酒店行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告總結(jié)歸納

1、僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考北海【龍?jiān)拼髲B】項(xiàng)目策劃運(yùn)營(yíng)報(bào)告（一）酒店行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄前言：調(diào)研結(jié)論精要：一、北海旅游業(yè)發(fā)展特征及趨勢(shì)1.1銀灘的免費(fèi)開(kāi)放與旅游市場(chǎng)的“井噴”1.2團(tuán)體客的減少與自駕車(chē)游客的增加1.3旅游業(yè)主體思維飛躍發(fā)展?1.4小結(jié)二、北海酒店的數(shù)量與分布2.1北海市各星級(jí)酒店的數(shù)量2.2北海酒店的分布三、北海酒店的經(jīng)營(yíng)3.1經(jīng)營(yíng)公司3.2經(jīng)營(yíng)狀況3.3客源分析四、北海酒店的客房狀況4.1客房的樓層分布及數(shù)量、規(guī)格4.2客房?jī)?nèi)部配置及功能4.3客房?jī)r(jià)格五、北海酒店的配套設(shè)施5.1餐飲配套5.2商務(wù)、會(huì)議配套5.3購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑配套5.

2、4泊車(chē)設(shè)施5.5酒店公共部分六調(diào)研結(jié)論6.1北海酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r6.2行業(yè)面臨的問(wèn)題6.3北海酒店行業(yè)熱點(diǎn)和空白點(diǎn)6.4北海酒店行業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)6.5北海酒店行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)北?！君?jiān)拼髲B】項(xiàng)目策劃運(yùn)營(yíng)報(bào)告（一）酒店行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告前言：南海之濱、飛龍?jiān)谔?，北海之心、祥云繚繞受北海龍?jiān)莆飿I(yè)有限責(zé)任公司委托，深圳市圣立地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為其【龍?jiān)拼髲B】項(xiàng)目開(kāi)展“北海酒店行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研”工作。按照合同相關(guān)約定，從2005年6月中下旬到月末，深圳圣立地產(chǎn)通過(guò)實(shí)地考察與交流、電話(huà)詢(xún)問(wèn)、網(wǎng)絡(luò)資料收集等方式集中針對(duì)北海酒店行業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。調(diào)研對(duì)象為精選的市內(nèi)二星級(jí)及以上酒店（以三星級(jí)為主）28家，獲得大量翔實(shí)有益的資

3、料，根據(jù)這些材料和實(shí)地調(diào)查，通過(guò)客觀整理、分析和研究，形成本報(bào)告。本報(bào)告內(nèi)容上分三大部分：第一部分是本次酒店調(diào)研結(jié)論的精要；第二部分是酒店四大方面的調(diào)研分析；第三部分是調(diào)研的結(jié)論分析。在報(bào)告完成之際，對(duì)北海龍?jiān)莆飿I(yè)有限責(zé)任公司的大力配合表示真摯謝意。調(diào)研結(jié)論精要：1丄旅游業(yè)呈現(xiàn)新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，散客、自駕車(chē)旅游成為新的主力客源；丄北海現(xiàn)共有各類(lèi)酒店賓館/招待所284家，二星級(jí)以上僅有約40家。全市房間總數(shù)約在11800間/套，床位約有22000個(gè)。丄北海酒店行業(yè)局部蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿Γ怀霰憩F(xiàn)在四川路沿線(xiàn)；丄行業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)駐，前期又不注重引入專(zhuān)業(yè)的酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，造成北海酒店同

4、質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，相同的經(jīng)營(yíng)定位、相似經(jīng)營(yíng)特色、相近的裝修風(fēng)格酒店行業(yè)還處于低級(jí)的單純價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段，行業(yè)發(fā)展不夠成熟；也高性?xún)r(jià)比酒店在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，低檔次的二星級(jí)因?yàn)樽陨碥浻布l件限制、高檔次的四、五星級(jí)酒店因?yàn)槌杀鞠拗疲ǚ績(jī)r(jià)較高）與三星級(jí)酒店相比都缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；丄受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征以及經(jīng)營(yíng)定位影響，酒店經(jīng)營(yíng)收入淡旺季差距明顯，淡季如何發(fā)掘商機(jī)以緩解成本支出是亟待解決的問(wèn)題；丄旅游業(yè)客源發(fā)生裂變，散客、自駕車(chē)旅客成為新的市場(chǎng)主力，新的需求、新的消費(fèi)觀念促使酒店對(duì)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略作出新的一輪調(diào)整；也目前北海酒店的客房類(lèi)型配置以標(biāo)準(zhǔn)雙人間為主，普通套間次之，兩者約占85%以上，標(biāo)準(zhǔn)單人間以及豪華套

5、間所占的比例較少，約占15%左右。房間規(guī)格、內(nèi)部配置、裝修風(fēng)格大同小異，缺乏特色；丄酒店的客房?jī)r(jià)格相互之間差距較小，以標(biāo)準(zhǔn)間的團(tuán)體折扣價(jià)格為例，二星級(jí)酒店集中于60-100元/天之間，三星級(jí)酒店集中于120-160元/天左右，四星級(jí)酒店集中于180-200元/天之間，五星級(jí)酒店至少200元/天以上；普通套間的價(jià)格在此基礎(chǔ)上一般上升1-2倍。丄酒店的餐飲、休閑、娛樂(lè)配套設(shè)施利用程度并不高，特別是淡季，消耗大量的成本，并不能產(chǎn)生相應(yīng)的收入；購(gòu)物配套設(shè)施沒(méi)有能夠深入挖掘特色、規(guī)模，服務(wù)理念需要改變。一、北海旅游業(yè)發(fā)展特征及趨勢(shì)1.1銀灘的免費(fèi)開(kāi)放與旅游市場(chǎng)的“井噴”上世紀(jì)90年代初以來(lái)，以銀灘開(kāi)發(fā)為

