仲宮商業(yè)街定位策劃與推廣策略

1、齊魯廣告調(diào)查公司 商業(yè)項(xiàng)目策劃與推廣策略PAGE PAGE 30總 目 錄第一部分分 仲仲宮商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目目簡(jiǎn)介(3)第二部分分 仲仲宮商業(yè)業(yè)街商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位(4)第三部分分 仲仲宮商業(yè)業(yè)街業(yè)態(tài)態(tài)定位先先進(jìn)性分分析(4)獨(dú)創(chuàng)山東東乃至華華北首個(gè)個(gè)娛樂(lè)休休閑MAALL全全新商業(yè)業(yè)概念(4)仲宮商業(yè)業(yè)街的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位與與市場(chǎng)環(huán)環(huán)境高度度協(xié)調(diào)(6)仲宮商業(yè)業(yè)街定位位直接鮮鮮明，直直指消費(fèi)費(fèi)者內(nèi)心心深處(8)仲宮商業(yè)業(yè)街定位位無(wú)限擴(kuò)擴(kuò)大商業(yè)業(yè)街的前前景和想想象空間間(9)第四部分分 仲仲宮商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目目SWOOT分析析(100)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)(100)項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)(122)項(xiàng)目面臨臨的威脅脅(144)

2、項(xiàng)目的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)(144)第五部分分 項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)提升建建議(16)環(huán)境的營(yíng)營(yíng)造(166)配套設(shè)施施的完善善(199)規(guī)劃的進(jìn)進(jìn)一步完完善(211)第六部分分 項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理與與服務(wù)建建議(23)豐富而貼貼身的物物業(yè)管理理與服務(wù)務(wù)項(xiàng)目(233)提升商業(yè)業(yè)街形象象，匯集集商業(yè)街街人氣(255)與著名機(jī)機(jī)構(gòu)合作作，真正正提高服服務(wù)水平平(266)第七部分分 項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)格局局規(guī)劃建建議(27)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的原則則(277)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議(288)第八部分分 商商業(yè)街的的推廣策策略建議議(28)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)買(mǎi)家定定位與分分析(311)項(xiàng)目的整整合營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)傳播(344)項(xiàng)目的推推廣活動(dòng)動(dòng)(366)項(xiàng)目的價(jià)

3、價(jià)格策略略(399)售樓部組組織建議議(400)項(xiàng)目命名名建議(400)商業(yè)項(xiàng)目目策劃與與推廣策策略第一部部分 仲宮商商業(yè)街項(xiàng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介介地理位置置仲宮商業(yè)業(yè)街位于于濟(jì)南市市仲宮鎮(zhèn)鎮(zhèn)，從濟(jì)濟(jì)南市濟(jì)濟(jì)微路南南出南外外環(huán)，沿沿1044國(guó)道南南行100公里即即可到達(dá)達(dá)。商業(yè)業(yè)街南臨臨終軍鎮(zhèn)鎮(zhèn)，西接接1044國(guó)道。項(xiàng)目規(guī)模模整條商業(yè)業(yè)街長(zhǎng)約約8000米，沿沿街兩邊邊各一排排3層商商業(yè)樓，總建筑筑面積約約為3550000平米(商業(yè)街街往東為為二期工工程，預(yù)預(yù)計(jì)建筑筑面積為為150000余余平米)。建筑單體體歐式建筑筑風(fēng)格，共計(jì)119座，每個(gè)單單體建筑筑面積從從200030000平米米不等，大部分分為500

4、0-8800平平米。內(nèi)內(nèi)設(shè)獨(dú)立立衛(wèi)生間間。面積積較大的的單體可可以拆分分。交通狀況況內(nèi)部交通通商業(yè)街向向東沒(méi)有有重要場(chǎng)場(chǎng)所，因因此商業(yè)業(yè)街內(nèi)部部交通壓壓力很小小。交部交通通從商業(yè)街街到濟(jì)南南市有33路公交交車(chē)，作作為近郊郊而言，外部交交通是比比較方便便的。建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)低層磚混混結(jié)構(gòu)，坡層頂頂。目標(biāo)售價(jià)價(jià)20000元/平平米左右右(均價(jià)價(jià))。第二部部分 仲宮商商業(yè)街的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位位服務(wù)功能能定位以?shī)蕵?lè)、渡假、旅游、餐飲、休閑為為服務(wù)功功能定位位。服務(wù)內(nèi)容容定位以滿足消消費(fèi)者西西方化時(shí)時(shí)尚生活活需求為為服務(wù)內(nèi)內(nèi)容定位位。服務(wù)對(duì)象象定位以熱愛(ài)西西方化時(shí)時(shí)尚生活活的中高高收入人人群為服服務(wù)對(duì)象象定位

5、。第三部部分 仲宮商商業(yè)街業(yè)業(yè)態(tài)定位位的先進(jìn)進(jìn)性分析析1獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)山東乃乃至華北北首個(gè)娛娛樂(lè)休閑閑MALLL全新新商業(yè)概概念MALLL又稱(chēng)SShopppinngMaall，意為大大型購(gòu)物物中心，武漢人人更絕，將其直直譯為“銷(xiāo)品茂茂”。指在在一個(gè)相相鄰的建建筑群中中或一個(gè)個(gè)大型建建筑物中中，由一一個(gè)管理理機(jī)構(gòu)組組織、協(xié)協(xié)調(diào)和規(guī)規(guī)劃，把把一系列列的零售售商店、服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)組織織在一起起，提供供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等等各種服服務(wù)的一一站式消消費(fèi)中心心。MALLL不僅規(guī)規(guī)模巨大大，集合合了百貨貨店、超超市、大大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店店、大型型專(zhuān)業(yè)店店等各種種零售業(yè)業(yè)態(tài)，而而且有各各式快餐餐店 、小吃店店和特色色餐館

6、，電影院院、兒童童樂(lè)園、健身中中心等各各種休閑閑娛樂(lè)設(shè)設(shè)施。另另外，MMALLL還提供供了百貨貨店、大大賣(mài)場(chǎng)無(wú)無(wú)法提供供的如漫漫步在長(zhǎng)長(zhǎng)廊、廣廣場(chǎng)、庭庭院般悠悠閑的購(gòu)購(gòu)物享受受。 MALLL發(fā)端于于20世世紀(jì)500年代的的美國(guó)，起源于于歐美，伴隨著著家庭汽汽車(chē)化和和住宅郊郊區(qū)化而而誕生，是現(xiàn)代代工業(yè)文文明和商商業(yè)文明明的產(chǎn)物物，屬于于一種新新型的復(fù)復(fù)合型商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，現(xiàn)已已成為歐歐美國(guó)家家的主流流零售業(yè)業(yè)態(tài)，銷(xiāo)銷(xiāo)售額已已占據(jù)其其社會(huì)消消費(fèi)品總總額的一一半左右右。最近我國(guó)國(guó)商界也也興起一一股“造造MALLL運(yùn)動(dòng)動(dòng)”，北北京、上上海、廣廣州、深深圳、武武漢、大大連、成成都、青青島、西西安等地地紛紛

7、上上馬了一一批MAALL項(xiàng)項(xiàng)目，繼繼連鎖超超市、大大賣(mài)場(chǎng)之之后，MMALLL正在掀掀起我國(guó)國(guó)商業(yè)新新一輪的的業(yè)態(tài)革革命。在國(guó)外，SHOOPINNG MMALLL一般建建在離城城市200公里左左右的郊郊區(qū)，其其商業(yè)輻輻射半徑徑可達(dá)數(shù)數(shù)十公里里，這與與歐美發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家經(jīng)濟(jì)收收入水平平和較高高的私家家車(chē)保有有量是分分不開(kāi)的的，是城城市空心心化、居居住郊區(qū)區(qū)化的產(chǎn)產(chǎn)物，消消費(fèi)者不不是有目目的地驅(qū)驅(qū)車(chē)前往往購(gòu)物，而是下下班加家家的路途途中順便便捎帶。亞洲的的SHOOPINNG MMALLL如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)離市區(qū)區(qū)，一般般以?shī)蕵?lè)樂(lè)業(yè)為主主要服務(wù)務(wù)，利用用娛樂(lè)的的目的性性引導(dǎo)帶帶動(dòng)其他他消費(fèi)。也有一一些市區(qū)區(qū)內(nèi)SH

8、HOPIING-MALLL，例例如在濟(jì)濟(jì)南即將將建成的的萬(wàn)達(dá)-沃爾瑪瑪商業(yè)廣廣場(chǎng)。這這類(lèi)場(chǎng)所所一般購(gòu)購(gòu)物、娛娛樂(lè)、休休閑、餐餐飲并重重。各地地區(qū)SHHOPIING MALLL規(guī)模模不同，業(yè)態(tài)分分布也不不盡相同同，但有有一點(diǎn)是是相同的的，MAALL模模式是一一種先進(jìn)進(jìn)的商業(yè)業(yè)模式。規(guī)模大大，成本本低，商商品全，強(qiáng)調(diào)消消費(fèi)樂(lè)趣趣。統(tǒng)一一規(guī)劃，統(tǒng)一管管理，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)機(jī)會(huì)會(huì)低成本本。仲宮商業(yè)業(yè)街面向向城市大大眾，提提供質(zhì)優(yōu)優(yōu)價(jià)低的的西方式式生活，符合西西方式生生活方式式的娛樂(lè)樂(lè)、餐飲飲、休閑閑、購(gòu)物物一應(yīng)俱俱全，滿滿足大多多數(shù)人對(duì)對(duì)時(shí)尚潮潮流的追追求，引引領(lǐng)消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)習(xí)慣慣。在山山東乃至至華北地地區(qū)

