8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、富民縣大營鎮(zhèn)大營辦事處上村富民縣農(nóng)資公司大營倉庫用地地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估案例分第富民縣大營鎮(zhèn)大營辦事處上村富民縣農(nóng)資公司大營倉庫用地地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估案例分第一部評(píng)估項(xiàng)目的背一、估價(jià)目根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，委托方擬通過出讓方式取得該宗地使用權(quán)，本次評(píng)估為土地出讓提供價(jià)格參考依二、宗地概(一) 土地登記狀委估對(duì)象目前為委托方的倉庫用地，使用權(quán)性質(zhì)為劃撥。由于業(yè)改制，現(xiàn)需以出讓方式取得該宗土地的土地使用權(quán)。根據(jù)委托方提供的資料，該宗宗地位于富民縣大營鎮(zhèn)大營辦事處上村。宗地面畝。原土地使用權(quán)證號(hào)為：富國用號(hào)，原土地使用者：富民縣農(nóng)資公司大營倉庫（企業(yè)改制后名為市佳民農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資。詳見附件(二)

2、土地權(quán)利狀委估地塊宗地面積為17215.0 （25.82 畝為委托方的倉宗土地的土地使用權(quán)。按土地法定最高年期出讓，土地出讓年期年。，宗地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利登（三）土地利用據(jù)評(píng)實(shí)地踏勘，參考委托方提供下，待估宗地為已達(dá)“五通”（即宗地紅線外通路、通電、供水水、通訊，宗地上建有多幢磚木及磚混結(jié)構(gòu)建筑物，主要用途為倉庫三、地價(jià)定根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和該項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在 2007 年 12 月 21三、地價(jià)定根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和該項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在 2007 年 12 月 21 日，土地使用性質(zhì)為國有用土地規(guī)劃用途為倉庫用地，設(shè)定土地用途為工業(yè)用地

3、，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利狀況下，自估價(jià)期日起 年的土地使用權(quán)價(jià)格第二評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決一、估價(jià)方法的根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)（以下簡稱規(guī)程的估價(jià)法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)據(jù)市地產(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。宗地處市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可選用價(jià)系數(shù)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，由于該宗土地所處區(qū)域新征地較多征地的有關(guān)成本資料可取得，故可采用近法進(jìn)行評(píng)估。綜合分析兩種評(píng)估方法得出的結(jié)果確定宗地的最終評(píng)估結(jié)先取出辦公地塊的價(jià)格，然后以此地塊做為標(biāo)準(zhǔn)地塊，采用樣地價(jià)進(jìn)行修正得出其他地塊的價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)系：基準(zhǔn)地價(jià)系

4、是以替代原則為理依據(jù)市規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表中按均質(zhì)區(qū)域評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果及系數(shù)修正表，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)法成近法：是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價(jià)格的估其計(jì)算公式為土地價(jià)格土地取得金或土地增值收益來確定土地價(jià)格的估其計(jì)算公式為土地價(jià)格土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利+土地出讓金（或土地增值收益二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)技術(shù)難點(diǎn)及解基準(zhǔn)地價(jià)存在一定滯后性。本次評(píng)評(píng)使用的年的修訂基準(zhǔn)地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)的

5、內(nèi)介紹如下（1）基準(zhǔn)地價(jià)是指不同級(jí)別土地或均質(zhì)地域的平均地價(jià)主要項(xiàng)目是出讓價(jià)金、區(qū)位差價(jià)、騰地重置費(fèi)（指征地拆遷費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)。基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日年土地使用年期：工業(yè)用地為法定最高出讓年期 年土地開發(fā)程度：富民縣的基準(zhǔn)地價(jià)建成區(qū)以內(nèi)均為宗地“五通（通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地內(nèi)場地平整（5）容積率：基準(zhǔn)地價(jià)界定的容積率在各級(jí)土地內(nèi)設(shè)定了各自平均容積率（即土地達(dá)到正常合理利用（6）土地權(quán)利狀況：基準(zhǔn)地價(jià)均指有償使用條件下（出讓、國家出資人股、出租等）的有限年期的土地使用權(quán)價(jià)根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程與年市規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)宗地所在區(qū)域K2

6、土地使用年限修正系K3容積率修正系K修正系數(shù)之和。如相同，則不需進(jìn)行開發(fā)程度的修如果本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本次評(píng)K3容積率修正系K修正系數(shù)之和。如相同，則不需進(jìn)行開發(fā)程度的修如果本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本次評(píng)估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)，故設(shè)定開發(fā)程度條件下的待估宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正后的宗地地價(jià)（ 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度的開發(fā)費(fèi)估價(jià)期日設(shè)開發(fā)程度的開發(fā)費(fèi)三、成近法技術(shù)難點(diǎn)及解決此次采用成近法評(píng)估待估宗地地價(jià)時(shí)，由于待估宗地的民土地管（199911 日起施行）規(guī)定，依據(jù)云南省市頒布的有文件。根據(jù)成近

