度假項目營銷提案銷售推廣方案

1、“告別半成品度假時代” 營銷提案“告別半成品度假時代” 項目區(qū)域價值梳理御青城獨有價值點 如何傳遞給客戶如何支撐全優(yōu)度假CONTENTS: 項目區(qū)域價值梳理御青城獨有價值點 如何傳遞給客戶如何CONTENTS:區(qū)域價值點梳理CONTENTS:區(qū)域價值點梳理我們看到的青城山我們看到的青城山青城山是中國著名的道教名山，中國道教的發(fā)源地之一，是中國道教“四大名山”之一；自古就有“青城天下幽”的美譽。與劍門之險、峨眉之秀、夔門之雄齊名。2019年5月8日，成都市青城山-都江堰旅游景區(qū)經(jīng)國家旅游局正式批準(zhǔn)為首批國家5A級旅游景區(qū)。素有“拜水都江堰，問道青城山”之說。一、道教名山，文脈深厚一、道教名山，文

2、脈深厚二、國家歷史文化名城，四大名山，旅游圣地游歷四大名山，盡享自然風(fēng)骨，感受川西文化，領(lǐng)略風(fēng)土人情四大名山：四姑娘山，二郎山，折多山，巴郎山二、國家歷史文化名城，四大名山，旅游圣地游歷四大名山，盡享自三、空氣清新，度假圣地91%負氧離子含量遺產(chǎn)一：都江堰水利工程是全世界至今為止，年代最久、唯一留存、以無壩引水為特征的宏大水利工程。遺產(chǎn)二：青城山都江堰市西南15公里處，是中國著名的道教名山和國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，也是中國道教的重要發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國道教文化的精華。觀遠山美景，賞古鎮(zhèn)清風(fēng)，聞四季花香，聽唐宋詩韻，問深山禪思其他： 街子古鎮(zhèn)、青城后山、上古寺、普照寺、鳳棲山三、空氣

3、清新，度假圣地91%負氧離子含量遺產(chǎn)一：都江堰水青城四絕：一絕“洞天貢茶”，唐時蜀州味江是全國七大產(chǎn)茶區(qū)之一。宋時青城“紫背龍芽”、“白背龍芽”就被列為貢品；二絕“白果燉雞”，成都青城山地區(qū)的傳統(tǒng)名菜，湯汁濃白，雞肉異常鮮美；三絕“青城泡菜”，俗稱青城道家老泡菜，脆嫩清鮮，深有回味；四絕“洞天乳酒”，以青城山所產(chǎn)的獼猴桃鮮果為原料，按道家傳統(tǒng)工藝榨取果汁，酒味濃而不烈，甜而不膩。 長生宴：中國名宴長生宴是青城山鶴翔山莊上善堂餐廳推出的道家滋補特色美食。自三國蜀漢時期，范長生在此建范氏莊園，修煉長生久視之術(shù)，采山之精、水之靈、珍林香草之花寶，巧妙烹飪，食之本色、本味，得享天年，壽齊彭祖。之后，藥

4、王孫思邈居青城，又將川穹引入，更曾養(yǎng)生功效后山老臘肉：煙香味濃、肥而不膩、口感獨特。四、地方特色飲食 有養(yǎng)生治病之功效青城四絕：長生宴：中國名宴長生宴是青城山鶴翔山莊上善堂餐廳五、完善的交通道路 緊密聯(lián)系市區(qū)及川西各景點 鐵成目前市區(qū)可以通過三條線路到達： 通過成灌高速到達約30分鐘，收費20元由市區(qū)走G317到都江堰，再轉(zhuǎn)青城山，收費0元由市區(qū)火車北站乘坐成灌快鐵至終點站-青城山總站，車票15元五、完善的交通道路 緊密聯(lián)系市區(qū)及川西各景點 鐵成目前市六、緊鄰成都首個私家機場 都江堰政府將在青城快速通道中段的安龍鎮(zhèn)附近規(guī)劃修建青城板塊私家機場。六、緊鄰成都首個私家機場 都江堰政府將在青城快速毫

