城投財產(chǎn)權項目策劃盡職調(diào)查報告

1、某公司某-某城投財產(chǎn)權項目 （單一資金）盡職調(diào)查報告（報告完成日期：【2015】年【6】月【18】日）經(jīng)辦業(yè)務部門：【金融市場部】聲明與保證我們在此聲明與保證：本報告是按照某公司信托業(yè)務盡職調(diào)查工作指引和有關規(guī)定，依照融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理，并在此基礎上針對項目特點設計交易模式、制定信托打算方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最要緊、最差不多的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作推斷的合理性負責。直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門負責人簽字： 年 月 日目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERL

2、INK l _Toc361870033 一、項目背景 PAGEREF _Toc361870033 h 5 HYPERLINK l _Toc361870034 （一）項目來源 PAGEREF _Toc361870034 h 5 HYPERLINK l _Toc361870035 （二）融資需求 PAGEREF _Toc361870035 h 6 HYPERLINK l _Toc361870036 二、信托打算要素及交易結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc361870036 h 6 HYPERLINK l _Toc361870037 （一）信托打算要素 PAGEREF _Toc361870037 h 7

3、 HYPERLINK l _Toc361870038 （二）交易結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc361870038 h 8 HYPERLINK l _Toc361870039 （三）流程描述 PAGEREF _Toc361870039 h 8 HYPERLINK l _Toc361870040 1、確認債權債務關系 PAGEREF _Toc361870040 h 8 HYPERLINK l _Toc361870041 2、設立財產(chǎn)權信托，受讓應收賬款 PAGEREF _Toc361870041 h 9 HYPERLINK l _Toc361870042 3、債權確認協(xié)議 PAGEREF _Toc

4、361870042 h 9 HYPERLINK l _Toc361870043 4、托付人信托受益權回購義務 PAGEREF _Toc361870043 h 9 HYPERLINK l _Toc361870044 5、政府出具相關文件 PAGEREF _Toc361870044 h 9 HYPERLINK l _Toc361870045 6、擔保措施 PAGEREF _Toc361870045 h 9 HYPERLINK l _Toc361870046 三、托付人情況 PAGEREF _Toc361870046 h 9 HYPERLINK l _Toc361870047 （一）差不多情況 PA

5、GEREF _Toc361870047 h 10 HYPERLINK l _Toc361870048 （二）公司性質(zhì) PAGEREF _Toc361870048 h 14 HYPERLINK l _Toc361870049 （三）財務狀況 PAGEREF _Toc361870049 h 14 HYPERLINK l _Toc361870050 （四）財務分析 PAGEREF _Toc361870050 h 31 HYPERLINK l _Toc361870051 （五）征信狀況 PAGEREF _Toc361870051 h 38 HYPERLINK l _Toc361870052 （六）綜合

6、評價 PAGEREF _Toc361870052 h 51 HYPERLINK l _Toc361870053 四、債務人情況 PAGEREF _Toc361870053 h 51 HYPERLINK l _Toc361870054 （一）差不多情況 PAGEREF _Toc361870054 h 51 HYPERLINK l _Toc361870055 （二）財政實力情況 PAGEREF _Toc361870055 h 53 HYPERLINK l _Toc361870056 1、某市本級財政收支情況 PAGEREF _Toc361870056 h 53 HYPERLINK l _Toc36

7、1870057 2、某市債務情況 PAGEREF _Toc361870057 h 57 HYPERLINK l _Toc361870058 五、應收賬款項目情況 PAGEREF _Toc361870058 h 59 HYPERLINK l _Toc361870059 (一)項目背景 PAGEREF _Toc361870059 h 59 HYPERLINK l _Toc361870060 (二)項目差不多情況 PAGEREF _Toc361870060 h 59 HYPERLINK l _Toc361870061 (三)項目費用的計算和支付 PAGEREF _Toc361870061 h 61

8、HYPERLINK l _Toc361870062 六、用款項目情況 PAGEREF _Toc361870062 h 61 HYPERLINK l _Toc361870063 （一）項目名稱 PAGEREF _Toc361870063 h 61 HYPERLINK l _Toc361870064 （二）項目概況 PAGEREF _Toc361870064 h 61 HYPERLINK l _Toc361870065 （三）項目建筑規(guī)模 PAGEREF _Toc361870065 h 62 HYPERLINK l _Toc361870066 （四）項目進度 PAGEREF _Toc3618700

