西安雁塔路365街區(qū)MALL商業(yè)項目總體定位及規(guī)劃設(shè)計方案

1、西安雁塔路365街區(qū)MALL項目總體定位及規(guī)劃設(shè)計方案目錄項目的市場背景及項目的理解【第一部部分】 西安市市經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析1 1 西安市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況況1.2 西安市市城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展規(guī)劃【第二部部分】西西安市的的商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析1 商業(yè)業(yè)市場的的概述2.鐘樓樓商圈特特點分析析3 小寨寨商圈特特點分析析4 曲江江大雁塔塔商圈的的特點分分析【第三部部分】西西安市主主要競爭爭大型商商業(yè)項目目個案分分析 1 騾馬市市商業(yè)步步行街 2 立豐國國際購物物廣場 3 唐人街街商業(yè)步步行街 4 宏府家樂福福廣場 5 東方之之星伊?xí)r達(dá)達(dá)商城 6 麗人街街 7 上海城城女人世世界 【第四四部分】西安酒酒店公寓

2、寓市場分分析 1 酒店市市場分析析 2 公寓市市場分析析 【第五部部分】項項目本身身的分析析 1 項目所所處的區(qū)區(qū)位分析析 2 項目現(xiàn)現(xiàn)狀分析析 3 項目的的商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢勢判斷項目的定定位【第一部部分】 國內(nèi)外外Shooppiing Malll定位位模式及及思考1.1國國外成熟熟商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和定定位模式式的成功功經(jīng)驗1.2山山雨欲來來的中國國商業(yè)大大潮1.3中中國超級級商業(yè)MMALLL 1.4留留待項目目思索的的MALLL問題題【第二部部分】項項目定位位系統(tǒng)分分析2.1總總體開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略思思路2.2定定位策略略2.2.1差異異化策略略2.2.2可持持續(xù)發(fā)展展策略2.2.3價值值提升策策略【第三部

3、部分】項項目定位位3.1形形象定位位3.1.1形象定定位反映映的核心心要素3.2.產(chǎn)品定定位3.2.1產(chǎn)品品定位的的原則3.2.2產(chǎn)品品定位內(nèi)內(nèi)容3.3經(jīng)營定定位3.4. 客戶戶群定位位3.4.1目標(biāo)標(biāo)消費者者客戶群群3.4.2商家家目標(biāo)客客戶群【第四部部分】功功能規(guī)劃劃建議4.1各各功能核核心要素素4.111娛樂地地產(chǎn)4.122旅游地地產(chǎn)4.133文化地地產(chǎn)4.144商務(wù)地地產(chǎn)4.155商業(yè)地地產(chǎn)4.166市場地地產(chǎn)4.177景觀地地產(chǎn)4.2功功能規(guī)劃劃分布【第五部部分】項項目業(yè)態(tài)態(tài)配置5.1國國外大型型MALLL的寶寶貴經(jīng)驗驗5.111MALLL是城城市生活活的發(fā)生生器，它它替代了了原有的

4、的城市中中心廣場場成為社社會生活活的核心心。5.122MALLL的發(fā)發(fā)展從現(xiàn)現(xiàn)代主義義到文脈脈主義。5.133項目主主題的設(shè)設(shè)計理念念5.144項目的的主題資資源5.2項項目業(yè)態(tài)態(tài)配置規(guī)劃設(shè)計計方案（以實際際為準(zhǔn)）【第一部部分】建建筑總體體設(shè)計建建議1商場場外立面面規(guī)劃設(shè)設(shè)計2 商商場總平平面布置置設(shè)計3商業(yè)業(yè)動線導(dǎo)導(dǎo)向設(shè)計計4百貨貨商店營營業(yè)廳的的設(shè)計5 超市營營業(yè)廳的的設(shè)計6美食食城設(shè)計計7 高高層公寓寓規(guī)劃設(shè)設(shè)計8 專專業(yè)市場場的規(guī)劃劃設(shè)計9 外外廣場的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計10 中中庭的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計【第二部部分】結(jié)結(jié)論TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc1174170

5、18 【第一部部分】建建筑總體體設(shè)計建建議 PAGEREF _Toc117417018 h 3 HYPERLINK l _Toc117417019 1商場場外立面面規(guī)劃設(shè)設(shè)計 PAGEREF _Toc117417019 h 3 HYPERLINK l _Toc117417020 2 商商場總平平面布置置設(shè)計 PAGEREF _Toc117417020 h 3 HYPERLINK l _Toc117417021 3商業(yè)業(yè)動線導(dǎo)導(dǎo)向設(shè)計計 PAGEREF _Toc117417021 h 3 HYPERLINK l _Toc117417022 4百貨貨商店營營業(yè)廳的的設(shè)計 PAGEREF _Toc1

