企業(yè)改制操作實務

1、PAGE PAGE 47企業(yè)改制土地資產處置操作實務一、企業(yè)改制土地資產處置的由來及有關政策依據(jù)上個世紀70年代末80年代初，我國就已開始了國有企業(yè)改革，但土地政策參與國有企業(yè)改革，則是90年代以后的事。以1992年出臺的股份制試點企業(yè)土地資產管理暫行規(guī)定為發(fā)端，10多年來，我國針對國有企業(yè)實行公司制改造、租賃經營、企業(yè)并購、破產等不同形式的改革實踐，先后出臺了一系列政策性文件，對國有企業(yè)改制中國有土地采用出讓、租賃、作價出資(入股)、國家授權經營和保留劃撥等處置政策進行了明確規(guī)范，形成了改制企業(yè)土地資產處置的政策體系。國有土地出讓政策、國有土地租賃政策、國有土地作價出資（入股）政策和國有土地

2、國家授權經營政策的確立，不僅成為我國國有企業(yè)改制中土地資產處置的基本政策規(guī)范，也構成了我國土地管理法律法規(guī)的重要內容。企業(yè)改制土地資產的處置已成為企業(yè)改制的重要組成部分，合理處置土地資產對促進企業(yè)改制具有重大意義，是企業(yè)改制能否成功的關鍵。各地根據(jù)當?shù)鼐唧w情況，也相應出臺了一系列配套文件，作為企業(yè)改革改制的指導性文件。有關企業(yè)改制土地資產處置的政策依據(jù)主要有：1、劃撥土地使用權管理暫行辦法（1992年國家土地管理局1號令）2、股份制試點企業(yè)土地資產管理暫行規(guī)定（1992國土籍字第66號）3、股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定（1994國土法字第153號）45、關于印發(fā)土地估價結果確認文書規(guī)范（

3、試行）的通知（1997國土籍字第69號）6、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權暫行規(guī)定（國家土地管理局1998年第8號令）7、規(guī)范國有土地租賃若干意見（國土資發(fā)1999222號）8、關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見（國土資發(fā)1999433號）9、關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知（國土資發(fā)200144號）10、國務院關于加強國有土地資產管理的通知（國發(fā)200115號）11、關于印發(fā)企業(yè)改制土地資產處置審批意見（試行）和土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知（國土資廳發(fā)200142號）12、劃撥用地目錄（2001年10月2213、協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范14、最高人

4、民法院關于破產企業(yè)劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復（法釋20036號） 15、湖南省城鎮(zhèn)劃撥土地使用權管理條例16、湖南省人民政府辦公廳關于省國土資源市屬土地管理局有關職責調整問題的通知（湘政辦發(fā)200210號17、湖南省人民政府關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的通知（湘政發(fā)200012號）18、湖南省經貿委等九單位關于印發(fā)湖南省大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法的通知（湘經貿企業(yè)2003264號）19、湖南省人民政府辦公廳關于轉發(fā)國資委等部門建立健全省國有資產監(jiān)督管理體制的若干意見等11個文件的通知（湘政辦發(fā)200425號）20、湖南省人民政府辦公廳關于

5、轉發(fā)省屬國有企業(yè)改制領導小組關于省屬企業(yè)改革有關政策的補充意見的通知（湘政辦發(fā)200512號）21、中共湖南省委辦公廳 湖南省人民政府辦公廳關于進一步落實責任加快推進省屬企業(yè)改革的通知（湘辦發(fā)20068號）22、湖南省財政廳 湖南省國土資源廳關于印發(fā)省屬改制企業(yè)土地使用權處置形成的國家資本金（股本金）監(jiān)管暫行辦法的通知（湘財綜20051號）23、湖南省省屬國有企業(yè)改革領導小組辦公室 湖南省高級人民法院 湖南省國土資源廳關于省屬國有企業(yè)改革中土地使用權處置有關問題的通知（湘國企改革辦2005140號）24、湖南省國土資源廳關于對土地評估中介機構監(jiān)管和土地評估結果備案管理的通知（湘國土資發(fā)2006