9、66 h 62 HYPERLINK l _Toc361870067 七、抵押物情況 PAGEREF _Toc361870067 h 62 HYPERLINK l _Toc361870068 （一）抵押物差不多情況 PAGEREF _Toc361870068 h 62 HYPERLINK l _Toc361870069 （二）房產(chǎn)抵押情況講明 PAGEREF _Toc361870069 h 63 HYPERLINK l _Toc361870070 （三）本項目打算使用的抵押物情況講明 PAGEREF _Toc361870070 h 65 HYPERLINK l _Toc361870071 八、擔

10、保人情況 PAGEREF _Toc361870071 h 66 HYPERLINK l _Toc361870072 （一）差不多情況 PAGEREF _Toc361870072 h 66 HYPERLINK l _Toc361870073 1、差不多情況介紹 PAGEREF _Toc361870073 h 66 HYPERLINK l _Toc361870074 2、擔保人歷史沿革 PAGEREF _Toc361870074 h 66 HYPERLINK l _Toc361870075 3、擔保人公司治理和組織結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc361870075 h 67 HYPERLINK l

11、_Toc361870076 （二）擔保人經(jīng)營情況 PAGEREF _Toc361870076 h 69 HYPERLINK l _Toc361870077 （三）擔保人財務情況 PAGEREF _Toc361870077 h 69 HYPERLINK l _Toc361870078 （四）擔保人信用狀況 PAGEREF _Toc361870078 h 74 HYPERLINK l _Toc361870079 九、風險及風險操縱措施 PAGEREF _Toc361870079 h 74 HYPERLINK l _Toc361870080 （一）信用風險及操縱措施 PAGEREF _Toc3618

12、70080 h 74 HYPERLINK l _Toc361870081 （二）治理風險及操縱措施 PAGEREF _Toc361870081 h 74 HYPERLINK l _Toc361870082 （三）政策風險及操縱措施 PAGEREF _Toc361870082 h 75 HYPERLINK l _Toc361870083 （四）操作風險及操縱措施 PAGEREF _Toc361870083 h 75 HYPERLINK l _Toc361870084 十、結(jié)論和建議 PAGEREF _Toc361870084 h 75項目摘要：項目性質(zhì)：財產(chǎn)權信托信托規(guī)模：20億元信托期限：2年

13、融資總成本：10.5%（暫定）發(fā)行打算：金融機構(gòu)代銷或者單一資金進行認購交易各方：某公司、某都市建設投資集團有限公司（債權方），某市政府（債務主體）資金用途：融資方擬將我公司提供的信托資金用于某市舊城區(qū)綜合整治回遷安置工程建設項目。交易結(jié)構(gòu)：某都市建設投資集團有限公司（下簡稱“某城投公司”）作為托付人將其對某市人民政府合法擁有的約103.7億元的債權托付給某信托，設立財產(chǎn)權信托，同時由認購人認購信托受益權，資金用于某市舊城區(qū)綜合整治回遷安置工程建設項目。某市財政局對市政府償還債務出具資金安排文件。同時政府未按約定償還債務的，某城投公司回購信托受益權，并以其持有的價值約34億元的房產(chǎn)為回購受益權

14、提供抵押擔保。(其中總價值約6億元的房產(chǎn)，某信托為第一順位抵押人，另外總價值約為28億元的房產(chǎn)，某信托為第二順位抵押人。)另外，由總資產(chǎn)355億元的某水務投資集團有限公司為本次信托打算的某城投公司的回購義務提供連帶責任保證。在對基礎資產(chǎn)、交易結(jié)構(gòu)、信托要素、法律文件、風險操縱、項目執(zhí)行等事項進行了確認和落實的基礎上，我部現(xiàn)申請實施該項目，請領導批示?，F(xiàn)將本項目相關情況匯報如下：項目背景項目來源本項目由我部營銷經(jīng)理通過個人關系取得，經(jīng)我部溝通協(xié)調(diào)，某市人民政府最終從眾多合作方中選擇我司進行本次信托融資。融資需求某市都市建設投資集團有限公司（下簡稱“某城投公司”）于2004年4月成立,是經(jīng)市政府批