5、無疑問：疑問的是：擁有一套房，就是真正度假休閑生活？ 這是一方城市凈土,心靈的世外桃源是休閑度假絕佳之地毫無疑問：擁有一套房，就是真正度假休閑生活？ 這是一方城市 讓我們看看 周圍的房子 讓我們看看青城郡精裝英倫別墅群落體量：總共300畝，一期150畝容積率：0.41建筑風(fēng)格：英式都鐸與維多利亞風(fēng)格（英國皇家設(shè)計師凱斯擔(dān)當(dāng)設(shè)計）產(chǎn)品：5、8、11聯(lián)排、獨棟（11棟，臨湖）主力戶型：聯(lián)排60-158，獨棟約300 目前現(xiàn)狀：人工湖景及意境區(qū)景觀呈現(xiàn)亮相時間：2019年10月蓄客數(shù)量：約539組（截止1月26日），內(nèi) 購約16套預(yù)計總價：120-200萬/套（聯(lián)排）預(yù)計開盤時間：2019年4月青城

6、郡精裝英倫別墅群落體量：總共300畝，一期150畝青城郡五星級MINI度假物業(yè)花園40-150平私家花園，選配私人SPA池。精裝2500元/平米標(biāo)準(zhǔn)（含地暖、中央空調(diào)），選配高標(biāo)設(shè)施及家具。車庫全地下車庫服務(wù)雙物業(yè)潔華物業(yè)途家inhouse管家式服務(wù)：入戶家政配套社區(qū)內(nèi)超市、醫(yī)療中心、運動中心、兒童游樂區(qū)、籃球場、網(wǎng)球場青城郡五星級MINI度假物業(yè)花園40-150平私家花園，開發(fā)商龍湖地產(chǎn)項目地址都江堰市青城山鎮(zhèn) 占地面積約315畝建筑面積10.7萬平方米容積率0.5綠化率45%樓層情況疊院：地上3F,獨院：地上2F (帶地下室)總戶數(shù)一期701套車位車位比：1;1；集中式車位，只租不售，約5

7、0-60元/位月 物管費用300-500元/套月面積區(qū)間疊院實得85-135，獨院202獨棟：340平米單價18000-20000元/平米總價155萬元/套 -700萬元/套 銷售狀態(tài)小別墅銷售較好，疊院速度較慢裝修情況疊院、獨院精裝修，獨棟清水項目定位龍湖首個全國性精裝度假別墅龍湖小院青城園林作為最大籌碼開發(fā)商龍湖地產(chǎn)項目地址都江堰市青城山鎮(zhèn) 占地面積約315畝建1、龍湖小院青城以小面積產(chǎn)品為主，有利于控制總價；2、贈送面積較大，實得率至少142%，甚至高達近200%；3、2500元/精裝為建面建面精裝價格，實際裝修涵蓋贈送面積，實際精裝價格約為1000元/；4、面積越小銷售，總價越低，銷售

8、速度越快。產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)面積 贈送 實得率使用面積 供應(yīng)占比 銷售情況實得均價（元/） 裝修 配置 疊院 59.6725.65142%8526%80%18000 2500元/精裝，地磚、吊頂、廚衛(wèi)、木地板等； 配置地暖 6335156%9826%60%6570193%13526%50%獨院 94107189%20222%40%20000合計 50-94 100% 龍湖小院青城已推物業(yè)戶型配比： 1、龍湖小院青城以小面積產(chǎn)品為主，有利于控制總價；產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)1、產(chǎn)品定位：以院落為核心的純精裝別墅，以大客廳、大主臥、舒適 主衛(wèi)為主要特征2、推廣主題： “青城山下，首席全精裝度假別墅區(qū)”3、銷售均價：精裝