6、23號） 25、市委、市政府關于加快國有企業(yè)股份制改造的意見（郴發(fā)20018號）26、市政府辦公室關于印發(fā)中共郴州市委 市政府關于加快國有企業(yè)股份制改造的意見配套文件的通知（郴政辦發(fā)200131號）27、市政府辦公室關于印發(fā)關于為市屬企業(yè)改革改制和發(fā)展提供便利直通車服務的若干措施的通知（郴政辦發(fā)200375號）28、市政府辦公室關于進一步推進市屬企業(yè)改革改制工作的通知（郴政辦發(fā)200377號）29、市政府辦公室關于轉發(fā)市國資委等部門建立健全市國有資產監(jiān)督管理體制的若干意見等10個文件的通知（郴政辦發(fā)200535號）二、企業(yè)改制土地資產處置方式及分析企業(yè)改制涉及的劃撥土地，根據(jù)行業(yè)性質、企業(yè)類型

7、和改革的需要，可采取保留劃撥，出讓、租賃、作價出資（入股）和國家授權經營等方式處置。1、出讓方式出讓方式的范圍沒有限制，任何形式、任何性質的企業(yè)改制所涉及的劃撥土地，均可采用出讓方式處置。具體來講，國有企業(yè)改制只要符合下列條件之一，所涉及的劃撥土地均可采取出讓方式處置：（1）國有企業(yè)實行公司制改革；（2）國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)；（3）國有企業(yè)租賃經營；（4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)；（5）國有企業(yè)破產或出售；（6）國有企業(yè)債權轉股權；（7）注資項目； （8）境內或境外上市；（9）主輔分離輔業(yè)改制；（10）非公有制企業(yè)改制，等。2、租賃方式國有土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理

8、部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃方式的適用范圍僅次于出讓方式。對企業(yè)破產或出售及企業(yè)改制涉及的經營性房地產開發(fā)用地，必須實行出讓，不能采取租賃方式處置。其他情況均可實行租賃。權3、作價出資（入股）及國家授權經營作價出資（入股）全稱為國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權單位統(tǒng)一持有。國家授權

9、經營是指國家根據(jù)需要，可以以一定年期的國有土地使用權作價后授權經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。國有土地使用權授權經營，由國家土地管理局審批，并發(fā)給國有土地使用權經營管理授權書，被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司憑授權書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應持土地使用權經營管理授權書和有關文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。國家授權經營和作價出資（入股）方式是國家給改制企業(yè)的一項優(yōu)惠政策，其適用范圍不是任何企業(yè)都可以享受的。當前，可以采取國家出資（入股）和授權經營方式

10、處置劃撥土地資產的企業(yè)，應當是國務院或省級人民政府批準的授權投資機構和國家控股公司試點企業(yè)。比如幾大上市銀行、中國石化等企業(yè)。國家授權經營和作價出資（入股）方式辦理的權限：國務院或省人民政府批準的授權投資機構和國家控股公司試點企業(yè)，改制時可采取授權經營和國家作價出資（入股）方式處置劃撥土地，但應報經省級以上國土資源管理部門批準。其中，經國務院批準改制的，報國土資源部審批；經其他單位批準改制的，報省國土資源廳批準。4、保留劃撥方式（1）改制后土地用途符合劃撥用地目錄（國土資源部令第9號）規(guī)定的劃撥用地范圍。（2）國有企業(yè)分離出來的非生產經營性用地和公益性用地。（3）國有企業(yè)改革為國有獨資公司或國

11、有控股企業(yè)，不改變原劃撥土地用途的，經批準，可以繼續(xù)以劃撥方式使用土地。保留劃撥用地方式的期限不超過5年。從以上的土地處置方式中，我們可以看出國有企業(yè)改制土地處置方式有以下特點和區(qū)別：（1）國有土地使用權處置的對象為以劃撥方式取得的土地使用權。 （3）涉及到保留劃撥，作價入股，授權經營方式的必須由有批準權限的人民政府土地主管部門的批準，而涉及土地出讓，由改制企業(yè)直接向人民政府土地主管部門提出申請，補交土地出讓金，并與土地主管部門簽定土地出讓合同，辦理土地變更登記。 （4）土地使用權作價出資（入股）和授權經營是不同的，有很多人容易搞混，兩者有相同之處，但也有區(qū)別。相同之處是都要經土地管理部門的批

