北京二手公寓市場分析報告及市場預(yù)測

1、04年北京二手公寓市場分析報告及2005年市場預(yù)測一、2004年北京二手公寓市場的成交量分析隨著北京二手房市場不斷擴大、開放，以及消費者置業(yè)需求和消費能力的分化，北京市二手房市場開始走向細分，房源也開始呈現(xiàn)出多樣化的特點，二手公寓異軍突起。據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，2004年北京市的二手公寓成交量達到3200套左右，相比2003年的1000套增加了2200套左右，增長幅度達到220%。其中二手公寓在二手房的成交占比也由去年的5%上升到今年的8%。之所以2004年北京二手公寓交易量明顯增加，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，“鏈家”市場專業(yè)人士認(rèn)為：主要是由于外籍人士購房政策松動，房源增多，直接帶動了今年北京二

2、手公寓交易量的大幅增長；同時，新一輪置業(yè)升級周期到來以及性價比良好也是二手公寓交易攀升的主要原因；另外，以往由于二手公寓因宣傳力度小以及轉(zhuǎn)按揭等問題限制了成交量，如今，二手公寓因其突出優(yōu)勢和轉(zhuǎn)按揭操作的落地而被更多購房者所接受。二、2004年北京二手公寓的價格分析（一）2004年北京二手公寓成交價格分析 據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，2004年北京二手公寓的成交均價為6500元/平米，較2003年的成交價格上漲了5%。“鏈家”市場人士認(rèn)為，這是由于北京市的二手公寓一般都為當(dāng)年品質(zhì)較高的“名盤”，具備環(huán)境、地理位置、設(shè)計等優(yōu)勢，同時隨著土地政策的限制，中心城區(qū)的公寓就顯得更為難能可貴，這直接帶動了中心

3、城區(qū)二手公寓的成交，從而使得二手公寓的價格有所上升。另外，與一手相比二手公寓物超所值的特點也由此體現(xiàn)，從而使得二手公寓逐漸成為部分房產(chǎn)投資人士的新寵。一般的二手房是按照所在城區(qū)來劃分價格的，但二手公寓則不同，就算兩個相鄰的小區(qū)，其二手公寓價格也可能有所不同。二手公寓的價格受所在小區(qū)的配套設(shè)施、社區(qū)成熟度及物業(yè)管理水平的影響；當(dāng)然，最終成交的價格還要看業(yè)主的心理需求。總體來說，2004年北京市各熱點區(qū)域內(nèi)的二手公寓價格大體如下，CBD地區(qū)：7000元至10000元平方米左右；中關(guān)村：6000元至8000元平方米左右；亞運村：5000至10000元平方米左右；望京地區(qū)：4300至6500元平方米左

4、右。 （二）2004年北京二手公寓租金分析 據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，2004年北京市二手公寓的租金價格呈現(xiàn)逐月下降的態(tài)勢，特別是CBD區(qū)域的租金下降幅度明顯。與其他區(qū)域相比，CBD區(qū)域的住宅幾乎全部為公寓項目，因此，該區(qū)域公寓市場的變化基本上可以反映CBD區(qū)域整個住宅市場的變化。目前，較之幾年前已出現(xiàn)的變化，除了售價大幅上揚之外，另一顯著的特點就是租金持續(xù)走低。據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析顯示，今年CBD公寓項目的租金與去年相比，下降幅度在每套100元至300元之間。以藍堡國際公寓70平方米一居室為例，租金從每月6500元降到6200元，降幅達到4。實際上，自2000年以來，CBD區(qū)域高檔公寓的租金

5、盡管一直保持在北京市的最高水平，但其整體租金水平正在逐年遞減，投資回報率普遍下降?！版溂摇笔袌鋈耸糠治稣J(rèn)為，供求關(guān)系的不斷變化是導(dǎo)致這一現(xiàn)象的根本原因。近幾年來，一方面CBD區(qū)域加大了高檔公寓的投放量，另一方面需求量卻在減少。比如，由于跨國公司駐華機構(gòu)加速了人才本土化，并且降低了外國雇員住房補貼，導(dǎo)致這部分人群對CBD區(qū)域高檔公寓的需求也隨之下降，從而使得二手公寓的租金將會進一步下調(diào)。 三、2004年北京二手公寓投資回報分析二手公寓相較于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪資高的白領(lǐng)、海歸人士、大企業(yè)的中高層管理人員及其部分經(jīng)商成功人士。雖然二手公寓的承租人群不如普通民宅那樣普及，但是它擁有租