9、，明明確以此此為概念念推出的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目以仲仲宮商業(yè)業(yè)街為首首，具有有劃時(shí)代代的意義義。與傳傳統(tǒng)上MMALLL的概念念略有不不同，仲仲宮商業(yè)業(yè)街專(zhuān)以以“西方化化生活方方式”為消費(fèi)費(fèi)主題，更明確確，更有有針對(duì)性性。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目沒(méi)有有核心概概念是不不行的，商業(yè)類(lèi)類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目沒(méi)有有概念則則是萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)不行的的。僅就就濟(jì)南而而言，比比較知名名的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)概概念就有有金龍大大廈CBBD、數(shù)數(shù)碼港CCID、小鴨商商務(wù)大廈廈IBOO、泉城城路金街街、萬(wàn)達(dá)達(dá)-沃爾爾瑪SHHOPIING MALLL等等等。這些些概念大大部分獲獲得了推推廣上的的成功。2仲宮宮商業(yè)街街的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位與市市場(chǎng)環(huán)境境高度協(xié)協(xié)調(diào)(1)仲

10、仲宮商業(yè)業(yè)街周邊邊擁有臥臥虎山水水庫(kù)、錦錦繡川水水庫(kù)、紅紅葉谷、野生動(dòng)動(dòng)物園、九頂塔塔民族風(fēng)風(fēng)情園、四門(mén)塔塔、終軍軍廟等濟(jì)濟(jì)南近郊郊風(fēng)景名名勝，是是濟(jì)南發(fā)發(fā)展假日日經(jīng)濟(jì)和和旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重重要基礎(chǔ)礎(chǔ)之一。依靠這這些優(yōu)勢(shì)勢(shì)，仲宮宮當(dāng)?shù)氐牡慕?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平取得了了長(zhǎng)足的的進(jìn)步。仲宮商商業(yè)街周周邊風(fēng)景景秀麗，眾多別別墅項(xiàng)目目都選址址于此，更加帶帶動(dòng)了當(dāng)當(dāng)?shù)厝宋奈乃刭|(zhì)的的改善與與提高。高素質(zhì)質(zhì)的長(zhǎng)住住人群與與大量的的游客產(chǎn)產(chǎn)生巨大大的消費(fèi)費(fèi)能力。仲宮商商業(yè)街正正好位于于大量別別墅群和和濟(jì)南近近郊旅游游的交通通要道位位置，是是消化這這批消費(fèi)費(fèi)能力的的極佳場(chǎng)場(chǎng)所。(2)隨隨著城市市居民生生活素質(zhì)質(zhì)的提高高，

11、有特特色的、西方化化的生活活方式已已經(jīng)越來(lái)來(lái)越成為為一種倍倍受追捧捧的時(shí)尚尚潮流。在市區(qū)區(qū)，提供供此類(lèi)服服務(wù)的消消費(fèi)場(chǎng)所所越來(lái)越越多，但但基本處處于一種種分散經(jīng)經(jīng)營(yíng)的狀狀態(tài)，并并且價(jià)格格定位太太高。造造成的結(jié)結(jié)果是：大批西西方化生生活方式式的忠實(shí)實(shí)擁護(hù)者者由于收收入水平平而無(wú)力力承受，而且消消費(fèi)也不不方便，造成商商家機(jī)會(huì)會(huì)成本太太高，反反過(guò)來(lái)又又使得價(jià)價(jià)格無(wú)法法下降。仲宮商商業(yè)街以以規(guī)模取取勝，面面向大眾眾，一網(wǎng)網(wǎng)打盡所所有符合合此定位位的商品品及服務(wù)務(wù)，使得得商業(yè)街街具備真真正“生活”的功能能，將生生活方式式具體化化，高度度順應(yīng)了了市場(chǎng)需需求。(3)一一個(gè)項(xiàng)目目的定位位需要產(chǎn)產(chǎn)品本身身的支持

12、持。仲宮宮商業(yè)街街全部為為歐式建建筑，鮮鮮明的色色彩、歐歐式的入入口、街街道內(nèi)的的景觀與與雕塑、完備的的配套設(shè)設(shè)施，無(wú)無(wú)一不與與項(xiàng)目定定位相符符合，消消費(fèi)者置置身其中中，仿佛佛就是來(lái)來(lái)到充滿滿異國(guó)風(fēng)風(fēng)情的歐歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，令人人流連忘忘返。商商業(yè)街內(nèi)內(nèi)提供娛娛樂(lè)、餐餐飲、休休閑、購(gòu)購(gòu)物、住住宿等全全套滿足足西方化化生活方方式服務(wù)務(wù)，如同同一日環(huán)環(huán)游全球球，令人人心曠神神怡，自自豪感、成就感感油然而而生。(4)仲仲宮商業(yè)業(yè)街通過(guò)過(guò)規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)營(yíng)，有效效降低了了經(jīng)營(yíng)成成本，使使得經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商品品和服務(wù)務(wù)向多樣樣化、大大眾化看看齊，這這正是商商業(yè)街與與市場(chǎng)相相適應(yīng)又又一重要要特征。目前，雖雖然時(shí)尚尚生活

13、方方式受到到青睞，但消費(fèi)費(fèi)檔次偏偏高，大大量的消消費(fèi)者只只能“偶一為為之”，因此此市場(chǎng)消消費(fèi)潛力力被大大大的壓制制。仲宮宮商業(yè)街街的中檔檔消費(fèi)定定位能快快速地將將消費(fèi)潛潛力徹底底釋放出出來(lái)?；ɑ▓@路改改造的成成功與泉泉城路改改造的不不成功就就是消費(fèi)費(fèi)檔次定定位不同同產(chǎn)生的的結(jié)果。泉城路路號(hào)稱(chēng)“金街”，如今今“金街”不“金”。泉城城路是濟(jì)濟(jì)南少有有的幾個(gè)個(gè)概念鮮鮮明但推推廣不成成功的項(xiàng)項(xiàng)目之一一。3仲宮宮商業(yè)街街的定位位直接鮮鮮明，直直指消費(fèi)費(fèi)者內(nèi)心心深處(1)仲仲宮商業(yè)業(yè)街旗幟幟鮮明的的樹(shù)起“西方化化生活方方式”的大旗旗，給目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群以強(qiáng)強(qiáng)烈的歸歸宿感。認(rèn)同“西方化化生活方方式”的消費(fèi)費(fèi)者

14、只要要一想起起仲宮商商業(yè)街，消費(fèi)的的欲望就就被喚起起。至于于其他與與此定位位不相符符的商品品和服務(wù)務(wù)，堅(jiān)決決不是仲仲宮商業(yè)業(yè)街所要要網(wǎng)羅的的對(duì)象。在濟(jì)南南，銀座座商城和和貴和購(gòu)購(gòu)物中心心長(zhǎng)期堅(jiān)堅(jiān)持以高高檔頂極極消費(fèi)者者目標(biāo)服服務(wù)對(duì)象象，獲得得成功。人民商商場(chǎng)、華華聯(lián)商廈廈則高不不成、低低不就，如今生生存堪憂憂。(2)隨隨著人們們收入水水平、文文化素質(zhì)質(zhì)以及信信息接受受量的提提高，消消費(fèi)需求求呈現(xiàn)越越來(lái)越強(qiáng)強(qiáng)的多樣樣化。很很少有一一種商品品是專(zhuān)為為某類(lèi)人人度身定定制，也也很少有有某類(lèi)人人長(zhǎng)期使使用一種種產(chǎn)品。但物以以類(lèi)聚，人以群群分。不不同的消消費(fèi)者有有著不同同的生活活方式。例如，成都的的茶樓眾

15、眾多，滿滿足的是是成都市市民閑居居眾處的的生活方方式，但但茶樓未未必只賣(mài)賣(mài)茶，即即使是西西方人發(fā)發(fā)明的橋橋牌也因因?yàn)榧茨苣芟r(shí)時(shí)間，又又能考驗(yàn)驗(yàn)智力，還能捉捉對(duì)廝殺殺，自然然滿足了了成都人人的需要要，大有有市場(chǎng)。人們消費(fèi)費(fèi)，是為為了生活活，人是是“生活者者”?！吧钫哒摺备拍畹牡奶岢隽盍钗覀儗?duì)對(duì)消費(fèi)者者的認(rèn)識(shí)識(shí)達(dá)到了了一個(gè)新新的高度度，應(yīng)該該從生活活觀念、生活態(tài)態(tài)度、生生活方式式來(lái)劃分分消費(fèi)群群，這樣樣在推廣廣商品的的過(guò)程中中才容易易與他們們進(jìn)行有有效的溝溝通。仲仲宮商業(yè)業(yè)街不以以某行業(yè)業(yè)、某商商品定位位，而以以生活方方式吸引引消費(fèi)者者，喚起起消費(fèi)者者認(rèn)同，是定位位的至高高境界。(3)仲仲宮

16、商業(yè)業(yè)街的定定位與濟(jì)濟(jì)南其他他商業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所形成成明顯的的區(qū)隔，源于市市場(chǎng)，高高于市場(chǎng)場(chǎng)。濟(jì)南南洛口、人防商商城以服服裝行業(yè)業(yè)為定位位，段店店以汽車(chē)車(chē)行業(yè)定定位，文文化路以以消費(fèi)者者性質(zhì)定定位，山山大路以以高科技技定位，貴和銀銀座以消消費(fèi)者收收入定位位，這些些定位都都使其商商業(yè)模式式獲得成成功。仲仲宮商業(yè)業(yè)街以生生活方式式來(lái)介定定目標(biāo)消消費(fèi)對(duì)象象，與這這些商業(yè)業(yè)場(chǎng)所明明確地區(qū)區(qū)隔開(kāi)來(lái)來(lái)，脫離離與他們們的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，而從從更高的的高度上上形成對(duì)對(duì)它們的的包容與與融合，具備相相對(duì)的不不可復(fù)制制性。4仲宮宮商業(yè)街街的定位位無(wú)限擴(kuò)擴(kuò)大了商商業(yè)街的的前景和和想象空空間(1)越越來(lái)越多多的消費(fèi)費(fèi)者為“西方化化生活