12、準，改制后的土地使用權的持有人為新的企業(yè)，兩者區(qū)別在于：土地使用權作價出資（入股）形式，相當于國家將土地使用權作價后再投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新企業(yè)持有，形成的國家股權由人民政府土地行政管理部門委托的國有持股單位統(tǒng)一持有，這個持有主體一般是財政部門的資產管理部門，作價入股形成的新企業(yè)可以按法律規(guī)定轉讓、出租、抵押土地使用權，但必須經過土地管理部門的批準，國家持股單位有參與企業(yè)經營管理和分取股東權益的權力。而授權經營是國家將土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家持股公司、國有獨資公司、集團公司經營管理，這些被授權的公司授權權利憑證就是土地管理部門所發(fā)的土地使用權經營管理授權書，

13、改制后的公司可以憑經營管理授權書向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)作價出資或租賃方式配置土地，但被授權經營公司必須接受授權部門的臨督管理，必須對土地資產保值、增值提供年度報告。與其它幾種有償使用方式相比，授權經營方式不必支付任何處置費用（出讓金，租金、股金等）即可獲得土地使用權的有償使用。 （5）不同土地處置方式應該有不同的審批權限，對于出讓或租賃的，企業(yè)可以直接向市縣人民政府土地管理部門申請，而授權經營和作價入股改制方式只能由省級以上人民政府批準。（6）所有處置方式企業(yè)都必須持相關土地批準文件到土地管理部門辦理登記手續(xù)。 三、企業(yè)改制土地資產處置涉及的相關制度1、土地估價報告?zhèn)浒钢贫?001年

14、2月13日，國土資源部頒布了關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知（國土資發(fā)200144號），土地評估報告由土地估價結果確認改為土地估價報告?zhèn)浒钢啤８鶕?jù)該文件精神，國土資源部辦公廳又下發(fā)了關于印發(fā)企業(yè)改制土地資產處置審批意見（試行）和土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知（國土資廳發(fā)20012、土地估價師資格考試制度城市房地產管理法第58條規(guī)定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度?！蓖恋毓纼r師資格考試辦法規(guī)定自2006年度起全國土地估價師資格考試原則上每年舉行一次，報考人員自由選擇報考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績在連續(xù)3個考試年度內滾動有效，全部考試科目合格者，獲得國土資源部

15、統(tǒng)一頒發(fā)的中華人民共和國土地估價師資格證書，取得土地估價師資格。3、土地估價師繼續(xù)教育制度四、市屬國有企業(yè)改革土地資產處置條件（1）企業(yè)改制方案已經批準；（2）改制企業(yè)的資產評估報告（不含土地）已經確認或備案；（3）職工安置方案已經審核確認；（4）改變用途的，具備規(guī)劃行政部門的批準文件；（5）土地權屬無爭議。 五、郴州市市屬國有企業(yè)改革土地使用權處置辦法：第一條 為支持國有企業(yè)改革，進一步規(guī)范市屬國有企業(yè)改革中土地使用權的處置工作，根據(jù)土地管理法律、法規(guī)和有關政策，結合我市實際，制定本辦法。第二條 市屬國有企業(yè)在改革中，實行股份制改造、組建企業(yè)集團、租賃經營、出售、兼并、合并、解散和破產等，涉

16、及企業(yè)土地使用權處置的，適用本辦法。第三條 市屬國有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權，經市國土資源局批準，采取以下方式處置：（一）改革后的企業(yè)用地符合劃撥用地目錄的，原劃撥土地使用權可以繼續(xù)以劃撥方式使用。（二）國有企業(yè)分離出來的非生產經營性用地和公益性用地，可以采取保留劃撥方式處置。（三）國有企業(yè)改革為國有獨資公司或國有控股企業(yè)，不改變原劃撥土地用途的，經批準，可以繼續(xù)以劃撥方式使用土地。保留劃撥用地方式的期限不超過5年；改變土地用途的，應當采取出讓或者租賃方式處置。（四）國有企業(yè)改革為國有控股企業(yè)，不改變原劃撥土地用途的，經省級以上人民政府國土資源行政主管部門批準，企業(yè)原劃撥土地使用權也可以采