6、17417022 h 3 HYPERLINK l _Toc117417023 6美食食城設(shè)計計 PAGEREF _Toc117417023 h 3 HYPERLINK l _Toc117417024 7 高高層公寓寓規(guī)劃設(shè)設(shè)計 PAGEREF _Toc117417024 h 4 HYPERLINK l _Toc117417025 【第二部部分】結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc117417025 h 4 HYPERLINK l _Toc117417026 第四板塊塊、營銷銷戰(zhàn)略思思路 PAGEREF _Toc117417026 h 5 HYPERLINK l _Toc117417027 【第一部

7、部分】招招商策略略 PAGEREF _Toc117417027 h 5 HYPERLINK l _Toc117417028 1.整整體招商商思路 PAGEREF _Toc117417028 h 5 HYPERLINK l _Toc117417029 2.招招商原則則 PAGEREF _Toc117417029 h 6 HYPERLINK l _Toc117417030 21先先易后難難，近遠(yuǎn)遠(yuǎn)并進(jìn) PAGEREF _Toc117417030 h 6 HYPERLINK l _Toc117417031 22先先形象,后功能能 PAGEREF _Toc117417031 h 6 HYPERLINK

8、 l _Toc117417032 23主主力店先先行，輔輔助店隨隨后 PAGEREF _Toc117417032 h 6 HYPERLINK l _Toc117417033 24 同業(yè)差差異，異異業(yè)互補補 PAGEREF _Toc117417033 h 7 HYPERLINK l _Toc117417034 25保保證開業(yè)業(yè)，持續(xù)續(xù)優(yōu)化 PAGEREF _Toc117417034 h 7 HYPERLINK l _Toc117417035 26借借力打力力，以線線帶面 PAGEREF _Toc117417035 h 7 HYPERLINK l _Toc117417036 3.招招商目標(biāo)標(biāo) PA

9、GEREF _Toc117417036 h 7 HYPERLINK l _Toc117417037 4.招招商形式式 PAGEREF _Toc117417037 h 8 HYPERLINK l _Toc117417038 41點點對點招招商 PAGEREF _Toc117417038 h 8 HYPERLINK l _Toc117417039 42會會議招商商 PAGEREF _Toc117417039 h 8 HYPERLINK l _Toc117417040 43定定點招商商 PAGEREF _Toc117417040 h 8 HYPERLINK l _Toc117417041 44公公開

10、招商商 PAGEREF _Toc117417041 h 8 HYPERLINK l _Toc117417042 5.目目標(biāo)租戶戶名單 PAGEREF _Toc117417042 h 8 HYPERLINK l _Toc117417043 51百百貨 PAGEREF _Toc117417043 h 8 HYPERLINK l _Toc117417044 52超超市 PAGEREF _Toc117417044 h 8 HYPERLINK l _Toc117417045 53電電影院 PAGEREF _Toc117417045 h 8 HYPERLINK l _Toc117417046 54專專業(yè)店

11、 PAGEREF _Toc117417046 h 9 HYPERLINK l _Toc117417047 55品品牌旗艦艦店 PAGEREF _Toc117417047 h 9 HYPERLINK l _Toc117417048 56專專賣店 PAGEREF _Toc117417048 h 9 HYPERLINK l _Toc117417049 57餐餐飲 PAGEREF _Toc117417049 h 9 HYPERLINK l _Toc117417050 58娛娛樂 PAGEREF _Toc117417050 h 9 HYPERLINK l _Toc117417051 59酒酒店 PAGE

12、REF _Toc117417051 h 9 HYPERLINK l _Toc117417052 5100步行街街 PAGEREF _Toc117417052 h 10 HYPERLINK l _Toc117417053 6.招招商策略略 PAGEREF _Toc117417053 h 10 HYPERLINK l _Toc117417054 77.招商管管理 PAGEREF _Toc117417054 h 11 HYPERLINK l _Toc117417055 【第二部部分】銷銷售策略略 PAGEREF _Toc117417055 h 12 HYPERLINK l _Toc117417056

