資產(chǎn)評估例題

1、3.1市場門路（1)直接比較法評估對象價值參照物成交價錢(3-1)或：評估對象價值參照物成交價錢(評估對象特點參照物特點)(3-2)(2)市價折扣法財產(chǎn)評估價值參照物成交價錢(1價錢折扣率)例3-1評估某擬迅速變現(xiàn)財產(chǎn),在評估時點與其完整同樣的正常變現(xiàn)價為10萬元,經(jīng)評估師綜合剖析,以為迅速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%,所以,擬迅速變現(xiàn)財產(chǎn)價值靠近于6萬元。財產(chǎn)評估價值=10(1-40%)=6(萬元)(3)功能價值類比法財產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的狀況,往常被稱作功能價值法：財產(chǎn)評估價值=參照物成交價錢(評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力)例3-2被評估財產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照財產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為財產(chǎn)

2、的市場價錢為10萬元,由此確立被評估財產(chǎn)價值靠近于7.5萬元。120噸,評估時點參照財產(chǎn)評估價值=1090/120=7.5(萬元)財產(chǎn)評估價值=1090/120=7.5(萬元)財產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的狀況,往常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：財產(chǎn)評估價值=參照物成交價錢(評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力)x例3-3被評估財產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照財產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照財產(chǎn)的市場價錢為10萬元,該類財產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7由此確立被評估財產(chǎn)價值靠近于8.18萬元。財產(chǎn)評估價值=10(90/120)0.7=8.18(萬元)(4)價錢指數(shù)法財產(chǎn)評估價值參照物成交價錢(1+物價改動指

3、數(shù))或=參照物成交價錢價錢指數(shù)例3-4：與評估對象完整同樣的參照財產(chǎn)6個月前的成交價錢為10萬元,半年間該類資產(chǎn)的價錢上漲了5%,則：財產(chǎn)評估價值=10(1+5%)=10.5(萬元)(5)成新率價風(fēng)格整法財產(chǎn)評估價值參照物成交價錢(評估對象成新率參照物成新率)2)類比調(diào)整法(1)市場售價類比法財產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差別值時間差別值+交易狀況差別值財產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差別修正系數(shù)時間差別修正系數(shù)(2)成本市價法財產(chǎn)評估價值評估對象現(xiàn)行合理成本(參照物成交價錢參照物現(xiàn)行合理成本)(3-11)例3-6評估時點某市商品住所的成本市價率為150%,已知被估嶄新住所的現(xiàn)行合理成本為20萬元,

4、則其市價靠近于30萬元。財產(chǎn)評估價值=20150%=30(萬元)(3)市盈率倍數(shù)法財產(chǎn)評估價值評估對象(公司)利潤額參照物(公司)市盈率例3-7某被估公司的年凈利潤為1000萬元,評估時點財產(chǎn)市場上同類公司均勻市盈率為20倍,則：該公司的評估價值=100020=20000(萬元)3.2利潤門路P評估值；i年序號；Pi將來第i年的評估值；Ri將來第i年的預(yù)期利潤；ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率；t利潤年期；n利潤年期；A年金。r折現(xiàn)率或資本化率；3.3成本門路1)重置成本的估量方法(1)重置核算法例3-10重置購建設(shè)施一臺,現(xiàn)行市場價錢每臺5萬元,運雜費1000元,直接安裝成本800元,此中原資料

5、300元,人工成本500元。依據(jù)統(tǒng)計剖析,計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元,該機(jī)器設(shè)施重置成本為:直接成本為50000元+1000元+800元=51800元此中:買價,50000元運雜費,1000元安裝成本,800元此中：原資料,300元人工,500元間接成本(安裝成本),400元重置成本共計,52200元。(3)修復(fù)金額法實體性貶值=可修復(fù)花費+不行修復(fù)花費可修復(fù)花費=維修支付的花費不行修復(fù)花費=使用年限造成的貶值修復(fù)花費法的計算公式：可修復(fù)花費=維修支付的花費不行修復(fù)花費計算1、計算不行修復(fù)部分的重置成本不行修復(fù)部分的重置成本=重置成本-可修復(fù)花費2、不行修復(fù)花費=不行修

6、復(fù)部分的重置成本實體性貶值率?例：一臺設(shè)施重置成本是20萬元，破壞后的維修花費是4萬元，設(shè)施已使用6年，尚可使用4年。用修復(fù)花費法求設(shè)施的貶值額和貶值率？可修復(fù)花費=40000元不行修復(fù)花費=（200000-40000）6/10?=96000元實體性貶值額=40000+96000=136000元實體性貶值率=136000/200000=68%綜合題：?例：設(shè)施的買價和運雜費是250萬元，間接費占直接費的50%；設(shè)施已使用4年，尚可使用6年；該評估設(shè)施需人員5人，比新設(shè)施多用2人，每人年薪資5萬元；因為經(jīng)濟(jì)衰敗，設(shè)施年產(chǎn)量較新設(shè)施少2000件，每件售價100元，所得稅率25%，折現(xiàn)率10%，用成

7、本法評估？本章復(fù)習(xí)題評估的四大方法；市場法依照什么原則；市場法的基本前提；市場法的基本程序；市場法的基本因素；市場法的詳細(xì)方法有哪些；利潤法的基本前提；三個基本因素；利潤法的基本程序；折現(xiàn)率與資本化率；利潤法的詳細(xì)方法；利潤額相等時有限時與無窮期的計算公式；利潤額若干年后不變有限時與無窮期的公式；利潤額按等差、等比遞加遞減無窮期的計算公式；成本法的基本前提、四個基本因素；重置成本法的三個計算公式；實體性貶值的三個公式；功能性貶值的計算公式；經(jīng)濟(jì)性貶值的計算公式；功能性貶值的內(nèi)容；評估幾種方法的選擇標(biāo)準(zhǔn)；評估程序的基本內(nèi)容；思慮題：1、簡述三種評估方法的基本因素；2、簡述成本法的評估過程；V3、修復(fù)花費法的計算過程；4、評論實體性貶值評估的好壞；V5、做一下教課樓的財產(chǎn)評估程序方案V5.1房地產(chǎn)評估概括房地產(chǎn)價錢?1、房地產(chǎn)總價錢=建筑總面積x售價2、房地產(chǎn)單位價錢=總價錢/建筑總面積3、容積率=建筑總面積/土地總面積4、樓面地價=土地總價錢/建筑總面積?=土地單價/容積率?土地單價=樓面地價x容積率例：廣州富力地產(chǎn)在珠江新城拍得一宗土地，土地面積10073014390平方米，