15、準,國資委授權的國有獨資公司。公司注冊資本50億元，法人代表李文斌，公司要緊經(jīng)營范圍包括：同意市政府托付承擔都市基礎設施及市政公用、項目的投資、融資、運營、治理業(yè)務；從事授權范圍內(nèi)國有資產(chǎn)運營；同意托付開發(fā)、經(jīng)營都市戶外廣告空間資源；停車場資源開發(fā)及停車服務；土地整理及基礎設施建設；房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營；對林業(yè)投資。某城投公司與某市人民政府分不簽署了1）某市城區(qū)道路拓寬改造工程項目托付代建協(xié)議、2)某市道路結(jié)構(gòu)性升級改造工程項目托付代建協(xié)議、3）某市道外二十道街松花江大橋及引橋工程項目托付代建協(xié)議，約定某城投公司受托對某市城區(qū)道路拓寬的改造，某市道路的結(jié)構(gòu)性升級及某市道外二十道街松花江大橋及引橋的

16、建設橋梁引道的路基路面工程、獨塔斜拉橋及附屬工程進行建設、改造及升級。依照某城投公司、某市人民政府及相關部門關于上述工程進度的確認資料，截止2013年6月，某市人民政府有約共計103.7億元的道路拓寬改造、道路結(jié)構(gòu)性升級改造及松花江大橋及引橋工程建筑價款尚未向某城投公司支付。鑒于某城投公司負責某市舊城區(qū)綜合整治回遷安置工程建設項目等建設工作，由于項目總投資需要約29.5億元人民幣，某城投公司墊資建設，導致某城投公司面臨較大資金壓力。某城投公司向我公司發(fā)出融資請求，我部門同當?shù)卣M行了友好協(xié)商和充分溝通，擬充分發(fā)揮某公司具有的融資平臺功能，由某城投公司將其對某市政府享有的約103.7億元應收賬

17、款信托給我司成立“某-某城投財產(chǎn)權項目（單一資金），同時某信托向合格投資者募集資金認購財產(chǎn)權信托的受益權，本信托打算將依照某城投公司的實際資金需求進行發(fā)行及放款，某城投公司擁有多個用資項目，第一筆資金用于某市舊城區(qū)綜合整治回遷安置工程建設項目。后續(xù)將依照企業(yè)用資項目情況再確定后續(xù)放款金額。信托打算要素及交易結(jié)構(gòu)信托打算要素某城投公司將其對某市政府約103.7億元的應收賬款信托給某信托，成立某-某城投財產(chǎn)權項目（單一資金），同時某信托向合格投資者募集資金認購財產(chǎn)權信托的受益權（交納認購資金的合格投資者成為本信托的認購人和受益人），某信托將所募集資金交付給某城投公司。信托打算存續(xù)期內(nèi)，由某市政府向

18、我公司償還應收賬款債務，以實現(xiàn)本項目的信托收益。交易結(jié)構(gòu)（示意圖）流程描述確認債權債務關系設立財產(chǎn)權信托，受讓應收賬款某城投公司作為托付人將其對某市政府合法擁有的103.7億元的債權信托給某信托，設立財產(chǎn)權信托。我司與某城投公司簽署信托合同，核心內(nèi)容包括：1）財產(chǎn)權信托；2）向合格投資人推介信托受益權，合格投資人認購信托受益權后成為本財產(chǎn)信托的受益人；債權確認協(xié)議某城投公司（原債權人）、某市政府（債務人）與我公司共同簽署債權債務確認合同，約定由某市政府直接向我公司履行債務，我公司為債權人。托付人信托受益權回購義務在債權無法實現(xiàn)的情況下，由某城投公司承擔回購義務，回購信托受益人享有的信托受益權。

19、政府出具相關文件為了進一步明確政府的債務及相關財政資金的安排，某市財政局將出具財政資金安排文件，承諾在信托到期前，由其督促安排資金，用于向我司支付到期債務。擔保措施如某市政府未按約償還債務的，某城投公司回購信托受益權，并提供價值約34億元的房產(chǎn)作為抵押擔保。(其中總價值約6億元的房產(chǎn)，某信托為第一順位抵押人，另外總價值約為28億元的房產(chǎn)，某信托為第二順位抵押人。) 另外，由總資產(chǎn)355億元的某水務投資集團有限公司為本次信托打算的某城投公司的回購義務提供連帶責任保證。托付人情況差不多情況本項目托付人即融資人某城投公司，差不多情況如下:融資公司住宅法定代表人企業(yè)類型注冊資本實收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限