13、 1.銷銷售總體體策略及及推售思思路 PAGEREF _Toc117417056 h 12 HYPERLINK l _Toc117417057 2.目目標(biāo)策略略 PAGEREF _Toc117417057 h 12 HYPERLINK l _Toc117417058 3.價價格策略略 PAGEREF _Toc117417058 h 13 HYPERLINK l _Toc117417059 4.銷銷售賣點點鋪排及及提煉 PAGEREF _Toc117417059 h 13 HYPERLINK l _Toc117417060 5.銷銷售階段段劃分及及各階段段工作重重點 PAGEREF _Toc11

14、7417060 h 14 HYPERLINK l _Toc117417061 5.1儲客期期 PAGEREF _Toc117417061 h 14 HYPERLINK l _Toc117417062 5.2內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期 PAGEREF _Toc117417062 h 14 HYPERLINK l _Toc117417063 5.3開盤期期 PAGEREF _Toc117417063 h 14 HYPERLINK l _Toc117741770644 5.44持續(xù)銷銷售期 PAGEREF _Toc117417064 h 15 HYPERLINK l _Toc117417065 5.5強銷期期 P

15、AGEREF _Toc117417065 h 15 HYPERLINK l _Toc117417066 5.6尾盤清清理期 PAGEREF _Toc117417066 h 15 HYPERLINK l _Toc117417067 6.銷銷售管理理及銷售售培訓(xùn)體體系 PAGEREF _Toc117417067 h 16 HYPERLINK l _Toc117417068 【第一部部分】投投資成本本分析 PAGEREF _Toc117417068 h 18 HYPERLINK l _Toc117417069 1.1投投資總額額及明細(xì)細(xì)估算 PAGEREF _Toc117417069 h 18 HY

16、PERLINK l _Toc117417070 1.2開開發(fā)進(jìn)度度及分區(qū)區(qū)參數(shù) PAGEREF _Toc117417070 h 18 HYPERLINK l _Toc117417071 1.3分分階段資資金投放放計劃 PAGEREF _Toc117417071 h 18 HYPERLINK l _Toc117417072 【第二部部分】銷銷售收益益分析 PAGEREF _Toc117417072 h 18 HYPERLINK l _Toc117417073 1、銷售售利潤分分析（按按不同銷銷售階段段的預(yù)估估的現(xiàn)金金流出和和現(xiàn)金流流入及當(dāng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)關(guān)稅率計計算利潤潤） PAGEREF _Toc11

17、7417073 h 18 HYPERLINK l _Toc117417074 2、盈盈虧平衡衡分析 PAGEREF _Toc117417074 h 18第四板塊塊、營銷銷戰(zhàn)略思思路【第一部部分】招招商策略略整體招商商思路根據(jù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)特特點，在在招商策策略上最最主要的的是采用用“主力店店先行”的方法法，本項項目體量量超大，在引入入大的主主力商家家方面會會考慮到到影院、家電連連鎖店、超市、經(jīng)濟(jì)型型國際連連鎖酒店店，配合合項目所所在商圈圈本來的的商業(yè)氣氣氛，在在數(shù)碼城城招商中中引進(jìn)大大品牌的的實力經(jīng)經(jīng)銷商家家。通過過大品牌牌商家的的進(jìn)駐，從而帶帶動小商商家進(jìn)來來。用相對較較大的優(yōu)優(yōu)惠政策策進(jìn)行主主

18、力商家家招商，利于持持續(xù)經(jīng)營營，并能能提升整整體商鋪鋪的價值值，達(dá)到到快速出出租，保保留原有有商業(yè)資資源的情情況下，實現(xiàn)商商業(yè)氣氛氛快速聚聚集目的的。招商原則則21先先易后難難，近遠(yuǎn)遠(yuǎn)并進(jìn)市場地產(chǎn)產(chǎn)：李家家村商貿(mào)貿(mào)城的招招商可先先與原在在李家村村服裝批批發(fā)市場場的288家中型型市場經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)進(jìn)行洽洽談，吸吸引他們們進(jìn)駐，從而穩(wěn)穩(wěn)住其原原場內(nèi)經(jīng)經(jīng)營的單單個商戶戶，快速速留住原原龐大的的經(jīng)商群群體，從從而留住住其下游游的客群群，及龐龐大的資資金流，與原業(yè)業(yè)主的注注意力與與經(jīng)濟(jì)投投入。IT動感感城：先先與實力力商戶洽洽談，吸吸納進(jìn)駐駐，帶動動其他商商戶認(rèn)租租。主題酒店店：先與與合作的的雅高集集團(tuán)洽

