商業(yè)地產(chǎn)招商實(shí)施計(jì)劃書(shū)

1、一 工程介紹： 商貿(mào)城是由奔宏置業(yè)出資建立的，該公司的重點(diǎn)工程句容商貿(mào)城位于擁有御花園之稱(chēng)的句容市，是句容市政府 2004 年重點(diǎn)標(biāo)志性工程，占地面積 200 畝，處于西環(huán)路和 104 國(guó)道的交匯口。輻射大都市經(jīng)濟(jì)圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)建材、五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)。該工程投資 2 億多元,建筑面積近 70000 平方米，商鋪面積達(dá) 80000 平米，倉(cāng)儲(chǔ)面積35000 平米。 二 產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)： 商貿(mào)城堅(jiān)持以市場(chǎng)為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為根底，來(lái)打造該市場(chǎng)的集群經(jīng)濟(jì)、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì)，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時(shí)尚集聚的是本地區(qū)一個(gè)融規(guī)化，品牌化，專(zhuān)業(yè)化為一體最大的綜合市場(chǎng)。經(jīng)

2、營(yíng)工程分別有瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門(mén)櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)展了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等效勞設(shè)施一應(yīng)俱全。商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、科技效勞、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。三 交通概況：本處于西環(huán)路和 104 國(guó)道的交匯口。到達(dá)句容市區(qū)只有1.2 公里的路程。工程門(mén)口有公交2 路 10 路汽車(chē)，平均10 分鐘一班直達(dá)市區(qū)。工程距離江寧區(qū)只有20 分鐘車(chē)程，距離市區(qū)只有40 分鐘車(chē)程。四 SWOT分析：1優(yōu)勢(shì)1地段離句容市城市中心只有 1.2 公里，規(guī)

3、劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對(duì)于大型的主題建材市場(chǎng)來(lái)說(shuō)地段優(yōu)越、位置顯赫。 2交通工程有公交 2 路車(chē)直達(dá)市區(qū) 10 分鐘一班，10 路車(chē)離工程只有 5 分鐘的路程。 3口碑工程為句容市政府招商引資工程，2005 年 10 2006 年消費(fèi)者信得過(guò)企業(yè)。4工程占地面積 200 畝，該工程投資 2 ,建筑面積近 70000 平方米，商鋪面積達(dá) 80000 平米，倉(cāng)儲(chǔ)面積 35000 平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場(chǎng)。 5配套配置自動(dòng)扶梯、6500 平米的大型停車(chē)場(chǎng)，還有寬 24 米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。 6品牌商家入駐一期，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚，冠軍瓷，麒麟床墊，全友家私

4、，皇明太陽(yáng)能句容總經(jīng)銷(xiāo)，世友地板句容專(zhuān)賣(mài)店 嘉寶莉油漆句容專(zhuān)賣(mài)，品牌影響力強(qiáng)大。 2、W劣勢(shì) 1由于早期句容商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有成熟給投資者帶來(lái)了憂(yōu)慮。 2句容老的建材市場(chǎng)由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度，目前新市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)需要一定周期的培育。3工程臨104 國(guó)道道，車(chē)流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。4工程居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氣氛缺乏。3、O時(shí)機(jī) 1經(jīng)濟(jì)因素股市衰退、證券市場(chǎng)蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報(bào)的投資方式。 2政策因素國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng)，造成房?jī)r(jià)一路高升，給投資者帶來(lái)了商機(jī)。隨

5、著經(jīng)濟(jì)復(fù)，人均收入大幅度提升，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長(zhǎng)，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景也越來(lái)越美好。 4區(qū)域開(kāi)展本區(qū)域,加大了本區(qū)域的人流量。 5現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿(mǎn)足很大一批中小投資者的投資欲望。 4T威脅 1國(guó)家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“制止返租，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。2工商局以及廣告法對(duì)返租、回報(bào)承諾等制止宣傳，使本工程在推廣中無(wú)法將信息傳到達(dá)位。 3國(guó)家對(duì)目前房地產(chǎn)的開(kāi)展過(guò)熱不斷的控制，銀46商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈、經(jīng)營(yíng)困難，假設(shè)不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無(wú)法徹底解套。 五九大賣(mài)點(diǎn)分析： 、地段前景 本工程位于政府規(guī)劃中的句容西門(mén)中央

