房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案

1、第五章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第1頁第一節(jié)住宅選址房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第2頁（一）市場原因1、市場供求： 一宗地塊好壞與市場供求關(guān)系非常親密 2、房地產(chǎn)投機(jī)： 指投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格變動取得超常利潤行為，這一原因?qū)Φ貎r(jià)水平有突出影響。 （二）社會原因1、安定與治安情況2、附近房地產(chǎn)情況3、城市化進(jìn)程4、行政隸屬變更一、住宅項(xiàng)目選址影響原因房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第3頁（三）自然原因1、地勢坡度：城市土地利用中理想坡度是0.3-2% 2、地質(zhì)承載力：地質(zhì)承載力好壞直接影響勘探和樁基工程費(fèi)用。 3、氣象：（四）政策原因： 住宅投資區(qū)位選擇中必將考

2、慮到價(jià)格、稅收、土地等各種政策影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第4頁（五）經(jīng)濟(jì)原因1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2、物價(jià)水平與物價(jià)變動3、儲蓄率和投資力度： 一系列儲蓄率高時(shí)期往往是超額儲蓄積累期，這預(yù)示著強(qiáng)大住宅購置潛力，儲蓄率在連續(xù)較高情況下突然轉(zhuǎn)為較低時(shí)住宅投資旺盛，此時(shí)房價(jià)上漲快。4、利率水平： 對于銀行儲蓄利率較低地域，可作為投資區(qū)位考慮，因?yàn)榈屠?，儲蓄額降低，投資額增加，有利于房地產(chǎn)發(fā)展 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第5頁（六）環(huán)境原因:1、綠化程度：靠近公園、綠地、樹林地塊是很好住宅投資區(qū)位。 2、視覺效果：住宅區(qū)位選擇要關(guān)注遠(yuǎn)景，如周圍山體、河流、建筑搭配和視覺效果是否有利于借景等。3、

3、城市規(guī)劃：（七）心理原因 1、地塊風(fēng)水 2、名人效應(yīng) 3、風(fēng)俗習(xí)慣房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第6頁1、交通便利標(biāo)準(zhǔn)2、環(huán)境適宜標(biāo)準(zhǔn)（1）自然環(huán)境： 住宅選址最好選擇空氣、水土無污染、無電磁輻射，地形地貌平整易布局、地勢位于城市上風(fēng)區(qū)，綠化程度較高區(qū)域 （2）人文環(huán)境：“孟母三遷、擇鄰而居”典故 3、設(shè)施齊備標(biāo)準(zhǔn)二、住宅項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第7頁1、追求高質(zhì)量住宅：（1）高質(zhì)量住宅突出先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、舒適性、生態(tài)性 （2）中國各城市己從“居者有其屋”邁向了“居者優(yōu)其屋”時(shí)代。 （3）高質(zhì)量住宅將趨向發(fā)展為生態(tài)住宅，追求高質(zhì)量住宅增強(qiáng)了區(qū)位選擇“環(huán)境性”。 2、追求自

4、然環(huán)境郊區(qū)化 當(dāng)代化居住觀念改變和發(fā)展，親綠、親山、親水心理使住宅選址向郊區(qū)化發(fā)展 3、追求人文環(huán)境復(fù)合區(qū)位三、城市住宅投資區(qū)位選擇發(fā)展趨向房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第8頁3、追求人文環(huán)境復(fù)合區(qū)位 復(fù)合區(qū)位指自然地理位置與周圍人文環(huán)境相結(jié)合所表達(dá)區(qū)位概念 。主要有以下趨向：（1）文化教育復(fù)合區(qū)位：在住所附近是否有好學(xué)校方便孩子上學(xué)是家長們買房重點(diǎn)考慮原因 （2）體育復(fù)合區(qū)位： 廣州奧林匹克花園以“科學(xué)運(yùn)動、健康生活”為關(guān)鍵理念，提出“運(yùn)動就在家門口”主題，修建了上萬平方米體育設(shè)施，大獲成功，區(qū)位價(jià)值猛增。 （3）旅游復(fù)合區(qū)位房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第9頁第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)選址房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選

