我國文化村規(guī)劃案

1、中國X硯文化村策劃案 一、項目自身條件分析1.1項目地塊分析本項目位于X州一路與沙湖大道交匯處的黃崗鎮(zhèn)白石村，北接321國道，南靠沙湖路，西臨黃崗路，東依肇慶大橋及江濱東路。白石村是X硯文化的發(fā)源地，歷史給白石人留下了獨(dú)有的硯石文化痕跡和典故，現(xiàn)在走進(jìn)白石村街頭巷尾，仍隨處可見家家戶戶雕硯的壯觀場面。深厚的文化底蘊(yùn)與成型的X硯作坊村落成為白石村得天獨(dú)厚的一大亮色。本項目第一期開發(fā)的土地緊靠X州一路及西江流域，水陸交通極為便利且首期開發(fā)土地平坦，極具開發(fā)潛力。1.2項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建面積：22442展覽館面積：8690商鋪建筑面積：13567臨時商鋪建筑面積：1444門樓建筑面積：70商鋪總數(shù)：3

2、41間交鋪時刻：8月31日裝修期：9月1日9月30日開業(yè)時刻：2004年10月1日1.3項目交通環(huán)境X州一路交通現(xiàn)況X州一路一直以來是X州的郊區(qū)，是X硯商家加工、銷售一條街，缺乏其他經(jīng)營類不，因此商業(yè)氛圍不濃厚，周邊圍繞的要緊是村落及自建的平房，給人的印象是臟、亂、差，且只有三條公交線路途徑，交通狀況不理想。直到2004年3月15日開始，X州一、二、三路全長7.28公里，改建工程正式動工，X州路的交通環(huán)境狀況得到政府的重視及改善。X州道路交通網(wǎng)絡(luò)的改善X州大道、X州一、二、三路改建：東起321國道新線，西至工農(nóng)北路，全長9.42公里，路寬分不是64、58、48米，X州大道在通過新321國道和三

3、茂鐵路時應(yīng)采納立交處理，項目總投資1.2億元。目前，X州一路的花基大部已拆除。據(jù)了解，為提高道路的等級，市城區(qū)已實(shí)施改造的重點(diǎn)道路，側(cè)平石將改用花崗巖，人行道也采納高質(zhì)量、高檔次的行人道磚鋪設(shè)。部分道路正在進(jìn)行花基帶、人行道及管道的施工。工程將原來的公路全部擴(kuò)建成雙向八車道寬28米的瀝青路。將原來的一般瀝青改鋪為進(jìn)口瀝青；人行道全部改為用花崗巖鋪設(shè)，兩邊最寬10米，最窄也有5.5米以上。肇慶交通樞紐本項目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國道321線（廣州至成都）、324線（福州至昆明）、四連線（四會至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。連接全市X州、鼎湖、四

4、會、廣寧、懷集、封開、德慶、高要等八個縣（市），貫穿全市近半數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的500公里環(huán)市公路已改造成為高等級水泥路，大大縮短了肇慶與發(fā)達(dá)地區(qū)的時空距離。加上廣肇高速公路、西江肇慶大橋已建成通車，現(xiàn)在到廣州只需一個半小時，到深圳只需兩個半小時?；疖囅驏|直通深圳和香港九龍，向西南在省內(nèi)可直達(dá)湛江，省外可直達(dá)重慶。水路交通網(wǎng)絡(luò)本項目的二、三期緊靠西江流域，西江是徑流量僅次于長江的全國第二大河和肇慶的出?？?，被譽(yù)為“黃金水道”。全市擁有一、二類口岸11個、大小碼頭泊位72個，肇慶快船4小時可達(dá)香港，因此水路運(yùn)輸交通較便捷。小結(jié)：為肇慶東擴(kuò)南連與珠三角接軌奠定良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件為中國X硯文化村的落成提供有利的

5、交通樞紐1.4項目的SWOT分析項目優(yōu)勢（Strength）：地理位置優(yōu)勢獨(dú)特的地理位置資源優(yōu)勢（四大名硯之首X硯）的發(fā)源地歷史文化優(yōu)勢具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)宋文化、硯文化交通區(qū)位優(yōu)勢位居X州與珠三角接軌的咽喉重要位置政府政策優(yōu)勢X州路的擴(kuò)建工程開展，使交通樞紐暢通肇慶市委、市政府將中國X硯文化村納入我市大旅游進(jìn)展和文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的重要項目中國X硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持時機(jī)優(yōu)勢：肇慶市被中國人大頒發(fā)“中國硯都”稱號功能規(guī)劃優(yōu)勢中國X硯文化村是現(xiàn)時肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復(fù)合項目建筑規(guī)劃特點(diǎn)是建成仿宋代的X硯主題旅游購物公園建筑特色是宋代古建筑與現(xiàn)代商業(yè)建筑

6、的優(yōu)化融合形成旅游、文化、商業(yè)三位一體的現(xiàn)代文化旅游村落經(jīng)營的類不具有鮮亮的肇慶特色商鋪的間隔具有靈活性自身塑造優(yōu)勢粵西地區(qū)標(biāo)志性項目，X州區(qū)地標(biāo)式的建筑物中國X硯文化村是中國文化珍寶向外展示的基地列入世界吉尼斯之最的“最大型X硯成品”展示景點(diǎn)本項目是推進(jìn)硯行業(yè)的文化與經(jīng)濟(jì)融合和互動的平臺中國X硯文化村是學(xué)生認(rèn)識及學(xué)習(xí)硯文化的天堂 項目的劣勢（Weakness）人流量及車流量較少項目周邊環(huán)境差，以平房、臨建、工廠圍繞區(qū)域商業(yè)氣氛冷淡項目周邊的商業(yè)布局零、散、亂缺乏統(tǒng)一經(jīng)營及統(tǒng)一治理項目公交線路配套不足項目的機(jī)會點(diǎn)（Opportunity）政府資源通過市委、市政府對“中國硯都”品牌的宣傳及打造，

