那些房企信用資質(zhì)在改善

1、內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _bookmark0 償債能力：中型房企、非國企短期償債能力改善突出3 HYPERLINK l _bookmark1 短期償債能力：中型房企、非國企改善明顯3 HYPERLINK l _bookmark8 長期償債能力：大型房企、央企凈負(fù)債率下降明顯5 HYPERLINK l _bookmark12 現(xiàn)金流：現(xiàn)金流充裕性與質(zhì)量性整體改善6 HYPERLINK l _bookmark13 現(xiàn)金流充裕性：58%的房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈流入6 HYPERLINK l _bookmark17 現(xiàn)金流質(zhì)量性：回款率整體上升，非國企改善明顯7 HYPERLINK l _bo

2、okmark21 融資能力：融資成本上行為主，國企融資優(yōu)勢擴(kuò)大8 HYPERLINK l _bookmark25 綜合評(píng)價(jià)9 HYPERLINK l _bookmark26 附錄：樣本及指標(biāo)說明10 HYPERLINK l _bookmark27 樣本說明10 HYPERLINK l _bookmark28 指標(biāo)說明10圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark2 圖 1：中型房企現(xiàn)金短債比提升明顯3 HYPERLINK l _bookmark3 圖 2：央企、非國企現(xiàn)金短債比改善更明顯3 HYPERLINK l _bookmark4 圖 3：2019 年上年 房企現(xiàn)金短債比以改善為

3、主3 HYPERLINK l _bookmark5 圖 4：中型房企短長期有息負(fù)債比改善顯著4 HYPERLINK l _bookmark6 圖 5：地方國企、非國企短長期有息負(fù)債比改善4 HYPERLINK l _bookmark7 圖 6：2019 年上年 房企短長期有息負(fù)債比以改善為主4 HYPERLINK l _bookmark9 圖 7：大型房企凈負(fù)債率有所改善5 HYPERLINK l _bookmark10 圖 8：央企凈負(fù)債率有所改善5 HYPERLINK l _bookmark11 圖 9：2019 年上半年近半數(shù)房企凈負(fù)債率下降5 HYPERLINK l _bookmark

4、14 圖 10：TOP10 房企現(xiàn)金流狀況較優(yōu)且改善明顯6 HYPERLINK l _bookmark15 圖 中央國有企業(yè)現(xiàn)金流狀況較優(yōu)且改善明顯6 HYPERLINK l _bookmark16 圖 12：58%的房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈流入6 HYPERLINK l _bookmark18 圖 13：TOP10-20 房企回款率改善明顯7 HYPERLINK l _bookmark19 圖 14：非國有企業(yè)回款率改善明顯7 HYPERLINK l _bookmark20 圖 15：半數(shù)以上房企銷售回款率改善7 HYPERLINK l _bookmark22 圖 16：龍頭融資成本抬升幅度較小

5、8 HYPERLINK l _bookmark23 圖 17：國企融資成本抬升幅度較小8 HYPERLINK l _bookmark24 圖 18：房企整體融資成本上行8 HYPERLINK / HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。2019 年上半年，TOP50 房企償債能力有所改善，短期償債能力提升尤其明顯。65%的房企現(xiàn)金短債比提升、72%的房企短長期有息負(fù)債比下降、48%的房企凈負(fù)債率下降。短期償債能力：中型房企、非國企改善明顯現(xiàn)金短債比：合景華潤融僑提升幅度領(lǐng)先，金地降幅最大2019 年上半年 TOP50 房企現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋能力整體

6、上升，現(xiàn)金短債比中位值 1.2， 相比 2018 年的 1.0 有所提升。分規(guī)模看，中型房企(TOP20-50)現(xiàn)金短債比改善最明顯，中位上升 0.1 至 1.1；分企業(yè)性質(zhì)看，非國企現(xiàn)金短債比改善明顯，中位均上升 0.1 至 1.1。圖 1：中型房企現(xiàn)金短債比提升明顯圖 2：央企、非國企現(xiàn)金短債比改善更明顯現(xiàn)金短債比中位現(xiàn)金短債比中位現(xiàn)金短債比中位現(xiàn)金短債比中位 行業(yè)中位行業(yè)中位行業(yè)中位行業(yè)中位3.02.01.0現(xiàn)金短債比變動(dòng)(右)0.500.003.02.01.00.2現(xiàn)金短債比變動(dòng)(右)0.1現(xiàn)金短債比變動(dòng)(右)0.0(0.1)0.0TOP10TOP10-20TOP20-50(0.50)