6、標(biāo)志，北海旅游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展成為特色產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，而“封關(guān)”一度造成北海過(guò)境旅游人數(shù)銳減，銀灘免費(fèi)開(kāi)放則無(wú)疑給疲軟的旅游市場(chǎng)注入了一支強(qiáng)心劑。2005年五一黃金周，北海共接待外來(lái)游客28.17萬(wàn)人，較之2004年五一黃金周的21.4萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)了31.4%，較之春節(jié)的11.4萬(wàn)人，增長(zhǎng)了1.5倍。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈看，作為緊密相連的兩大產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)的興旺發(fā)展必然對(duì)酒店賓館業(yè)能夠起到良性的推動(dòng)作用；而作為招牌景點(diǎn)，銀灘的免費(fèi)開(kāi)放以及提質(zhì)改造為這種趨勢(shì)的延續(xù)提供有利的保障。1.2團(tuán)體客的減少與自駕車(chē)游客的增加隨著對(duì)旅客對(duì)旅游團(tuán)服務(wù)水準(zhǔn)的日益不滿(mǎn)以及信息、交通工具的改進(jìn)，團(tuán)體旅客的比例越來(lái)越小。市旅游局

7、的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2004年“五一”期間，全市接待過(guò)夜游客8.44萬(wàn)人次，其中接待旅行社團(tuán)體游客1.2萬(wàn)人次，占14.22%；散客自助7.24萬(wàn)人次，占85.78%；此外，一日游客中絕大部分也是自助游，可見(jiàn)，散客自助是構(gòu)成我市游客的主流之一，團(tuán)體客呈減少趨勢(shì)。另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年五一期間，進(jìn)入北海旅游的外地汽車(chē)超過(guò)了5萬(wàn)輛，以每臺(tái)車(chē)3人計(jì)算，至少15萬(wàn)高收入階層的游客進(jìn)入北海。自駕車(chē)旅游作為一種休閑、隨意、舒適的旅游方式受到越來(lái)越多人的喜愛(ài)，以家庭組合方式出游已逐漸成為一種時(shí)尚，特別是周邊的省市如云、貴、川、粵，據(jù)調(diào)查最遠(yuǎn)的自駕車(chē)游客來(lái)自東北。這說(shuō)明北海這個(gè)濱海旅游城市正為全國(guó)各地游客

8、所了解和接受，眾多游客不再視北海為過(guò)渡海南或過(guò)境越南的“中轉(zhuǎn)站”，而是把北海當(dāng)作最終的旅游目的地。因此“封關(guān)”也讓北海的旅客“純度”更高、質(zhì)量更高。自駕車(chē)散客、短線(xiàn)游客、各種會(huì)議將成為新的市場(chǎng)趨勢(shì)，北海的酒店賓館業(yè)以前聯(lián)系好幾個(gè)旅游團(tuán)就可以穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)的局面將不復(fù)存在，新客源的不穩(wěn)定性、分散性將對(duì)酒店的品牌管理與經(jīng)營(yíng)僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考提出新的考驗(yàn)。當(dāng)然，大量非團(tuán)體客源的入住對(duì)維持酒店房間的價(jià)格利潤(rùn)空間的穩(wěn)定較為有利。1.3旅游業(yè)主體思維飛躍發(fā)展不論是邊遠(yuǎn)省市游客還是周邊臨近省市的游客，他們的行為、思想都在一天天的迅速變化發(fā)展。首先，自駕車(chē)使得個(gè)人的自由行動(dòng)半徑驟然加

9、大，也使得他們的出行頻率、出行目的、消費(fèi)觀念有了重新“發(fā)育”的契機(jī)，如果能夠適當(dāng)引導(dǎo)挖掘，不論是酒店業(yè)還是房地產(chǎn)業(yè)，都能夠找到共同的利益平衡點(diǎn)。其次，經(jīng)濟(jì)承受能力的提升，更使得他們對(duì)生活質(zhì)量的要求提高，旅游頻率加快、旅居質(zhì)量提升、追求特色消費(fèi)將成為他們新生活的重要組成部分。?1.4小結(jié)北海的旅游業(yè)正擺脫傳統(tǒng)的行業(yè)模式，迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展階段。作為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的酒店賓館業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)也獲得了新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。二、北海酒店的數(shù)量與分布2.1北海市各星級(jí)酒店的數(shù)量根據(jù)有關(guān)資料及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，北?，F(xiàn)有酒店賓館284家（含招待所），一星級(jí)及以下占絕大多數(shù)達(dá)到244家，市區(qū)內(nèi)二星級(jí)以上酒店不多，只有40家。其中三星

10、級(jí)酒店22家，占比例最大，二星級(jí)次之，四、五星級(jí)酒店最小。（見(jiàn)表一）丄表一：北海各檔次酒店數(shù)量比例:檔次數(shù)量比例五星級(jí)10.36%四星級(jí)31.07%三星級(jí)22（含準(zhǔn)四星4家）7.86%二星級(jí)14（含準(zhǔn)二星4家）5.00%一星級(jí)及以下24485.71%另根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，二星級(jí)以上酒店的房間總量約為5725套，床位大約在12000個(gè)以上。不同檔次酒店的房間平均數(shù)量存在較大差距，檔次越高，房間數(shù)量越多，房間種類(lèi)也就越豐富。（見(jiàn)表二）丄表二：北海各檔次酒店房間數(shù)量比例:星級(jí)房間數(shù)量比例平均客房數(shù)量五星級(jí)364間11.76%364間四星級(jí)673間11.76%224間三星級(jí)3331間58.18%151間二星

11、級(jí)1357間23.70%97間5725間加上244家二星級(jí)以下酒店、招待所的房間數(shù)量（按25間/家計(jì)，約6100間），北海酒店/招待所總房間數(shù)約在11800間左右，以每間客房1.85個(gè)床位計(jì)算（單人間一般占酒店客房總數(shù)的15%）,北海酒店/招待所的床位總量大約在22000個(gè)左右。根據(jù)2005年五一黃金周的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因?yàn)殂y灘的免費(fèi)開(kāi)放以及參加夜晚的大型游行、演出而留在北海過(guò)夜的游客達(dá)到15萬(wàn)人左右。因此7天長(zhǎng)假中，酒店賓館平均每天接待的游客將達(dá)到2.14萬(wàn)人。根據(jù)以上的推斷可以看出，北海目前酒店賓館的床位數(shù)量暫時(shí)能夠滿(mǎn)足旅游高峰期的入住需要，但是居住的質(zhì)量是否也能夠得到保證呢？2.2北海酒店的分

