300-論房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展

1、論房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展摘要：房地產(chǎn)開發(fā)作為國民經(jīng)濟增長中的突出行業(yè)正日益受到人們的重視，房價的不斷升高等問題對當(dāng)今社會的發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響。本文將剖析可持續(xù)發(fā)展觀念的內(nèi)涵，分析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在的主要問題，以期在房地產(chǎn)中引入可持續(xù)發(fā)展理念，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有所幫助。21世紀(jì)被稱為“環(huán)境”的世紀(jì)，在產(chǎn)業(yè)界的各個領(lǐng)域也正在為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的社會而采取各種對策，房地產(chǎn)開發(fā)作為國名經(jīng)濟增長中的突出行業(yè)更加無法只著眼于經(jīng)濟效益而忽略了可持續(xù)發(fā)展的理念。隨著越來越多的人投身房地產(chǎn)開發(fā)的事業(yè)，一些開發(fā)過度或無序開發(fā)的現(xiàn)象也是時有發(fā)生的，這顯然和我們所追求的可持續(xù)發(fā)展的社會相違背。本文首先凝練出可持

2、續(xù)發(fā)展理論的內(nèi)涵，然后剖析房地產(chǎn)開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展觀的矛盾，最后圍繞可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的要素展開討論。可持續(xù)發(fā)展的定義與內(nèi)涵可持續(xù)發(fā)展最有影響的定義是1987年由挪威首相布倫特蘭夫人任主席的聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會的報告我們共同的未來中的論述：“既滿足當(dāng)代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展”。這一定義得到了各國政府及學(xué)者的廣泛接受。其內(nèi)容不僅限于經(jīng)濟增長，還廣泛涉及了實現(xiàn)人類福利，滿足人類需求，它意味著將經(jīng)濟增長、環(huán)境保護和社會正義結(jié)合起來，使之和諧共存。從上述的定義中可以看出，可持續(xù)發(fā)展包括了如下理論內(nèi)涵：確定發(fā)展的主題可持續(xù)發(fā)展首先是以發(fā)展為核心的，并且要求我們通

3、過發(fā)展來不斷滿足當(dāng)代人及其子孫后代對于物質(zhì)、能量、信息、文化的需求。種種歷史的經(jīng)驗和教訓(xùn)表明，落后和貧窮不可能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，所以可持續(xù)發(fā)展鼓勵經(jīng)濟增長，同時更追求改善經(jīng)濟增長的質(zhì)量。這和我國的發(fā)展觀逐漸從又快又好轉(zhuǎn)向又好又快的趨勢也是保持一致的。規(guī)范和諧的關(guān)系可持續(xù)發(fā)展這個宏大的命題，歸結(jié)起來就是要實現(xiàn)人與自然之間和人與人之間關(guān)系的平衡與和諧。人類的發(fā)展很大程度上仰賴于自然資源的可再生和永續(xù)利用，可再生資源的永續(xù)利用是經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。人類要發(fā)展，若是沒有物質(zhì)基礎(chǔ)肯定是不行的。所以，我們必須盡可能地保護現(xiàn)有的自然資源和生態(tài)環(huán)境，規(guī)范人類的生產(chǎn)和消費模式，不能超越資源與環(huán)境的

4、承載能力。另外，人與人之間是否能夠和衷共濟、平等互助是文明的體現(xiàn)，也是發(fā)展的重要條件之一。所以要規(guī)范當(dāng)代人之間，當(dāng)代人與后代人之間對于資源的使用和占有以及發(fā)展成果的分配，消除貧困和社會不公。遵循持續(xù)的原則所謂持續(xù)的原則，即人類的經(jīng)濟和社會活動不能超越自然資源與環(huán)境的承載能力。這意味著人類的發(fā)展和需要以人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，人類的經(jīng)濟社會活動必須在不破壞環(huán)境的前提下進行。這就要求我們慎重地對待環(huán)境與資源問題，冷靜地制定資源開發(fā)戰(zhàn)略，理性的保持生態(tài)健康，以永續(xù)利用資源和創(chuàng)造、維護良好的生態(tài)環(huán)境為目標(biāo)，以保護自然為基礎(chǔ)，與資源和環(huán)境的承載能力相協(xié)調(diào)，樹立起一種生態(tài)文明，而不是只著眼于當(dāng)下的經(jīng)濟效益

