深圳景尚項目提案報告doc57

1、 HYPERLINK /misc.php?action=viewratings&tid=17906&pid=165899 深圳景尚項目提案報告項目地盤解析項目地塊現(xiàn)狀項目目前前施工接接近正負(fù)負(fù)零。項目北側(cè)側(cè)為城市市快速干干道北環(huán)環(huán)大道北側(cè)近鄰鄰北環(huán)大大道輔道道，噪音音污染嚴(yán)嚴(yán)重，但但視野比比較開闊闊，遠(yuǎn)處處有山景景。項目東側(cè)側(cè)為新華華社駐深深辦事處處用地東側(cè)為新新華社駐駐深圳辦辦事處預(yù)預(yù)留用地地，未來來對項目目東向形形成遮擋擋。項目南側(cè)側(cè)為天健健城市花花園和萬萬科城市市花園項目南側(cè)側(cè)9層以以下受天天健城市市花園的的遮擋。項目西側(cè)側(cè)為商務(wù)務(wù)寫字樓樓青海大大廈項目西側(cè)側(cè)受青海海大廈的的遮擋。三、項

2、目目交通分分析入口4公交車站公交線路路41路龍井綜合合樓-車車管所考考場-龍龍輝花園園-桃源源村口-華僑城城醫(yī)院-山姆會會員店-景蜜村村-監(jiān)控控中心-蓮花山山公園-市民中中心-振振華西路路-華新新路6路福田南-福田中中學(xué)-田田面-海海外裝飾飾大廈-花卉世世界-蓮蓮花一村村-中級級法院-冬嶺市市場-蓮蓮花北村村東-北北大醫(yī)院院-景新新花園-景田北北-景蜜蜜村-香香梅北-楓丹雅雅宛-翠翠海花園園-鴻心心花園-華僑醫(yī)醫(yī)院-沙沙河建二二村-桃桃源村東東-桃源源村口-桃源村村38路市民中心心西-會會展中心心-崗廈廈村 -福田婦婦幼保健健院-華華強南-上步中中學(xué)-鹿鹿丹村-羅湖小小學(xué)104路路動物園（總站

3、）-高職職院-留留仙路口口- -西麗職職校-珠珠光村-龍輝花花園-收容教教育所-桃源村村-華僑僑醫(yī)院-翠?；ɑ▓@-楓楓丹雅苑苑-香梅梅北-景景田北-景新花花園-北北大醫(yī)院院-彩田田村-中中級法院院-蓮花花一村-海外裝裝飾大廈廈-上海海賓館(西側(cè))-興華華賓館（西側(cè)）-市委委-地王王大廈-廣深賓賓館-羅羅湖區(qū)委委-寧水水花園446路路火車站（西）-漁民村村-金威威大廈 -都市市名苑-地王大大廈-深深圳大劇劇院-荔荔枝公園園-紅嶺嶺中學(xué)- -新新一佳（園嶺店店）-藝藝術(shù)學(xué)校校-長城城大廈-深圳實實驗學(xué)校校-賽格格數(shù)碼廣廣場-華華富路口口-經(jīng)濟(jì)濟(jì)大廈- -海海外裝飾飾大廈-市二醫(yī)醫(yī)院-蓮蓮花一村村-

4、中級級法院-蓮花山山-蓮花花北-監(jiān)監(jiān)控中心心-梅富富村-景景蜜村-天然居居-山姆姆會員店店-特發(fā)發(fā)小區(qū)-桃源村村- -車管所所（訓(xùn)考考場）-西麗體體育中心心-高職職校 -官龍村村總站548BB火車站西西總站-漁農(nóng)村村1-金金威大廈廈-鹿丹丹村-深深圳大劇劇院-荔荔枝公園園-八卦卦三路口口-園嶺嶺醫(yī)院-國展中中心-體體育館東東-二醫(yī)醫(yī)院-筆筆架山公公園-蓮蓮花一村村-中級級法院-北大醫(yī)醫(yī)院-景景新花園園-景秀秀中學(xué)-天然居居-山姆姆會員店店-楓丹丹雅苑-桃源村村-收容容教育所所-龍輝輝花園-松坪山山-南山山公安分分局-南南頭中學(xué)學(xué)-南頭頭檢查站站- -西鄉(xiāng)市市場-西西鄉(xiāng)碼頭頭323路路布吉海關(guān)關(guān)

5、-農(nóng)批批發(fā)市場場-洪湖湖公園-筍崗村村-梅園園路-八八卦嶺(2)-體育館館東-二二醫(yī)院-筆架山山公園-蓮花一一村-中中級法院院-北大大醫(yī)院-景新花花園-景景秀中學(xué)學(xué)-天然然居-山山姆會員員店-楓楓丹雅苑苑-翠海?；▓@-鴻新花花園-錦錦繡中華華-世界界之窗-白石洲洲-科技技園- -南頭頭-南頭頭檢查站站-寶安安區(qū)委-西鄉(xiāng)人人民醫(yī)院院-共樂樂路口-西鄉(xiāng)客客運站 334路路 雪象村-崗頭村村-華為為基地-大發(fā)鋪鋪-民治治村-坳坳背村-梅林檢檢查站-車管所所-?？悼荡髲B-上梅林林-梅林林閣-巡巡警大隊隊-梅林林一村-福田農(nóng)農(nóng)批市場場(下梅梅林)-香梅北北-山姆姆會員店店-楓丹丹雅苑-桃源村村口-桃桃源