7、本項目能夠借助其宣傳攻勢宣傳本項目，節(jié)約廣告費(fèi)用市委、市政府投入2000萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國X硯文化村與白石村的有機(jī)融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點(diǎn)，不但能夠增加村民收入而且淡化村民對中國X硯文化村的抵觸情緒，從而達(dá)到雙贏目的自身塑造的資源中國X硯文化村打造成旅游商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)的旅游購物公園，勢必成為繼星湖、鼎湖后來肇慶必游的旅游新景點(diǎn)X硯博物館落戶中國X硯文化村，有利于宣傳中國硯文化及為硯行業(yè)、文房用品行業(yè)提供全方位的信息交易、交流平臺，同時能夠通過收取門票或租借場地獲收益，增加日常的營運(yùn)收入中國X硯文化村落成，將為X硯文化節(jié)提供有利的場地條件，不但有利于本項目的宣傳而且利于積聚人

8、氣，另外能夠通過出租臨時展場，獵取收益項目面臨的威脅（Threat）肇慶硯行業(yè)分為兩大對立陣營（白石村與外圍商家的對立），外圍商家及其他村的商家容易混淆本項目是白石村自行經(jīng)營，會對本項目的產(chǎn)生抵觸情緒白石村內(nèi)的家庭式作坊仿效中國X硯文化村經(jīng)營模式進(jìn)展低水平的招商推廣中國X硯文化村的體量大，白石村及X州路的硯行業(yè)商戶難以擠滿整個項目白石村的商戶以自己居所進(jìn)行加工、雕刻、銷售一條龍作業(yè)，營運(yùn)成本相對較低白石村及X州一路的商家一直以分散式經(jīng)營，關(guān)于集中經(jīng)營有一定的抗拒流淌的個體硯經(jīng)營者在中國X硯文化村周邊以低廉價格拉客阻礙場內(nèi)經(jīng)營戶的收益及阻礙文化村的整體形象白石村內(nèi)的住戶以住戶名義帶游客參觀，避開

9、統(tǒng)一的門票收費(fèi)牌坊工藝市場的租期立即界滿，而適逢湖濱工藝市場重新裝修工程完成，預(yù)備投入營運(yùn)，導(dǎo)致本項目的部分投資客戶將被分流二、項目競爭力分析2.1競爭力的分析資源唯一性白石村是X硯文化的發(fā)源地，而且X硯是中國文房四寶之一，位居四大名硯之首，自古以來就深受文人墨客和收藏名家的賞識。肇慶有著豐富及專門深的文化底蘊(yùn)，區(qū)域文化博大精深，X硯與其它硯類相比有著不可取代的地位，這也是外區(qū)商業(yè)難以復(fù)制及遷移的特點(diǎn)。市場的唯一性綜觀現(xiàn)時廣東省內(nèi)暫未有雷同的集中經(jīng)營X硯及文房用品的專業(yè)項目出現(xiàn)，因此本項目具有較大潛力的市場可塑空間及進(jìn)展空間。2.2競爭力的塑造旅游觀光產(chǎn)業(yè)旅游購物公園X硯始祖的供奉地國寶參觀基

10、地列入世界吉尼斯大全的“大型X硯”參觀景點(diǎn)硯行業(yè)及文化類產(chǎn)品行業(yè)的信息、商務(wù)交流互動平臺文化類行業(yè)的一年兩季的交易會場地學(xué)生學(xué)習(xí)硯文化的基地肇慶文化宣傳窗口中國文化珍寶的演示窗口X硯歷史及制作大觀白石頭村1000多年歷史，包括開采、制作、雕刻的微縮景區(qū)宋文化展示的文化村落演繹宋朝期間的文化及風(fēng)土人情的演藝場肇慶旅游新亮點(diǎn)X硯鑒定中心及研究中心進(jìn)展及打造本項目為高價值、高品位、高質(zhì)量、集參與性、娛樂性、知識性為一體的旅游商業(yè)景點(diǎn)，營造濃厚的X硯文化氛圍。三、中國X硯文化村的整體項目定位整體項目定位原則：1以X硯產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)市場定位，針對特定專業(yè)購物群體，具有長久持續(xù)的經(jīng)營收益及專業(yè)特性2. 肇

11、慶作為全國優(yōu)秀旅游都市之一，其品牌已具有深遠(yuǎn)的品牌阻礙力，X硯產(chǎn)業(yè)及宋文化的現(xiàn)代演繹將與當(dāng)?shù)芈糜问袌鱿嘟Y(jié)合，形成特色主題旅游市場，吸引國內(nèi)、外旅游群體前來觀光購物消費(fèi)，創(chuàng)建旅游經(jīng)營收益3本項目是“旅游與商業(yè)地產(chǎn)”相結(jié)合的開發(fā)經(jīng)營模式，將增強(qiáng)項目在整體市場競爭力，并為二、三期開發(fā)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)類不提供良好的平臺基礎(chǔ)，（例如二、三期進(jìn)展酒店、公寓、游樂場景）3.1市場形象定位采納旅游市場形式對項目進(jìn)行整體包裝，引入以X硯相關(guān)的配套商品及特色商業(yè)服務(wù)，形成旅游市場新亮點(diǎn)。本項目定位具有：首創(chuàng)性唯一性特色性差異性創(chuàng)新性領(lǐng)先性是中國X硯產(chǎn)業(yè)集中展示、銷售、推廣、商務(wù)、飲食、文化七大功能于一體的硯文化旅游商