12、布丄北部灣廣場(chǎng)沿線(xiàn)作為北海城市最繁華的核心一段，北部灣廣場(chǎng)集中展示了旅游業(yè)帶來(lái)的多年城市經(jīng)濟(jì)積淀各類(lèi)酒店賓館林立。廣場(chǎng)以西：有石林大酒店、中玉大酒店、夢(mèng)之島大酒店、民航賓館、翠海賓館、山水賓館、國(guó)發(fā)華聯(lián)大酒店等；廣場(chǎng)以東：華僑賓館、荔珠國(guó)際大酒店、國(guó)發(fā)夜巴黎酒店、陽(yáng)光酒店、良港酒店等。丄北海大道沿線(xiàn)北海大道是城市東西向主干道，因?yàn)樘幱诒辈繛硰V場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈外圍，酒店賓館目前相對(duì)較少。自西向東有太合大酒店、甲天下大酒店、銀暉大酒店、中龍海大酒店、公路賓館等。丄僑港、銀灘沿線(xiàn)僑港、銀灘位于北海旅游最前線(xiàn)，不同檔次、風(fēng)格的酒店賓館配套“十步一亭、五步一崗”自西向東有天湖大酒店、海珠賓館、路海賓館、彩云賓館

13、、鴻華大酒店、銀谷灣大酒店、海灘大酒店、銀灘大酒店、鐵工賓館、海天賓館、東方夏威夷等。丄外沙、茶亭路沿線(xiàn)外沙島更多的是以酒樓的形式出現(xiàn)，上檔次的酒店賓館很少；茶亭路依靠海景資源，與銀灘的“平民化”“大眾化”相比更側(cè)重于為檔次、品位。自西向東有珍珠灣大酒店、光華大酒店、珍珠灣大酒店、富麗華大酒店、香格里拉大酒店等。丄其余分布知名的有碧雅苑度假村、嘉萊度假酒店、利源國(guó)際大酒店等酒店丄四川路沿線(xiàn)酒店賓館少作為連接銀灘與外沙島的城市南北主干道，四川路沿線(xiàn)的酒店極少，只有華僑賓館一家（二星級(jí)）。無(wú)論從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量、質(zhì)量上還是路段自身地理位置優(yōu)勢(shì)看，四川路沿線(xiàn)的酒店發(fā)展空間都是非常大的。三、北海酒店的經(jīng)營(yíng)

14、3.1經(jīng)營(yíng)公司專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司是酒店經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素之一，特別體現(xiàn)在酒店的軟件服務(wù)水平上。從本次調(diào)查情況看，全市聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)管理公司的酒店只有兩家利源國(guó)際酒店和外沙珍珠灣酒店，他們均由利豪酒店管理公司代為經(jīng)營(yíng)、管理，從單個(gè)管理人員的素質(zhì)看，他們并沒(méi)有顯示出高人一籌的能力，但是在一些細(xì)節(jié)的把握上，還是顯示出一定的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，比如大堂副理這個(gè)角色，很多酒店管理公司只有一套桌椅在，沒(méi)有員工在崗，而以上兩個(gè)酒店的大堂副理在接待我們的“定房”過(guò)程中都起到了良好的促進(jìn)作用。酒店經(jīng)營(yíng)管理公司還有一個(gè)重要職能就是運(yùn)用行之有效的方法從北海眾多酒店中脫穎而出，提高酒店的入住率。從調(diào)查情況看，北海的酒店的入住率

15、、配套使用率大多是通過(guò)相互殺價(jià)這種殘酷而低級(jí)的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)保證，高明一點(diǎn)的也就是在房?jī)r(jià)“不變”的基礎(chǔ)上，將部分配套服務(wù)“免費(fèi)”硬性捆綁提供給住戶(hù)。表面上看酒店經(jīng)營(yíng)火爆、客房入住率提高了，但是實(shí)際上利潤(rùn)不高，這也就是為什么北海的酒店經(jīng)營(yíng)壽命不長(zhǎng)的重要原因。因此，聘請(qǐng)一家真正具備專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)的酒店管理公司是項(xiàng)目銷(xiāo)售運(yùn)作及酒店維持正常經(jīng)營(yíng)管理的必要前提。3.2經(jīng)營(yíng)狀況根據(jù)調(diào)查情況，酒店入住率因?yàn)榧竟?jié)變化呈現(xiàn)明顯差異。在6-10月以及傳統(tǒng)節(jié)假日，酒店的經(jīng)營(yíng)狀況比較好，一般多用“火爆”來(lái)形容；60%的酒店入住率能達(dá)到80%以上，只有13%的酒店入住率在70%以下。而在淡季，三分之一的酒店入住率能達(dá)到4

16、0%以上，地理位置好、配套佳、性?xún)r(jià)比高的個(gè)別酒店可以達(dá)到50%左右，只有不到10%的酒店入住率不到30%。酒店的旺季經(jīng)營(yíng)狀況我們不容質(zhì)疑，淡季的入住率除去虛夸的成分，30%-40%左右的平均水平應(yīng)當(dāng)是比較可信的。酒店的入住率高低還與酒店的星級(jí)有密切關(guān)系的，具體表現(xiàn)在酒店的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力上。部分四星級(jí)酒店以及剛裝修一新的三星級(jí)酒店憑借其良好的軟、硬件配套，配合營(yíng)銷(xiāo)措施提高物業(yè)的性?xún)r(jià)比，吸引了大量的淡季客源，實(shí)現(xiàn)了較好的入住率。比如銀暉國(guó)際酒店、國(guó)發(fā)華聯(lián)酒店等；而一些低檔次的二星級(jí)酒店以及裝修陳舊的三星級(jí)酒店在淡季則步履艱難，淡季更淡、旺季難旺，比如1997年開(kāi)業(yè)的中龍海酒店，淡季入住率只有25%-