6、賃人群穩(wěn)定且租金收益高的特點。二手公寓的租賃價格為5000元-10000元以上不等，租金的高低主要除了取決于房屋面積及物業(yè)所在的地段優(yōu)勢外，還與物業(yè)自身的配套、裝修、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等息息相關(guān)，二手公寓的投資回報率一般在5%-7%左右，由于其租價較高且租賃人群特定，所以易受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，但其所具備的地段優(yōu)勢使得二手公寓的未來升值空間大。對于短期想通過轉(zhuǎn)手再出售獲取收益的二手公寓投資者來說，需要充分了解其不同區(qū)域買賣市場狀況。雖然二手公寓市場繁榮并有其自身的優(yōu)勢，但投資者也應(yīng)該看到，北京目前整個公寓市場的建設(shè)速度要遠遠快于同階段寫字樓的建設(shè)速度。而與公寓市場息息相關(guān)的寫字樓、商圈的擴大、發(fā)

7、展和成熟需要較長的一段時間，所以若想通過轉(zhuǎn)手獲取高額收益需要一個中長期的過程。 四、2004年北京二手公寓的熱點區(qū)域和戶型分析位置是投資二手公寓的關(guān)鍵，其熱點區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性為：外企、高收入企業(yè)較多，白領(lǐng)及外國暫住人口集中的區(qū)域。所以，以中關(guān)村、CBD核心區(qū)域、金融街、燕莎商圈、朝陽公園、亞運村和望京等區(qū)域的二手公寓投資價值最高，北京的核心城區(qū)因其地理和文化優(yōu)勢也是求租熱點。由于二手公寓的承租人群層次較高，對生活質(zhì)量和居住舒適度有較高的要求，所以80平米-120平米的兩居室需求最為旺盛。一般國內(nèi)高級員工大多選擇月租金5000元8000元的大一居、二居室，而外籍人士偏愛月租金10000元左右

8、的三居室。房型也多以采光和通風(fēng)條件良好的為主。投資者如果能準(zhǔn)確地抓住租客的需求喜好，不僅出租容易而且還會提高租金收益，如：習(xí)慣西化生活的海歸派及外籍人士，會比較鐘情簡約的后現(xiàn)代裝修設(shè)計風(fēng)格，陽光更加充足的大落地窗，開闊的客廳空間，開放式的廚房以及較大的衛(wèi)生間。而且小區(qū)的安全保衛(wèi)設(shè)施是否完善，也是高端物業(yè)租客們關(guān)心的問題。 五2004年北京二手公寓的投資優(yōu)勢分析北京二手公寓在經(jīng)過多年的擠水后，性價比好，投資增溫已經(jīng)是一個不爭的事實，究其原因，“鏈家”市場人士認(rèn)為，北京二手公寓目前擁有四大優(yōu)勢： 地段好對于房地產(chǎn)項目，尤其是高端物業(yè)而言，地段因素永遠位居首位。因為物業(yè)所處位置是否為商業(yè)核心區(qū)域，其

9、道路是否四通八達，商圈是否成熟，商業(yè)氛圍是否濃厚等因素在很大程度上決定了物業(yè)的價值和價格。因此，早期建設(shè)的公寓項目多集中于亞運村、中關(guān)村和CBD地區(qū)，隨著商圈的逐漸成熟，當(dāng)年的知名公寓因其地段優(yōu)勢在租賃以及買賣方面風(fēng)光依舊。 品質(zhì)高九十年代初期，公寓市場開始崛起，外商、港澳臺富商、高級外企金領(lǐng)構(gòu)成了高端公寓的主要購買群體，高端公寓也是基于這些高薪人士對于高品質(zhì)、高檔次居住需求的定位設(shè)計建造的。因此，雖然經(jīng)過若干年的居住期，公寓整體品質(zhì)與其他物業(yè)相比仍然占優(yōu)，房間內(nèi)部保養(yǎng)、維護也較略勝一籌。另外，高端公寓物業(yè)設(shè)施齊全，二十四小時熱水供應(yīng)，二十四小時保安巡查，衛(wèi)星電視、寬帶網(wǎng)接入，配備會所、健身中