17、取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。（五）國有企業(yè)、國有控股企業(yè)改革為非國有企業(yè)（國有資本不控股或不參股的企業(yè)）的，企業(yè)原劃撥土地使用權應當采取出讓或者租賃方式處置。第四條 國有企業(yè)將劃撥土地作為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的，經市規(guī)劃局和市國土資源局批準后，采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。第五條 國有企業(yè)將以協(xié)議出讓等有償使用方式獲得的土地改為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的，經市規(guī)劃局和市國土資源局批準后，通過招標、拍賣、掛牌方式出讓，并依法補交土地出讓金。第六條 破產、解散企業(yè)的劃撥土地使用權由市國土資源局報市政府收回，由市國土資源局對企業(yè)土地資產處置方案作出批復

18、，通過招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議方式組織出讓、租賃。所得土地收益除去必要的開支后全部繳入市財政土地出讓金專戶，優(yōu)先用于該關閉、破產企業(yè)職工的安置?？h第七條 本辦法第四、五、六條規(guī)定以外的市屬國有企業(yè)改革劃撥土地使用權實行有償使用時，可以采取協(xié)議方式出讓、租賃。第八條 凈資產（除土地外）不足以安置職工的國有企業(yè)處置土地資產所獲收益，上繳市財政，優(yōu)先用于安置職工。第九條 國有企業(yè)實施破產，其劃撥土地使用權被有效抵押的，抵押權實現(xiàn)時，應當將依法拍賣、變賣所得土地收益中的土地出讓金部分優(yōu)先繳入市財政土地出讓金帳戶，用于企業(yè)職工安置。列入國家兼并破產計劃的國有企業(yè)，以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押的

19、，按照國務院有關文件規(guī)定，該劃撥土地處置收入全部用于企業(yè)職工安置等。第十條 由第十一條 市屬國有企業(yè)改革土地使用權處置程序：（一）申請。企業(yè)持企業(yè)改革方案、企業(yè)改革批準文件、財政部門確認（備案）的資產（除土地外）評估報告、企改辦等有關部門核準的職工安置方案、規(guī)劃局的批準文件、土地證及宗地圖或地籍圖等資料向市國土資源局提出申請。（二）市國土資源局對企業(yè)提交的有關資料進行預審。（三）根據(jù)企業(yè)的具體情況，進行土地勘測定界、土地權屬確認、土地價格評估、土地估價報告?zhèn)浒傅裙ぷ鳌Ｍ恋貎r格評估應由改制企業(yè)國有產權持有單位委托具備土地評估資格的機構進行。（四）正式書面提出土地處置方案，方案的內容包括企業(yè)改革方

20、式、土地使用現(xiàn)狀、企業(yè)土地使用權處置方式、土地處置價格、土地有償使用費的繳納辦法、期限或作價出資的注入方式、優(yōu)惠請求及理由等。（五）市國土資源局對企業(yè)土地資產處置方案批復?？h（市）所在地的市屬國有企業(yè)，其土地權屬確認、土地估價報告、土地資產處置方案須由所在地的縣（市）國土資源局初審并出具初審意見。（六）根據(jù)土地資產處置方案進行土地資產處置，辦理土地出讓審批，須進入土地交易市場公開交易的，按有關規(guī)定進行招標、拍賣、掛牌，并與市、縣（市）國土資源局簽訂土地出讓合同。（七）辦理土地登記。企業(yè)持土地使用權處置批準文件、土地出讓合同、土地有償使用費繳訖憑證或作價出資（入股）憑證，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