6、村-科苑北北-金長長城計算算機公司司-大沖沖-高新新南四道道深港產(chǎn)產(chǎn)學(xué)研基基地-桂桂廟村口口-創(chuàng)業(yè)業(yè)路口-北師大大附小-海濱大大道-半半島花園園-工業(yè)業(yè)七路口口-東角角頭總站站 441路路洪湖公園園總站-百仕達(dá)達(dá)花園-翠北小小學(xué)東-田貝四四路-筍筍崗村-人才市市場-西西湖賓館館-筍崗崗倉庫-紅桂大大廈-圖圖書館-振華中中-賽格格數(shù)碼廣廣場-航航苑大廈廈-海外外裝飾大大廈-華華富路口口-深大大電話-蓮花二二村-關(guān)關(guān)山月美美術(shù)館-景田路路口-市市政大廈廈-香梅梅市場-龍?zhí)?景秀中中學(xué)西-山姆會會員店-特發(fā)小小區(qū)-梅梅林水廠廠-楓丹丹雅苑-金地網(wǎng)網(wǎng)球中心心-翠海?；▓@-高級中中學(xué)-香香榭里花花園-竹

7、竹園小學(xué)學(xué)-竹子子林總站站411路路深南中學(xué)學(xué)-世貿(mào)貿(mào)中心大大廈-東東?；▓@園-楓丹丹雅苑-山姆會會員店-天然居居-龍?zhí)撂?市政政大廈-婦幼保保健院11-北大大醫(yī)院-蓮花北北村東-冬嶺市市場-中中級法院院-蓮花花一村-筆架山山公園-二醫(yī)院院-華富富路口-市話大大廈-順順電家居居廣場-經(jīng)濟(jì)大大廈-下下步廟-愛華市市場-上上步南11-上步步小學(xué)-金威大大廈-羅羅湖小學(xué)學(xué)-羅湖湖小學(xué)-火車站站項目交通通比較便便利，多多路公交交車通達(dá)達(dá)項目周周邊，項項目在北北環(huán)路有有很強的的昭示性性，但香香梅北路路和景田田西街受受到遮擋擋，只有有小路可可以通達(dá)達(dá)，未來來借助公公交系統(tǒng)統(tǒng)上門的的客戶將將受到嚴(yán)嚴(yán)重阻礙礙

8、。四、項目目規(guī)劃景景觀分析析南向9層以下被天健城市花園阻擋，以上視野開闊北向有一定山體景觀，但受北環(huán)大道噪音嚴(yán)重影響東向未來被新華社建筑嚴(yán)重遮擋西向被青海大廈嚴(yán)重遮擋由于本項項目為東東西長條條走向，東西向向遮擋對對本項目目影響較較小，南南向?qū)Ρ颈卷椖?9層以下下單位有有一定影影響，但但北向北北環(huán)大道道噪音對對本項目目一半以以上單位位產(chǎn)生比比較嚴(yán)重重的不利利影響。五、項目目周邊配配套項目周邊邊商業(yè)配配套設(shè)施施：山姆會員員店 景景田銀座座 福多多多百貨貨項目周邊邊教育配配套設(shè)施施：景秀中學(xué)學(xué) 景景田小學(xué)學(xué) 景龍龍中學(xué)（在建）項目周邊邊其它配配套設(shè)施施：開元大廈廈（酒店店） 建設(shè)銀銀行 福福田中醫(yī)醫(yī)

9、院 項目周周邊配套套比較齊齊全，其其中山姆姆會員店店在客戶戶心目中中具有比比較大的的影響力力，在項項目營銷銷中可以以借用。六、項目目戶型分分析項目戶型型配比：戶型面積（MM2）套數(shù)套數(shù)比（%）單房28.997-330.999100251房1廳廳37.330-444.99925062.552房2廳廳58.775-662.8825012.55戶均面積積42.3 MM2，定位位小戶型型住宅；戶型比例例定位基基本合理理，從片片區(qū)小戶戶型項目目銷售情情況看單單房比例例略少；戶型方正正實用，布局比比較合理理，但產(chǎn)產(chǎn)品附加加值不足足，僅有有凸窗，花園露露臺為公公用，有有助于項項目整體體推廣，但對現(xiàn)現(xiàn)場銷售售

