房地產(chǎn)產(chǎn)權制度

1、一、房地產(chǎn)產(chǎn)權的概念（一）產(chǎn)權的概念產(chǎn)權即財產(chǎn)權利，是憑借財產(chǎn)所獲得的各種權利的總和。說明）財產(chǎn)是財產(chǎn)關系（或經(jīng)濟關系）的法律表現(xiàn)，它屬于法學范疇。生產(chǎn)資料所有制關系是財產(chǎn)關系（或經(jīng)濟關系）的核心，產(chǎn)權是所有制的實現(xiàn)形式。所有制是產(chǎn)權和產(chǎn)權制度的基礎，產(chǎn)權和產(chǎn)權制度為所有制服務。社會經(jīng)濟的發(fā)展引起經(jīng)濟關系（所有制）的變革 要求從法律上確立反映所有制和以所有權為中心的產(chǎn)權制度。注）產(chǎn)權制度對所有制起著確認、保護、規(guī)范的作用，所有制關系要鞏固和發(fā)展，就要取得法律的確認和保障。產(chǎn)權關系的內(nèi)容：（1）生產(chǎn)資料所有制關系；（2）建立在生產(chǎn)資料所有制關系上的（反映這種所有制關系的）生產(chǎn)資料所有權關系；（3

2、）生產(chǎn)資料所有權的職能分割與產(chǎn)權結(jié)構組合。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)權的概念房地產(chǎn)產(chǎn)權是以房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)為客體的各種權利的總和。房產(chǎn)權是有關房屋財產(chǎn)的一切權利的總和。地產(chǎn)權是有關土地財產(chǎn)的一切權利的總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權及房地產(chǎn)產(chǎn)權制度的基本內(nèi)容（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權是有關房地產(chǎn)的各種權利的總和，即權利集束（“一組”權利）。權利集束簡稱權利束。狹義的權利束是經(jīng)所有權派生后以其部分權能所構成的權利組合。廣義的權利束是所有權及其分離出來的各種權利的總和。其中最重要的是所有權（基礎性權利）。注）根據(jù)法律界定和各國慣例，房地產(chǎn)所有權可以分割成各種權利，這些眾多的權利按照一定的性質(zhì)、規(guī)則和法律界 定而

3、組合（或構成）為“一束權利”（產(chǎn)權體系），即房地產(chǎn)產(chǎn)權結(jié)構。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權是房地產(chǎn)經(jīng)濟關系（特別是房地產(chǎn)所有制關系）的法律表現(xiàn)，是一種財產(chǎn)權利，是圍繞房屋財 產(chǎn)和土地財產(chǎn)所產(chǎn)生的權利。是直接與經(jīng)濟利益相聯(lián)系的一種民事權利。房地產(chǎn)產(chǎn)權也要通過法律法規(guī)來界定、 規(guī)范、確認和保障。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權可以分割、復合和重組。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和技術進步，要設置新的產(chǎn)權權能（即趨向多元化）。 房地產(chǎn)產(chǎn)權在市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，其所有權可以分割為占用權、使用權、收益權、處分權等權能。注1）這里所說的各項權利是屬于物權中的自物權。注2）這里所說的使用權是所有權人自己使用土地的權利，不是他人使用土地的權利。（三）中國

4、房地產(chǎn)產(chǎn)權的概念和特征中國房地產(chǎn)產(chǎn)權的概念中國房地產(chǎn)產(chǎn)權是以土地為標的、以他物權為主要內(nèi)容的土地產(chǎn)權和以房屋為標的、以自物權為主要內(nèi)容的房屋 產(chǎn)權所構成的權利束。中國房地產(chǎn)產(chǎn)權的特征在我國，房地產(chǎn)產(chǎn)權的特征表現(xiàn)為：土地他物權以土地使用權為特征，中國土地產(chǎn)權的標的是土地，權利內(nèi)容主 要是土地使用權。中國土地產(chǎn)權是以土地為標的，以他物權為主要內(nèi)容的權利。注）他物權是在所有權人的物 上所設立的權力。房屋自物權以房屋所有權為特征。中國房屋產(chǎn)權是以房屋為標的，以自物權為主要內(nèi)容的權利。我國土地使用權的特點我國房地產(chǎn)產(chǎn)權也可以分割、復合和重組。我國房地產(chǎn)所有權也可以分割為占有權、使用權、收益權和處分權等權

5、能。我國的土地使用權是由土地所有權派生出來的占有權、使用權、部分收益權和部分處分權所構成的權利束；而土 地所有權在派生出以上權能后剩余的部分收益權（收租權）和部分處分權（最終回收權）則構成另一個權利束。注1）我國的土地使用權的特征表現(xiàn)為，它是獨立于所有權（自物權）的他物權。注2）這里是非所有權人在一定期限內(nèi)依法有償使用土地。注3）這里是非所有權人與所有權人簽訂出讓合同，土地使用者的身份不是承租人，而是受讓人。其形式是“買 賣”，但這種“買賣”是有期限的買賣。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權的一般形式獨有。共同占有。每一個人擁有的房地產(chǎn)權利都受到共同占有人的制約。聯(lián)合占有。共有者對房地產(chǎn)皆享有使用權，如果某一占

