光明地產(chǎn)的運(yùn)營流程及組織結(jié)構(gòu)

1、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。1、可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)；資源供給及資本運(yùn)作方案；環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。2、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。、可行性研究的工作階段1)投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向

2、性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。2)初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。3)詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4)項(xiàng)目的評(píng)估和決策。、可行性研究步驟可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)

3、立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；方案選擇與優(yōu)化；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；編制可行性研究報(bào)告。5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式1)通過行政劃撥方式取得；2)舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；3)轉(zhuǎn)讓取得；4)出讓方式取得(招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式)；）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證。拆遷的主要內(nèi)容包括：（1）房屋拆建，如危舊房改造；（2）城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生

4、活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；（3）環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：）填寫城市房屋拆遷申請(qǐng)表一式五份；）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

5、1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。并取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。1）規(guī)劃方案審批階段，取得規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書。在2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。4、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理施工許可證。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。持建筑紅線圖到

6、市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。五、申辦施工許可證第四章：項(xiàng)目銷售階段一、申辦銷售許可證商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。二、商品房銷售及按揭辦理1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）2、銷售合同的簽訂。3、按揭辦理。第五章：交付使用階段一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)

7、工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得商品房權(quán)屬證明書。四、物業(yè)移交開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。光明集團(tuán)總部及項(xiàng)目公司管理架構(gòu)六、決定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和投資開發(fā)新項(xiàng)目。七、討論通過本公司章程的修改。八、決定聘用總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師等高級(jí)職務(wù)。九、負(fù)責(zé)合作公司終止和期滿時(shí)清算工作。十、其他應(yīng)由董事會(huì)決定的重大事宜。總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營管理工作，提出和把握公司發(fā)展建設(shè)總體目標(biāo)和方向。制定公司經(jīng)營管理目標(biāo)、成本目標(biāo)和

8、利潤目標(biāo)，審核確定公司分配制度。負(fù)責(zé)公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)配置以及各級(jí)經(jīng)營管理人員的選聘。負(fù)責(zé)拓展開發(fā)公司的對(duì)外經(jīng)營業(yè)務(wù)，與地方政府及相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)，確保關(guān)系順暢?？偛棉k1）負(fù)責(zé)復(fù)核集團(tuán)各類合同；2）負(fù)責(zé)集團(tuán)法律事務(wù)咨詢、訴訟、仲裁事項(xiàng)的處理，收集證據(jù)，代表集團(tuán)與對(duì)方協(xié)商或出庭應(yīng)訴；3）負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)本部、子公司各崗位人員法律事務(wù)培訓(xùn)工作；4）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。計(jì)劃部依據(jù)公司項(xiàng)目總體計(jì)劃，根據(jù)研究發(fā)展部、公建事業(yè)部提供的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及產(chǎn)品建議書，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、景觀、室內(nèi)、配套等設(shè)計(jì)管理及相關(guān)技術(shù)研究工作，為公司項(xiàng)目順利實(shí)施提供合格的圖紙及相關(guān)技術(shù)支持。合同

9、部擬定工程招投標(biāo)合同，對(duì)合同進(jìn)行管理?？梢缘怯浐贤?xiàng)目合作合同、內(nèi)部借款合同、擔(dān)保合同等）的詳細(xì)信息，從不同的角度對(duì)合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；對(duì)合同執(zhí)行情況、人力成本等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、查詢系統(tǒng)管理員設(shè)定某些人錄入合同信息等。資金中心根據(jù)國家宏觀金融政策及公司經(jīng)營情況，及時(shí)編制或調(diào)整集團(tuán)資金收支計(jì)劃和信貸計(jì)劃并負(fù)責(zé)實(shí)施；負(fù)責(zé)辦理向銀行借、還款及銀行授信、企業(yè)評(píng)價(jià)報(bào)告等手續(xù)，籌措公司經(jīng)營所需資金；根據(jù)對(duì)外投資企業(yè)的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況，審定其資信等級(jí)、據(jù)此確定其資金可占用額度，受擔(dān)保額度。指導(dǎo)對(duì)外投資企業(yè)的融資工作；負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)部資金的調(diào)配工作，努力提高資金使用效率，降低資金使用成本；負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)部資金使用利率的核定與