10、幫助不不大。 七、客戶戶分析通過對深深圳小戶戶型項目目及周邊邊參考樓樓盤的客客戶分析析，我們們得出本本項目的的目標(biāo)客客戶群體體為：首首次置業(yè)業(yè)的自用用過渡客客戶，占占總比例例的655%-770%；多次置置業(yè)的投投資客戶戶，占總總比例的的30%-355%。首次置業(yè)業(yè)客戶具具有如下下特征：細(xì)分特征征比例年 齡平均年齡齡2535歲歲家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)單身及兩兩口之家家；居住狀況況租住/住住公司宿宿舍；置業(yè)用途途自用或過過渡職業(yè)普通工薪薪白領(lǐng)：75%800%個體、自自由職業(yè)業(yè)者：22025%來源石廈、新新洲、益益田、皇皇崗、保保稅區(qū)、崗廈、福田南南、上步步、南園園、白沙沙嶺、蓮蓮花北、八卦嶺嶺、梅林林、南山山

11、等片區(qū)區(qū)；行為特征征普通白領(lǐng)領(lǐng)：年輕輕，自信信，追求求時尚及及高雅、浪漫的的生活情情調(diào)，受受過高等等教育，工作比比較穩(wěn)定定，小有有積蓄，希望盡盡早擁有有獨立的的生活空空間，有有個性，喜歡運運動，崇崇尚西方方生活，喜愛咖咖啡、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和音音樂，比比較感性性，喜歡歡包裝精精致、品品位高尚尚的商品品；個體、自自由職業(yè)業(yè)者：租租住、工工作在項項目的周周邊，有有一定的的經(jīng)濟(jì)積積累，認(rèn)認(rèn)同景田田片區(qū)，對居住住安全有有更高要要求。關(guān)注點首期、月月供與租租金的關(guān)關(guān)系投資客戶戶具有如如下特征征：細(xì)分特征征比例年 齡平均年齡齡3045歲歲居住狀況況大部分有有自己的的房子和和車子；置業(yè)用途途投資職業(yè)私營業(yè)主主、企業(yè)業(yè)

12、中高層層管理人人員、公公務(wù)員、事業(yè)單單位職員員來源全市、個個別外地地行為特征征他們大多多數(shù)有穩(wěn)穩(wěn)定的事事業(yè)和收收入，追追求高投投資回報報率及零零風(fēng)險投投資，注注重投資資的升值值潛力，希望投投資不會會花費太太多的精精力和財財力；關(guān)注點總價、投投資的穩(wěn)穩(wěn)定性和和收益率率八、項目目分析總總結(jié)項目規(guī)模模較小，自身配配套能力力較弱；項目北向向有一定定山景，南向低低層單位位受天健健城市花花園遮擋擋；項目一半半單位受受北環(huán)路路噪音影影響；周邊公交交系統(tǒng)便便利，但但受周邊邊建筑遮遮擋，客客戶從公公交站到到達(dá)項目目有一定定障礙；周邊配套套齊全，生活氛氛圍濃厚厚；戶型配比比基本合合理，戶戶型方正正實用，但產(chǎn)品品附

13、加值值不同，缺乏亮亮點；目標(biāo)客戶戶群為首首次置業(yè)業(yè)的白領(lǐng)領(lǐng)和投資資客。策略形成成一、項目目SWOOT分析析優(yōu)勢：項目處于于福田景景田片區(qū)區(qū)，區(qū)位位生活價價值被客客戶廣泛泛接受；項目臨北北環(huán)大道道，昭示示性強；周邊配套套商業(yè)比比較完善善，山姆姆會員店店對客戶戶有一定定吸引力力；周邊寫字字樓商務(wù)務(wù)人士對對公寓的的需求，對客戶戶投資出出租有一一定保障障。劣勢：項目規(guī)模模小，自自身配套套能力弱弱；臨城市快快速主干干道，噪噪音影響響嚴(yán)重；本項目被被其他建建筑遮擋擋，客戶戶從公交交站到達(dá)達(dá)本項目目有一定定障礙；周邊部分分道路停停放貨車車影響項項目整體體形象。機會項目入市市時福田田小戶型型在售項項目較少少，

14、競爭爭相對較較??；深圳房地地產(chǎn)價格格上升勢勢頭明顯顯。威脅政府宏觀觀調(diào)控政政策的力力度加大大，對樓樓市產(chǎn)生生非系統(tǒng)統(tǒng)性風(fēng)險險加大；片區(qū)在售售樓盤減減少，市市場關(guān)注注度降低低。二、策略略形成1、發(fā)揮揮優(yōu)勢，搶占機機會： 充分分展示項項目的片片區(qū)生活活、投資資價值，樹立項項目形象象，利用用市場競競爭空檔檔期，高高價格入入市，實實現(xiàn)項目目高價值值。2、發(fā)揮揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威威脅： 利利用項目目的昭示示性，多多渠道低低成本營營銷，制制造市場場亮點。3、利用用機會，克服劣劣勢： 強調(diào)園園林的精精致，改改善產(chǎn)品品附加值值，降低低噪音對對項目的的影響，利用市市場競爭爭弱的機機會，樹樹立景田田片區(qū)小小戶型新新標(biāo)準(zhǔn)