7、0.0中央國有非國有企業(yè)(0.2)資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 46 家 TOP50 房為樣本。資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 46 家 TOP50 房企為樣本。從公司來看，合景、華潤、融僑現(xiàn)金短債比上升幅度最大，金地降幅最大。2019 年上半年的房企現(xiàn)金短債比相比 2018 年上升，其中合景泰富、華潤臵地、融僑上升幅度最大， 分別上升 1.5、1.0、至 、4.2、的房企現(xiàn)金短債比相比 2018 年下降，其中金地下降幅度最大，由 2.9 降至 1.7，主要為報(bào)告期內(nèi)發(fā)行超短融以及一年內(nèi)到期的長期借款增加所致，但公司現(xiàn)金短債比仍高于行業(yè)中位；此

8、外時(shí)代中國、華夏幸福、新城控股現(xiàn)金短債比降幅也較大，分別下降 、至 、 63的房企現(xiàn)金短債比高于 （4.5（4.2（4.2、（4.14 0.4（0.4（0.5（06佳源（0.6、華發(fā)（0.6）偏低，均在 0.7 以下。圖 3：2019 年上半年 TOP50 房企現(xiàn)金短債比以改善為主現(xiàn)金短債比(2019H1) 現(xiàn)金短債比行業(yè)中位(2019H1)相比2018年末變動(dòng)現(xiàn)金短債比(2019H1) 現(xiàn)金短債比行業(yè)中位(2019H1)相比2018年末變動(dòng)43210(1)(2)A合 龍 華 中 旭 建 保 綠 遠(yuǎn) 時(shí) 萬 濱 碧 中 金 美 藍(lán) 龍 新 首 世 招 融 中 陽 融 華 金 正 中 金 佳 雅

9、 融 綠 卓 福 首 中 榮 華 佳 中 中 富 泰景 湖 潤 國 輝 業(yè) 利 城 洋 代 科 江 桂 國 地 的 光 光 城 創(chuàng) 茂 商 僑 國 光 信 夏 科 榮 南 輝 兆 居 創(chuàng) 地 越 晟 開 梁 盛 發(fā) 源 國 國 力 禾A泰 集 置 海 控 地 地 中 集 中集 園 奧 集 置 發(fā) 地 控 置 房 蛇金 城 中 幸 股 地 建 股 業(yè) 樂 中 控 商 集 股 控 發(fā) 股 集 恒 鐵 地 集富 團(tuán) 地 外 股 產(chǎn) 產(chǎn) 國 團(tuán) 國團(tuán)園 團(tuán) 業(yè) 展 產(chǎn) 股 業(yè) 地 口茂國 福 份 產(chǎn) 設(shè) 份 集 集 國 股 業(yè) 團(tuán) 份 股 展 份 團(tuán) 大 建 產(chǎn) 團(tuán)集發(fā) 集控團(tuán)展 團(tuán)股產(chǎn)團(tuán) 團(tuán) HYP

10、ERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。資料來源：公司公告，安信證券研究中心 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。備注：以披露數(shù)據(jù)的 46 家 TOP50 房企為樣本。短長期有息負(fù)債比：佳源福晟融僑改善明顯，榮盛升幅最大2019 年上半年 TOP50 房企有息負(fù)債期限結(jié)構(gòu)整體改善。2019H1 短長期有息負(fù)債比中位為0.39，相比 2018 0.46 龍頭房企(TOP10)(TOP10-20)(TOP20-50)中位分別為 0.42、0.39 和 0.36，降幅分別為 0.02、0.06、分企業(yè)性質(zhì)看，地方國

11、企和非國企下降明顯，分別下降 0.10、0.36、0.42。圖 4：中型房企短長期有息負(fù)債比改善顯著圖 5：地方國企、非國企短長期有息負(fù)債比改善短長期有息負(fù)債比中(18)短長期有息負(fù)債比中位 行業(yè)中位行業(yè)中位變動(dòng)(右)短長期有息負(fù)債比中位短長期有息負(fù)債比中 行業(yè)中位行業(yè)中位變動(dòng)(右)0.00(0.10)0.0(0.1)(0.1)0.0TOP10(0.20)0.0中央國企地方國企(0.2)資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 46 家 TOP50 房企為樣本。資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 46 家 TOP50 房企為樣本。 HYPERLINK / HY

