產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告

1、小結(jié)果提交表提交日期：結(jié)果名稱所屬分類住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 辦公地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 養(yǎng)老地產(chǎn) 旅游地產(chǎn) 城市運行交通地產(chǎn) 企業(yè)咨詢其它結(jié)果類型工具包 專題研究 經(jīng)典案例 其它研究方案研究內(nèi)容產(chǎn)業(yè)園區(qū)與企業(yè)辦公處理關(guān)鍵問題及創(chuàng)新點產(chǎn)品價值、產(chǎn)品組合人員配置姓名員工ID號企業(yè)咨詢師體系職級積分分配（%）楊帥AA43706產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第1頁產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、由工業(yè)類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務(wù)于生產(chǎn)制造，研發(fā)辦公，倉儲配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)價值鏈上相關(guān)步驟新型形式；從表現(xiàn)形式上，主要包含了工業(yè)園、科技園、商務(wù)花園、倉儲/商貿(mào)物流園及相關(guān)生產(chǎn)配套設(shè)施等

2、產(chǎn)品。從發(fā)展意義上，幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提升企業(yè)發(fā)展力；幫助產(chǎn)業(yè)提供集聚發(fā)展平臺，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度；幫助政府改進區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力。工業(yè)工業(yè)園科技園商務(wù)花園物流倉儲物流商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等；如高新科技園等；如總部基地，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等；普通倉，保稅倉，出口監(jiān)管倉、冷庫，特種倉庫等；主題型專業(yè)市場（服裝、電子、原料等）國際采購中心等；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第2頁價值曲線工業(yè)園工業(yè)廠房1525元/ 商務(wù)花園總部基地 / 科技園區(qū) 40100元/ 物流園倉庫 3050元/ 商貿(mào)物流專業(yè)市場 50300元/ 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收益預(yù)期一定程度上反應(yīng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展價值軌跡產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更

3、高價值實現(xiàn)在于支撐產(chǎn)業(yè)上游（研發(fā)設(shè)計）及其下游（終端市場）。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第3頁政府開發(fā)商企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指導(dǎo)者，提供政策，稅收支持，參加或部分參加土地一級開發(fā)前期進行土地開發(fā)，中前期建設(shè)與招商，負責后期服務(wù)運行終端用家，企業(yè)運行參加者，經(jīng)過有償方式使用開發(fā)者管理服務(wù)在實際操作中政府、開發(fā)商與進駐企業(yè)三者部分角色是重合，如政府主導(dǎo)型開發(fā)中政府實際飾演著開發(fā)商角色。主題組成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第4頁產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)網(wǎng)橫向發(fā)展縱向發(fā)展整合發(fā)展 土地 廠房 產(chǎn)業(yè)樓 多元物業(yè) 起步工業(yè)區(qū) 成熟工業(yè)區(qū) 起步產(chǎn)業(yè)區(qū) 成熟產(chǎn)業(yè)區(qū) 產(chǎn)業(yè)點式發(fā)展向著網(wǎng)狀發(fā)展是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)

4、主要特征表現(xiàn)。演變軌跡產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第5頁動因存量先進制造業(yè)倉儲物流標準產(chǎn)業(yè)樓研發(fā)總部經(jīng)濟業(yè)務(wù)整合政府和功效區(qū)開發(fā)商 私人業(yè)主、生產(chǎn)制造業(yè)地主當?shù)睾蛧饩C合性開發(fā)商開發(fā)商參加度后臺服務(wù)研發(fā)s1980s1990s未來時間類別工業(yè)園（如蛇口工業(yè)區(qū)）科技園(如深圳高新園）商務(wù)花園 （如北京豐臺ABP）產(chǎn)業(yè)綜合體（融合研發(fā)設(shè)計，商務(wù)辦公，高端制造制造，綜合配套等復(fù)合功效）產(chǎn)業(yè)集群制造研發(fā)功效當代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第6頁s1980s1990s未來時間類別倉庫區(qū)當代物流園商貿(mào)物流園（如深圳筍崗物流園）供給鏈集成園區(qū)功效倉儲配送等第三方物流等商貿(mào)功

5、效，展示交易，第三方物流等融合展示交易，國際采購，第三/四方物流，物流金融等于一體綜合園區(qū)物流園商貿(mào)園物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第7頁第一代：工業(yè)園演變第二代：商務(wù)與小區(qū)第三代：發(fā)展鄰里關(guān)系第四代：產(chǎn)業(yè)綜合體/企業(yè)綜合小區(qū)基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模建筑組成城鎮(zhèn)結(jié)合部規(guī)模較大，交通便利大型綜合小區(qū)入園企業(yè)偏重于基于科學研發(fā)企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型跨國企業(yè)負擔功效研發(fā)、倉儲、辦公辦公、部分商業(yè)設(shè)施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比工業(yè)園有所提升營造出共同生活小區(qū)氣氛，融合進城市生活元素，與城市聯(lián)絡(luò)也越發(fā)緊密，成為城市功效一部分