20、組織機構(gòu)代碼證貸款卡號某市都市建設投資集團有限公司于2004年4月成立,是經(jīng)市政府批準,國資委授權的國有獨資公司。公司注冊資本50億元，法人代表李文斌，公司要緊經(jīng)營范圍包括：同意市政府托付承擔都市基礎設施及市政公用、項目的投資、融資、運營、治理業(yè)務；從事授權范圍內(nèi)國有資產(chǎn)運營；同意托付開發(fā)、經(jīng)營都市戶外廣告空間資源；停車場資源開發(fā)及停車服務；土地整理及基礎設施建設；房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營；對林業(yè)投資。歷史沿革：公司組織結(jié)構(gòu)公司在組織機構(gòu)設置方面，以精干、高效為原則，依照公司定位、業(yè)務特點及業(yè)務需要設置了辦公室、財務部、工程部等職能部門。公司組織結(jié)構(gòu)如圖1所示。圖1 公司組織結(jié)構(gòu)圖公司作為市政府下的公

21、司，承建著某市舊城區(qū)綜合整治回遷安置工程建設項目，公司資產(chǎn)規(guī)模增長迅速，資產(chǎn)質(zhì)量較好。截止2012年12月31日，某城投公司資產(chǎn)總額為2,828億元，負債總額為523億元，股東權益為2,305億元，負債率18%。董事會成員：某城投公司的要緊經(jīng)營情況：1政府回購市政工程某城投公司都市基礎設施業(yè)務分為財政專項補貼模式和政府回購（托付代建）模式兩種運作方式，具體情況如下：1.1財政專項補貼模式財政專項補貼要緊由都市基礎設施建設財政補貼、稅收返還財政補貼、其它等組成，要緊模式為某市政府依據(jù)都市建設規(guī)劃，確定當年投資項目和投資金額后，由某城投公司作為項目業(yè)主，負責項目建設和項目融資。某市財政局將某城投公

22、司都市基礎設施項目資本金、建設項目治理費、公益性項目每年還本付息額（未簽署代建協(xié)議的）等其它應收補貼款納入當年財政預算，每年以財政專項補助形式撥付某城投公司。1.2政府回購（托付代建）模式政府回購市政工程是某城投公司經(jīng)營進展的核心業(yè)務板塊，也是最要緊的經(jīng)營收入來源和債務本息還款來源。2土地整理開發(fā)3房屋開發(fā)銷售4.都市資產(chǎn)經(jīng)營2012年，市國資委將某市價值約24億元的146處停車場資產(chǎn)經(jīng)營權劃入某城投公司，由某城投公司負責經(jīng)營，停車場經(jīng)營業(yè)務將成為某城投公司主營業(yè)務之一。公司性質(zhì)某城投公司為全覆蓋類，但未調(diào)出地點政府融資平臺名錄。財務狀況合并資產(chǎn)負債表某市都市建設投資集團有限公司單位：人民幣元

23、資 產(chǎn)2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日流淌資產(chǎn)：貨幣資金應收賬款預付賬款其他應收款存貨流淌資產(chǎn)合計非流淌資產(chǎn)：長期股權投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)在建工程工程物資無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽長期待攤費用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流淌資產(chǎn)非流淌資產(chǎn)合計資產(chǎn)總計注：本項目某城投公司以其對某市政府的應收賬款（103.7億元）在企業(yè)報表里其他非流淌資產(chǎn)體現(xiàn)，詳細情況請見要緊財務科目。合并資產(chǎn)負債表（續(xù)）某市都市建設投資集團有限公司單位：人民幣元負債及所有者權益2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日流淌負債：短期借款應付賬款預收賬款應付職工薪酬應交稅費應付利息

24、應付股利其他應付款一年內(nèi)到期的非流淌負債其他流淌負債流淌負債合計非流淌負債：長期借款應付債券長期應付款專項應付款其他非流淌負債非流淌負債合計負債合計股東權益：實收資本（或股本）資本公積減：庫存股盈余公積未分配利潤外幣報表折算差額歸屬于母公司股東權益合計少數(shù)股東權益股東權益合計負債和股東權益總計項 目一、營業(yè)收入其中：營業(yè)收入二、營業(yè)成本其中：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費用治理費用財務費用資產(chǎn)減值損失投資收益（損失以“-”號列示）三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號列示）加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流淌資產(chǎn)處置損失四、利潤總額（虧損以“-”號列示）減：所得稅費用加：未確認投資損失五、凈利潤（虧損

