桂陽(yáng)縣華逸錦軒(物價(jià)局家屬區(qū)改建)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、桂陽(yáng)縣華逸錦軒（物價(jià)局家屬區(qū)改建）建設(shè)工程可行性研究報(bào)告郴州國(guó)際工程咨詢公司 1、總論1.1項(xiàng)目名稱及擬建地項(xiàng)目名稱：桂陽(yáng)縣華逸錦軒（物價(jià)局家屬區(qū)改建）建設(shè)工程項(xiàng)目擬建地：桂陽(yáng)縣城中部原物價(jià)局家屬區(qū)1.2項(xiàng)目建設(shè)單位：郴州市宏興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.3項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介郴州市宏興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2006年12 月，省建設(shè)廳批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間為2007 年12月，系由鄧元國(guó)、鄧威、秦海燕等出資成立，公司 注冊(cè)資本800萬(wàn)元。公司地址位于桂陽(yáng)縣城關(guān)鎮(zhèn)八字塘社 區(qū)（翡翠路沁園春樓），法人代表：鄧元國(guó)。公司主要經(jīng) 營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為三級(jí)。公司 先后開(kāi)發(fā)運(yùn)作了桂陽(yáng)

2、縣沁園春一號(hào)樓、沁園春二號(hào)樓、錦 繡華庭、蒙泉學(xué)校等建設(shè)項(xiàng)目，其中沁園春、錦繡華庭被 郴州市質(zhì)量監(jiān)督站評(píng)為質(zhì)量?jī)?yōu)良工程，宏興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司立足桂陽(yáng)，面向全省，初步成為了桂陽(yáng)縣房地產(chǎn)業(yè) 界知名企業(yè)。1.4可行性研究報(bào)告編制單位：郴州國(guó)際工程咨詢公司1.5研究依據(jù)和范圍依據(jù)：a、桂陽(yáng)縣城總體規(guī)劃b、桂陽(yáng)縣土地利用總體規(guī)劃c、桂陽(yáng)縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要d、桂陽(yáng)縣城鎮(zhèn)規(guī)劃綜合服務(wù)中心編制的桂陽(yáng)縣物 價(jià)局舊房改造建筑方案圖e、國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版f、相關(guān)各專業(yè)的國(guó)家規(guī)范g、建設(shè)單位的委托及提供的其它相關(guān)資料范圍：a、項(xiàng)目建設(shè)的必要性b、桂陽(yáng)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體

3、概況c、市場(chǎng)分析d、項(xiàng)目建設(shè)條件e、專業(yè)技術(shù)方案f、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃g、項(xiàng)目的組織與管理h、投資估算i、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)j、項(xiàng)目招投標(biāo)管理1.7結(jié)論1.7.1該項(xiàng)目的建設(shè)符合桂陽(yáng)縣城總體發(fā)展規(guī)劃和環(huán) 保規(guī)劃，通過(guò)實(shí)施該項(xiàng)目，有利于促進(jìn)桂陽(yáng)縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程， 促進(jìn)和完善縣城城區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)桂陽(yáng)縣城住房 貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，也 使建設(shè)單位借此實(shí)現(xiàn)壯大發(fā)展。1.7.2該項(xiàng)目符合我國(guó)新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“城鎮(zhèn)化”的 潮流，緊扣國(guó)家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會(huì)化的 政策，市場(chǎng)前景看好。項(xiàng)目建設(shè)地段各項(xiàng)市政設(shè)施如水、 電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟，升值 前景看好。1.

4、7.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：華逸錦軒為集居家、商貿(mào)及物 業(yè)管理于一體的花園式商住小區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃總用地 2952.7m 2，建筑占地1645m2。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積26951m 2 （未含地下車庫(kù)5736 m2,）,其中：住宅面積23401m 2， 商鋪面積3550m 2，地下車庫(kù)面積5736m 2，建筑密度55.7%， 容積率9.15，綠化面積590 m2，綠地率20%，共有停車位 60個(gè)，其中室外10個(gè)。1.7.4項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源：項(xiàng)目建設(shè)總投資4794 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)3288萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)128萬(wàn)元，其 它費(fèi)940萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)348萬(wàn)元，建設(shè)期利息90萬(wàn)元， 項(xiàng)目總投資中建設(shè)單位自籌379

5、4萬(wàn)元（含預(yù)售及滾動(dòng)開(kāi) 發(fā)資金），申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款1000萬(wàn)元。1.7.5項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度從2010年8月至2012年12月。項(xiàng)目資金使用分三個(gè)年度安排：第一年度2010年安排794 萬(wàn)元；第二年度2007年安排2000萬(wàn)元，其中銀行貸款資 金1000萬(wàn)元。第三年度2012年安排資金2000萬(wàn)元。1.7.6項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)：本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入8377萬(wàn) 元，稅前利潤(rùn)1195萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)805萬(wàn)元；項(xiàng)目投資 利潤(rùn)率16.8%（含建設(shè)期平均），項(xiàng)目投資利稅率24.9%（含 建設(shè)期平均）；項(xiàng)目投資回收期稅前Pt=3.91年，稅后 Pt=3.93 年；項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）FIRR=33.6%，

6、稅后 FIRR=27.7% ;財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12% ）（稅 前）FNPV=1050.88 萬(wàn)元，稅后FNPV=700.09 萬(wàn)元，從各 項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)看，各項(xiàng)指標(biāo)較理想，且項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)， 所以從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。1.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)值占（%）備注1規(guī)劃總用地2 m2952.72規(guī)劃總建筑面積2 m269511002.1住宅2 m2340186.82.2商業(yè)鋪面2 m355013.23地下車庫(kù)2 m57364建筑密度%55.75容積率/9.156綠地率%207項(xiàng)目總投資萬(wàn)元47947.1建設(shè)單位自籌萬(wàn)元3794含預(yù)售及滾 動(dòng)開(kāi)發(fā)資金7.2申請(qǐng)銀行貸款萬(wàn)元10008全部投

7、資內(nèi)部收益率%33.6稅前9全部投資內(nèi)部收益率%27.7稅后10全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬(wàn)元1050.88稅前11全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬(wàn)元700.09稅后12全部投資回收期年3.91稅前13全部投資回收期年3.93稅后14項(xiàng)目建設(shè)工期年2.422、項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1本建設(shè)項(xiàng)目將加快桂陽(yáng)城鎮(zhèn)化建設(shè)。加快城鎮(zhèn) 化，全面奔小康，是我國(guó)新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大熱點(diǎn)之一。 桂陽(yáng)華逸錦軒建設(shè)工程將新增建筑面積2.7萬(wàn)多m2，這將 給桂陽(yáng)縣帶來(lái)更多的商業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，增加城區(qū)的商業(yè)流動(dòng) 人口。很明顯，本項(xiàng)目對(duì)于桂陽(yáng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將發(fā)揮促進(jìn)作 用，進(jìn)而推動(dòng)桂陽(yáng)縣其它老城區(qū)的改造。“十一五”期間，