12、貿(mào)平臺中心案名：中國X硯文化村產(chǎn)品定位語:中國X硯文化旅游觀光購物新天地廣告宣傳語：中國文化產(chǎn)業(yè)新傳奇3.2經(jīng)營行業(yè)定位（略）3.3旅游定位全力打造成為中國首創(chuàng)的X硯文化產(chǎn)業(yè)基地與全新硯文化主題旅游公園相結(jié)合的現(xiàn)代旅游市場及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)展模式，并通過制造本項目的首創(chuàng)性、唯一性、增加經(jīng)營類不，“中國首座X硯文化旅游購物公園”3.4產(chǎn)品類型定位主力經(jīng)營：以經(jīng)營硯、文房用品、古玩、玉器、根雕、粵西特色商品輔助經(jīng)營產(chǎn)品：餐飲、娛樂表演備注：（以上為第一期的產(chǎn)品類型定位）二期：主力經(jīng)營：娛樂景點(diǎn)及粵西特色美食三期：主力經(jīng)營：度假式公寓、不墅及商務(wù)酒店3.5經(jīng)營群體定位肇慶X州路及白石村一帶的硯行業(yè)經(jīng)營

13、商家國內(nèi)、外經(jīng)營硯行業(yè)的龍頭商家國內(nèi)經(jīng)營文房用品的品牌商家粵西地區(qū)經(jīng)營特色商品的品牌商家四會、廣州經(jīng)營玉器、古玩的品牌商家肇慶經(jīng)營特色飲食的知名商家3.6消費(fèi)群定位國內(nèi)、外區(qū)域的分銷商、經(jīng)營戶國內(nèi)、外的X硯愛好者以華南地區(qū)的個人消費(fèi)群體，社會機(jī)構(gòu)消費(fèi)群體3.7投資群體定位廣東珠三角、港澳商鋪投資群體粵西地區(qū)商鋪投資群體肇慶硯行業(yè)經(jīng)營商戶3.8市場租賃價格定位門票投資回收定價為了確保投資按期收回，并獵取預(yù)期利潤，依照投資的成本費(fèi)用及預(yù)期的生產(chǎn)成本或勞務(wù)成本，確定能夠?qū)崿F(xiàn)營銷目標(biāo)的價格定價方法。門票定價：依照前期對消費(fèi)群體的市場調(diào)研的報告分析顯示，旅游參觀客戶差不多同意20-25元的門票收費(fèi)。其他

14、娛樂表演定價：為了加強(qiáng)項目的娛樂性、趣味性、互動性，建議加入現(xiàn)場文藝表演及互動真人SHOW，建議以套票收費(fèi)25元。四、功能規(guī)劃建議4.1整體規(guī)劃建議第一期的整體規(guī)劃將劃分三大組團(tuán)，考慮到空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計等方面對商業(yè)經(jīng)營方式、經(jīng)營環(huán)境的滿足。為了使本項目達(dá)到吸引顧客的目的，必須提供良好的購物環(huán)境。要緊包括以下幾方面：為了充分利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸引消費(fèi)者，建議在項目的前庭設(shè)置大型休閑廣場及設(shè)置項目的標(biāo)致性建筑物（大型X硯或電動磨墨機(jī)），目的是令客戶有強(qiáng)烈的視覺沖擊效果及留下深刻的經(jīng)歷建議在項目的中央位置設(shè)置主題情景中心廣場（必須帶有藝術(shù)化和富有感染力），不但易給消費(fèi)者以深刻的感受

15、和經(jīng)歷，而且可將客戶吸引項目中間位置形成集中購買后再自然向四周擴(kuò)散在一期項目的后段利用功能設(shè)施的配置和娛樂活動開展的休閑廣場進(jìn)行再次匯聚游客，達(dá)到引導(dǎo)客戶不知不覺地將二、三期項目消費(fèi)另外，在經(jīng)營功能劃分方面考慮到，第一組團(tuán)靠近X硯展覽館，因此功能規(guī)劃以與硯相關(guān)聯(lián)的功能屬性進(jìn)行設(shè)置，目標(biāo)以經(jīng)營X硯商家及X硯歷史的展示為主。第二組團(tuán)的功能規(guī)劃以經(jīng)營粵西特色商品為主，第三組團(tuán)打造為主力品牌店的一條街。在第一期項目規(guī)劃的后段將設(shè)置以情景場所及鑒定中心為主，希望通過參與性及互動性強(qiáng)的活動引導(dǎo)客戶向東面消費(fèi)，一方面帶旺東面商鋪，另一方面通過一、二期之間的東廣場作為引導(dǎo)、過渡空間而且要營造成一個舒適的共享空

16、間，將一期商業(yè)氣氛延伸至二期規(guī)劃。4.2商場布局原則形成循環(huán)消費(fèi)購買模式，全場皆旺場各組團(tuán)經(jīng)營功能由多功能、多業(yè)態(tài)、多元化的組合基礎(chǔ)上，吸引消費(fèi)群體從各方向進(jìn)入本項目內(nèi)產(chǎn)生循環(huán)消費(fèi)購買模式，使每個組團(tuán)、每間商鋪、每個樓層均可吸引消費(fèi)群體，形成全場旺場經(jīng)營目標(biāo)。具引導(dǎo)性的縱橫向人流淌線本項目以東、西兩X作為主入口，人流淌線也將以東、西縱向為主，而本項目的關(guān)鍵在于通過每一個組團(tuán)設(shè)定的經(jīng)營主題，景觀特色，互動娛樂特色進(jìn)行南、北橫向吸納，形成南、北橫向人流淌線，與東、西人流淌線匯合，使其產(chǎn)生交替循環(huán)，也將通過制定旅游參觀購物線路進(jìn)行引導(dǎo)。形成人流定向聚攏及自然分散以北區(qū)組團(tuán)作為聚攏點(diǎn)，提升商鋪?zhàn)饨饍r值