10、心、休閑場所等特點，其他類型物業(yè)根本無法與其相提并論。 配套全二手公寓的周邊環(huán)境包括人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、景觀環(huán)境等，目前這些公寓的環(huán)境配套比較齊全。以中關(guān)村商圈為例，高等院校和國家級科研院所云集以及多年累積形成的濃郁的文化氛圍，讓中關(guān)村擁有了京城獨一無二的人文環(huán)境，公寓業(yè)主以高薪水、高學(xué)歷、高素質(zhì)人士為主，整體居住氛圍良好。經(jīng)過近5年的建設(shè)改造，大型外資超市進駐，高爾夫球場投入使用，海淀影劇院重張，高檔餐廳、咖啡廳逐一開業(yè)，此時購置二手公寓，其社區(qū)成熟度更高，商業(yè)配套設(shè)施較以前更加優(yōu)越。 價格相對較低九十年代初、中期，高檔公寓的市場需求大增，曾經(jīng)掀起過一陣公寓投資熱潮，高端公寓的價格也因此被炒

11、得很高。幾年過后，當(dāng)高端公寓被投入到二級市場后，其價格中的水分被充分?jǐn)D壓，二手公寓物超所值的特點也由此體現(xiàn)。目前一些公寓的價格已經(jīng)縮水了三到五成，已經(jīng)接近了谷底。通過某些高端公寓的原價、二手價以及目前周邊同等物業(yè)的一手價的比較，即可看出二手公寓的價格優(yōu)勢。 六、2004年北京二手公寓的客戶分析（一）二手公寓的客戶供給分析 據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，從2004年的二手公寓的客戶供給來看，主要有如下一些人群釋放了手中的房子，充實了供給量，這部分人釋放房源的原因各異，具體如下： 置業(yè)升級對于追求生活品質(zhì)的成功人士，在約5-8年的居住期后，將會考慮置業(yè)升級，大多將現(xiàn)有公寓賣掉購置別墅及TOWNHOUSE

12、。 投資轉(zhuǎn)向一部分公寓投資業(yè)主在九十年代初期的公寓投資高回報時期已有所收獲，如今，公寓的租金回報率已趨于平穩(wěn)，已收到投資回報的投資業(yè)主便逐漸退出公寓投資市場。 還貸困難九十年代中期投資北京高端公寓的港澳臺人士，購置五六套公寓的不在少數(shù)，但在其當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)泡沫經(jīng)濟后，光靠租金收入，很多投資人已經(jīng)沒有能力還貸，只能將手中房產(chǎn)出手套現(xiàn)。 工作地變更很多港臺、外籍人士原先在北京購置了公寓，但因工作調(diào)遷去其他城市或是回原籍等原因，只能將公寓轉(zhuǎn)手。 （二）二手公寓的客戶需求分析 據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，2004年北京二手公寓的主要購買群體由以下幾種類型人群構(gòu)成： 海歸派隨著國內(nèi)經(jīng)濟實力與日俱增，再加上京城對留

13、學(xué)回國創(chuàng)業(yè)人員的優(yōu)惠政策，大批回國的海歸派選擇在京城置業(yè)安家。海歸派對居住品質(zhì)高、社區(qū)成熟、物業(yè)配套設(shè)施完善而且可以馬上入住的現(xiàn)房二手公寓最為青睞。 名盤追隨者對于注重生活品位的購房者來說，購買一處知名地產(chǎn)項目是對高品質(zhì)生活的追求，當(dāng)時由于項目熱銷價格較貴等原因未能購得，如今其進入二級市場，給購房者提供了再次選擇的機會。 投資客公寓的開發(fā)商在最初選擇建造地點時會格外注重地段優(yōu)勢，一般都選在環(huán)境優(yōu)雅，經(jīng)濟快速增長的核心區(qū)域，隨著此地經(jīng)濟的愈加繁榮，公寓的價值也隨之上升。此時購買的二手公寓，其價格水分已被充分?jǐn)D壓，其投資價值顯而易見。 七、2005年北京二手公寓的發(fā)展趨勢分析決定市場的直接動力是供