19、談?wù)労献饕庖庀?，確確定后作作為廣告告宣傳。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)：百貨貨與銅鑼鑼灣百貨貨、摩登登百貨等等洽談，超市與與家樂福福、百佳佳洽談，卡通娛娛樂與SSNOOOPY主主題餐廳廳，電影影院與珠珠江院線線、IMMAX洽洽談，電電器與國國美、永永樂洽談?wù)?，洋快快餐與麥麥當(dāng)勞，肯德基基，必勝勝客，星星巴克洽洽談，體體育用品品超市引引進(jìn)迪卡卡龍等等，并簽訂訂進(jìn)駐意意向。22先先形象,后功能能在招商工工作的籌籌備階段段，應(yīng)著著重于項項目整體體形象的的宣傳，使商家家及市民民對項目目的市場場形象有有深刻而而清晰的的印象；在招商商工作進(jìn)進(jìn)行時，重點向向商家宣宣傳整個個項目的的規(guī)劃，項目的的整體功功能規(guī)劃，使使商家認(rèn)認(rèn)同

20、項目目“街區(qū)MMALLL”的形象象及發(fā)展展前景。23主主力店先先行，輔輔助店隨隨后商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)： 主主力商家家 品牌牌商家 次品品牌商家家 普普通商家家市場地產(chǎn)產(chǎn)：整體體經(jīng)營戶戶 分分散經(jīng)營營戶 在整個項項目的功功能劃分分之后，應(yīng)先將將各目標(biāo)標(biāo)行業(yè)具具有號召召力的主主力商家家、商戶戶引進(jìn)，將品牌牌商家放放在各個個區(qū)域的的端點位位置，次次品牌商商家放在在人流動動線的中中端。對對部分位位置相對對偏的商商鋪，盡盡量將租租金放寬寬，讓其其盡速落落實進(jìn)場場意向，從而使使項目最最終實現(xiàn)現(xiàn)旺場。24 同業(yè)差差異，異異業(yè)互補補項目的招招商目標(biāo)標(biāo)要能夠夠在功能能和形式式上同業(yè)業(yè)差異、異種業(yè)業(yè)態(tài)互補補。同業(yè)業(yè)差異就

21、是力力求商戶戶應(yīng)該不不同檔次次、不同同風(fēng)格，不能盲盲目招入入檔次完完全相同同的主力力店進(jìn)入入，異業(yè)業(yè)互補即即指不同同業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種應(yīng)“互通有有無”，結(jié)構(gòu)構(gòu)互補，不能完完全招入入同類型型同業(yè)種種主力商家家。在整整體上，必需考考慮各個個區(qū)的商商家組合合問題和和功能的的互補問問題，各各業(yè)態(tài)檔檔次的相相對統(tǒng)一一性。25保保證開業(yè)業(yè)，持續(xù)續(xù)優(yōu)化在遵循“高品位位、低門門檻”的前提提下，對對商家的的入場條條件適當(dāng)當(dāng)抓緊，但對主主力店適適當(dāng)放松松，而到到了開業(yè)業(yè)前則應(yīng)應(yīng)當(dāng)對所所有商戶戶適當(dāng)放放松，力力求在開開業(yè)能達(dá)達(dá)到商戶戶滿場的的效果，開業(yè)后后按照實實際情況況，在適適當(dāng)?shù)臅r時再進(jìn)行行商戶調(diào)調(diào)整和優(yōu)優(yōu)化。26借借

22、力打力力，以線線帶面發(fā)揮利用用引進(jìn)的的知名度度高有大大品牌商商家的號號召力和和引導(dǎo)市市場的能能力， 進(jìn)行宣宣傳推廣廣，從而而牽動其其它商家家。招商目標(biāo)標(biāo)第一階段段:完成成百貨、超市、主題餐餐飲、電電影院、康體洗洗浴，李李家村商商貿(mào)城330%。第二階段段：完成成中外餐餐飲，770%李李家村商商貿(mào)城，IT動動感成實實力商家家引進(jìn)，酒店合合作意向向，溜冰冰場。第三階段段：洋快快餐（麥麥當(dāng)勞、肯德基基、必勝勝客），國美電電器，七七十一便便利店，主題餐餐廳。第四階段段：主推推其他商商鋪的招招商。第五階段段：開業(yè)業(yè)前的商商鋪最后后促進(jìn)招招商。小結(jié)：注注意利用用項目七七大地產(chǎn)產(chǎn)板塊的的聯(lián)動效效應(yīng)，在在經(jīng)營上

