步行街營運及招商方案

1、商業(yè)街營運及招商方案根據(jù)大十字商業(yè)街的工程進度,630展開籌劃,并且提出本籌劃方案以供參考.一、市場分析商業(yè)概,況1、商圈構(gòu)成哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中央的商業(yè)區(qū)和以天馬為中 心的鐵路局商業(yè)區(qū).在商業(yè)形態(tài)方面,以時代廣場為中央形成了以領(lǐng)先、領(lǐng)先二期、億家百貨愛佳超市、韓氏家電、新世紀、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場及沿街品牌店構(gòu)成的,蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種,是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū),商品零售額占據(jù)哈密市場的 60以 上.在時代廣場周邊,還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)的中低檔商品集貿(mào)市場,

2、這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中央相鄰的優(yōu)勢,與商場及品牌店形成互補效應(yīng),吸引著不同的客戶 群.以天馬為中央的鐵路商圈,充分利用交通及地理優(yōu)勢,形成了以天 馬市場, 食品等商品.從上述哈密市的商業(yè)格局而言,商業(yè)集中度較高,再加上缺乏新的 商業(yè)增長點,人均消費水平較低,商業(yè)已趨于飽合,缺乏開展空間.但從商業(yè)形態(tài)而言,缺乏專業(yè)性,特色化的商業(yè)形態(tài),商業(yè)雷同性 強,競爭劇烈,特色專業(yè)市場開展?jié)摿薮?2、競爭狀況的市場供給,打破了市場供需平衡.伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供 應(yīng),一些新建的市8的開業(yè),給原本就開展乏力的哈密 商業(yè)市場帶來巨大的壓力,市場競爭進入白熱化狀態(tài),差異性不強導致 市場間競爭劇烈,

3、導致商戶的頻繁流動,形成“風水輪流轉(zhuǎn)的特點.過度競爭表現(xiàn)在關(guān)于消費者的爭奪和商戶的爭奪兩方面,在關(guān)于消費者爭奪方面,各商家紛紛使價格這一殺手剪,使整體行業(yè)的利澗水平大副 降低,大局部僅扣點經(jīng)營、品牌聯(lián)營等各 種形式層出不窮,即便如此,各市場也未能取得滿意的月起,歷時半年方才根本招滿商戶,但面臨市場巨大的壓力,現(xiàn)今負 一層的新?lián)P超市早已撤除,一層出現(xiàn)大量空置,二層也出現(xiàn)局部空置. 華洋地下街在完成精裝修的情況下,依然乏人問津,開業(yè)日期一拖再拖. 帝都百貨依托太平洋百貨的行了大量的廣告?zhèn)鬟f和促銷舉措,整個招商情況依然不甚理想,開 業(yè)后的經(jīng)營前景還有待觀察.競爭狀況,這些現(xiàn)狀關(guān)于我方市場招商和經(jīng)營時

4、帶來巨大壓力,必需慎重 應(yīng)關(guān)于.2、市場消費狀況1、消費水平哈密市城市人口少,人均收入水平低,致使商業(yè)消費水平較低,消費水平限,成為哈密市商業(yè)開展的瓶頸.2、經(jīng)濟水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟落后地區(qū),城市規(guī)模小,低收入人口占 總?cè)丝诒攘懈?商品的消費仍以中低檔商品為主.中高檔消費主要集中 于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來高收入人群.3、城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)業(yè)均不興旺,且缺乏有力的經(jīng)濟增長點,經(jīng)濟開展緩慢,進一 步制約了商業(yè)的開展.4、消費開展趨勢哈密市人口有限,經(jīng)濟開展緩慢,缺乏強勢產(chǎn)業(yè)支撐,再加上大量 新型商業(yè)市場的進駐,預計未來幾年,哈密市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改 觀,商業(yè)競爭將更趨劇烈,專業(yè)化、細

5、分化的市場運作已成必然.二、SWOT分析1優(yōu)勢與時機1、規(guī)模優(yōu)勢,具備了成為一個商圈的硬件條件；234、政府支持,給市場的招商和經(jīng)營帶來政策上的時機；5、舊城改造,為該片區(qū)的開展創(chuàng)造了條件；6、餐飲娛樂業(yè)合理的利潤水平和良好的開展空間,為商業(yè)街餐飲娛樂的商和經(jīng)營奠定了根底；2. 2劣勢與威脅1、區(qū)位劣勢,與商業(yè)中央相距較遠；2、文化劣勢,少數(shù)民族聚居區(qū),關(guān)于漢族人有一定的抵觸心理;3、計劃劣勢,雙步行街,不能形成規(guī)模人流；門面房進深過小,間的連通帶來困難；4、商業(yè)市場過度競爭,使招商和經(jīng)營面臨極大的威脅；、消費水平的低下和消費增長有限,限制了商業(yè)市場的開展；、商戶經(jīng)營信心和市民消費信心的缺乏,