25、以“-”號列示）歸屬于母公司股東的凈利潤少數(shù)股東損益八、綜合收益總額歸屬于母公司所有者的綜合收益總額歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額2012年度審計報告要緊財務科目分析：1.貨幣資金項目2012年12月31日2011年12月31日現(xiàn)金銀行存款合計銀行存款余額中有4億元單位定期存款分不為興業(yè)銀行1億元借款及中信銀行3億元借款提供質(zhì)押擔保。2. 應收賬款賬齡2012年12月31日余額比例賬面價值1年以內(nèi)1-2年2-3年3年以上合計截止2012年12月31日，應收賬款要緊為某松北投資進展集團有限公司欠本公司融資治理費，金額為72,000,000.00元，占應收賬款總額54.65%。3. 預付賬款賬齡20

26、12年12月31日2011年12月31日金額比例金額比例1年以內(nèi)1-2年2-3年3年以上合計預付賬款年末余額要緊為地鐵公司預付未結(jié)算的地鐵項目工程款和內(nèi)河公司預付工程款。4. 其他應收款賬齡2012年12月31日余額比例賬面價值1年以內(nèi)1-2年2-3年3-4年4-5年5年以上合計截止2012年12月31日其他應收款前五名債權人債務人金額賬齡款項性質(zhì)本公司借款本公司借款本公司往來款本公司往來款本公司借款年末公司其他應收款要緊是借款，5年以上其他應收款為內(nèi)河公司應收冰都市政公司和基礎設施公司的未結(jié)算的工程往來款。5. 存貨項目2012年12月31日2011年12月31日金額金額項目開發(fā)成本低值易耗

27、品原材料合計年末項目開發(fā)成本項目：項目明細年末余額狀況在開發(fā)房產(chǎn)在開發(fā)房產(chǎn)在開發(fā)房產(chǎn)在開發(fā)房產(chǎn)待開發(fā)土地合計6. 長期投資項 目2012年12月31日2011年12月31日投資金額投資金額長期股權投資對其他企業(yè)投資合 計長期股權投資為本公司三級子公司某市城鄉(xiāng)進展有限公司持有某呼蘭浦發(fā)村鎮(zhèn)銀行股份有限公司5.00%的股份。7. 投資性房地產(chǎn)類不2011年12月31日本年增加本年減少2012年12月31日原值：房屋建筑物合計累計折舊：房屋建筑物合計凈值依照某國資發(fā)【2011】52號某市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會關于同意將市房產(chǎn)局廉租房和物業(yè)供熱集團直管公房確權給某市都市建設投資集團有限公司的批

28、復將評估價值 813,580.05 萬元的廉租房和物業(yè)供熱集團直管公房確權給本公司，由于涉及房產(chǎn)數(shù)量眾多，截止至報告日，產(chǎn)權證正在辦理當中。公司使用建筑面積29,279.48平方米，評估價值42,926.93萬元直管公房非住宅類房產(chǎn)用于與興業(yè)銀行貸款提供抵押擔保；建筑面積371,641.59平方米直管公房用于與國開行貸款提供抵押擔保。8. 短期借款貸款單位貸款金額借款條件擔保（抵押、質(zhì)押物）貸款期限興業(yè)銀行股份有限公司某花園支行質(zhì)押某城投置業(yè)進展有限公司的單位定期存單 2012/7/13-2013/1/11合計100,000,000.009. 應付賬款賬齡2012年12月31日2011年12月

29、31日金額比例金額比例1年以內(nèi)1-2年2-3年3年以上合計10. 預收賬款賬齡2012年12月31日2011年12月31日金額比例金額比例1年以內(nèi)1-2年2-3年3年以上合計期末余額中有878,223,800.00元為某市財政局返還土地整理拍賣收入；259,937,000.00元為二級地鐵集團公司的關聯(lián)效益地塊由政府相關部門進行了拍賣或出讓支付給的關聯(lián)效益地塊補償款，但至報表報出日尚未進行結(jié)算；其余為預收售房款。11. 其他應付款賬齡2012年12月31日2011年12月31日金額比例金額比例1年以內(nèi)1-2年2-3年3年以上合計其他應付款前五名：債務人債權人金額款項性質(zhì)往來款往來款往來款12.