12、PERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。佳源集團(tuán)短長期有息負(fù)債比由0.91降至0.30.54降至0.21062降至0.8、來自短期債務(wù)償還并新增長期債務(wù)，其中佳源短期有息負(fù)債下降 28%而長期有息負(fù)債增加52%，融僑短期有息負(fù)債下降 47%而長期有息負(fù)債增加 35%，福晟短期有息負(fù)債下降 27% 而長期有息負(fù)債上升 58%。榮盛發(fā)展 上升至 1.01，主要由大額長期債務(wù)臨近到期所致，其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債相較 2018 年末增加 67 242億。3 1.011.01、0.90短期償債壓力最小 3 。圖 6：2019 年上半年 TOP50 房企短長期有息

13、負(fù)債比以改善為主短長期有息負(fù)債比（2019H1）相比2018年變動(dòng)行業(yè)中位(2019H1)1.00.20.0(0.2)(0.4)(0.6)中 榮 正 中 融 華 雅 中 碧 招 龍 綠 融 陽 佳 金 金 泰 富 萬 新 中 華 世 建 首 金 濱 首 中 藍(lán) 中 福 美 卓 綠 時(shí) 佳 旭 融 保 合 中 遠(yuǎn) 華 龍A梁 盛 榮 國 創(chuàng) 發(fā) 居 國 桂 商 光 地 信 光 源 科 輝 禾 力 科 城 國 夏 茂 業(yè) 開 地 江 創(chuàng) 南 光 國 晟 的 越 城 代 兆 輝 僑 利 景 國 洋 潤 湖A控 發(fā) 地 恒 中 股 樂 奧 園 蛇 地 控 中 城 集 股 股 集 地控 金 幸 房 地

14、股 集 集 置 建 發(fā) 鐵 集 置 商 中 中 業(yè) 控地 泰 海 集 置 集股 展 產(chǎn) 大 國 份集 園口 產(chǎn) 股 國團(tuán) 份 份 團(tuán) 產(chǎn)股 茂 福 地 產(chǎn) 份 團(tuán) 團(tuán) 業(yè) 設(shè) 展 建 團(tuán) 業(yè) 業(yè) 國 國 集 股產(chǎn) 富 外 團(tuán) 地 團(tuán)團(tuán)產(chǎn)控 團(tuán) 集集 發(fā)股團(tuán)團(tuán) 展資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 46 家 TOP50 房企為樣本。長期償債能力：大型房企、央企凈負(fù)債率下降明顯2019 年上半年 46 家公布數(shù)據(jù)的房企中，22 家凈負(fù)債率下降，占比 48%；中位數(shù)為 99%，與 2018 年基本持平。分規(guī)?？?， (TOP10)(TOP10-20)(TOP20-50) 凈負(fù)債率中

15、位數(shù)分別上升 13PCT 至 72%3PCT 至 94%、上升 分企至 16PCT 至 189%、上升 8PCT 107%圖 7：大型房企凈負(fù)債率有所改善圖 8：央企凈負(fù)債率有所改善凈負(fù)債率中位凈負(fù)債率中位凈負(fù)債率中位凈負(fù)債率中位 行業(yè)中位行業(yè)中位行業(yè)中位行業(yè)中位50%變動(dòng)(右)TOP105%0%-5%50%變動(dòng)(右)中央國企地方國企非國企5%0%-5%資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 46 家 TOP50 房企為樣本。資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 46 家 TOP50 房企為樣本。從公司來看，泰禾、佳兆業(yè)、陽光城凈負(fù)債率降幅最大，華夏幸福、融創(chuàng)