5、，這在房地產(chǎn)開發(fā)這一與環(huán)境緊密相關(guān)的行業(yè)中顯得尤為重要。堅持共同的立場強調(diào)可持續(xù)發(fā)展是宏觀性、全局性和戰(zhàn)略性問題，是一個地區(qū)或國家乃至全球性的問題。面對宏觀性、全局性的環(huán)境和生態(tài)危機，人們是“有福同享，有難同當(dāng)”的，誰也不能置身事外，因為地球只有一個。因此要強調(diào)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃，對于一個國家而言，包括地區(qū)之間、部門之間、城鄉(xiāng)之間的統(tǒng)籌，對于一個地區(qū)或部門，在發(fā)展上要顧全大局，以全局的可持續(xù)發(fā)展為前提。房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展觀的矛盾在我國，由于建國以后長時間實行計劃經(jīng)濟體制，房地產(chǎn)不被認為是商品，不具有商品的屬性，因此在這段時間內(nèi)我國不存在真正的房地產(chǎn)業(yè)。只有在確立了社會主義市場經(jīng)濟體制和進

6、行住房制度改革以后，我國的房地產(chǎn)業(yè)才真正開始發(fā)展起來。如今，無論是在國內(nèi)還是國外，房地產(chǎn)行業(yè)都成為了國民經(jīng)濟中重要的一個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)是一項以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象的經(jīng)濟活動。我們通常所說的廣義的房地產(chǎn)開發(fā)，有助于建設(shè)功能完善、結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代化城市，有助于促進城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)的建設(shè)和完善，有助于合理安排各個建設(shè)項目的工程和周期，提高建設(shè)工程的經(jīng)濟效益和社會效益。房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣，是一項高風(fēng)險的商業(yè)活動，投資周期較長，市場波動較大，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的回報率和安全性，除了從投資經(jīng)濟學(xué)角度做好項目評估等工作以外，還需要法律的嚴(yán)格規(guī)制。然而，一些開發(fā)上并沒有在項目評估等方面下功夫

7、，而是為了取得經(jīng)濟效益而去損傷房地產(chǎn)開發(fā)本身應(yīng)具備的社會積極效益，更是與可持續(xù)發(fā)展的理念產(chǎn)生了一系列的矛盾，以下幾個方面將對于我國房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成現(xiàn)實的沖突與挑戰(zhàn)：城鄉(xiāng)差距擴大我國的城鄉(xiāng)差距主要表現(xiàn)在居民收入、教育、醫(yī)療、消費水平等幾個方面。隨著國家的重視，我們已經(jīng)看到了醫(yī)療保險在鄉(xiāng)鎮(zhèn)大力被推廣的事實，但仍然不能否認城市與農(nóng)村之間存在著不小的差距。一般來說，在一定的條件下，城鄉(xiāng)差距是市場經(jīng)濟的本質(zhì)要求，倘若沒有差距的存在，競爭就無法展開，資源配置的效應(yīng)就不能發(fā)揮。發(fā)展的差距作為資源配置的結(jié)果，也反映著資源配置的效率。然而，在一定的社會發(fā)展階段中，城鄉(xiāng)差距應(yīng)當(dāng)有一個度，超過了這個度，會

