房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度

1、一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念（一）產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是憑借財(cái)產(chǎn)所獲得的各種權(quán)利的總和。說(shuō)明）財(cái)產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)關(guān)系（或經(jīng)濟(jì)關(guān)系）的法律表現(xiàn)，它屬于法學(xué)范疇。生產(chǎn)資料所有制關(guān)系是財(cái)產(chǎn)關(guān)系（或經(jīng)濟(jì)關(guān)系）的核心，產(chǎn)權(quán)是所有制的實(shí)現(xiàn)形式。所有制是產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)制度為所有制服務(wù)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引起經(jīng)濟(jì)關(guān)系（所有制）的變革 要求從法律上確立反映所有制和以所有權(quán)為中心的產(chǎn)權(quán)制度。注）產(chǎn)權(quán)制度對(duì)所有制起著確認(rèn)、保護(hù)、規(guī)范的作用，所有制關(guān)系要鞏固和發(fā)展，就要取得法律的確認(rèn)和保障。產(chǎn)權(quán)關(guān)系的內(nèi)容：（1）生產(chǎn)資料所有制關(guān)系；（2）建立在生產(chǎn)資料所有制關(guān)系上的（反映這種所有制關(guān)系的）生產(chǎn)資料所有權(quán)關(guān)系；（3

2、）生產(chǎn)資料所有權(quán)的職能分割與產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)組合。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)為客體的各種權(quán)利的總和。房產(chǎn)權(quán)是有關(guān)房屋財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。地產(chǎn)權(quán)是有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是有關(guān)房地產(chǎn)的各種權(quán)利的總和，即權(quán)利集束（“一組”權(quán)利）。權(quán)利集束簡(jiǎn)稱(chēng)權(quán)利束。狹義的權(quán)利束是經(jīng)所有權(quán)派生后以其部分權(quán)能所構(gòu)成的權(quán)利組合。廣義的權(quán)利束是所有權(quán)及其分離出來(lái)的各種權(quán)利的總和。其中最重要的是所有權(quán)（基礎(chǔ)性權(quán)利）。注）根據(jù)法律界定和各國(guó)慣例，房地產(chǎn)所有權(quán)可以分割成各種權(quán)利，這些眾多的權(quán)利按照一定的性質(zhì)、規(guī)則和法律界 定而

3、組合（或構(gòu)成）為“一束權(quán)利”（產(chǎn)權(quán)體系），即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系（特別是房地產(chǎn)所有制關(guān)系）的法律表現(xiàn)，是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是圍繞房屋財(cái) 產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的權(quán)利。是直接與經(jīng)濟(jì)利益相聯(lián)系的一種民事權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也要通過(guò)法律法規(guī)來(lái)界定、 規(guī)范、確認(rèn)和保障。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以分割、復(fù)合和重組。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，要設(shè)置新的產(chǎn)權(quán)權(quán)能（即趨向多元化）。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，其所有權(quán)可以分割為占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。注1）這里所說(shuō)的各項(xiàng)權(quán)利是屬于物權(quán)中的自物權(quán)。注2）這里所說(shuō)的使用權(quán)是所有權(quán)人自己使用土地的權(quán)利，不是他人使用土地的權(quán)利。（三）中國(guó)

4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念和特征中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以土地為標(biāo)的、以他物權(quán)為主要內(nèi)容的土地產(chǎn)權(quán)和以房屋為標(biāo)的、以自物權(quán)為主要內(nèi)容的房屋 產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成的權(quán)利束。中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特征在我國(guó)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特征表現(xiàn)為：土地他物權(quán)以土地使用權(quán)為特征，中國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的標(biāo)的是土地，權(quán)利內(nèi)容主 要是土地使用權(quán)。中國(guó)土地產(chǎn)權(quán)是以土地為標(biāo)的，以他物權(quán)為主要內(nèi)容的權(quán)利。注）他物權(quán)是在所有權(quán)人的物 上所設(shè)立的權(quán)力。房屋自物權(quán)以房屋所有權(quán)為特征。中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)是以房屋為標(biāo)的，以自物權(quán)為主要內(nèi)容的權(quán)利。我國(guó)土地使用權(quán)的特點(diǎn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也可以分割、復(fù)合和重組。我國(guó)房地產(chǎn)所有權(quán)也可以分割為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等權(quán)

5、能。我國(guó)的土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)派生出來(lái)的占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處分權(quán)所構(gòu)成的權(quán)利束；而土 地所有權(quán)在派生出以上權(quán)能后剩余的部分收益權(quán)（收租權(quán)）和部分處分權(quán)（最終回收權(quán)）則構(gòu)成另一個(gè)權(quán)利束。注1）我國(guó)的土地使用權(quán)的特征表現(xiàn)為，它是獨(dú)立于所有權(quán)（自物權(quán)）的他物權(quán)。注2）這里是非所有權(quán)人在一定期限內(nèi)依法有償使用土地。注3）這里是非所有權(quán)人與所有權(quán)人簽訂出讓合同，土地使用者的身份不是承租人，而是受讓人。其形式是“買(mǎi) 賣(mài)”，但這種“買(mǎi)賣(mài)”是有期限的買(mǎi)賣(mài)。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般形式獨(dú)有。共同占有。每一個(gè)人擁有的房地產(chǎn)權(quán)利都受到共同占有人的制約。聯(lián)合占有。共有者對(duì)房地產(chǎn)皆享有使用權(quán)，如果某一占