23、上給到客客戶更多多的信心心，從而而引發(fā)優(yōu)優(yōu)勢幾何何式放大大。招商形式式41點點對點招招商加強專業(yè)業(yè)招商隊隊伍建設(shè)設(shè)，瞄準(zhǔn)準(zhǔn)主力商商家、重重點客戶戶、重點點經(jīng)營種種類，針針對不同同類型的的商家分分別制訂訂不同的的招商說說明書，實行一一對一、點對點點的招商商。42會會議招商商利用工程程進(jìn)度、招商進(jìn)進(jìn)度等時時間節(jié)點點定進(jìn)招招商說明明會，在在前期軟軟文及形形象廣告告宣傳的的基礎(chǔ)上上，形成成較大的的市場影影響，進(jìn)進(jìn)而發(fā)布布招商說說明會信信息，同同時結(jié)合合行業(yè)協(xié)協(xié)會資源源進(jìn)行招招商，穩(wěn)穩(wěn)定客戶戶資源，擴(kuò)大對對品牌商商家的招招商影響響和效果果。43定定點招商商開發(fā)商成成立不同同招商組組，主要要針對不不同板塊

24、塊進(jìn)行招招商，制制定針對對性策略略，為商商戶量身身訂造。44公公開招商商當(dāng)以上招招商進(jìn)度度到一定定程度時時，可用用爆炸性性廣告宣宣傳進(jìn)行行公開招招商，出出租剩余余鋪位。目標(biāo)租戶戶名單51百百貨引進(jìn)知名名度高，市場前前景好的的大型百百貨。如如銅鑼灣灣、太平平洋百貨貨。以滿滿足消費費者各方方面的需需要。52超超市瞄準(zhǔn)龐大大居民數(shù)數(shù)量和良良好的商商業(yè)發(fā)展展前景，進(jìn)行市市場擴(kuò)張張的大型型零售企企業(yè)：如如家樂福福 等國國際零售售巨頭。服務(wù)于于周邊居居民和高高校的消消費人群群。53電電影院引進(jìn)國際際知名的的影視企企業(yè)，如如珠江院院線、加加拿大IIMAXX電影。54專專業(yè)店滿足居民民日常生生活，提提供購物物

25、及服務(wù)務(wù)功能的的個體經(jīng)經(jīng)營商戶戶：如書書店、網(wǎng)網(wǎng)吧、干干洗、沖沖印店等等社區(qū)服服務(wù)型商商家。55品品牌旗艦艦店引進(jìn)國際際、港澳澳知名品品牌，如如：衣.COMM、EPIISODDE、JESSSICCA、MONNDIAAL AATELLIERR、KOSSMO COFFFEEE、DUNNHILLL、HELLENAA、SUZZUYAA、verrticcal cluub、SAMMMY、C.KK.Jeeanss、BLUU:PEEPE、HOS FFASHHIONN、法藍(lán)瓷瓷、恒美珠珠寶設(shè)計計、香莎服服飾、芭俏、古奧時時裝、Fasshioon SShoww、Shoowinng、odbbo、COMMICOO、S

26、PRR COOFFEEE、EMUU、MIAA MIIA、等，以提提升項目目整體的的檔次，體現(xiàn)國國際化、高檔次次。56專專賣店引進(jìn)國際際、國內(nèi)內(nèi)服裝、化妝品品等的一一、二線線品牌等等，以滿滿足年青青人、白白領(lǐng)的需需求。如如BALLENOO、APPPLEE、FRREEBBIRDD等服飾飾類；雪雪貝爾、SPRR咖啡等等休閑及及餐飲類類。此類商家家是屬于于較大的的生產(chǎn)或或銷售代代理商，一般以以中等規(guī)規(guī)模的店店鋪面積積進(jìn)駐，其經(jīng)營營的貨品品檔次和和價格在在中等以以上。57餐餐飲此類型商商家的規(guī)規(guī)模有大大型，中中型，亦亦有小型型的，有有集團(tuán)經(jīng)經(jīng)營亦有有小型公公司經(jīng)營營，娛樂樂業(yè)經(jīng)營營者主要要為大中小規(guī)規(guī)模