5、址與建設(shè)方案第10頁1、城市類型及城市設(shè)施2、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平3、城市交通條件4、城市規(guī)劃5、城市商業(yè)發(fā)展6、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃7、城市商業(yè)地產(chǎn)市場需求情況8、購置力水平9、大型主力店動向一、選址考慮原因房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第11頁商場經(jīng)營方式沃爾瑪租賃，戰(zhàn)略聯(lián)盟和并購，建立與大連萬達(dá)等投資搭檔聯(lián)盟家樂福單點(diǎn)開發(fā)，并購易出蓮花租賃普爾斯馬特租賃，購地自建，加盟歐尚購置，租賃，戰(zhàn)略聯(lián)盟吉之島合作提點(diǎn)，租賃新一佳租賃百佳租賃好又多租賃人人樂租賃萬客隆租賃經(jīng)典商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方式房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第12頁1、交通便利性標(biāo)準(zhǔn)： 商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好位置，使商家及消費(fèi)者進(jìn)出便利

6、。 2、可見性標(biāo)準(zhǔn)： 商業(yè)地產(chǎn)被往來行人或者乘車者所能看到程度，普通情況下場所可見度越高，越輕易引發(fā)客流重視，來消費(fèi)可能性越大，更多地吸引即興消費(fèi)。 二、商業(yè)地產(chǎn)選址標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第13頁3、適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn): 為了滿足商家需求，就需要店鋪選擇技術(shù)和商品經(jīng)營技術(shù)高度結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)要與周圍建筑環(huán)境相融合，不一樣環(huán)境要求不一樣建筑格調(diào)。 4、購置力標(biāo)準(zhǔn):研究商圈內(nèi)維持商業(yè)設(shè)施存在最低服務(wù)人口數(shù)量及一定消費(fèi)能力，調(diào)查不一樣區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量、密度、年紀(jì)分布、文化水平、人均可支配收入等多項(xiàng)指標(biāo)，盡可能選址于購置力強(qiáng)區(qū)域。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第14頁 以香煙、飲料、酒、休閑食品為主

7、。營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上，采取拒臺式和自選式相結(jié)合售賣方式，營業(yè)面積普通在100平方米以內(nèi)。其商圈輻射半徑0.3公里左右，目標(biāo)用戶以相對固定居民為主，普通選址于居民區(qū)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。三、不一樣類型商業(yè)地產(chǎn)對選址要求1、食雜店特點(diǎn)及選址要求房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第15頁 以即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價(jià)高于市場平均水平。營業(yè)時(shí)間在16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，以開架自選為主，結(jié)算在收銀處進(jìn)行，營業(yè)面積100平方米左右，利用率高。商圈范圍小，用戶步行5分鐘內(nèi)抵達(dá)，目標(biāo)用戶主要為單身者、年輕人，用戶多為有目標(biāo)購置。

8、普通選址于商業(yè)中心區(qū)、交通要道及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區(qū)。2、便利店特點(diǎn)及選址要求房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第16頁 商品平均價(jià)格低于市場平均水平，自有品牌占有較大百分比。用工精簡，為用戶提供有限服務(wù)，開架自選，統(tǒng)一結(jié)算。營業(yè)面積300500平方米，輻射半徑2公里左右，目標(biāo)用戶主要為商圈內(nèi)居民，普通選址于居民區(qū)、交通要道等租金相對廉價(jià)地域。3、折扣店特點(diǎn)及選址要求房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第17頁 經(jīng)營包裝食品、生鮮食品和日用具，食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不一樣。營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。營業(yè)面積在6000平方米以下，輻射半

9、徑2公里左右，目標(biāo)用戶以居民為主，普通選址于市區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū) 。4、超市特點(diǎn)及選址要求房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第18頁 大眾化衣、食、用具為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在4000種左右，實(shí)施低價(jià)、批量銷售，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。實(shí)際營業(yè)面積6000平方米以上，輻射半徑2公里以上，目標(biāo)用戶以居民、流動用戶為主 普通選址于市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)。5、大型綜合超市特點(diǎn)及選址要求房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第19頁 以大眾化衣、食、用具為主，自有品牌占柏當(dāng)部分，商品在4000種左右，大都實(shí)施大量銷售和大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價(jià)銷售。設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積