17、30%,旺季也只有60%左右。酒店的經(jīng)營(yíng)狀況還受到目前的市場(chǎng)環(huán)境的影響。從表面上看，酒店的淡季入住率也基本上能僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考?jí)虮ＷC酒店的正常運(yùn)營(yíng)，但是為什么大多數(shù)酒店經(jīng)營(yíng)者卻認(rèn)為“酒店越來(lái)越難做”呢？根據(jù)我們調(diào)查的情況，酒店在成本投入沒(méi)有降低的情況下，客房的價(jià)格卻因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)者之間的相互惡性競(jìng)爭(zhēng)而一降再降，必然造成酒店乃至整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)的下降。酒店經(jīng)營(yíng)狀況還與酒店經(jīng)營(yíng)定位密切相關(guān)。北海作為傳統(tǒng)的旅游城市，大部分酒店經(jīng)營(yíng)定位為以接待旅游客源為主，同時(shí)兼顧提供會(huì)議場(chǎng)館，這在旺季表現(xiàn)十分突出。而淡季的經(jīng)營(yíng)定位則主要為旅游散客、商務(wù)人士，缺乏特色。因此酒店的經(jīng)營(yíng)定位與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展水平是息息相關(guān)的。酒

18、店的經(jīng)營(yíng)狀況還與酒店的所有者有重要關(guān)系。北海部分酒店是由本地或外地的政府機(jī)構(gòu)、職能部門(mén)、國(guó)營(yíng)企業(yè)、上市公司等投資興建，因此能夠帶來(lái)穩(wěn)定的會(huì)議客源、旅游休假客源以及商務(wù)客源。酒店保證經(jīng)營(yíng)狀況的就是與旅游公司保持良好合作。旅游公司能夠在淡、旺季帶來(lái)大量的團(tuán)體客源，提前預(yù)定，保證旺季有序經(jīng)營(yíng)。在市內(nèi)部分酒店的大堂就劃分了部分區(qū)域（一般是20打左右的單間）專(zhuān)門(mén)給旅游公司，一方面可以為旅游公司提供穩(wěn)定的客源以及高檔的宣傳渠道，一方面旅游公司能夠保證部分游客成為酒店的住客。酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)劣的關(guān)鍵因素有：a、行業(yè)氛圍b、酒店自身綜合競(jìng)爭(zhēng)能力性?xún)r(jià)比（主要體現(xiàn)在硬件方面）c、酒店的經(jīng)營(yíng)定位d、酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的

19、水平（主要體現(xiàn)在軟件方面）e、酒店與其他外部資源的關(guān)系3.3客源分析單從酒店調(diào)查的情況顯示，酒店的客源主要分以下幾個(gè)部分：a、旅游客源北海作為旅游城市，旅客是大部分酒店的重要客源，但是受到季節(jié)性影響很大，淡旺季差異十分明顯。隨著汽車(chē)行業(yè)的迅速發(fā)展、人民收入水平的提高以及消費(fèi)觀念的改變，私家車(chē)飛入尋常百姓家已經(jīng)不是什么新鮮事，自駕車(chē)旅游體驗(yàn)一種出游的全新境界也逐漸成為一種趨勢(shì)。組團(tuán)旅游因?yàn)閷?duì)旅客行動(dòng)自由的限制以及部分旅行社的不良行為已經(jīng)失去了吸引力，而且團(tuán)體旅游入住牽涉多個(gè)利益環(huán)節(jié)，酒店作為終端載體，只能靠十分低廉的價(jià)格“牽就”團(tuán)體客戶(hù)，經(jīng)營(yíng)缺乏主動(dòng)。因此，團(tuán)體旅游入住酒店的客源呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。另

20、外“封關(guān)”造成旅游客源減少，城市自身旅游景觀線(xiàn)路不夠長(zhǎng)，造成游客逗留的時(shí)間比較短，退訂房的頻率高，都對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理水平提出了新的挑戰(zhàn)。僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考b、會(huì)議客源會(huì)議一般兼顧工作和度假休閑兩種功能。在旅游客源逐漸減少、利潤(rùn)降低的趨勢(shì)下，承接會(huì)議業(yè)務(wù)因?yàn)橥度肷?、操作?jiǎn)單、回報(bào)高受到越來(lái)越多的酒店的關(guān)注。會(huì)議客源包括國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、民主黨派等，時(shí)間比較靈活分散，牽涉的利益主體比較少，運(yùn)作相對(duì)容易。隨著“東盟經(jīng)濟(jì)貿(mào)易圈”的建立，北海城市經(jīng)濟(jì)的多元化，城市各種商務(wù)活動(dòng)逐漸增多，企業(yè)單位的商務(wù)會(huì)議規(guī)格、檔次需要一個(gè)新的提升，商務(wù)會(huì)議客源以及隨之而來(lái)的商務(wù)旅居客源的比

21、重將逐漸加大。c、本地客源本地客源一般局限于節(jié)假日、周末，以餐飲休閑娛樂(lè)包房消費(fèi)為主，對(duì)客房的需求比較少。四、北海酒店的客房狀況酒店的客房類(lèi)型比較復(fù)雜。從規(guī)格面積上一般可以分為單間、雙間、套間，從檔次上一般可以分為標(biāo)準(zhǔn)間、豪華間，從裝修風(fēng)格上還可以分為泰式、中式、日式等，從景觀視角可以分為海景房、園景房等。但不論怎么區(qū)分，其居住、休息、休閑的基本功能并沒(méi)有改變，國(guó)家評(píng)定的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也不會(huì)改變，因此其整體房間規(guī)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備等都顯得大同小異，可以說(shuō)，酒店的客房硬件是最容易被COPY的，特別是三星級(jí)及以上檔次的酒店。因此，部分酒店的精品房間非入住是不對(duì)外開(kāi)放的。4.1客房的樓層分布及