17、。通過將各類特色經(jīng)營商戶及特色表演、特色餐飲、互動娛樂、景觀小品設(shè)置在北區(qū)組團(tuán)（即H組團(tuán)），吸引人流向北X聚攏，形成集中購買后再自然向四周擴(kuò)散，在經(jīng)營上及招商推廣令商戶沒有因地理位置及商場分布有前鋪、后鋪的感受，而是產(chǎn)生南組團(tuán)商鋪及北組團(tuán)商鋪，中區(qū)組團(tuán)商鋪的朝向及組團(tuán)的劃分，有利于提升商鋪?zhàn)鈨r。4.3整體功能體系劃分商品銷售功能以X硯商品銷售為主，占整體商品銷售30%-35%文房四寶配套商品，占10%-15%粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色旅游商品、土特名優(yōu)產(chǎn)品占20%-25%古玩、字畫、根雕、陶瓷、水晶、玉器、珠寶類工藝品占20-25%旅游相關(guān)食用品3%-5%旅游經(jīng)營功能以文化專業(yè)旅游景點(diǎn)作為本項目的形象包裝

18、，向全社會推廣，吸引旅游群體前來參觀游樂同時在項目的規(guī)劃方面，融入各類互動旅游功能，景點(diǎn)參觀旅游功能，整體項目采納旅游市場方式，進(jìn)行國內(nèi)外經(jīng)營推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個體消費(fèi)粵西各鎮(zhèn)區(qū)及肇慶旅游景點(diǎn)集中展示、旅游線路銷售推廣歷史文化展示及學(xué)習(xí)教育功能以X硯文化為主，粵西文化、嶺南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機(jī)關(guān)團(tuán)體，教育機(jī)構(gòu)參觀學(xué)習(xí)，形成寓教于樂的歷史文化學(xué)習(xí)教育基地功能，通過展覽館及項目各功能進(jìn)行經(jīng)營推廣服務(wù)配套功能主題特色餐飲、休閑、游樂功能銀行、電信、商務(wù)、儲運(yùn)等經(jīng)營服務(wù)配套功能會展經(jīng)營功能舉辦各類會議及文化商品、旅游市場商品展示推廣文化傳播交流及活動推廣功能形成X硯文化對外

19、傳播及文化商品產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，消費(fèi)群體交流的基地，形成大量的購買群體各類文化活動，相關(guān)商品推廣活動的集中地，形成長期活動舉辦點(diǎn)，吸納各類群體產(chǎn)生消費(fèi)，提升項目知名度4.4各商業(yè)組團(tuán)的劃分展覽館：首層X硯及粵西旅游商品商場 二層X硯展覽館三層會展中心四層治理中心，各行業(yè)機(jī)構(gòu)辦事處、接待中心【第一組團(tuán)】X硯及文房四寶商品銷售功能、商鋪數(shù)量及面積D棟15棟商鋪，共三層34間商鋪，面積1274.61m2G棟38棟商鋪，共三層86間商鋪，面積3754.92m2K棟12棟商鋪，共二層20間商鋪，面積908.68m2合共65棟商鋪，140間商鋪，面積5948.21m2、商鋪經(jīng)營功能D棟以品牌X硯商品銷售為主，配套

20、文房四寶商品（安徽、浙江的紙、筆、墨）作為輔助，與主街相呼應(yīng)G、K棟南向商鋪以半成品加工及X硯石材商戶為主，附帶即場制作、打磨、雕刻為表演示范功能北向商鋪將以X硯行業(yè)龍頭商戶設(shè)置其中，實(shí)現(xiàn)其組團(tuán)特性及項目整體規(guī)劃特性，在招商時對商戶進(jìn)行慎重篩選其中K棟部分商鋪將吸引經(jīng)營配套商戶，包括銀行、儲運(yùn)、商務(wù)、質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)【第二組團(tuán)】粵西特色商品銷售功能、商鋪數(shù)量及面積A棟34棟商鋪，共三層78間商鋪，面積3204.52m2H棟34棟商鋪，共三層76間商鋪，面積3193.36m2合共68棟商鋪，154間商鋪，面積6397.88m2、商鋪經(jīng)營功能粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色商品，土特名優(yōu)產(chǎn)品集中展示推廣銷售粵西各鎮(zhèn)區(qū)旅

21、游消費(fèi)市場展示推廣、銷售，將通過肇慶市政府邀請各鎮(zhèn)區(qū)在本項目設(shè)點(diǎn)經(jīng)營，集中對外作定點(diǎn)推廣創(chuàng)建粵西特色商品一條街（例如：四會玉器一條街、廣寧竹海一條街），粵西千里走廊一條街，同時依照各鎮(zhèn)區(qū)旅游特色進(jìn)行各鎮(zhèn)區(qū)承租商鋪特色裝修，與肇慶旅游品牌推廣相結(jié)合，同時定期舉辦各類推廣活動，促進(jìn)整體經(jīng)營各鎮(zhèn)區(qū)特色商品、特色小食，互動游樂設(shè)施，品牌店在A棟、H棟南向商鋪中設(shè)置，與主街相呼應(yīng)【第三組團(tuán)】主街（宋都御街）、商鋪數(shù)量及面積B棟4間街鋪，面積99.6m2C棟4間街鋪，面積99.6m2E棟7間街鋪，面積160.8m2F棟7間街鋪，面積160.8m2I棟12棟商鋪，共2層20間商鋪，面積438.2m2J棟8棟

22、商鋪，共2層12間商鋪，面積318.32m2合共32棟商鋪，共54間商鋪，面積1177.32m2、商鋪經(jīng)營功能作為主街上的6棟商鋪將融合特色商品銷售，通過特色表演，體現(xiàn)硯文化、宋文化、嶺南文化的民族風(fēng)情，也將為吸引各方游客聚攏的購物、休閑、游樂、飲食于一體的項目主題特色商業(yè)步行街吸納全國各類古玩、根雕、珠寶首飾、字畫、陶瓷、特色旅游工藝品的品牌特色經(jīng)營戶進(jìn)行商品銷售，充分體現(xiàn)旅游工藝市場吸引力穿插在各棟組團(tuán)設(shè)置民族風(fēng)情景觀、情景展示區(qū)，互動娛樂設(shè)施，安排各類相關(guān)風(fēng)情表演，與第一、第二組團(tuán)的商鋪經(jīng)營類不相呼應(yīng)，以設(shè)置在I、J棟為主。其中I棟建議減少5%商鋪面積（即200m2），用作中心廣場聚攏人

