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文檔簡介
1、3.1市場門路(1)直接比較法評估對象價值參照物成交價錢(3-1)或:評估對象價值參照物成交價錢(評估對象特點參照物特點)(3-2)(2)市價折扣法財產(chǎn)評估價值參照物成交價錢(1價錢折扣率)例3-1評估某擬迅速變現(xiàn)財產(chǎn),在評估時點與其完整同樣的正常變現(xiàn)價為10萬元,經(jīng)評估師綜合剖析,以為迅速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%,所以,擬迅速變現(xiàn)財產(chǎn)價值靠近于6萬元。財產(chǎn)評估價值=10(1-40%)=6(萬元)(3)功能價值類比法財產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的狀況,往常被稱作功能價值法:財產(chǎn)評估價值=參照物成交價錢(評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力)例3-2被評估財產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照財產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為財產(chǎn)
2、的市場價錢為10萬元,由此確立被評估財產(chǎn)價值靠近于7.5萬元。120噸,評估時點參照財產(chǎn)評估價值=1090/120=7.5(萬元)財產(chǎn)評估價值=1090/120=7.5(萬元)財產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的狀況,往常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法:財產(chǎn)評估價值=參照物成交價錢(評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力)x例3-3被評估財產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照財產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照財產(chǎn)的市場價錢為10萬元,該類財產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7由此確立被評估財產(chǎn)價值靠近于8.18萬元。財產(chǎn)評估價值=10(90/120)0.7=8.18(萬元)(4)價錢指數(shù)法財產(chǎn)評估價值參照物成交價錢(1+物價改動指
3、數(shù))或=參照物成交價錢價錢指數(shù)例3-4:與評估對象完整同樣的參照財產(chǎn)6個月前的成交價錢為10萬元,半年間該類資產(chǎn)的價錢上漲了5%,則:財產(chǎn)評估價值=10(1+5%)=10.5(萬元)(5)成新率價風(fēng)格整法財產(chǎn)評估價值參照物成交價錢(評估對象成新率參照物成新率)2)類比調(diào)整法(1)市場售價類比法財產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差別值時間差別值+交易狀況差別值財產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差別修正系數(shù)時間差別修正系數(shù)(2)成本市價法財產(chǎn)評估價值評估對象現(xiàn)行合理成本(參照物成交價錢參照物現(xiàn)行合理成本)(3-11)例3-6評估時點某市商品住所的成本市價率為150%,已知被估嶄新住所的現(xiàn)行合理成本為20萬元,
4、則其市價靠近于30萬元。財產(chǎn)評估價值=20150%=30(萬元)(3)市盈率倍數(shù)法財產(chǎn)評估價值評估對象(公司)利潤額參照物(公司)市盈率例3-7某被估公司的年凈利潤為1000萬元,評估時點財產(chǎn)市場上同類公司均勻市盈率為20倍,則:該公司的評估價值=100020=20000(萬元)3.2利潤門路P評估值;i年序號;Pi將來第i年的評估值;Ri將來第i年的預(yù)期利潤;ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率;t利潤年期;n利潤年期;A年金。r折現(xiàn)率或資本化率;3.3成本門路1)重置成本的估量方法(1)重置核算法例3-10重置購建設(shè)施一臺,現(xiàn)行市場價錢每臺5萬元,運雜費1000元,直接安裝成本800元,此中原資料
5、300元,人工成本500元。依據(jù)統(tǒng)計剖析,計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元,該機(jī)器設(shè)施重置成本為:直接成本為50000元+1000元+800元=51800元此中:買價,50000元運雜費,1000元安裝成本,800元此中:原資料,300元人工,500元間接成本(安裝成本),400元重置成本共計,52200元。(3)修復(fù)金額法實體性貶值=可修復(fù)花費+不行修復(fù)花費可修復(fù)花費=維修支付的花費不行修復(fù)花費=使用年限造成的貶值修復(fù)花費法的計算公式:可修復(fù)花費=維修支付的花費不行修復(fù)花費計算1、計算不行修復(fù)部分的重置成本不行修復(fù)部分的重置成本=重置成本-可修復(fù)花費2、不行修復(fù)花費=不行修
6、復(fù)部分的重置成本實體性貶值率?例:一臺設(shè)施重置成本是20萬元,破壞后的維修花費是4萬元,設(shè)施已使用6年,尚可使用4年。用修復(fù)花費法求設(shè)施的貶值額和貶值率?可修復(fù)花費=40000元不行修復(fù)花費=(200000-40000)6/10?=96000元實體性貶值額=40000+96000=136000元實體性貶值率=136000/200000=68%綜合題:?例:設(shè)施的買價和運雜費是250萬元,間接費占直接費的50%;設(shè)施已使用4年,尚可使用6年;該評估設(shè)施需人員5人,比新設(shè)施多用2人,每人年薪資5萬元;因為經(jīng)濟(jì)衰敗,設(shè)施年產(chǎn)量較新設(shè)施少2000件,每件售價100元,所得稅率25%,折現(xiàn)率10%,用成
7、本法評估?本章復(fù)習(xí)題評估的四大方法;市場法依照什么原則;市場法的基本前提;市場法的基本程序;市場法的基本因素;市場法的詳細(xì)方法有哪些;利潤法的基本前提;三個基本因素;利潤法的基本程序;折現(xiàn)率與資本化率;利潤法的詳細(xì)方法;利潤額相等時有限時與無窮期的計算公式;利潤額若干年后不變有限時與無窮期的公式;利潤額按等差、等比遞加遞減無窮期的計算公式;成本法的基本前提、四個基本因素;重置成本法的三個計算公式;實體性貶值的三個公式;功能性貶值的計算公式;經(jīng)濟(jì)性貶值的計算公式;功能性貶值的內(nèi)容;評估幾種方法的選擇標(biāo)準(zhǔn);評估程序的基本內(nèi)容;思慮題:1、簡述三種評估方法的基本因素;2、簡述成本法的評估過程;V3、修復(fù)花費法的計算過程;4、評論實體性貶值評估的好壞;V5、做一下教課樓的財產(chǎn)評估程序方案V5.1房地產(chǎn)評估概括房地產(chǎn)價錢?1、房地產(chǎn)總價錢=建筑總面積x售價2、房地產(chǎn)單位價錢=總價錢/建筑總面積3、容積率=建筑總面積/土地總面積4、樓面地價=土地總價錢/建筑總面積?=土地單價/容積率?土地單價=樓面地價x容積率例:廣州富力地產(chǎn)在珠江新城拍得一宗土地,土地面積10073014390平方米,
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