6、有人逝世則占有權轉(zhuǎn)移到其他占有人手中。共同共有。如夫妻間共同占有的房地產(chǎn)，一方逝世則另一方繼承。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權的特殊形式共管。共同擁有和控制，如公共部分（樓梯、外墻等）的維護，要按面積分攤費用。住宅合作社。每戶按占有的份額租用房屋，任何一戶不能單獨轉(zhuǎn)讓或抵押，應在內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。政府持有。政府房管部門控制企事業(yè)單位占有。（一）我國房地產(chǎn)產(chǎn)權關系及其結(jié)構特征縱向型產(chǎn)權結(jié)構縱向分散型產(chǎn)權結(jié)構混合型產(chǎn)權結(jié)構（二）我國城市房地產(chǎn)產(chǎn)權關系的流轉(zhuǎn)特征三個兩重性，或稱為三層次的兩重性。地產(chǎn)所有權主體單一與其他權能主體多元的兩重性地產(chǎn)所有權主體和房產(chǎn)所有權主體不同一與地產(chǎn)使用權主體和房產(chǎn)使用權主體同一的兩重性“房

7、隨地走”與“地隨房走”的兩重性四、房地產(chǎn)權屬登記房地產(chǎn)權屬登記是法律授權的機構依法對房地產(chǎn)權屬現(xiàn)狀及變更予以確認的一項重要活動，它包括了土地使用權 和房屋所有權登記。房地產(chǎn)權屬登記不僅是房地產(chǎn)管理的核心，同時也是現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎。房地產(chǎn)產(chǎn)權制度、房地產(chǎn)交易制度、房地產(chǎn)管理制度的運行，都依賴于房地產(chǎn)登記制度的確立。由于我國對房地 產(chǎn)實行土地與房屋的分部門管理體制，所以房地產(chǎn)權屬登記是分別進行土地使用權登記和房屋所有權登記。即一 宗房地產(chǎn)要辦理兩個產(chǎn)權證書，一個是房屋所有權證書，一個是國有土地使用權證書。土地使用權證書由土地管 理部門頒發(fā)；房屋所有權證書由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)。一、地權制度的涵義

8、地權制度是國家通過一定的立法程序制定的，對土地的占有和利用權利的運用及限制的法律規(guī)定。地產(chǎn)權是有關 土地財產(chǎn)的一切權利的總和。說明）由于利用土地形成的人與人之間的關系，表現(xiàn)為人與人之間的地權關系；地權關系又稱為地權制度（或土地所有權制度，或土地產(chǎn)權制度）；地權制度是一個國家的土地所有制在法律上的體現(xiàn)。土地所有制決定土地關系的性質(zhì)，是地權制度的基礎， 決定地權制度的性質(zhì)和內(nèi)容。地權制度包括：土地所有權制度、土地使用權制度、土地租賃制度、土地抵押制度、土地管理制度等。二、土地產(chǎn)權的主要權能主要包括：1. 土地所有權；2. 土地占有權；3. 土地使用權；4. 土地收益權；5. 土地處分權；6. 土地

9、開發(fā)權； 7.地役權；8.地上權；9.通行權；10. 土地重分權；11. 土地贈與權；12. 土地繼承權；13. 土地售賣權；14. 土 地租賃權；15. 土地抵押權；16. 土地典權；17. 土地留置權一、房產(chǎn)的涵義Publish By: njzy 2003-11-11 23:32:04狹義的房產(chǎn)是指建筑在地上或地下的各類用于生活居住的房屋。廣義的房產(chǎn)是指建筑在地上或地下的各類建筑產(chǎn) 品。房產(chǎn)權是有關房屋財產(chǎn)的一切權利的總和。二、房屋產(chǎn)權的主要權能Publish By: njzy 2003-11-11 23:32:36主要包括：1.房產(chǎn)所有權；2.房產(chǎn)占有權；3.房產(chǎn)使用權；4.房產(chǎn)收益權；

10、5.房產(chǎn)處分權；6.房產(chǎn)售賣權;7.房產(chǎn)租賃權；8.房產(chǎn)抵押權；9.房產(chǎn)典當權；10.房產(chǎn)留置權；11.房產(chǎn)贈與權；12.房產(chǎn)繼承權三、房屋所有權登記發(fā)證Publish By: njzy 2003-11-11 23:33:13我國房屋所有權登記發(fā)證制度，最早是由國務院在1983年發(fā)布的城市私有房屋管理條例對城市私有房屋所 有權登記的規(guī)定發(fā)展起來的。1987年以后，按照國務院規(guī)定的部門先后發(fā)布了關于頒發(fā)房屋所有權證式 樣及房屋所有權登記發(fā)證工作的通知、城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法、城市房屋權屬登記管理辦法 等部門規(guī)章，建立了房屋所有權登記發(fā)證制度。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度。 房屋產(chǎn)權證書是房屋所有權的法律憑證，包括房屋所有權證和房屋共有權證。根據(jù)有關規(guī)定，房屋產(chǎn)權 證書由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核發(fā)。房屋所有權證的主要欄目內(nèi)容有：（1）房屋所有權證編號；（2）所有權人名稱或姓名；（3）房屋坐落、 地號；（4）房屋情況（幢號、房號、間數(shù)、建筑結(jié)構、層數(shù)、建筑面積、設計