22、數(shù)量、規(guī)格根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，北海酒店不同類(lèi)型客房的樓層分布、比例、規(guī)格特征歸納如下：房間類(lèi)型樓層分布比例房間規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)雙分布最廣，基本每層都有65%左右-一房一衛(wèi)28-32左右標(biāo)單數(shù)量較少，分布于較低樓層15%左右-一房一衛(wèi)28-32m左右豪標(biāo)數(shù)量不多，分布于較高樓層5%左右-一房一衛(wèi)28-35m左右套間標(biāo)套數(shù)量不多，每層都可規(guī)劃10%左右一房一廳一衛(wèi)40-45m左右豪套數(shù)量較少，多分布于較高樓層5%以下一房一廳一衛(wèi)45m左右高級(jí)套房數(shù)量很少，一般分布于頂層不到1%至少100m以上從個(gè)別的例子來(lái)看，三星級(jí)酒店荔珠國(guó)際大酒店房間總數(shù)192間，各種房間類(lèi)型如下表:房型豪華套房普通套房標(biāo)準(zhǔn)單

23、人間標(biāo)準(zhǔn)雙人間間樓層分布11、12樓3-10樓3-10樓3-10樓數(shù)量10間22間35間125間比例5.2%11.5%18.2%65.1%規(guī)格45肝左右40肝左右28m228im而房間的比例配置同樣與目標(biāo)客源有密切關(guān)系:房間類(lèi)型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)目標(biāo)客源發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)雙人間能夠安排更多的旅客入住，提高房間使用率。房間私密性差；單人居住時(shí)又太浪費(fèi)。對(duì)團(tuán)體旅客、家庭型旅客而言較經(jīng)濟(jì)隨著自駕車(chē)的家庭型游客增加，需求量增加。標(biāo)準(zhǔn)單人間具有較高的居住品質(zhì)，私密性好。房間使用率不高，房?jī)r(jià)較貴散客、商務(wù)人士需求量增加豪華標(biāo)準(zhǔn)間景觀視野好，居住品質(zhì)高。房間使用率不高，平均利潤(rùn)低。小部分品質(zhì)型客戶(hù)需求不會(huì)有大的增長(zhǎng)標(biāo)準(zhǔn)套間

24、有居家氛圍，有對(duì)外活動(dòng)的獨(dú)立空間。對(duì)于單獨(dú)出游的家庭來(lái)說(shuō)，價(jià)格較父高。家庭型出游以及中高級(jí)商務(wù)人士隨家庭型自助旅游趨勢(shì)影響，需求增長(zhǎng)豪華套間有檔次、品位，是身份的象征；私密性好；居住環(huán)境良好。房間實(shí)際使用率不高，因?yàn)殛P(guān)系戶(hù)等原因，房?jī)r(jià)并不能完全體現(xiàn)客房的價(jià)值。多為政府干部、高級(jí)商務(wù)人士選用。因?yàn)槭鼙娒嬲袌?chǎng)變化幾率小?？傮w比例應(yīng)當(dāng)維持不變。高級(jí)套房團(tuán)體客源的瓦解，從標(biāo)準(zhǔn)雙人間分流一部分客源到套房甚至標(biāo)準(zhǔn)單間（大床），從而改變目前標(biāo)準(zhǔn)雙人間一支獨(dú)秀的局面，標(biāo)單、標(biāo)套的比例將有所增加。4.2客房?jī)?nèi)部配置及功能三星級(jí)及以上檔次的酒店客房標(biāo)準(zhǔn)間內(nèi)部配置大體相似，只有部分套房配置有些許差異，部分二星級(jí)

25、酒店為了提高性?xún)r(jià)比，房間的裝修也向三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)靠攏。碧雅度假村（）房間照片銀暉國(guó)際大酒店（）房間照片房間內(nèi)基本配置及裝修標(biāo)準(zhǔn):序號(hào)項(xiàng)目配置1門(mén)多為實(shí)木磁卡門(mén)，色調(diào)以深紅色或絳色為主，缺乏特色。2窗普通塑鋼推拉式窗，窗簾多淺色調(diào)如米黃色、白色；部分海景房不能開(kāi)窗（如富利華酒店）。3地面深色地毯為主，極少竹木地板、瓷磚（外沙珍珠灣酒店）。4頂棚/墻面多采用墻紙，少量?jī)H刷乳膠漆（部分產(chǎn)權(quán)式酒店）。5床多白布床單、被褥，少量啞色融毯、踏花被，床墊均為席夢(mèng)思，比較柔軟舒適。6柜一般配置有木質(zhì)衣柜、鏡子，壁柜放置小家電或食品。部分配置私人保險(xiǎn)柜。7燈根據(jù)功能不同類(lèi)型比較復(fù)雜。但使用的產(chǎn)品大同小異，部分套房有

26、吊燈、特色臺(tái)燈等。8電器電視機(jī)、電話(huà)、小電冰箱、熱水器、空調(diào)一般都配置，部分酒店采用中央空調(diào)控制成本。小部分酒店配置了電腦，大多只開(kāi)通了寬帶服務(wù)，費(fèi)用另付。9衛(wèi)生間整體浴室或浴缸、馬桶、大理石洗漱臺(tái)、不銹鋼毛巾架、熱水器、洗漱用品齊全為標(biāo)準(zhǔn)配置，部分賓館限制了熱水供應(yīng)的時(shí)間；部分套房有客人衛(wèi)生間。10家具一般標(biāo)間的家具十分簡(jiǎn)單，寫(xiě)字臺(tái)兼梳妝臺(tái)，一套茶幾桌椅以及行李架。套房另設(shè)有會(huì)客接待廳、真皮沙發(fā)等。11休閑設(shè)施迷你酒吧、部分套房有藏書(shū)室、音響設(shè)備等4.3客房?jī)r(jià)格價(jià)格是吸引客人入住的重要因素，好的產(chǎn)品同樣通過(guò)好的價(jià)格來(lái)反映。不同的星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間的房?jī)r(jià)也不同，通過(guò)調(diào)查，我們大致可以通過(guò)下面這個(gè)