6、。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致獨立小環(huán)境一個能夠自己自足，以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間綜合小區(qū)功效綜合化，小區(qū)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)功效發(fā)展階段比較發(fā)展趨勢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第8頁生態(tài)，環(huán)境保護，智慧，低碳等發(fā)展理念將是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展理念越來越重視問題，辦公區(qū)域與更多城市生活元素進行結(jié)合，形成文化特征一樣也是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求價值關(guān)鍵。理念生態(tài)、環(huán)境保護、智慧、低碳、可連續(xù)發(fā)展等發(fā)展趨勢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第9頁附加值除了包含產(chǎn)品本身關(guān)鍵價值外，對應(yīng)配套服務(wù)和政策服務(wù)體系附加值也成為驅(qū)動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和表達吸引力主要原因。產(chǎn)品硬件附加價值配套服務(wù)附加價值

7、服務(wù)體系附加價值 提升產(chǎn)品技術(shù)含量，增加產(chǎn)品品質(zhì)； 高復(fù)合度項目開發(fā)，包含功效復(fù)合及產(chǎn)品復(fù)合； 完善配套，建設(shè)可循環(huán)體系； 突出社會影響，強化區(qū)域及高品質(zhì)環(huán)境景觀建設(shè)； 建立對客戶完善營銷服務(wù)體系和標準 采取先進物業(yè)、商業(yè)服務(wù)標準及水平 與配套產(chǎn)品建設(shè)保持同時服務(wù)辦法 為客戶提供政策支持體系 實現(xiàn)內(nèi)部服務(wù)交流平臺 完備企業(yè)服務(wù)體系產(chǎn)品更高附加值產(chǎn)品增值三個維度發(fā)展趨勢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第10頁11關(guān)鍵功效外服務(wù)功效、服務(wù)設(shè)施及政策體系是表達差異化，增強企業(yè)進駐欲望主要驅(qū)動力。服務(wù)小區(qū)化服務(wù)體系模式服務(wù)體系企業(yè)俱樂部企業(yè)外交官網(wǎng)絡(luò)小區(qū)秘書室智能化體系個性化服務(wù)模式政策體系員工生活配

8、套稅收優(yōu)惠無費區(qū)融資交流平臺一站通關(guān)小區(qū)化服務(wù)體系兩種模式發(fā)展趨勢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第11頁12滿足產(chǎn)業(yè)/企業(yè)需求 園區(qū)可及性 （區(qū)位交通等）科學合理定位園區(qū)環(huán)境品質(zhì) 政府支持（優(yōu)惠政策等）園區(qū)服務(wù)品質(zhì) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功七大關(guān)鍵原因建筑規(guī)劃、設(shè)計與質(zhì)量關(guān)鍵原因產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第12頁13宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析政府規(guī)劃定位分析項目市場分析可比案例參考和同比項目分析規(guī)劃定位概念、開發(fā)方案開發(fā)定位產(chǎn)業(yè)研究物業(yè)研究產(chǎn)業(yè)定位客戶需求分析企業(yè)需求調(diào)研目標客戶定位用地平衡項目功效/形象定位總體規(guī)劃方案提議開發(fā)戰(zhàn)略財務(wù)可行性分析發(fā)展定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第13頁1

9、4產(chǎn)業(yè)定位可行性世界發(fā)展趨勢中國發(fā)展趨勢所處地域產(chǎn)業(yè)發(fā)展周圍地域產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展競爭優(yōu)劣勢人才情況人文生活產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持區(qū)位優(yōu)劣勢經(jīng)濟發(fā)展宏觀經(jīng)濟微觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)定位發(fā)展?jié)摿?jīng)濟產(chǎn)出政策支持配套服務(wù)需求用地需求社會效應(yīng)產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第14頁自然形成產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)鏈研究政府中長久規(guī)劃導(dǎo)向土地需求（工業(yè)/物流/產(chǎn)業(yè)/住宅/商業(yè)/公建）人口研究（年紀/收入/家庭結(jié)構(gòu)）工業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)酒店、工業(yè)商業(yè)、文教住宅、商業(yè)辦公物業(yè)開發(fā)商開發(fā)背景/目標營運模式/實力經(jīng)驗/團體靜態(tài)分析內(nèi)部邏輯性產(chǎn)業(yè)布局尋找未來定位開發(fā)定位產(chǎn)業(yè)定位物業(yè)需求經(jīng)濟效應(yīng)土地需求資金投入量經(jīng)濟效應(yīng)融

10、資條件資金計劃投資收益資產(chǎn)戰(zhàn)略基礎(chǔ)建設(shè)道路要求開發(fā)關(guān)系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第15頁服務(wù)外包面積需求支付能力電子信息文化產(chǎn)業(yè)環(huán)境保護節(jié)能支付能力和面積需求都因企業(yè)規(guī)模而差異較大行業(yè)聚集效應(yīng)顯著，對項目氣氛要求很高面積需求普通 支付能力較弱為人力密集型行業(yè)，需要豐富配套設(shè)施面積需求依據(jù)企業(yè)規(guī)模而定，金融外包需求面積較大 支付能力較高 為人力密集型行業(yè)，需要大量配套設(shè)施 面積需求較大承租能力普通行業(yè)當前還處于發(fā)展早期，因而面臨著大量企業(yè)規(guī)模都較小主力租戶群體次主力租戶群體戰(zhàn)略租戶群體發(fā)展策略產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)概述分析報告第16頁政府政策及規(guī)劃物業(yè)發(fā)展規(guī)律市場競爭環(huán)境本體地塊解析獨棟 總部SOHO辦公企業(yè)孵化器研發(fā)辦公生產(chǎn)制造配套酒店配套宿舍