10、停車場，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。信息管理系統(tǒng)程度較高并對用戶實(shí)施會員制管理，營業(yè)面積6000平方米以上，輻射半徑5公里以上，目標(biāo)用戶以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購置和流動用戶為主，普通選址于城鎮(zhèn)結(jié)合部且交通便利要道。如麥德龍企業(yè)選擇客流群體主要是中小經(jīng)營企業(yè)和社會團(tuán)體專業(yè)客戶，實(shí)施量販經(jīng)營，它們經(jīng)營采取門店和倉儲合一方式，普通都需要數(shù)萬平方米場地，選擇在城郊結(jié)合部就大大地降低了土地使用成本。6、倉儲式會員店特點(diǎn)及選址要求房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第20頁 綜合性，門類齊全，以衣飾、鞋類、箱包、化裝品、家庭用具、家用電器為主。采取柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合方式，重視服務(wù)，設(shè)餐飲、娛

11、樂等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施。營業(yè)面積60000平方米，目標(biāo)用戶以追求時(shí)尚和品位流動用戶為主，普通選址于市、區(qū)級商業(yè)中心、歷史形成商業(yè)集聚地。7、百貨店特點(diǎn)及選址要求房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第21頁8、專業(yè)店特點(diǎn)及選址要求 以銷售某類商品為主，表達(dá)專業(yè)化、深度性、品種豐富，選擇余地大，采取柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合方式，從業(yè)人員含有豐富專業(yè)知識，營業(yè)面積規(guī)模依據(jù)商品特點(diǎn)而定。目標(biāo)用戶以有目標(biāo)選購某類商品流動用戶為主，普通選址于市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第22頁9、專賣店特點(diǎn)及選址要求 以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。采取柜臺銷售或開架銷售方

12、式，商店陳列、照明、包裝、廣告考究。重視品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富專業(yè)知識，提供專業(yè)性服務(wù)，營業(yè)面積規(guī)模依據(jù)商品特點(diǎn)而定，目標(biāo)用戶以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚年輕人為主。普通選址于市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第23頁1、從業(yè)態(tài)角度進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)組合 （1）集中型：專業(yè)店、專賣店等 適于在同一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中布店，如北京琉璃廠街古玩店、拉薩八角街或者各個(gè)城市電腦城等 （2）獨(dú)立型：大型綜合超市、倉儲超市等同類排斥性強(qiáng)，盡可能與同類型競爭對手保持距離，在同一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中不可能并存，也無法組合，所以不需要也不希望集中布店，多數(shù)獨(dú)立選址。（3）互補(bǔ)型：

13、百貨店周圍聚集服裝專業(yè)店、飾品專業(yè)店、鞋帽專業(yè)店、快餐店等，可結(jié)合購物、餐飲、娛樂各種原因，提供相互補(bǔ)充、愈加全方面商品種類和消費(fèi)環(huán)境，能共同吸引客流。 四、利用合理商業(yè)組合指導(dǎo)選址房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第24頁2、從業(yè)種角度進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)組合 商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種組合、統(tǒng)一策劃目標(biāo)是以不一樣租金與搭配求得項(xiàng)目運(yùn)行整體回報(bào)，而不是一次性銷售業(yè)績。為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一策劃與長久回報(bào)就需要運(yùn)行商早期介入和開發(fā)與運(yùn)行統(tǒng)一管理，只有開發(fā)與運(yùn)行高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)統(tǒng)一才能標(biāo)志商業(yè)地產(chǎn)到達(dá)規(guī)范化與專業(yè)化新高度，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)選址。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第25頁第三節(jié) 寫字樓選址 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第

14、26頁1、商圈規(guī)模： 商圈是市民、商家所公認(rèn)商業(yè)集中區(qū)域。商圈規(guī)模大小將直接影響商務(wù)客流量大小，進(jìn)而影響寫字樓租用者商務(wù)發(fā)展，同時(shí)也影響了寫字樓價(jià)值。 2、商圈繁榮程度： 商圈繁榮程度與一個(gè)城市城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，影響所在城市或地域物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地域?qū)懽謽前l(fā)展。3、供求情況4、交通條件5、交通便捷度一、寫字樓選址影響原因房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第27頁1、中央商務(wù)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)： 亦稱CBD，是一個(gè)城市商務(wù)資源密度最大、商務(wù)活動節(jié)奏最快、密度最高區(qū)域，也是一個(gè)城市地價(jià)樓價(jià)最高區(qū)域，CBD特質(zhì)表明寫字樓物業(yè)必定是這個(gè)區(qū)域主流產(chǎn)品。曼哈頓能成為紐