10、利息的核算工作；監(jiān)督落實(shí)資金的回籠及利息的收繳；辦理公司對(duì)外擔(dān)?；蚧ケ５挠嘘P(guān)手續(xù)；擬定公司有關(guān)資金管理的規(guī)章制度；承辦公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。開發(fā)中心負(fù)責(zé)提出建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，并委托建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、市政方案規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)、單位工程的施工圖、小區(qū)內(nèi)部市政工程圖設(shè)計(jì)。協(xié)助總工程師編制小區(qū)建設(shè)施工組織總設(shè)計(jì)。并根據(jù)公司的要求，負(fù)責(zé)向政府申報(bào)光明項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃。以及負(fù)責(zé)辦理征用土地的相關(guān)手續(xù)。負(fù)責(zé)辦理方案的報(bào)批并辦理領(lǐng)取執(zhí)照的手續(xù)。在總工程師的主持下，參與技術(shù)交底，會(huì)同設(shè)計(jì)單位做出年度設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃，并辦理好設(shè)計(jì)洽談。辦理工程開工前的各種手續(xù)，保證工程的順利開工。工程竣工后，會(huì)同有關(guān)部

11、門及時(shí)辦理客戶入住手續(xù)。還有做好前期開發(fā)工作資料的搜集、保管、移交。項(xiàng)目拓展部1、各綜合管理中心負(fù)責(zé)2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)3、負(fù)責(zé)對(duì)公司項(xiàng)目的立項(xiàng)、申報(bào)4、負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、征用開發(fā)和管理。項(xiàng)目拓展二部5、負(fù)責(zé)辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷售證等各類證件6、協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作7、協(xié)助辦理企業(yè)注冊(cè)等各項(xiàng)審批工作8、協(xié)調(diào)好與相關(guān)政府部門的關(guān)系采購配算中心根據(jù)公司經(jīng)營目標(biāo)和工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)及時(shí)準(zhǔn)確地將開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)、采購工作，以合理的價(jià)格采購合格的產(chǎn)品，及時(shí)到位，滿足工程項(xiàng)目的需求。預(yù)決算中心（1）、編制項(xiàng)目投資分析、成本估算。（2）、編制項(xiàng)目資金計(jì)劃、項(xiàng)目年度資金計(jì)劃、項(xiàng)目月資金計(jì)劃；協(xié)助編制可行性研究

12、報(bào)告經(jīng)濟(jì)分析部分參與招投標(biāo)，參與起早招標(biāo)文件、工程合同。（3）、負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算書的編制工作。（4）、審議工程付款情況。（5）、了解市場(chǎng)材料價(jià)格，負(fù)責(zé)評(píng)審變更對(duì)造價(jià)的影響，提出評(píng)審意見。（6）、負(fù)責(zé)建立系統(tǒng)的成本管理制度并執(zhí)行。（7）、擬訂各項(xiàng)、各階段成本控制指標(biāo)，監(jiān)督成本控制執(zhí)行情況。（8）、組織研究、擬訂材料、設(shè)備限價(jià)。（9）、負(fù)責(zé)進(jìn)行事后造價(jià)分析，尋找并提出成本管理的改進(jìn)建議；（10）、負(fù)責(zé)及時(shí)編制各分部分項(xiàng)工程的施工預(yù)算，以保證資金計(jì)劃的落實(shí)實(shí)施。招標(biāo)一至五部部1、負(fù)責(zé)審核工程概算、經(jīng)濟(jì)洽商、建筑施工合同。2、負(fù)責(zé)各種建筑材料、設(shè)備詢價(jià)和價(jià)格確認(rèn)工作。3、負(fù)責(zé)組織建安工程的招標(biāo)工作，辦理

13、招標(biāo)手續(xù)。二部1、負(fù)責(zé)市政工程招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)的組織協(xié)調(diào)工作。2、負(fù)責(zé)小型工程協(xié)議中協(xié)議價(jià)格的審核。三部1、負(fù)責(zé)辦理工程結(jié)算工作，做出工程造價(jià)分析。2、負(fù)責(zé)組織內(nèi)部招標(biāo)、評(píng)審工作。四部1、負(fù)責(zé)收集與招投標(biāo)相關(guān)法律法規(guī)變化的相關(guān)信息，并及時(shí)溝通。2、負(fù)責(zé)收集和積累建筑材料、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格變化的信息。五部1、負(fù)責(zé)與招投標(biāo)有關(guān)資料的積累、歸檔工作。2、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。營銷中心1、正確掌握市場(chǎng)，定期組織市場(chǎng)調(diào)研，收集市場(chǎng)信息，分析市場(chǎng)動(dòng)向、特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)。收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，分析銷售和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展?fàn)顩r，提出改進(jìn)方案和措施。負(fù)責(zé)收集、整理、歸納客戶資