6、商業(yè)圈正中心，周邊規(guī)劃有大規(guī)模的住宅區(qū)，西門(mén)商務(wù)區(qū)將有 11 萬(wàn)人口入住，未來(lái)升值潛力無(wú)限。商貿(mào)城周邊將聚集開(kāi)發(fā)高級(jí)商務(wù)酒店、多個(gè)大中型居住區(qū)。 、規(guī)模超大：總建筑面積近 12 萬(wàn)平米，是句容市規(guī)模最大的建材裝飾市場(chǎng)。 、業(yè)態(tài)齊全：市場(chǎng)規(guī)劃有五金電器、瓷潔具、水暖、木制品、燈具、家具、油漆、石材等建材家俱一應(yīng)齊全；二樓家俱現(xiàn)已全部招滿(mǎn)。 、倉(cāng)儲(chǔ)充足：物流、餐飲、娛樂(lè)、工商、技監(jiān)、商務(wù)等配套，讓業(yè)主和顧客可享受到更高品質(zhì)和快捷的效勞，并設(shè)有35000 平方米的超大倉(cāng)儲(chǔ)。 、停車(chē)便捷：6700 平方米的大容量停車(chē)場(chǎng)，使得一般市場(chǎng)停車(chē)難的問(wèn)題得以解決，市場(chǎng)交通組織極為便捷，頗具前瞻性。 、實(shí)力開(kāi)發(fā)：

7、開(kāi)發(fā)商擁有近十年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)歷，資金實(shí)力雄厚，為市場(chǎng)的長(zhǎng)期興旺提供最好的保障。、交通便利：距離句容市中心800 米，交通便利； 通過(guò)滬寧高速、寧杭高速、104 國(guó)道等快速連通長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈。 、重金推廣：經(jīng)營(yíng)商投入數(shù)千萬(wàn)巨額資金，將市場(chǎng)在句容市區(qū)及下屬各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣，致力于帶來(lái)消費(fèi)人潮，做旺市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 投入媒體：10 多塊戶(hù)外廣告、全年句容電視臺(tái)黃金時(shí)段、全年播送電視報(bào)、市中心公交車(chē)身廣告、市場(chǎng)專(zhuān)用、多頻率短信平臺(tái)、社區(qū)裝修行情夾報(bào)等。 、優(yōu)惠政策 本次招商期間，招租商鋪免租一年； 知名品牌入駐，免費(fèi)提供廣告1 / 3宣傳一年； 地方稅收和工商管理費(fèi)按全市最低標(biāo)準(zhǔn)收??； 為經(jīng)營(yíng)戶(hù)代辦

8、各種經(jīng)營(yíng)證照； 為經(jīng)營(yíng)戶(hù)辦理子女如住戶(hù)口、入托、上學(xué)手續(xù)； 協(xié)助品牌經(jīng)營(yíng)戶(hù)辦理銀行貸款手續(xù)，并可提供貸款擔(dān)保。六. 招商人員工作安排及工作責(zé)任分布: 招商總指揮(羅祖秋): 主要負(fù)責(zé)招商指導(dǎo)及檢查 招商副總指揮(羅宗隘):主要負(fù)責(zé)招商細(xì)那么的實(shí)施監(jiān)視及大客戶(hù)的談判成交 商時(shí)合同的簽訂及檔案的管理 招商政策： 商鋪?zhàn)赓U：1. 一期商鋪?zhàn)饨?0.8 元/平米/天 2. 二期商鋪?zhàn)饨?0.8 元/平米/天(租一年送半年) 3. 三期商鋪?zhàn)饨?0.8 元/平米/天(租一年送一年) 倉(cāng)庫(kù)租賃: 1. 倉(cāng)庫(kù)租金為0.3 元/平米/天 八崗位職責(zé)：招商部職責(zé) 一、 部門(mén)本職： 1、組織及負(fù)責(zé)整個(gè)商城的招商工