15、約象征，拉德方斯能成為巴黎新符號。 2、配套服務(wù)完善標(biāo)準(zhǔn)：3、交通便利性標(biāo)準(zhǔn)：4、前瞻性標(biāo)準(zhǔn)：選址時(shí)要考慮未來環(huán)境改變，對所在地競爭態(tài)勢及發(fā)展前景做出評定，所選地址應(yīng)含有一定發(fā)展?jié)摿?，含有集聚效?yīng)，可能成為城市人流、物流和商務(wù)活動焦點(diǎn)區(qū)域 二、寫字樓選址標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第28頁第四節(jié) 建設(shè)方案 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第29頁1、概念： 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是指根據(jù)計(jì)劃任務(wù)和城市現(xiàn)狀條件，進(jìn)行項(xiàng)目用地綜合性設(shè)計(jì)工作。2、內(nèi)容：（1）確定規(guī)劃用地位置及范圍；（2）確定人口和用地規(guī)模；（3）選擇建筑類型、層數(shù)、組合體戶比及長度；一、規(guī)劃設(shè)計(jì)( 一）概念與內(nèi)容房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)

16、方案第30頁（4）確定公共建筑項(xiàng)目、規(guī)模、數(shù)量、用地面積和位置；（5）確定各級道路系統(tǒng)、走向和寬度；（6）對綠地、室外活動場地等進(jìn)行統(tǒng)一布置；（7）確定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；（8）確定詳細(xì)工程規(guī)劃方案 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第31頁1、用地性質(zhì) 用地使用功效或土地用途，可依據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。2、用地面積 規(guī)劃地塊劃定面積。3、建筑密度 規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限限制。4、建筑控制高度 由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)垂直距離。( 二）規(guī)劃指標(biāo)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第32頁5、建筑紅線后退距離 建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退距離，通常以下限控制 6

17、、容積率 容積率=總建筑面積/土地面積 容積率可依據(jù)需要制訂上限和下限。7、綠地率 綠地率（%）=綠地面積/土地面積 綠地率通常以下限控制。8、交通出入口方位 規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口方向和位置。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第33頁5、停車泊位 地塊內(nèi)應(yīng)配置停車位數(shù)，通常按下限控制6、人口容量 每公頃用地居住人口數(shù)，通常以上限控制7、平均層數(shù) 平均層數(shù)（層）=總建筑面積/基底總面積8、建筑凈密度 建筑凈密度（%）=建筑基底總面積/用地面積9、建筑面積毛密度 建筑面積毛密度（m2/hm2）=總建筑面積/用地面積。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第34頁1、建筑形態(tài) 建筑形態(tài)是指其外部形態(tài)和表面特征。

18、建筑形態(tài)組成一直是建筑創(chuàng)作焦點(diǎn)。2、建筑結(jié)構(gòu) 是支撐空間體系內(nèi)在構(gòu)架。它結(jié)合社會、文化、技術(shù)等很多原因而結(jié)合、提煉、抽象出來空間框架，并借助這種框架來誘導(dǎo)人在空間中行為秩序。( 三）建筑方案設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第35頁3、建筑經(jīng)濟(jì)與用地經(jīng)濟(jì)關(guān)系 建筑經(jīng)濟(jì)直接影響用地經(jīng)濟(jì)，而用地經(jīng)濟(jì)往往又影響對建筑經(jīng)濟(jì)綜合評價(jià)，尤其是在土地有償使用情況下，用地經(jīng)濟(jì)起主導(dǎo)作用。（1）平面利用系數(shù)平面系數(shù)=（使用面積/建筑面積）100%（2）層數(shù) 國外一些研究認(rèn)為，建筑層數(shù)由5層增加到9層可使住宅居住面積密度提升25%，因?yàn)楣?jié)約用地，也就大大降低了室外工程造價(jià)、維護(hù)費(fèi)用以及建設(shè)道路交通和改建用地拆遷費(fèi)用