14、求關(guān)系，影響供求關(guān)系的因素比較多，有宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策，如股市、利率等，舉辦奧運會，房地產(chǎn)政策法規(guī)，某行業(yè)的興衰發(fā)展及市場心理預(yù)期等等。2005年北京二手公寓的發(fā)展趨勢變化也無外乎受到上述這些因素的影響。結(jié)合今年北京二手公寓的發(fā)展態(tài)勢以及市場的變化，“鏈家”市場人士對2005年北京二手公寓的發(fā)展進行一個整體的預(yù)測和分析。 （一）供給預(yù)測 1、二手公寓的集中釋放地仍然在CBD地區(qū)及其輻射區(qū)和中關(guān)村 由于CBD和中關(guān)村區(qū)域是北京公寓最為集中的區(qū)域，從而使得CBD和中關(guān)村的二手公寓供應(yīng)數(shù)量及規(guī)模將超過2004年；CBD輻射區(qū)也將有較多的二手公寓推出，而且推出速度也將是較快的地區(qū)；金融街隨著核心區(qū)

15、建設(shè)的逐漸完善，將成為又一個二手高檔公寓的聚集地；燕莎地區(qū)供應(yīng)量將小幅上漲；奧運村地區(qū)供應(yīng)量將會大幅增加，呈現(xiàn)顯著的增長勢頭。 2、市中心二手公寓將增加 自從2001年以來，北京將在未來5年完成城區(qū)900萬平方米的危舊房改造，東城區(qū)、宣武區(qū)和崇文區(qū)大面積的危改將為市場提供大量位置優(yōu)越的可開發(fā)用地，這就為開發(fā)高檔公寓提供了理想位置。如朝陽門內(nèi)危改項目已經(jīng)初步完成，從而為二手公寓的提供奠墊了基礎(chǔ)。 3、不同分布區(qū)域，不同檔次的二手公寓將產(chǎn)生明顯的市場細分 二手公寓的品種也將隨著公寓品種的增多而增加，個性化二手公寓將滿足不同特定客戶的需求，成為2005年北京二手公寓市場的一大特點。 4、小戶型經(jīng)濟公

16、寓的供應(yīng)量將增加 隨著市場更加關(guān)注小戶型的設(shè)計、功能完善，空間實用性與經(jīng)濟性更強的小戶型二手公寓將會得到快速的放量。 （二）需求預(yù)測1、在多種因素的利好影響下，北京二手公寓的總體需求仍將不斷擴大。 2、初次置業(yè)客戶購買活躍，需求旺盛，對精裝修、小戶型中低檔次的二手公寓的需求將有所上升。 3、受到宏觀經(jīng)濟形式的影響，投資型客戶對二手公寓的市場會持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，投資購買二手公寓的數(shù)量將不會快速增長。但對于投資客來講，地處市中心，交通便利，小戶型的中高檔二手公寓仍然是他們的主要投資對象。 4、來京的港、澳、臺和外籍人士對二手公寓的需求量穩(wěn)定。歐美人士偏愛租賃東部地區(qū)的高檔服務(wù)式公寓；港、澳、臺和東

17、南亞地區(qū)的客戶則中意購買具有升值潛力的大戶型高檔公寓。 （三）價格預(yù)測 預(yù)計2005年北京市二手公寓市場的價格將理性平穩(wěn)運行，價格逐漸回歸價值，在平穩(wěn)發(fā)展的趨勢下，逐步呈現(xiàn)下降趨勢。不同類別和具有地域差異的公寓產(chǎn)品價格表現(xiàn)不同，高檔公寓的綜合品質(zhì)將進一步提高，價格平穩(wěn)，少數(shù)市中心黃金地段的豪華公寓成為極品住宅，其價格仍有上升的空間；中低檔公寓競爭激烈，價格下降幅度較大，其促銷的手法將更加新奇，給予客戶更多的實惠。 北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)融入國際市場，我們應(yīng)該用國際市場的評價方式來衡量北京房地產(chǎn)市場。公寓市場的發(fā)展也不可避免地要參與國內(nèi)市場與國際市場的競爭。公寓供應(yīng)量增加，同時需求量也增加，但前者的增速明顯高于后者，供過于求的局面將進一步加劇，但不同檔次，不同區(qū)域產(chǎn)品的市場表現(xiàn)不盡相同。 DATE M.d.yyyy 9.16.2022 DATE HH:mm DATE M.d.yyyy 9.1