14、料，對(duì)客戶群進(jìn)行透徹的分析。確定銷售策略，建立銷售目標(biāo)，制定銷售計(jì)劃。完成公司下達(dá)的銷售任務(wù)為目的。2、確定銷售目標(biāo)，制定銷售計(jì)劃。監(jiān)督計(jì)劃的執(zhí)行情況，將銷售進(jìn)展情況及時(shí)反饋給總經(jīng)理。根據(jù)項(xiàng)目的賣點(diǎn)（賣點(diǎn)是可以創(chuàng)造的）和目標(biāo)客源的需求制定廣告的總方向和總精神。完善房地產(chǎn)營銷策劃方案，制定執(zhí)行系統(tǒng)并監(jiān)控執(zhí)行結(jié)果。3、管理銷售活動(dòng)制定銷售管理制度、工作程序，并監(jiān)督貫徹實(shí)施。營銷隊(duì)伍的組織、培訓(xùn)與考核?？陀^、及時(shí)的反映客戶的意見和建議，不斷完善工作。策劃中心根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，協(xié)助總經(jīng)理編制企業(yè)年度經(jīng)營計(jì)劃，從市場(chǎng)發(fā)展的角度保證企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的可實(shí)現(xiàn)性。參與重大設(shè)計(jì)方案、重大設(shè)計(jì)變更方案的論證會(huì)，評(píng)

15、選最優(yōu)方案；參與公司和規(guī)劃設(shè)計(jì)院?jiǎn)挝坏臏贤▍f(xié)商工作；參與審核設(shè)計(jì)方案通知書、項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件、項(xiàng)目勘查報(bào)告等項(xiàng)目前期文件。根據(jù)公司組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、部門職責(zé)的重新分配及業(yè)務(wù)的重組等要求，定期或不定期對(duì)公司業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化。組織開展市場(chǎng)分析，擬定市場(chǎng)策劃方案、公關(guān)方案、廣告策略與推廣方案。依據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃，配合公司總目標(biāo)，制定本部門銷售目標(biāo)及銷售計(jì)劃，并予以追蹤控制，以確保其達(dá)成或超越。根據(jù)本公司經(jīng)營計(jì)劃，確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃與銷售費(fèi)用預(yù)算對(duì)部門工作計(jì)劃的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督，并加以控制。負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的執(zhí)行和負(fù)責(zé)每月銷售情況的總結(jié)工作。負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃方案的執(zhí)行，評(píng)估項(xiàng)目整體銷售策劃方案的效果。建立、拓展與客戶

16、、社會(huì)各界的關(guān)系，建立健全完善的客戶關(guān)系管理體系。監(jiān)督、檢查客戶及售后服務(wù)情況，確保客戶服務(wù)質(zhì)量不斷提高。積極主動(dòng)完成總經(jīng)理臨時(shí)交辦的其他工作?？蛻舴?wù)中心全面了解、掌握公司已開發(fā)項(xiàng)目和即將開發(fā)的新項(xiàng)目的具體情況，并總結(jié)優(yōu)劣，為新開發(fā)項(xiàng)目提出合理化建議。參與銷售合同范本的制定，保證銷售合同簽訂的規(guī)范化，避免由于銷售合同不規(guī)范（如涂改、資料殘缺、信息錯(cuò)誤）等問題發(fā)生糾紛，在購房合同層面上保護(hù)公司的利益不受損害。關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化以及銀行等金融部門的政策調(diào)整，收集公司已開發(fā)項(xiàng)目客戶的意見與建議，就以上信息及時(shí)與公司相關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)取得溝通，為公司決策提供信息支持。關(guān)注房管局、國土局等政府相關(guān)部門關(guān)

17、于權(quán)證辦理政策法規(guī)的動(dòng)態(tài)變化，根據(jù)變化靈活調(diào)整權(quán)證辦理工作的具體流程，保證本部門權(quán)證辦理工作的進(jìn)度。監(jiān)理部（1）項(xiàng)目監(jiān)理部在總監(jiān)理工程師領(lǐng)導(dǎo)下開展監(jiān)理工作，主要負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制。（2）參加設(shè)計(jì)圖紙的審杳交底和圖紙會(huì)審；審杳施工方案，召集有關(guān)專業(yè)人員審杳質(zhì)量事故處理方案，參加試車及父工驗(yàn)收。（3）每天填寫和檢杳監(jiān)理工作日志，對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量及投資做到事前控制，并提出控制的意見，由總監(jiān)理工程師最終審定。（4）草簽罰款通知單和停工令等，并由總監(jiān)理工程師批準(zhǔn)。（5）審杳承包單位上報(bào)的當(dāng)月完成的實(shí)物工程量，控制工程付款，掌握各子項(xiàng)工程的概預(yù)算情況。（6）參加工程例會(huì)，控制工程形象進(jìn)度，當(dāng)工