23、氣促進(jìn)經(jīng)營用途【步行街西主入口廣場】舉辦各類戶外推廣活動，吸引人群關(guān)注聚攏，并設(shè)置X硯文化村形象代表的建筑裝飾物，引導(dǎo)人群由西入口進(jìn)入項目【中心廣場】在主街中央的中心廣場將吸納各方進(jìn)入人群聚攏及再擴(kuò)散，通過各類活動表演，互動娛樂特色帶動周邊商鋪經(jīng)營，增強(qiáng)一、二組團(tuán)東面商鋪經(jīng)營價值【東廣場】要緊目的在于使人群向二、三期項目過渡，通過設(shè)置特色景觀聚攏人氣，帶動?xùn)|X商鋪經(jīng)營價值4.5參考資料上海豫園古建筑的商業(yè)街豫園始建于明嘉靖三十八年（公元1559年），園林布局具有吳越建筑特點(diǎn)，保存完整，占地40余畝，向有“都市山林”之譽(yù)。園內(nèi)有48處景點(diǎn)構(gòu)成，荷花池和九曲橋、大假山、萬花樓、點(diǎn)春堂、會景樓、玉玲

24、瓏、得月樓、內(nèi)園等景區(qū)。豫園座落在安仁街132號，因是曾任四川布政使的潘允X為孝敬父母而造，取意于“愉悅雙親，頤養(yǎng)天年”，故起名為“豫園”。豫園曾被譽(yù)為“奇秀甲于東南”，是一座揉和了我國明、清兩代園林藝術(shù)的名園，被國務(wù)院定為全國文物愛護(hù)單位。豫園的圍墻，是由曲折起伏的五條龍所組成的，龍頭高昂，造型精巧，栩栩如生，有吞云吐霧的氣概。這兩條龍，龍頭相對，中間有一顆珠，被稱為“二龍搶珠”。 豫園內(nèi)園系清康熙四十八年（公元1709年）建，全園面積僅2畝許，但山石池沼、大廳堂室、亭軒樓臺一應(yīng)俱全，花墻小廊，布置得宜，益使小園曲折迂回，疏密有致。內(nèi)園還新建有古戲臺一座。豫園的圍墻，上飾游龍曲折起伏，把園林

25、30多畝的地點(diǎn)分隔成不同的景區(qū)，以虛隔作幛景，似隔非隔透出園林豐富的景層，成為豫園內(nèi)一大特色。建筑風(fēng)格的江南水鄉(xiāng)周莊周莊可能是開發(fā)較晚的緣故，那兒的商業(yè)氣息不是專門濃，雖講商店也許多，但店主一般都可不能主動吆喝，要看要買都隨游人的便，讓人感到專門自在。周莊真正能夠看的確實(shí)是沿著河的一條小街，河的兩岸差不多上明清時代的建筑，既是建筑至今都還住著人家，人們依舊在河里洗衣洗菜。古風(fēng)撲面具有濃郁江南氣息同里同里的建筑保存也比較完好，家具也差不多上按照當(dāng)時的原樣擺設(shè)，游人能夠在樓里自由地活動，讓人想象原來主人住在其中的情境。被譽(yù)為桃花源家安徽西遞村西遞村位于安徽省黃山市黟縣東南部，四面環(huán)山，兩條溪流從村

26、北、村東通過村落在村南會源橋匯聚?，F(xiàn)存明、清古民居124幢，祠堂3幢。2000年11月30日，被聯(lián)合國教科文組織列入世界文化遺產(chǎn)名錄。西遞村以一條縱向的街道和兩條沿溪的道路為要緊骨架，構(gòu)成東向為主、向南北延伸的村落街巷系統(tǒng)。所有街巷均以黟縣青石鋪地，古建筑為木結(jié)構(gòu)、磚墻維護(hù)，木雕、石雕、磚雕豐富多彩，巷道、溪流、建筑布局相宜。村落空間變化韻味有致，建筑色調(diào)樸素淡雅，體現(xiàn)了皖南古村落人居環(huán)境營造方面的杰出才能和成就，具有專門高的歷史、藝術(shù)價值。西遞的石、磚、木三雕，堪稱西遞三絕?！爸袊嬂锏泥l(xiāng)村”宏村穿過西遞村村口的桃源洞，沿著小溪再曲曲折折走上幾百米，峰回路轉(zhuǎn)，一塊盆地呈現(xiàn)眼前。那個地點(diǎn)阡陌縱

27、橫，一座座房屋錯落相間。宏村背倚青山，山前溪水圍繞，山水之間是一塊平地。村莊就建在這片平地之上。村莊內(nèi)部，一條活水繞過家家門前。中國畫有一種深遠(yuǎn)的構(gòu)圖方式，畫面通常由小橋流水人家組成。而宏村流水潺潺，遠(yuǎn)山模糊，藍(lán)天下青瓦粉墻，確實(shí)是一幅天然的山水畫。地政府及村民對歷史文化遺產(chǎn)的愛護(hù)意識和家家戶戶利用自己的古住宅經(jīng)營文物、字畫、歙硯及石刻、石雕產(chǎn)品，這既是古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點(diǎn)，又是經(jīng)商增加村民收入的雙贏特色。西遞、宏村這兩個傳統(tǒng)的古村落在專門大程度上仍然保持著那些在上個世紀(jì)差不多消逝或改變了的鄉(xiāng)村的面貌。其街道的風(fēng)格，古建筑和裝飾物，以及供水系統(tǒng)完備的民居差不多上特不獨(dú)特的文化遺存。屯溪老街起于宋

