(jīng)經(jīng)在此建建立自己己的江山山。而國國外已經(jīng)經(jīng)經(jīng)營多多年的大大型購物物中心（shooppiing cennterr，或稱稱shooppiing MALLL），也在成成都有眼眼光的投投資經(jīng)營營者的積積極策劃劃下，進(jìn)進(jìn)入密鑼鑼緊鼓的的籌備階階段。雖然在999年，成都的的會展中中心已經(jīng)經(jīng)“包裝”了一個個自稱是是“第一個個成都造造的本土土摩（MMALLL）”，但是是從其實(shí)實(shí)際功能能配套乃乃至其規(guī)規(guī)模都尚尚未真正正達(dá)到摩摩的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。如今今，成都都

24、的消費(fèi)費(fèi)者內(nèi)心心更加迫迫切呼喚喚一個真真真正正正的MAALL的的出現(xiàn)。1、定位位的意義義開發(fā)項(xiàng)目目前期論論證，既既是開發(fā)發(fā)商價值值取向的的問題，也是目目標(biāo)確定定的問題題。定位位是開發(fā)發(fā)項(xiàng)目是是否成功功的關(guān)鍵鍵，確認(rèn)認(rèn)賣點(diǎn)是是前期證證的根本本任務(wù)。2、定位位的目的的更好地實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目開發(fā)的的效益目目標(biāo)；及及時適應(yīng)應(yīng)多變的的市場要要求；確確保企業(yè)業(yè)在市場場競爭中中的安全全性；樹樹立項(xiàng)目目的品牌牌形象；在激烈烈的市場場競爭和和多變的的市場環(huán)環(huán)境下，保障項(xiàng)項(xiàng)目銷售售的快速速進(jìn)行。3、市場場調(diào)查分分析（1）、地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)潛力力分析市場調(diào)查查工作首首要就是是了解擬擬設(shè)購物物中心的的地區(qū)是是否有足足夠的市市場

25、市場場潛力來來支持新新的商業(yè)業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目?；旧线@這可從該該地區(qū)的的就業(yè)市市場、公公共配套套設(shè)施、人口統(tǒng)統(tǒng)計、收收入及消消費(fèi)水平平、交通通狀況及及商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢勢得知。就業(yè)市場場一個區(qū)域域的就業(yè)業(yè)市場經(jīng)經(jīng)常被視視作該地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展指標(biāo)，就業(yè)市市場的成成長即代代表著產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展展，結(jié)果果帶來更更多的就就業(yè)人口口與消費(fèi)費(fèi)能力。有一點(diǎn)要要注意的的是，就就業(yè)機(jī)會會是否由由少數(shù)幾幾家大型型產(chǎn)業(yè)造造成？畢畢竟我們們希望地地區(qū)的繁繁榮是各各行各業(yè)業(yè)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)，同在在此良性性循環(huán)下下，地區(qū)區(qū)才會有有更大的的發(fā)展空空間。對對于郊區(qū)區(qū)購物中中心而言言，此點(diǎn)點(diǎn)甚為重重要。除此，也也要留心心本地區(qū)區(qū)是否有

26、有重大的的發(fā)展計計劃，因因這一點(diǎn)點(diǎn)將吸引引新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐駐。反觀某某某商業(yè)公公園，其其所在的的成都市市一直都都是西南南地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、政政治、文文化中心心，加上上目前西西部大開開發(fā)的啟啟動，更更促使這這個多元元化的城城市加速速成為新新的投資資消費(fèi)熱熱點(diǎn)城市市。另外外，隨著著成都市市規(guī)劃向向東向南南發(fā)展的的新措施施，使本本項(xiàng)目更更具發(fā)展展前景。公共配套套設(shè)施地區(qū)的繁繁榮也常常賴于公公共配套套設(shè)施的的發(fā)展，尤其是是交通建建設(shè)及與與居住有有關(guān)的建建設(shè)。因因?yàn)榻煌ㄍńㄔO(shè)有有助于其其他地域域的消費(fèi)費(fèi)者前來來，而與與居住有有關(guān)的建建設(shè)將促促成居民民的增加加。目前某某某商業(yè)公公園的發(fā)發(fā)展，已已經(jīng)具有有了較為為充

27、裕的的居民資資源，但但是其不不良的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)卻是現(xiàn)現(xiàn)在項(xiàng)目目的最大大隱憂。因此我我們建議議開發(fā)商商在這一一問題上上應(yīng)該引引起高度度的重視視，并爭爭取采取取措施引引入或新新開辟更更多的交交通線路路，以完完善項(xiàng)目目的不足足之處。人口統(tǒng)計計地區(qū)人口口的多與與少，直直接影響響購物中中心規(guī)模模的大小小。因此此，充分分掌握商商圈人口口的數(shù)量量，對于于決定項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模而言，是一件件很重要要的事情情。調(diào)查人口口數(shù)量時時，也必必須盡量量了解人人口密度度與年齡齡層分布布，人口口密度高高，當(dāng)然然有利于于購物中中心的經(jīng)經(jīng)營，而而年齡層層次的比比例高時時，意味味著該地地區(qū)的成成長率高高，只是是必須注注意是否否有著人人