18、程進(jìn)度拖期時(shí)及時(shí)分析原因，提出相應(yīng)措施，向承包單位提出監(jiān)理意見。（7）組織監(jiān)理人員對(duì)所監(jiān)理的工程進(jìn)行質(zhì)量控制。檢查承包單位動(dòng)態(tài)資質(zhì)，監(jiān)控進(jìn)場(chǎng)材料，實(shí)行混凝土攪拌及澆筑的旁站監(jiān)理，隱蔽簽證，抽查實(shí)物工程量，核驗(yàn)質(zhì)量等級(jí)等。發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，及時(shí)簽發(fā)質(zhì)量問題通知書，并檢查落實(shí)整改情況。（8）協(xié)調(diào)承包單位之間、業(yè)主與承包單位之間的關(guān)系，公正地解決相互之間的糾紛等問題。（9）建立工程臺(tái)帳，記載各種實(shí)物量和建安工作量以及逐月完成的實(shí)物工作量和建安工作量。每月向業(yè)主、公司上報(bào)工程當(dāng)月的勞動(dòng)力、施工機(jī)械投入情況和監(jiān)理月報(bào)。按規(guī)定做好監(jiān)理資料的管理和歸檔工作。物業(yè)部1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。2、起草、制訂有關(guān)項(xiàng)目公司

19、物業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)策劃方案，呈報(bào)主管副總經(jīng)理。3、協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。4、負(fù)責(zé)協(xié)助對(duì)本項(xiàng)目公司所有物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目可行性研究工作。5、協(xié)調(diào)所屬各部門的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系。6、協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項(xiàng)目公司物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目的預(yù)算案。7、協(xié)助主管副總經(jīng)理適時(shí)主持例會(huì)及對(duì)外接待事宜。8、協(xié)助主管副總經(jīng)理做好年度、季度、月度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表及費(fèi)用支出預(yù)算的審核與控制。9、協(xié)助主管總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。光明集團(tuán)銷售體系未來規(guī)劃以及局勢(shì)分析針對(duì)現(xiàn)在社會(huì)的大眾需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)顯得尤為必要，我公司就當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)來看，將會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上進(jìn)行一定的有效投資，所

20、以，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，我公司在運(yùn)作過程中有不同于其他房產(chǎn)巨頭企業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)營模式，而是自己獨(dú)有的一套經(jīng)營理念模式。商業(yè)圈取名光明中心，寓意公司理念，以及對(duì)未來美好發(fā)展前景的光明期待，努力做強(qiáng)做大，成為商業(yè)地產(chǎn)中的龍頭企業(yè)。未來商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)者愈強(qiáng)，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)、全渠道轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。社零高速增長、經(jīng)濟(jì)刺激政策、傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型推動(dòng)了近年商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)，13-14年購物中心供給大幅放量，雖然預(yù)計(jì)到2016年購物中心供給將放緩，但大量新增物業(yè)入市已造成商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不同地區(qū)和不同業(yè)態(tài)分化嚴(yán)重的格局。一二線城市仍有較大發(fā)展空間，部分低線城市供需嚴(yán)重失衡。光明集團(tuán)銷售體系組織結(jié)構(gòu)f1111X集團(tuán)營銷中心11

21、111i1F市場(chǎng)部：J銷售部idF!BOA項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)|1華北區(qū)域營銷部華南區(qū)域營銷部華東區(qū)域營銷部北rj天山陜大河京津東西連北分分分分分分部部1J部1J部LJ部部上江蘇寧無湖海蘇州波錫北分分分分分分部丄丄部部部/yyY*v東廠、深珠廣r香廣廈莞圳海港東門分分分分分分部部部部部部k人人人JL光明中心發(fā)展條文政策針對(duì)現(xiàn)在社會(huì)的大眾需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)顯得尤為必要，我公司就當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)來看，將會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上進(jìn)行一定的有效投資，所以，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，我公司在運(yùn)作過程中有不同于其他房產(chǎn)巨頭企業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)營模式，而是自己獨(dú)有的一套經(jīng)營理念模式。商業(yè)圈取名光明中心，寓意公司理念，以及對(duì)未來美好發(fā)展前景的

