經(jīng)營(yíng)管理精講模擬試卷

1、企業(yè)管理強(qiáng)化講座模擬試卷21. 選擇題（共60分，每題1分。每題可選項(xiàng)中，只有1題最符合題意）1.下列關(guān)于零售商業(yè)地產(chǎn)的說(shuō)法不正確的是（ ）A、區(qū)域性購(gòu)物中心建設(shè)規(guī)模10萬(wàn)平方米以上灣。市級(jí)商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額1億-5億元C。區(qū)域性購(gòu)物中心和中型百貨公司往往是他們的主要租戶D. 住宅購(gòu)物中心服務(wù)于 10,000 至 50,000 人口答案：B分析：P4，市政商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額超5億元。2、證券投資管理職責(zé)如下（ ）A. 制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略計(jì)劃 B. 客戶報(bào)告和現(xiàn)金管理C. 危機(jī)管理 D. 物業(yè)裝修等重大支出決策答案：B分析：P11 表 1-1。 A是資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； C是物業(yè)管理的危機(jī)

2、管理職責(zé)； D是資產(chǎn)管理部門做出物業(yè)更新、翻新等重大支出決策的職責(zé)。3.設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象通常是（ ）A. 高新技術(shù)企業(yè)住房灣。研究和教學(xué)設(shè)施C。大型公共文體設(shè)施D. 擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)答案：D分析：A高新技術(shù)企業(yè)用房、B科研教學(xué)設(shè)施、C大型公共文化體育設(shè)施是設(shè)施管理的對(duì)象，不是服務(wù)對(duì)象。4、下列屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略管理工作的是（ ）A. 建立信息庫(kù) b.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)管理C。未來(lái)的維修和保養(yǎng) D. 現(xiàn)金流和成本管理答案：A分析：P13。物業(yè)管理中的戰(zhàn)略工作主要包括確定投資策略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息庫(kù)、進(jìn)行決策分析、實(shí)施資產(chǎn)組合。日常工作通常包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和保養(yǎng)、未來(lái)維修和

3、保養(yǎng)、設(shè)施設(shè)備管理和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)管理。5.關(guān)于房地產(chǎn)投資的說(shuō)法正確的是（ ）A. 對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)投資灣。房地產(chǎn)投資的目的是將購(gòu)買的房產(chǎn)出租給最終用戶，以獲得相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)常性收入C。房地產(chǎn)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)D. 投資者可以將其投資的房產(chǎn)轉(zhuǎn)售給其他房產(chǎn)投資者并獲得轉(zhuǎn)售收益答案：D分析： A. 以獲取現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為目的進(jìn)行投資是不正確的。應(yīng)當(dāng)是為取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)而對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)中的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的投資； B房地產(chǎn)投資的目的是將購(gòu)買的房產(chǎn)出租給最終用戶，獲得相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資一般有兩個(gè)目的：一是滿足自己生活或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；另一種是將購(gòu)買

4、的物業(yè)出租給最終用戶作為投資，以獲得相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)常性收入； C 。房地產(chǎn)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新落成的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是老舊的房產(chǎn)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。6、REITs的投資收益主要來(lái)自所擁有的房產(chǎn)中的( )。A. 銷售收入B. 轉(zhuǎn)賬收入C. 租金收入D. 利息收入答案：C7.如果某市擬將火車站從本市A區(qū)搬到B區(qū)，B區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資將增加，主要是房地產(chǎn)投資有( )。A. 位置固定 b.異質(zhì)性 C.適應(yīng)性 D.互惠答案：D分析： D 相互影響是指房地產(chǎn)價(jià)值受到其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政公共設(shè)施以及環(huán)境變化的影響；位置固定性是房地產(chǎn)最

5、重要的特征。房地產(chǎn)不僅受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的制約，還受到周邊環(huán)境的制約。 B 各向異性意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可能有兩個(gè)相同的屬性。8. 與初始投資相比，投資完成后收回的資金，購(gòu)買力下降給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)稱為（ ）A. 通脹風(fēng)險(xiǎn) B.市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)C。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) D. 或有損失風(fēng)險(xiǎn)答案：A分析：B市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)； C 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)}促將商品兌換成現(xiàn)金時(shí)因貼現(xiàn)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)； D 很可能 損失風(fēng)險(xiǎn)是指因火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他意外自然災(zāi)害造成的財(cái)產(chǎn)投資損失。9、工業(yè)物業(yè)投資選址的特殊要求（ ）A. 公共交通便利 b.常住人口和收入C。周邊工業(yè)地產(chǎn)的影響 D.

6、 主要原材料就地供應(yīng)的可能性答案：D分析： A 公共交通便利屬于投資地點(diǎn)的住宅物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)的特殊要求； B 常住人口和收入屬于投資地點(diǎn)住宅物業(yè)的特殊要求； C 周邊工業(yè)物業(yè)的影響屬于周邊環(huán)境或周邊土地利用和環(huán)境，屬于住宅物業(yè)和寫字樓對(duì)投資選址的特殊要求。10.房地產(chǎn)投資的狹義區(qū)位指（ ）A.所在地的自然環(huán)境灣。投資物業(yè)所在地C。該地點(diǎn)的投資成本水平D. 位置競(jìng)爭(zhēng)答案：B11、以下為靜態(tài)盈利指標(biāo)（ ）A. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 b.財(cái)務(wù)部回報(bào)率C。還款期限 D. 現(xiàn)金返還答案：D分析：A的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和B的財(cái)務(wù)部門收益率是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)； C的貸款還款期是一個(gè)償付能力指標(biāo)。12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