9、別墅均價11000元/平米，戶型有100平米疊院、200平米獨院、355平米獨棟，全款97折，按揭99折，現(xiàn)主推175平米獨院，一口價128萬/套4、推廣策略：傳統(tǒng)推廣與渠道推廣相結(jié)合，憑借開發(fā)商積累的良好口碑，深度挖掘項目老客戶資源和龍湖地產(chǎn)客戶資源5、客群定位：以度假型客戶為主，作為全國性開發(fā)商，有一部分兼顧度假與投資的客戶6、操盤思路：樹立青城山度假、養(yǎng)生概念和文化底蘊，突出開發(fā)商別墅修為，將項目打造成為有別于三亞等地普通度假物業(yè)的心靈居所。同時在產(chǎn)品研發(fā)上有所創(chuàng)新，與區(qū)域內(nèi)其它項目形成一定程度上的差異化競爭。龍湖小院青城營銷推廣項目定位：純別墅度假社區(qū)1、產(chǎn)品定位：以院落為核心的純精裝

10、別墅，以大客廳、大主臥、舒開發(fā)商中鐵置業(yè)四川新銳實業(yè)投資項目地址都江堰市中興鎮(zhèn) 占地面積約302畝建筑面積18萬平方米容積率0.68 綠化率42%樓層情況合院：地上3F，地上2F (帶地下室)洋房：地上5層總戶數(shù)1797套車位車位比：1;1面積區(qū)間合院實得92實得161，119實得158，洋房：43、65、68、90平米聯(lián)排：150平米（未推）獨棟：160平米（未推）單價清水：13000-20000元/平米精裝：14000-18000元/平米總價55萬元/套 -300萬元/套 銷售狀態(tài)銷售速度較慢，開盤銷售約10余套裝修情況洋房精裝修，合院清水項目定位青城山價值里程之作中鐵水映青城價格主導(dǎo)銷售

11、開發(fā)商中鐵置業(yè)四川新銳實業(yè)投資項目地址都江堰市中興鎮(zhèn) 占地一期物業(yè)戶型配比： 1、中鐵水映青城以小面積產(chǎn)品為主，有利于控制總價；獨棟、聯(lián)排建筑面積控制在150-160平米；2、洋房為精裝，3000元/精裝為建面建面精裝價格，實際裝修涵蓋贈送面積，實際精裝價格約為1500元/，主力去化面積60-80平；3、雙拼主要以內(nèi)部認購的形式銷售。中鐵水映青城產(chǎn)品配比及定價產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)面積 贈送 使用面積 實得率套數(shù)供應(yīng)占比 成交均價（元/） 銷售情況裝修 配置 雙拼9269161175%6%13000-200008套清水地暖配置，價格約200-300元/平米 11939158133%6%洋房43-908-3

12、651-126120-140%78%1000098套 洋房3000元/精裝，地磚、吊頂、廚衛(wèi)、木地板等； 聯(lián)排1505%未推清水獨棟160-2005%未推清水合計 1一期物業(yè)戶型配比： 中鐵水映青城產(chǎn)品配比及定價產(chǎn)品 產(chǎn)項目定位：養(yǎng)生度假微別墅社區(qū)1、產(chǎn)品定位：東南亞風(fēng)情MINI別墅2、推廣主題：南陽風(fēng) MINI度假公館3、銷售均價：精裝洋房10000-11000元/，精裝疊拼14000-15000元/，清水三合院18000-22000元/4、推廣策略：以度假為物業(yè)核心價值，輔以青城山優(yōu)良生態(tài)和東南亞風(fēng)情；以MINI、低總價和無憂精裝為產(chǎn)品核心價值。5、客群定位：項目小面積洋房和疊拼別墅居多，