16、、富力升幅最大。泰禾集團(tuán)130PCT至 佳兆業(yè)凈負(fù)債率下降 46PCT至 陽光城凈負(fù)債率下降 至 華夏幸福 至 388 1778 融創(chuàng)中國凈負(fù)債率上升 45PCT 至 255%，主要來自有息負(fù)債總額上升 727 億至 3021 億，增量部分 60%為非流動(dòng)負(fù)債。富力地產(chǎn)凈負(fù)債率上升 至 323 1956 億， 公司報(bào)告期內(nèi)發(fā)行多筆公司債和短融。當(dāng)前凈負(fù)債率低于 的房企占比 27%40%、44%，泰禾、融創(chuàng)、鐵建最高，分別為 、255%、247%。圖 9：2019 年上半年近半數(shù)房企凈負(fù)債率下降凈負(fù)債率（2019H1）行業(yè)中位(2019H1)相比2018年末變動(dòng)280%220%40%泰 融 中

17、富 華 中 融 佳 中 華 綠 首 中 金 陽 首 福 金 美 榮 佳 藍(lán) 融 正 雅 遠(yuǎn) 新 合 時(shí) 保 龍 中 金 卓 旭 中 碧 招 濱 世 綠 建 龍 華 萬 中A禾 創(chuàng) 國 力 夏 南 僑 兆 梁 發(fā) 地 開 國 輝 光 創(chuàng) 晟 科 的 盛 源 光 信 榮 居 洋 城 景 代 利 光 國 地 越 輝 國 桂 商 江 茂 城 業(yè) 湖 潤 科 國A集 中 鐵 地 幸 建業(yè) 控 股 控 股 恒 股 城 置 集 股 置 發(fā) 集 發(fā) 中 地 樂 集 控 泰 中 地 地 金 集 商 控 奧 園 蛇 集 房 中 地 集 置海團(tuán) 國 建 產(chǎn) 福 設(shè)集 股 份 股 份 大 份業(yè) 團(tuán) 份 業(yè) 展 團(tuán) 展

18、 國 產(chǎn) 集 團(tuán) 股 富 國 產(chǎn) 產(chǎn) 茂 團(tuán) 業(yè) 股 園口 團(tuán) 地 國 產(chǎn) 團(tuán) 地外 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。資料來源：公司公告，安信證券研究中心46 團(tuán)集 控集產(chǎn)發(fā)團(tuán) 股團(tuán)展現(xiàn)金流充裕性：58%的房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈流入上半年 58%的房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈流入。樣本房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額中位為 6 億元，相比去年同期的-12 億元大幅改善，58%的房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為正。分類來看，龍頭房企和央企現(xiàn)金流狀況較優(yōu)。在 TOP10TOP10-20TO

19、P20-50 房企中， 76515429T33 T、 8 PCT為 83%、67%、52%，相比去年同期提升 50PCT、33PCT、10PCT。圖 10：TOP10 房企現(xiàn)金流狀況較優(yōu)且改善明顯圖 11：中央國有企業(yè)現(xiàn)金流狀況較優(yōu)且改善明顯1000經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈額中位(億，2018H1) 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈額中位(億，2019H1) 凈流入占比(%，右) TOP10100%0%-50%-100%0經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈額中位(億，2018H1) 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈額中位(億，2019H1) 凈流入占比(%，右) 中央國有地方國有非國有企業(yè)100%0%-50%-100%資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注

20、：以披露數(shù)據(jù)的 40 家 TOP50 房企為樣本。資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 40 家 TOP50 房企為樣本。從公司來看，保利、泰禾和濱江經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額改善明顯，均由負(fù)轉(zhuǎn)正，凈流入 162、202、48 億，比去年同期增加 261、162 保利拿地放緩，公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出同降 1泰禾3460%；濱江銷售情況較好，上半年銷售額同增 27%，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入同增 130%7357、33 億元，均主要來自拿地和建安支出增多，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出同增 44%、38%、59%。3 431、202、華夏幸福、富力和雅居樂現(xiàn)金流凈流出最大，分別凈流出 205199、億元。圖

21、12：58%的房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈流入經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額(2019H1，億元)同比變動(dòng)(億元)500經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額(2019H1，億元)同比變動(dòng)(億元)4003002001000AA HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。資料來源：公司公告，安信證券研究中心40 控集發(fā)集團(tuán)股團(tuán)展團(tuán)現(xiàn)金流質(zhì)量性：回款率整體上升，非國企改善明顯2019 年上半年 的房企銷售回款率上升（/銷售金額”推算，銷售金額為公司公告的全口徑銷售金額。數(shù)據(jù)可得的 16 家房企，9 家回，較 2