9、作：市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、工程定位、信息收集、反應(yīng)信息、商品構(gòu)造調(diào)整、組織各種促銷(xiāo)及展銷(xiāo)活動(dòng)； 2、負(fù)責(zé)招商洽談工作，進(jìn)展市場(chǎng)拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 二、 主要職能： 1、 方案安排：編制部門(mén)本職所管年度、月度指導(dǎo)工作方案； 2、 業(yè)務(wù)開(kāi)展：對(duì)部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)展信息搜集和業(yè)務(wù)開(kāi)展；3、 規(guī)制訂：對(duì)部門(mén)本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理 制度；4、 檢查考勤：對(duì)本部門(mén)所5、 6、 7、市場(chǎng)拓展：開(kāi)展對(duì)外客戶(hù)洽談?wù)猩坦ぷ鳎?8、 工作報(bào)告：向總經(jīng)理提交部門(mén)工作報(bào)告； 三、 管理圍： 部門(mén)本職所管理業(yè)務(wù)圍。 四、 工作要求： 1、 本部人員要嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； 2、 要經(jīng)常深入市場(chǎng)

10、基層，了解市場(chǎng)形勢(shì)，搜集信息，提出方案方案及實(shí)施策略； 3、 將以顧客效勞為中心作為工作原那么，高質(zhì)量完成好本職工作，促進(jìn)公司整體管理效勞水平的提高； 4、 對(duì)于應(yīng)由本部解決的問(wèn)題，必須在一日給予明確答復(fù)； 5、 同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作。 招商部經(jīng)理： 一、 崗位職責(zé)： 1、 履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作； 2、 負(fù)責(zé)制定招商工作方案及目標(biāo)； 3、 根據(jù)招商方案及目標(biāo)，制定相關(guān)招商工作方案，落實(shí)及實(shí)施各項(xiàng)招商方案，統(tǒng)籌本部人員聯(lián)系客戶(hù)，并洽談?wù)猩碳?xì)節(jié)； 4、 建立及健全招商各項(xiàng)管理制度及實(shí)施細(xì)那么； 5、 評(píng)估部門(mén)下屬各人員的工作業(yè)績(jī)； 6、 評(píng)估各項(xiàng)招商方案的工作效果；

11、7、 定時(shí)向上級(jí)匯報(bào)招商工作情況； 8、 定時(shí)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查工作并及時(shí)匯總上報(bào)； 9、 建立完整的一套招商資料庫(kù)。 二、 領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任： 1、 對(duì)部門(mén)工作目標(biāo)的完成負(fù)責(zé)； 2、 對(duì)下屬人員的工作質(zhì)量、效勞水平負(fù)責(zé)； 3、 對(duì)下屬人員的整體行為規(guī)、工作秩序及精神面貌負(fù)責(zé)。 三、 主要權(quán)限： 1、 對(duì)本部門(mén)的工作有建議和領(lǐng)導(dǎo)權(quán)； 2、 對(duì)本部門(mén)下屬人員有工作調(diào)配建議和任免建議權(quán)； 3、 對(duì)本部門(mén)下屬人員有管理、監(jiān)視、檢查、考核和獎(jiǎng)罰款建議權(quán)。 招商專(zhuān)員： 一、 崗位職責(zé)： 1、 履行招商部經(jīng)理所指派的一切工作； 2、 負(fù)責(zé)招商工作，執(zhí)行可行的招商方案，聯(lián)系客戶(hù)，洽談 細(xì)節(jié)，并負(fù)責(zé)各項(xiàng)招商細(xì)節(jié)工作；3、