27、圖例來(lái)了解北海市的酒店房?jī)r(jià)：?jiǎn)稳碎g標(biāo)準(zhǔn)間豪華標(biāo)準(zhǔn)間普通套房高級(jí)套房二星級(jí)80元60元100元150元240元三星級(jí)170元150元180元240元320元四星級(jí)190元160元210元330元380元五星級(jí)230元200元260元420元580元以上表格數(shù)據(jù)是根據(jù)調(diào)研的不同酒店房?jī)r(jià)取平均值得出。各星級(jí)酒店不同房間不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)二星級(jí)亠三星級(jí)四星級(jí)五星級(jí)60055050045040035030025020015010050單人間標(biāo)準(zhǔn)間豪華標(biāo)準(zhǔn)間普通套房高級(jí)套房需要說(shuō)明的是,0單人間標(biāo)準(zhǔn)間豪華標(biāo)準(zhǔn)間普通套房高級(jí)套房需要說(shuō)明的是,這里所標(biāo)定的價(jià)格是團(tuán)體入住，且入住時(shí)間在5天以上的優(yōu)惠房?jī)r(jià)，個(gè)人入住依

28、然按照酒店固定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。若在黃金周期間，價(jià)格相應(yīng)上張1-1.5倍。酒店房?jī)r(jià)也是比較有彈性的。比如在談妥的房?jī)r(jià)上，還可以要求酒店免費(fèi)提供早餐、下午茶、桑拿等配套服務(wù)。而影響房?jī)r(jià)的因素除了節(jié)假日、淡旺季的時(shí)間之外，房間的景觀、視野、朝向也是十分重要的因素，比如海景房、園景房的還價(jià)余地就比較有限。至于二星級(jí)及以下的酒店或招待所，房?jī)r(jià)一般在40-80元之間，部分不帶空調(diào)的單間，每天只需15元左右，相當(dāng)便宜，但是居住質(zhì)量、安全等得不到保證。五、北海酒店的配套設(shè)施5.1餐飲配套酒店的餐飲配套一般設(shè)置于酒店裙樓部分，具體包括傳統(tǒng)/特色中餐廳、西餐廳、大堂吧、宴會(huì)廳、各式包廂等，具體面積配比各酒店因?yàn)榻?jīng)營(yíng)定位

29、而各有側(cè)重，餐飲部分總面積控制在1500-2000打之間，分布于酒店裙樓部分。傳統(tǒng)/特色中餐廳一般規(guī)模宏大，裝潢典雅，多設(shè)于二樓。富麗堂皇的宴會(huì)廳均可以容納300-700人同時(shí)進(jìn)餐。西餐廳與咖啡廳較中餐廳面積小，約在100200打之間。裝修風(fēng)格走典雅、情調(diào)路線(xiàn)，多設(shè)于二、三樓，部分咖啡廳設(shè)于一樓，與大堂吧相連。大堂吧多設(shè)于酒店一樓,面積在大堂吧多設(shè)于酒店一樓,面積在100肝左右，供臨時(shí)休息、洽談之用。豪華大、中型包廂多設(shè)于二、三樓，規(guī)格約在35打左右，配置有電視機(jī)、空調(diào)、沙發(fā)、茶幾等，能滿(mǎn)足親朋聚會(huì)的需求。5.2商務(wù)、會(huì)議配套商務(wù)洽談、接待會(huì)議是酒店的工作重點(diǎn)之一。相對(duì)于接待旅游賓客，會(huì)議客戶(hù)

30、給酒店帶來(lái)的收益更為可觀。本次調(diào)查的北海各個(gè)酒店，會(huì)議配套設(shè)施都比較齊全，一般都擁有多間風(fēng)格各異、規(guī)模齊全的會(huì)議廳。會(huì)議廳一般單獨(dú)設(shè)于一層，面積在1000打左右。會(huì)議廳一般配備電腦投影儀、幻燈機(jī)、視聽(tīng)、錄音系統(tǒng)、基本會(huì)議用品，能全面滿(mǎn)足各種規(guī)格的商務(wù)會(huì)議、學(xué)術(shù)演講、新聞發(fā)布的活動(dòng)需求。同時(shí)酒店還為會(huì)議提供其他服務(wù)，如提供機(jī)票、車(chē)票預(yù)定、寬帶上網(wǎng)、銀行信貸等。附：銀暉酒店（三星級(jí)）會(huì)議廳價(jià)目表會(huì)議室名稱(chēng)面積（時(shí)）優(yōu)惠價(jià)（元/天）容納人數(shù)海港廳4002200380多功能廳3002100300圓桌廳100168040小型會(huì)議室30-5028010VIP會(huì)議室8088030附：嘉萊假日酒店（準(zhǔn)五星級(jí)）

31、會(huì)議廳價(jià)目表會(huì)議廳/室面積（時(shí)）租金（元/天）容納人數(shù)多功能廳5006000500中型會(huì)議室1121800100小型會(huì)議室55120040會(huì)場(chǎng)的布置情況不同，容納的參會(huì)人數(shù)也不同。一般有劇院式、課桌式、圓桌式、洽談式等幾種布置方法。5.3購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑配套酒店的購(gòu)物配套一般設(shè)于一樓，以銷(xiāo)售品牌服裝、特色產(chǎn)品以及出海嬉戲所需的物品，如泳裝、潛水設(shè)備、游泳圈等，面積多在100打左右。因?yàn)閮r(jià)格太貴、產(chǎn)品種類(lèi)較少以及擔(dān)心被宰的心理障礙，很多購(gòu)物場(chǎng)所成為擺設(shè)。大部分酒店均配有夜總會(huì)KTV包廂、歌舞廳，獨(dú)立包廂一般在10-30個(gè)之間；部分酒店歌舞廳每天都能夠舉辦舞會(huì)以促進(jìn)消費(fèi)。因?yàn)檫@類(lèi)配套設(shè)施存在較大的