13、核心客群以度假為主要目的6、操盤思路：根據(jù)項目所在區(qū)域大環(huán)境及四至條件，首期站位“度假”，定義為“養(yǎng)生度假準(zhǔn)第一居所”，推廣中重點突出青城山生態(tài)價值、東南亞風(fēng)情建筑及園林、產(chǎn)品小面積低總價屬性，以達到支撐現(xiàn)階段產(chǎn)品以“度假”為核心價值的目的。中鐵水映青城營銷推廣項目定位：養(yǎng)生度假微別墅社區(qū)1、產(chǎn)品定位：東南亞風(fēng)情MINI大家都標(biāo)榜自己是度假物業(yè)但實際就是一堆半成品大家都標(biāo)榜自己是度假物業(yè) 度假物業(yè)的客戶到底是誰，這樣的半成品能真正滿足他們的需求？ 度假物業(yè)的客戶到底是誰，這樣的半成品能真正滿足客戶檔次：中高端及高端客戶權(quán)力頂層財富富裕層資產(chǎn)穩(wěn)定層初級中產(chǎn)層市民階層底層一群“有實力”的挑剔客1、

14、實力闡述；資產(chǎn)千萬以上的財富中堅家庭2、置業(yè)目的；用于度假及投資，認同青城山的環(huán)境及文化3、置業(yè)偏好：產(chǎn)品有觸動點，追求情調(diào)，希望購買有特點的產(chǎn)品4、消費心理：要有面子，方便避暑，又擔(dān)心物業(yè)長期荒廢，投資回報率低5、消費習(xí)慣：避暑期間以在家打麻將、喝茶、吃農(nóng)家樂為主，外出度假喜歡東南亞及三亞那樣的風(fēng)情和休閑氛圍客戶檔次：中高端及高端客戶權(quán)力頂層資產(chǎn)穩(wěn)定層初級中產(chǎn)層一群“客戶特征：40-55歲，大成都及一線城市的財智階層他們來自大成都及沿海大城市，向往休閑、生態(tài)、闔家聚會的生活！他們都在40-55歲之間，是社會的頂梁柱，有固定的圈層。財智階層生活在大城市，希望常?；貧w自然，享受清新的空氣在城市忙

15、忙碌碌，希望有充足的休閑的空間環(huán)境上有老下有小，周末希望和家人、朋友聚會交流客戶特征：40-55歲，大成都及一線城市的財智階層他們來自大客群心理：認同與憂慮并存追求家庭度假、休閑生活、投資保值的統(tǒng)一認同憂慮青城山環(huán)境好，距離近，適合短期闔家休閑度假一年只能去幾次，物業(yè)長期沒人氣荒廢，降低投資價值東南亞風(fēng)情休閑、舒適可以充分放松身心，是理想的度假去處距離成都太遠，來往時間太長，出入境麻煩，工作忙走不開青城山度假生活悠閑，和朋友、家人打麻將、喝茶，無比愜意除了麻將、喝茶，似乎想不出更多的度假活動，總是這樣似乎很單調(diào)，配套較少憂慮客群心理：認同與憂慮并存追求家庭度假、休閑生活、投資保值的統(tǒng)憂慮這些客

16、戶需求，競爭對手也懂得， 也由此打造了形形色色的別墅產(chǎn)品， 希望獲得客戶認可！憂慮這些客戶需求，競爭對手也懂得，青城山下，群雄角逐有的走高端路線，豎著“全精準(zhǔn)別墅頂級度假社區(qū)”的旗幟； 有的走大眾路線，喊著“東南亞MINI別墅”的口號； 有的引入異域英倫鄉(xiāng)村風(fēng)格； 有的準(zhǔn)備重現(xiàn)唐朝風(fēng)采； 有的 青城山下，群雄角逐競爭激烈，乃至慘烈 我們?nèi)绾卧谇к娙f馬中 脫穎而出？競爭激烈，乃至慘烈 我們必須 尋找項目獨有的價值 尋找客戶需求的本質(zhì)度假項目營銷提案銷售推廣方案CONTENTS:御青城獨有價值CONTENTS:御青城獨有價值新福港香港迪士尼樂園、香港文化東方酒店，澳門威尼斯商人的承建商，擁有66年