17、方方式”所“俘虜”，成為為不折不不扣的擁?yè)碥O。仲仲宮商業(yè)業(yè)街登臺(tái)臺(tái)亮相，夢(mèng)中的的天堂即即在眼前前。消費(fèi)費(fèi)者內(nèi)心心深處為為之產(chǎn)生生強(qiáng)烈共共鳴，歡歡呼雀躍躍必成定定局。隨隨著社會(huì)會(huì)的發(fā)展展，“西方化化生活方方式”也許將將不再稱(chēng)稱(chēng)“西方化化生活方方式”，而直直接就成成為了我我們自己己的生活活方式。經(jīng)濟(jì)的的全球化化必將帶帶動(dòng)文化化的交流流和意識(shí)識(shí)形態(tài)的的滲透，生活方方式也必必將逐漸漸大同而而成一統(tǒng)統(tǒng)。這是是一個(gè)相相當(dāng)長(zhǎng)的的過(guò)程，完成這這一過(guò)程程，仲宮宮商業(yè)街街的定位位也許就就失去了了意義。但在這這個(gè)過(guò)程程中，仲仲宮商業(yè)業(yè)街所起起到的是是領(lǐng)導(dǎo)者者、啟明明星的作作用，連連我們自自己都無(wú)無(wú)法估計(jì)計(jì)有多少少“

18、灑向街街中都是是錢(qián)”。不可可限量的的商業(yè)“錢(qián)”景。(2)誰(shuí)誰(shuí)能描繪繪仲宮商商業(yè)街未未來(lái)的模模樣？是是北京的的三里屯屯，是上上海的南南京路，是維多多利亞港港，是拉拉斯維加加斯，還還是香榭榭里拉大大街？也也許都是是，也許許都不是是。一個(gè)個(gè)生活方方式定位位最大限限度地將將目標(biāo)消消費(fèi)群一一網(wǎng)打盡盡。仲宮宮商業(yè)街街隨著社社會(huì)的發(fā)發(fā)展而發(fā)發(fā)展，他他所經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商品品不是固固定的，他所提提供的服服務(wù)不是是單一的的，不同同的階段段，“西方化化生活方方式”所涵蓋蓋的內(nèi)容容當(dāng)然不不同。仲仲宮商業(yè)業(yè)街倡導(dǎo)導(dǎo)的是潮潮流，賣(mài)賣(mài)出的是是時(shí)尚。仲宮商商業(yè)街帶帶給人們們無(wú)限的的想象空空間。一一個(gè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的想象空空間是什什么

19、？就就是項(xiàng)目目的生命命力。幾幾乎無(wú)法法想像仲仲宮商業(yè)業(yè)街的生生命力有有多強(qiáng)。仲宮商業(yè)業(yè)街魅力力四射的的定位是是其獲得得成功的的第一要要素。缺缺少了這這個(gè)要素素，其他他諸如項(xiàng)項(xiàng)目如何何賣(mài)、賣(mài)賣(mài)給誰(shuí)等等問(wèn)題均均無(wú)從談?wù)勂稹５谒牟坎糠?仲宮商商業(yè)街項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析1項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)仲宮商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)要根據(jù)據(jù)其定位位，有針針對(duì)性的的加以分分析，沒(méi)沒(méi)有針對(duì)對(duì)性的分分析是無(wú)無(wú)意義的的。第一一要針對(duì)對(duì)以住宿宿、休閑閑為主要要服務(wù)內(nèi)內(nèi)容的渡渡假項(xiàng)目目，如渡渡假村。第二要要針對(duì)市市區(qū)內(nèi)零零散分布布的迪廳廳、酒廳廳、KTTV、咖咖啡館、西餐廳廳等西方方化服務(wù)務(wù)(不是是生活方方式)提提供者。(1)定定位

20、優(yōu)勢(shì)勢(shì)仲宮商業(yè)業(yè)街以西西方化生生活方式式娛樂(lè)休休閑MAALL為為定位，此定位位具有無(wú)無(wú)可比擬擬的先進(jìn)進(jìn)性，在在山東乃乃至華北北屬首創(chuàng)創(chuàng)。SHHOPIING MALLL是目目前全球球商業(yè)最最為流行行的業(yè)態(tài)態(tài)模式。(2)地地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)：仲宮商業(yè)業(yè)街位于于濟(jì)南南南部著名名的仲宮宮鎮(zhèn)，距距離濟(jì)南南市區(qū)僅僅10公公里，從從市區(qū)驅(qū)驅(qū)車(chē)前往往僅需115分鐘鐘的時(shí)間間，道路路寬閣，行車(chē)便便利，且且有3趟趟公交車(chē)車(chē)直達(dá)。目前，濟(jì)南周周邊以渡渡假休閑閑為定位位的各類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目均均離市區(qū)區(qū)比較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，靠近近泰山等等風(fēng)景勝勝地，一一般離濟(jì)濟(jì)南市至至少1小小時(shí)以上上車(chē)程，無(wú)車(chē)人人士前往往，需搭搭乘長(zhǎng)途途客車(chē)并并轉(zhuǎn)車(chē)，不方便便前

21、往。(3)規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)：仲宮商業(yè)業(yè)街長(zhǎng)8800余余米，總總建筑面面積3550000余平米米，開(kāi)街街后，商商業(yè)街能能容納數(shù)數(shù)百家業(yè)業(yè)戶同時(shí)時(shí)經(jīng)營(yíng)，多種代代表西方方生活方方式的商商品或服服務(wù)匯集集于此。一般的的渡假村村，主要要以提供供住宿、休閑為為主的服服務(wù)，而而市區(qū)內(nèi)內(nèi)的同類(lèi)類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所，一一般也只只提供一一種或數(shù)數(shù)種服務(wù)務(wù)，如咖咖啡廳、西餐廳廳等。消消費(fèi)者來(lái)來(lái)到商業(yè)業(yè)街，可可以享受受從娛樂(lè)樂(lè)到住宿宿一條龍龍服務(wù)，大大加加大了消消費(fèi)的方方便性，這一點(diǎn)點(diǎn)是其他他如渡假假村、咖咖啡館、西餐廳廳等所不不可能實(shí)實(shí)現(xiàn)的。(4)成成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)：由于規(guī)模模優(yōu)勢(shì)吸吸引消費(fèi)費(fèi)者前往往消費(fèi)，通過(guò)街街內(nèi)精心心設(shè)計(jì)的的循

22、環(huán)消消費(fèi)模式式，目的的性消費(fèi)費(fèi)與隨機(jī)機(jī)性消費(fèi)費(fèi)相結(jié)合合，理性性消費(fèi)與與感性消消費(fèi)同存存，大大大降低了了商家獲獲得消費(fèi)費(fèi)者的機(jī)機(jī)會(huì)成本本。同時(shí)時(shí)仲宮商商業(yè)街地地處郊區(qū)區(qū)，場(chǎng)地地成本也也大大低低于市區(qū)區(qū)，也提提供了降降低成本本的可能能。成本本的降低低使得消消費(fèi)價(jià)格格檔次得得以降低低，吸引引中等收收入的消消費(fèi)者成成為現(xiàn)實(shí)實(shí)，可承承受的消消費(fèi)群呈呈幾何級(jí)級(jí)放大。(5)環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)：仲宮商業(yè)業(yè)等位于于濟(jì)南南南部山區(qū)區(qū)，景色色優(yōu)美，空氣清清新，適適合長(zhǎng)期期在市區(qū)區(qū)飽受污污染嘈雜雜之苦的的消費(fèi)者者前往。(6)政政策優(yōu)勢(shì)勢(shì)：仲宮商業(yè)業(yè)街作為為當(dāng)?shù)卣粋€(gè)個(gè)招商引引資的重重點(diǎn)項(xiàng)目目，必將將在政策策上給予予更多

23、的的傾斜與與支持。仲宮商商業(yè)街以以?shī)蕵?lè)為為主要行行業(yè)，在在一定程程度上對(duì)對(duì)政府的的支持有有比較明明顯的依依賴(lài)作用用。2項(xiàng)目目劣勢(shì) 仲宮商商業(yè)街的的劣勢(shì)主主要是由由于其地地理位置置決定的的，遠(yuǎn)離離城市，但又比比較依賴(lài)賴(lài)城市消消費(fèi)群帶帶來(lái)的商商業(yè)效益益，這是是一個(gè)矛矛盾。幾幾乎所有有的劣勢(shì)勢(shì)都是基基于這個(gè)個(gè)矛產(chǎn)生生的。(1)形形象劣勢(shì)勢(shì)：一般認(rèn)為為，作為為地處城城市郊區(qū)區(qū)地段的的渡假休休閑娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目，應(yīng)該緊緊臨著名名的風(fēng)景景區(qū)。例例如，濟(jì)濟(jì)南人一一想到渡渡假村，就聯(lián)想想到泰下下腳下某某處。仲仲宮商業(yè)業(yè)街周邊邊雖然也也分布幾幾個(gè)旅游游景點(diǎn)，但名氣氣和旅游游價(jià)值均均只能稱(chēng)稱(chēng)為中等等，不足足以與泰泰山等

24、抗抗衡。仲仲宮作為為一個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，大部部分居民民為農(nóng)民民，這一一點(diǎn)也很很難令人人將其與與潮流時(shí)時(shí)尚的西西方化生生活方式式聯(lián)系起起來(lái)。因因此，從從這幾方方面看，仲宮商商業(yè)在形形象方面面均有一一定的劣劣勢(shì)。(2)規(guī)規(guī)劃劣勢(shì)勢(shì)：仲宮商業(yè)業(yè)街需要要承擔(dān)一一定的交交通功能能，給渡渡假休閑閑帶來(lái)少少許不便便。仲宮宮商業(yè)街街內(nèi)有一一兩處原原有建筑筑，是當(dāng)當(dāng)?shù)毓S廠，東頭頭上空有有高壓線線越過(guò)，使得街街道在視視覺(jué)上形形成幾個(gè)個(gè)脫接，影響了了建的美美感，同同時(shí)也為為商業(yè)街街的商業(yè)業(yè)布局造造成不便便。某些些單體面面積達(dá)到到30000平米米以上，難以吸吸引恰當(dāng)當(dāng)?shù)纳碳壹仪巴?jīng)經(jīng)營(yíng)。街街道中未未規(guī)劃綠綠化帶，中段未未規(guī)劃