22、光明期待，努力做強(qiáng)做大，成為商業(yè)地產(chǎn)中的核心龍頭企業(yè)。光明集團(tuán)運(yùn)營運(yùn)營流程及市場(chǎng)分析第一個(gè)就是合理規(guī)劃招商的業(yè)態(tài)。,光明中心的特點(diǎn)就是次主力店和主力店的比重比較大，一般都占50%以上,百貨、電影城、超市、卡拉OK、電子游戲等等，餐飲類的比重也比較大。而且在這些主力店當(dāng)中,光明中心在招商方面也特別注重一個(gè)問題,就是非零售比重。我們?nèi)魏我粋€(gè)廣場(chǎng)都強(qiáng)調(diào)非零售比重要占50%以上,這就是業(yè)態(tài)的合理搭配,電影、唱歌、餐廳,尤其是餐飲業(yè)給付的租金比較低,文化、體育、健身,像游泳等這些都是租金比較低的。雖然一開始給的租金高,但是可能2-3年才能火,即使招商進(jìn)來以后,成長性也比較低。我們?cè)谶@么多年的考察當(dāng)中發(fā)現(xiàn)

23、了這個(gè)秘密,所以我們現(xiàn)在一般的一開始規(guī)劃招商的時(shí)候,放得比較多的是非零售比重,現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)多的是文化、娛樂、餐飲。第二個(gè)方面,光明的商業(yè)運(yùn)營當(dāng)中會(huì)非常強(qiáng)調(diào)讓商家賺錢，我們提出的口號(hào)是取消利潤考核指標(biāo)，只考核三項(xiàng)，安全、服務(wù)、品質(zhì)。根據(jù)中心的調(diào)整比率判斷你的目標(biāo)是否達(dá)成。如果很少有調(diào)整,大家都可以活得很好,那就是會(huì)成功。第三點(diǎn),我們強(qiáng)調(diào)，要不斷地提升和調(diào)整，再好的企業(yè),再好的規(guī)劃,再好的招商業(yè)態(tài),在中國十幾億人的國度,區(qū)域文化差異這么大的地方，是不可能做到百戰(zhàn)百勝的,要想持續(xù)反應(yīng),就是要有吃苦耐勞的精神,要不斷對(duì)開業(yè)的店進(jìn)行調(diào)整。大概半年多以后,最終商鋪就會(huì)和周邊客戶群對(duì)路了。這個(gè)和住宅地產(chǎn)確實(shí)不一

24、樣。它的好處有兩個(gè)方面，一個(gè)是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,第二,還可以獲得資產(chǎn)價(jià)值升值的好處。所以在開發(fā)光明中心的過程中，我們首先是將重點(diǎn)投設(shè)在一些一二線城市的正在開發(fā)區(qū)域，可能現(xiàn)在這些區(qū)域還沒有達(dá)到一線城市內(nèi)區(qū)的發(fā)達(dá)水平，但是，人們需要的就是不同層次的商業(yè)消費(fèi)，所以我們根據(jù)人們的這個(gè)需求，首先搶占一二線城市的偏郊區(qū)域，人口越來越多，所以更多的城市人厭倦了當(dāng)前的生活形式，追求生活節(jié)奏相對(duì)緩慢的區(qū)域生活，這就迎合了我們公司目前的發(fā)展追求，所以，首先著眼于與住宅地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略，打造屬于我們專屬的品牌特質(zhì)，打造當(dāng)代及未來人們真正需要的生活追求，構(gòu)造真正的“光明中心”國家統(tǒng)計(jì)局公布多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，樓市指標(biāo)下行

25、態(tài)勢(shì)未變。房地產(chǎn)投資、商品房銷售以及土地購置等幾項(xiàng)重要指標(biāo)均出現(xiàn)同比增幅下滑。從2015年1-2月數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難全面復(fù)蘇，特別是庫存積壓非常嚴(yán)重的三四線城市。2015年樓市分化將會(huì)十分明顯，對(duì)于一二線城市來說，在3月份市場(chǎng)的慣例旺季，成交會(huì)有一定幅度的釋放和復(fù)蘇。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-2月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速較去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。翻閱該項(xiàng)指標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這一增速也創(chuàng)下了至少兩年來的新低。與此同時(shí)，2015年2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.77，比2014年12月份回落0.16點(diǎn)。從往年我公司銷售數(shù)據(jù)來看，