32、噪音污染及安全隱患，一般離客房比較遠(yuǎn)，設(shè)于附樓或建筑底層；裝修時(shí)需要注意隔音、防火措施。桑拿按摩房、健身房、桌球棋牌室等屬于常規(guī)休閑設(shè)施；部分酒店還為賓客設(shè)置了露天酒吧、游泳池、美容美發(fā)、沙灘篝火燒烤等別具一格的休閑場(chǎng)所。多設(shè)于酒店的一、二、三樓，裝修風(fēng)格各異。從調(diào)查情況看，游客出來(lái)旅游的目的是為了尋找新鮮感，如果仍舊是桑拿按摩、卡拉0K、健身房等一般的設(shè)施，很難吸引游客的興趣。5.4泊車(chē)設(shè)施隨著私家車(chē)的普及，自駕車(chē)出游已成為一種時(shí)尚，對(duì)酒店方面的泊車(chē)能力也提出了更高的要求。此次調(diào)查的大部分酒店一般擁有車(chē)位40-80不等，設(shè)置在門(mén)前廣場(chǎng)和后院，個(gè)別大型酒店還修建了地下停車(chē)場(chǎng)，基本能滿(mǎn)足賓客的車(chē)

33、位需求。5.5酒店公共部分大堂是一個(gè)酒店的臉面。從本次調(diào)查情況看，大部分酒店的大堂面積多設(shè)置在200-400打之間，局部挑空；部分二星級(jí)酒店大堂面積在100肝以?xún)?nèi)。酒店大堂的裝修多以素雅、莊重風(fēng)格為主，配合挑空的中庭或借外部的海景、園林景觀，使得大堂顯得寬敞、通透。酒店的外立面風(fēng)格各異，部分酒店屬于后期改造，因此在外立面造型上顯得不倫不類(lèi)。酒店的公共部分如走廊等裝修風(fēng)格都十分相近，唯一有特色的是外沙珍珠灣酒店具有民族特色的木結(jié)構(gòu)外立面，顯得沉穩(wěn)大氣；內(nèi)部門(mén)牌導(dǎo)視系統(tǒng)，均采用海洋特色，色調(diào)明快、清爽，給人耳目一新的感覺(jué)。六調(diào)研結(jié)論本次調(diào)研需要解決的問(wèn)題有兩個(gè)。第一是明確目前進(jìn)軍北海的酒店行業(yè)是否

34、合適；第二是從酒店經(jīng)營(yíng)的角度，明確項(xiàng)目適合做一個(gè)什么檔次、規(guī)模、特色的酒店。6.1北海酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r6.1.1旅游業(yè)新趨勢(shì)引發(fā)新一輪酒店裝備競(jìng)賽北海旅游業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展有目共睹，散客、自駕車(chē)旅游、會(huì)議會(huì)務(wù)帶來(lái)了真正的高消費(fèi)能力游客，酒店居住質(zhì)量、檔次、安全性、便利性等都將重新審視，新一輪的酒店裝備競(jìng)賽即將開(kāi)始。6.1.2約14.0%的酒店提供了全市48.5%的品質(zhì)客房5萬(wàn)輛外地旅游私車(chē)進(jìn)入北海，帶來(lái)的是十幾萬(wàn)高消費(fèi)能力客戶(hù)，以每臺(tái)車(chē)停留一晚只需要一間房計(jì)算，7天長(zhǎng)假，每天至少需要7000間品質(zhì)客房！那么，只有40多家二星級(jí)以上酒店、約5725間品質(zhì)客房的北海又怎么能夠滿(mǎn)足他們的高品質(zhì)需要？很顯然

35、，缺乏足夠的中檔、品質(zhì)客房是北海酒店行業(yè)的一個(gè)軟肋。6.1.3區(qū)域集中與局部空白僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考從北海酒店的分布看，目前酒店主要集中于城市原有核心經(jīng)濟(jì)圈以及部分城市主干道、主景區(qū)，但作為連接外沙與銀灘的南北主干道四川路，沿線(xiàn)的酒店賓館卻相當(dāng)少，特別是靠近銀灘的四川南路。區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展空白是北海酒店業(yè)發(fā)展的遺憾，也是發(fā)展的機(jī)遇！6.1.4什么樣的人，就需要什么樣的店！從北海酒店的檔次看，市區(qū)內(nèi)真正上檔次的酒店目前并不多，市區(qū)內(nèi)二、三星級(jí)、四星級(jí)酒店總數(shù)不超過(guò)50家，而且很大部分的裝修、設(shè)施設(shè)備已經(jīng)陳舊；市內(nèi)更多的是準(zhǔn)二星級(jí)及以下的旅館、招待所等。在自駕車(chē)、散客逐漸成為一種趨勢(shì)之后，高性?xún)r(jià)比的酒店

36、將越來(lái)越受歡迎，二星級(jí)及以下的旅館、招待所因?yàn)樾l(wèi)生、安全、配套不到位等必然缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。而裝修較好的三星級(jí)酒店以及部分準(zhǔn)四星級(jí)酒店，他們能夠給人物有所值的感覺(jué)，而且能夠提供完善的配套服務(wù)，如泊車(chē)等。因此性?xún)r(jià)比是關(guān)系酒店競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素之一。6.2行業(yè)面臨的問(wèn)題丄行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，跳出競(jìng)爭(zhēng)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)城市酒店賓館數(shù)量的增長(zhǎng)十分迅速，行業(yè)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)環(huán)境欠佳。需要我們從一開(kāi)始就要利用有特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位以避免陷入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的泥潭。丄淡旺季明顯，成本控制問(wèn)題因?yàn)檫^(guò)多的依靠旅游客源來(lái)支撐經(jīng)營(yíng)，北海的酒店經(jīng)營(yíng)淡旺季明顯，淡季的成本控制問(wèn)題比短期的補(bǔ)救性的營(yíng)銷(xiāo)措施更值得研究。丄新的客源出現(xiàn)，要配套新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略當(dāng)