28、口外流流的現(xiàn)象象。據(jù)目前我我們所掌掌握的資資料顯示示，由于于西部大大開發(fā)的的啟動，成都市市的流動動人口數(shù)數(shù)量正在在迅速的的膨脹；而某某某商業(yè)公公園所在在的南面面，其常常住人口口數(shù)量也也隨著該該區(qū)住宅宅新區(qū)的的不斷落落成完工工和投入入使用而而迅速增增加。從從目前調(diào)調(diào)查的人人口資料料反映，僅某某某商業(yè)公公園附近近的住宅宅小區(qū)居居住人口口數(shù)量就就已經(jīng)達(dá)達(dá)到400余萬，且以事事業(yè)有成成人士或或高消費(fèi)費(fèi)新貴為為主。總總而言之之，這一一區(qū)已經(jīng)經(jīng)基本上上聚集了了大部分分成都的的“有錢人人”。從本本地區(qū)的的人口調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)顯示，某某商商業(yè)公園園已經(jīng)具具備了足足夠的消消費(fèi)人口口及后備備消費(fèi)力力量。收入及消消費(fèi)水

29、平平收入及消消費(fèi)水平平與人口口兩者都都是消費(fèi)費(fèi)購買力力的構(gòu)成成因素，而消費(fèi)費(fèi)購買力力的高低低，直接接影響著著商業(yè)的的生存。為求精精確掌握握地區(qū)消消費(fèi)水平平，除了了可以查查閱政府府每年公公布的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)外，還還可以采采用抽樣樣調(diào)查的的方法。目前，據(jù)據(jù)調(diào)查資資料顯示示某某商商業(yè)公園園所在行行政區(qū)人人平均年年收入達(dá)達(dá)750000元元，家庭庭平均收收入為11600000元元。且該該區(qū)居民民的年消消費(fèi)性支支出占收收入的比比例為884.99%。具具體比例例可參見見下圖：商業(yè)發(fā)展展趨勢關(guān)系地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)潛潛力的最最后一項(xiàng)項(xiàng)調(diào)查工工作是掌掌握該地地區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展的的趨勢。這項(xiàng)調(diào)調(diào)查可以以讓我們們知道那那些商業(yè)業(yè)品

30、種的的發(fā)展呈呈現(xiàn)上升升趨勢，而這又又與該地地區(qū)人口口、收入入及消費(fèi)費(fèi)水平又又和關(guān)聯(lián)聯(lián)?；旧衔椅覀兛梢砸詫⒄麄€個地區(qū)的的消費(fèi)支支出統(tǒng)計計數(shù)據(jù)與與該地區(qū)區(qū)主要的的大型購購物中心心的營業(yè)業(yè)情況作作比較，得到該該地區(qū)大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目在在消費(fèi)中中所占的的比例，分析近近幾年比比例的變變化，就就知道商商業(yè)發(fā)展展的趨勢勢。不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，某某某商業(yè)公公園所在在的南部部，居住住人口的的不斷膨膨脹，而而大型商商業(yè)僅僅僅依靠棕棕北的好好又多是是絕對不不夠的，這一點(diǎn)點(diǎn)可以通通過成都都市中心心家樂福福的開業(yè)業(yè)而造成成八寶街街好又多多的衰退退，但棕棕北好又又多卻能能保持火火爆的銷銷售業(yè)績績可以看看出。詳細(xì)的市市場調(diào)查查應(yīng)該

31、在在日后的的工作中中不斷補(bǔ)補(bǔ)充完善善。（2）商商圈分析析從地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)潛力力分析中中，我們們基本確確認(rèn)了本本地區(qū)是是容許象象某某商商業(yè)公園園這樣的的大型購購物中心心開發(fā)的的可能，并且已已經(jīng)了解解了到底底應(yīng)該配配備什么么樣的店店鋪?zhàn)鳛闉樵擁?xiàng)目目的核心心店。緊接著，我們必必須進(jìn)一一步地從從商圈的的分析工工作來確確認(rèn)這些些初步的的設(shè)想。事實(shí)上上，市場場調(diào)查工工作的分分析最重重要的就就是商圈圈的分析析。商圈內(nèi)購購買力的的分析前面已經(jīng)經(jīng)談到，由于本本項(xiàng)目所所在商圈圈的主要要居民都都屬于成成都市較較富裕的的消費(fèi)階階層，因因此在本本項(xiàng)目所所在地建建立大型型購物中中心應(yīng)該該是具有有強(qiáng)勁的的購買力力支持的的。市場

32、競爭爭分析分析市場場競爭對對手的重重點(diǎn)有：經(jīng)營規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營策略略、營業(yè)業(yè)額等數(shù)數(shù)據(jù)。目目前項(xiàng)目目所存在在的競爭爭對手其其實(shí)并不不多，更更可以說說只要項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)成功，某某商商業(yè)公園園在短期期內(nèi)應(yīng)該該不會存存在什么么同類別別的競爭爭對手。但是正正因?yàn)檫@這樣，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了項(xiàng)目目的賣點(diǎn)點(diǎn)正是其其獨(dú)有的的經(jīng)營規(guī)規(guī)模和新新穎的經(jīng)經(jīng)營策略略，至于于棕北及及玉林小小區(qū)內(nèi)的的商業(yè)消消費(fèi)營業(yè)業(yè)額更為為項(xiàng)目將將來發(fā)展展提供了了足夠的的信心支支持。4、項(xiàng)目目定位立足城城南，輻輻射成都都市的集集各種購購物、娛娛樂、休休閑于一一體的超超大型消消費(fèi)場所所。（1）針針對目標(biāo)標(biāo)客戶市市場的定定位商業(yè)投投資功能能。 鋪面的