27、的酒酒吧、網(wǎng)網(wǎng)吧等，餐飲業(yè)業(yè)經(jīng)營者者參大型型餐飲為為主，配配合風(fēng)情情酒巴街街，以經(jīng)經(jīng)營小型型風(fēng)味餐餐廳及特特色小吃吃為副：如永和和豆?jié){、永盈茶茶餐廳等等引進(jìn)麥當(dāng)當(dāng)勞、肯肯德基、必勝客客等洋快快餐。西西餐，如如老樹咖咖啡、綠綠島等，中國四四大菜系系和中國國各地地地方特色色飲食。58娛娛樂娛樂是最最能調(diào)動動商業(yè)氣氣氛的行行業(yè)，引引進(jìn)溜冰冰場、KKTV等等項目。以吸引引人流，增加消消費停留留的時間間，聚集集人氣。59酒酒店與法國雅雅高集團(tuán)團(tuán)洽談合合作意向向，借成成功品牌牌，進(jìn)行行連鎖經(jīng)經(jīng)營。5100步行街街吸納當(dāng)?shù)氐毓に嚻菲?、名?yōu)優(yōu)特產(chǎn)，紀(jì)念品品、文化化風(fēng)情、古玩、小飾品品、精品品、旅游游用品等等商

28、戶進(jìn)進(jìn)駐，配配合大眾眾品牌以以高租金金招商。招商策略略本項目體體量大，業(yè)態(tài)豐豐富，涉涉及到時時尚百貨貨、大型型超市、品牌專專賣店、電影院院、市場場地產(chǎn)、精品店店的招商商，為保保證各項項目招商商工作的的順利有有序進(jìn)行行，總體體招商策策略概括括為“多管齊齊下，主主次分明明，層層層推進(jìn)，放水養(yǎng)養(yǎng)魚，以以租推售售”：先著力力引進(jìn)主主力商家家，對其其規(guī)劃作作良好的的溝通，利于帶帶動更多多的精品品店，通通過主力力店和品品牌商家家的影響響，把帶帶旺的商商鋪進(jìn)行行招商，使整個個招商過過程有序序、高效效、快速速的進(jìn)行行，最終終圓滿實實現(xiàn)整體體招商目目標(biāo)，為為樹立項項目商業(yè)業(yè)形象、確定開開發(fā)商的的商業(yè)品品牌地位位

29、、為項項目回收收銷售資資金打好好關(guān)鍵的的一仗。以相對較較低的折折扣優(yōu)惠惠以吸引引主力品品牌商家家的進(jìn)駐駐。由于主力力品牌商商家的進(jìn)進(jìn)駐會帶帶動次級級品牌和和散戶經(jīng)經(jīng)營者的的承租信信心，因因此在與與此類品品牌商家家洽談承承租條件件時，可可對其做做相對的的優(yōu)惠作作為底線線。由于還有有大比例例的面積積可出租租給次級級品牌和和散戶經(jīng)經(jīng)營者，當(dāng)基本本完成主主力品牌牌商家的的招商后后，由于于次級品品牌代理理店或二二級品牌牌店進(jìn)駐駐均有跟跟風(fēng)習(xí)慣慣，因此此可利用用此心理理需求，確保其其余商鋪鋪均以面面價出租租，以減減輕對上上一階段段主力店店和次主主力店的的租金折折讓份額額。功能首選次選再次選休閑、餐餐飲SP

30、R咖咖啡、永永盈茶餐餐廳、雪雪貝爾柏莉咖啡啡潤心堂、強記雞雞粥永和豆?jié){漿零售購物物百麗、卡卡路約翰翰百圖、77-111中國唱片片、藍(lán)貓貓芭迪自由鳥哥第達(dá)芙妮、皚如雅圖、CC-STTOREE、麗嬰嬰坊、流流行美發(fā)發(fā)飾休閑、餐餐飲優(yōu)良品品、藍(lán)天天使酒吧吧佬湘樓NATUURE BEAAUTYY春之花匯美舍金葉煙草草、一桶桶江山綠島西餐餐零售購物物U2、EETAMM WEEEKEEND、天美意意NIKEE 、eemu、DISSROAADBC JJEANNS、歌歌莉婭、李寧零售購物物明廊眼鏡鏡、AVVONG20000中域域電訊、富仕寢寢飾、天天福茗茶茶先施眼鏡鏡NUSKKINTEXWWOODD大一眼鏡鏡