8、桂陽(yáng)縣先后啟動(dòng)了投資近10億元的春陵大道系列工程、 歐陽(yáng)海大道延伸段、環(huán)城西路、三水廠、管道燃?xì)?、蒙?學(xué)校、污水處理廠、生活垃圾填埋場(chǎng)等30多個(gè)重點(diǎn)工程 項(xiàng)目，芙蓉東路、翡翠南路、園藝東路相繼竣工，芙蓉新 區(qū)8平方公里建設(shè)框架全面拉開(kāi)，縣城基本上形成了“五 縱五橫加兩環(huán)”的道路骨架。本項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)可以說(shuō)在 此基礎(chǔ)上對(duì)桂陽(yáng)縣城鎮(zhèn)化的發(fā)展產(chǎn)生積極影響。2.2項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)和完善桂陽(yáng)縣城芙蓉中 路地段的配套設(shè)施建設(shè)，促使土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)， 進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)， 有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè) 的持續(xù)發(fā)展。2.3項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家關(guān)

9、于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品 化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn)桂陽(yáng)縣住房貨幣化分配進(jìn) 程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條 件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。另外，該項(xiàng)目的建 設(shè)，可以帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促 進(jìn)桂陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加社會(huì)就 業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。2.4項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位郴州市宏興房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司提高自己的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，有利于提 升企業(yè)形象，獲取房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，壯大企業(yè)實(shí)力。3、桂陽(yáng)縣總體概況3.1項(xiàng)目所在地概況桂陽(yáng)縣地處湘南，位于郴州市西面，騎田嶺北麓。桂 陽(yáng)歷史悠久，素有“漢初古郡，楚南名區(qū)”之美譽(yù)。

10、至今 是郴州市的版圖大縣，人口大縣和文化資源大縣。其土地、 礦藏、森林、人文風(fēng)景等資源豐富，且交通方便，氣溫四 季分明，地理區(qū)位得天獨(dú)厚，優(yōu)勢(shì)明顯，既是郴州的次中 心，又是未來(lái)湘南重要的商貿(mào)物流中心，在郴州的“兩城” 建設(shè)中將起到重要作用。桂陽(yáng)素有“八寶之地”、“有色金屬之鄉(xiāng)”、“烤煙王國(guó)” 的美譽(yù)，在郴資桂一體化建設(shè)中，郴州市委、市政府把桂 陽(yáng)縣作為一個(gè)重要增長(zhǎng)極納入了全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā) 展總體規(guī)劃。全縣現(xiàn)轄25個(gè)鄉(xiāng)、14個(gè)鎮(zhèn)，全縣現(xiàn)有土地 總面積2953.67平方公里，耕地面積39.32公頃，2008年 年末總?cè)丝?82.85萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口 17.64萬(wàn)人，農(nóng)業(yè) 人口 64.84萬(wàn)人

11、。全縣人口出生率為1.082%，自然增長(zhǎng)率 0.697%。年內(nèi)最高氣溫35 C ,最低氣溫2.8 C ,年降水量 1421.2毫米，內(nèi)有兩家省屬大型企業(yè)（黃沙坪鉛鋅礦、寶 山鉛鋅銀礦）。3.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況2008年全年實(shí)現(xiàn)GDP107.14 億元，比上年增長(zhǎng)9.2%， 一、二、三產(chǎn)業(yè)比為29:36 434.6。完成財(cái)政總收入64849 萬(wàn)元，同口徑增長(zhǎng)7.03%。農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值34.31億元，同比增長(zhǎng)9.4%。 糧食總產(chǎn)量31.78萬(wàn)噸，煙葉36043噸，油料6080噸，水 果87512噸，蔬菜31.98萬(wàn)噸。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全 縣農(nóng)、林、牧、漁、服務(wù)業(yè)增加值比例為55:6.1:34

12、:3.5 :1.4。工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展加快。2008年桂陽(yáng)縣全部工業(yè)增加值 44.54億元，比上年增長(zhǎng)5.8%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 33.5%。其中規(guī)模工業(yè)增加值30.46億元，增長(zhǎng)6.5%。重點(diǎn)工程建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。當(dāng)年，全縣43個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng) 目投資11.8億元,完成年計(jì)劃投資的61.8%，其中，產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分 別完成投資5.65億元、2.64億元、0.72億元和2.8億元。 投資5000余萬(wàn)元，啟動(dòng)8條共21.1公里園區(qū)連接道路、 1.5萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房、四通一平”及管網(wǎng)建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè) 施項(xiàng)目，拉開(kāi)了 22平方公里大工業(yè)園區(qū)發(fā)展框架。啟動(dòng) 實(shí)施投資近10億元

13、的舂陵大道系列工程、歐陽(yáng)海大道延 伸工程、環(huán)城西渠綜合治理、三水廠、管道燃?xì)?、污水?理廠、生活垃圾填埋場(chǎng)等30多個(gè)城市建設(shè)項(xiàng)目，8平方公 里芙蓉新區(qū)框架基本形成。投入8000萬(wàn)元改造通鄉(xiāng)通村 及聯(lián)網(wǎng)公路308公里，86個(gè)行政村新通水泥路，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn) 都通上了水泥（柏油）路。S214線改造順利啟動(dòng)，廈蓉、 衡武高速公路和武廣鐵路桂陽(yáng)段建設(shè)進(jìn)展順利。投入2.7 億元全面恢復(fù)了冰災(zāi)受損電網(wǎng)；投資3000余萬(wàn)元新建余 田、青蘭35千伏變電站2座，新建、改造線路200公里。 工業(yè)園廠房及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鉛鋅礦業(yè)深部開(kāi)發(fā)、超細(xì)氧 化鋅等有效促進(jìn)全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；環(huán)城西渠綜合治 理、污水處理廠、歐陽(yáng)海大道延

14、伸工程等項(xiàng)目建設(shè)大大改 善了人居環(huán)境；城市管道天然氣項(xiàng)目、二三水廠擴(kuò)建、廣 播電視網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和村村通工程以及臘樹下住宅小區(qū)的建 成有效提升了居民生活質(zhì)量。全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額33.5億元。其中，農(nóng)村 消費(fèi)品零售額16.3億元，城市消費(fèi)零售額17.2億元。實(shí) 際利用外資3982萬(wàn)美元，外貿(mào)進(jìn)出口總額3082萬(wàn)美元, 其中出口總額3052萬(wàn)美元。開(kāi)發(fā)文化旅游資源，旅游產(chǎn) 業(yè)發(fā)展有新突破。全縣旅游人數(shù)達(dá)82.13萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 38.1%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入6.11億元，增長(zhǎng)32.8%。全縣完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資38.24億兀。增長(zhǎng)25.2%。社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。全年財(cái)政投入科技三項(xiàng)費(fèi)用 999萬(wàn)元