25、主主題商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)。外立面面也顯得得比較單單調(diào)。(3)配配套劣勢(shì)勢(shì)：仲宮商業(yè)業(yè)街遠(yuǎn)離離市區(qū)，管道煤煤氣、集集中供暖暖、通訊訊管線等等接入難難度比較較高。外外地業(yè)主主了子女女就學(xué)也也不方便便。街內(nèi)內(nèi)沒(méi)有公公共廁所所。3項(xiàng)目目面臨的的威脅仲宮商業(yè)業(yè)街的業(yè)業(yè)態(tài)模式式是先進(jìn)進(jìn)的，在在一定的的時(shí)期內(nèi)內(nèi)，仲宮宮商業(yè)街街沒(méi)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)來(lái)的不良良影響是是面臨著著培養(yǎng)和和教育目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群的問(wèn)問(wèn)題。一旦仲宮宮商業(yè)街街獲得成成功后，馬上成成為其他他商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目模仿仿甚至克克隆的對(duì)對(duì)象，未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的進(jìn)入是是仲宮商商業(yè)街最最大的潛潛在威脅脅。例如如目前濟(jì)濟(jì)南東部部和西部部尚未出出現(xiàn)

26、同類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目，但會(huì)不不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)，何時(shí)時(shí)出現(xiàn)同同類(lèi)項(xiàng)目目尚不得得而知。面對(duì)這這種情況況，仲宮宮商業(yè)街街如何在在未來(lái)有有意識(shí)地地提高進(jìn)進(jìn)入門(mén)檻檻，將競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手阻擋在在門(mén)檻之之外，是是以后需需要長(zhǎng)期期研究的的課題。4項(xiàng)目目的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)(1)市市場(chǎng)空白白點(diǎn)：仲宮商業(yè)業(yè)街是山山東乃至至華北第第一個(gè)西西方化生生活方式式娛樂(lè)休休閑MAALL，完全是是以“第一”、“領(lǐng)跑者者”的身份份進(jìn)入市市場(chǎng)，一一切競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者需后后視方可可見(jiàn)，這這是仲宮宮商業(yè)街街獲取成成功的最最大機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)。(2)目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體已已經(jīng)形成成。無(wú)論何種種先進(jìn)的的定位，沒(méi)有消消費(fèi)者的的共鳴與與參與是是不可能能成功的的。隨著著經(jīng)濟(jì)條條件的改改善和信信

27、息時(shí)代代的到來(lái)來(lái)，西方方化的生生活方式式被越來(lái)來(lái)越多的的消費(fèi)者者接受，特別是是40歲歲以下的的城市中中堅(jiān)力量量和城市市新生代代，他們們育負(fù)著著城市進(jìn)進(jìn)步的責(zé)責(zé)任，他他們頭腦腦活躍，易于接接受新鮮鮮事物，他們向向往西方方化生活活方式，他們理理解西方方化生活活方式，他們享享受西方方化生活活方式，最終，他們會(huì)會(huì)創(chuàng)造出出屬于自自己的嶄嶄新的生生活方式式。(3)部部分目標(biāo)標(biāo)買(mǎi)家換換址經(jīng)營(yíng)營(yíng)意向：大量的以以西方化化生活方方式為主主要服務(wù)務(wù)內(nèi)容的的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所如：酒吧、咖啡廳廳、迪廳廳等由于于呈點(diǎn)狀狀分布于于城市中中，無(wú)法法形成規(guī)規(guī)模，獲獲取消費(fèi)費(fèi)對(duì)象的的機(jī)會(huì)成成本高，連鎖效效應(yīng)和邊邊際效應(yīng)應(yīng)弱，因因此，很很

28、多此類(lèi)類(lèi)業(yè)主正正在考慮慮更合適適的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所。(4)商商業(yè)物業(yè)業(yè)的投資資意向增增強(qiáng)。隨著社會(huì)會(huì)二十余余年的財(cái)財(cái)富積累累，高收收入階層層已經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生。財(cái)財(cái)富總是是向機(jī)會(huì)會(huì)流動(dòng)，這是市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的顯著著特征之之一。近近來(lái)，投投資地產(chǎn)產(chǎn)成為眾眾多有閑閑錢(qián)人士士的重要要選擇。在濟(jì)南南，早已已形成了了住宅投投資回報(bào)報(bào)低，而而商業(yè)物物業(yè)投資資回報(bào)高高的投資資環(huán)境。投資者者將資金金投到商商業(yè)物業(yè)業(yè)的意愿愿越來(lái)越越明顯。綜上所述述，仲宮宮商業(yè)街街的前景景是無(wú)限限光明的的，其優(yōu)優(yōu)勢(shì)地位位十分明明顯。為為使項(xiàng)目目更上層層樓，還還需要對(duì)對(duì)產(chǎn)品品品質(zhì)加以以提升并并通過(guò)良良好的物物業(yè)管理理服務(wù)以以彌補(bǔ)項(xiàng)項(xiàng)目的不不足。在在

29、推廣上上，要牢牢牢抓住住“西方化化生活方方式娛樂(lè)樂(lè)休閑MMALLL”這一核核心定位位概念，盡快培培養(yǎng)出敢敢于第一一個(gè)吃螃螃蟹的目目標(biāo)買(mǎi)家家，以保保證項(xiàng)目目銷(xiāo)售的的順利。第五部部分 項(xiàng)目品品質(zhì)提升升建議1環(huán)境境的營(yíng)造造：對(duì)于商業(yè)業(yè)項(xiàng)目而而言，環(huán)環(huán)境的營(yíng)營(yíng)造至關(guān)關(guān)重要。環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的消消費(fèi)場(chǎng)所所是人們們工作之之余放松松身心，休養(yǎng)生生息，加加油充電電極好去去處。在在良好的的消費(fèi)氛氛圍中，人們流流連忘返返，樂(lè)此此不疲，增加逗逗留時(shí)間間的同時(shí)時(shí)也增加加消費(fèi)機(jī)機(jī)會(huì)，對(duì)對(duì)商業(yè)街街帶來(lái)更更多的人人氣和更更大的商商機(jī)。近近年來(lái)，全國(guó)各各地紛紛紛對(duì)原有有的商業(yè)業(yè)街進(jìn)行行改造，有的還還改造成成步行街街。在這這方面做做

30、得比較較成功的的有北京京的王府府井、廣廣州的北北京路、上海的的南京路路、長(zhǎng)沙沙的黃興興南路、武漢的的漢正街街等，這這些項(xiàng)目目改造的的共同之之處就是是通過(guò)營(yíng)營(yíng)造優(yōu)雅雅購(gòu)物環(huán)環(huán)境，使使商業(yè)街街具備相相當(dāng)?shù)穆寐糜蝺r(jià)值值，同時(shí)時(shí)也大大大提升了了商業(yè)街街的商業(yè)業(yè)價(jià)值，成為投投資者搛搛錢(qián)的天天堂，購(gòu)購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)物的樂(lè)樂(lè)園。(1)街街內(nèi)景觀觀：仲宮商業(yè)業(yè)街街面面寬約330米，水泥路路面，顯顯得單調(diào)調(diào)而缺乏乏生氣。街道承承擔(dān)的交交通功能能并不繁繁重，外外來(lái)車(chē)輛輛對(duì)路面面的使用用十分有有限。根根據(jù)這種種情況，應(yīng)該在在街道中中央設(shè)至至少5米米寬的景景觀帶，景觀帶帶中，種種植法桐桐、雪松松等高大大喬木及及花草，并點(diǎn)綴

31、綴以主題題雕塑。景觀帶帶最好以以不規(guī)則則形狀出出現(xiàn)，透透出靈動(dòng)動(dòng)與優(yōu)雅雅。水泥地面面，冷酷酷而生硬硬，與色色澤鮮艷艷明快的的歐式建建極不協(xié)協(xié)調(diào)。可可以花磚磚鋪之，組合出出復(fù)雜多多變的圖圖案。地地面與地地上相映映成趣，美化視視覺(jué)，陶陶冶身心心。(2)主主題廣場(chǎng)場(chǎng)：對(duì)于一條條商業(yè)街街而言，一個(gè)大大方氣派派，切合合主題的的廣場(chǎng)至至少有三三個(gè)方面面的好處處：一是廣場(chǎng)場(chǎng)的設(shè)立立必將成成為整個(gè)個(gè)商業(yè)街街中是具具觀賞價(jià)價(jià)值的景景點(diǎn)，人人氣的聚聚集有助助于帶動(dòng)動(dòng)周邊商商鋪的價(jià)價(jià)值提升升，使商商業(yè)街商商鋪的價(jià)價(jià)格形成成較大的的高低差差，在高高價(jià)位的的鼓舞下下，整條條商業(yè)街街的心理理均價(jià)得得到提升升，相對(duì)對(duì)低價(jià)位