7、法測算地價(jià)的步驟，其各項(xiàng)費(fèi)用如下1.土地取得費(fèi)及有土地取得費(fèi)是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平費(fèi)用待估宗地周邊鄰近村的土地利用情況，農(nóng)用土地大部分為水田，且多為二類水田估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的土地取得費(fèi)用，前獲得類似估價(jià)對(duì)象土地，需支付的費(fèi)用主要有(1)土地補(bǔ)償根據(jù)土地（1999 1 1 日起施行民中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”。根據(jù)市征地補(bǔ)償條例 3 年平均產(chǎn)值的六至十倍。據(jù)市補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被征用前三年平均產(chǎn)值二類水田為2000 元畝，根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況以及當(dāng)管理部條例

8、3 年平均產(chǎn)值的六至十倍。據(jù)市補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被征用前三年平均產(chǎn)值二類水田為2000 元畝，根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況以及當(dāng)管理部門提供的資料，地土地補(bǔ)償費(fèi)10倍。民（2）安根據(jù)土地（1999 1 1 日起施行中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的安費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)數(shù)計(jì)算，需要安置的數(shù)按照被征用的農(nóng)地?cái)?shù)量除以征用前被征平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算每一個(gè)要安置的農(nóng)的安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為被征用前三年平均年產(chǎn)值的市規(guī)定，安費(fèi)為該耕地被征用前三年的四至六倍計(jì)算，最高不得超過十五倍。宗地周邊地區(qū)人均耕地較少，安置補(bǔ)償費(fèi)按 10 倍計(jì)算（3）青苗補(bǔ)土地（1999

9、 1 1 日起施行根據(jù)民中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)”。市征地補(bǔ)償安 平均產(chǎn)值的 0.5 倍補(bǔ)償。（4）一般按征地費(fèi)總額的 1.483.94征收，根據(jù)估土師了解的情況，通常按3 % 征收（5） 耕地占根據(jù)云南省耕地占用稅實(shí)施辦法”規(guī)定，每平方米地占用4 元至8 元，取8 元平方米較為（6）耕地開根據(jù)云南省耕地開墾費(fèi)地占用4 元至8 元，取8 元平方米較為（6）耕地開根據(jù)云南省耕地開墾費(fèi)土地復(fù)墾費(fèi)征收使用管開墾費(fèi)一般為 23 萬元畝3 萬元畝較宜45 元平方米（7）其他稅費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)（1992）價(jià)費(fèi)字 597 號(hào)規(guī)定根據(jù)國家物價(jià)局、市年

10、征地不可預(yù)見費(fèi)一般為征地費(fèi)總額的 1%3%，本次按征地費(fèi)總的 3%計(jì)不可預(yù)見2.土地開根據(jù)富民對(duì)新征用地土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施配套查和土地開發(fā)成本的測算，宗地所處區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達(dá)到宗地紅線外“五（即通路、通電、供水、排水、通訊、宗地紅線內(nèi)地平整的土地開發(fā)成本一般40 元/平方米左右評(píng)估設(shè)定宗地的發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通上水、通訊、通下水，宗地紅線內(nèi)地面平整，確定設(shè)定開發(fā)程度下的土地開發(fā)費(fèi)元平方米3.投資利根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，確定待估宗地開發(fā)周期1年，投資利息率按評(píng)估基的短（月至1 年利息率 7.29計(jì)，其中土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在地投入，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，故投資

11、利息（土地取得費(fèi)十有關(guān)稅費(fèi)）開發(fā)周%+土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)周期%4.投資利投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，揮作用，因此投資利潤業(yè)投資回報(bào)相一致，待估宗地土地開發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。通市土地開發(fā)及評(píng)估設(shè)定行業(yè)投資狀發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。通市土地開發(fā)及評(píng)估設(shè)定行業(yè)投資狀況，參考委托方及其下屬行業(yè)近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，凈資產(chǎn)收益率大多在1025% 13作為本次土地評(píng)估利潤率，故投資利潤為投資利潤（土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）開發(fā)周105.土地成本費(fèi)土地成本費(fèi)用土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+6.土地增值收益（土地出讓金這一部分體現(xiàn)為土地出讓金。根據(jù)市城鎮(zhèn)國有土地有償用規(guī)定及市城鎮(zhèn)國有土地土地出讓金測算規(guī)程的有測算，待估宗地 50 年工業(yè)用地土地出讓金約為 80 元/平方米。該價(jià)對(duì)象土地增值收益取值 80 元/平方米7.土地價(jià)格修正與確待估宗地在宗地所處區(qū)域內(nèi)的位置大致居中，宗地條件與所域的平均狀況下的條件基本一致，故不需進(jìn)行個(gè)土地價(jià)格土地取得費(fèi)及稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)投資利息+潤年工業(yè)用地土地出讓第三部評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)解決辦一、基礎(chǔ)資料的收集整理對(duì)做好評(píng)估工作非常重基礎(chǔ)資料主要包括歷史地價(jià)資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍資料、房地產(chǎn)平均售價(jià)資料，這些資料在確定一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目最終估價(jià)結(jié)果時(shí)具有很高的參考價(jià)值