33、的熱炒需需要口岸岸、人氣氣、項(xiàng)目目特色等等等因素素作為支支撐，這這些條件件對于本本項(xiàng)目而而言都已已具備，前景可可以預(yù)見見。（2）針針對消費(fèi)費(fèi)者及競競爭對手手的定位位具唯唯一性的的綜合消消費(fèi)功能能。 本項(xiàng)目目集各種種購物、娛樂、休閑功功能為一一體，綜綜合消費(fèi)費(fèi)能力極極強(qiáng)，其其“摩”的內(nèi)容容已經(jīng)充充實(shí)，且且作為填填補(bǔ)同類類市場空空白的項(xiàng)項(xiàng)目，其其項(xiàng)目功功能的唯唯一性突突出。針對區(qū)域域的定位位補(bǔ)充充和集中中式的消消費(fèi)功能能。 本項(xiàng)目目的出現(xiàn)現(xiàn)，補(bǔ)充充了區(qū)域域消費(fèi)空空間，改改變了城城南的消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)和消費(fèi)費(fèi)方式，一種全全新的消消費(fèi)模式式一次次性集中中消費(fèi)行行為將因因此產(chǎn)生生。七、開發(fā)發(fā)構(gòu)想1、“一一站

34、式消消費(fèi)”是現(xiàn)代代商業(yè)發(fā)發(fā)展的必必然趨勢勢所謂主題題商場，就是指指根據(jù)人人們的消消費(fèi)主題題而劃定定的比較較集中的的商場經(jīng)經(jīng)營范圍圍，從而而使人們們在這里里可以實(shí)實(shí)現(xiàn)“一站式式消費(fèi)”(Onne SStopp Shhopppingg)。譬譬如，你你想為未未成年的的子女買買個禮品品，那你你不必費(fèi)費(fèi)時間去去一家家家百貨店店找，只只需要去去一趟“玩具反反斗城”就能如如愿以償償，因?yàn)闉樵凇巴婢叻捶炊烦恰?，一切切與少年年兒童有有關(guān)的消消費(fèi)品應(yīng)應(yīng)有盡有有，為你你提供了了最充分分的選擇擇余地。主題商商場最初初的表現(xiàn)現(xiàn)形式是是“專業(yè)市市場”，但國國內(nèi)的商商業(yè)發(fā)展展到今天天，再做做“專業(yè)市市場”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠夠了。

35、隨著競爭爭的日趨趨激烈，現(xiàn)在的的成都乃乃至整個個中國，都已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入了了一個“商業(yè)聚聚焦”的時代代。做餐餐飲的，不再是是什么菜菜都做，要么做做川菜，要么是是東北菜菜，要么么是粵菜菜商場場也在“聚焦”，想方方設(shè)法通通過經(jīng)營營內(nèi)容的的集中和和經(jīng)營方方式的系系統(tǒng)化，讓社會會公眾買買相關(guān)的的東西時時第一時時間想到到某個商商廈，于于是，近近幾年出出現(xiàn)了形形形色色色的專賣賣點(diǎn)（甚甚至煙草草專賣點(diǎn)點(diǎn)）、專專業(yè)市場場、主題題商場，還有家家樂福、好又多多之類的的平價商商場?？偪傊?，作作為消費(fèi)費(fèi)者來說說，由于于生活節(jié)節(jié)奏越來來越快，誰也不不愿意漫漫無目標(biāo)標(biāo)地尋找找自己想想買的商商品，總總希望在在同一地地點(diǎn)、同同一時

36、間間能得到到最集中中的選擇擇對象和和最大范范圍的選選擇自由由；作為為商場經(jīng)經(jīng)營者來來說，誰誰也不希希望被淹淹沒在商商品的海海洋里，總希望望將自己己的商場場扮演成成一個最最醒目的的場所，一個人人們第一一選擇要要來的場場所，在在信息的的汪洋大大海中，這里是是一個島島嶼而不不是一小小片浪花花。于是是，“商業(yè)聚聚焦”的概念念便產(chǎn)生生了。商場能否否旺租旺旺銷與商商場的功功能定位位直接相相關(guān)。毫毫無針對對性、漫漫無目標(biāo)標(biāo)的推廣廣所取得得的效果果是非常常有限的的。市場中，沒有哪哪個行業(yè)業(yè)能比零零售業(yè)更更敏銳地地感受到到趨勢的的變化。零售業(yè)業(yè)往哪個個方向走走，市場場就往哪哪個方向向走。問問題是，零售業(yè)業(yè)究竟會