15、。4、減小小劣勢，避免威威脅：強化周邊邊便利的的配套宣宣傳，建建立強化化項目周周邊導(dǎo)示示系統(tǒng)，通過形形象、現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝展示實實現(xiàn)項目目的快速速銷售。三、策略略總綱 強化導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)和現(xiàn)場場包裝，通過多多渠道低低成本營營銷，建建立高價價格、高高速度的的營銷全全攻略。建立超越競爭的營銷全攻略展示攻略推廣攻略產(chǎn)品攻略形象展示賣場全線展示媒體推廣組合事件營銷物業(yè)定位提升項目價值推廣效益最大化低成本營銷銷售攻略價格策略銷售實施執(zhí)行實現(xiàn)目標(biāo)物業(yè)發(fā)展建議 產(chǎn)品攻攻略一、物業(yè)業(yè)定位具有濃郁郁生活氛氛圍的景景田純正正白領(lǐng)公公寓充分借助助景田片片區(qū)成熟熟的生活活氛圍和和配套，規(guī)避項項目自身身配套不不足的劣劣勢，強

16、強調(diào)片區(qū)區(qū)價值、純正小小戶。以以揚長避避短的推推廣策略略，抓住住市場空空白，增增加產(chǎn)品品的附加加價值，建立產(chǎn)產(chǎn)品的競競爭優(yōu)勢勢，以整整體形象象出擊市市場，多多渠道鎖鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶，一舉形形成市場場震撼。二、形象象定位都市感、充滿活活力和時時尚憑借景田田片區(qū)輻輻射區(qū)域域廣的特特點及片片區(qū)配套套成熟的的優(yōu)勢，鎖定周周邊片區(qū)區(qū)投資客客及首次次置業(yè)的的25-35歲歲白領(lǐng)階階層。同同時，為為了弱化化項目位位處北環(huán)環(huán)大道、在片區(qū)區(qū)位置相相對較差差的不利利因素，我們需需要一股股都市感感和時尚尚的氣息息，以給給客戶傳傳遞強烈烈的信心心、成功功的信念念和充足足的購房房理由。三、項目目命名： 四、主推推廣語把小變

17、成成我們的的特點加加以擴(kuò)大大和宣傳傳小、我們們很精彩彩意味著總價小=投資者者青睞的的=小而且且高回報報投入少=首次置置業(yè)者追追隨=小而且且能擁有有實用=能能滿足功功能使用用的=小而且且很豐富富+設(shè)計方方正科學(xué)學(xué)=小而且且很靈活活+工程展展示=小而且且很放心心+配套優(yōu)優(yōu)勢=小而且且很方便便+項目品品質(zhì)=小而且且很優(yōu)雅雅+片區(qū)特特點=小而且且很溫暖暖+營銷包包裝=小而且且很情調(diào)調(diào)。五、物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議由于產(chǎn)品品設(shè)計已已經(jīng)定型型，不宜宜做大的的修改，并且戶戶型設(shè)計計方正合合理，因因此只對對客戶比比較關(guān)注注的問題題提出修修改意見見，建議議中盡量量考慮了了設(shè)計修修改的可可能性和和 經(jīng)濟(jì)濟(jì)性。（一）、外立

18、面面：建議瓷磚磚鋪裝，通過色色彩的選選擇和變變換，顯顯示出品品質(zhì)和時時尚，形形成項目目與周邊邊建筑鮮鮮明的區(qū)區(qū)別，突突出項目目的昭示示效果。（二）、戶型平平面建議議：1、改正正常凸窗窗為步入入式凸窗窗，適當(dāng)當(dāng)加大凸凸窗寬度度，讓贈贈送面積積更大更更實用；2、管道道盡量沿沿外墻布布置，考考慮雙拼拼的可能能性，擴(kuò)擴(kuò)大客戶戶層面；3、北向向單位采采用雙層層隔音玻玻璃，充充分隔絕絕噪音；4、北向向單位采采用 技技術(shù)，在在不開窗窗的情況況下保證證室內(nèi)良良好的空空氣流通通。（三）、環(huán)境景景觀建議議1、項目目占地規(guī)規(guī)模小，決定了了園林景景觀的面面積小，所以園園林一定定要設(shè)計計的精致致，要有有品質(zhì)感感，并注注

19、重風(fēng)格格，把外外部園林林景觀引引入內(nèi)部部架空層層，并保保持一定定的連貫貫性；2、園林林部分建建議做一一小型前前廣場，鋪裝采采用色彩彩變化的的廣場磚磚，不僅僅是未來來住戶休休閑的場場所，也也是園林林景觀部部分視覺覺的焦點點，在銷銷售時作作為現(xiàn)場場營銷活活動的場場所；3、在正正式銷售售前建議議部分園園林和廣廣場完工工并能正正式使用用，直接接促進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)場銷售售。趣味個性性化廣場場 格調(diào)調(diào)、品位位的街區(qū)區(qū)（四）、交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議議：通過對小小戶型市市場的調(diào)調(diào)查，目目前采用用的交樓樓標(biāo)準(zhǔn)為為三種：毛胚、可選標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)裝修修、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)精裝修修。通過過對客戶戶的調(diào)查查和以往往銷售的的經(jīng)驗以以及市場場發(fā)展的的方向，我們