15、，培植和推廣科技成果項(xiàng)目30項(xiàng)，申報(bào)科技計(jì)劃 項(xiàng)目10項(xiàng)，完成技術(shù)合同登記125份,實(shí)現(xiàn)技術(shù)合同成交額 902萬(wàn)元。教育事業(yè)成績(jī)顯著。年末全縣擁有普通中學(xué)27 所，在校學(xué)生32420人。文化事業(yè)欣欣向榮。年末全縣擁 有藝術(shù)表演團(tuán)體機(jī)構(gòu)1個(gè)、文化館1個(gè)、圖書館1個(gè)、有 線電視用戶3.7萬(wàn)戶，綜合人口覆蓋率100%。衛(wèi)生醫(yī)療 事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。年末全縣醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)52個(gè)，衛(wèi)生工作 人員2246人，其中衛(wèi)生技術(shù)人員1805人，全縣衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 床位數(shù)1620張。年末全縣參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療的農(nóng)民 53.26萬(wàn)人，參合率82.14%，個(gè) 人籌資532.16萬(wàn)元，參加 合作醫(yī)療的農(nóng)民住院就醫(yī)43592人次，累計(jì)

16、補(bǔ)助金額 4355.36萬(wàn)元。體育事業(yè)成績(jī)顯著。積極開(kāi)展各類群眾體 育比賽活動(dòng)。成功舉辦了全縣中國(guó)象棋圍棋賽，蓉信世 家杯”全縣五一職工籃球賽、首屆 中國(guó)平安杯”少兒圍棋 大賽和慶奧運(yùn)”全縣首屆少兒輪滑比賽。競(jìng)技賽場(chǎng)成績(jī)喜 人。全年全縣運(yùn)動(dòng)員共獲省級(jí)以上金牌23枚、銀牌11枚、 銅牌4枚。其中參加全省青少年舉重比賽獲金牌12枚、 銀牌9枚、銅牌4枚；全省青少年游泳比賽獲金牌1枚、 銀牌1枚；全省青少年田徑比賽獲金牌6枚、銅牌1枚。 在 百年牛欄山”全國(guó)舉重冠軍賽中，李萍獲得2項(xiàng)冠軍，黃麗獲2項(xiàng)冠軍和1項(xiàng)亞軍。3.3存在的主要問(wèn)題與困難經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不高，結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出；經(jīng)濟(jì)發(fā)展 方式粗放，節(jié)

17、能減排壓力較大；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，農(nóng)村 穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大；工業(yè)自主創(chuàng)新能力 弱，經(jīng)濟(jì)效益不高；區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，貧富懸殊較大； 城鄉(xiāng)就業(yè)和安全生產(chǎn)壓力大，部分低收入群眾生活仍較困 難。4、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)桂陽(yáng)華逸錦軒建設(shè)工程是集居家、商貿(mào)及物業(yè)管理于 一體的花園式商住小區(qū)，本可研主要從宏觀及微觀方面對(duì) 該項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)前景進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。4.1宏觀方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活 方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地 資源配置、城發(fā)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過(guò) 國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上 健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，

18、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā) 環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè) 政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售 價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性 的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán) 境的把握是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五 年規(guī)劃綱要明確提出按照市場(chǎng)化道路要求，加快發(fā)展服 務(wù)業(yè)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò) 大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范場(chǎng)，提高服務(wù)業(yè)的比 重和水平。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體 技術(shù)水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和

19、社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五 年規(guī)劃綱要及湖南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五 年規(guī)劃綱要明確提出，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，切實(shí)轉(zhuǎn) 變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化升級(jí)。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè) 比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。加快重點(diǎn)領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展。 優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、 軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) 度大、滲透性強(qiáng)的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地 產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)， 要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，形成適應(yīng)不同消費(fèi)需求 的房地產(chǎn)市場(chǎng)。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品 住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善的綜合社區(qū)； 積極發(fā)展工

20、業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。鼓勵(lì) 房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成在全國(guó)有較大影響的房地產(chǎn)企 業(yè)集團(tuán)。住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推 進(jìn)，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而快速的增長(zhǎng)，人們買新房以及對(duì)住房升級(jí)的需求規(guī)模逐步增大。眾所周知，2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)相當(dāng)怪 異的復(fù)蘇、回暖、繁榮、瘋狂的過(guò)程，部分城市投資投機(jī) 成風(fēng)，房?jī)r(jià)暴漲一倍左右。于是，2009年12月，國(guó)務(wù)院 出臺(tái) 國(guó)四條”拉開(kāi)緊縮型調(diào)控的大幕，其后又有五部委 土地出讓新政、國(guó)十一條”等出臺(tái)。然而，全國(guó)樓市經(jīng)歷 了 12月的季節(jié)性短暫調(diào)控后，3月下半月開(kāi)始，以北京 一天誕生3個(gè)地王為標(biāo)志，部分城市地價(jià)房?jī)r(jià)顯

21、露新一輪 上漲的跡象。中央忍無(wú)可忍終于展開(kāi)新一輪樓市調(diào)控。4.1.1政策的四個(gè)之“最”第一，政策推出的頻率最高。短短4天時(shí)間，卻經(jīng)歷 了國(guó)務(wù)院層面的3次政策調(diào)控。4月14日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)一 季度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，會(huì)議通告中涉及到一些房地產(chǎn)內(nèi)容； 4月15日，公布了 14日國(guó)務(wù)院會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)政策的 更多內(nèi)容，業(yè)界稱之為 新國(guó)四條” 4月17日，國(guó)務(wù)院出 臺(tái)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 簡(jiǎn)稱 國(guó)十條”接連三次披露房地產(chǎn)調(diào)控政策，而且一次 比一次嚴(yán)厲，不斷追加措施，這是近幾年的調(diào)控中未曾有 過(guò)的。第二，政策的規(guī)格最高。2005年以來(lái)，國(guó)務(wù)院層面出 臺(tái)的全面性、綜合性的調(diào)控文件共有4個(gè)，

22、但級(jí)別不同2005年出臺(tái)的關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（國(guó)辦發(fā) 明電20058號(hào)），屬于國(guó)務(wù)院辦公廳明發(fā)電報(bào)。2006 年出臺(tái)的國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200637 號(hào)），2008年出臺(tái)的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若 干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)2008131號(hào)），以及國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 國(guó)辦發(fā) 20104號(hào)”屬于國(guó)務(wù)院辦公廳文件。而這次下發(fā)的國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò) 快上漲的通知（即國(guó)十條）（國(guó)發(fā)201010號(hào)），屬于 國(guó)務(wù)院文件，級(jí)別比上述文件要高，基本上屬于宏觀調(diào)控 中最高檔次的文件。由此可見(jiàn)國(guó)家對(duì)此次調(diào)控

23、的重視程度 之高。第三，政策的措辭最嚴(yán)厲。從文件的名稱中，就可觀 察到政策的嚴(yán)厲程度，單就調(diào)控房?jī)r(jià)而言，2005年以來(lái)， 共有4個(gè)國(guó)務(wù)院文件將調(diào)控矛頭直指房?jī)r(jià)。其中國(guó)八條” 國(guó)六條”國(guó)十五條”等文件的名稱中，皆謂之穩(wěn)定房 價(jià)”而此次則是堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”去 年12月的國(guó)四條”中，首次提出遏制房?jī)r(jià)”彼時(shí)業(yè)內(nèi) 人士已經(jīng)驚呼嚴(yán)厲，而此次又加上了一個(gè)形容詞堅(jiān)決” 中央穩(wěn)定房?jī)r(jià)的急切心態(tài)躍然紙上第四，調(diào)控措施最有力。應(yīng)該說(shuō) 國(guó)十條”中的多數(shù)內(nèi) 容并無(wú)新意，多屬今年1月出臺(tái)的 國(guó)十一條”中的內(nèi)容。 但有3條新增內(nèi)容尤其值得關(guān)注：第一條是貸款購(gòu)買第二 套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。