26、1-2月份，商品房銷售面積1805萬平方米，同比下降6.3%。商品房銷售額89.2億元，下降5.8%。其中，住宅銷售面積下降6.2%，住宅銷售額下降7.7%。由于銷售面積和金額的下降，房地產(chǎn)庫存隨之上升。2月末，商品房待售面積922萬平方米，比去年末增加153萬平方米。其中，住宅待售面積增加193萬平方米。對(duì)此，我公司房地產(chǎn)研究員表示，從1-2月份的房產(chǎn)投資角度看，依然處于下行態(tài)勢(shì)。但這樣一個(gè)下滑態(tài)勢(shì)總體上符合預(yù)期。受2014年930新政、11月降息等利好刺激，部分市場(chǎng)成交在此前2014年年末已經(jīng)得到較好地釋放，2015年1-2月的樓市受到春節(jié)假期的影響，使得市場(chǎng)成交會(huì)出現(xiàn)一個(gè)斷崖式的下跌。但

27、這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)是暫時(shí)性的，隨著市場(chǎng)逐漸回暖，預(yù)計(jì)3月份就將面臨市場(chǎng)的復(fù)蘇。對(duì)于一些重點(diǎn)一二線城市而言，成交反彈力度會(huì)更大。所以，由此看來，公司應(yīng)主打一二線城市，并且在商品房保持同比增長銷售的情況下，會(huì)增加更多住宅房和商業(yè)房產(chǎn)的待售面積，2016年的樓市形式雖然難以確切估計(jì)到，但是針對(duì)華華北域的狀況，中國在房產(chǎn)市場(chǎng)還是趨于一定的增長趨勢(shì)，而且更多的人會(huì)涌入一二線城市的正在開發(fā)的偏郊地區(qū)，正符合現(xiàn)代城市人對(duì)郊區(qū)田園生活的向往，加大力度對(duì)一二線城市郊區(qū)樓盤的開發(fā)。放眼華東華南，道理也是一樣的，應(yīng)著眼于開發(fā)更多的待發(fā)展，更宜居，人口密度小，生活節(jié)奏慢的區(qū)域，現(xiàn)在的時(shí)代正趨于此趨勢(shì)發(fā)展，所以根據(jù)以上的數(shù)據(jù)

28、，我們得到的更多是對(duì)未來發(fā)展?fàn)顩r的規(guī)劃，雖然這個(gè)指標(biāo)在一定程度上會(huì)出現(xiàn)一定的偏差，但是大體上的形勢(shì)發(fā)展還是可以值得參考的。商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入總量過剩，去粗取精的階段成熟運(yùn)營商與非成熟運(yùn)營商之間差距進(jìn)一步拉大。非成熟運(yùn)營商環(huán)境進(jìn)一步惡化。優(yōu)質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)物質(zhì)運(yùn)營商的將在新一輪行業(yè)整合中進(jìn)一步鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。CRCT空置率水平持續(xù)低于北京、上海等六大城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在北京地區(qū)，對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營商，其核心商圈的首層租金略高于非核心商圈，有經(jīng)驗(yàn)運(yùn)營商運(yùn)營的非核心商圈首層租金遠(yuǎn)高于非有經(jīng)驗(yàn)商的核心商圈，效率的較大差異會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入去粗取精的階段。即便在供需嚴(yán)重失衡的沈陽，有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營商經(jīng)營效果也遠(yuǎn)好于無經(jīng)驗(yàn)

29、的運(yùn)營商，接近競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境良好城市的水平。中國購物中心運(yùn)營商龍頭市占率遠(yuǎn)低于環(huán)太平洋國家水平，行業(yè)收益率有望隨集中度提升而上升：中國TOP6購物中心運(yùn)營商（萬達(dá)廣場(chǎng)、凱德置地、華潤萬象城、陽光股份、中糧大悅城、華聯(lián)股份）13年購物中心建筑面積約為2200萬平，CR3、CR5分別約為6%、7%，遠(yuǎn)低于新加坡（31%、42%）、澳大利亞（23%、30%）、美國（16%、22%）水平。反映了龍頭競(jìng)爭(zhēng)力較弱、行業(yè)分散化的情況。預(yù)計(jì)行業(yè)整體收益率將隨龍頭市占率的提升而有持續(xù)的上升空間，優(yōu)質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)物質(zhì)運(yùn)營商在行業(yè)整合中進(jìn)一步鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，而運(yùn)營能力較差的運(yùn)營商肯定會(huì)漸漸在這個(gè)過程中被淘汰。推進(jìn)全渠道是商業(yè)地

