X物業(yè)公司籌建及經(jīng)營管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理公司籌建經(jīng)營計劃書一、公司籌建： 1. 出資人情況：法人與自然人2. 物業(yè)管理企業(yè)的組建條件 1）企業(yè)名稱的確定；2) 企業(yè)住所； 3) 法定代表人； 4) 注冊資本； 5) 公司章程； 6) 公司從業(yè)人員。 3. 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 在組建條件具備以后，申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，連同相關(guān)申請資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照，即可對外營業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證

2、書，還要向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。 4. 在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級 1) 資質(zhì)一級企業(yè)：注冊資本500 萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于100；20以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。2) 資質(zhì)二級企業(yè)：注冊資本300 萬元以上；具有

3、中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以_上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100；10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。 3) 資質(zhì)三級企業(yè)：注冊資本50萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物

4、業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。二、物業(yè)公司的經(jīng)營計劃 1. 物業(yè)管理的目標和任務(wù) 1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境 2）對實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。 2. 物業(yè)管理的主要內(nèi)容l）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞 2）房屋裝修監(jiān)督管理 3）房屋的維護與修繕 4）設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護 5）安全保衛(wèi)與消防 6）保潔、消毒、防疫管理7）環(huán)境保護 8）綠化管理 9）車輛管理 10）綜合經(jīng)營服務(wù) 3、物業(yè)管理的基本原則 1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則； 2）業(yè)主至上原則； 3）

5、統(tǒng)一管理原則；4）專業(yè)高效原則； 5）權(quán)、責分明原則； 6）經(jīng)濟合理原則； 7）公平競爭原則；8）依法行事原則。4. 物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機構(gòu)以及功能設(shè)置 1）總經(jīng)理室：決策機構(gòu)，總經(jīng)理對公司全面負責，布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。 2）辦公室：總經(jīng)理領(lǐng)導下的綜合辦事機構(gòu)，主要負責公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。3) 財務(wù)部：參與企業(yè)經(jīng)營管理，搞好財務(wù)核算。負責管理服務(wù)費的收繳，做好報表、納稅工作，經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務(wù)狀況。 4）物業(yè)管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理工作。 5) 社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點，開展代辦業(yè)務(wù)，為用戶提

6、供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 6) 工程部：負責物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理部門。 7）保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業(yè)主、治安維護，協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。8）產(chǎn)業(yè)部：負責物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。9）租賃經(jīng)營部：負責對現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的出租率。5. 物業(yè)管理公司的前期工作 設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務(wù)市場；物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)

7、（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。 按照以下步驟進行開展工作。 1）人員準備與資料準備； 2）設(shè)備、器材準備；3）資金準備； 4）擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查；通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。 項目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。消防、安保、清潔等設(shè)施狀況項目性質(zhì)及特色政府的支持、扶持與介入程度 開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、

8、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會公共資源如學校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場等6. 制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓： 3）準備經(jīng)費；4）準備設(shè)備； 5）準備相關(guān)資料。 7. 制訂物業(yè)管理方案 l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容物業(yè)管理檔次物業(yè)管理服務(wù)的標準 物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) 項目管理的整體設(shè)想與策劃 管理模式公司人力資源管理 規(guī)章制度建設(shè) 經(jīng)營管理指標社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù) 財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算日常管理物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案

9、的工作機構(gòu) 第二步：培訓工作人員 第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料準備 第四步：項目、使用人、競爭調(diào)查 第五步：研究分析調(diào)查資料 第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目第七步：經(jīng)費預(yù)算第八步：草擬方案文本第九步：向?qū)＜翌檰栒髟兊谑剑核凸绢I(lǐng)導審閱第十一步：修改、研討、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：實施、反饋8. 介入物業(yè)管理工作1）物業(yè)的接管驗收與撤管2）物業(yè)的撤管3) 簽訂物業(yè)委托管理合同4) 物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會。9. 物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會機構(gòu)建立關(guān)系l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價部門的關(guān)系3

10、）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系業(yè)主委員會可以自己設(shè)立。也可以招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負責，定期間業(yè)主和用戶提供管理報告，報告經(jīng)營管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機構(gòu)的關(guān)系6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會的關(guān)系7）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。三. 物業(yè)管理費用的管理1物業(yè)管理費用構(gòu)成l）物業(yè)管理費用分類一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生費、管理工作人員的

11、工資、福利等外用的支出。另一類是_公用設(shè)施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設(shè)施的維護更新技用，這部分費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費用。2）有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費的構(gòu)成管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費保安費；辦公費；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費。3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源定期收取物業(yè)管理服務(wù)費；小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金；以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入；靠政府多方面的支持；開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。4）物業(yè)管理對物業(yè)

12、的基本要求是：物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。四. 物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè)1物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度物業(yè)管理公司員工管理條例物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度物業(yè)接管驗收規(guī)定樓宇入住規(guī)定物業(yè)管理公約住戶須知手冊住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度房屋管理服務(wù)制度住宅區(qū)管理制度業(yè)主公約業(yè)主委員會章程五. 管理制度示例1. 消防制度和規(guī)定1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；

13、3）防火崗位責任制度；4）其他消防規(guī)定。5）消防設(shè)備管理制度2.車輛管理制度1）門衛(wèi)管理制度2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責3）停車場（庫）門衛(wèi)的職責3. 車輛保管規(guī)定1）汽車管理規(guī)定2）自行車、摩托車管理規(guī)定4. 住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理1）綠化管理機構(gòu)的設(shè)置及崗位職責2) 綠化養(yǎng)護與管理的考核指標六. 物業(yè)管理資金的來源和管理1. 物業(yè)管理啟動資金物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。1）資金來源與管理一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用

14、品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金，主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。2）物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管

15、使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。3）日常物業(yè)管理資金包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。4）日常物業(yè)管理資金的管理2利用會計手段進行經(jīng)濟管理3物業(yè)管理資金的使用與運作（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對象

16、和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。（2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：成本性資金支出與使用：公益性資金使用投資性資金支出與使用（3）物業(yè)管理資金的使用原則保障物業(yè)管理需求的原則。節(jié)_約支出，合理收益原則。制約性支出使用原則。（4）物業(yè)管理資金使用的責任制5物業(yè)管理資金的預(yù)算管理（l）物業(yè)管理資金預(yù)算的準備工作物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件3）職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平；4）要充分利用管理會計的

17、職能。 （2）物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則 物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序 物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則 七. 綜合經(jīng)營服務(wù)1. 綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容 l）綜合服務(wù)的內(nèi)容 為物業(yè)自身服務(wù)清掃保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護服務(wù) 治安保衛(wèi)服務(wù)家庭居民生活服務(wù)2）經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區(qū)大學、老年大學。娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。 金融方面：開辦信用社。經(jīng)紀中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務(wù)中介；廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。3）開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求 效用。這是用戶對服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價值的需求，它是由服務(wù)者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實際效果。方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務(wù)的要求。態(tài)度。這是用戶對服務(wù)者行為方式上的需求。滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的