28、代，明清時期進(jìn)展成為徽州物資集散中心。全長1273米，保存完好，店鋪鱗次櫛比，建筑古相典雅，是一條具有明清建筑風(fēng)格的步行商業(yè)街。位于市中心，交通方便，距離火車站2公里。老街現(xiàn)已成為到黃山旅游的游客必游之地。老街商鋪，密集緊湊，店面、作坊、住宅三位一體，保留古代商家“前店后坊“或”前鋪后戶“的經(jīng)營格局和特色，建筑高僅兩三層，多為木穿榫式結(jié)構(gòu)，石礎(chǔ)、磚砌、馬頭墻、小青瓦、徽派木雕、金字招牌、朱閣重檐，古樸典雅，華麗高潔。老街路面寬5至8米，均用赭色的大塊條石鋪成，雨后紋理清晰，潔凈如畫；人們其上，無喧無擾，空靈悠遠(yuǎn)，儼然回到古時，引發(fā)無盡的遐思 老街的店鋪?zhàn)痔?文化色彩甚濃,體現(xiàn)了徽商是儒商的特點(diǎn)

29、,其中百年以上歷史的老字號有同德仁藥店，同和秤店，程德馨醬油等，其商（藥）品制作，陳列，經(jīng)營，至今古風(fēng)猶存。上海新天地新天地分為南里和北里兩個部分，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于二零零二年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。北里由多幢石庫門老房子所組成，并

30、結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級消費(fèi)場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝聚歷史文化與藝術(shù)的都市風(fēng)景線。新天地的要緊投資商在那個上海新熱點(diǎn)旁邊開發(fā)了太平橋公園綠地和人工湖，綠地占地四萬四千平方米，位于整個太平橋項目的中央地帶。園內(nèi)種植高大喬木，興建低坡景觀，提供休憩空間。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地一萬二千平方米。湖的中央建有大型噴泉，湖泊東西兩X點(diǎn)綴著兩個小島，名為“玉蘭島”和“合歡島”。人工湖四周綠地高低起伏，栽種了

31、各種喬木和灌木。綠地北側(cè)新辟一條長一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優(yōu)美的曲線，與湖西新天地廣場的石庫門海派建筑連成一體，成為市中心一處獨(dú)特的新景觀。北里：北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級消費(fèi)場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及全上海最具規(guī)模的一站式健身中心。太平橋公

32、園：毗鄰新天地廣場的太平橋公園占地四萬四千平方米，擁有上海市中心最大的人工湖。園內(nèi)樹木成蔭，綠草青青。湖面碧波蕩漾，沿岸空氣清新。綠地北側(cè)的湖濱路，沿人工湖劃出一條優(yōu)美曲線，將公園與外界自然融合，成為市中心一處獨(dú)特的悠閑去處。五、商鋪規(guī)劃設(shè)計方案5.1現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計方案修改建議5.2商鋪裝修建議建議商鋪的建筑主體保留原嶺南風(fēng)格設(shè)計，而商鋪的門面建議融合現(xiàn)代風(fēng)格的元素，如大面積的玻璃櫥窗及玻璃大門。5.3環(huán)境景觀方案建議在環(huán)境景觀規(guī)劃方面，能夠通過綠化景觀、造型小品、休息交往、餐飲游戲、表演展覽等，并配以公共服務(wù)設(shè)施如問訊、指示牌等，以此增強(qiáng)商業(yè)空間的活性，使客戶倍感親切舒適。為了使項目的主題調(diào)性

33、能深入人心，令客戶初次到訪能留下美好的深刻回憶，建議在第一組團(tuán)南面即靠近X硯展覽館的圍墻能設(shè)置一個“X硯歷史文化時刻廊”，將X硯的歷史及開采、打磨、雕刻整個流程展示，通過帶發(fā)聲音的臘像公仔形式表現(xiàn)，增強(qiáng)其可觀性及趣味性。（例如：澳門的歷史博物館就以該形式表現(xiàn)取得較好市場的效應(yīng)）另外，在環(huán)境景觀方面建議在項目中心廣場，設(shè)置“主題情景中心廣場”，通過不規(guī)則的造型噴水池營造該地點(diǎn)的亮點(diǎn)，同時在四周設(shè)置休閑椅及在外圍以造型花基進(jìn)行圍閉，一方面達(dá)到積聚客流的目的，另一方面幸免第三組團(tuán)主街望穿整個街道而阻礙客戶接著進(jìn)入項目二、三期。5.4智能化方案建議通過前期敝司對市場經(jīng)營商戶的調(diào)查了解到，他們普遍對智能

34、化配置的要求不高，只需能提供通訊電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)即可。有鑒于此，敝司考慮到高標(biāo)準(zhǔn)的智能化前期投入費(fèi)用較高且增大經(jīng)營商家的營運(yùn)成本，加上高標(biāo)準(zhǔn)的智能化關(guān)于本項目的有用性不大，因此建議配備以下設(shè)備：電話通訊寬帶網(wǎng)絡(luò)關(guān)于寬帶平臺的搭建，一方面滿足商務(wù)辦公用戶的辦公需求，另一方面是商場與業(yè)界的商戶、廠家保持緊密的聯(lián)系，作為商場信息的流通途徑消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是商場必備的系統(tǒng)設(shè)施，包括噴淋、煙感、溫感等。消防規(guī)劃所占用的商場空間要緊包括防火分隔的位置和設(shè)備放置等。周界安全防范系統(tǒng)是本項目第一道安全防范體系，它利用安裝在小區(qū)周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測裝置對小區(qū)周界和重要部位進(jìn)行布防。該系統(tǒng)在商鋪治理中心多媒體

