購物中心管理模式立地位置研究分析

1、購物中心管理模式1立地位置研究分析才分室購物中心管理模式-1無論是開發(fā)商、投資商，或是零售商，開發(fā)一座購物中心唯一的目的就是投資回收，換個角度說，即是創(chuàng)造利潤，而最終目標(biāo)也只有一個，讓整個物業(yè)增值。要完成投資回收之目的及達(dá)成物業(yè)增值之目標(biāo)的整個過程當(dāng)中，管理是成敗關(guān)鍵。管理為的又是什么呢？目的也只有一個，促使大量的顧客入店購物和消費(fèi)，這就是購物中心管理的核心結(jié)構(gòu),見圖1。圖1:附餐中心管理模式廣義來說，購物中心管理涵蓋了以下五個范疇定位決策業(yè)態(tài)組合管理營銷與促銷管理設(shè)施管理-基礎(chǔ)設(shè)施、客流動線及賣場氛圍管理財務(wù)管理現(xiàn)在我就為大家逐一地解析本文所定義的購物中心管理模式。1)定位決策在購物中心這塊

2、領(lǐng)域里，所謂的定位，是指：“為購物中心進(jìn)行立地位置、商圈零售結(jié)構(gòu)及其功能、競爭狀況、經(jīng)濟(jì)條件與人口結(jié)構(gòu)、顧客行為與態(tài)度的一系列研究調(diào)查(FeasibilityResearches并根據(jù)調(diào)查分析結(jié)果,為購物中心定義主體型態(tài)(MallType)與商圈可觸及之顧客范圍(CustomerCatchment)c這一系列的研究調(diào)查，我們就叫做可行性研究?，F(xiàn)在我們即針對可行性研究的每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行深入定位探討與解析,逐一的檢視如何為購物中心設(shè)定一個精確的立地位置分析-在這里并不光只是要你知道購物中心的位置而已，有三個重要的分析必須要做:辨識商圈、交通動線及測算人流。首先,你必須正確地辨識該基地是位于成熟商圈,

3、或非成熟商圈。所謂的成熟商圈在這里的定義是指:“城市既定的區(qū)段內(nèi),各種現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)與零售活動密集,形成消費(fèi)者購物與休閑娛樂的 TOC o 1-5 h z 主要目的地”。例如上海的徐家匯,在1公里的區(qū)段內(nèi),有港匯廣場購物中心,、永新坊生活型態(tài)購物中心、東方商廈百貨、太平洋百貨、第六百貨、匯金百貨、美羅城數(shù)碼城、百腦匯、太平洋數(shù)碼一期、二期,以及密集的街鋪,構(gòu)成了一個十分成熟的商圈,因而能夠聚合大量的人流支撐該商圈。此外,有一點(diǎn)我們不能忽略的,徐家匯的區(qū)段特性,是個以上班族聚合的商業(yè)辦公區(qū),商圈內(nèi)的住宅區(qū)亦相當(dāng)密集,加上它是地鐵的主要轉(zhuǎn)運(yùn)站,因此,這也構(gòu)成了聚合人流的重要條件。我們也可將其定義為“

4、區(qū)域型成熟商圈”,換言之,它具備了吸引大量跨區(qū)人流的能力。另外,郊區(qū)也可能形成一個成熟商圈,其零售結(jié)構(gòu)和功能并沒有都會區(qū)商圈來得完整,通常是由大型超市進(jìn)駐后,加上較密集的街店,慢慢形成一個成熟的鄰里型或社區(qū)型商圈,以滿足社區(qū)居民方便性的需求為主,換言之,吸引跨區(qū)客源的功能比較有限。例如上海的七寶鎮(zhèn),早期是由樂購大型超市率先入駐,帶動了鄰近大批的街店興起,到了2007年9月匯寶購物廣場跟著開業(yè),目前已形成了一個社區(qū)型的成熟商圈。在這里我們將“非成熟商圈”定義為:在城市或郊區(qū)的既定區(qū)段范圍內(nèi),零售功能不彰,街店零落,未具構(gòu)成聚合人流的條件例如海南第一MALL,位于秀英港旁,是一單體建筑,周邊無街店

5、連結(jié),其立地位置即是標(biāo)準(zhǔn)的非成熟商圈。又如位于上海北新涇的馥邦廣場,也是個單體商場,周邊街店不多,但基地立于地鐵口之上,雖有人流,多為附近住宅區(qū)居民,純屬鄰里型非成熟商圈。致于人流方面,你必須知道確切的人流量,在這里所謂人流的定義是指每天經(jīng)過你基地的人數(shù)統(tǒng)計,跟客流是完全截然不同的概念?？土鲃t是指每天進(jìn)入你店內(nèi)的人數(shù),大家不能將兩者的定義弄混了。有了確切的人流數(shù)據(jù),你還得弄清楚每天的這批人流來自何方?去至何處?怎么來去?來去的目的和動機(jī)是什么?如此,你才有可能為你的購物中心做出正確的初步研判,并思考問題、解決問題。例如:我的購物中心能吸引或留住人流嗎?或更進(jìn)一步擴(kuò)大人流嗎？什么樣的購物中心型態(tài)才能將人流變成你的客流？我們必須明白一點(diǎn),這批人是每天都經(jīng)過你的基地,是你的基本客源,如果你都沒法將這批人流導(dǎo)入店內(nèi)成為你的客流,那么往下就不用談其他了。測算方式包括周一至周五及周六至周日、尖峰時段和非尖峰時段的人流量,然后算出日均人