7、資項(xiàng)目現(xiàn)金流出不包括（ ）A. 土地成本和建設(shè)成本 B. 償債C。稅收 D. 比較成本答案：D分析：P38的下部。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，現(xiàn)金流出主要包括土地成本、建設(shè)成本、償債、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等，而現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、租金收入、利息收入和貸款本金收入。13. ( )是業(yè)主非常關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作是否成功的一個(gè)重要方面。A. 最大化潛在的總租金收入灣。最大化稅前現(xiàn)金流C。最大化稅后現(xiàn)金流D. 最大化凈營(yíng)業(yè)收入答案：D分析：P41中下部，凈營(yíng)業(yè)收入最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是檢驗(yàn)物業(yè)管理公司物業(yè)管理工作成敗的主要方面。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能提高物業(yè)的有效總租

8、金收入，降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，使業(yè)主的凈經(jīng)營(yíng)收入最大化。14. 下列關(guān)于名義利率和實(shí)際利率的說(shuō)法不正確的是（ ）。A、計(jì)息期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率B、真實(shí)利率真實(shí)反映貨幣時(shí)間價(jià)值C、計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值越大D、名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異越大答案：C分析：C不正確，應(yīng)該正確的是，在計(jì)算周期相同的情況下，名義利率越大，名義利率與實(shí)際利率的差值越大。15. 下列關(guān)于設(shè)備更新特性的描述正確的是（ ）A、裝備更新的核心工作是確定裝備的更新成本灣。設(shè)備更新分析以凈收益法為主C。設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流D. 通常只比較設(shè)備的好處答案

9、：C分析：P53中下部A錯(cuò)，正確判斷應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，就是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命，又稱物理壽命，是指設(shè)備從使用新?tīng)顟B(tài)到不能再使用、報(bào)廢的整個(gè)時(shí)間過(guò)程。自然壽命主要取決于設(shè)備物理磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開(kāi)始使用后能持續(xù)滿足用戶所需功能的時(shí)間。時(shí)間的長(zhǎng)短主要取決于無(wú)形磨損的速度。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用壽命，數(shù)值上等于設(shè)備投入使用的最低等值年總成本（包括初始購(gòu)置成本和使用過(guò)程中的年運(yùn)行成本）或最高等值的年度凈收益。一段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)壽命由有形磨損和無(wú)形磨損決定。 B不正確，應(yīng)該是年成本法是設(shè)備更新分析的主要方法。由于不

10、同設(shè)備方案的使用壽命不同，通常采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購(gòu)置成本和較低的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備往往具有較低的更換成本和較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 D也不正確，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的成本。通常，在比較設(shè)備更新計(jì)劃時(shí)，定義為設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只比較它們的成本。16、物業(yè)現(xiàn)有設(shè)備為舊空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)40萬(wàn)元。市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組使用壽命為10年，初始購(gòu)置成本120萬(wàn)元，年電費(fèi)20萬(wàn)元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析法可以得出的結(jié)論是：使用新設(shè)備每年可節(jié)?。?）萬(wàn)元。A. 8B。 20。 4D。 10答案：A分析：本題屬于設(shè)備更新問(wèn)題，不會(huì)提高物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)

11、量。這個(gè)問(wèn)題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用和設(shè)備更新的年總成本（包括初始采購(gòu)成本和年運(yùn)行成本的分?jǐn)偅┲g，選擇一個(gè)價(jià)值較低的方案。本題中，舊空調(diào)機(jī)的年電費(fèi)為40萬(wàn)元，相當(dāng)于新空調(diào)機(jī)的年總成本為120/10+20=32萬(wàn)元。因此，使用新設(shè)備每年可節(jié)省40-32=8萬(wàn)元的費(fèi)用。17、投資人400萬(wàn)元購(gòu)買寫字樓單位，銀行提供15年期商品房按揭貸款，按揭價(jià)值率為60%。貸款年利率為9%，本息按月等額償還。假設(shè)寫字樓房產(chǎn)每年升值2%，投資者在第6年初將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售，則轉(zhuǎn)售收入中需償還的貸款本金和剩余房產(chǎn)權(quán)益價(jià)值依次為( )萬(wàn)元。A. 182.16 259.47灣。 150.53 249.47C。 182

12、.16 217.84D. 192.16 249.47答案：D分析：轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金應(yīng)為第六年年初后未償還的月還款額A，第六年年初折算成現(xiàn)值P6。所以你需要先計(jì)算A，其中剩余的房產(chǎn)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是第6年年初房產(chǎn)的價(jià)值減去需要償還的貸款本金，那么接下來(lái)就是計(jì)算A的價(jià)值了第 6 年初的財(cái)產(chǎn)。第6年年初房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為：所以剩余房產(chǎn)權(quán)益價(jià)值應(yīng)為441.63-192.16=249.47萬(wàn)元18、購(gòu)買寫字樓的價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的自有資金20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為按揭貸款，年利率7.5%，期限30年，和相等的年度還款。房屋價(jià)值40萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可按25年直線法折舊。預(yù)計(jì)辦公樓年租金總收入為

13、10萬(wàn)元，空置和租金征收損失為租金收入總額的10%，年?duì)I業(yè)費(fèi)用為租金收入總額的30%。收益率和償債覆蓋率依次為（ ）（假設(shè)所得稅率為25%）A. 13.20% 1.36灣。 16.06% 2.36C。 18.20% 2.56D. 22.20% 2.56答案：B分析：根據(jù)投資回報(bào)率的定義，在不考慮房產(chǎn)增值收益的情況下，需要計(jì)算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材不動(dòng)產(chǎn)投資的現(xiàn)金流量，稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅-儲(chǔ)備，在這個(gè)問(wèn)題中，沒(méi)有準(zhǔn)備金，所以只扣除所得稅，即稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅，因此，需要計(jì)算稅前現(xiàn)金流量，并且稅前現(xiàn)金流=凈營(yíng)業(yè)收入-抵押債務(wù)服務(wù)，凈營(yíng)業(yè)收入=有效總收入-營(yíng)業(yè)費(fèi)用，進(jìn)一步擴(kuò)大