37、會朝何處處走呢？一言以蔽蔽之，就就是專業(yè)業(yè)化。今天，越越來越多多的人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向主題題購物中中心。所所以，百百貨商店店沒落問問題不在在百貨商商店，而而在購物物中心。凝聚焦焦點(diǎn)的一一方又占占了上風(fēng)風(fēng)。 百貨商商店VSS購物中中心。商場上的的基本原原則是，誰的經(jīng)經(jīng)營焦點(diǎn)點(diǎn)較集中中，誰就就是贏家家。不管管你從事事的行業(yè)業(yè)是什么么，這個個原則是是普遍適適用的。與你的的競爭對對手相比比，誰的的經(jīng)營焦焦點(diǎn)較集集中？通通常，焦焦點(diǎn)較集集中的一一方，較較占優(yōu)勢勢。當(dāng)情勢對對你不利利時，就就算你原原先的市市場聲譽(yù)譽(yù)再卓著著也無濟(jì)濟(jì)于事。我們的的商業(yè)競競爭已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入了了專業(yè)化化時代，而一個個無所不不賣、毫毫無主題題可言

38、的的商場即即將成為為歷史的的遺跡。這一點(diǎn)點(diǎn)，即使使你看不不到，消消費(fèi)者也也會在實(shí)實(shí)際的消消費(fèi)行為為中恰如如其份地地表現(xiàn)出出他們殘殘酷無情情的時代代傾向，從而迫迫使眾多多商家在在選擇經(jīng)經(jīng)營（或或租或買買）鋪面面時不得得忍痛拋拋棄他們們已經(jīng)習(xí)習(xí)慣了的的零散鋪鋪位。所以，在在百貨商商店日漸漸式徽之之際，購購物中心心趁勢而而起。這這一趨勢勢不僅在在現(xiàn)在的的成都有有所表現(xiàn)現(xiàn)，早在在幾年前前的美國國已經(jīng)是是一個眾眾所周知知的事實(shí)實(shí)。美國國玩具反反斗城（Toyys “R”US）的崛起起就是典典型的代代表。目目前，全全美國玩玩具反斗斗城連鎖鎖店多達(dá)達(dá)6188家，占占玩具市市場222的銷銷售額。此外，玩具反反斗

39、城的的海外分分支有2293家家之多，是美國國規(guī)模最最大的玩玩具零售售業(yè)者。諷刺的是是，玩具具反斗城城一開始始是販賣賣兒童家家具起家家的。創(chuàng)創(chuàng)始人查查理斯拉察索索Chharlles Lazzaruus舍舍棄了家家具經(jīng)營營，開設(shè)設(shè)了一家家只賣打打折玩具具、規(guī)模模更大的的商場。換句話話說，他他把經(jīng)營營焦點(diǎn)凝凝聚在玩玩具上。不同凡凡響的做做法出奇奇制勝！無怪乎乎Foorbees雜雜志稱反反斗城的的創(chuàng)始人人查理斯斯拉察索索（Chharlles Lazzaruus）先先生是當(dāng)當(dāng)代最有有智慧的的零售業(yè)業(yè)者之一一。玩具業(yè)是是如此，其他行行業(yè)又何何嘗不是是如此？電器、裝飾材材料、文文具、時時裝等等等眾多門門類的

40、商商品，也也正紛紛紛從過去去無所不不能的百百貨商店店中剝離離出來，形成富富有生機(jī)機(jī)和活力力的專業(yè)業(yè)市場。 在這里里，我們們推崇的的是一種種目前成成都市全全新的消消費(fèi)新觀觀念“一站站式消費(fèi)費(fèi)”（Onne SStopp Shhopppingg）。某某商業(yè)業(yè)公園的的開發(fā)構(gòu)構(gòu)想如前所述述，市場場精細(xì)化化、專業(yè)業(yè)化已是是國際走走向，回回過頭來來看成都都市，在在這一點(diǎn)點(diǎn)上并未未落后于于時代趨趨勢，各各種專業(yè)業(yè)化市場場紛紛確確立個性性，如：“泰華”服裝城城、“東華”電腦城城、“大發(fā)”電器市市場等等等各類型型專業(yè)市市場。與此同時時，我們們也看到到問題出出現(xiàn)這些專專業(yè)市場場并未集集中于同同一區(qū)域域，消費(fèi)費(fèi)者往往

41、往需要往往返奔波波，導(dǎo)致致時間、精力和和金錢的的大量浪浪費(fèi)。那么，我我們能否否成立一一個項(xiàng)目目，將零零星分散散型的消消費(fèi)轉(zhuǎn)化化為集中中滿足型型的消費(fèi)費(fèi)。把這這些不同同類型的的專業(yè)市市場集合合在同一一大市場場中，在在越來越越快的生生活節(jié)奏奏中免去去消費(fèi)者者的無謂謂損失？同時也也讓消費(fèi)費(fèi)者獲得得更多更更好的選選擇？讓讓我們把把目光走走得更遠(yuǎn)遠(yuǎn)些不僅僅僅只滿足足消費(fèi)者者購物的的需求，設(shè)身處處地地想想一下，在購物物的空隙隙或之后后，人們們是否還還需要得得到一些些娛樂的的松弛？例如餐餐飲娛樂樂等場所所的設(shè)置置。不僅如此此，反推推過來，這些旺旺盛人氣氣的餐飲飲娛樂場場所也會會促進(jìn)購購物場所所的銷售售，這兩