30、 其他非流淌資產(chǎn)項目2012年12月31日2011年12月31日（13. 一年內(nèi)到期的非流淌負債：項目2012年12月31日2011年12月31日保證借款信用借款質(zhì)押借款抵押借款數(shù)字公司的融資租賃合計14. 長期借款：項目2012年12月31日2011年12月31日抵押借款（注1）質(zhì)押借款（注2）擔保借款（注3）信用借款（注4）其他（注5）合計注1：抵押借款期末明細如下：貸款單位貸款銀行貸款日期余 額性質(zhì)某市都市建設投資集團有限公司某市都市建設投資集團有限公司某市都市建設投資集團有限公司直管公房抵押、應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司直管公房抵押、應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司

31、定期存單質(zhì)押、在建工程及對應土地抵押某城投置業(yè)進展有限公司林權抵押某城投置業(yè)進展有限公司林權抵押某城投置業(yè)進展有限公司林權抵押某城投置業(yè)進展有限公司林權抵押合計注2：質(zhì)押借款期末明細如下：貸款單位貸款銀行貸款日期余 額性質(zhì)某市都市建設投資集團有限公司政府補貼受益權質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司政府補貼受益權質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某市都

32、市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某市都市建設投資集團有限公司應收賬款質(zhì)押某地鐵集團有限公司應收賬款質(zhì)押某地鐵集團有限公司應收賬款質(zhì)押某地鐵集團有限公司應收賬款質(zhì)押合計注3：保證借款期末明細如下：貸款單位貸款銀行貸款日期余 額性質(zhì)某市都市建設投資集團有限公司國家開發(fā)銀行股份有限公司某省分行2009.2.20-2023.2.20600,000,000.00財政擔保某市城通數(shù)字信息技術有限公司某銀行股份有限公司道里支行2012.10.24-2017.10.23380,600.00某市都市建設集團有限公司提供保證擔保合計600,380,600.00注4：信用借

33、款期末明細如下：貸款單位貸款銀行貸款日期余 額某市都市建設投資集團有限公司國家開發(fā)銀行股份有限公司某省分行2008.12.12-2018.12.12950,000,000.00某市都市建設投資集團有限公司2009.12.25-2014.12.25某市都市建設投資集團有限公司2008.8.31-2018.8.31某市都市建設投資集團有限公司2012.12.30-2015.12.18某市都市建設投資集團有限公司2012.12.30-2015.12.18某市都市建設投資集團有限公司2012.12.30-2015.12.18某市都市建設投資集團有限公司2012.12.30-2015.12.18某地鐵集

34、團有限公司2010.1.29-2014.12.22某地鐵集團有限公司2011.10.31-2016.11. 1合計注5：中華人民共和國財政部與日本國際協(xié)力銀行簽定了期限為40年，于2016年6月10日起分批償還，于2046年6月10日還清。15. 應付債券及長期應付款應付債券債券名稱期限發(fā)行日期面值總額本期增加本期減少期末余額09某城投10年2009年3月12日20億20億11某城投7年2011年6月8日15億15億合計35億35億長期應付款項目2011年12月31日本年增加本年減少2012年12月31日16. 專項應付款項目2011年12月31日本年增加本年減少2012年12月31日上述款項

35、均為某市財政局等政府部門撥入。17. 其他非流淌負債撥款單位項目2011年12月31日本年增加本年減少2012年12月31日備注18. 實收資本投資者名稱2011年12月31日2012年12月31日金額比例金額比例國家資本5,000,000,000.00100.00%5,000,000,000.00100.00%合計5,000,000,000.00100.00%5,000,000,000.00100.00%上述實收資本業(yè)經(jīng)某公立會計師事務所有限責任公司以某公會師驗字2006第004號驗資報告驗證，增減變化業(yè)經(jīng)某方正會計師事務所有限責任公司以黑方正會驗字2008第176號驗資報告驗證。19. 資

36、本公積項目2011年12月31日本年增加本年減少2012年12月31日資本溢價2,080,671,800.002,080,671,800.00撥款轉(zhuǎn)入9,555,333,786.719,555,333,786.71林權資產(chǎn)注入124,351,474,763.4449,495,044,538.56173,846,519,302.00停車位注入2,419,533,700.002,419,533,700.00直管公房注入8,135,800,502.008,135,800,502.00土地注入1,186,533,500.001,186,533,500.0020. 盈余公積項目2011年12月31日本年