12、、 建立客戶(hù)信息資料庫(kù)；5、客問(wèn)： 一、公司篇 1. 本工程的開(kāi)發(fā)企業(yè)及簡(jiǎn)介？ 答：奔宏置業(yè)，該公司經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)多年，實(shí)力較強(qiáng)，有 20 年經(jīng)營(yíng)建材經(jīng)歷。2. 本工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具備何種開(kāi)發(fā)資質(zhì)？它的經(jīng)營(yíng)期限多久？ 3. 本工程的物業(yè)公司？有過(guò)那些管理經(jīng)歷？ 4. 本工程的商業(yè)管理公司？有過(guò)那些管理經(jīng)歷？ 答：憑現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)狀況加以完善。 5. 本工程的建筑施工單位？工程監(jiān)理公司？ 答：開(kāi)發(fā)區(qū)建安總公司，方圓監(jiān)理公司。624 小時(shí)招商熱線 051187283333 87280678二、產(chǎn)品篇 1、本工程的名稱(chēng)？政府對(duì)本工程的評(píng)價(jià)。答：商貿(mào)城。本工程開(kāi)發(fā)商 2005 年被評(píng)為“十強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)，市政府把本工程

13、定為重點(diǎn)工程，有關(guān)工商、稅務(wù)做最大優(yōu)惠。 2、本工程的地理位置？ 答：句容市西環(huán)路與 104 國(guó)道交匯處西南角。 3、本工程的工程規(guī)模多大？ 答：總占地 200 畝，總建筑面積 115000 平方米包括 8 萬(wàn)平方米的商鋪及 35000 平方米的倉(cāng)庫(kù)和加工區(qū)。 4、本工程的相關(guān)政府批復(fù)如何？五證答：見(jiàn)售樓處墻面。5、本工程有沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)？多大？停車(chē)需收費(fèi)嗎？答：有6700 平方米的停車(chē)場(chǎng)，至少兩年不收取停車(chē)費(fèi)。6、本工程的國(guó)有土地使用年限有多長(zhǎng)？40 年。、工程一共分幾期開(kāi)發(fā)？目前正在招商的是哪期？ 答：分三期開(kāi)發(fā)，目前在招商的是三期。8、工程三期于何時(shí)開(kāi)工、何時(shí)竣工？07 年 10 月至08

14、年 6 月 08 年 8 月8 10、工程采用什么構(gòu)造？其建筑耐久性如何？抗震度為多少？ 答：框架構(gòu)造，耐久性佳50 7 度。 11、 鋪位之間采用什么材料分隔？其防水、防火、隔音效果怎么樣？分隔墻的厚度有多少？ 答：用防火防水材料分隔，隔音效果佳。12、 13、 工程三期交付裝修標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？ 答：外墻：瓷磚、涂料，墻：涂料，頂棚：涂料，地面：水泥地面，門(mén)窗：鋁合金。 14、 本工程有哪些消防設(shè)施？ 答：自動(dòng)噴淋、消防栓、滅火器。 15、 面寬、進(jìn)深、層高為多少？答：沿西環(huán)路兩棟商鋪一層開(kāi)間：4 米；縱深：24 米；層高：5.4 米；街商鋪一層開(kāi)間：4 9 米； 層高：4.6 20 棟；4

15、14 米； 5.4 米。16、2 / 3工程部主干道的寬度？次干道的寬度？市場(chǎng)南北向道路寬度？ 答：24 米主干道，12 米的兩次干道，9 米的市場(chǎng)通道。 、 工程有幾個(gè)出口？在工程的什么位置？ 答：3 個(gè)入口，如下圖。 18、 對(duì)于店鋪的裝修，市場(chǎng)有沒(méi)有規(guī) 19、 是否有倉(cāng)庫(kù)和加工廠？是買(mǎi)還是租賃？ 答：有35000 平方米的倉(cāng)庫(kù)和加工廠，是租賃。20、 業(yè)主是否可以自行將商鋪隔兩層？ 21、2004 答：附政府相關(guān)文件。 22、 工程的水，電，通訊是不是直通到戶(hù)？是不是一戶(hù)一表？店鋪用電多少瓦？是兩相電還是三相電？水、電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)？答：是的，是的，商鋪一般是兩相電，可以接三相電。23、 工