35、監(jiān)控電腦上顯示。閉路電視監(jiān)控是本項目第一道安全防范體系，它利用安裝在商場周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測裝置對小區(qū)周界和重要部位進(jìn)行布防。該系統(tǒng)在小區(qū)治理中心多媒體監(jiān)控電腦上顯示金融平臺商場的金融系統(tǒng)要緊包括銀行業(yè)的引進(jìn)，一方面為消費(fèi)者提供便利性的消費(fèi)過程（如快速提款、信用卡消費(fèi)等），另一方面滿足商家資金的流通需求。使商場內(nèi)的資金達(dá)到流通循環(huán)的目的。5.5其他細(xì)部規(guī)劃建議燈規(guī)劃設(shè)計建議建議在前廣場、東廣場、中心廣場設(shè)置T型旗路燈，不但能夠作為裝飾照明作用而且能夠租賃T型旗廣告位增加的利潤收入。通道照明系統(tǒng)設(shè)計建議考慮到非主通道的商業(yè)走廊寬度較窄，無法安裝柱立照明系統(tǒng)，因此建議在商鋪臨街面墻壁安裝吊旗

36、照明系統(tǒng)，同時能夠出租廣告位置增加收益。道路導(dǎo)向指引指示系統(tǒng)要緊指商場的出入口指示、導(dǎo)購指示、安全指示、消防指示等。建議本項目的指示系統(tǒng)除了常規(guī)設(shè)置形式（反光板和指示燈牌）。指引牌：指示各通道的主題指示該通道的商戶名單以及位置圖，以方便顧客進(jìn)入商鋪指示安全出口、洗手間等位置地面導(dǎo)向指引：為了使各個組團(tuán)依照自身經(jīng)營的類不的形象更鮮亮突出，建議在道路的導(dǎo)向指引方面，采納花紋地磚指引法，即在各自組團(tuán)的通道中，鋪設(shè)能反映該組團(tuán)銷售內(nèi)容的形象化圖案，不但能使各組團(tuán)之間功能的差異性拉開而且能夠使客戶能迅速明白自己在哪個功能組團(tuán)。在拐彎處或分叉路口處拼湊圖案以作識不直行或拐彎燈箱廣告：商戶產(chǎn)品的平面展示推介

37、；指示該商戶的名稱、類不、商鋪號碼；顧客行走方向的指示。項目與白石村之間圍墻的設(shè)計為了中國X硯文化村整體風(fēng)格的完整性及便于統(tǒng)一治理，建議以青石磚作圍墻進(jìn)行圍閉，同時在圍墻上以具有中國特色的窗花進(jìn)行點(diǎn)綴或以反應(yīng)X硯文化的彩瓷鋪設(shè)，使墻壁既可作圍閉作用又可作為項目整體裝飾的風(fēng)景線。六、物業(yè)價值提升策略物業(yè)價值提升策略目的在于增強(qiáng)項目附加值及經(jīng)營特色優(yōu)勢，提升各類租金收益，確保長久旺場經(jīng)營，提升項目市場知名度及阻礙力，為二、三期項目開發(fā)奠定市場基礎(chǔ)，為進(jìn)展商開發(fā)新項目打造開發(fā)品牌優(yōu)勢及擴(kuò)大投資層面。6.1經(jīng)營模式提升目的：在同級旅游市場競爭中形成獨(dú)有經(jīng)營優(yōu)勢，確保長久進(jìn)展商收益及增強(qiáng)各商戶長久駐場經(jīng)

38、營信心，形成獨(dú)有經(jīng)營品牌。提升策略：、合作經(jīng)營長久旺場經(jīng)營以商鋪出租純收取租金的基礎(chǔ)上，預(yù)留部分商鋪用作進(jìn)展商自行經(jīng)營，與經(jīng)營戶合作經(jīng)營，例如進(jìn)展商可將部分商鋪用作互動娛樂設(shè)施經(jīng)營，旺場經(jīng)營項目的高額銷售及餐飲服務(wù)與特色經(jīng)營商戶共同經(jīng)營，確保長久經(jīng)營。、我們不僅出租商鋪，而且為您制造財寶進(jìn)展商由大業(yè)主轉(zhuǎn)向項目經(jīng)營推廣機(jī)構(gòu)以商用物業(yè)進(jìn)展商作為大業(yè)主，以后將由業(yè)主角色逐步轉(zhuǎn)換成經(jīng)營戶角色，參與整體項目的經(jīng)營推廣，引導(dǎo)及提供完善經(jīng)營配套服務(wù)的同時，將作為整體項目經(jīng)營推廣運(yùn)營商身份與各零散商戶共同經(jīng)營，并定期組織相關(guān)促銷活動，進(jìn)行整體項目推廣。例如舉辦美博會、公關(guān)活動、拍賣活動，與政府、旅游局、文化局

39、、行業(yè)協(xié)會，商貿(mào)機(jī)構(gòu)、名人進(jìn)行聯(lián)合推廣，通過優(yōu)勢平臺資源進(jìn)行推力，吸納圍內(nèi)外各類專業(yè)購買群體及旅游群體長期前來定向消費(fèi)購物，同時組織經(jīng)營商戶參與國內(nèi)、外各類商業(yè)展銷活動，以多種形式促進(jìn)商戶經(jīng)營，提升項目品牌知名度及阻礙力。建議與以下相關(guān)行業(yè)進(jìn)行互動經(jīng)營推廣合作：1車迷會擁有大量高X消費(fèi)群體，有組織定期外出旅游群體2攝影協(xié)會擁有大量高X專業(yè)及愛好消費(fèi)群體，自發(fā)及有組 織外出旅游群體3珠寶、古玩、工藝品協(xié)會擁有超高X消費(fèi)群體及愛好者， 經(jīng)營層面高，具有高X消費(fèi)群體4藝術(shù)創(chuàng)作機(jī)構(gòu)擁有大量專業(yè)群體，自發(fā)及有組織定向外出的旅游群體5文化經(jīng)營及旅游推廣機(jī)構(gòu)擁有大量專業(yè)群體，有組織及定向外出旅游群體，商業(yè)經(jīng)