37、增加本年減少2012年12月31日法定盈余公積311,565,146.9785,507,998.74397,073,145.71合計311,565,146.9785,507,998.74397,073,145.7121. 未分配利潤項目2012年度2011年度上年年末未分配利潤會計政策變更阻礙金額加：其他調(diào)整因素調(diào)整后的年初未分配利潤加：本期凈利潤減：提取法定盈余公積對所有者（股東）的分配年末未分配利潤22. 營業(yè)收入項目2012年度2011年度2010年度房屋開發(fā)銷售收入數(shù)字城管運行收入工程結(jié)算收入融資治理費收入土地整理開發(fā)收入林權經(jīng)營收入建材銷售收入政府回購市政工程收入友誼地下通道出租收入

38、房產(chǎn)出租收入停車泊位費其他項目合計23. 營業(yè)成本項目2012年度2011年度2010年度房屋開發(fā)銷售成本數(shù)字城管運行成本工程結(jié)算成本土地整理開發(fā)成本林權經(jīng)營成本建材銷售成本政府回購市政工程成本友誼地下通道出租成本房產(chǎn)出租成本其他項目合計24. 財務費用費用項目2012年度2011年度2010年度利息支出減：利息收入其他合計25. 營業(yè)外收支項目2012年度2011年度2010年度基礎設施建設財政補貼收入稅收返還財政補貼收入無法支付款項處理固定資產(chǎn)凈收益其他合計項目2012年度2011年度2010年度捐贈500,000.00100,000.00補償款支出292,900.00處理固定資產(chǎn)凈損失3

39、5,050.86罰款1,877.1622,142,330.69合計536,928.0222,142,330.69392,900.00財務分析1. 資產(chǎn)狀況分析截止2012年底，公司總資產(chǎn)由2011年底的1860億上升至2828億，要緊是某市政府劃入的林權資產(chǎn)在其他非流淌資產(chǎn)科目下入賬所致，截止2012年底，公司林權資產(chǎn)入賬價值為2086億，占總資產(chǎn)的比例為74%。2012年末的2828億的總資產(chǎn)構(gòu)成中，要緊為其他非流淌資產(chǎn)、在建工程、投資性房地產(chǎn)、存貨等，其2012年末的余額分不為2326億、138億、81億、112億，占比分不為82%、5%、3%、4%。項目2012.12.31余額與總資產(chǎn)的

40、占比貨幣資金預付賬款其他應收款存貨投資性房地產(chǎn)在建工程其他非流淌資產(chǎn)資產(chǎn)總計2. 負債狀況分析負債及所有者權益2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日流淌負債合計非流淌負債合計負債合計負債和股東權益總計長期償債能力 2012年度 2011年度2010年度資產(chǎn)負債率18.51%21.89%58.60%利息保障倍數(shù)13.16 26.31 5.97 長期資產(chǎn)適合率0.16 0.20 0.71 負債構(gòu)成 2012年度 2011年度2010年度流淌負債非流淌負債流淌負債構(gòu)成短期借款應付賬款應付票據(jù)預收賬款其他應付款非流淌負債構(gòu)成長期借款3.長期借款到期情況及再融資能力分析：20

41、14將到期的長期借款情況：貸款單位貸款銀行貸款日期余 額性質(zhì)2015將到期的長期借款情況：貸款單位貸款銀行貸款日期余 額2016及2017年將到期的長期借款情況：貸款單位貸款銀行貸款日期余 額性質(zhì)合計1,171,340,600.00依照上表能夠看出，某城投公司于2016及2017年將有大約11.7億的銀行貸款面臨到期。2018年將到期的長期借款情況：貸款單位貸款銀行貸款日期余 額性質(zhì)再融資能力分析：過去四年某城投公司通過銀行貸款融資金額：（單位：億元）2009年2010年2011年2012年33.00 218.00 0.42 30.00 4. 凈資產(chǎn)構(gòu)成分析。實收資本資本公積盈余公積未分配利潤

42、上述凈資產(chǎn)中存在林權資產(chǎn)208,619,466,400.00元，扣除林地資產(chǎn)后凈資產(chǎn)為21,888,009,982.88元。5. 盈利能力分析主營業(yè)務收入和凈利潤（億元）項 目2012年度2011年度2010年度一、營業(yè)收入二、營業(yè)成本四、利潤總額（虧損以“-”號列示）五、凈利潤（虧損以“-”號列示）隨著業(yè)務的進展，近年公司主營業(yè)務收入增長較快，2011年及2012年度公司實現(xiàn)主營業(yè)務收入42.4億元及21.45億元。項目2012年度2011年度2010年度政府回購市政工程收入1,927,358,107.473,920,000,000.00208,870,000.00各類收入占比2012年度2