32、位的商鋪鋪更易售售出。低低價(jià)位的的商鋪是是占大部部分的，是商業(yè)業(yè)街的主主體，通通過(guò)幾個(gè)個(gè)商鋪的的高價(jià)帶帶動(dòng)整條條商業(yè)街街的銷(xiāo)售售，可見(jiàn)見(jiàn)，建設(shè)設(shè)主題廣廣場(chǎng)，功功莫大焉焉。二是主題題廣場(chǎng)的的建立為為商業(yè)街街內(nèi)的各各類(lèi)商業(yè)業(yè)活動(dòng)提提供了場(chǎng)場(chǎng)所。通通過(guò)活動(dòng)動(dòng)刺激消消費(fèi)是商商家慣用用的手法法。在一一些著名名的商業(yè)業(yè)街，每每逢節(jié)假假日，各各類(lèi)特色色鮮明、策劃嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳躺虡I(yè)務(wù)動(dòng)動(dòng)層出不不窮，既既維護(hù)商商業(yè)街的的人氣，又產(chǎn)生生消費(fèi)，還能傳傳播商業(yè)業(yè)街的文文化內(nèi)涵涵，一石石數(shù)鳥(niǎo)，何樂(lè)不不為？三是主題題廣場(chǎng)能能給人留留下鮮明明的印象象，加重重商業(yè)街街在人們們心目中中的份量量，產(chǎn)生生活廣告告的作用用。建議：主主題

33、廣場(chǎng)場(chǎng)應(yīng)該建建于商業(yè)業(yè)街中段段，設(shè)主主題雕塑塑，設(shè)噴噴泉水景景，設(shè)養(yǎng)養(yǎng)鴿場(chǎng)，設(shè)演出出臺(tái)，設(shè)設(shè)背景音音樂(lè)，設(shè)設(shè)燈光照照明，樹(shù)樹(shù)商業(yè)街街名稱(chēng)標(biāo)標(biāo)志，懸懸歐美國(guó)國(guó)家國(guó)旗旗，一切切圍繞商商業(yè)街的的業(yè)態(tài)模模式、商商業(yè)定位位，精心心設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)施施工。(3)建建筑風(fēng)格格：建是凝固固的音樂(lè)樂(lè)，是具具象的文文化。歐歐式建筑筑一般以以涂料為為外墻裝裝飾，色色澤明快快，或者者橫貼墻墻面磚，力求顯顯出古樸樸逼真的的磚墻效效果。雕雕花鐵藝藝羅馬柱柱，老虎虎窗、坡坡屋頂是是古典歐歐式建筑筑最常見(jiàn)見(jiàn)的元素素符號(hào)。仲宮商商業(yè)街的的建筑風(fēng)風(fēng)格要力力爭(zhēng)做到到純正，真正凸凸顯出商商業(yè)街的的異國(guó)情情調(diào)。各各商家入入駐后，進(jìn)行店店面裝

34、飾飾，要求求不能破破壞原有有風(fēng)格。(4)外外部環(huán)境境：仲宮商業(yè)業(yè)街離1104國(guó)國(guó)道約2200米米左右，這段路路程應(yīng)該該做成一一個(gè)與商商業(yè)街形形成統(tǒng)一一的景觀觀格局，樹(shù)立一一些廣告告牌，引引導(dǎo)人們們?nèi)虢值牡呐d趣，提前預(yù)預(yù)熱消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)情緒緒，同時(shí)時(shí)也起到到形象宣宣傳的作作用。從1044國(guó)道向向商業(yè)街街方向拐拐角處有有一中型型廣場(chǎng)，由于缺缺乏管理理同時(shí)也也沒(méi)有必必要管理理，目前前基本就就是一塊塊水泥空空地。在在此處建建立與商商業(yè)街主主題相呼呼應(yīng)的一一個(gè)休閑閑廣場(chǎng)，便于在在節(jié)假日日人流集集中的時(shí)時(shí)段搞一一些宣傳傳活動(dòng)，吸引消消費(fèi)者駐駐足，為為商業(yè)街街帶來(lái)機(jī)機(jī)會(huì)。與政府相相關(guān)部門(mén)門(mén)聯(lián)系，在商業(yè)業(yè)街

35、口設(shè)設(shè)公交站站，以商商業(yè)街的的名稱(chēng)命命名。提提高指示示作用和和知名度度。2配套套設(shè)施的的完善(1)智智能化配配套設(shè)施施：智能化配配套不僅僅是滿足足商業(yè)街街業(yè)戶自自身工作作、學(xué)習(xí)習(xí)、娛樂(lè)樂(lè)的需要要，更是是業(yè)戶經(jīng)經(jīng)營(yíng)的需需要。休休閑網(wǎng)吧吧、視頻頻點(diǎn)播、SOHHO辦公公是比較較典型的的西方化化生活方方式之一一。如果果智化配配套跟不不上，商商業(yè)街就就失去了了一個(gè)服服務(wù)內(nèi)容容，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售造成成一定的的困難。智能化配配套還是是物業(yè)管管理和服服務(wù)的需需要。通通知智能能化手段段對(duì)商業(yè)業(yè)街進(jìn)行行管理，能大大大降低管管理的成成本。例例如街內(nèi)內(nèi)一卡通通、物業(yè)業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)程程收費(fèi)等等等。在在安全防防范上，通過(guò)智智能化

36、手手段建立立防盜防防火報(bào)警警系統(tǒng)，準(zhǔn)確快快捷，反反應(yīng)及時(shí)時(shí)。建議仲宮宮商業(yè)街街智能化化標(biāo)準(zhǔn)達(dá)達(dá)到二星星級(jí)。二二星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)如下下：項(xiàng)目設(shè)立立計(jì)算機(jī)機(jī)自動(dòng)管管理中心心；水電電暖氣、物管費(fèi)費(fèi)等實(shí)行行計(jì)算機(jī)機(jī)自動(dòng)收收費(fèi)；實(shí)用安全全防范自自動(dòng)化監(jiān)監(jiān)控管理理，火災(zāi)災(zāi)、有害害氣體泄泄漏等實(shí)實(shí)行自動(dòng)動(dòng)報(bào)警，各商鋪鋪建立與與物管中中心的緊緊急呼叫叫系統(tǒng)；對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)的關(guān)鍵鍵設(shè)備、設(shè)施實(shí)實(shí)行集中中管理，對(duì)其運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)態(tài)實(shí)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)程監(jiān)控控。例如如配電間間、空調(diào)調(diào)房等。建立項(xiàng)目目?jī)?nèi)部局局域網(wǎng)，并與城城市區(qū)域域相聯(lián)，互通信信息，共共享資源源；住戶通過(guò)過(guò)網(wǎng)絡(luò)終終端實(shí)現(xiàn)現(xiàn)醫(yī)療、文娛、商業(yè)等等公共服服務(wù)和費(fèi)費(fèi)用自動(dòng)動(dòng)結(jié)算。(2)

37、共共公配套套設(shè)施：仲宮商業(yè)業(yè)街長(zhǎng)達(dá)達(dá)8000余米，應(yīng)該設(shè)設(shè)至少22個(gè)以上上裝修高高檔、管管理先進(jìn)進(jìn)的公共共廁所。雖然商業(yè)業(yè)街以?shī)蕣蕵?lè)為主主，各種種服務(wù)應(yīng)應(yīng)有盡有有，但這這些是面面對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的。作為業(yè)業(yè)主，應(yīng)應(yīng)該能享享受到會(huì)會(huì)所免費(fèi)費(fèi)提供或或低價(jià)提提供的各各服務(wù)。仲宮商商業(yè)街的的商務(wù)會(huì)會(huì)所可提提供以下下服務(wù)：建立小型型會(huì)務(wù)中中心，可可統(tǒng)一組組織業(yè)主主進(jìn)行商商務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)，提高高他們的的經(jīng)營(yíng)管管理水平平；可以以建成數(shù)數(shù)碼電影影院，供供業(yè)主們們休閑；可以將將某些小小型的演演出活動(dòng)動(dòng)在此預(yù)預(yù)演，免免費(fèi)供業(yè)業(yè)主欣賞賞。建立一個(gè)個(gè)健康俱俱樂(lè)部，除提供供一般面面部、身身體護(hù)理理外，更更可設(shè)具具保健調(diào)調(diào)理功效效的

38、中藥藥浸浴及及桑拿蒸蒸汽浴、室內(nèi)游游泳、健健身等服服務(wù)項(xiàng)目目池，以以會(huì)員制制的形式式向業(yè)主主及其家家屬開(kāi)放放。當(dāng)然，會(huì)會(huì)所如果果由開(kāi)發(fā)發(fā)商物管管部門(mén)對(duì)對(duì)外經(jīng)營(yíng)營(yíng)，則更更能達(dá)到到創(chuàng)收的的效果，對(duì)會(huì)員員業(yè)主實(shí)實(shí)行免費(fèi)費(fèi)或優(yōu)惠惠即可。這要求求會(huì)所需需具備一一定的規(guī)規(guī)模。3規(guī)劃劃的進(jìn)一一步完善善 項(xiàng)目在在規(guī)劃之之初，由由于缺乏乏細(xì)致科科學(xué)的定定位分析析以及與與建筑設(shè)設(shè)計(jì)單位位的溝通通不夠，有一些些細(xì)節(jié)和和局部的的問(wèn)題沒(méi)沒(méi)有考慮慮全面，對(duì)完善善整個(gè)商商業(yè)街的的服務(wù)功功能產(chǎn)生生一定的的影響。(1)商商業(yè)街的的景觀與與公共設(shè)設(shè)施配套套：這一點(diǎn)在在環(huán)境營(yíng)營(yíng)造部分分和配套套設(shè)施完完善部分分已經(jīng)作作出詳細(xì)細(xì)細(xì)論述