24、第二條是 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀 行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸 款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證 明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。第三條是地方人 民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi) 限定購(gòu)房套數(shù)。4.1.2考核問(wèn)責(zé)欲遏土地財(cái)政值得注意的是，國(guó)十條”提出了建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。 雖然這一話題以前文件中也曾提及過(guò)，但都不及此次這么 明確。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總 責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、 監(jiān)察部等部門要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加 強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問(wèn)責(zé)

25、制度。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、 推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的， 要追究責(zé)任。”自2003年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，之所以房?jī)r(jià)越調(diào)越漲, 一個(gè)重要原因是地方政府不愿認(rèn)真落實(shí)中央政策。國(guó)家調(diào) 控房地產(chǎn)，與地方利益沖突，尤其是損及土地財(cái)政，減少 房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)業(yè)的最大屬性是區(qū)域性，如果不能有 效督促地方政府切實(shí)執(zhí)行政策，則難以奢望調(diào)控效果。國(guó) 十條”中專門將建立考核問(wèn)責(zé)制列為一條，充分證明中央 在給地方政府施以前所未有的壓力。而且，考慮到明年政 府將面臨換屆前的考核，地方官員對(duì)政策的執(zhí)行應(yīng)當(dāng)會(huì)更 加積極。同時(shí)，后續(xù)政策的出臺(tái)值得關(guān)注。國(guó)十條”中提及：財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住

26、房消 費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照 稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工 作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清 算和稽查?！边@就預(yù)示著，物業(yè)稅將會(huì)加快研究，房產(chǎn)稅 短期內(nèi)有可能在一線城市進(jìn)行完善后推出，土地增值稅鐵 定會(huì)嚴(yán)格征收。4.1.3拐點(diǎn)終于來(lái)了既然國(guó)十條”如此嚴(yán)厲地遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，那么房 價(jià)自然會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漲幅收窄、滯漲、下跌的過(guò)程。從中央 意愿看，并不希望房?jī)r(jià)大漲大跌，理想目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)或 讓房?jī)r(jià)小幅上漲。然而，資產(chǎn)價(jià)格有自己的規(guī)律，很難維持一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)，要么上漲，要么下跌。今年3月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅為11.7%，已 超過(guò)2

27、008年1月11.3%的歷史最高值（2005年以來(lái)有此 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)），4月房?jī)r(jià)漲幅還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，同比增幅的 高點(diǎn)極有可能出現(xiàn)在57月之間。更有分析價(jià)值的是房?jī)r(jià)的環(huán)比情況。2009年12月， 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅再次攀上1.5% ,為此前26個(gè) 月以來(lái)的最大漲幅。2010年1月，環(huán)比漲幅收窄至1.3% , 2月環(huán)比上漲0.9% , 3月環(huán)比上漲1.1% ,漲幅重新增加， 說(shuō)明3月房?jī)r(jià)重現(xiàn)加速上漲苗頭，顯然這是中央所不愿看 到的，所以展開(kāi)新一輪調(diào)控。在政策重壓之下，四五月房 價(jià)環(huán)比漲幅將收窄，6月或7月就會(huì)出現(xiàn)止?jié)q，或小跌， 下半年將以下跌為主基調(diào)。當(dāng)然，上述分析是全國(guó)整體情況，大概可以認(rèn)

28、為全國(guó) 房?jī)r(jià)將于6月前后出現(xiàn)拐點(diǎn)，其標(biāo)志就是環(huán)比漲幅為零。 至于政策重點(diǎn)關(guān)注的高房?jī)r(jià)城市，比如一線城市的房?jī)r(jià)， 將會(huì)更快地出現(xiàn)整體性的下跌。從微觀層面分析，也即人 們所感受的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中，目前很多樓盤或二手房已經(jīng)開(kāi)始 止?jié)q或下跌，基本上可以認(rèn)為 國(guó)十條”出臺(tái)后，微觀市場(chǎng) 中立即出現(xiàn)了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。至于房?jī)r(jià)下跌的幅度，若以指數(shù) 價(jià)格看，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將會(huì)在下半年出現(xiàn)同比 負(fù)增長(zhǎng)，但跌幅很難超過(guò)5%。若以同質(zhì)房源的情況看， 一線城市房?jī)r(jià)和少數(shù)東部二線城市可能會(huì)下跌三成左右， 中西部城市降幅不會(huì)太顯著。至于商品房成交量。2009年，全國(guó)商品房銷售面積高 達(dá)近9.4億平方米，創(chuàng)歷史新高，同比增幅為4

29、2.1%。2010 年13月，銷售面積增長(zhǎng)收窄為35.8% ,接下來(lái)，這一 漲幅還會(huì)繼續(xù)快速收窄，直至逆轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。顯而易見(jiàn)， 2009年的天量銷售面積并不正常，其中摻雜了相當(dāng)多的投 資投機(jī)成分，在政策擠壓下，預(yù)計(jì)2010年全國(guó)商品房銷 售面積將比2009年下降20%30%。4.1.4樓市調(diào)控大勢(shì)難逆 住房消費(fèi)稅呼之欲出兩會(huì)后，頻發(fā)的 地王”和不斷飚高的房?jī)r(jià)早已讓業(yè)內(nèi) 各方有所警惕，然而最近一周密集出臺(tái)的樓市新政，如二 套房貸首付比例提至5成，暫停三套及以上住房貸款、限 制外地人購(gòu)房等，依然讓市場(chǎng)打了一個(gè)冷噤”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次新政出臺(tái)緣于一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì) 增速較快，給了政府調(diào)控樓市的底氣和決

30、心。業(yè)內(nèi)人士稱，此次調(diào)控手段更多的是運(yùn)用信貸政策進(jìn)行調(diào)整，直奔抑制 樓市投資、打擊樓市投機(jī)行為目的而去，力度空前。很顯 然，如果未來(lái)效果不明顯，政府也極有可能運(yùn)用住房消費(fèi) 稅等稅收手段繼續(xù)調(diào)控樓市，樓市調(diào)控大勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。4.1.5樓市新政“精、準(zhǔn)、狠”兩會(huì)中，盡管調(diào)控高房?jī)r(jià)的呼聲很高，然而并沒(méi)有多 少實(shí)質(zhì)性的政策出臺(tái)，讓購(gòu)房者頗有些失望。然而，近一 周的新政著實(shí)讓市場(chǎng)體味到了政府之前 隱忍待發(fā)”的心 情。4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)四項(xiàng)措施調(diào)控房地 產(chǎn)。這次會(huì)議要求，增加普通商品住房的有效供給、支持 居民自住和改善性住房消費(fèi)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、繼續(xù)大規(guī)模 推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。15日，國(guó)土