42、兩者本是是相互作作用相互互推動、互借其其勢互造造其市的的。在前面的的市調(diào)部部分中已已印證了了這一想想法的可可行性。于此，城中之之城，即即微縮市市中心的的概念已已初步形形成。99年會會展中心心的“摩”（MALLL）亦亦曾引起起關(guān)注，由于其其立項(xiàng)和和項(xiàng)目配配套設(shè)施施的有欠欠完善，無法積積聚人氣氣，很快快便如曇曇花一現(xiàn)現(xiàn)，至今今仍積壓壓了大量量鋪位。前車之鑒鑒，后事事之師。如果項(xiàng)目目本身是是好的，那么我我們要考考慮的是是，趣味味是否合合適？區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)接受度度在哪一一水平線線上？項(xiàng)項(xiàng)目本身身的配套套設(shè)施能能否妥善善解決后后顧之憂憂以吸引引投資和和消費(fèi)？能否以以區(qū)域消消費(fèi)帶動動城市整整體消費(fèi)費(fèi)？作為城

43、市市副中心心，城南南的地段段優(yōu)勢人人所皆知知。作為著名名高尚社社區(qū)集中中地，城城南的消消費(fèi)能力力亦毋庸庸置言。前面的市市場分析析已詳細(xì)細(xì)談到了了這些問問題，并并得出了了肯定的的判斷。尤為重要要的一點(diǎn)點(diǎn)是，這這里尚未未有相同同項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未飽和和的市場場潛量等等待引發(fā)發(fā)。鎖定定城南，這個項(xiàng)項(xiàng)目已成成功一半半。需要完善善的是項(xiàng)項(xiàng)目功能能的規(guī)劃劃，這是是舉足輕輕重的關(guān)關(guān)鍵所在在，招商商引資的的成敗端端看此舉舉。這一一點(diǎn)我們們在緊隨隨其后的的規(guī)劃建建議中將將作出詳詳細(xì)分析析。不僅如此此，由于于城南良良好的社社區(qū)形象象和消費(fèi)費(fèi)能力，吸引了了大量其其他社區(qū)區(qū)消費(fèi)者者的前來來?！昂糜侄喽唷眮喬甑昙词且?/p>

44、以區(qū)域消消費(fèi)帶動動城市整整體消費(fèi)費(fèi)的成功功一例。綜上所述述，“某某”商業(yè)廣廣場真正意意義的“摩”（MALLL）商業(yè)業(yè)公園已已然呼之之欲出。八、項(xiàng)目目功能劃劃分建議議項(xiàng)目功能能劃分工工作的得得當(dāng)與否否，深深深影響到到某某商商業(yè)公園園將來營營運(yùn)的成成敗。因?yàn)橐粋€個不適當(dāng)當(dāng)?shù)挠搀w體空間格格局，必必然限制制了營業(yè)業(yè)機(jī)能發(fā)發(fā)揮的成成效。由由此我們們知道，這項(xiàng)工工作不能能完全由由建筑設(shè)設(shè)計師或或內(nèi)裝設(shè)設(shè)計業(yè)者者獨(dú)力承承擔(dān)。原原因在于于他們可可能遺忘忘、甚至至忽略了了“做生意意”的基本本立場，因而鑄鑄下錯誤誤而不能能自知。事實(shí)上上，成都都以往就就有多個個這一類類的開發(fā)發(fā)案例，因而導(dǎo)導(dǎo)致營運(yùn)運(yùn)的最終終失敗。以

45、下，我我們就從從店鋪的的配置、街道、公共空空間與后后勤空間間的規(guī)劃劃，來幫幫助開發(fā)發(fā)商共同同了解作作為大型型購物中中心的空空間特性性及其與與營運(yùn)需需求的關(guān)關(guān)系。1、店鋪鋪的配置置從外國MMALLL的規(guī)劃劃經(jīng)驗(yàn)中中，我們們可以清清楚地看看到其基基本的規(guī)規(guī)劃理論論：一條條街道，所有的的店均面面向此街街道，核核心店的的位置在在街道的的最里面面。由此此我們知知道影響響整個賣賣場空間間格局，最主要要的因素素是店鋪鋪的配置置，尤其其是核心心店的位位置。核心店的的配置一般而言言，核心心店的面面積都是是很大的的，且具具有較大大的顧客客吸引力力（聚集集人氣）。同時時核心店店最理想想的位置置是在商商場的最最里側(cè)或

46、或是整個個賣場的的最里側(cè)側(cè)，希望望所有前前往核心心店的顧顧客都能能夠先經(jīng)經(jīng)過其他他商店。若有兩兩家核心心店，當(dāng)當(dāng)然最理理想的做做法就是是將他們們分開設(shè)設(shè)置在商商場的兩兩端，使使所有顧顧客能在在兩家核核心店間間的街道道上川流流不息地地往來。當(dāng)有兩兩家以上上的核心心店時，這可在在商場的的兩側(cè)尋尋求磁點(diǎn)點(diǎn)，來設(shè)設(shè)置第三三家或是是第四家家核心店店。根據(jù)據(jù)某某商商業(yè)公園園的實(shí)際際情況，在確定定商業(yè)中中心大廈廈引入大大型超市市（家樂樂福）作作為核心心店外，建議在在步行街街最里面面（可以以是步行行街的三三層或四四層）設(shè)設(shè)立飲食食類的核核心店，如麥當(dāng)當(dāng)勞、肯肯德基等等，以保保證整個個商場的的便利性性和流暢暢性