20、建建議采用用標(biāo)準(zhǔn)精精裝修交交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，原因因：1、市場場小戶型型產(chǎn)品發(fā)發(fā)展的趨趨勢；2、提升升項目形形象和價價值；3、避免免入伙以以后，各各家裝修修的相互互影響和和管理糾糾紛；4、首次次置業(yè)客客戶缺乏乏購房經(jīng)經(jīng)驗，便便于現(xiàn)場場銷售引引導(dǎo)；5、裝修修打入房房價一起起按揭，減小客客戶負(fù)擔(dān)擔(dān)；6、避免免了客戶戶入伙二二次裝修修的麻煩煩；7、規(guī)模模效益不不僅為客客戶節(jié)約約了裝修修成本，也可以以為項目目增加收收益。缺點是需需要的現(xiàn)現(xiàn)場裝修修管理的的水平和和管理的的工作量量加大。綜合目前前市場情情況，我我們建議議采用4400-5000元/ M2 統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)裝裝修作為為交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。 精裝修+廚、衛(wèi)衛(wèi)配套+燃

21、氣熱熱水器+環(huán)保型型輕質(zhì)隔隔墻項目內(nèi)容室內(nèi)地面面復(fù)合木地地板室內(nèi)天花花高級乳膠膠漆室內(nèi)墻面面高級乳膠膠漆、環(huán)環(huán)保型輕輕質(zhì)隔墻墻廚房（地地面） （墻面） （天天花）（廚柜）高級防滑滑地磚瓷片到頂頂鋁扣板吊吊頂高級廚柜柜、廚具具洗手間（地面） （墻面面） （天花） （潔具）進(jìn)口馬賽賽克瓷片到頂頂鋁扣板吊吊頂進(jìn)口名牌牌潔具（洗手臺臺、抽水水馬桶、淋?。╅T（大門門）防火防盜盜門陽臺瓷磚地面面窗臺大理石臺臺面電安全暗線線，電插插座、開開關(guān)，預(yù)預(yù)留燈位位水衛(wèi)生間、廚房、洗衣機機位給水水（冷熱熱水管）及排水水管道、水喉安安裝到位位燃?xì)鉄崴魍ㄓ嵜繎綦娫捲捑€路雙雙接口（單房除除外）每戶一個個網(wǎng)絡(luò)插插口電視各

22、戶二個個以上有有線電視視插口（單房除除外）（五）、配套設(shè)設(shè)施建議議1、小區(qū)區(qū)配套會所；健健身房，棋牌室室、乒乓乓球室、閱覽室室。社區(qū)商店店：日用用小件物物品。2、樓宇宇配套合資品牌牌高速電電梯，如如廣州日日立、上上海三菱菱；車庫， IC卡卡一卡通通智能管管理。變頻供水水系統(tǒng)；以安防和和商務(wù)信信息化為為主的智智能化配配套。 33、智能能化布線系統(tǒng)統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)絡(luò)線、電電話線、有線電電視等，建議除除單房外外每戶為為臥室、客廳雙雙接口；信息智能能化系統(tǒng)統(tǒng)：局域域網(wǎng)和寬寬帶接入入，為住住戶提供供便捷的的Intternnet 上網(wǎng)、小區(qū)管管理和溝溝通；安防智能能化系統(tǒng)統(tǒng)：包括括自動和和手動報報警系統(tǒng)統(tǒng)、閉路路

23、電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、可視視對講門門禁系統(tǒng)統(tǒng)、ICC卡一卡卡通、車車庫管理理系統(tǒng);小區(qū)管理理智能化化系統(tǒng)：包括局局域網(wǎng)網(wǎng)網(wǎng)上溝通通、遠(yuǎn)程程超表。（六）、物業(yè)管管理建議議1、物業(yè)業(yè)管理特特色引進(jìn)為市市場所能能接受的的品牌物物業(yè)管理理公司（如萬廈廈居業(yè)）；注重物管管服務(wù)的的性價比比；體現(xiàn)管理理服務(wù)形形象，嚴(yán)嚴(yán)格的管管理制度度，嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯髯黠L(fēng)；突出物管管人員形形象：包包括禮儀儀程序、工服式式樣等；結(jié)合東方方式人情情管理。2、建議議提供服服務(wù)聯(lián)合服務(wù)務(wù)中心：代理代代辦函件件、包裹裹郵寄、鐵路航航空貨運運及票務(wù)務(wù)服務(wù)；家 政 服 務(wù) ：鐘點點工室內(nèi)內(nèi)清潔、接送兒兒童上下下學(xué)、保保姆服務(wù)務(wù)和其他他便 民服

24、務(wù)；日常生活活服務(wù)：申請訂訂報送報報、送牛牛奶、送送花、快快餐、送送餐服務(wù)務(wù)等；家庭水電電設(shè)施維維修；商 務(wù) 服 務(wù) ：代理理住戶打打字、復(fù)復(fù)印、傳傳真及其其它咨詢詢；托管服務(wù)務(wù)：代理理出租，收租；保安244小時巡巡更。3、物業(yè)業(yè)管理收收費： 考考慮小戶戶型客戶戶對價格格的敏感感性，和和其他小小戶型樓樓盤的收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，建議議物業(yè)管管理收費費不高于于2.88元/ M2，地下下車位收收費不高高于2000元/月。（七）、公共部部分裝修修標(biāo)準(zhǔn)建建議項目交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)入戶大堂堂天花輕鋼龍骨骨白石膏膏板吊頂頂墻面大理石+乳膠漆漆地面人造石設(shè)施成品不銹銹鋼信報報箱一樓電梯梯廳天花輕鋼龍骨骨白石膏膏板吊頂頂墻面