31、資源部公布新一年土地供應(yīng)計(jì)劃，總體供 應(yīng)量實(shí)現(xiàn)翻倍，保障性住房及中小戶型住房用地比例明顯 增加。17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，明確采用十項(xiàng)措施遏制部分 城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，將14日四項(xiàng)措施政策具體化。19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān) 管完善商品住房預(yù)售制度，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市 場(chǎng)監(jiān)管。綜合國(guó)務(wù)院此次調(diào)控新政，力度最大的當(dāng)數(shù)在信貸政 策方面的 動(dòng)作”，即貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首 付款比例不得低于50% ；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、 供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu) 買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅 證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫

32、停發(fā)放購(gòu)買住 房貸款。此外，地方人民政府還可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨 時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。至此，一次思路清晰、分工明確、力度空前的調(diào)控逐 漸浮出水面：國(guó)務(wù)院綜合調(diào)度；銀行控制信貸；地方政府 想法抑制投機(jī)需求；國(guó)土資源部增加土地供應(yīng)，放大供應(yīng) 量；最終銷售過(guò)程則由住建部 把關(guān)”從頭至尾，分工明確，多管齊下，難怪眾多業(yè)內(nèi)人士 感嘆此輪調(diào)控精、準(zhǔn)、狠”4.1.6宏觀經(jīng)濟(jì)為樓市調(diào)控保駕護(hù)航對(duì)于兩會(huì)沒(méi)有出臺(tái)政策而選擇此時(shí) 出手”業(yè)內(nèi)人士 認(rèn)為與日前出爐的一季度宏觀數(shù)據(jù)有莫大關(guān)系。4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，同比增長(zhǎng)11.9%，比上年同期 加快

33、5.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年四季度加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超稱，從目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì) 頭來(lái)看，增速可以說(shuō)從去年以來(lái)一季快于一季，實(shí)現(xiàn)了經(jīng) 濟(jì)的較快增長(zhǎng)。同時(shí)，國(guó)內(nèi)需求保持快速增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)25.6%，速度較快 消費(fèi)水平也正節(jié)節(jié)攀高。今年一季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總 額同比增長(zhǎng)17.9%，比上年同期加快2.9個(gè)百分點(diǎn)，保持 快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。出口也正加快恢復(fù)。去年受國(guó)際金融危機(jī)的影響，外 需大幅減弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年一季度，出口下 降19.7%，今年一季度出口同比增長(zhǎng)28.7%，增速出現(xiàn)了 加快恢復(fù)的勢(shì)頭。4.2微觀方面4.2.1

34、湖南省上半年的房產(chǎn)市場(chǎng)分析上半年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)投資、商品 房供應(yīng)及銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)供銷兩旺。湖南省建設(shè) 廳日前發(fā)布的2010年上半年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的通 報(bào)顯示，上半年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng) 濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落。通報(bào)還顯示，全省上半年商品房空置面積激增， 供銷關(guān)系逐漸失衡，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。目前湖南 省正步入社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道，住房剛性需求旺盛，預(yù) 計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持增勢(shì)。住房消費(fèi)繼續(xù)增 加，房地產(chǎn)用地供應(yīng)保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)信貸增速放緩。住房消費(fèi) 銷售面積居全國(guó)第9位通報(bào)顯示，上半年全省商品房施工面積1.33億平 方

35、米，同比增長(zhǎng)39.9%，其中住宅1.09億平方米，同比增 長(zhǎng)40.6%。商品房新開(kāi)工面積3315.9萬(wàn)平方米，居全國(guó)第 11位。商品房竣工面積1091萬(wàn)平方米，居全國(guó)第8位， 同比減少1.7%，其中住宅926.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.8%。住房消費(fèi)有所增加。全省商品房銷售面積1726.4萬(wàn)平 方米，居全國(guó)第9位，同比增長(zhǎng)29.5%。其中商品住宅銷 售面積1597.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.6% ；完成銷售額 463.7億元，同比增長(zhǎng)53.1%。4.2.2供求結(jié)構(gòu)中套型需求最旺盛從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，小套型和大套型占比有所下降， 中套型占比明顯上升，全省商品住宅竣工7.65萬(wàn)套，其中 90平方米以下

36、套型1.62萬(wàn)套，占21.2% ; 90140平方米 套型4.28萬(wàn)套，占55.9% ; 140平方米以上套型1.75萬(wàn)套， 占 22.9%。從住房需求結(jié)構(gòu)上看，小套型和大套型需求相對(duì)緩慢， 中套型需求旺盛，全省商品住宅銷售13.34萬(wàn)套，其中90 平方米以下套型3.26萬(wàn)套，占24.4% ; 90140平方米套 型7.11萬(wàn)套，占53.3% ; 140平方米以上套型2.97萬(wàn)套， 占22.3%。對(duì)照供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)，中套型供求平衡， 大戶型供應(yīng)較多，小戶型供應(yīng)較少423房?jī)r(jià)趨勢(shì)同比上漲環(huán)比回落通報(bào)顯示，房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，空置面積激增。1月至 6月，全省商品住宅銷售均價(jià)2903元/平方米，同比上

37、漲 12%，僅為全國(guó)均價(jià)的61%，居全國(guó)第23位，比1月至5 月后退1位。其中二季度2879元/平方米，環(huán)比一季度下 降 2.2%。長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅銷售均價(jià)4895元/平方米，同 比上漲19.3%，全省均價(jià)超過(guò)2000元的城市還有株洲、 湘潭、衡陽(yáng)、張家界、常德、岳陽(yáng)。商品房空置面積激增， 空置1年至3年的有473.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)115.8%， 其中住宅299.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)124.5%。大戶型商品 住房、經(jīng)濟(jì)適用房空置面積增速分別達(dá)到211.3%、284.9%。最近幾年，郴州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。相關(guān)資料 顯示，郴州市近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度均超過(guò)20%， 大大高于當(dāng)年國(guó)

38、內(nèi)生產(chǎn)總值增幅，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一 股優(yōu)勢(shì)力量。但也要看到，郴州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與“規(guī)?；?本適度、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo) 還有距離、與廣大人民對(duì)住房性價(jià)比綜合要求還有偏差。 對(duì)此，郴州市政府已經(jīng)引起高度重視，在堅(jiān)定不移貫徹落 實(shí)好上級(jí)宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，在“有保有壓、區(qū)別對(duì) 待”總體原則指導(dǎo)下，深入研究本地個(gè)性化特征、采取一 系列切實(shí)可行舉措，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)郴州市城市總體規(guī)劃（20092030年），到2015 年桂陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均居住面積要從2009年的29.98平方 米，增加到32平方米以上，人均增加2平方米以上。根 據(jù)以上分析，桂陽(yáng)縣到2015年因