37、散客、自駕車(chē)旅游成為一種新的強(qiáng)勢(shì)客源，酒店需要配置一個(gè)新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以適應(yīng)新的需求，硬件方面不僅表現(xiàn)為裝修檔次，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)自駕車(chē)家庭型游客的需要設(shè)計(jì)新型的房型，或者加大套房在酒店客房中所占的比例；部分層高較高的樓層，可以考慮使用夾層空間；在房間內(nèi)部配套上，提供升一些家庭用餐必備的餐具甚至調(diào)味品，可以供游客自己做海鮮大餐食用，比如電磁爐、熱水器等。軟件方面主要是服務(wù)理念的貫徹，要樹(shù)立讓客戶(hù)新鮮、驚喜、明明白白消費(fèi)、留戀往返的目標(biāo)。丄缺乏經(jīng)營(yíng)主題北海作為旅游城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的限制，導(dǎo)致企業(yè)之間商務(wù)活動(dòng)并不頻繁，因此酒店經(jīng)營(yíng)主要定位為滿(mǎn)足旅客起居需要。但從調(diào)查情況看，單一、粗獷的經(jīng)營(yíng)定位已經(jīng)很難養(yǎng)活酒店

38、，特別是在淡旺季入住率差異明顯的旅游城市，因此經(jīng)營(yíng)主題的細(xì)化是一種必然的新趨勢(shì)。作為濱海城市，真正出名的海洋主題特色酒店在北海并沒(méi)有正式出現(xiàn)。真正的海洋特色的主題酒店應(yīng)當(dāng)貫穿于酒店的整體經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與服務(wù)中，視覺(jué)上表現(xiàn)為對(duì)建筑色調(diào)的選擇與運(yùn)用。僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考丄缺乏高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)酒店管理公司成熟的產(chǎn)業(yè)，在不同的層次應(yīng)當(dāng)有不同的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者制定行業(yè)規(guī)則。北海的酒店賓館業(yè)目前缺乏誕生領(lǐng)導(dǎo)者的行業(yè)環(huán)境，眾多的酒店賓館還處于紛亂的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”需要一個(gè)正規(guī)的、強(qiáng)大的實(shí)力從根本上推動(dòng)行業(yè)的向前發(fā)展，而問(wèn)題的關(guān)鍵就在于缺乏一個(gè)高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)酒店管理公司出來(lái)主持大局。俗話(huà)說(shuō)“外來(lái)的和尚好

39、念經(jīng)”聘請(qǐng)深圳、上海、香港等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的具備豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)參與運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目酒店部分，對(duì)項(xiàng)目成功以及樹(shù)立酒店形象具有十分積極的作用。-k缺乏特色的酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店設(shè)計(jì)的目的是讓旅客能夠有出行的新鮮、舒適、驚喜等與在自己家、別的酒店有不同的感覺(jué)。從北海酒店目前的情況看，房間規(guī)格、配置、裝修風(fēng)格等缺乏變化，千人一面，突出表現(xiàn)在以下諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題：?jiǎn)栴}解決或規(guī)避建議房間配置內(nèi)容缺乏變化可考慮在部分房間配置電磁爐、小電冰箱甚至可以看海的望遠(yuǎn)鏡、小型海洋動(dòng)植物展覽廳等房間類(lèi)型比例能夠適應(yīng)客源變化后的需求可適當(dāng)增加套房、單間的比例，縮減標(biāo)準(zhǔn)雙人間的比例。色調(diào)多以深色調(diào)以及單調(diào)的白色為主，缺

40、乏特色?？山梃b珍珠灣酒店的海洋特色，選擇柔和、明快有特色的色調(diào)，包括服務(wù)人員的衣飾顏色。材質(zhì)選擇雷同但維護(hù)成本居高不下，如地毯、墻紙等。建議學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)型酒店做法，以地板磚、木地板或者特殊材料代替地毯，以環(huán)保乳膠漆代替墻紙。很多電梯窄小、沒(méi)有空調(diào)電梯內(nèi)可裝飾玻璃以增大空間感，并配置空調(diào)。房間空調(diào)控制標(biāo)準(zhǔn)間配備1.5P節(jié)能空調(diào)一臺(tái)，套間配置2P以上的空調(diào)一臺(tái)，公共部分不用空調(diào)。大堂狹小、壓抑、裝修單調(diào)可設(shè)置特色小品，通過(guò)裝飾手法增加大堂的挑高及進(jìn)深。衛(wèi)生間：洗滌用品質(zhì)量差、浴缸不衛(wèi)生、地板滑既要控制成本，又要把握好質(zhì)量。淘汰浴缸，選用整體浴室；防滑地板（考慮拖鞋底的材質(zhì)）部分房間的網(wǎng)絡(luò)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)每個(gè)房

41、間的拉通網(wǎng)絡(luò)，部分房間配置電腦房間隔音效果：樓下及附近娛樂(lè)、休閑設(shè)施噪音影響將KTV、健身房等設(shè)施盡量遠(yuǎn)離客房，甚至可以考慮取消部分配套。服務(wù)人員態(tài)度差通過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)及嚴(yán)格要求提高人員素質(zhì)；空余房間的定時(shí)通風(fēng)可通過(guò)選擇環(huán)保裝修材質(zhì)（家具、墻漆等），預(yù)防刺激性氣味揮發(fā)，房間也需要定時(shí)通風(fēng)換氣。周邊配套問(wèn)題：餐飲、購(gòu)物場(chǎng)所缺乏，出游不方便摒棄華而不實(shí)的名牌店，在酒店配置一定面積的平價(jià)超市、餐飲設(shè)施，加盟或自營(yíng)特色產(chǎn)品銷(xiāo)售；可以考慮主要景點(diǎn)的免費(fèi)接送車(chē)。價(jià)格虛高，不透明以透明實(shí)在的價(jià)格吸引客戶(hù)。餐飲、休閑設(shè)施浪費(fèi)可考慮裁撤、縮減部分設(shè)施，如桑拿、按摩等。熱水成本問(wèn)題可以考慮采用太陽(yáng)能熱水，配合鍋爐使用6.3北海酒店行業(yè)熱點(diǎn)和空白點(diǎn)6.3.1區(qū)域熱點(diǎn)及空白點(diǎn)四川路作為連接城市南北主景區(qū)的主干道，在將來(lái)幾年將成為城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新熱點(diǎn)，而酒店賓館不論從數(shù)量上還是質(zhì)量上還處于空白，具有較大的發(fā)展契機(jī)。6.3.2行業(yè)熱點(diǎn)及空白點(diǎn)從北海市目前不同星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況看，設(shè)施設(shè)備齊全、舒適度較高的中檔次