25、白色乳膠膠漆+大大理石地面人造石標(biāo)準(zhǔn)層電電梯廳天花乳膠漆墻面乳膠漆+局部造造型地面防滑瓷磚磚走廊 天花乳膠漆墻面乳膠漆+局部造造型地面防滑瓷磚磚消防樓梯梯天花乳膠漆墻面乳膠漆地面馬賽克（樓梯踏踏步）一樓入戶戶大堂設(shè)設(shè)計星級級裝修品品質(zhì)，多多采用大大面積窗窗和通透透式玻璃璃門。 展示攻攻略一、形象象展示 樹立立項目形形象，形形成市場場關(guān)注點點1、戶外外廣告牌牌：建議議在目標(biāo)標(biāo)客戶集集中的華華強北和和山姆會會員店十十字路口口設(shè)立立立柱廣告告牌，宣宣傳項目目形象和和發(fā)布銷銷售信息息。2、樓體體包裝：充分利利用項目目在北環(huán)環(huán)大道昭昭示性強強的優(yōu)勢勢進(jìn)行樓樓體包裝裝，做巨巨型廣告告條幅和和樓體燈燈光工程

26、程，讓北北環(huán)大道道的每一一個過客客都成為為我們項項目的推推銷員。3、形象象墻：利利用項目目靠近北北環(huán)路輔輔道做燈燈光形象象墻，不不僅宣傳傳項目，而且成成為城市市亮麗的的風(fēng)景。樓體燈光光工程 燈光光形象墻墻 樓體條條幅 4、周邊邊導(dǎo)示系系統(tǒng)：由由于項目目周邊建建筑物的的遮擋，到達(dá)項項目的都都是小路路，建立立良好、清晰的的導(dǎo)示系系統(tǒng)，是是項目成成敗的重重要因素素。5、做好好的廣告告有創(chuàng)意和和視覺沖沖擊力的的廣告，不僅能能夠快速速吸引市市場和消消費者的的眼球，而且可可以大幅幅降低營營銷推廣廣費用。 我們的的廣告將將會是：二、賣場場全線展展示（一）、售樓處處1、位置置及功能能分布：洽談區(qū)模型財務(wù)室項目

27、經(jīng)理室洗手間人流動線外 廣 場形象墻簽約區(qū)接待臺背景板分戶模型2、售樓樓處各區(qū)區(qū)域設(shè)備備/人員員配置門口： 1名保保安接待區(qū)：6條電話話，保安安1名、業(yè)務(wù)員員8名、接待臺臺、飾品品、背景景板展示區(qū)：戶型/環(huán)境模模型、銷銷控/主推戶戶型/促銷信信息/項目主主賣點展展板洽談區(qū)：10組洽洽談桌椅椅配煙盅盅、鮮花花 財務(wù)處：POSS機、復(fù)復(fù)印機、點鈔機機、保險險柜、資資料柜簽約區(qū)：聯(lián)網(wǎng)電電腦、打打印機、檔案柜柜、復(fù)印印機配備柜式式空調(diào)項目經(jīng)理理室：聯(lián)聯(lián)網(wǎng)電腦腦、電話話、文件件柜、打打印機總控室：電/弱電/音響/無線麥麥?zhǔn)蹣翘幍牡奈恢玫牡脑O(shè)置安安排，不不僅考慮慮了售樓樓處的昭昭示性，還兼顧顧功能使使用、

28、人人流動線線和項目目本身的的建筑因因素，盡盡量縮短短看樓通通道，減減少對現(xiàn)現(xiàn)場施工工的影響響，通過過形象墻墻與施工工現(xiàn)場分分隔開來來。3、售樓樓處裝修修功能分區(qū)區(qū)鮮明；空間明亮亮大氣；展廳的布布置風(fēng)格格年輕時時尚；能在細(xì)節(jié)節(jié)上體現(xiàn)現(xiàn)項目的的氣質(zhì)。二、樣板板樓層建議在110樓做做半層樣樣板房：裝修樣樣板房44套，交交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房2套套，工程程質(zhì)量展展示房11套。1、樣板板房要點點：在戶型的的凸窗處處用牌銘銘標(biāo)明送送面積大大小充分利用用小戶型型的空間間，擺放放拆分靈靈活的家家具，如如衣柜，妝飾臺臺。樣板房內(nèi)內(nèi)播放背背景音樂樂。用時尚、別致的的飾品在在化妝臺臺或客廳廳擺放,如戶型型圖、溫溫馨提示示牌、