22、018 3PCT房企回款質(zhì)量高且提升明顯，年上半年TOP10TOP10-20TOP20-50 回款率中位分別為 66%、71%、，較 2018 、升 、降 分企業(yè)性升高 8T 70中央國企降 9T 至 61（注：樣本為保利和招商，二者回款率降 9PCT 至 68%年末項(xiàng)目儲(chǔ)備平均權(quán)益占比為 66%、60%，不并表合作項(xiàng)目的存在可能使計(jì)算值對真實(shí)值存在低估5T 至 73（6T、 3T 至 83、63。圖13：TOP10-20房企回款率改善明顯圖 14：非國有企業(yè)回款率改善明顯80%70%50%40%30%20%回款率回款率變動(dòng)(右) 行業(yè)中位行業(yè)中位變動(dòng)(右)TOP1020%10%0%-10%8

23、0%70%60%50% 回款率(18) 回款率行業(yè)中位(18) 變動(dòng)(右)行業(yè)中位(19H1)行業(yè)中位(18) 變動(dòng)(右)行業(yè)中位(1910%0%中央國有地方國有非國有企業(yè)資料來源：Wind，安信證券研究中心資料來源：Wind，安信證券研究中心從公司來看，泰禾、華夏幸福、藍(lán)光回款率提升幅度最大，金科降幅居前。泰禾集團(tuán)銷售回款率上升 34PCT 至 77%15PCT、至 64%、65%；金科回款率下降 19PCT 至 69%。圖 15：TOP50 房企銷售回款率以改善為主銷售回款率(2019H1)相比2018年變動(dòng)行業(yè)中位(2019H1)金首地開集股團(tuán)份綠泰地禾控集股團(tuán)陽 金 保 藍(lán) 萬光 科

24、利 光 科城 股 地 發(fā)A份 產(chǎn) 展A華 華 新 招 濱夏 發(fā) 城 商 江幸 股 控 蛇 集福 份 股 口 團(tuán) HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。資料來源：Wind HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。備注：以披露數(shù)據(jù)的 40 家 TOP50 房企為樣本。銷售回款率=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入/銷售金額，金科和綠地公布銷售回款數(shù)據(jù)，替代經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入。融資成本是觀察房企融資能力最直觀的指標(biāo)。本文融資成本采用房企披露的綜合融資成本數(shù)據(jù)，如未公布，則用上半年利息支出（含資本化部分）*2/有息負(fù)債余額推算。20

25、19 年上半年 21 家房企直接公布融資成本數(shù)據(jù)，萬科、融創(chuàng)、中南、中鐵、金輝、合景 6 家通過利息支出推算。27 注：21 家直6 家推算21 7808 年的 591上升至 209年上半年的 6.48%。分類來看，中型房企、非國企融資成本上升明顯，TOP10、TOP10-20TOP20-50 綜合融資成本中位為 6.23%、6.87%2018 12BP、68BP、96BP。按性質(zhì)看，央企、地方國企、非國企綜合融資成本中位分別為 4.91%、5.52%、6.91%，相比于 2018 年分別上升 12BP、12BP、51BP。圖 16：龍頭融資成本抬升幅度較小圖 17：國企融資成本抬升幅度較小綜

26、合融資成本綜合融資成本綜合融資成本綜合融資成本 綜合融資成本行業(yè)中值綜合融資成本行業(yè)中綜合融資成本行業(yè)中值綜合融資成本行業(yè)中變動(dòng)(BP,右)120806%40變動(dòng)(BP,右)80變動(dòng)(BP,右)404%TOP10TOP10-200TOP20-504%中央國企地方國企0非國企資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 27 家 TOP50 房企為樣本。資料來源：公司公告，安信證券研究中心備注：以披露數(shù)據(jù)的 27 家 TOP50 房企為樣本。從公司來看，融創(chuàng)、合景泰富、鐵建2019H1 融資成本（三家均未/有息負(fù)債余額估算6.87%2018 年上升 145（披露值有所下降，分別為 7.