19、。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第36頁（3）進(jìn)深 進(jìn)深加大，外墻對應(yīng)縮短，對于在采暖地域外墻需要加厚情況下，經(jīng)濟(jì)效果更加好，加大進(jìn)深也有利節(jié)約用地。 （4）長度 建筑物長度直接影響建筑造價(jià)，因?yàn)樽≌瑔卧唇釉介L，山墻也就越省 （5）層高 建筑物層高合理確定不但影響建筑造價(jià)，也直接和節(jié)約用地相關(guān)。普遍合理地提升建筑層數(shù)是提升建筑面積密度、節(jié)約用地主要和根本伎倆和路徑。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第37頁 一幢建筑物普通是由基礎(chǔ)、墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門窗等幾大部分所組成，它們在不一樣部位發(fā)揮著各自作用二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ( 一）建筑結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第38頁1、基礎(chǔ) 基礎(chǔ)是建

20、筑物最下部承重構(gòu)件，它承受建筑物全部荷載，并將荷載傳給地基。基礎(chǔ)必須含有足夠強(qiáng)度、穩(wěn)定性，同時(shí)應(yīng)能抵抗土層中各種有害原因作用 2、墻和柱 墻是建筑物豎向圍護(hù)構(gòu)件，在多數(shù)情況下也為承重構(gòu)件，承受屋頂、樓層、樓梯等構(gòu)件傳來荷載，并將這些荷載傳給基礎(chǔ)。 為擴(kuò)大空間，提升空間靈活性，也為了結(jié)構(gòu)需要，有時(shí)以柱代墻，起承重作用。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第39頁3、樓地層 樓層和底層是建筑物水平方向圍護(hù)構(gòu)件。樓層必須含有足夠強(qiáng)度和剛度。樓層應(yīng)含有隔聲、防潮、防水、保溫、隔熱等功效。地層是底層房間與土壤隔離構(gòu)件，除承受作用其上荷載外，應(yīng)含有防潮、防水等功效。4、樓梯 樓梯是建筑物垂直交通設(shè)施。供人們上下樓

21、層、疏散人流及運(yùn)輸物品之用。它應(yīng)含有足夠通行寬度和疏散能力，足夠強(qiáng)度和剛度，并含有防火、防滑、耐磨等功效房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第40頁5、屋頂 屋頂是建筑物頂部圍護(hù)構(gòu)件和承重構(gòu)件。屋頂必須具備足夠強(qiáng)度、剛度以及保溫、隔熱、防潮、防水、防火、耐久及節(jié)能等功效。6、門窗 門主要功效是交通出入、分隔和聯(lián)絡(luò)內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有兼起通風(fēng)和采光作用。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第41頁1、磚木結(jié)構(gòu)建筑 主要是用磚石和木材建造并由磚石和木骨架共同承重建筑物，其結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)能夠由木結(jié)構(gòu)（梁和柱）承重，磚石砌筑成圍護(hù)墻。也能夠采取磚墻、磚柱承重木屋架結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)建筑 主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重

22、材料建筑物。其結(jié)構(gòu)是磚墻、磚柱為豎向構(gòu)件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土樓板、大梁、過梁、屋架等橫向構(gòu)件。不過，這種建筑抗震性能較差，開間和進(jìn)深尺寸都受一定限制，其層高也受到限制。( 二）建筑結(jié)構(gòu)類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第42頁5、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑 該類結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件都是由鋼筋混凝土構(gòu)件組成，外墻、隔墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)則是由輕質(zhì)磚或其它砌體組成。 特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好和耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都能夠采取這類結(jié)構(gòu)形式。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)形式主要有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等各種形式。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第43頁6、鋼結(jié)構(gòu)建筑 主要承重構(gòu)件采取剛才作為承重材料建筑物稱為鋼結(jié)構(gòu)建筑，鋼結(jié)構(gòu)建筑建造成本較高，多用于超高層建筑和有大跨度要求建筑物，如體育館、大劇院、大跨度工業(yè)廠房等。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選址與建設(shè)方案第44頁 我國是一個(gè)多地震國家，地處環(huán)太平洋地震帶和歐亞地震帶兩大地震帶之間，地震活動含有頻度高、強(qiáng)度大、震源淺和分布廣特點(diǎn)，地震災(zāi)害影響很大。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，考率該地域抗震設(shè)防烈度，做好結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計(jì)，做到小震不壞，中震可修，大震不倒。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用很大，在工程滿足適用性、安全性情況下，經(jīng)過調(diào)查、搜集工程資料及材料、設(shè)備等信息，選則合理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，節(jié)約工程造價(jià)，節(jié)約能源，從工程建設(shè)角