16、程商鋪二樓可不可以 24、購(gòu)置商鋪是否可以辦理戶(hù)口？在哪里辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)？ 答：可以，開(kāi)發(fā)商包辦。 25、 市場(chǎng)要收取的相關(guān)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)？ 答：房租、水電費(fèi)押金1 間 500 業(yè)管理費(fèi)。 26、 句容整體規(guī)劃？尤其是本案所處區(qū)域西區(qū)的規(guī)劃？ 答：如下圖。按市委、市政府多項(xiàng)會(huì)議定位：小區(qū)，和紅太陽(yáng)小區(qū)。 、 你們所講的一站式購(gòu)物是什么意思？ 答：“一站式效勞最先萌生在歐美，其后迅速擴(kuò)展到全球，全面提供各種效勞的“一站式效勞理念開(kāi)場(chǎng)流行?！耙徽臼叫诘膶?shí)質(zhì)就是效勞的集成、整合，既可以是效勞流程的整合，也可以是效勞容的整合。家居“一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，在這里能買(mǎi)到與建家、裝家、飾家有關(guān)的一切需求。 28、 我

17、能否按照自己的需要設(shè)計(jì)門(mén)頭招牌？ 答：須符合市場(chǎng)統(tǒng)一管理要求。29、 工程周邊是否104 國(guó)道向東一農(nóng)業(yè)銀行，對(duì)面有便民超市及一些小超市，到華陽(yáng)南路相當(dāng)近有人民醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、郵局等。30、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照需要提供哪些數(shù)據(jù)？219 元，租房的交419 元。31、稅務(wù)登記證如何辦理？費(fèi)用多少？125 元。32、工程是主要是什么人來(lái)購(gòu)置的？答：外地及本地的自購(gòu)自營(yíng)戶(hù)，以及本地一些機(jī)關(guān)、公務(wù)員購(gòu)置。 33、老城區(qū)到本工程，有幾路公交車(chē)可以直達(dá)？假設(shè)喊出租車(chē)的話需要多長(zhǎng)時(shí)間，有幾公里？ 答：2 路公交車(chē)可直達(dá)，喊出租車(chē)兩分鐘即能到達(dá)老城區(qū)。 34、市場(chǎng)部軟件是否能夠配套(如業(yè)主的門(mén)面市場(chǎng)衛(wèi)生市場(chǎng)的導(dǎo)購(gòu)牌)

18、 答： 35、商鋪有經(jīng)營(yíng)限制嗎？經(jīng)營(yíng)區(qū)位是怎樣劃分的？ 答：是的，嚴(yán)格按照業(yè)態(tài)區(qū)域劃分經(jīng)營(yíng)。準(zhǔn)確的見(jiàn)圖紙。 36、假設(shè)現(xiàn)階段招商客戶(hù)要入駐是否有地方入駐? 答：有的， ,大客戶(hù)優(yōu)惠政策是否有彈性? 如有需要可以考慮 38 H 棟業(yè)態(tài)規(guī)劃有無(wú)確定? 39?(假設(shè)二樓出租,租金是多少?是否和一樓政策一樣) 答：40,提出貸款要求,商貿(mào)城是否可以提出擔(dān)保? 答： 39、 對(duì)與交通不方便(商貿(mào)城是否可以解決) 答： 40、 現(xiàn)在簽合同是一年一簽.假設(shè)有客戶(hù)提出一次性簽三年合同是否可性? 答： 41、 假設(shè)客戶(hù)想自建倉(cāng)庫(kù).庫(kù)房費(fèi)用這么算?年限是多少? 答： 45、目前商貿(mào)城已進(jìn)駐品牌： 瓷、潔具：冠軍瓷磚、羅馬瓷磚、馬可波羅瓷磚、蒙娜麗莎瓷磚、金瓷磚、裕成瓷、佳美施瓷磚、金牌亞洲瓷磚、威爾斯瓷磚、歐美瓷、鵬偌瓷、意堡羅瓷磚、箭牌衛(wèi)浴、億路潔潔具、冠珠、天緯、中盛、美、新輝雅、興輝、皇冠、金洲園、奧斯瑪、威俊等； 地板：世友地板、格爾森地板、大自然地板、黑騎士、羅倫特、惠爾、格萊仕等； 油漆：嘉寶莉油漆、3A 漆、三棵樹(shù)、天利油漆、