27、72%5.60%5.60%，相比 2018 222020bp，其中陽光城和世茂主要來142 4.57%-10.33%降至 4.57%-8%。圖 18：房企整體融資成本上行12%10%綜合融資成本（2019H1）變動(dòng)(BP,右806040200(20)(40)中 泰 中 融 陽梁 禾 南 創(chuàng) 光控 集 建 中 城股 團(tuán) 設(shè) 國金 金 奧 華科 輝 園 夏股 集 集 幸份 團(tuán) 團(tuán) 福雅 融 合 新居 信 景 城樂 中 泰 控國 富 股富 萬 碧 力 科 桂 A產(chǎn)A旭 中 首 世輝 國 創(chuàng) 茂集 鐵 置 房團(tuán) 建 業(yè) 地產(chǎn)濱 遠(yuǎn) 首 招 金 中江 洋 開 商 地 海集 集 股 蛇 集 地團(tuán) 團(tuán) 份

28、口 團(tuán) 產(chǎn)2727 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。企為樣本。綜合評(píng)價(jià)綜合房企償債能力、現(xiàn)金流等指標(biāo)的邊際變動(dòng)，可將房企分為三類。償債能力總體改善、現(xiàn)金流充裕性良好。這類房企的共同特點(diǎn)是短、長期償債能力整陽光城現(xiàn)金短債比上升 0.4 10 濱江0.5 20bp，目前公司除銷售回款率外各指標(biāo)絕對值均優(yōu)于中南建設(shè)和泰禾2 家公司短長期償債能力指標(biāo)總體仍弱于行業(yè)中值；華發(fā)和保利償債能力弱化、現(xiàn)金流充裕性良好，這類房企的共同特點(diǎn)是短期或長期償債能力有所弱化，但經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金仍保持凈流入。行 7、89 61、89 償債能力弱化、現(xiàn)金流充裕性欠佳。這類房企

29、的共同特點(diǎn)是短期或長期償債能力有所弱化，同時(shí)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流出，其他指標(biāo)有所分化。其中金地、首開所有指標(biāo)都弱化，從金科表 1：TOP50 房企 2019 年上半年償債能力指標(biāo)邊際變動(dòng)（以數(shù)據(jù)披露較全的A 股上市房企為例）絕對水平（2019H1）相比2018年變化絕對水平（19H1）相比 2018 年變化 類別公司簡稱企業(yè)性現(xiàn)金短債比 凈負(fù)債率（）銷售回款率（融資成本（ ）現(xiàn)金短債比變動(dòng) 凈負(fù)債率變動(dòng)（ ）億銷售回款（融資成本變動(dòng)（BP） HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。 HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參

30、見報(bào)告尾頁。陽光城民營企業(yè)1.1156%70%7.72%0.4-408710(22)濱江集團(tuán)民營企業(yè)1.964%37%5.60%0.5-344811(20)償債能力改善、現(xiàn)金流充裕中南建設(shè)民營企業(yè)1.0222%71%8.46%0.2-61487泰禾集團(tuán)民營企業(yè)0.4265%77%9.30%0.26111%65%0.0藍(lán)光發(fā)展民營企業(yè)-13214-華發(fā)股份地方國企0.6198%63%-0.2-36128-3-保利地產(chǎn)中央國企2.677%68%-0.3-4162-9-償債能力弱化、現(xiàn)金流充裕招商蛇口中央國企1.465%54%4.91%0.0761-96綠地控股公眾企業(yè)0.

31、8191%81%-0.08815-2.040%64%6.23%(0.2)-681萬科 A公眾企業(yè)989新城控股民營企業(yè)1.587%57%6.48%(0.4)27(67)91榮盛發(fā)展民營企業(yè)0.7120%82%-(0.3)24(57)0-償債能力流欠充裕華夏幸福民營企業(yè)1.1230%64%7.23%(0.7)60(205)1581金科股份民營企業(yè)1.1148%69%7.58%0.09(73)-1926首開股份地方國企0.7189%83%5.38%(0.1)23(58)-62金地集團(tuán)公眾企業(yè)1.773%84%4.87%(1.2)12(71)-94圖例： 弱化 改善 資料來源：公司公告，安信證券研究

32、中心備注：萬科未直接披露綜合融資成本，采用利息支出/有息負(fù)債余額估算，可能存在一定偏差。 HYPERLINK / HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。樣本說明以 2018 年全口徑銷售額排名前 由于上市公司相比發(fā)債企業(yè)信息披露更完整，且發(fā)債主體多為上市公司子公司，對公司整體財(cái)務(wù)狀況反映有偏，我們優(yōu)先選擇港股或A TOP50 房企共 46 家香港上市房企、16 家 A 股上市房企、6 家公開發(fā)債的非上市房企。類別樣本數(shù)房企明細(xì)港股24泰富集團(tuán)、時(shí)代中國類別樣本數(shù)房企明細(xì)港股24泰富集團(tuán)、時(shí)代中國A 股16萬科A、保利地產(chǎn)、綠地控股、新城控股、招商蛇