39、述和明確確建議，現(xiàn)略。(2)交交通疏理理：在真正的的商業(yè)街街內(nèi)，人人和車(chē)的的關(guān)系是是非常對(duì)對(duì)立的。汽車(chē)的的往來(lái)對(duì)對(duì)視覺(jué)形形成嚴(yán)重重的干擾擾，分散散消費(fèi)者者的注意意力，打打擊消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)熱情情。尾氣氣排放破破壞空氣氣質(zhì)量，發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)的轟鳴鳴擾亂人人的心情情。人們們發(fā)現(xiàn)這這種對(duì)立立后，很很多城市市在改造造商業(yè)街街時(shí)都選選擇了步步行街。仲宮商商業(yè)街選選址市郊郊，承擔(dān)擔(dān)的交通通壓力非非常小，因此，應(yīng)盡量量按步行行街的要要求進(jìn)行行交通疏疏理。建立一個(gè)個(gè)中型規(guī)規(guī)模以上上的停車(chē)車(chē)場(chǎng)，用用于停放放業(yè)主和和消費(fèi)者者的車(chē)輛輛。與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)關(guān)單位共共同制定定方案，對(duì)商業(yè)業(yè)街實(shí)行行交通管管制，可可以不通通過(guò)商業(yè)

40、業(yè)街穿行行的車(chē)輛輛一律不不允許進(jìn)進(jìn)街。街街內(nèi)原有有單位用用車(chē)發(fā)放放特許通通行證，并且限限速管理理。商業(yè)街內(nèi)內(nèi)針對(duì)消消費(fèi)者設(shè)設(shè)導(dǎo)游車(chē)車(chē)服務(wù)，招手即即停，有有呼必應(yīng)應(yīng)，提高高消費(fèi)樂(lè)樂(lè)趣。如如有文化化或商業(yè)業(yè)活動(dòng)，甚至可可以搞馬馬車(chē)載客客等特色色項(xiàng)目。(3)室室外服務(wù)務(wù)項(xiàng)目：西方化生生活方式式包含的的內(nèi)容十十分豐富富，在商商業(yè)街原原規(guī)劃中中，過(guò)分分強(qiáng)調(diào)室室內(nèi)服務(wù)務(wù)內(nèi)容，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目由119棟封封閉的歐歐式建筑筑組成，沒(méi)有規(guī)規(guī)劃室外外活動(dòng)區(qū)區(qū)。對(duì)于于城市時(shí)時(shí)尚一族族而言，室外活活動(dòng)的吸吸引力也也非常大大。仲宮宮商業(yè)街街地處市市郊，土土地資源源豐富，結(jié)合地地形優(yōu)勢(shì)勢(shì)，規(guī)劃劃諸如射射箭俱樂(lè)樂(lè)部、游游泳俱樂(lè)樂(lè)

41、部、攀攀巖俱樂(lè)樂(lè)部、馬馬術(shù)俱樂(lè)樂(lè)部、停停車(chē)場(chǎng)露露天電影影俱樂(lè)部部等是非非常有必必要的，年輕的的城市消消費(fèi)者對(duì)對(duì)這些活活動(dòng)青睞睞有加，有利于于做到進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)掘地域域資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，做做到人無(wú)無(wú)我有，建立仲仲宮商業(yè)業(yè)街與其其它商業(yè)業(yè)場(chǎng)所的的更大的的區(qū)隔，提高商商業(yè)模式式進(jìn)入門(mén)門(mén)檻。街道內(nèi)，可設(shè)露露天咖啡啡店。露露天咖啡啡店在北北歐國(guó)家家非常流流行，幾幾乎已經(jīng)經(jīng)成為一一種消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣。消費(fèi)者者三五成成群，一一杯咖啡啡，一串串談資。露天咖咖啡店必必將成為為商業(yè)街街內(nèi)一道道亮麗的的風(fēng)景線線。(4)面面積的分分割：仲宮商業(yè)業(yè)街某些些單體建建筑面積積達(dá)到330000余平米米，單個(gè)個(gè)買(mǎi)家承承受幾乎乎是不可可能的，

42、必須分分割后并并規(guī)劃了了相適應(yīng)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目后方方可出售售，這也也是原規(guī)規(guī)劃的不不足之處處。此方方面的建建議需要要對(duì)商業(yè)業(yè)街的整整體業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行詳詳細(xì)規(guī)劃劃后方可可提出。任何商品品的品質(zhì)質(zhì)均是沒(méi)沒(méi)有最好好，只有有更好。提升項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)必須須根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的定定位來(lái)進(jìn)進(jìn)行，就就商業(yè)街街而言，一切為為了消費(fèi)費(fèi)者需要要，為消消費(fèi)者錢(qián)錢(qián)包看齊齊是項(xiàng)目目品質(zhì)提提升的出出發(fā)點(diǎn)，也是終終級(jí)目標(biāo)標(biāo)。消費(fèi)費(fèi)者的需需求是多多元化的的，是隨隨著時(shí)間間推移而而漸漸改改變的，因此，項(xiàng)目品品質(zhì)的提提升是無(wú)無(wú)止境的的，只有有做到高高度密切切的細(xì)節(jié)節(jié)關(guān)注，科學(xué)理理性的綜綜合分析析，方可可與時(shí)俱俱進(jìn)，永永保項(xiàng)目目青春。第六部

43、部分 項(xiàng)目物物業(yè)管理理與服務(wù)務(wù)建議1豐富富而貼身身的物業(yè)業(yè)管理與與服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目：(1)項(xiàng)項(xiàng)目安全全管理：根據(jù)馬斯斯洛需求求層次理理論，在在生存需需要不成成為需要要的背景景下，安安全地需需要實(shí)際際上是人人們的第第一需求求。信息息時(shí)代條條件下，項(xiàng)目的的安全管管理最好好通過(guò)智智能化實(shí)實(shí)現(xiàn)。電子巡更更系統(tǒng)：規(guī)劃好好保安人人員巡更更路線，沿線設(shè)設(shè)感應(yīng)器器，保安安人員每每到一個(gè)個(gè)預(yù)設(shè)地地點(diǎn)，接接觸感應(yīng)應(yīng)器，控控監(jiān)控中中心自動(dòng)動(dòng)作出記記錄，確確保保安安人員的的巡更質(zhì)質(zhì)量。門(mén)禁系統(tǒng)統(tǒng)：業(yè)主主手持感感應(yīng)卡，經(jīng)系統(tǒng)統(tǒng)確定后后方可進(jìn)進(jìn)入。紅外線感感應(yīng)系統(tǒng)統(tǒng)：任何何目標(biāo)瞬瞬間切斷斷紅外線線，即時(shí)時(shí)報(bào)警。煙敏、熱熱敏系統(tǒng)

44、統(tǒng)：煙霧霧濃度和和熱量達(dá)達(dá)到預(yù)設(shè)設(shè)置，系系統(tǒng)馬上上自動(dòng)報(bào)報(bào)警，甚甚至直接接與消防防部門(mén)自自動(dòng)聯(lián)系系。車(chē)庫(kù)管理理系統(tǒng)：車(chē)輛出出入停車(chē)車(chē)場(chǎng)或車(chē)車(chē)庫(kù)，必必須經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)認(rèn)定后后方可放放行。(2)商商務(wù)服務(wù)務(wù)定期的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)管理理咨詢(xún)講講座，為為業(yè)主經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理加油充充電。對(duì)對(duì)于有明明確需求求的業(yè)戶戶，由物物管中心心負(fù)責(zé)聯(lián)聯(lián)系相關(guān)關(guān)專(zhuān)家，實(shí)行針針對(duì)性的的商業(yè)孵孵化器式式的全程程助推計(jì)計(jì)劃，幫幫助業(yè)主主在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)大潮中中立于不不敗之地地。提供接待待、培訓(xùn)訓(xùn)、商務(wù)務(wù)談判的的商務(wù)場(chǎng)場(chǎng)所，并并且為這這些商務(wù)務(wù)活動(dòng)提提供復(fù)印印、打字字、傳真真、訂票票、定時(shí)時(shí)提醒、送餐、洗熨等等一攬子子貼身秘秘書(shū)服務(wù)務(wù)。專(zhuān)業(yè)到位位的企業(yè)業(yè)營(yíng)

45、銷(xiāo)服服務(wù)。如如企業(yè)形形象設(shè)計(jì)計(jì)、店面面設(shè)計(jì)、裝修咨咨詢(xún)、裝裝修材料料統(tǒng)一采采購(gòu)、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)輔導(dǎo)導(dǎo)等服務(wù)務(wù)項(xiàng)目。(3)個(gè)個(gè)性化人人性關(guān)懷懷：醫(yī)療保健健、鐘點(diǎn)點(diǎn)工、代代聘私人人秘書(shū)等等2提升升商業(yè)街街形象，匯集商商業(yè)街人人氣(1)統(tǒng)統(tǒng)一宣傳傳，以商商業(yè)街的的整體形形象帶動(dòng)動(dòng)人氣：在SHOOPINNG MMALLL的定義義中，就就明確提提到集中中規(guī)劃、集中管管理、統(tǒng)統(tǒng)一形象象。在這這樣的大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目中中，依賴(lài)賴(lài)于某個(gè)個(gè)業(yè)戶來(lái)來(lái)炒作宣宣傳帶動(dòng)動(dòng)消費(fèi)是是不現(xiàn)實(shí)實(shí)的，而而且由于于自身的的宣傳給給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手對(duì)帶帶來(lái)機(jī)會(huì)會(huì)，因此此也沒(méi)有有哪家業(yè)業(yè)戶愿意意這么做做。只有有由商業(yè)業(yè)街管理理部門(mén)統(tǒng)統(tǒng)一組織織協(xié)調(diào)，發(fā)

46、掘商商業(yè)街本本身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源源，才能能將商業(yè)業(yè)街做大大做旺。宣傳炒作作不是開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的優(yōu)勢(shì)，因此，開(kāi)發(fā)商商應(yīng)與社社會(huì)專(zhuān)業(yè)業(yè)廣告公公司、策策劃公司司進(jìn)行密密切穩(wěn)定定的合作作，制定定有針對(duì)對(duì)性的宣宣傳計(jì)劃劃和促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)方方案并且且認(rèn)真執(zhí)執(zhí)行。(2)開(kāi)開(kāi)設(shè)商業(yè)業(yè)街至市市區(qū)重要要場(chǎng)所的的免費(fèi)接接送專(zhuān)車(chē)車(chē)，主動(dòng)動(dòng)迎客。預(yù)定行行車(chē)線路路，定點(diǎn)點(diǎn)定時(shí)。仲宮商商業(yè)街是是一個(gè)針針對(duì)中高高等收入入人群的的大眾消消費(fèi)場(chǎng)所所，目前前中等收收入人群群私家車(chē)車(chē)擁有量量還不高高，設(shè)身身處地地地幫助他他們解決決交通方方便性問(wèn)問(wèn)題，是是吸引他他們前往往消費(fèi)的的一個(gè)重重要而且且經(jīng)濟(jì)的的手段。(3)經(jīng)經(jīng)常性地地組織促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)，擴(kuò)