47、，更更能夠?yàn)闉椴叫薪纸謩?chuàng)造出出更大的的價值空空間。商品區(qū)域域劃分有關(guān)一般般專賣店店的位置置規(guī)劃，可分為為兩個步步驟來進(jìn)進(jìn)行：首首先是依依據(jù)經(jīng)營營理念劃劃分不同同的商品品區(qū)域范范圍。雖然購物物中心不不像百貨貨商店，清楚的的將商品品依部門門類別的的不同，陳列在在賣場上上，但是是站在為為使顧客客容易比比較和選選擇購買買的立場場上，購購物中心心仍然需需要按品品位、主主題或是是心理及及性別年年齡等的的因素，來考慮慮不同的的商品區(qū)區(qū)域的表表現(xiàn)。這這一點(diǎn)，可以在在查看發(fā)發(fā)展商提提供的街區(qū)功功能劃分分建議案案時得得到印證證。但是，基基本上在在規(guī)劃商商品區(qū)域域時，最最需要費(fèi)費(fèi)神的應(yīng)應(yīng)該是餐餐飲業(yè)。因?yàn)楦鶕?jù)美國

48、國市場調(diào)調(diào)查資料料顯示，到MAALL中中消費(fèi)的的客人當(dāng)當(dāng)中，有有80%的人一一定會到到美食廣廣場消費(fèi)費(fèi)。而從從成都市市目前幾幾家百貨貨商店里里美食街街的人潮潮來看，我們現(xiàn)現(xiàn)在的情情形應(yīng)該該與美國國相差不不遠(yuǎn)。所所以當(dāng)我我們在決決定餐飲飲行業(yè)的的位置時時，理論論上必須須考慮能能讓購物物中心中中每一個個角落的的顧客，都可以以很方便便地來到到美食廣廣場才行行。美國國的MAALL的的美食廣廣場，大大部分都都位于中中央部位位明顯的的地方，其道理理不言而而喻。搭配組合合原則完成商品品區(qū)域劃劃分后，接下來來的第二二個步驟驟是針對對主要不不同特性性的專賣賣店，作作一適當(dāng)當(dāng)?shù)奈恢弥冒才?。因此，我們建建議發(fā)展展商

49、在前前期銷售售過程中中不適宜宜將店鋪鋪經(jīng)營種種類劃分分得太細(xì)細(xì)，從而而局限了了今后經(jīng)經(jīng)營的安安排。為了創(chuàng)造造一條有有魅力又又熱鬧的的街道，我們不不能單純純依照業(yè)業(yè)種的不不同來決決定專賣賣店的位位置，應(yīng)應(yīng)當(dāng)也要要考慮到到所謂的的搭配組組合原則則。搭配原則則不同同個性、不同商商品構(gòu)成成，但相相同業(yè)種種的店，要相鄰鄰配置或或是配置置在視線線內(nèi)，以以便顧客客的比較較購買。組合原則則同一主主題與同同一對象象層的不不同業(yè)種種店，配配置在同同一區(qū)域域，以增增加顧客客逛街的的樂趣。希望開發(fā)發(fā)商能夠夠?qū)δ衬衬成虡I(yè)公公園的現(xiàn)現(xiàn)有街區(qū)區(qū)功能劃劃分方案案，參考考以上兩兩個原則則重新考考慮搭配配。店鋪空間間店鋪空間間的

50、大小小，影響響到日后后商業(yè)公公園可能能銷售的的店數(shù)?；旧仙?，商業(yè)業(yè)公園的的店數(shù)必必須越多多越好，除了面面積的考考慮外，重要的的是能提提供顧客客更多的的商品選選擇。然然而今后后經(jīng)營時時，一般般的租戶戶總是要要求得到到更多的的面積，以便能能夠陳設(shè)設(shè)更多的的商品，并在與與其他店店的競爭爭中取得得優(yōu)勢。如何平平衡雙方方的需求求，是決決定店鋪鋪空間大大小的關(guān)關(guān)鍵所在在。根據(jù)現(xiàn)在在某某商商業(yè)公園園店鋪面面積的劃劃分方法法，其銷銷售面積積介于220平方方米至2200多多平方米米之間，基本上上能夠滿滿足各類類商家的的需要。但是其其首層的的店鋪主主要以大大面積店店鋪為主主，必將將造成日日后經(jīng)營營時首層層店鋪選