40、營性較強(qiáng)，與之共同經(jīng)營合作推廣，利潤空間較高，經(jīng)營范圍廣，輻射面較強(qiáng)、采納復(fù)合經(jīng)營方式與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行互動經(jīng)營推廣合作，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模類不及多元化特色經(jīng)營優(yōu)勢傳統(tǒng)的旅游市場推廣經(jīng)營通常與各類相關(guān)機(jī)構(gòu)共同推廣，例如與旅游機(jī)構(gòu)、文化機(jī)構(gòu)、酒店行業(yè)、會展經(jīng)營行業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、教育機(jī)構(gòu)等行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合推廣，將客戶資源轉(zhuǎn)換成旅游市場經(jīng)營資源優(yōu)勢?，F(xiàn)代的旅游市場推廣經(jīng)營模式是在傳統(tǒng)經(jīng)營模式的基礎(chǔ)上與其他經(jīng)營行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，不斷培養(yǎng)定向消費(fèi)群體，增強(qiáng)自身經(jīng)營優(yōu)勢，提升經(jīng)營價值。案例1：南國影視基地是將旅游市場與中央電視臺影視機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行推廣，在吸引旅游群體的同時，吸引擴(kuò)大影視愛好者長期前往參觀。案例2：上海

41、的汽車旅游基地是以賽車活動為主，添加各類汽車文化傳播活動推廣，教育培訓(xùn)功能，形成新興的汽車運(yùn)動旅游市場項目，吸引寬敞汽車運(yùn)動愛好者的同時成為汽車行業(yè)聚攏經(jīng)營交流進(jìn)展的基地采納“會員制”的消費(fèi)模式，將成為經(jīng)營模式的創(chuàng)新方式，長期擁有固定群體，不斷發(fā)掘增加新群體。例如：當(dāng)個人在購買汽車時，經(jīng)銷商吸引每位車主參加車迷會，定期舉辦各類外出活動，現(xiàn)在，首先要選擇旅游景點(diǎn)，如旅游項目提供相關(guān)優(yōu)惠條件與汽車經(jīng)銷商合作，將帶動非旅游群體以外的高X商品消費(fèi)群體前來消費(fèi)購物，促進(jìn)項目經(jīng)營。同時針對X硯及文房四寶的收藏愛好者將吸引前來的參觀巡游時，吸納成為會員，定期提供專業(yè)咨迅及舉辦聯(lián)歡活動，通過愛好者帶其他消費(fèi)群

42、體前來巡游。6.2主題裝修提升目的：依照各組團(tuán)經(jīng)營類不及特色進(jìn)行主題裝修，包括建筑內(nèi)外部分，環(huán)境設(shè)計，景觀設(shè)計元素，從而提升商鋪經(jīng)營價值，增強(qiáng)旅游購物特色，增加多次往返消費(fèi)頻率。提升策略：依照第一、二、三組團(tuán)各自經(jīng)營特色的主題風(fēng)格進(jìn)行特色裝修，以其豐富特色提升及帶旺該組團(tuán)。6.3治理提升目的：充分體現(xiàn)集中經(jīng)營，統(tǒng)一治理優(yōu)勢，增強(qiáng)經(jīng)營商戶長久駐場經(jīng)營信心，體現(xiàn)進(jìn)展商素養(yǎng)。提升策略：1制定日常規(guī)范性經(jīng)營治理條例，各商戶共同遵守執(zhí)行2引入專業(yè)治理機(jī)構(gòu)共同進(jìn)行治理，并通過治理機(jī)構(gòu)優(yōu)勢增強(qiáng)經(jīng)營商戶信心及商鋪價值3治理要緊體現(xiàn)在人性化服務(wù)方面治理服務(wù)建議：客戶咨詢中心在中國X硯文化村內(nèi)設(shè)置客戶咨詢中心，咨

43、詢中心的陳列柜上，游客能夠拿到中國X硯文化村各個租戶的店卡和各種關(guān)于中國X硯文化村的資料、刊物，以及肇慶旅游交通地圖等。要更全面，更詳細(xì)地了解中國X硯文化村的情況，游客更可使用觸摸屏電腦掃瞄中國X硯文化村情況。客戶咨詢中心的服務(wù)在中國X硯文化村內(nèi)設(shè)置客戶咨詢中心的服務(wù)專員，回答關(guān)于中國X硯文化村的各類問題，為游客提供有關(guān)肇慶旅游、休閑、生活等方方面面的有用信息。咨詢中心的服務(wù)人員能使用中英雙語服務(wù)，竭誠為每位來訪的游客提供方便和關(guān)心。同時設(shè)立醫(yī)療中心，為游客提供簡單的醫(yī)療服務(wù)。七、營銷組合策略7.1租賃比例（略）7.2產(chǎn)品組合（略）7.3價格預(yù)期（略）八、營銷推廣策略及部署8.1營銷策略1入市

44、時機(jī)確定原則房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能占據(jù)先機(jī)搶先入市，誰就最有最大的機(jī)會成為贏家。然而，另一方面，要租賃取得好成績又必須要做好充份的前期工作預(yù)備以及良好的工程進(jìn)度配合，方能確保項目的銷售能順利進(jìn)行。為了保證能讓本項目在推出市場即能一炮而紅，建議示范鋪位交付使用時及項目一期工程的鄒形出來后推出市場，一則能顯示進(jìn)展商的實(shí)力雄厚，二則讓客戶通過親軀體現(xiàn)商鋪的情況，將更有講服力，更容易引起商家的沖動及欲望。2. 入市時機(jī)的制訂依照上述的分析以及考慮到前期積存客戶需要一定的時刻和工程及各方面工作的配合，敝司認(rèn)為本項目最佳的入市時機(jī)為八月中下旬。3.入市時機(jī)安排首先，67月銷售前期工作預(yù)備及向市場透露部分項目的租賃信息67月這段時刻要緊工作應(yīng)放在前期預(yù)備，包括現(xiàn)場包裝、招租物料的預(yù)備以及各個方案的制定及落實(shí)。而現(xiàn)場招租方面，依舊通過銷售人員的舊客戶跟蹤以及做好新客戶的登記，為8月中下