29、香香 水，雜志志、生活活用品充充分表現(xiàn)現(xiàn)生活場場景等；配置綠綠色植物物。人員:每每間樣板板房配備備1名保保安1名名保潔。樣板房門門口擺放放自動鞋鞋套機?？罩谢▓@裝修樣板房交樓樣板房工程質(zhì)量樣板房裝修樣板房交樓樣板房裝修樣板房裝修樣板房交樓樣板板房：按按交樓裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝修，注重裝裝修細(xì)節(jié)節(jié)和品質(zhì)質(zhì)，建議議選擇百百安居等等大型裝裝修供應(yīng)應(yīng)商；工程質(zhì)量量樣板房房：展示示項目工工程質(zhì)量量和品質(zhì)質(zhì)，增加加客戶信信心；工程質(zhì)量量樣板房房裝修樣板板房：可可充分展展示生活活氣息，通過概概念化裝裝修，尋尋求客戶戶的精神神共鳴。女性樣板板房：色色彩鮮明明生活活化 男男性樣板板房：冷冷色簡簡潔線線條感強強三、住戶

30、戶大堂電電梯廳展示重點點： 按交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)裝修修裝飾，體現(xiàn)品品質(zhì)優(yōu)勢突出出，電梯梯廳的自自然采光光通風(fēng)入口處墻墻面懸掛掛鏡子，放置裝裝飾臺并并配上飾飾品配置液晶晶顯示屏屏，播放放時尚影影視片、樓盤信信息墻面：住住戶大堂堂內(nèi)部裝裝修，平平時打蠟蠟維護(hù)，保持明明亮感智能化：門禁系系統(tǒng)、對對講系統(tǒng)統(tǒng)展示用材：電電梯內(nèi)大大理石、鏡面、地毯等等包裝，樣板層層電梯廳廳交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)展示示服務(wù)：大大堂經(jīng)理理、保安安、保潔潔配備，物業(yè)服服務(wù)內(nèi)容容展板，電梯間間專人服服務(wù)四、空中中花園設(shè)計要求求：設(shè)置小型型金魚池池多設(shè)綠色色植物和和園林小小品考慮增設(shè)設(shè)休閑椅椅推廣攻略略推廣總策策略：低成本直直銷營銷銷，以適適合目標(biāo)標(biāo)

31、客戶的的營銷活活動和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推廣廣為主線線，結(jié)合合一定的的戶外廣廣告推廣廣和直郵郵，報紙紙廣告只只在關(guān)鍵鍵銷售節(jié)節(jié)點作公公告性發(fā)發(fā)布。一、媒體體推廣媒體選擇擇側(cè)重點點類型重點輔助備注網(wǎng)絡(luò)深圳房地地產(chǎn)網(wǎng)搜房網(wǎng)展場華強北分分展場針對白領(lǐng)領(lǐng)客戶戶外華強北戶戶外廣告告山姆對面面十字路路口戶外外廣告直郵片區(qū)高檔檔樓盤針對投資資客戶短信目標(biāo)客戶戶移動通信信客戶群群（月消消費額2200以以上）公交公交大巴巴車身廣廣告報紙南方都市市報晶報次要輔助助 1、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告組組合策略略網(wǎng)絡(luò)廣告告：深圳圳房地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)為主主，關(guān)鍵鍵營銷節(jié)節(jié)點占據(jù)據(jù)廣告位位（或AA類廣告告位） 網(wǎng)絡(luò)軟文文：邀請請知名地地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)評論人人和業(yè)內(nèi)內(nèi)

32、人士就就客戶關(guān)關(guān)注問題題(如:產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、片片區(qū)價值值問題等等)展開開研討會會并在網(wǎng)網(wǎng)上發(fā)表表引導(dǎo)性性文章。2、直郵郵、短信信直郵形式式：大信信封 +內(nèi)容直郵發(fā)行行量：每每次不少少于2萬萬份，共共3次直郵創(chuàng)新新：信封封革命短信內(nèi)容容：節(jié)點點活動預(yù)預(yù)告+促促銷信息息+客戶戶活動通通知3、戶外外廣告和和分展場場位置：華華強北時間：44個月內(nèi)容：項項目形象象和項目目賣點介介紹4、報紙紙廣告組組合策略略（輔助助）組合方式式：為為主， 為輔輔投放形式式：認(rèn)籌籌階段-系列軟軟文+熱熱點新聞聞炒作+報眼; 重大節(jié)節(jié)點信息息報道（圖片+軟文）; 持續(xù)銷銷售階段段“半版+軟文”； 力求版版面形式式創(chuàng)新：新穎報報

33、眼、豎豎1/88版等二、活動動營銷1、選房房、開盤盤活動：充分造造勢，集集中消化化；2、現(xiàn)場場促銷活活動：美美食節(jié)、抽大獎獎、文藝藝表演等等；3、流行行時尚活活動：和和手機廠廠商聯(lián)合合，搞現(xiàn)現(xiàn)場新品品展示會會；4、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)大使活活動：評評選樓盤盤網(wǎng)絡(luò)大大使，協(xié)協(xié)助維護(hù)護(hù)社區(qū)論論壇；5、秋交交會：利利用展會會客戶集集中、競競爭樓盤盤少的時時機，集集中消化化客戶，形成一一定的市市場影響響力；6、老帶帶新活動動：老客客戶帶新新客戶活活動。 選選房 開開盤 美食節(jié)節(jié) 房房展會三、營銷銷推廣費費用估算算單位：萬萬元樓體包裝裝銷售現(xiàn)場場包裝外圍導(dǎo)示示戶外廣告告分展場網(wǎng)絡(luò)直郵、短短信153153020108秋