47、大大商業(yè)街街的知名名度和維維護(hù)商業(yè)業(yè)街的美美譽(yù)度。定期的文文藝演出出，突出出異域風(fēng)風(fēng)情。例例如俄羅羅斯民間間歌舞、奧地利利音樂(lè)會(huì)會(huì)等，以以此突出出商業(yè)街街的文化化內(nèi)涵。有計(jì)劃地地選擇不不同地點(diǎn)點(diǎn)舉辦“國(guó)際時(shí)時(shí)尚生活活SHOOW”巡回展展，即擴(kuò)擴(kuò)大商業(yè)業(yè)街的影影響，又又越來(lái)越越多地培培養(yǎng)“西方化化生活方方式”的擁護(hù)護(hù)者，擴(kuò)擴(kuò)大消費(fèi)費(fèi)群體，激發(fā)消消費(fèi)潛力力。與市區(qū)內(nèi)內(nèi)一些商商業(yè)場(chǎng)所所搞聯(lián)合合促銷(xiāo)活活動(dòng)，例例如：在在市區(qū)某某場(chǎng)所消消費(fèi)達(dá)一一定額度度贈(zèng)送仲仲宮商業(yè)業(yè)街消費(fèi)費(fèi)代金券券等。定期向目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)人群派派發(fā)宣傳傳資料、折扣券券。傳播播商業(yè)街街的理念念，刺激激消費(fèi)欲欲望。與媒體聯(lián)聯(lián)辦欄目目或節(jié)目目

48、，培養(yǎng)養(yǎng)消費(fèi)群群體。3與著著名機(jī)構(gòu)構(gòu)合作，真正提提高服務(wù)務(wù)水平。 可合作作對(duì)象有有知名物物業(yè)管理理顧問(wèn)公公司、知知名的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃公司、知名的的廣告?zhèn)鱾鞑ス舅疽约捌淦渌鼘?zhuān)家家顧問(wèn)等等。商業(yè)街的的物業(yè)管管理與住住宅小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理有有相同之之處，例例如安全全方面，但不同同之處也也非常明明顯。首首選，管管理和服服務(wù)的目目的不同同，商業(yè)業(yè)街的服服務(wù)更重重要的是是幫助業(yè)業(yè)戶獲取取更多的的商業(yè)回回報(bào)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。其次次，商業(yè)業(yè)街的管管理對(duì)服服務(wù)人員員要求更更高，更更全面，特別是是營(yíng)銷(xiāo)策策劃方面面的專(zhuān)業(yè)業(yè)知識(shí)和和操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。第七部部分 項(xiàng)目的的商業(yè)格格局規(guī)劃劃建議1業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的原則(1)循循環(huán)消費(fèi)

49、費(fèi)的原則則：所謂循環(huán)環(huán)消費(fèi)的的原則就就是指消消費(fèi)者來(lái)來(lái)到商業(yè)業(yè)街內(nèi)消消費(fèi)時(shí)，通過(guò)研研究消費(fèi)費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)心理和和實(shí)際需需要，合合理地對(duì)對(duì)商業(yè)街街內(nèi)各業(yè)業(yè)戶的位位置進(jìn)行行規(guī)劃，使消費(fèi)費(fèi)者能在在不自覺(jué)覺(jué)的情況況下最大大限度的的到達(dá)街街內(nèi)的每每個(gè)場(chǎng)所所，使各各商家獲獲取消費(fèi)費(fèi)機(jī)會(huì)的的概率盡盡可能均均等。(2)同同行集中中的原則則：有意識(shí)地地將同類(lèi)類(lèi)行業(yè)集集中起來(lái)來(lái)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，消費(fèi)費(fèi)者在消消費(fèi)時(shí)選選擇更這這豐富，消費(fèi)的的連續(xù)性性更強(qiáng)。(3)重重點(diǎn)優(yōu)先先的原則則：重點(diǎn)行業(yè)業(yè)應(yīng)該優(yōu)優(yōu)先考慮慮其在商商業(yè)街中中所占據(jù)據(jù)的位置置，其它它次重點(diǎn)點(diǎn)行業(yè)向向兩邊擴(kuò)擴(kuò)散。通通過(guò)重點(diǎn)點(diǎn)行業(yè)的的強(qiáng)勢(shì)引引導(dǎo)將消消費(fèi)者

50、吸吸引至商商業(yè)街中中最有利利的位置置，給次次重點(diǎn)行行業(yè)帶來(lái)來(lái)商業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)。(4)動(dòng)動(dòng)靜分離離的原則則：仲宮商業(yè)業(yè)街長(zhǎng)達(dá)達(dá)8000余米，業(yè)戶數(shù)數(shù)到數(shù)百百個(gè)，各各行業(yè)有有其自有有的特征征，按照照動(dòng)靜分分離的原原則，做做到互不不干擾。2業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃建建議(1)各各行業(yè)的的重要度度排序：娛樂(lè)餐餐飲休閑住宿購(gòu)物其他首先，仲仲宮商業(yè)業(yè)街地處處郊區(qū)，離城市市外環(huán)線線10公公里，離離重度消消費(fèi)群密密集區(qū)超超過(guò)155公里，因此，消費(fèi)者者到商業(yè)業(yè)街消費(fèi)費(fèi)的目的的性是比比較強(qiáng)的的，屬于于主動(dòng)性性消費(fèi)。這就意意味著哪哪個(gè)行業(yè)業(yè)消費(fèi)者者最愿意意為之遠(yuǎn)遠(yuǎn)道買(mǎi)單單，哪個(gè)個(gè)行業(yè)就就是重點(diǎn)點(diǎn)行業(yè)，無(wú)疑是是娛樂(lè)行行業(yè)，消消費(fèi)者到到仲

51、宮商商業(yè)街“玩”是主要要目的。從亞洲洲各國(guó)的的SHOOPINNG MMALLL業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃來(lái)看看，也是是以“玩”為主。其次，分分析一下下仲宮商商業(yè)街消消費(fèi)者的的結(jié)構(gòu)。從動(dòng)機(jī)機(jī)看，主主要人群群是市區(qū)區(qū)內(nèi)對(duì)西西方化生生活方式式向往者者，他們們不惜遠(yuǎn)遠(yuǎn)道前來(lái)來(lái)享受生生活，第第二是節(jié)節(jié)假日到到南部郊郊區(qū)各景景點(diǎn)的游游客，仲仲宮商業(yè)業(yè)街是他他們旅游游過(guò)程中中一個(gè)新新的選擇擇，還有有其他諸諸如招待待朋友、商務(wù)談?wù)勁?、公公司統(tǒng)一一組織的的假日活活動(dòng)等消消費(fèi)動(dòng)機(jī)機(jī)。動(dòng)機(jī)機(jī)各不相相同，但但有一點(diǎn)點(diǎn)是相同同的，那那就是消消費(fèi)者在在商業(yè)街街內(nèi)的逗逗留時(shí)間間不會(huì)太太短，這這就產(chǎn)生生了對(duì)餐餐飲業(yè)比比較強(qiáng)烈烈的需求求。第三

52、，休休閑、住住宿也是是由消費(fèi)費(fèi)者在不不同的消消費(fèi)動(dòng)機(jī)機(jī)的支配配下產(chǎn)生生的需求求。第四，購(gòu)購(gòu)物則純純屬隨機(jī)機(jī)性消費(fèi)費(fèi)，客人人多了，商業(yè)街街旺了，總能賣(mài)賣(mài)出一些些合適的的東西。如西方方工藝品品、生活活配套內(nèi)內(nèi)小商品品等。其他行業(yè)業(yè)比如婚婚紗影樓樓、汽車(chē)車(chē)美容、會(huì)務(wù)組組織等，均是在在商業(yè)街街規(guī)模形形成后派派生出來(lái)來(lái)的一些些商業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)。例例如婚紗紗影樓，商業(yè)街街火了，情侶們們經(jīng)常光光顧，利利用南部部山區(qū)的的外景優(yōu)優(yōu)勢(shì)，為為他們提提供服務(wù)務(wù)。(2)各各行業(yè)主主要服務(wù)務(wù)內(nèi)容的的構(gòu)成：娛樂(lè)迪廳、KKTV包包房、斯斯諾克、電游、保齡球球、沙壺壺球、國(guó)國(guó)際象棋棋、數(shù)碼碼影院、夜總會(huì)會(huì)、啤酒酒城、洗洗浴中心心、健

53、身身、網(wǎng)吧吧等餐飲西餐廳、快餐、燒烤等等休閑咖啡吧、酒吧、書(shū)室、音樂(lè)會(huì)會(huì)等住宿商務(wù)間、情侶套套間等購(gòu)物歐洲油畫(huà)畫(huà)、西方方工藝品品、珠寶寶首飾、特色服服裝、禮禮品、生生活用品品等其他婚紗影樓樓、汽車(chē)車(chē)美容、會(huì)務(wù)組組織等(3)各各行業(yè)在在商業(yè)街街中的位位置規(guī)劃劃：根據(jù)上述述商業(yè)街街業(yè)街規(guī)規(guī)劃的重重點(diǎn)優(yōu)先先原則，娛樂(lè)餐餐飲應(yīng)占占據(jù)商業(yè)業(yè)街中段段一半以以上的位位置，消消費(fèi)者在在商業(yè)街街的中段段進(jìn)行消消費(fèi)。住住宿服務(wù)務(wù)、休閑閑等占據(jù)據(jù)商業(yè)街街的東頭頭，一是是因?yàn)檫@這些行業(yè)業(yè)需要相相對(duì)安靜靜的環(huán)境境，二是是因?yàn)檫@這些行業(yè)業(yè)的目的的性消費(fèi)費(fèi)性比較較強(qiáng)，對(duì)對(duì)地點(diǎn)的的選擇不不太敏感感。購(gòu)物物和其他他隨機(jī)性性消費(fèi)

