物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1、物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1目的規(guī)范住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。2適用范圍適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。3職責(zé)（）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控.（）公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作.（)管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè).4程序要點（1)物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡介a）“市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”:是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)榮譽稱號.(2）物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般

2、需要經(jīng)過以下幾個步驟a）確立目標(biāo)b)成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。c）內(nèi)部動員。d)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。e）進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”。f)迎檢達(dá)標(biāo).(3）“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點a)確立“創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)：物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo),即明確是達(dá)到“國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定一個基本格調(diào).定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的做主能力，不可一味地好高騖遠(yuǎn)。b）成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組：“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)工

3、作,應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確?！皠?chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。c）內(nèi)部動員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時，應(yīng)首先對內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動員，通過會議、宣傳，加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦的準(zhǔn)備。d）對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照,邊整邊改對照“標(biāo)準(zhǔn)逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施（房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料（原始憑證、管理體

4、系等|的完善兩大部分。e)在“硬件設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個方面的完善： 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔.“創(chuàng)優(yōu)”小應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好,無墻剝落、亂涂亂畫亂張貼,整潔無污染、銹跡油漆鮮亮，標(biāo)識清楚。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽臺的使用功能,各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動門窗色調(diào)等現(xiàn)象. 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能，特別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu)）等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰. 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)

5、備使用功能保持良好的工作狀態(tài).“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個方面的問題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少;二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo),對日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率； 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽，無灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無蟲、鼠害跡.設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面善反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低，整改時應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，力爭做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善,設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識

6、清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象； 消防系統(tǒng)配置齊全,標(biāo)識清楚完善,消防疏散通道暢通.“創(chuàng)優(yōu)整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改，力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好,可隨時啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識齊全、完全,消防疏散通道暢通，無任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺、逃生平臺的防火門無鎖閉;樓宇四周消防車通道無占用、停車等易被忽略的消防隱患; 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位； 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要?！皠?chuàng)優(yōu)“整改時要告別注意整改小區(qū)/大廈/

7、工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點門前、停車暢雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴(yán)禁在小內(nèi)養(yǎng)家禽; “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)評比影響極大。整改時應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值; 公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標(biāo)識完善齊備，各種必要的防護(hù)設(shè)施完好整齊，保安設(shè)備先進(jìn)完善.f） 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠?！皠?chuàng)優(yōu)”迎檢資料通常包括以下內(nèi)容: “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料:-規(guī)劃許可證；用地協(xié)議書；-投資許可證; 開工許可證

8、；-紅線圖；-總平面圖. 竣工驗收資料:-土建竣工驗收書；消防竣工驗收證明; 水電竣工驗收書；電梯竣工驗收書、電梯準(zhǔn)用證;通信系統(tǒng)竣工驗收證明；-燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗收證明。 管理移交資料：-圖紙移交記錄；開發(fā)建設(shè)其他資料（如隱蔽工程記錄等）移交資料;-接管驗收記錄；鑰匙移交記錄；-發(fā)展商委托管理合同書。管理公司成立登記資料：營業(yè)執(zhí)照；-稅務(wù)登記證;-企業(yè)法人代碼卡；管理處營業(yè)執(zhí)照；-停車場營業(yè)執(zhí)照;-管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。 業(yè)主委員會成立與活動資料:業(yè)主管委會章程；業(yè)主管委會社團(tuán)法人登記證;-業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄；-業(yè)主管委會成立記錄;-業(yè)主管委會召開的屆次會議紀(jì)要;-業(yè)主管委會發(fā)布的公告。 公

9、眾管理制度(詳見住戶手冊）； 所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（管理制度); 所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄； 員工績效考評結(jié)果記錄； 所有的住戶回訪記錄; 所有的住戶報修記錄； 所有的住戶意見征集記錄； 所有的管理處對外通知、通知記錄； 所有的財務(wù)運作損益表和其他財務(wù)報表； 所有的對外招手合同書； 所有的員工培訓(xùn)記錄； 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案; 小區(qū)業(yè)主/住戶檔案； 所有的住戶裝修管理檔案； 政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書; 所有社區(qū)文化記錄; 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書; 所有的標(biāo)識復(fù)印件; 所有的多種經(jīng)營資料； 所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工

10、作的評價資料。以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。g) 進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”： 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下來逐項落實到責(zé)任人身上限時整改完畢?！白詸z”一次,整改一次，提高一步，力爭在較短的時間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月,內(nèi)部整改即將結(jié)束的時候,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”，“預(yù)檢完全采用正式檢查評比的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評比標(biāo)準(zhǔn)，對“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項驗收,最

11、后將結(jié)果部分和存在的問題逐一列出,以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。h) “迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作: 硬件整改基本達(dá)標(biāo)。 資料、記錄真實、全面、說服力強(qiáng). 到得業(yè)主/住戶諒解和支持:“創(chuàng)優(yōu)”管理處應(yīng)當(dāng)就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/ 戶達(dá)成充分的理解，使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作. 取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。 選好住戶代表，為向考評團(tuán)匯報工作作好準(zhǔn)備：“國優(yōu)”、“省優(yōu)”評比一般考評團(tuán)都要求參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價,認(rèn)真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關(guān)重要。 寫好“迎檢”匯報材料:“迎檢匯報材料是為向考評團(tuán)匯報工作所用發(fā)言稿，發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績，簡潔明快、重點突出,切忌冗長乏味?！坝瓩z”匯報發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分：小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)簡介；物業(yè)管理工作匯報；-社區(qū)文化與精神文明匯報；“創(chuàng)優(yōu)”工作情況. 分工負(fù)責(zé),注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托，力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠難考評團(tuán)留下“好印象的環(huán)境。 注意儀表儀容