14、有效總收入，凈營(yíng)業(yè)收入=總租金收入-空置和租金損失+其他收入-營(yíng)業(yè)費(fèi)用，這個(gè)問(wèn)題中沒(méi)有其他收入為零，所以營(yíng)業(yè)凈收入=總租金收入-空置和租金損失-營(yíng)業(yè)費(fèi)用=10-1010%-1030%=6萬(wàn)元現(xiàn)在，要計(jì)算稅前現(xiàn)金流，您還需要計(jì)算抵押債務(wù)服務(wù)抵押貸款還款是將上面計(jì)算的凈營(yíng)業(yè)收入和抵押貸款還款額代入稅前現(xiàn)金流量的計(jì)算公式，我們得到稅前現(xiàn)金流=6-2.54=34600元求稅后現(xiàn)金流，下一個(gè)任務(wù)是求所得稅所得稅 = 應(yīng)納稅所得額（在第 2 章中討論）x 稅率應(yīng)稅收入 = 實(shí)際總租金收入 - 運(yùn)營(yíng)成本 - 貸款利息 - 建筑物折舊=凈營(yíng)業(yè)收入-貸款利息-房屋折舊=6-307.5%-40/25=21500元

15、（注：這里的貸款利息直接按307.5%計(jì)算，說(shuō)明后面計(jì)算的稅后現(xiàn)金流應(yīng)該是第一年的稅后現(xiàn)金流。如果要計(jì)算稅后現(xiàn)金流第二年的，這里的貸款利息是不能這樣計(jì)算的，因?yàn)榈谝荒暌呀?jīng)償還了部分本金，第二年的貸款利息應(yīng)該比第一年少。）所以所得稅=2.1525%=53.75萬(wàn)元將上面計(jì)算的稅前現(xiàn)金流和所得稅代入稅后現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到：稅后現(xiàn)金流=3.460.5375=2922.5萬(wàn)至此，為了獲得投資回報(bào)，接下來(lái)的任務(wù)就是解決投資者權(quán)益的增值問(wèn)題，所以我們需要了解投資者權(quán)益增值是指什么。把本金還給銀行。為了讓大家更容易理解，我們這樣解釋，在購(gòu)買價(jià)款中，投資者自己支付的部分是投資者的權(quán)益，而銀行貸款是銀行的權(quán)

16、益。既然投資者已經(jīng)償還了一部分本金，那么投資者的權(quán)益就增加了一部分，也就是本金被償還的部分。本題第一年還本付息為每年還款額減去第一年利息，即投資者權(quán)益增加值=本金返還=2.54-307.5%=2900元最后，接下來(lái)，詢問(wèn)債務(wù)覆蓋率（注：可用于償還本息的資金包括：可用于償還的折舊及攤銷、成本中列示的利息費(fèi)用、可用于償還的利潤(rùn)等）19、在下列房地產(chǎn)類型中，特別適合成本法估價(jià)的一種是（ ）。A. 標(biāo)準(zhǔn)工廠 B. 酒廠 C. 待售土地 D. 辦公樓答案：B分析：成本法特別適用于既無(wú)利潤(rùn)又無(wú)少量交易的物業(yè)的估值，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍營(yíng)、公園等公益性物業(yè)、化工植物。 、鋼廠、發(fā)電

17、廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等具有獨(dú)特設(shè)計(jì)或僅為個(gè)別用戶特殊需求而開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)。20、在房產(chǎn)評(píng)估中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金的利息計(jì)入（ ）A. 管理成本 B.投資利息 C.開(kāi)發(fā)成本 D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)答案：B分析：P103，物業(yè)估價(jià)的投資利息不同于會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和管理費(fèi)的利息，無(wú)論其來(lái)源是借入資金還是自有資金，均應(yīng)計(jì)入利息.由于借入的資金要支付貸款利息，自有資金不得不放棄可用的存款利息，即基于對(duì)資金機(jī)會(huì)成本的考慮。此外，從估值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金的利息也應(yīng)與應(yīng)取得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能計(jì)入利潤(rùn)。二十一。財(cái)產(chǎn)評(píng)估是為了特定目的在特定時(shí)間點(diǎn)測(cè)量和確定特定財(cái)產(chǎn)（或財(cái)產(chǎn)權(quán)益）的（ ）價(jià)格或價(jià)值

18、。A. 市場(chǎng) B.正常 C.理論 D. 客觀合理答案：D分析：P93，財(cái)產(chǎn)估價(jià)是為了特定目的，在特定時(shí)間點(diǎn)，衡量和確定特定財(cái)產(chǎn)（或產(chǎn)權(quán)）的客觀、合理的價(jià)格或價(jià)值。二十二。建筑面積100、單價(jià)2000元/的房屋，首期還款5萬(wàn)元，余款將在未來(lái)10年內(nèi)以按揭的方式按月等額分期還款。年貸款利率為5.31%。 ( )。A、實(shí)際單價(jià)2000元/平方米，實(shí)際總價(jià)30.16萬(wàn)元灣。實(shí)際單價(jià)1950元/平方米，實(shí)際總價(jià)20萬(wàn)元C。實(shí)際單價(jià)2000元/，實(shí)際總價(jià)20萬(wàn)元D、實(shí)際單價(jià)2000元/，實(shí)際總價(jià)30.16萬(wàn)元答案：C分析：實(shí)際價(jià)格是指交割日一次性支付的價(jià)格，或交割日未一次性支付的價(jià)格折算為交割日價(jià)格。本題