31、、銀時時代、七七匹狼壹壹號通電電訊、多多喜愛、老倌頭頭茶莊優(yōu)勢：將將主力品品牌商家家放在頭頭位，可可有效地地匯聚客客源，引引領(lǐng)人流流的走向向，并可可提升廣廣場的檔檔次，為為后期招招租打下下基礎(chǔ)。零售購物物服務(wù)配套套柯達(dá)沖印印天天干洗洗海王星辰辰藥店快圖美德威寵物物醫(yī)院名發(fā)城休閑、餐餐飲零售購物物服務(wù)配套套中國郵政政、廣之之旅、建建設(shè)銀行行招商過程程考慮因因素：以打造大大西北商商業(yè)航母母為目標(biāo)標(biāo)；通過一級級主力店店的進(jìn)駐駐，有效效帶動品品牌專賣賣店商家家；嚴(yán)格控制制商家的的進(jìn)入，對商家家品牌進(jìn)進(jìn)行有選選擇的挖挖掘與篩篩選；七大地產(chǎn)產(chǎn)體系形形成功能能、業(yè)種種、資源源上的互互補，共共同服務(wù)務(wù)于366

32、5街區(qū)區(qū)MALLL的長長期發(fā)展展；充分考慮慮各大體體系布局局的特性性，對各各項功能能進(jìn)行科科學(xué)有效效的揉和和，共同同提升項項目的商商業(yè)品位位和項目目形象。招商管理理人員配置置：注意意各體系系招商人人員的專專業(yè)組合合?，F(xiàn)場管理理：定期期開會，匯報進(jìn)進(jìn)展。 規(guī)范統(tǒng)統(tǒng)計，科科學(xué)分析析。 周結(jié)、月結(jié)，明了形形勢。 分析市市場，及及時調(diào)整整?！镜诙坎糠帧夸N銷售策略略銷售總體體策略及及推售思思路本項目作作為西安安首個街街區(qū)生活活MALLL，將將成為雁雁塔商圈圈的標(biāo)志志性建筑筑，并成成為西安安商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)升級級的典范范之作。由于西西安城市市建設(shè)的的步伐加加快和經(jīng)經(jīng)濟(jì)的強強勁發(fā)展展，市民民對房地地產(chǎn)的投投資熱

33、情情空前高高漲，尤尤其是優(yōu)優(yōu)質(zhì)商鋪鋪更是成成為備受受投資客客青睞的的市場熱熱點。本項目根根據(jù)項目目工程進(jìn)進(jìn)度及主主力商家家的進(jìn)駐駐日程，通過主主題推廣廣闡述，主力招招商吸引引目標(biāo)客客戶群關(guān)關(guān)注，進(jìn)進(jìn)而擴(kuò)大大項目知知名度，提高項項目價值值，然后后穩(wěn)步提提升售價價，達(dá)到到最終的的銷售目目標(biāo)，從從而獲得得項目整整體項目目營銷的的成功?？傮w來講講：本項項目的營營銷操作作采用的的是內(nèi)部部消化為為首，市市場放量量為重，主力招招商造勢勢的中長長線市場場策略由由近及遠(yuǎn)遠(yuǎn)，蓄勢勢而發(fā)。充分的的運用“一個主主題（西西安首個個街區(qū)MMALLL）”突破市市場，“三大核核心賣點點（新業(yè)業(yè)態(tài)、新新商圈、新發(fā)展展）”攻占市

34、市場，“各大媒媒體撬動動市場。以此為為主線在在營銷活活動中安安排一系系列有力力度的活活動和現(xiàn)現(xiàn)場銷售售人員的的有效管管理，快快速奠定定商業(yè)氣氣氛前提提下，向向市場展展示巨大大商業(yè)價價值，以以吸引的的價錢占占領(lǐng)目標(biāo)標(biāo)市場，與招商商展開連連環(huán)戰(zhàn)術(shù)術(shù)，在人氣氣和成交交率上取取得快速速、高效效的業(yè)績績。以原商業(yè)業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以主主力為引引爆，以以商業(yè)為為帶動，順推公公寓，寫寫字樓，酒店。目標(biāo)策略略第一階段段：在招招商完成成第一階階段時，展開銷銷售的第第一階段段，目標(biāo)標(biāo)把已租租出主力力部分銷銷售。第二階段段：把招招商第二二階段的的部分銷銷售出去去。第三階段段：把招招商第三三階段部部分銷售售出去。、以租帶售