33、口、華夏幸福、陽光城、金地集團(tuán)、中發(fā)債6鐵建房產(chǎn)、佳源集團(tuán)、融僑、金輝、福晟、卓越商業(yè)合計(jì)46資料來源：安信證券研究中心整理表 3：4 家數(shù)據(jù)缺失的 TOP50 房企銷售排名公司簡稱類別數(shù)據(jù)說明28祥生地產(chǎn)非上市未公開發(fā)債，數(shù)據(jù)缺失33新力地產(chǎn)非上市只發(fā)行私募債，公開數(shù)據(jù)缺失49俊發(fā)地產(chǎn)非上市只發(fā)行私募債，公開數(shù)據(jù)缺失50東原地產(chǎn)子公司港股上市東銀國際控股公司港股上市的子公司，但集團(tuán)層面數(shù)據(jù)缺乏資料來源：安信證券研究中心整理類別指標(biāo)數(shù)據(jù)披露/可推算家數(shù)有息負(fù)債余額類別指標(biāo)數(shù)據(jù)披露/可推算家數(shù)有息負(fù)債余額46現(xiàn)金短債比46償債能力短長期有息負(fù)債比46凈負(fù)債率46現(xiàn)金流經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額40銷售回

34、款率16融資能力融資成本27資料來源：公司公告，安信證券研究中心指標(biāo)說明有息負(fù)債余額短期有息負(fù)債（“其他流動(dòng)負(fù)債”長期有息負(fù)債“其他非流動(dòng)負(fù)債” HYPERLINK / HYPERLINK / 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司。各項(xiàng)聲明請參見報(bào)告尾頁。短期有息負(fù)債（億元） 長期有息負(fù)債（億元） 有息負(fù)債總額（億元）公司短期有息負(fù)債（億元） 長期有息負(fù)債（億元） 有息負(fù)債總額（億元）公司短期借款一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債有息部分應(yīng)付短期債券長期借款應(yīng)付債券其他非流動(dòng)負(fù)債有息部分+新城控股23107712372670705保利地產(chǎn)304570181933102637華夏幸福4219325530581

35、01371金地集團(tuán)26834027437622821資料來源：公司公告，安信證券研究中心償債能力指標(biāo)短長期有息負(fù)債比，計(jì)算公式為“短期有息負(fù)債長期 （有息負(fù)債現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物）所有者由于部分公司披露的凈負(fù)債率分子部分扣減的現(xiàn)金包含受限現(xiàn)金，與本文計(jì)算結(jié)果可能存在差異。表 6：償債能力指標(biāo)計(jì)算說明指標(biāo)公式意義現(xiàn)金短債比現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額/短期有息負(fù)債現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋能力，衡量短期債務(wù)的即時(shí)償付能力短長期有息負(fù)債比短期有息負(fù)債/長期有息負(fù)債反應(yīng)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，衡量短期債務(wù)集中到期的壓力凈負(fù)債率（有息負(fù)債-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物）/所有者權(quán)益凈資產(chǎn)對考慮現(xiàn)金償付后的有息負(fù)債的保障程度資料來源：公司公告，安信證券研究中心銷售回款率本文以 房企中 16 家 A 股上市公司為樣本計(jì)算銷售回款率，綠地的數(shù)據(jù)做了相應(yīng)調(diào)整。建筑業(yè)務(wù)占公司營業(yè)收入的 43%，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入對銷售回款的代表性偏弱，由于公司已披露 2018 年和 2019 年上半年銷售回款金額，我們直接采用該數(shù)據(jù)計(jì)算銷售回款率。融資成本。/有息2019 家房6 家通過利息支出推算。房企中進(jìn)行類似處理的有 2 家，為新城控股和建業(yè)地產(chǎn)， 推算融資成本時(shí)須在利息支出中進(jìn)行扣除。 HYPERLINK / HYPERLINK / 本報(bào)告版