30、產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)的唯一選擇互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)作為服務(wù)新一代消費(fèi)者的必要工具是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型繞不開的道路。面對(duì)電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)商紛紛觸網(wǎng)，開展線上業(yè)務(wù)，推進(jìn)全渠道落地。不同的商業(yè)地產(chǎn)商由于自身資源稟賦的不同，選擇的全渠道戰(zhàn)略也存在一定的差異。光明中心在2016年將全國光明城會(huì)員體系打通，取名光明Mission”,2016年，通過全國光明城積分通存通兌、會(huì)員時(shí)尚生活講堂、會(huì)員專屬JOYBAR等形式，將服務(wù)和情感來增加會(huì)員的粘性。將會(huì)設(shè)立服務(wù)消費(fèi)者的通道有光明城官方APP、官網(wǎng)、官方微信、KIOSK以及社交網(wǎng)站主頁。而光明城的數(shù)據(jù)系統(tǒng)來自POS機(jī)、CRM會(huì)員、ERP系統(tǒng)、WIFI系統(tǒng)、客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)等十

31、個(gè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)構(gòu)成，通過這些系統(tǒng)的整合來全方面為消費(fèi)者服務(wù)，光明城的全渠道轉(zhuǎn)型涉及的面是最“全”的，回歸了以消費(fèi)者的核心的商業(yè)宗旨。我們的優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)地產(chǎn)布局廣泛，集團(tuán)旗下業(yè)態(tài)眾多。公司目前正在搭建基礎(chǔ)的使命廣場(chǎng)，使命廣場(chǎng)是光明城的一個(gè)分支商業(yè)組，以wifi為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)廣場(chǎng)內(nèi)的LBS,將定位誤差控制在3-5米之后能夠精確的跟蹤消費(fèi)者線下的消費(fèi)行為，再結(jié)合線上業(yè)務(wù)的發(fā)展，萬達(dá)就具備了刻畫消費(fèi)者雙線消費(fèi)行為的基礎(chǔ)。再通過app的會(huì)員積分體系打通線下各業(yè)態(tài)間的壁壘，使得消費(fèi)者在通過萬達(dá)可以滿足多種需求，一個(gè)業(yè)態(tài)的成功能夠帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的發(fā)展，最終使商業(yè)地產(chǎn)、百貨、影視等業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充形成協(xié)同效應(yīng)。光明地產(chǎn)的

32、優(yōu)勢(shì)1、物業(yè)開發(fā)過程中具備強(qiáng)大的資源支持和執(zhí)行力得益于公司嚴(yán)格的項(xiàng)目管控體系和長期合作的優(yōu)質(zhì)承包商，公司在模塊化管理系統(tǒng)的支持下建立了嚴(yán)格的操作流程，使得公司物業(yè)能夠按時(shí)如期交付，這也是公司快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)。公司的模塊化管理設(shè)置了351個(gè)節(jié)點(diǎn)，使得全國各個(gè)地方的物業(yè)開發(fā)都能夠得到有效的監(jiān)控，同時(shí)也有利于將負(fù)責(zé)人的績效與執(zhí)行情況緊密掛鉤。信息化的開發(fā)流程管理是公司發(fā)展擴(kuò)張的基石。公司2014年通過模塊化管理系統(tǒng)一共控制了6984個(gè)節(jié)點(diǎn)，其中沒有按時(shí)完工的節(jié)點(diǎn)占比不超過0.5%。同時(shí)我們對(duì)公司已完工的70個(gè)物業(yè)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，這70個(gè)項(xiàng)目的平均開發(fā)建筑面積達(dá)到了18.96萬平米，而平均建設(shè)周期僅為2.1

33、6年，體現(xiàn)了公司強(qiáng)大的物業(yè)開發(fā)能力。2、領(lǐng)先的訂單地產(chǎn)模式，大大降低了物業(yè)空置率訂單地產(chǎn)模式大大縮減了招商流程，縮短了物業(yè)的培育期。一般商業(yè)地產(chǎn)的招商流程是，先按規(guī)劃將商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)好，建設(shè)完成之后再招商，商家進(jìn)場(chǎng)后還需要根據(jù)自己的門店的定位和需要進(jìn)行改造裝修，因此原有模式下“建物業(yè)-招商-裝修-推廣”會(huì)導(dǎo)致新建的商業(yè)地產(chǎn)需要兩年左右的培育期。而萬達(dá)的訂單地產(chǎn)模式在開建的時(shí)候就與長期合作的品牌商家進(jìn)行協(xié)調(diào)，結(jié)合商戶的需求，將每個(gè)入駐商家的需求統(tǒng)一納入到整體設(shè)計(jì)中去。這種模式可以減少租戶重新裝修店面的時(shí)間，不至于在整體開業(yè)的時(shí)候出現(xiàn)大部分門店還在重新裝修，公司將與2000多個(gè)知名品牌建立了長期的戰(zhàn)