54、盡盡量安排排在商業(yè)業(yè)街的出出入口即即西頭。部分購(gòu)購(gòu)物也可可安排在在娛樂(lè)區(qū)區(qū)與住宿宿區(qū)之間間，例如如生活類(lèi)類(lèi)用品等等。餐飲飲和休閑閑盡量規(guī)規(guī)劃于商商業(yè)街北北側(cè)，這這主要是是考慮日日照的因因素，娛娛樂(lè)住宿宿夜間消消費(fèi)機(jī)會(huì)會(huì)大。示示意圖如如下：仲 宮 商 業(yè) 街娛 樂(lè) 區(qū)餐 飲 區(qū)住 宿 區(qū)休 閑 區(qū)購(gòu)物區(qū)購(gòu)物區(qū)在競(jìng)爭(zhēng)激激烈的市市場(chǎng)背景景下，業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)劃是商商業(yè)項(xiàng)目目生存與與發(fā)展的的生命線線。仲宮宮商業(yè)街街遠(yuǎn)離市市區(qū)，隨隨機(jī)性消消費(fèi)的可可能性比比較小，只有通通過(guò)合理理的規(guī)劃劃對(duì)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體產(chǎn)生生強(qiáng)勢(shì)吸吸引，方方可提升升商業(yè)街街的商業(yè)業(yè)價(jià)值。統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃可能能會(huì)有一一些投資資者不滿滿，但不不統(tǒng)一規(guī)

55、規(guī)劃則令令更多投投資者不不滿，甚甚至某些些行業(yè)根根本無(wú)法法生存，商業(yè)街街娛樂(lè)休休閑MAALL的的定位也也隨之如如大廈將將傾。讓讓我們?cè)僭賮?lái)回顧顧一下關(guān)關(guān)于MAALL的的定義：“一個(gè)相鄰的建建筑群中中或一個(gè)個(gè)大型建建筑物中中，由一一個(gè)管理理機(jī)構(gòu)組組織、協(xié)協(xié)調(diào)和規(guī)規(guī)劃，把把一系列列的零售售商店、服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)組織織在一起起，提供供、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、飲食食購(gòu)物等等各種服服務(wù)的一一站式消消費(fèi)中心心”，由此此可見(jiàn)統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃的重要要性。第八部部分 商業(yè)街街的推廣廣策略建建議1項(xiàng)目目目標(biāo)買(mǎi)買(mǎi)家定位位與分析析在前面的的論述中中，已經(jīng)經(jīng)對(duì)仲宮宮商業(yè)街街的消費(fèi)費(fèi)者定位位做了比比較詳細(xì)細(xì)的分析析，在此此要論證證的“目

56、標(biāo)買(mǎi)買(mǎi)家”與前面面提到的的“消費(fèi)者者”是兩個(gè)個(gè)概念。“目標(biāo)買(mǎi)買(mǎi)家”是商業(yè)業(yè)街商鋪鋪的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者，而而非商業(yè)業(yè)街所提提供服務(wù)務(wù)的消費(fèi)費(fèi)者。(1)目目標(biāo)買(mǎi)家家的構(gòu)成成：仲宮商業(yè)業(yè)街目標(biāo)標(biāo)買(mǎi)家的的購(gòu)成按按投資行行業(yè)及動(dòng)動(dòng)機(jī)分為為兩類(lèi)類(lèi)類(lèi)：第一一類(lèi)是純純投資者者，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)后并不不經(jīng)營(yíng)，而是通通過(guò)出租租、再出出售獲取取回報(bào)；第二類(lèi)類(lèi)是購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)后作為為經(jīng)營(yíng)投投資，自自身本身身就經(jīng)營(yíng)營(yíng)與仲宮宮商業(yè)街街定位相相符的行行業(yè)或者者準(zhǔn)備經(jīng)經(jīng)營(yíng)這些些行業(yè)。不同的的投資行行為動(dòng)機(jī)機(jī)決定了了他們各各自不同同的特征征和購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)心態(tài)。(2)目目標(biāo)買(mǎi)家家的特征征描述：純投資的的目標(biāo)買(mǎi)買(mǎi)家：這這類(lèi)目標(biāo)標(biāo)買(mǎi)家最最大的特特征是有有閑錢(qián)而而無(wú)

57、意經(jīng)經(jīng)營(yíng)。長(zhǎng)長(zhǎng)期投資資地產(chǎn)使使他們具具備一定定的專(zhuān)業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和和判斷能能力，比比較容易易接受項(xiàng)項(xiàng)目的核核心理念念但不受受其左右右，往往往通過(guò)自自己頭腦腦的冷靜靜分析研研究進(jìn)行行投資決決策。純投資的的目標(biāo)買(mǎi)買(mǎi)家一般般有著比比較高的的文化程程度，豐豐富的社社會(huì)閱歷歷，或是是政府官官員，或或是地產(chǎn)產(chǎn)界業(yè)內(nèi)內(nèi)人士，或是從從事其他他行業(yè)的的商人。他們最最關(guān)注的的是商鋪鋪的投資資回報(bào)率率。經(jīng)營(yíng)相關(guān)關(guān)行業(yè)的的目標(biāo)買(mǎi)買(mǎi)家：這這類(lèi)買(mǎi)家家的主要要特征是是實(shí)際經(jīng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)比較豐豐富，對(duì)對(duì)自己所所在行業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)選址有有著清醒醒的認(rèn)識(shí)識(shí)，他們們清楚地地知道什什么樣的的商業(yè)街街，什么么樣的業(yè)業(yè)態(tài)模式式能讓他他們的生生意火

58、爆爆。他們們往往憑憑自己的的經(jīng)驗(yàn)做做出決定定，對(duì)地地產(chǎn)的概概念并不不十分在在意。這類(lèi)目標(biāo)標(biāo)買(mǎi)家一一般都是是所在行行業(yè)的佼佼佼者，購(gòu)買(mǎi)商商鋪的目目的是為為了擴(kuò)大大自己的的經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模，在在發(fā)生購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為為時(shí)，他他們往往往更為關(guān)關(guān)注項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理、付款方方式等方方面的因因素。(3)目目標(biāo)買(mǎi)家家的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)心態(tài)分分析：不同類(lèi)的的目標(biāo)買(mǎi)買(mǎi)家的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)心態(tài)態(tài)是不同同的，大大致可分分為三類(lèi)類(lèi)：我們們形象地地將他們們概括為為：跟風(fēng)風(fēng)者、跟跟人者、跟錢(qián)者者。跟風(fēng)者，即沖動(dòng)動(dòng)型買(mǎi)家家。當(dāng)項(xiàng)項(xiàng)目的宣宣傳達(dá)到到一定的的程度后后，他們們就完全全接受了了項(xiàng)目的的定位和和概念，高度認(rèn)認(rèn)同項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)前景和和商業(yè)價(jià)價(jià)值，但但

59、這種高高度認(rèn)同同是建立立在感性性的、粗粗略的分分析與判判斷的基基礎(chǔ)上。沖動(dòng)型型買(mǎi)家一一般集中中在第一一類(lèi)目標(biāo)標(biāo)買(mǎi)家中中，其中中又以政政府官員員占相當(dāng)當(dāng)?shù)谋壤?，一些些靠機(jī)會(huì)會(huì)發(fā)起來(lái)來(lái)的暴發(fā)發(fā)戶、偽偽商人也也不在少少數(shù)，他他們往往往是項(xiàng)目目的首批批買(mǎi)家，無(wú)知者者無(wú)畏，自然敢敢做第一一個(gè)吃螃螃蟹的人人。沖動(dòng)動(dòng)型買(mǎi)家家的典型型例證就就是投資資泉城路路的那些些投資者者，盲目目相信政政府對(duì)泉泉城路改改造必定定帶來(lái)成成功，甚甚至托關(guān)關(guān)系走后后門(mén)也要要在泉城城路購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商鋪，但實(shí)際際上，泉泉城路的的改造成成了商業(yè)業(yè)街改造造失敗的的典型，他們也也就跟著著成了沖沖動(dòng)型買(mǎi)買(mǎi)家的典典型。跟人者，即理智智型買(mǎi)家家。理智

60、智型買(mǎi)家家也非常常接受項(xiàng)項(xiàng)目的定定位和核核心理念念，但并并不全盤(pán)盤(pán)接受推推廣過(guò)程程中所使使用的一一些宣傳傳介紹。他們?cè)谠跊Q策時(shí)時(shí)首選冷冷靜地分分析項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)，分析項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，自己己判斷項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)前景景。他們們重點(diǎn)的的考察對(duì)對(duì)象是“人”，一是是項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)者者，以此此來(lái)判斷斷項(xiàng)目是是否能達(dá)達(dá)到他們們所期望望的水平平；二是是消費(fèi)者者，看市市場(chǎng)上的的消費(fèi)者者能否具具備整條條商業(yè)街街的消化化能力，因?yàn)樗麄冎赖?，如果果市?chǎng)容容量撐不不起整條條商業(yè)街街，他們們的投資資就不會(huì)會(huì)增值；三是前前期買(mǎi)家家，他們們嚴(yán)格考考察已經(jīng)經(jīng)有多少少商鋪被被售出，判斷何何時(shí)能出出現(xiàn)增值值趨勢(shì)，他們往往