6、有人逝世則占有權(quán)轉(zhuǎn)移到其他占有人手中。共同共有。如夫妻間共同占有的房地產(chǎn)，一方逝世則另一方繼承。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特殊形式共管。共同擁有和控制，如公共部分（樓梯、外墻等）的維護(hù)，要按面積分?jǐn)傎M(fèi)用。住宅合作社。每戶按占有的份額租用房屋，任何一戶不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或抵押，應(yīng)在內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。政府持有。政府房管部門(mén)控制企事業(yè)單位占有。（一）我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其結(jié)構(gòu)特征縱向型產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)縱向分散型產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)混合型產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)（二）我國(guó)城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的流轉(zhuǎn)特征三個(gè)兩重性，或稱(chēng)為三層次的兩重性。地產(chǎn)所有權(quán)主體單一與其他權(quán)能主體多元的兩重性地產(chǎn)所有權(quán)主體和房產(chǎn)所有權(quán)主體不同一與地產(chǎn)使用權(quán)主體和房產(chǎn)使用權(quán)主體同一的兩重性“房

7、隨地走”與“地隨房走”的兩重性四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記是法律授權(quán)的機(jī)構(gòu)依法對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀及變更予以確認(rèn)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，它包括了土地使用權(quán) 和房屋所有權(quán)登記。房地產(chǎn)權(quán)屬登記不僅是房地產(chǎn)管理的核心，同時(shí)也是現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、房地產(chǎn)交易制度、房地產(chǎn)管理制度的運(yùn)行，都依賴(lài)于房地產(chǎn)登記制度的確立。由于我國(guó)對(duì)房地 產(chǎn)實(shí)行土地與房屋的分部門(mén)管理體制，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記是分別進(jìn)行土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記。即一 宗房地產(chǎn)要辦理兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，一個(gè)是房屋所有權(quán)證書(shū)，一個(gè)是國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。土地使用權(quán)證書(shū)由土地管 理部門(mén)頒發(fā)；房屋所有權(quán)證書(shū)由房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)。一、地權(quán)制度的涵義

8、地權(quán)制度是國(guó)家通過(guò)一定的立法程序制定的，對(duì)土地的占有和利用權(quán)利的運(yùn)用及限制的法律規(guī)定。地產(chǎn)權(quán)是有關(guān) 土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。說(shuō)明）由于利用土地形成的人與人之間的關(guān)系，表現(xiàn)為人與人之間的地權(quán)關(guān)系；地權(quán)關(guān)系又稱(chēng)為地權(quán)制度（或土地所有權(quán)制度，或土地產(chǎn)權(quán)制度）；地權(quán)制度是一個(gè)國(guó)家的土地所有制在法律上的體現(xiàn)。土地所有制決定土地關(guān)系的性質(zhì)，是地權(quán)制度的基礎(chǔ)， 決定地權(quán)制度的性質(zhì)和內(nèi)容。地權(quán)制度包括：土地所有權(quán)制度、土地使用權(quán)制度、土地租賃制度、土地抵押制度、土地管理制度等。二、土地產(chǎn)權(quán)的主要權(quán)能主要包括：1. 土地所有權(quán)；2. 土地占有權(quán)；3. 土地使用權(quán)；4. 土地收益權(quán)；5. 土地處分權(quán)；6. 土地

9、開(kāi)發(fā)權(quán)； 7.地役權(quán)；8.地上權(quán)；9.通行權(quán)；10. 土地重分權(quán)；11. 土地贈(zèng)與權(quán)；12. 土地繼承權(quán)；13. 土地售賣(mài)權(quán)；14. 土 地租賃權(quán)；15. 土地抵押權(quán)；16. 土地典權(quán)；17. 土地留置權(quán)一、房產(chǎn)的涵義Publish By: njzy 2003-11-11 23:32:04狹義的房產(chǎn)是指建筑在地上或地下的各類(lèi)用于生活居住的房屋。廣義的房產(chǎn)是指建筑在地上或地下的各類(lèi)建筑產(chǎn) 品。房產(chǎn)權(quán)是有關(guān)房屋財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。二、房屋產(chǎn)權(quán)的主要權(quán)能Publish By: njzy 2003-11-11 23:32:36主要包括：1.房產(chǎn)所有權(quán)；2.房產(chǎn)占有權(quán)；3.房產(chǎn)使用權(quán)；4.房產(chǎn)收益權(quán)；

10、5.房產(chǎn)處分權(quán)；6.房產(chǎn)售賣(mài)權(quán);7.房產(chǎn)租賃權(quán)；8.房產(chǎn)抵押權(quán)；9.房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)；10.房產(chǎn)留置權(quán)；11.房產(chǎn)贈(zèng)與權(quán)；12.房產(chǎn)繼承權(quán)三、房屋所有權(quán)登記發(fā)證Publish By: njzy 2003-11-11 23:33:13我國(guó)房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，最早是由國(guó)務(wù)院在1983年發(fā)布的城市私有房屋管理?xiàng)l例對(duì)城市私有房屋所 有權(quán)登記的規(guī)定發(fā)展起來(lái)的。1987年以后，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的部門(mén)先后發(fā)布了關(guān)于頒發(fā)房屋所有權(quán)證式 樣及房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知、城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 等部門(mén)規(guī)章，建立了房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)的法律憑證，包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán) 證書(shū)由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)。房屋所有權(quán)證的主要欄目?jī)?nèi)容有：（1）房屋所有權(quán)證編號(hào)；（2）所有權(quán)人名稱(chēng)或姓名；（3）房屋坐落、 地號(hào)；（4）房屋情況（幢號(hào)、房號(hào)、間數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積、設(shè)計(jì)