17、歷史，將建筑的細節(jié)品質(zhì)做到極致。一、開發(fā)商的故事香港文華東方酒店是亞洲其中一家最佳酒店，不少名人政要曾在此居住，包括已故戴安娜王妃、前英國首相撒切爾夫人、美國前總統(tǒng)尼克森、福特與老布什、湯姆克魯斯、凱文科斯特納、馬友友、濱崎步、文萊蘇丹等。香港著名歌手張國榮也是文華東方酒店的熟客之一，惜他在2019年4月1日，在酒店24樓咖啡室一躍而下喪生。新福港香港迪士尼樂園、香港文化東方酒店，澳門威尼斯商人的區(qū)域內(nèi)唯一有天有地的精品院落別墅區(qū)，建材用料考究，居于區(qū)域首位。每個戶型均有超大的贈送空間，性價比高。二、產(chǎn)品屬性優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)唯一有天有地的精品院落別墅區(qū)，建材用料考究，居于區(qū)域首緊鄰青城山18洞72桿

18、世界錦標(biāo)賽級高爾夫球場、豪生酒店、空軍療養(yǎng)院，度假休閑屬性更加凸顯三、項目配套優(yōu)勢緊鄰青城山18洞72桿世界錦標(biāo)賽級高爾夫球場、豪生酒店、空軍僅擁有這些還不夠，還無法形成，滿足客戶需求的獨特價值！僅擁有這些還不夠，因此，我們提出： “全優(yōu)度假”全方位的最優(yōu)質(zhì)的滿足客戶度假需求！因此，我們提出：青城山 全優(yōu)度假 典藏別院資源占位度假標(biāo)榜差異屬性價值標(biāo)高全優(yōu)度假：最優(yōu)質(zhì)的空氣（2500028000個/立方厘米的負氧離子），最秀美的山景（青城山），最雅致的休閑（青城山GOLF），最完美的料理（會所擁有全球精選料理），最優(yōu)質(zhì)的護理（世界級SPA感受），最優(yōu)質(zhì)別墅（私家典藏大院之美）青城山 全優(yōu)度假 典

19、藏別院資源占位差異屬性全優(yōu)度假：最CONTENTS:如何支撐全優(yōu)度假硬件功能支撐軟件服務(wù)支撐CONTENTS:如何支撐全優(yōu)度假硬件功能支撐一 .硬件功能 會所打造主題定位為“精英頂級享受和社交領(lǐng)地”功能上集商務(wù)、餐飲、娛樂、兒童樂園（教育與外國語學(xué)?；樱?、健身、保健（整合療養(yǎng)院資源）等高端設(shè)施一應(yīng)俱全，只為這里的業(yè)主量身定制和尊享。裝飾風(fēng)格：以現(xiàn)代風(fēng)格同時富有異域東南亞風(fēng)情,在內(nèi)部空間運用各種東方古典元素的文化符號及特質(zhì)石材來表達裝飾風(fēng)格，給人視覺沖擊，更讓人體會到舒適而放松的氛圍。 一 .硬件功能 會所打造主題定位為“精英頂級享受和社交領(lǐng)一 .硬件功能 會所打造 會所功能設(shè)置考慮因素不是“

20、大而全”的功能堆砌，也不單是市調(diào)時客戶的喜好和向往，而是后期運營及客戶喜愛的角度。小區(qū)的規(guī)模和檔次及業(yè)主的層次、偏好 會所功能的可落實性小區(qū)所處的區(qū)域與周邊配套的共享度會所的運營模式， 是否對外開放一 .硬件功能 會所打造 會所功能設(shè)置考慮一 .硬件功能 會所打造負一層：多功能泳池區(qū)（兒童嬉水池、成人泳池、按摩池）、健身房首層： 特色餐飲、咖啡吧二層： 綜合會所（接待廳、書吧、卡拉OK房、私家宴會廳、影視廳、麻將室、兒童樂園、瑜伽房）功能配置高爾夫室兒童樂園影視廳私家宴會廳麻將房臺球室一 .硬件功能 會所打造功能配置高爾夫室兒童樂園影視廳私二 .軟件服務(wù)“全時管家”服務(wù) 御青城獨有定制式的“全