19、按揭支付方式的實(shí)際價(jià)格為交割日一次性支付的價(jià)格，但銀行“幫”付。因此，實(shí)際單價(jià)和實(shí)際總價(jià)為交易日的價(jià)格。23。成本租金是指根據(jù)出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金。下列哪一項(xiàng)是成本租金（ ）。A. 保險(xiǎn)費(fèi) B.地租 C.利潤(rùn) D.財(cái)產(chǎn)稅答案：D解析：P85，成本租金是指根據(jù)出租房屋的運(yùn)營(yíng)成本確定的租金，由折舊、維修、管理、投資利息、房產(chǎn)稅五個(gè)因素組成；它不包括保險(xiǎn)、地租和利潤(rùn)。24、建筑物建筑面積200m2，有效年限12年，重置價(jià)800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命40年，殘值率2%?，F(xiàn)值為（ ）萬(wàn)。A. 10.2灣。 11.0C。 11.3D. 11.5答案：C分析：已知：C=800200/10000=1

20、6萬(wàn)元，N=40年，R=2%，t=12年。25.下列關(guān)于重置價(jià)和改造價(jià)的說(shuō)法不正確的是（ ）A. 重置價(jià)格灣。重置價(jià)格通常高于重建價(jià)格C。適用于一般建筑物的重置價(jià)D. 重建價(jià)格適用于具有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物答案：B分析：B錯(cuò)。因?yàn)橹刂脙r(jià)也稱為重置成本，是指在估價(jià)時(shí)，在國(guó)家財(cái)稅體制和市場(chǎng)價(jià)格體系下，在估價(jià)時(shí)使用的建筑材料、建筑構(gòu)件、施工設(shè)備和施工技術(shù)，與評(píng)估標(biāo)的建筑物具有相同功能的全新建筑物的重建和獲得的必要支出和利潤(rùn)。重建價(jià)又稱重建成本，是指在評(píng)估時(shí)按照國(guó)家財(cái)稅體制和市場(chǎng)價(jià)格體系，使用相同的建筑材料、建筑構(gòu)件、施工設(shè)備和施工技術(shù)作為評(píng)估對(duì)象的建筑物。 ，重建和評(píng)估。為像目標(biāo)建筑這樣的全新建筑賺

21、取的費(fèi)用和利潤(rùn)。這種重構(gòu)方式可以形象地理解為“復(fù)制”。由于技術(shù)進(jìn)步，很多原有的設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等已經(jīng)過(guò)時(shí)或過(guò)時(shí)或成本過(guò)高，采用新材料、新技術(shù)，不僅可以提高功能，還可以降低成本.因此，重置價(jià)格通常比重建便宜。26.關(guān)于收益率和總租金乘數(shù)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）A、從全社會(huì)的角度來(lái)看，收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)灣。兩處房產(chǎn)凈收益相等，獲得凈收益風(fēng)險(xiǎn)較小的房產(chǎn)價(jià)值低C。收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+流動(dòng)性不足補(bǔ)償-投資收益D.計(jì)算收益率的方法主要有兩種：累積法和市場(chǎng)抽取法。答案：B分析：P116，房產(chǎn)價(jià)值與收益率負(fù)相關(guān)，因此高風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)價(jià)值低，低風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)價(jià)值高。27關(guān)于總租金乘數(shù)

22、的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）A. 總租金乘數(shù)，也稱為“租金銷售比”灣。毛租金乘數(shù)法可以避免因多級(jí)計(jì)量而可能出現(xiàn)的各種誤差的累積C?？傋饨鸪藬?shù) = 物業(yè)價(jià)值 / 總租金D. 總租金乘數(shù)法考慮了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異答案：D解決方法：P117-118，D 不正確?？傋饨鸪藬?shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：方便、易于實(shí)施，更容易獲得市場(chǎng)上房產(chǎn)的價(jià)格和租金信息； 在同一市場(chǎng)中，同類物業(yè)的租金和價(jià)格同時(shí)受到同一市場(chǎng)力量的影響，因此總租金乘數(shù)是一個(gè)相對(duì)客觀的數(shù)值； 避免了多級(jí)測(cè)量可能產(chǎn)生的各種誤差的累積。也就是說(shuō)，總租金乘數(shù)不需要計(jì)算潛在的總租金收入、空置和租金損失、其他收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，每個(gè)變量都會(huì)導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)誤差。總租金乘

23、數(shù)法的缺點(diǎn)是：忽略了物業(yè)租金以外的收入； 忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。28. 一家公司購(gòu)買了一處房產(chǎn)。土地使用年限為40年，不可更新。它已經(jīng)使用了 8 年。正常情況下，房地產(chǎn)第一年獲得凈收入6萬(wàn)元，以后每年凈收入增長(zhǎng)2%。從第八年開(kāi)始，凈利潤(rùn)保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)收益率為7%。該不動(dòng)產(chǎn)目前的收益價(jià)為（ ）萬(wàn)元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90答案：B29. 從宏觀上看，在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)時(shí)，通常不包括（ ）。A. 價(jià)格結(jié)構(gòu) B.區(qū)域結(jié)構(gòu) C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D.供需結(jié)構(gòu)答案：A分析： P127，從宏觀上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供需結(jié)構(gòu)、投資

