精細(xì)分析鎖疑點 悉心輔導(dǎo)破迷嶂課件

1、 繼總局發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)管理操作指南后，淮安市國稅局先后下發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險分析和應(yīng)對措施參考和淮安市房地產(chǎn)行業(yè)部分指標(biāo)預(yù)警值，我們結(jié)合本地區(qū)風(fēng)險管理特點，實施房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化管理，廣泛收集房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，剖析行業(yè)經(jīng)營特點和行業(yè)征管規(guī)律，尋求行業(yè)征管的共性。根據(jù)初步分析結(jié)果，選取本企業(yè)作為典型案例分析?！颈尘胺治觥?淮安市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，股份制企業(yè)，2003年2月19日開業(yè)，法人代表葉XX，注冊資本2000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，開發(fā)項目為楚州區(qū)XX花園。企業(yè)在本地區(qū)進(jìn)入早，項目開發(fā)完整，在行業(yè)中具有很強的代表性。【基本情況】平面及第三媒體：采集開發(fā)企業(yè)發(fā)布的樓市開盤廣告和房屋價

2、格等信息。 發(fā)改部門：采集開發(fā)項目批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資概算、建設(shè)地址、項目備案號等立項批復(fù)信息。規(guī)劃部門：采集開發(fā)項目名稱性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。建設(shè)部門：采集發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。土地部門：采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等。房產(chǎn)管理部門：采集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及

3、拆遷戶數(shù)、面積、補償款等開發(fā)成本情況。地稅部門：采集開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅收入信息和施工企業(yè)的納稅信息。銀行和金融機構(gòu)：采集開發(fā)企業(yè)收取的個人銀行按揭貸款和公積金貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。【數(shù)據(jù)采集】營業(yè)收入增長率毛利率所得稅經(jīng)營收入與費用比其他應(yīng)付款58.62%25.94%5943.803747.1649.13%23.19%41.15%財務(wù)費用100.2812.5987.45% 說明：數(shù)據(jù)為2010年16月份與2009年同期比；單位：萬元；其他參考值：2009年毛利率為38.48%，本年度長期借款和短期借款發(fā)生額均為0。2.6%3.67%【指標(biāo)篩選】 納稅人營業(yè)收入上升、毛利率下降、

4、費用率上升，存在多列支成本費用、少申報收入、少納稅調(diào)增的可能。 【初步分析結(jié)果】 該單位是股份有限公司企業(yè)，主要項目為住宅和商業(yè)性用房，開發(fā)項目在地理位置較好，2009年毛利率38.48%，2010年16月毛利率23.19%，上年同期毛利率49.13%，本年毛利率明顯低于上年。 該戶為成熟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作為房地產(chǎn)業(yè)的主要地價成本低于同類行業(yè)，而房價同比上升一倍，毛利率不升反降，存在多計成本或少計收入可能。 收入分析 2009管理費用支出賬載金額 218.76萬元; 2010年16月管理費用支出賬載金額193.36萬元，去年同期管理費用支出賬載金額109.05萬元，本年支出額大于同期近90萬元

5、，而該戶人員及機構(gòu)并沒有重在改變，費用比卻上升了，有多計費用或有將應(yīng)計入開發(fā)成本的支出計入期間費用的可能。費用分析 2009年度所得稅貢獻(xiàn)率13.17%，而2010年16月僅有4.92%，上年同期為11.37%。該企業(yè)各項財務(wù)指標(biāo)控制較好，銷售比較平穩(wěn)，利潤空間大，所得稅貢獻(xiàn)率按理應(yīng)該有所上升，但企業(yè)不升反降，不合常情，有少計收入的可能。所得稅貢獻(xiàn)率分析4、企業(yè)將上述少繳納的稅款全數(shù)補繳入庫，并加收滯納金16.47萬元。企業(yè)根據(jù)輔導(dǎo)內(nèi)容和要求，自查發(fā)現(xiàn)并主動整改以下問題：1、268.84萬元預(yù)售賬款掛賬，未按期申報，補繳企業(yè)所得稅100.8萬元；2、建安工程費用等方面，多列支成本1093.32

6、萬元，補繳企業(yè)所得稅273.33萬元；3、開發(fā)間接費用方面，超范圍列支費用29.94萬元，補繳企業(yè)所得稅7.48萬元?！鞠ば妮o導(dǎo)】優(yōu)于地區(qū)平均值情況的說明：整改后去年同期地區(qū)平均11.21%11.37%6.18%所得稅貢獻(xiàn)率整改后去年同期地區(qū)平均2.55%2.6%10.63%費用率 因為該納稅人取得土地開發(fā)權(quán)較早，地價相對較低，而近幾年房價上漲迅速，該納稅人利潤空間隨房價上漲而增大，所以，其稅收貢獻(xiàn)率高于地區(qū)平均值、費用率低于地區(qū)平均值，均屬于正常?！竟芾沓尚А?23【管理體會】建立情報交換體系加強信息分析比對加強日常巡查監(jiān)控建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理臺帳，加強日常巡查監(jiān)控，定期分析企業(yè)的納稅情況和經(jīng)營情況，及時消除稅收風(fēng)險整合房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)數(shù)據(jù)，加強信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。 建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，力求通過信息交換和分