34、交會公交廣告告報紙現(xiàn)場活動動銷售物料料禮品其他合計16530106510183總營銷推推廣費用用約為1183萬萬元，約約占總銷銷售額的的1.55%，在在小盤營營銷中屬屬于較低低水平。該營銷銷費用根根據(jù)項目目正常銷銷售情況況估算，在實際際銷售中中根據(jù)銷銷售需要要進(jìn)行調(diào)調(diào)整，預(yù)預(yù)估相對對保守，應(yīng)該不不會超出出總費用用1833萬元。銷售攻略略一、價格格策略1、市場場比準(zhǔn)均均價的確確定市場比比較法1）、選選出決定定項目價價格的環(huán)環(huán)境、交交通、配配套、戶戶型等113大項項47小小項因素素，列出出各因素素對價格格實現(xiàn)的的影響因因素（權(quán)權(quán)重）；2）、對對周邊市市場同類類型競爭爭樓盤進(jìn)進(jìn)行物業(yè)業(yè)調(diào)查；3）、通

35、通過綜合合打分確確定項目目實收均均價（區(qū)區(qū)間）。通過對市市場同類類型樓盤盤的分析析對比本項目目目前市場場比準(zhǔn)均均價為771000-72200元元/m2（毛坯坯）。2、價格格策略的的確定 項目雖雖然有比比較多的的限制因因素，但但項目規(guī)規(guī)模不大大，對銷銷售速度度的要求求也不需需要過快快，另外外最重要要的是景景田及周周邊片區(qū)區(qū)小戶型型競爭減減弱，處處于競爭爭空檔期期，項目目完全有有機會挑挑戰(zhàn)價格格高限。價格策略略：銷售售價格一一次到位位，高舉舉高打，實現(xiàn)項項目價值值最大化化3、項目目銷售的的目標(biāo) 項目實實現(xiàn)實收收均價884000-86600/m2（精裝裝修4000-5500/m2）。4、銷售售速度預(yù)

36、預(yù)估 主銷售售期6個個月，實實現(xiàn)項目目銷售率率95%。 5、入市市均價采取高開開高走的的價格入入市策略略，采取取85000元/m2價格入入市，銷銷售中視視實際銷銷售情況況再行調(diào)調(diào)整，爭爭取實現(xiàn)現(xiàn)更高的的價格突突破。6、入市市時機 由于市市場競爭爭在7、8月份份已經(jīng)開開始走弱弱，且99、100月份是是市場銷銷售的大大好時機機，100月份的的秋交會會將為項項目提供供一大批批客戶，因此建建議項目目在具備備入市條條件的情情況下盡盡快入市市，初步步建議選選擇在110月22日選房房。7、入市市前提條條件1）、銷銷售條件件及項目目特點的的展示到到位樣板房、售樓處處展示到到位；部分園林林景觀完完成；現(xiàn)場包裝裝

37、及外圍圍導(dǎo)示系系統(tǒng)到位位；看樓電梯梯、看樓樓通道工工程展示示到位；銷售資料料展示到到位；銷售推廣廣力度符符合市場場需求。2）、在在財務(wù)運運作上對對資金回回籠的速速度無特特別限制制要求。8、付款款方式與與折扣率率 付款款方式參參考目前前在售樓樓盤的實實際付款款方式，確定一一次性付付款與按按揭付款款比例為為20%：800%1）、一一次性付付款977折（根據(jù)TTT國際際公寓的的付款情情況，不不超過銷銷售比例例的200%）付1萬元元定金，簽署認(rèn)認(rèn)購書；10天內(nèi)內(nèi)付總樓樓款的330%（含定金金）；30天內(nèi)內(nèi)付總樓樓款的770%，簽署正正式房房地產(chǎn)買買賣合同同。2）、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)銀行行按揭付付款（22成首期期，7成成按揭） 988折（約占銷銷售比例例80%）付1萬元元定金，簽署認(rèn)認(rèn)購書；7天內(nèi)付付總樓款款的200%（含含定金），簽署署正式房地產(chǎn)產(chǎn)買賣合合同；總樓款的的80%接辦理理按揭通通知后辦辦理按揭揭手續(xù)。根據(jù)上述述付款方方式及折折扣率得得出付款款折扣率率為 0.9978促銷優(yōu)惠惠折扣率率：估算開盤盤前期認(rèn)認(rèn)購及開開盤日促促銷優(yōu)惠惠比例約約為總銷銷售面積積的355%，其其中255%優(yōu)惠惠額度為為3%，10%優(yōu)惠額額度為22%；五一黃金金周、房房交會期期間促銷銷優(yōu)惠比比例約為為總銷售售面積的的20%，優(yōu)惠惠