24、結(jié)構(gòu)，不包括價(jià)格結(jié)構(gòu)。30、按市場(chǎng)交易形式劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，新建房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）個(gè)子市場(chǎng)。A. 租賃 B.銷售 C.保險(xiǎn) D. 抵押答案：C分析：P128中間有新建房地產(chǎn)產(chǎn)品交易的銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）、抵押等子市場(chǎng)；對(duì)于現(xiàn)有的房屋交易，有租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。31在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是（ ）。A. 空缺B. 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C. 平均工期D. 失業(yè)答案：B分析：A空置是市場(chǎng)供給指標(biāo)，C平均工期也是市場(chǎng)供給指標(biāo)，失業(yè)率是需求指標(biāo)。32戰(zhàn)術(shù)層與戰(zhàn)略層之間的物業(yè)管理計(jì)劃為 ( )A. 年度計(jì)劃 B.短期計(jì)劃 C.短期和中期計(jì)劃 D. 長(zhǎng)期計(jì)劃答案：C

25、分析：P145，物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種操作計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層面的計(jì)劃；中短期計(jì)劃介于戰(zhàn)術(shù)層面和戰(zhàn)略層面之間，通常以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的委托管理合同約定的合同有效期為準(zhǔn)，一般為35年；長(zhǎng)期計(jì)劃是戰(zhàn)略層面的計(jì)劃，通常僅限于財(cái)產(chǎn)的剩余使用壽命。33、物業(yè)管理公司與業(yè)主溝通的方式和頻率主要取決于（ ）A. 業(yè)主態(tài)度 B.物業(yè)經(jīng)理的態(tài)度C。雙方協(xié)議 D.物業(yè)服務(wù)水平答：A分析：低于P150。34財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以（ ）的形式體現(xiàn)，是業(yè)主非常關(guān)心的內(nèi)容。A. 收入計(jì)劃 B.支出計(jì)劃 C.收益估計(jì) D. 預(yù)算計(jì)劃答案：D分析：149頁(yè)以下。財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式

26、體現(xiàn)，是業(yè)主非常關(guān)心的內(nèi)容。物業(yè)管理業(yè)務(wù)計(jì)劃的核心是預(yù)算，其中包括對(duì)預(yù)期收益、內(nèi)容空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的詳細(xì)估計(jì)，這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。35因一方當(dāng)事人死亡，租賃關(guān)系自動(dòng)終止（ ）A. 愿意租賃 B. 私人租賃 C. 定期租賃 D. 自動(dòng)續(xù)租答案：A分析：在 P157 頁(yè)下方，與定期租賃不同，自愿租賃在其中一方死亡時(shí)自動(dòng)終止。在本頁(yè)下方，自動(dòng)續(xù)租的租賃行為不因租賃一方當(dāng)事人的死亡而終止。36吸引租戶的主要策略不包括（ ）A. 強(qiáng)調(diào)低租金 B. 宣傳C。優(yōu)惠租賃條款 D. 現(xiàn)場(chǎng)看房答案：A分析：P164，物業(yè)管理的市場(chǎng)推廣工作一般圍繞物業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行，比如宣傳物業(yè)的位置、周邊景觀、可達(dá)性和

27、便利性。強(qiáng)調(diào)低租金通常很少用于吸引租戶，因?yàn)閷?duì)于經(jīng)營(yíng)物業(yè)，相對(duì)于該物業(yè)的其他物業(yè)，租金水平對(duì)租戶來(lái)說(shuō)可能并不重要。37在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金的高低主要取決于 ( )A. 物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)成本 b.業(yè)主期望的投資回報(bào)率C。同類型物業(yè)的市場(chǎng)供需關(guān)系 D.租賃策略答案：C分析：P163頁(yè)底部，理論上租金應(yīng)該根據(jù)物業(yè)出租的運(yùn)營(yíng)成本和業(yè)主的預(yù)期投資回報(bào)來(lái)確定，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金的高低主要取決于市場(chǎng)同類型財(cái)產(chǎn)關(guān)系的供求關(guān)系。租賃選擇也受到租賃策略的影響。38出租用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋，由（ ）承擔(dān)維修責(zé)任。A. 出租人 B.承租人 C. 轉(zhuǎn)租 D. 雙方在合同中約定答案：D分析：P171以下，如

28、為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)出租房屋，維修責(zé)任由雙方在租賃合同中約定。39即使沒(méi)有生產(chǎn)，也有一定的支出，而當(dāng)開(kāi)始生產(chǎn)時(shí)，成本會(huì)以一定的速度增加，這種成本稱為 ( )A. 固定成本 B.可變成本 C.混合成本 D.差異成本答案：C分析：在P185頁(yè)下面，半固定或半變動(dòng)成本也稱為混合成本，意思是即使沒(méi)有生產(chǎn)，也有一定的支出，當(dāng)開(kāi)始生產(chǎn)時(shí)，成本會(huì)以一定的速度增加。40、非比例變動(dòng)成本是指費(fèi)用與業(yè)務(wù)量同向變動(dòng)的項(xiàng)目，不包括（ ）。A. 輔助材料 b.燃料 C.電源 D.原材料采購(gòu)成本答案：D分析：P185，D 原材料采購(gòu)成本屬于比例成本，即發(fā)生的費(fèi)用與業(yè)務(wù)量成正比變化。41 ( ) 是最全面的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。A.