39、新增常住人口 （人口從14 萬(wàn)增加到18萬(wàn)）而產(chǎn)生的住房需求量為128萬(wàn)平方米，因 人均居住面積提高而產(chǎn)生的住房需求量為30萬(wàn)平方米， 這還不包括暫住人口增長(zhǎng)而產(chǎn)生的住房需求量。因此， “十二五”期間住房總需求量至少為158萬(wàn)平方米左右， 年均需求量為26.3萬(wàn)平方米左右，按住房需求80%由商 品房開(kāi)發(fā)提供而推算，商品房年量開(kāi)發(fā)規(guī)模應(yīng)為21萬(wàn)平 方米左右。4.3分析結(jié)論根據(jù)以上分析，項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景是可觀的。5、項(xiàng)目建設(shè)條件5.1項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家住宅商品化和社會(huì)化的政策， 并得到了有關(guān)部門的大力支持，同時(shí)也為項(xiàng)目爭(zhēng)取較為便 利的條件，所以，項(xiàng)目建設(shè)具備良好的外部環(huán)境。5.2郴州市宏興房地產(chǎn)開(kāi)

40、發(fā)有限公司作為桂陽(yáng)縣當(dāng) 地一家有影響、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自成立來(lái)就運(yùn) 作了桂陽(yáng)縣比較成功的幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，取得了較好的經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)效益，也鍛造了一批有經(jīng)驗(yàn)、有才智的房地產(chǎn)業(yè)的 領(lǐng)軍人物和技術(shù)骨干，這為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了強(qiáng)有力的 組織保障。5.3項(xiàng)目區(qū)域紅線范圍內(nèi)市政管線中供水、供電、郵 政、通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)等項(xiàng)目所需的市政配套設(shè)施 是有保證的。5.4桂陽(yáng)縣建筑用材料砂、礫石、磚、木材、資源豐 富、儲(chǔ)備充足、質(zhì)地良好，其它主材如鋼筋、水泥運(yùn)輸方 便，是施工建設(shè)的有利條件。5.5項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地質(zhì)資料有待進(jìn)一步勘察，用地 區(qū)域內(nèi)地震烈度6度以下。各項(xiàng)水文、氣象條件如下：最咼月平均氣溫33

41、.6 C最低月平均氣溫3.9 C平均相對(duì)濕度79%平均降水量1487.3mm年平均風(fēng)速1.5m/s夏季主導(dǎo)風(fēng)向南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)最大積雪厚度15cm年平均氣壓993.4毫巴6、規(guī)劃方案6.1規(guī)劃總平面6.1.1場(chǎng)地情況桂陽(yáng)縣華逸錦軒建設(shè)工程項(xiàng)目用地位于桂陽(yáng)縣城的 中部，北面是物價(jià)局辦公用地，東面是歐陽(yáng)海大道，路幅 寬為40m，西面是其他建設(shè)用地，南面是芙蓉路，路幅為 24m，規(guī)劃總用地面積為2952.7 。本項(xiàng)目為桂陽(yáng)物價(jià)局 舊房改造項(xiàng)目，規(guī)劃新建底商住宅樓一棟，總建筑面積為 26951平方米，人防部分異地建設(shè)。場(chǎng)地現(xiàn)狀地貌是舊城住宅小區(qū)，現(xiàn)有建筑三棟，建筑 層數(shù)為36層，均為上世紀(jì)八九十年

42、代建成投入使用， 建筑質(zhì)量一般，用地內(nèi)環(huán)境較差，建筑外觀差，處在城市 重要交叉口節(jié)點(diǎn)位置嚴(yán)重影響了市容市貌，大大降低了城 市整體環(huán)境質(zhì)量和品味。在自然條件下，場(chǎng)地內(nèi)及周邊山 包未發(fā)生過(guò)泥石流、滑坡體、地裂縫、塌陷等地質(zhì)災(zāi)害， 穩(wěn)定性較好，抗震設(shè)防烈度小于6度，適于本工程建設(shè)。用地及周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施基本齊備，芙蓉路和歐陽(yáng)海 大道均已經(jīng)建成通車，給水、排水、供電、通訊等市政設(shè) 施已通達(dá)該區(qū)域，交通非常便利，有利于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建 設(shè)。6.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)桂陽(yáng)縣規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書建設(shè)方案提供的地形圖（電子文件）建設(shè)方提出的設(shè)計(jì)要求建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006 ）高層發(fā)用建

43、筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-952005版）商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ 48-88）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-19992003年版）住宅建筑規(guī)范（GB50368-2005 ）民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50352-2005 ）湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（DBJ43、001-2004）公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2005 ）城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ50-2001汽車庫(kù)，修車庫(kù)，停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50067-97）中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城市 規(guī)劃部分）中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）郴州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（1999年編）桂陽(yáng)縣芙蓉

44、新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃6.1.3規(guī)劃指導(dǎo)思想綜合考慮地形條件和周邊環(huán)境，合理組織人流、車 流及車輛停放，創(chuàng)造舒適、便捷的居住環(huán)境。堅(jiān)持以“人”為本，符合使用者的行為方式要求， 精心設(shè)計(jì)，注重城市整體環(huán)境的營(yíng)造，符合城市總體規(guī)劃 的要求，建造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、建筑美觀，配套齊全、使用 方便的現(xiàn)代化商住綜合建筑。堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)， 配套建設(shè)”的原則。6.1.4規(guī)劃布局由于用地比較小，基地功能比較簡(jiǎn)單，是商住用地。 基地內(nèi)規(guī)劃布置底商住宅大樓一棟，周邊用地就是交通綠 化用地，主要是基地內(nèi)道路和院落綠地。底商住宅大樓內(nèi) 布置商業(yè)用房、設(shè)備用房、住宅及車庫(kù)。根據(jù)項(xiàng)目本身的功能要求和實(shí)

45、際的地形條件，本次 規(guī)劃基地內(nèi)的建筑布局采用集中式的布局模式，建筑為點(diǎn) 式組合建筑形式，設(shè)計(jì)一棟整體建筑，主題建筑平行芙蓉 路和歐陽(yáng)海大道布置，建筑地上24層，地下二層，建筑 高度75.4米，為一類高層底商居住建筑，人防部分異地建 設(shè)。建筑距西面用地紅線5m，退芙蓉路道路紅線4m,退 歐陽(yáng)海大道道路紅線4m，符合相關(guān)城市規(guī)劃管理的要求。基地由于與城市主干道路相鄰，考慮城市景觀和自 身形象及使用的需要，利用后退道路紅線一定距離形成入 口開(kāi)敞空間，面積不大，主要起集散人流的作用，以豐富 基地的外部環(huán)境，同時(shí)也提升了外部環(huán)境景觀效果。底商住宅大樓內(nèi)的商業(yè)用房、住宅和車庫(kù)等用房以 及樓梯間、電梯間和消