21、時管家”服務(wù)：24小時熱線等待，關(guān)照體貼入微；包括物業(yè)代管、家具保養(yǎng)、訂餐、送餐服務(wù)、代購物服務(wù)、機票預(yù)定服務(wù)、機場、高鐵站接送服務(wù)、行李服務(wù)、家庭保潔服務(wù)、GOLF球場預(yù)定服務(wù)、療養(yǎng)院體檢預(yù)定服務(wù)等一系列多元化度假增值服務(wù)。引入三重物管模式1、自身物業(yè)服務(wù)2、星級酒店服務(wù)3、“全時管家”服務(wù)二 .軟件服務(wù)“全時管家”服務(wù) 御青城獨有定二 .軟件服務(wù)產(chǎn)權(quán)托管二 .軟件服務(wù)產(chǎn)權(quán)托管二 .軟件服務(wù)產(chǎn)權(quán)托管二 .軟件服務(wù)產(chǎn)權(quán)托管二 .軟件服務(wù)產(chǎn)權(quán)托管二 .軟件服務(wù)產(chǎn)權(quán)托管二 .軟件服務(wù)產(chǎn)權(quán)托管二 .軟件服務(wù)產(chǎn)權(quán)托管二.軟件服務(wù)安全智能數(shù)字安防系統(tǒng)電子報警系統(tǒng)多重識別技術(shù)門禁系統(tǒng)智能電梯控制系統(tǒng)訪客識

22、別管理系統(tǒng)室內(nèi)報警系統(tǒng)智能電子無線巡更系統(tǒng)訪客接待層車位智能管理24小時人防十重安防系統(tǒng)，打造最安全、私密的環(huán)境二.軟件服務(wù)安全智能數(shù)字安防系統(tǒng)十重安防系統(tǒng)，打造最安全二.軟件服務(wù)智能化戶式中央除塵系統(tǒng)，便捷便利的除塵方式 戶式中央空調(diào)，保持適宜溫度中央新風(fēng)系統(tǒng)，健康空氣調(diào)節(jié)健康水系統(tǒng)，雙重過濾自來水戶式中央地暖系統(tǒng)，充分保證室內(nèi)溫暖 健康材料保障系統(tǒng) CTI華測（上市公司）提供健康檢測二.軟件服務(wù)智能化戶式中央除塵系統(tǒng)，便捷便利的除塵方式二.軟件服務(wù)東南亞生活營造泰式正宗Spa、古式花浴按摩私人定制東南亞美食Party泰國傳統(tǒng)民俗歌手調(diào)整到巴厘島的慢節(jié)奏泰國最美的人妖共舞表演阿雅娜下午茶全球

23、經(jīng)典小型豪華酒店二.軟件服務(wù)東南亞生活營造泰式正宗Spa、古式花浴按摩CONTENTS: 如何傳遞給客戶CONTENTS: 如何傳遞給客戶以線下渠道為主，線上廣告為輔 充分發(fā)揮各渠道拓客優(yōu)勢，現(xiàn)場做好圈層活動以線下渠道為主，線上廣告為輔中成(以往代理的別墅、寫字樓及高端洋房客戶資源)及開發(fā)商客戶嫁接與目標(biāo)客戶消費匹配的其它資源項目周邊資源青城山區(qū)域軍區(qū)療養(yǎng)院青城高爾夫成都外國語學(xué)院、東軟學(xué)院客戶渠道拓展錦江酒店&豪生酒店奢侈品協(xié)會（如：奔馳車友會）高端會所（如：中國會館）高校資源（如：EMBA）商會圈層（如：浙江商會）其它主流圈層資源成都軍區(qū)圈層外省客戶資源對青城山區(qū)域認同的別墅客戶對東南亞生活方式認同的寫字樓客戶總價匹配的高端物業(yè)擁有者渠道拓展客戶合富輝煌、世聯(lián)等代理公司高端客群中成(以往代理的別墅、寫字樓及高端洋房客戶資源)及開發(fā)商客戶青城