29、 房產(chǎn)升值率 B.業(yè)主滿意率C。維護(hù)和時(shí)間率 D. 家庭完成率答案：A分析：在P205頁(yè)中下部，評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心服務(wù)質(zhì)量的量化指標(biāo)主要包括房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)管理率增值率等。其中，物業(yè)升值率是最全面的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。42某物業(yè)管理企業(yè)年勞動(dòng)工資總額36.96萬(wàn)元，福利金為（ ）元。A. 7392灣。 73920C。 51744D. 5544答案：C分析：P188頁(yè)，福利金為勞動(dòng)工資的14%，所以福利金為36960014%=51744元。43下列關(guān)于招標(biāo)工作的說(shuō)法不正確的是（ ）A. 招標(biāo)文件是投標(biāo)人準(zhǔn)備標(biāo)書(shū)的依據(jù)灣。招標(biāo)內(nèi)容

30、最重要的就是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算C。編組標(biāo)書(shū)時(shí)，一般為1份正本和2份副本D、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)一般分為政府定價(jià)、政府引導(dǎo)定價(jià)和運(yùn)營(yíng)商定價(jià)三種。答案：B分析：在P225頁(yè)下方，標(biāo)書(shū)最重要的內(nèi)容是詳述物業(yè)管理的實(shí)施方案。44雇主責(zé)任保險(xiǎn)的擴(kuò)展包括附加醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn)和 ( )A. 附加醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn) b.額外的員工個(gè)人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)C。附加第三方責(zé)任保險(xiǎn) D. 附加公共責(zé)任保險(xiǎn)答案：C 分析：P239 在下部。45下列關(guān)于雇主責(zé)任保險(xiǎn)的說(shuō)法不正確的是（ ）A. 死亡：最高賠償金額按政策處理灣。永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償金額支付C。臨時(shí)失能10天以上，經(jīng)醫(yī)生證明，按員工工資發(fā)放D. 保險(xiǎn)人的總賠

31、償金額，以保單規(guī)定的賠償限額為限答案：C分析：P239頁(yè)，臨時(shí)失能5天以上的，出具醫(yī)生證明后按員工工資發(fā)放。46風(fēng)險(xiǎn)（ ）是保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)。A. 否定 B. 可測(cè)試性 c.不確定性 D.可控性答案：B分析：P227頁(yè)下方，風(fēng)險(xiǎn)具有消極性、不確定性和可計(jì)量性三個(gè)特征，其中可計(jì)量性是保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)。47根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)影響的程度和范圍，風(fēng)險(xiǎn)可分為（ ）A. 純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)灣。財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)C。自然、社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)D. 基本風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)答案：D分析：P228頁(yè)下方，按損失性質(zhì)劃分A純風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)； B 按風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象劃分財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn)； C 自然風(fēng)

32、險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因分類。48以下哪一項(xiàng)不屬于企業(yè)的基本財(cái)務(wù)報(bào)表？ ( )A. 現(xiàn)金流量表 B.成本報(bào)表 C.資產(chǎn)負(fù)債表 D.收入證明答案：B分析：P252頁(yè)下方是企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表，包括不需要對(duì)外報(bào)送的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和成本表。其中，前三份報(bào)表是企業(yè)的基本財(cái)務(wù)報(bào)表。49下列關(guān)于績(jī)效評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析的說(shuō)法不正確的是（ ）A.財(cái)務(wù)分析是相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的縱向和橫向比較灣。企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)是對(duì)企業(yè)績(jī)效指標(biāo)的完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。C。企業(yè)績(jī)效評(píng)估可以替代財(cái)務(wù)分析D、企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的升華答案：C分析：在P263頁(yè)中間，企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)不能代替

33、財(cái)務(wù)分析，因?yàn)閺钠髽I(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的結(jié)果看，無(wú)法看出企業(yè)存在的具體問(wèn)題和問(wèn)題的癥結(jié)所在。對(duì)企業(yè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，解讀評(píng)價(jià)結(jié)果，補(bǔ)充評(píng)價(jià)結(jié)論。50下列說(shuō)法正確的是（ ）A、ROE是指公司在一定時(shí)期內(nèi)的稅前利潤(rùn)與其平均凈資產(chǎn)的比率灣。利息覆蓋率是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的利息前和稅后利潤(rùn)總額與利息支出的比率。C。資本積累率是指企業(yè)本年度所有者權(quán)益增加額與年初所有者權(quán)益的比率D、不良資產(chǎn)率是指年末不良資產(chǎn)總額占年初資產(chǎn)總額的比例答案：C分析：A是正確的，凈資產(chǎn)收益率是指公司的稅后利潤(rùn)與一定時(shí)期內(nèi)平均凈資產(chǎn)的比率； B是正確的，利息覆蓋率是公司在一定時(shí)期內(nèi)的利息和稅前利潤(rùn)總額與利息支出的比率； D是正確的，

34、不良資產(chǎn)率是指年末不良資產(chǎn)總額占年末資產(chǎn)總額的比例。51下列可以衡量流動(dòng)負(fù)債償付能力的指標(biāo)是（ ）A. 資產(chǎn)負(fù)債率 B.目前的比例C。速動(dòng)比率 D.現(xiàn)金負(fù)債比率答案：D分析：在P274頁(yè)，現(xiàn)金負(fù)債率是公司在一定時(shí)期內(nèi)的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入與流動(dòng)負(fù)債的比率。現(xiàn)金負(fù)債率從現(xiàn)金流的角度反映企業(yè)當(dāng)期償還短期負(fù)債的能力；資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率都可以反映企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱。總資產(chǎn)比率是衡量長(zhǎng)期償付能力的指標(biāo)，速動(dòng)比率是公司在一定時(shí)期內(nèi)的速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率是公司在一定時(shí)期內(nèi)的流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，衡量公司償還短期債務(wù)的能力。52某公司年末流動(dòng)資產(chǎn)52.915萬(wàn)元，年末存貨31.26萬(wàn)