46、防疏散通道的布置滿足國(guó)家規(guī)范和 各功能使用的要求。用地內(nèi)的道路是遵循現(xiàn)狀地形和與城市規(guī)劃道路 相銜接的基礎(chǔ)上來(lái)確定的，采用盡端式道路形式。基地內(nèi) 道路寬為5m，沿底商住宅大樓北邊布置，盡端設(shè)回車場(chǎng), 滿足消防的需要?；卦O(shè)置出入口一處，位于歐陽(yáng)海大道 方向。停車方式采用建筑底層集中停車和地面輔助停車相 結(jié)合的方式，共布置停車位70個(gè)。建筑風(fēng)格規(guī)劃采用現(xiàn)代風(fēng)格，結(jié)合湘南傳統(tǒng)建筑風(fēng) 格元素，符合商住建筑的特點(diǎn)，并與新城區(qū)的城市設(shè)計(jì)風(fēng) 格相協(xié)調(diào)，符合城市規(guī)劃的要求，以求達(dá)到和諧共生的景 觀效果?；貎?nèi)配套布置了配電房、電話交接箱和垃圾收集裝置，以滿足居民日常生活的需要6.1.5主要技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單

47、位數(shù)值備注1規(guī)劃總用地m22952.72總建筑面積m226951.0不含地下車庫(kù)面積其/、中商業(yè)用房m3550.0住宅m23401.03地下車庫(kù)面積m5736.0不計(jì)容4建筑基底面積2 m1645.05建筑密度%55.76容積率9.157綠化面積m2590.08綠地率%209停車位個(gè)70室內(nèi)60個(gè)，室外10個(gè)6.2建筑方案621建筑風(fēng)格與特征建筑形式力求簡(jiǎn)潔、明快，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代風(fēng)格，并 體現(xiàn)湘南傳統(tǒng)建筑特點(diǎn)，符合底商建筑的要求。本建筑方 案采用體塊切割穿插的設(shè)計(jì)手法，設(shè)計(jì)成點(diǎn)式組合建筑 建筑還運(yùn)用了虛實(shí)對(duì)比、點(diǎn)綴等設(shè)計(jì)手法，保持與新城區(qū) 城市設(shè)計(jì)的整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)，為了增加建筑的挺拔和雄 偉，

48、設(shè)計(jì)采用了大量豎向的線條，以增加空間的拉升感， 建筑外觀通過(guò)實(shí)墻與玻璃幕墻的運(yùn)用，形成虛實(shí)對(duì)比的效 果，使整個(gè)建筑充滿了現(xiàn)代氣息，給城市景觀增添了亮麗 的一筆。622平面布置和功能要求功能要求基地的建筑布局應(yīng)按照功能分區(qū)的原則，布置各類用 房位置。使建筑內(nèi)各功能布局合理，流程便利，空間緊湊 且過(guò)渡自然，內(nèi)外聯(lián)系避免交叉，同時(shí)盡量減小交通面積 和消極空間面積，增加有效使用面積，建筑內(nèi)主要用房都 應(yīng)具有良好的朝向。平面功能布置整個(gè)底商住宅大樓建筑的層數(shù)為1824層。地下2 層布置設(shè)備用房、雜房和小車庫(kù)，地上1層為精品商業(yè)、 飲食店及大型超市，地上2層為大型超市，3至24層為住 宅部分，6.2.3建

49、筑與裝飾材料主樓建筑高度為75.4m，建筑住宅層高為3.0m，商業(yè) 層高分別為5.0m和4.5m。建筑屋頂為上人屋頂，女兒墻 高1.2 m。建筑朝向?yàn)榻媳背?南偏東45 和南偏西 45 )。建筑一層外墻用石材，給人以穩(wěn)定的基座效果，其他 各層外墻貼銀灰色外墻面磚，窗戶處采用玻璃幕墻，形成 虛實(shí)對(duì)比的效果，豐富外墻的立面景觀。通過(guò)對(duì)建筑的外墻、窗臺(tái)(戶)、檐口、入口、屋頂 等細(xì)部處理和建筑材料顏色的運(yùn)用，把該底商住宅大樓建 設(shè)成既具有桂陽(yáng)地方特色又有強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息的底商居 住建筑，使建筑景觀很好的融入到桂陽(yáng)縣新城區(qū)整體環(huán)境 中，并充分體現(xiàn)自身特點(diǎn)和形象。6.3結(jié)構(gòu)方案631設(shè)計(jì)依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可

50、靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB50068 2001)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB50009 2001 )混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010 2002 )建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)(GB50223 2004 )建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011 2001 )建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50007 2002 )6.3.2荷載基本風(fēng)壓：Wo = 0.35KN/ m 2基本雪壓：So = 0.3KN/ m 2a.靜荷載：結(jié)構(gòu)構(gòu)件自重（梁、板、柱、鋼筋混凝 土墻和樓梯等）根據(jù)結(jié)構(gòu)尺寸確定，混凝土自重為25 KN/ m3。b.活荷載：住宅：2.0 KN/m2上人屋面：2.0 KN/ m疏散樓梯：3.5KN/ m電梯：7.0KN/

51、m配電房、水泵房：10.0 KN/ m陽(yáng)臺(tái)：3.5 KN/ m商場(chǎng)、超市：5.0 KN/ m 26.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：一級(jí)耐火等級(jí)：一級(jí)屋面防水等級(jí)：H級(jí)設(shè)計(jì)使用年限：50年。建筑抗震設(shè)防類別：丙類。結(jié)構(gòu)選型：由于沒(méi)有地質(zhì)報(bào)告，根據(jù)周邊建筑基礎(chǔ) 形式初步確定基礎(chǔ)采用樁基形式，待地質(zhì)資料出來(lái)后，再 根據(jù)地質(zhì)資料確定基礎(chǔ)形式，上部為框架剪力墻結(jié)構(gòu)形 式。634主要結(jié)構(gòu)材料A、鋼筋樓板：采用HRB400、HPB235級(jí)鋼筋。剪力墻：采用HRB400、HPB235級(jí)鋼筋。梁柱鋼筋：直徑w 10mm時(shí)采用HPB235級(jí)鋼筋直徑12mm時(shí)采用HPB400級(jí)鋼筋HPB235級(jí)鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)

52、家標(biāo)準(zhǔn)鋼筋混凝土 用熱軋 圓鋼筋（GB13013 ）的 規(guī)定。HPB335、HRB400 級(jí)鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)鋼筋混凝土用熱軋帶肋鋼 筋（GB1499 ）的規(guī)定。B、混凝土C、砌體非承重砌體（作用填充墻）混凝土：墊層采用C15，樓層框架采用C30C45 , 其他部位采用C15C20。鋼筋：采用HPB235級(jí)、HRB400級(jí)鋼材：均采用Q235 B鋼焊條：采用E43XX型、E50XX型墻體：承重墻采用燒結(jié)多孔磚，強(qiáng)度等級(jí)不小于 MU10，填充墻采用加氣混凝土砌塊，強(qiáng)度等級(jí)不小于 MU7.5。6.3.5抗震設(shè)計(jì)場(chǎng)地地震基本烈度：6度抗震設(shè)防烈度：6度建筑抗震設(shè)防類別：丙類6.4供配電工程6.