51、選擇較少少，導(dǎo)致致不能提提供太多多的商品品選擇種種類。所所以，我我們建議議將部分分店鋪在在劃得小小一些，以增強(qiáng)強(qiáng)首層的的營業(yè)氣氣氛，更更有利于于營造“旺場”局面。2、街道道與廣場場的規(guī)劃劃街道的主主要功能能是促使使顧客能能夠更加加舒適地地游逛所所有的店店鋪與核核心店。為此，從原則則上來說說最好只只有一條條街，以以免顧客客錯過任任何一家家店。但但是由于于某某商商業(yè)公園園規(guī)劃的的特殊性性，其步步行街已已經(jīng)設(shè)計計為葉脈脈式的多多條街道道，因此此這些只只能通過過實(shí)際情情況給予予修改。從目前的的規(guī)劃上上來說，為了更更好的發(fā)發(fā)揮每條條街的作作用，首首要是在在鋪面搭搭配上多多下功夫夫。另外外，還應(yīng)應(yīng)該在街街

52、道轉(zhuǎn)彎彎的地方方，盡可可能地留留出一片片較寬敞敞的空間間，作為為休憩或或促銷的的小型廣廣場。這這樣當(dāng)顧顧客到達(dá)達(dá)小廣場場后，很很容易再再往另一一方向的的街道繼繼續(xù)走下下去。事實(shí)上，廣場對對于某某某商業(yè)公公園而言言，有其其固有的的重要性性。前面面我們曾曾經(jīng)提及及購物中中心是人人與人之之間生活活交流的的場所，但是如如果沒有有廣場，則交流流的活動動將會受受到嚴(yán)重重的限制制。一般廣場場都會利利用噴泉泉、花卉卉、樹木木、雕塑塑小品及及建筑挑挑空等設(shè)設(shè)計手法法來增加加它的魅魅力，同同時廣場場上應(yīng)該該設(shè)有休休憩座椅椅并留有有活動空空間，作作為商業(yè)業(yè)公園促促銷的重重要場所所。有人說：“廣場就就有如MMALLL

53、的面孔孔?！笔聦?shí)上，廣場正正應(yīng)該是是某某商商業(yè)公園園經(jīng)營差差異化的的重要手手段之一一。3、后勤勤空間規(guī)規(guī)劃（1）裝裝卸貨場場一般像某某某商業(yè)業(yè)公園這這一類屬屬于近郊郊的大型型購物中中心，根根據(jù)其核核心店的的要求，常有多多處裝卸卸貨場的的設(shè)施。為了保保證作業(yè)業(yè)效率，裝卸貨貨平臺的的數(shù)量及及貨車進(jìn)進(jìn)出的線線路，事事先應(yīng)該該要有周周密的計計劃安排排，避免免發(fā)生作作業(yè)等待待或者貨貨車進(jìn)出出不方便便且費(fèi)時時的情形形。尤其其是設(shè)置置在地下下室的裝裝卸貨設(shè)設(shè)施，必必須考慮慮到貨車車在狹窄窄空間如如何調(diào)頭頭及有限限的車道道如何加加以管制制的問題題。此方方面內(nèi)容容，希望望發(fā)展商商能夠多多與物業(yè)業(yè)管理顧顧問多多多

54、深入探探討。（2）垃垃圾處理理場現(xiàn)行國外外MALLL的垃垃圾處理理方式，大都是是預(yù)先集集中到一一個地方方，待壓壓縮處理理后再行行運(yùn)走。同時，由于餐餐飲業(yè)的的加入，垃圾除除了壓縮縮之外，經(jīng)常還還必須加加以冷凍凍處理，以避免免惡臭的的發(fā)生。因此在在某某商商業(yè)公園園的垃圾圾處理場場中，應(yīng)應(yīng)該考慮慮配置空空調(diào)設(shè)施施。一般垃圾圾處理場場皆就近近設(shè)置于于貨運(yùn)裝裝卸場旁旁邊，以以便垃圾圾集中并并處理后后立即運(yùn)運(yùn)走。但但由于某某某商業(yè)業(yè)公園的的面積廣廣大，隨隨時清運(yùn)運(yùn)的垃圾圾應(yīng)該先先行送至至多處臨臨時垃圾圾集中地地，再統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)至至處理場場。4、服務(wù)務(wù)設(shè)施規(guī)規(guī)劃（1）美美食廣場場 美食廣廣場除了了提供顧顧客飽腹

55、腹之需外外，它更更是一個個人們互互相接觸觸，享受受歡樂氣氣氛的休休憩場所所。因此此，一個個成功的的美食廣廣場，不不能單以以餐飲生生意的眼眼光來規(guī)規(guī)劃，不不能為了了提高座座椅的使使用率，希望顧顧客用完完餐后馬馬上離去去，而不不愿多花花心思在在環(huán)境、景觀的的表現(xiàn)。相反地地，在規(guī)規(guī)劃上必必須多用用點(diǎn)心思思在自然然采光、花卉、樹木、水景或或使空間間寬敞等等設(shè)計技技巧的應(yīng)應(yīng)用上，表現(xiàn)出出美食廣廣場特有有的主題題與氣氛氛，帶給給顧客一一種難忘忘的購物物休憩享享受。由由此我們們可知，對于購購物中心心而言，美食廣廣場扮演演的角色色既是核核心店，又是顧顧客休憩憩的服務(wù)務(wù)設(shè)施。旱地溜冰冰場溜冰場是是國外MMALL