35、元，年末流動(dòng)負(fù)債16.815萬(wàn)元，公司速動(dòng)比率為( )。A. 3.152灣。 1.693C。 2.288D. 1.288答案：D53綜合評(píng)價(jià)結(jié)果優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）五類中，低的資格門檻為（ ）A. 5070分（含50分）灣。 4050分（含40分）C。 5060分（含50分）D. 6070分（含60分）答案：B 分析：P280 頁(yè)的中間。54 ( )是寫字樓良好形象的縮影，是寫字樓項(xiàng)目難以估價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)。A. 位置 B.環(huán)境 C.品牌 D. 服務(wù)答案：C分析：P328頁(yè)，品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的證明，是值得市場(chǎng)信賴的標(biāo)志，是提高租金和物業(yè)管理費(fèi)的

36、理由，是無(wú)形資產(chǎn)。辦公樓項(xiàng)目難以估價(jià)的資產(chǎn)。55在租用寫字樓的過(guò)程中，物業(yè)管理人員經(jīng)常需要計(jì)算R/U系數(shù)，即( )A. 出租面積/出租單元樓面面積灣。出租單位面積/可出租面積C。出租單位的出租面積/可用面積D. 出租單元的使用面積/可出租面積答案：A分析：P316頁(yè)下方，物業(yè)管理人員在租賃寫字樓過(guò)程中，經(jīng)常需要計(jì)算可出租面積和出租單元建筑面積的比例系數(shù)（R/U系數(shù)）。以出租面積計(jì)算租金，單位面積乘以R/U系數(shù)。56下列關(guān)于辦公室租金的說(shuō)法中，正確的是（ ）。A. 基本租金是租戶可以接受的最低租金灣。當(dāng)基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)考慮調(diào)整至市場(chǎng)租金水平C。寫字樓市場(chǎng)理想情況下，市場(chǎng)租金普遍低于基本

37、租金D. 寫字樓中特定出租單元的租金水平根據(jù)其在整個(gè)建筑中的位置而有所不同答案：D答：P316-317頁(yè)，A不正確，基本租金是根據(jù)業(yè)主期望的投資收益目標(biāo)及其可接受的最低租金水平（即可以支付抵押債務(wù)償還、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定的租金之一不能說(shuō)是租戶能接受的最低租金； B正確的是，當(dāng)基本租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)調(diào)整至市場(chǎng)租金水平； C 正確的是，在寫字樓市場(chǎng)的理想情況下，市場(chǎng)租金普遍高于基礎(chǔ)租金。57一位租戶在購(gòu)物中心租了一些柜臺(tái)。雙方約定基本租金為每月15萬(wàn)元，當(dāng)租戶每月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)，將收取3%的租金。當(dāng)租戶月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)支付的租金為（ ）萬(wàn)元。A. 13.2灣。 1

38、5.9C。 19.5D. 20.4解決方法：根據(jù)前面的分析，這個(gè)問(wèn)題需要支付的租金應(yīng)該是基礎(chǔ)租金加上超過(guò)人為平衡點(diǎn)的營(yíng)業(yè)額乘以3%，即15+(180-150)3%=15.9萬(wàn)元58 ( ) 是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。A. 聲譽(yù) B.租戶組合和位置分配C。經(jīng)濟(jì)能力 D.企業(yè)實(shí)力答案：A分析：在P338頁(yè)中間，在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，聲譽(yù)是首先要考慮的因素。59為降低風(fēng)險(xiǎn)，管理以下零售和商業(yè)物業(yè)的最佳方式是 ( )A. 設(shè)立子公司 B. 設(shè)立分公司C。設(shè)立管理中心 D.設(shè)立項(xiàng)目部答案：A60企業(yè)占用或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到（ ）平方米左右時(shí)，應(yīng)當(dāng)編制物業(yè)資產(chǎn)管理

39、清單。A. 50000 b. 60000 攝氏度。 10000 D. 100000答案：A答：第365頁(yè)，通常企業(yè)擁有或擁有資產(chǎn)面積約5萬(wàn)平方米時(shí)，應(yīng)編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。2.多項(xiàng)選擇題（共40分，每題2分。每題有2個(gè)或更多符合題意的選項(xiàng)。選錯(cuò)本題不計(jì)分；選少，每個(gè)選項(xiàng)將是 0.5 分）1、物業(yè)管理中基于戰(zhàn)略管理的管理是（ ）A. 物業(yè)管理 B. 物業(yè)資產(chǎn)管理 C. 設(shè)施管理D. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 E. 房地產(chǎn)組合投資管理答案：DE分析：A物業(yè)管理和C設(shè)施管理是基于運(yùn)營(yíng)管理，而B(niǎo)物業(yè)資產(chǎn)管理是物業(yè)管理。2.關(guān)于物業(yè)管理，下列哪項(xiàng)是正確的？ ( )A、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)灣。對(duì)盈利物

40、業(yè)的資本投資決策不是物業(yè)管理C。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)包括保證物業(yè)正常使用的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)D、物業(yè)管理為業(yè)主提供貫穿物業(yè)整個(gè)自然生命周期的綜合管理服務(wù)E. 物業(yè)管理不是一個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域答案：ACE分析：P2-3。 B是正確的，盈利財(cái)產(chǎn)的資本投資決策屬于物業(yè)管理。除此之外，盈利性物業(yè)的營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)均屬于物業(yè)管理； D是正確的，物業(yè)管理為業(yè)主提供貫穿物業(yè)整個(gè)經(jīng)濟(jì)生命周期的綜合管理服務(wù)。3、以下風(fēng)險(xiǎn)中，有（ ）A. 市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn) B.實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) C.利率風(fēng)險(xiǎn)D. 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) e.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)答案：ABC4. 對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生收入現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是（ ）A. 未