8、導(dǎo)致各種經(jīng)濟要素向城市過度集中或聚集，大量的農(nóng)村人口涌向城市，超過城市和城市產(chǎn)業(yè)的承載能力。更為嚴(yán)重的是，正常的工農(nóng)關(guān)系和城鄉(xiāng)關(guān)系被割裂，落后的農(nóng)業(yè)和農(nóng)村不能支持工業(yè)和城市化的健康發(fā)展，最終只能導(dǎo)致經(jīng)濟增長放慢或停滯，經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展隨之受到嚴(yán)重的阻礙。房地產(chǎn)開發(fā)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化建設(shè)的過程中起著不可替代的重要作用，但經(jīng)濟增長的緩慢無疑會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的大范圍的消極態(tài)度，積極作用的發(fā)揮也就相當(dāng)有限了。在城市中，對于房地產(chǎn)泡沫的形成，城鄉(xiāng)差距也是重要的原因之一。目前，我國城鄉(xiāng)差距的擴大，帶來了城市中就業(yè)問題嚴(yán)重、公共設(shè)施不足、社會治安不佳以及農(nóng)村落后現(xiàn)狀難以改變、現(xiàn)代化進程緩慢等問題，表現(xiàn)在房

9、地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中就是明顯的市場低迷和地產(chǎn)泡沫這兩個極端。所以說，我國的城鄉(xiāng)差距已將超過了合理的范圍，給人們的生活帶來了不良影響，是促進社會進步、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一大挑戰(zhàn)。地區(qū)發(fā)展差距擴大改革開發(fā)以來，中國各個地區(qū)都取得了很大的發(fā)展，市場機制對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的作用不斷增強，地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了適應(yīng)市場需求結(jié)構(gòu)的變化，各地區(qū)經(jīng)濟增長速度顯著加快，全方位、多層次的地區(qū)對外開放格局初步形成，但是由于各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，地區(qū)發(fā)展水平的差距不斷擴大，特別是東部沿海地區(qū)與中西部內(nèi)陸地區(qū)差距擴大較為迅速，引起了各方面的廣泛關(guān)注。這一點在經(jīng)濟總量所占比重和人均GDP上都有體現(xiàn)。此外，由于東部地區(qū)城市化水平高，中西

10、部地區(qū)城市化水平低，中國區(qū)域差距擴大和城鄉(xiāng)差距擴大還具有相互交錯的特點。地區(qū)差距的逐步擴大，其生態(tài)、社會和經(jīng)濟后果是十分嚴(yán)重的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，發(fā)展落后的西部地區(qū)大多是大江大河的上游地區(qū)以及生態(tài)脆弱地區(qū)，貧困落后使得人們不得不加快向自然界索取資源的速度以滿足基本的生產(chǎn)和開發(fā)需求，造成西部本來就已經(jīng)很脆弱的生態(tài)系統(tǒng)更為嚴(yán)重退化，這對下游經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的生態(tài)環(huán)境和社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展亦產(chǎn)生了重要影響，也對于房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成了嚴(yán)重的現(xiàn)實沖突與挑戰(zhàn)。經(jīng)濟發(fā)展與社會發(fā)展的不協(xié)調(diào)我們是要以經(jīng)濟建設(shè)為中心，但許多人都誤把以經(jīng)濟建設(shè)為中心理解為以經(jīng)濟增長為中心，事實上兩者根本不能劃等號。經(jīng)濟建設(shè)應(yīng)當(dāng)包括

11、了經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展等各種方面。但是，經(jīng)濟發(fā)展不能自動帶來社會發(fā)展，高速的經(jīng)濟增長并不能直接解決社會發(fā)展中的問題。我國在發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了社會發(fā)展落后于經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展與社會發(fā)展不協(xié)調(diào)的情況，這對于經(jīng)濟建設(shè)是不利的。教育、科技、文化、醫(yī)療衛(wèi)生等社會公有事業(yè)嚴(yán)重落后于經(jīng)濟發(fā)展；社會管理跟不上經(jīng)濟發(fā)展的需求；社會事業(yè)的管理體制與社會主義市場經(jīng)濟的要求不配套，這幾個方面如果持續(xù)得不到改善，社會事業(yè)發(fā)展長期滯后，就會表現(xiàn)出人口素質(zhì)不高，創(chuàng)新能力不足、社會文明程度低、誠信缺乏等等問題，這必將對房地產(chǎn)開發(fā)造成干擾和制約，并最終影響地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。因此，我國經(jīng)濟發(fā)展與社會發(fā)展不協(xié)調(diào)的問題值得高度關(guān)