34、略合作關(guān)系，通過預(yù)租賃承諾，做到整體一起開業(yè)，可以極大的提升客戶體驗(yàn)，大大縮減光明城的培育期，還提升了物業(yè)整體的出租率。美國優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)運(yùn)營商西蒙集團(tuán)近幾年的空置率雖然不斷下降，但仍高于3%，而光明集團(tuán)過去三年的空置率基本維持在2%以下，部分空置也僅僅是因?yàn)檠b修改造。極低的空置率將會(huì)提升光明城的使用效率。3、長期培育積累龐大品牌庫光明地產(chǎn)的訂單地產(chǎn)需要提前招商，而公司與多個(gè)品牌的長期合作伙伴關(guān)系也使得招商過程更加順暢。公司的品牌庫將主要分為五類：生活精品、餐飲美食、服裝飾品、休閑娛樂、個(gè)性化妝。我們將對(duì)各個(gè)光明城的入駐商家進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)，一些著名的優(yōu)質(zhì)商家會(huì)幾乎成為光明城的標(biāo)配，也一定將會(huì)造就光明

35、城的品牌。生活精品：萬達(dá)百貨、沃爾瑪、CK、木九十、萬寧、三星等；餐飲美食：星巴克、必勝客、麥當(dāng)勞、KFC、漢拿山、哈根達(dá)斯等；服裝飾品：GCG、熱風(fēng)、IDO、FILA、LEE、Only、SELECTED、VEROMODA、歐時(shí)力、CROSS、ZARA等品牌；休閑娛樂：大歌星、萬達(dá)影城、大玩家、Apple、奇樂兒等；個(gè)性化妝：屈臣氏、SEPHORA、林清軒、STENDERS等4、光明地產(chǎn)作為集團(tuán)產(chǎn)業(yè)布局的核心，與集團(tuán)其他業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展光明集團(tuán)旗下除了商業(yè)地產(chǎn)和文化集團(tuán)之外，還將間接控制光明兒童娛樂集團(tuán)和光明百貨集團(tuán)。在集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)之上，形成了電影院業(yè)務(wù)線、百貨公司、娛樂、酒店和休閑業(yè)態(tài)

36、互為補(bǔ)充的商業(yè)帝國。從2016年開始，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)第三代產(chǎn)品商業(yè)綜合體的快速發(fā)展，光明百貨、光明酒店、量販KTV等業(yè)態(tài)的數(shù)量也會(huì)增長迅猛，而這些補(bǔ)充業(yè)態(tài)數(shù)量與光明城數(shù)量基本上也將保持著穩(wěn)定的配比。集團(tuán)多個(gè)業(yè)態(tài)的共同發(fā)展，使得商業(yè)綜合體的協(xié)同效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，有利于光明集團(tuán)的快速擴(kuò)張。同時(shí)我們也將看到集團(tuán)旗下的光明百貨、光明院線及其他業(yè)態(tài)支付給光明地產(chǎn)的租金和物業(yè)管理費(fèi)用占光明地產(chǎn)物業(yè)投資收入的比例不斷提升公司儲(chǔ)備項(xiàng)目眾多，按照招股書中披露的物業(yè)建設(shè)計(jì)劃，預(yù)計(jì)公司2016年-2018年新完工的第三代綜合體、第四代光明城合計(jì)數(shù)量為16個(gè)、30個(gè)、36個(gè)，未來幾年成為公司快速擴(kuò)張的關(guān)鍵時(shí)期，這也是光

37、明地產(chǎn)選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)融資上市的原因。在光明集團(tuán)其他互補(bǔ)業(yè)態(tài)的支持下，光明地產(chǎn)擴(kuò)張的步伐將邁得更穩(wěn)更快。可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)光明項(xiàng)目開發(fā)決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策所帶來的失誤，提高光明集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。1、可行性研究的主要內(nèi)容有：光明項(xiàng)目概況；開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)；資源供給及資本運(yùn)作方案；環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。2、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建

38、筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。3、可行性研究的工作階段投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)光明項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。是本企業(yè)效益最大化的決策論證。詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析該項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。光明項(xiàng)目的評(píng)估和決策。4、可行性研究步驟可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；方案選擇與優(yōu)化；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；編制可行性研究報(bào)告。5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式