53、4.1編制依據(jù)供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50052 95)低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50054 95)建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057 94 (2000年局部修訂)建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 500332001)建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(GB 50034 2004)國(guó)家其他相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)6.4.2電力負(fù)荷預(yù)測(cè)根據(jù)桂陽(yáng)縣縣城總體規(guī)劃中的電力專業(yè)規(guī)劃的要 求，公共建筑的用電標(biāo)準(zhǔn)為60w/ m2 ,住宅用電標(biāo)準(zhǔn)為 5000W/戶，則該建筑用電負(fù)荷為1500KW，消 防等其它用 電負(fù)荷為220KW，取同時(shí)使用系數(shù)為0.6，則該底商住宅 大樓變配電容量為1050KW。643供配電本項(xiàng)目中應(yīng)急照明、消防設(shè)備電源

54、、電梯為二級(jí)負(fù)荷， 其它用電均為三級(jí)負(fù)荷。底商住宅大樓用電主電源從用地東面的歐陽(yáng)海大道 下10KV城市供電線接入，在建筑的地下二層單獨(dú)設(shè)一座 配電室。本項(xiàng)目中二級(jí)負(fù)荷由兩路獨(dú)立電源供電，其中消 防負(fù)荷末端自切。弱電設(shè)備負(fù)荷隨設(shè)備不間斷電源即UPS 作為后備電源，應(yīng)急照明燈具自帶鎘鎳電池作為后備電 源。本項(xiàng)目的低壓配電采用TN-S配電系統(tǒng)，配電線路采 用放射式與樹干式相結(jié)合的分區(qū)配電方式，室外采用電纜 埋地敷設(shè)，電纜由基地外接入，通過(guò)配電室，再送至各層 配電箱，進(jìn)行供電。室內(nèi)空調(diào)電源插座、普通電源插座和 照明分設(shè)回路，均設(shè)剩余電流保護(hù)器，衛(wèi)生間插座選用防 濺水型。644保安接地接地保護(hù)采用TT系

55、統(tǒng)，即為三相五線制。各單體進(jìn) 線處設(shè)保護(hù)接地，PE線與零線嚴(yán)格分開(kāi)，以確保用電安 全。電源引入處作重復(fù)接地，并進(jìn)行總等電位連接。電源 進(jìn)線在電氣配電斷路器處設(shè)300 500mA漏電保護(hù)器（動(dòng) 作時(shí)間不大于0.4s）。645建筑物防雷本項(xiàng)目建筑為二級(jí)防雷建筑。建筑頂部設(shè)避雷帶（網(wǎng)） 作防直擊雷的接閃器，并設(shè)均壓環(huán)。引下線均利用樁內(nèi)主 筋，設(shè)總等電位接地，所有外部引入的金屬管線均與總等 電位接地端子箱相聯(lián)，重要設(shè)備配電箱，線路裝設(shè)防電涌 保護(hù)設(shè)備，接地采用聯(lián)合接地，接地電阻不大于4Q。為 防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、 鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。6.5綜合布線及弱電6.5.1編

56、制依據(jù)建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范（GB/T50311-2000智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 503142000）辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ 67 2006 ）國(guó)家其他相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)6.5.2通訊和有線電視通訊信線路接芙蓉路下的城市通訊線路，引入按250線考慮。本工程地下二層設(shè)信息中心控制室，內(nèi)設(shè)網(wǎng) 絡(luò)交換設(shè)備。數(shù)據(jù)垂直干線采用單模光纖，語(yǔ)音干線采用 三類大對(duì)數(shù)電纜。電話線、各房間設(shè)置數(shù)據(jù)/電話終端， 由信息配線箱配出。進(jìn)戶管、配線架、交接箱均與總等電 位聯(lián)結(jié)端子箱作等電位聯(lián)結(jié)。本工程由公用有線電視網(wǎng)接入。有線電視傳輸方式 為鄰頻傳輸，傳輸帶寬以1000兆計(jì)。用戶終端電平為68 士 3

57、db，可以實(shí)現(xiàn)雙向傳輸。為用戶提供另一信息途徑。6.5.3智能設(shè)計(jì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)計(jì)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等智 能化系統(tǒng)。各系統(tǒng)均按照不低于乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行專項(xiàng) 設(shè)計(jì)。實(shí)現(xiàn)信息資源共享，并具有與廣域網(wǎng)連接的能力， 實(shí)現(xiàn)與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)的連接，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān) 視和控制。6.6給排水工程6.6.1給水工程編制依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50015-2003)室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50013- 2006)建筑給水塑料管道工程技術(shù)規(guī)程(DG/TJ08-309-2005)國(guó)家其他相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)用水量預(yù)測(cè)公共設(shè)施按3升/ m2 (建筑面積)日，住宅按200L/ 人日計(jì)，消防用水按20

58、升/s計(jì)，則該底商住宅大樓最 高日用水量為：198噸/日。(3 )水源：水源接芙蓉路下城市供水干管，引進(jìn) DN150的供水管，再根據(jù)用水情況分級(jí)、DN65、DN50的 供水管送至各用水點(diǎn)，消防用水與日常生活用水分開(kāi)，單 獨(dú)從城市供水管網(wǎng)中接入。(4)給水管網(wǎng)系統(tǒng)給水管網(wǎng)形成樹枝狀，地下二層設(shè)置加壓泵房，管道 一律采用暗裝，室內(nèi)給水立管采用內(nèi)壁襯塑鋼管，絲扣連 接；各層給水支管采用PP-R給水管。室外市政給水管和 加壓給水管采用球墨鑄鐵管，密封橡膠圈連接。室內(nèi)消火 栓采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接。6.1.2排水工程(1)編制依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50015-2003)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GB

59、 50014- 2006)建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程(GJJ/T29-98)埋地塑料排水管道工程技術(shù)規(guī)程(DG/TJ08-308-2002)國(guó)家其他相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)污水量預(yù)測(cè)污水量按照生活用水量的80%計(jì)，則本項(xiàng)目污水量為158 噸 / 日。排水管網(wǎng)系統(tǒng)排水采用雨污分流的排水體制，生活污水首先經(jīng)無(wú) 動(dòng)力污水處理裝置初步處理后排入基地內(nèi)污水干管，再排 入城市污水干管；雨水經(jīng)建筑邊溝和雨水口收集，排入城 市雨水干管。污水和雨水管道一律采用暗裝，室內(nèi)排水管道采用 芯PVC-U管；室外排水管道采用UPVC雙壁波紋管。6.7消防6.7.1編制依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB 50016- 2006)

60、干粉滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50347 2004 )建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ50140-2005 )國(guó)家其他相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)6.7.2消防等級(jí)根據(jù)規(guī)范要求本項(xiàng)目防火等級(jí)為乙級(jí)，建筑耐火等級(jí) 為一級(jí)。6.7.3消防車道本次規(guī)劃用地東面臨城市主干道路歐陽(yáng)海大道，路幅寬為40m ,南面臨城市干道芙蓉路，路幅為24m，基地內(nèi)部道路寬5m，并沿建筑周邊布置，道路末端設(shè)回 車場(chǎng)，這些均能滿足消防車通行的要求。6.7.4消防措施房間與房間之間的隔墻均米用耐火極限不低于 2.0h的墻體，樓板和梁的耐火極限不低于2.0h，柱的耐火 極限不低于3.0h。建筑外應(yīng)設(shè)室外消防給水系統(tǒng)，室外應(yīng)設(shè)有消防 栓，間距