12、注。資源、環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)資源、環(huán)境本是經(jīng)濟社會發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，但長期以來，與經(jīng)濟快速發(fā)展相伴的卻是資源與環(huán)境的劇烈耗竭、污染和一定程度的破壞，反而嚴(yán)重地削弱了經(jīng)濟社會發(fā)展原本的物質(zhì)基礎(chǔ)，制約著經(jīng)濟社會發(fā)展的可持續(xù)性。資源本身的短缺和生態(tài)不斷遭受到的破壞都呈現(xiàn)出威脅人類生存和發(fā)展的態(tài)勢，這其中有著房地產(chǎn)過度和無序開發(fā)造成的不良影響。因而，無論是為了當(dāng)代人的生存環(huán)境，還是為了后代人的資源需求，我們都應(yīng)當(dāng)在發(fā)展的同時對有限的資源、環(huán)境施予足夠的保護和重視。面向可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)因為房屋的重量和體積都很大，所以房地產(chǎn)開發(fā)會對環(huán)境帶來很大的負荷，因此，考慮整個房地產(chǎn)開發(fā)的周期，即所謂的可持續(xù)性

13、的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是什么樣的，這尤為重要。一方面，所建成的房屋要求與環(huán)境和諧，從技術(shù)角度來說，在建造時使用可再生的自然素材、可再生利用的材料、再生材料或盡可能少的材料來建造。另一方面，開發(fā)的過程也應(yīng)做到“以人為本”，考慮開發(fā)過程中人們的感受以及經(jīng)后使用時會發(fā)生的各種情況。這樣，可持續(xù)發(fā)展才是可行的。下面針對可持續(xù)性開發(fā)的幾個要素來進行討論。耐久性拆毀房屋會產(chǎn)生很多垃圾。因此房屋一旦建成最好是使用的時間能夠盡量長一些，這不僅僅意味著房產(chǎn)能長久使用并且足夠的堅固，而且還要保證房產(chǎn)所應(yīng)有的、方便的使用功能，以及可以對設(shè)備和內(nèi)裝修進行更新和變更。在房地產(chǎn)開發(fā)初期，就應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)的耐久性考慮進去，這是對房地

14、產(chǎn)開發(fā)技術(shù)層面上的要求。節(jié)能減排 由于資源的本身的有限和匱乏，節(jié)約能源和減少廢棄物排放是非常重要的。這不僅要求房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中注意資源的有效利用，更是要求開發(fā)商考慮房屋建成后使用時所要消耗的能源和排放的廢棄物的處理。而不是為求經(jīng)濟效益只著眼于短期的利益，更不能以此來為地產(chǎn)炒作，這是開發(fā)商責(zé)任心的考驗和體現(xiàn)。資源的可持續(xù)利用雖然我們希望盡可能的節(jié)約資源，但在實際上，為了滿足各種必需的功能，這一點很難做到。因此，資源的可持續(xù)利用就成為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先，在材料的選取上就應(yīng)該考慮環(huán)保因素，已做好重復(fù)利用的準(zhǔn)備，另外，我們都知道垃圾的回收要分類才能便于日后的持續(xù)利用，所以在房產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的各種廢棄物，也需要被分類處理，這是為了日后能夠再次利用或再生利用所做的工作，也是在開發(fā)階段就應(yīng)該要完成的。當(dāng)然，如何就地取材地充分利用資源也是開發(fā)商應(yīng)該慎重考慮的問題。環(huán)境保護人們都希望能夠在一個舒適的環(huán)境中生活，因此開發(fā)商在環(huán)境因素上常常大做文章，各種大手筆的人造環(huán)境或者是對環(huán)境的破壞屢見不鮮。但我們需要的是自然環(huán)境，而不是人為打造的舒適。為了保護自然環(huán)境，犧牲一些居住環(huán)境會引起人們的好感，并不會和經(jīng)濟效益相沖突。因此，在開發(fā)過程中的環(huán)境保護也是房地產(chǎn)開發(fā)中無法忽視的要點。以人為本人們的居住條件相比過去已經(jīng)