56、L中最常常見的設(shè)設(shè)施，亞亞洲的日日本、韓韓國與香香港的一一些購物物中心也也可以看看到。溜溜冰場主主要的客客戶是年年輕人及及父母陪陪同而來來的兒童童。對于于購物中中心而言言，他們們是充滿滿活力與與希望的的潛在主主要顧客客。尤其其是兒童童，溜冰冰場成為為他們一一個很好好的運(yùn)動動與成長長場所，因此國國外購物物中心的的開發(fā)商商就曾經(jīng)經(jīng)指出，溜冰場場是購物物中心未未來一項(xiàng)項(xiàng)非常重重要的服服務(wù)設(shè)施施。事實(shí)上，溜冰場場總是為為購物中中心引來來不少的的人潮，不論是是溜冰者者還是旁旁觀者，都能盡盡情地享享受無限限的歡樂樂氣氛。此外，不定時時舉辦的的溜冰比比賽，也也會成為為購物中中心與社社區(qū)間的的一種良良好的交交

57、流活動動。因此此建議開開發(fā)商考考慮在某某某商業(yè)業(yè)公園的的商業(yè)步步行街中中設(shè)置旱旱地溜冰冰場，且且檔次一一定要與與現(xiàn)在成成都較為為普通的的水泥地地旱冰場場區(qū)分開開來，建建議可以以做成木木質(zhì)地板板的高檔檔旱冰場場。（33）社區(qū)區(qū)活動廣廣場某某商業(yè)業(yè)公園，實(shí)際上上應(yīng)該扮扮演成為為成都南南面社區(qū)區(qū)居民生生活活動動中心的的角色。商業(yè)公公園的經(jīng)經(jīng)營與社社區(qū)的發(fā)發(fā)展兩者者間應(yīng)該該相輔相相成，而而社區(qū)活活動廣場場便成為為其中一一項(xiàng)不可可或缺的的媒介。除了出借借給社區(qū)區(qū)舉辦各各種集會會以外，購物中中心也可可以利用用活動廣廣場作種種種藝術(shù)術(shù)文化活活動、社社會公關(guān)關(guān)活動或或商品促促銷活動動，甚至至承辦戶戶外宴會會活

58、動等等等?；旧仙缟鐓^(qū)活動動廣場是是一種多多功能的的服務(wù)設(shè)設(shè)施，如如何充分分發(fā)揮它它的功能能是一個個非常重重要的課課題。（44）其他他的生活活服務(wù)設(shè)設(shè)施既然某某某商業(yè)公公園要成成為居民民經(jīng)常出出入的場場所，所所以必須須考慮一一些居民民日常生生活所需需的服務(wù)務(wù)，如銀銀行、郵郵局、診診所等；當(dāng)然也也有以店店鋪經(jīng)營營方式提提供的服服務(wù)，如如設(shè)置美美容美發(fā)發(fā)中心、洗衣店店、旅行行社、網(wǎng)網(wǎng)吧、照照相鋪、高檔修修鞋店等等等。第二部分分 某某某商業(yè)公公園市場場行銷戰(zhàn)戰(zhàn)略一、什么么是“投資組組合計劃劃”關(guān)于“投投資”如何投資資：首先，確確定一個個向市場場推出的的整體價價位，例例如以均均價80000/m2；其次

59、，不不以每個個攤位為為具體購購買單位位，而直直接以每每個平方方米作為為購買單單位；即即購買者者最低可可以購買買一個平平方米，多購不不限；再次，一一旦購買買，則當(dāng)當(dāng)然享有有已購面面積的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；關(guān)于投資資的回報報，主要要集中于于已購面面積在使使用中產(chǎn)產(chǎn)生的效效益；最后，如如果需要要將投資資變現(xiàn)，購買者者可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已購購面積，轉(zhuǎn)讓價價隨行就就市，受受讓人不不受限制制。該投資概概念的優(yōu)優(yōu)勢：化整為零零，擴(kuò)大大價格的的市場接接受度。就目前前步行街街的銷售售方式來來看，一一樓每攤攤位價為為18.8萬3277萬，662%的的攤位集集中于330萬50萬萬之間；二樓每每攤位價價為9.9萬56萬萬，899%集中中

60、于100萬15萬萬之間。這個價價位的目目標(biāo)市場場主要是是兩種人人，一是是中高檔檔商品經(jīng)經(jīng)營者，一是大大宗資產(chǎn)產(chǎn)投資商商；同時時，對一一個前途途未卜的的商業(yè)街街作出大大型投資資，前兩兩者目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群仍然會會持觀望望態(tài)度，觀察入入市狀況況，難以以形成積積極認(rèn)購購的態(tài)勢勢?；麨榱阋砸院?，市市場對價價格的接接受度會會相應(yīng)上上升，投投資者更更易計算算自己認(rèn)認(rèn)購后可可能面臨臨的風(fēng)險險以及對對風(fēng)險的的承受能能力?；麨榱懔愕牧硪灰粌?yōu)勢在在于擴(kuò)大大了原有有的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群。正如如以上提提到的，因?yàn)橥锻顿Y額較較大且風(fēng)風(fēng)險較大大，原有有價位排排除了一一般投資資者涉足足該市場場的可能能性；而而化整為為零后，單