6、導致商業(yè)前景暗淡；/三、市場定位1、第一目標主力店第一目標主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體,該目標商戶招商和經(jīng)營成功與否,將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗.2、第二目標主力店第二目標主力店是商業(yè)街提升人氣,完備商品結(jié)構(gòu),促進商業(yè)街由單一的以餐飲娛樂和日用消費為主體的商業(yè)街向集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游為一體的品牌商業(yè)街過渡和哈密市新興商圈能否崛起 的關(guān)鍵.第二目標主力店以經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料藝、針紡織品、化裝品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主.3、第三目標主力店第三目標主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和效勞機能的完備效勞.同時也是業(yè)街的公共效勞機構(gòu).第三目標

7、主力店主要囊括金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團 客戶. 四、經(jīng)營布局為使商業(yè)街整體的消費功能趨于完備,建立起真正意義上的品牌市場,完有必要關(guān)于商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進行計劃和導致.4. 1商品布局3#6#9#12#樓,購置商戶以經(jīng)營餐飲為主,可在此根底上加 以定位和條街；11#14#5#8#音樂茶座經(jīng)營為主,形成商務(wù)餐飲娛樂一條街；I4#7#10#13#像制品,形成日用百貨一條街；1#2#的進駐和經(jīng)營,以此完備商業(yè)街的商品和效勞；4. 2樓層功能布局兩側(cè)的商業(yè)街鋪面,一層可用于營業(yè)門廳,二樓可計劃為包廂或雅 座；中間的商業(yè)街,一層以門店經(jīng)營和綜合賣場為主,二層可計劃為市 場,在樓層南北

8、兩側(cè)設(shè)計上下通道,形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營格局；4. 3經(jīng)營布局遵循原那么12鋪,形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；3局取決于招商的結(jié)果；4商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)；5贏的局面；6在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營；789飲娛樂,契合人消費的習慣；10象同意；五、經(jīng)營策略經(jīng)營布局標準了商業(yè)街的硬件功能 ,而經(jīng)營模式那么是了完備商業(yè)街 的軟件功能,只有好的硬件根底,再加上強大的軟件支持,大十字商業(yè) 街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果.在經(jīng)營模式的建立方面,依據(jù)市場競爭狀況和制勝原那么,制定了二十四字的經(jīng)營模式：-統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、局部自營一整和市場、完備政策、合理回報1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購置的,用于自營的商鋪外

9、,為統(tǒng)一形象,盡快繁榮市場, 關(guān)于剩余剩余商鋪和整體買斷中央花園以南的商鋪,應(yīng)采用統(tǒng)一招商 的原那么.關(guān)于于投資戶購置的商鋪,應(yīng)有經(jīng)營公司與商戶簽定委托代管協(xié) 議,由市場方統(tǒng)一招商.2、協(xié)助經(jīng)營由經(jīng)營公司進行市場的整體推介,協(xié)助進駐商戶經(jīng)營.一強勢廣告支持,形成強大的宣傳攻勢,讓全市人民都來此消費.一每年一度的商貿(mào)洽談會,促進商貿(mào)交流,提升市場形象.一每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié),提升大十字商業(yè)街的文化及 藝術(shù) 魅力.一成立演藝中央,周未進行大型文藝演出,吸引市民前來觀光消費.8 及本地市民來此觀光消費.一全方位貼心物管效勞,給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境,購物者一 個享樂的購物天堂.一定期促銷推介,

10、形成滾滾人流,帶來巨大消費.3、局部自營經(jīng)營公司必需有充分的思想準備 ,在招商效果欠佳或局部商戶不原 進入的行業(yè)進行自營,采用局部自營帶動商戶進 8 主,促進市場開展.在 自營工程獲得開展后,如不愿長期經(jīng)營,可采取逐步退出的方法.具體 囊括：一市場有需求,但前期招商效果欠佳的,如服飾等；一經(jīng)營工程有風險,經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的,但關(guān)于提升市場品牌有重要 作用的, 如旅游商品等；音像制品等;一百姓生活有需求,關(guān)于促進人氣作用巨大,但利薄甚至不賺錢的,如平價超市；一適當?shù)墓嫘怨こ?如免費的休閑區(qū)；4、整和市場一整和市場空間,進行合理商品布局,因業(yè)態(tài)不同可采用 一二組合經(jīng)營或一二層分隔經(jīng)營；一整和招商,

11、與投資戶簽定托管協(xié)議,進行統(tǒng)一招商；一整和推廣,防止單兵作戰(zhàn),整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、 促削推廣；5、完備政策一向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策,讓在此經(jīng)營的商 戶受益； 一完備商業(yè)物業(yè)的治理和效勞功能,提升市場軟環(huán)境的競爭 力；一強化托管和統(tǒng)管舉措,提升治理水平和水平；6、合理回報一保證市場和經(jīng)營戶合理的收益,實現(xiàn)雙贏;一經(jīng)過市場整體機能的完備,帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升,使市場營者和物業(yè)一切者均能獲得良好的回報；一經(jīng)過市場經(jīng)營業(yè)績的提升,促進存量盤的銷售；六、招商方案1、成立商貿(mào)公司市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機構(gòu)的成立 ,而商貿(mào)公司具備了展 開上述業(yè)務(wù)的功能,因此,建