43、011年度2010年度政府回購市政工程收入89.9%92.4%37.4%土地整理開發(fā)收入0.0%3.1%57.9%房屋開發(fā)銷售收入0.3%1.0%0.2%停車泊位費0.1%0.0%0.0%合計占比90.3%96.5%95.5%6. 流淌性分析短期償債能力 2012年度 2011年度2010年度流淌比率速動比率從償債指標來看近三年企業(yè)流淌比率在2.3以上，速動比例1.3以上，企業(yè)短期償債能力較好，企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強。公司的長期信用等級為AA級，講明公司償還債務的能力專門強，受不利經(jīng)濟環(huán)境的阻礙不大，違約風險較低。征信狀況信息概要 信息主體于2004年首次與金融機構(gòu)發(fā)生信貸關系。報告期內(nèi)， 共

44、在8家金融機構(gòu)辦理過信貸業(yè)務，目前在6家金融機構(gòu)的業(yè)務仍未結(jié)清。 未結(jié)清信貸信息概要 正常類匯總關注類匯總不良類匯總合計筆數(shù)余額筆數(shù)余額筆數(shù)余額筆數(shù)余額貸款貿(mào)易融資保理0 0.00 0 0.00 0 0.00 0 0.00 票據(jù)貼現(xiàn)0 0.00 0 0.00 0 0.00 0 0.00 銀行承兌匯票0 0.00 0 0.00 0 0.00 0 0.00 信用證0 0.00 0 0.00 0 0.00 0 0.00 保函0 0.00 0 0.00 0 0.00 0 0.00 合計已結(jié)清信貸信息概要 貸款貿(mào)易融資保理票據(jù)貼現(xiàn)銀行承兌匯票信用證保函不良和關注類筆數(shù)5000000正常類筆數(shù)470001

45、00負債變化歷史 2010 - 062010 - 092010 - 122011 - 03全部負債余額722,583.00921,083.001,057,483.001,156,983.00不良負債余額0.000.000.000.002011 - 062011 - 092011 - 122012 - 03全部負債余額1,312,000.001,477,000.001,571,250.001,738,910.00不良負債余額0.000.000.000.002012 - 062012 - 092012 - 122013 - 03全部負債余額1,921,710.001,892,710.002,101

46、,310.002,220,760.00不良負債余額0.000.000.000.00*負債余額包括統(tǒng)計時點上未結(jié)清的墊款、貸款、貿(mào)易融資、保理、票據(jù)貼現(xiàn)、擔保代償、由資產(chǎn)治理公司處置的債務等業(yè)務余額匯總；不良負債金額包括統(tǒng)計時點上未結(jié)清的五級分類為后三類的墊款、貸款、貿(mào)易融資、保理、票據(jù)貼現(xiàn)、由資產(chǎn)治理公司處置的債務等業(yè)務余額匯總。 對外擔保信息概要 筆數(shù)擔保金額被擔保業(yè)務余額正常類關注類不良類保證匯總8580,056.51270,056.518,500.000.00抵押匯總210,876,480.00212,000.000.000.00質(zhì)押匯總00.000.000.000.00信貸記錄明細 未

47、結(jié)清業(yè)務 正常類 貸款 授信機構(gòu)種類幣種借據(jù)金額借據(jù)余額放款日期到期日期貸款形式擔保展期歷史記錄B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看

48、B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款

49、 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款

50、人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934

51、 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無

52、 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣

53、新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資

54、產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看

55、B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款

56、 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-04-14 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-01-18 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-12-23 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.0

57、0 2011-12-23 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-01-18 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-10-09 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-12-29 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-03-04 2022-03-05 新增貸款

58、 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2012-11-09 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2012-11-09 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2010-08-20 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-04-14 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,00

59、0.00 5,000.00 2011-02-14 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-10-27 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2012-01-12 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-04-13 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 5,000.00 5,000.00 2011-06-29 202

60、2-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 4,360.00 4,360.00 2012-01-19 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 6,000.00 4,000.00 2010-10-12 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 4,000.00 4,000.00 2013-01-17 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資產(chǎn)貸款 人民幣 4,000.00 4,000.00 2011-10-09 2022-03-05 新增貸款 有 無 查看 B934 固定資