41、來(lái)租金水平和空置率的變化B. 財(cái)產(chǎn)損失造成的損失C. 資本化率的變化D. 物業(yè)維護(hù)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)的變化E. 裝修費(fèi)用的變化答案：AB分析：D.物業(yè)維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)用的變動(dòng)，E.裝修費(fèi)用的變動(dòng)都是未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。5、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的說(shuō)法正確的是（ ）A、資產(chǎn)負(fù)債率高，說(shuō)明企業(yè)資金充足，企業(yè)韌性強(qiáng)。灣。每年反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度和償付能力的指標(biāo)C。短期償付能力指標(biāo)D、資產(chǎn)負(fù)債率=總凈資產(chǎn)/總負(fù)債100%E. 可用于衡量企業(yè)或項(xiàng)目在清算時(shí)對(duì)債權(quán)人利益的保護(hù)程度答案：BE分析：A不正確，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)或項(xiàng)目資金不足，負(fù)債依賴性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策變化時(shí)適應(yīng)性差; C 不正確，正確 是的

42、，資產(chǎn)負(fù)債率是長(zhǎng)期償付能力的指標(biāo)； D不正確，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)。6、關(guān)于房地產(chǎn)投資過(guò)程中的投資回報(bào)說(shuō)明，正確的是（ ）A. 指每年取得的凈利潤(rùn)與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率灣。凈收入通常包括稅后現(xiàn)金流和從償債中獲得的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的增值C。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付與年度現(xiàn)金收入的關(guān)系D、該指標(biāo)反映了投資者初始股權(quán)投資與實(shí)際獲得收益的比率E. 計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，房產(chǎn)增值收益不計(jì)入凈收入答案：ABD分析：C為假，真為現(xiàn)金收益率反映了初始現(xiàn)金投資或首付與年現(xiàn)金收入的關(guān)系。 E 是錯(cuò)誤的，在計(jì)算 ROI 時(shí)，可以將房產(chǎn)增值收益計(jì)入凈利潤(rùn)。7、下列關(guān)于稅負(fù)和正常交易價(jià)格的說(shuō)法正確的是

43、（ ）A.根據(jù)稅法，賣方繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅灣。根據(jù)稅法，契稅和印花稅由買方支付C。買賣雙方各自繳納稅費(fèi)的價(jià)格為正常交易價(jià)格D. 賣方應(yīng)繳納的稅款包含在正常交易價(jià)格中E. 買方應(yīng)繳納的稅款包含在正常交易價(jià)格中答案：ACD分析：B錯(cuò)，印花稅不僅由買方支付，也由賣方支付，E不包括正常交易價(jià)格中應(yīng)由買方支付的稅款。8. 創(chuàng)收性房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決于（ ）。A. 已獲得的凈收益的大小 B. 未來(lái)凈收益的風(fēng)險(xiǎn)C。未來(lái)凈收入的規(guī)模 D. 當(dāng)前總收入的規(guī)模E、未來(lái)取得凈收益的期限長(zhǎng)短答案：公元前分析：P74，影響盈利物業(yè)價(jià)值的3個(gè)因素未來(lái)凈收入的大小未來(lái)凈收入越大，房產(chǎn)價(jià)值越高，反之亦然； 獲得凈收

44、入的時(shí)間長(zhǎng)短獲得凈收入的時(shí)間越長(zhǎng)，房產(chǎn)價(jià)值越高，反之亦然； 獲得凈收入的可靠性凈收入越可靠，房產(chǎn)價(jià)值越高，反之亦然。9. 鄰域分析包括（ ）A. 搜集鄰里圍人口狀況及發(fā)展趨勢(shì)資料灣。確定社區(qū)物業(yè)的平均租金水平C。檢查鄰里物業(yè)的物理狀況D. 評(píng)估社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平五、小區(qū)所在小區(qū)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析答案：ABCD分析：P146頁(yè)下，鄰里分析的內(nèi)容包括： 收集鄰里人口狀況和發(fā)展趨勢(shì)等信息； 評(píng)估小區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定小區(qū)物業(yè)的平均租金水平，以此作為估計(jì)目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)； 檢查鄰里物業(yè)的物理狀況，包括鄰里物業(yè)的維護(hù)水平和物業(yè)用途，是否有新的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否會(huì)有新的競(jìng)爭(zhēng)者等。10.

45、租賃策略包括 ( )A. 租賃期限 b.獨(dú)立出租單位規(guī)模C。租戶類型匹配策略 D. 租金水平的設(shè)置E. 什么形式的租金答案：ABCE分析：P149，租賃策略是為了最大化物業(yè)整體租金收入而應(yīng)采取的策略，包括租期長(zhǎng)短、獨(dú)立出租單元的大小、租戶類型的匹配策略、管理服務(wù)水平和租戶優(yōu)惠和補(bǔ)貼方式的選擇，以匹配采用何種租金形式（總租金或凈租金，建筑面積或使用面積或可出租面積等）等。11、下列有關(guān)支付物業(yè)租金的說(shuō)法正確的是（ ）A. 有毛租金、凈租金和百分比租金灣。凈租賃通常用于長(zhǎng)期租賃C。百分比租金通常用于零售商業(yè)物業(yè)D、凈租金是指出租人收取的租金不包括物業(yè)使用過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用。E. 最長(zhǎng) 10 年的凈租賃租期答案：ABCE分析：D不正確。 P158中，凈租金是指出租人收取的租金，僅包括租賃單位部門的稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和能源使用費(fèi)三部分的一部分或不包括。費(fèi)用由承租人另行支付。12、在租賃執(zhí)行中，租賃管理的主要任務(wù)包括（ ）A. 住房空間的交付 B. 租金結(jié)算 c.收取租金 D. 確定租金E. 租戶關(guān)系管理答案：ACE分析：P162頁(yè)中間，B租金結(jié)算是租約到期時(shí)租約管理的主要工作； D 租金確定是租約簽訂前租賃管理的