21、第十二條 處置國有企業(yè)土地使用權，應當具備權屬合法、無爭議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有國有土地使用證等條件。國有企業(yè)尚未進行土地登記的，國土資源行政主管部門應當積極為企業(yè)進行權屬調查、出具權屬證明后，允許企業(yè)先行改制，再根據(jù)土地使用權處置方案批復直接辦理變更登記手續(xù)。企業(yè)土地權屬有爭議的，可以將無爭議的土地剝離出來先行確權。第十三條 對已經按有償方式使用國有土地的企業(yè)進行重組或轉讓股權，只要不改變土地用途和容積率，企業(yè)不需再報土地資產處置方案，可直接進行土地變更登記。第十四條 測繪、土地評估等中介機構在企業(yè)土地資產處置過程中要積極主動為改制企業(yè)提供優(yōu)質、高效服務，其收費不得高于物價部門規(guī)定的收

22、費標準的50%。第十五條 本辦法由市國土資源局負責解釋。企業(yè)改制土地資產處置流程圖申 請申請須提交如下資料申 請申請須提交如下資料1、土地資產處置預案2、改制批復3、資產評估報告4、安置方案5、土地證及宗地圖或地籍圖預 審預 審勘測定界 土地權屬確認勘測定界 土地權屬確認宗地價格評估 備案宗地價格評估 備案正式書面提出土地處置方案正式書面提出土地處置方案土地處置方案批復土地處置方案批復分宗地辦理用地審批分宗地辦理用地審批登記發(fā)證登記發(fā)證企業(yè)改制土地資產處置所需資料1、市或區(qū)改制領導小組的改制批文2、市或區(qū)財政確認（備案）的（除土地外）資產評估報告3、市或區(qū)勞動局核準的職工安置方案4、土地證5、

23、地籍圖、宗地圖或勘測定界圖及技術報告6、土地權屬確認意見7、需改變土地用途或增加容積率的，提供市規(guī)劃局的批準意見8、有土地估價資質的機構、人員出具的土地估價報告9、企業(yè)提交的土地處置方案破產企業(yè)申報用土地收益安置職工還需增加如下資料：企業(yè)破產從立案到終結的全套資料市政府收回土地的批文企業(yè)改制土地資產處置的實踐與思考隨著我國經濟體制改革的深入，大部分國有企業(yè)都已完成或正在進行改革改制，企業(yè)改制工作取得了較大的成果，但隨著企業(yè)改制的進一步深入，也遇到了一些問題和矛盾。在此，本人結合這些年的工作實際對改革改制企業(yè)土地資產處置中產生 HYPERLINK / t _blank 的若干問題談談個人一點體會

24、。1、改革改制企業(yè)土地資產變現(xiàn)中存在 HYPERLINK / t _blank 的問題也就是通常所說的變現(xiàn)難的問題，一些企業(yè)土地評估價值與市場價值存在一定差異。評估的土地價值偏高，造成了企業(yè)土地變現(xiàn)難度加大，影響了企業(yè)的改制進程。（如紅旗造紙廠、市農藥廠、郴玻集團礦冶廠等）其原因主要來自于以下幾個方面:一方面是政策因素，比如工業(yè)用地最低價政策（國土資發(fā)2006307號），郴州市（含蘇、北二區(qū)）工業(yè)用地最低價標準為252元/平方米（16.8萬元/畝），這對于位于邊遠、偏僻地方的企業(yè)改制土地的變現(xiàn)帶來了很大的困難（如紅旗造紙廠）；另一方面是市場及其他因素，近幾年，對外處置的破產改制企業(yè)的土地較多，相對也比較集中，而這類土地往往也比較復雜（如地上有附屬設施、拆遷安置問題等），也造成了一些改制企業(yè)土地變現(xiàn)難。如何解決這個問題，本人認為一是政策的制訂應切合實際，實事求是，對于工業(yè)用地最低價不能搞一刀切，應從實際出發(fā)制訂切實可行可行的最底價標準。二是對于一些企業(yè)的土地一時變現(xiàn)有困難，由政府先拿出一部分資金安置職工，把企業(yè)土地收購儲備起來，待市場好轉再適時、有計劃地把土地推向市場。這樣即及時安置了職工，不影響企業(yè)改制進程，又可以達以土地資產價值最大化目的。（比如市農藥廠）2、如何加強對中介拍賣機構的監(jiān)管目前，對于一些企業(yè)改制土地，尤其是一些破產企業(yè)土地對外處置土地時，因其宗地上往往大都附有