12、議盡快成立商貿(mào)公司,以便關(guān)于經(jīng)營和招商 方案進行審核,制定詳細可行的經(jīng)營和招商政策,并且展開操作和執(zhí)行.2、確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式 ,經(jīng)營模式確立,方可確定招商的 政策,是聯(lián)營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的接合.因此, 經(jīng)營模式必需盡快確立,否那么具體的招商工作將很難展開；3、制定具體的招商政策一招商的目標和原那么；一招商工作的各項規(guī)章制度;一制定不同商戶的準入條件；一確定招商合同樣本；一確定租金標準和聯(lián)營等條件； 一確定優(yōu)惠幅度和條件；一局部大工程的招商方案；4、招商區(qū)域和目標客戶確定一招商的目標客戶參見市場定位；5、大客戶及品牌商戶的招商一招商策略采用以大帶小

13、,以品牌帶動一般商戶的策略,以此提升 市場招商效果,因此針關(guān)于大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開,預 計在六月末即可展開；一收集大客戶及品牌商戶的招商的資料,采用發(fā)函、郵寄招商手冊、 洽談、招商參謀拜訪等推介程序展開招商;一由經(jīng)營公司抽調(diào)專業(yè)人才,成立大客戶及品牌商戶的招商招商小 組,負責客戶的招商和合作談判；6、市場招商的全面展開配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介；一該階段工作在七月十五日前應(yīng)全面展開；7、商戶的登記和初選一制定商戶登記表主要囊括經(jīng)營商品和面積等；一一切意向商戶均應(yīng)填表登記,交納定金,建立預定檔案； 一關(guān)于登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進行分類,劃定經(jīng)營區(qū)域； 8、商戶資格審查一優(yōu)先商戶和

14、淘汰商戶確定；一確定首披進駐商戶；一其余商戶視招商情況決定是否入場；9、與商戶簽定合同$一交納租金或保證金；一簽定正式合同聯(lián)營或租賃等；10、自營工程確定關(guān)于招商效果不佳,但有必要經(jīng)營的工程,確定自營的范圍和規(guī)模, 展開籌措；11、開業(yè)籌措一次裝修標準初裝修,建議由各商貿(mào)公司進行統(tǒng)一裝修,一 次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主;材料供給和裝修施工方面的支持；一統(tǒng)一街道廣告牌制作,進行街道的美化和亮化,襯托購物氣氛；一組織和催促商戶進貨；一進行店堂的部署及商品陳列；一進行開業(yè)活動的籌措；一商業(yè)街局部街區(qū)開業(yè)為二次開業(yè)預留伏筆；12、經(jīng)營活動展開詳細的經(jīng)營活動參見經(jīng)營策略；七、招商

15、策略1廣告策略1、廣告形式以硬廣告?zhèn)鬟f為主,充分告之招商信息,期間配合新聞造勢；2、訴求內(nèi)容以關(guān)于招商政策的訴求為主,配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求;3、廣告媒體及投放規(guī)格一報紙廣告,以?哈密報?投放為主,在大客戶招商階段,配合一定量的?晨報?烏魯木齊廣告投放；1/2版為宜,強勢推廣期可進行整版投放；CCTV-6或CCTV-830155并且依據(jù)招商進度,隨時投播字幕廣告；50001612-16 個P,要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；20000100一戶外廣告,以廣告牌、布標、巨副、展板、彩旗、POP告為主；廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主,招商期間更換為招商廣告即可；布標、巨副、展板主要在促銷期

16、間加以應(yīng) 用,以擴大傳遞效果；彩旗、POP氛；2促銷策略A、公關(guān)活動1、活動主題大十字商業(yè)街招商經(jīng)營推介會2、活動目標一借經(jīng)營推介會,增強與經(jīng)營商戶間的勾通,獲取大量準客戶資料, 促進招一引起社會廣泛關(guān)切,提升傳遞效果；一邀請各媒體參與,進行新聞炒作；3、活動內(nèi)容一發(fā)布招商信息和招商政策公告; 一展開客戶登記和預定;一邀請知名商界人士發(fā)言,活潑現(xiàn)場氣氛;一進行自營工程的供給商投標;4、活動地點建議在哈密市和烏魯木齊兩地展開;5、活動時間哈密的活動時間建議在七月十日展開,烏魯木齊的活動時間建議在 七月二十日展開;B、開業(yè)慶典1、活動主題哈密商業(yè)第一街一暨大十字商業(yè)街開業(yè)慶典2、活動目標借慶典傳達開業(yè)信息,強化市場信心;借開業(yè)慶典提升市場品牌形象;一借開業(yè)慶典吸引大量消費者前來購物、消費,提升市場人氣,增強商戶心；一借慶典形成良好的經(jīng)營勢頭,促進未完成招商目標的商戶進融；3、活動內(nèi)