35、售的策略略，前期針針對原附附近ITT需求及及李家村村商家，在出租租及購買買時給予予優(yōu)惠，注意與與行業(yè)協(xié)協(xié)會建立立友好合合作，成成為共同同經(jīng)營市市場的橋橋梁與聯(lián)聯(lián)盟體。價格策略略炒作先行行，價格格滯后，以主力力店進(jìn)駐駐，政府府規(guī)劃宣宣傳帶動動，把市市場炒作作起來，以略低低價格推推出。低開高走走，逐步步提升。隨著市市場形勢勢走好，不斷提提升價格格，讓市市場感受受到項目目升值快快速，制制造盡快快購買壓壓迫感。對部分鋪鋪位進(jìn)行行小面積積劃分，降低鋪鋪位總價價，降代代入市門門檻，吸吸引更多多投資者者入市。提供反租租回報優(yōu)優(yōu)惠，吸吸引投資資者投資資，2-5年回回報，88%-110%年年收益。銷售賣點點鋪排

36、及及提煉核心賣點點一：街街區(qū)MAALL 商業(yè)模模式集零售、觀光、旅游、娛樂、餐飲、商務(wù)、商貿(mào)等等多種商商業(yè)模式式，滿足足消費者者的一站站式消費費。核心賣點點二：現(xiàn)現(xiàn)代化西安歷史史悠久，城市保保留著很很多的古古代氣息息。本項項目打破破西安給給人古代代我印象象，以現(xiàn)現(xiàn)代、潮潮流的面面貌出現(xiàn)現(xiàn)。核心賣點點三：雁雁塔區(qū)物物業(yè)升值值在即雁塔路商商圈逐漸漸成長，隨著大大唐不夜夜城二、三期工工程的開開展，雁雁塔區(qū)將將在西安安占領(lǐng)越越來越重重要的地地位。本本項目的的建成也也將為雁雁塔區(qū)添添上精彩彩的一筆筆。雁塔塔區(qū)物業(yè)業(yè)必將攀攀升。核心賣點點四：商圈成成熟，位位置得天天獨厚項目三面面臨街，北距火火車站不不到3

37、公公里，南南到大雁雁塔北廣廣場僅11.5公公里，位位于鐘樓樓商圈與與曲江新新商圈的的黃金交交匯處。核心賣點點五：和和國際巨巨頭同分分羹365街街區(qū)MAALL體體量巨大大，業(yè)態(tài)態(tài)多樣，將會引引入多家家國際企企業(yè)巨頭頭，隨著著國際級級企業(yè)的的進(jìn)駐，必將帶帶來巨大大的人流流。核心賣點點六：開開發(fā)商實實力雄厚厚開發(fā)商成成功開發(fā)發(fā)高山流流水項目目，這說說明開發(fā)發(fā)商在房房地產(chǎn)行行業(yè)方面面的專業(yè)業(yè)性及其其實力，基爾特特實業(yè)有有限公司司與專業(yè)業(yè)商業(yè)團(tuán)團(tuán)隊合作作，強強強聯(lián)手。銷售階段段劃分及及各階段段工作重重點儲客期從項目進(jìn)進(jìn)行開始始拆遷，就通過過媒體對對項目漸漸入式宣宣傳報道道，重點點以軟文文，公關(guān)關(guān)、招商商

38、會、口口碑輿論論造勢、人際傳傳播等渠渠道引起起目標(biāo)客客戶群的的關(guān)注，先打開開知名度度。目的：先解決原原居民業(yè)業(yè)主及經(jīng)經(jīng)營戶，吸引投投資，實實現(xiàn)一部部分資金金回籠。收集市場場反饋信信息，作作為價格格、放量量、開盤盤模式的的重要參參考。為公開發(fā)發(fā)售儲備備客源。內(nèi)部認(rèn)購購期房地產(chǎn)因因本身行行業(yè)的特特殊性，決定了了其在銷銷售上一一定要爭爭取一炮炮而紅，。所以以我司強強調(diào)房地地產(chǎn)銷售售的短時時間內(nèi)的的大量成成交，強強調(diào)以快快打慢。這需要要通過持持續(xù)蓄勢勢來快速速釋放來來實現(xiàn)?，F(xiàn)場銷售售中心正正式入駐駐后，利利用兩周周時間進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部部認(rèn)購，消化首首批客戶戶。同時時以項目目的各種種競爭優(yōu)優(yōu)勢為傳傳播點，多種媒媒體、多多種銷售售渠道配配合現(xiàn)場場展示，打動消消費者，激發(fā)購購買欲望望，積累累首批客客戶資源源。以李李家