房地產(chǎn)公司開發(fā)成本管理制度手冊

1、房地產(chǎn)公司開發(fā)成本管理制度手冊名目二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）（二）三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)（二）成本監(jiān)控的要求四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本把握（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本把握（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本把握（三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本把握（四）施工過程的成本把握（五)工程材料及設(shè)備管理（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本把握（七）工程結(jié)算管理一、 總 則規(guī)政策,結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和閱歷、教訓(xùn)，制定本制度。2環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段,提高經(jīng)濟(jì)效益為目的.管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益.二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)(一） 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行狀況，對成本實(shí)行制度監(jiān)

2、控.2理環(huán)境的了解，幫忙房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)待政策、處理有關(guān)政策性問題。3、 組織各方面專業(yè)人士對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證,按立項(xiàng)審批程序劃中的成本把握。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；市場定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求；投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效把握。4項(xiàng)目操作過程中的成本把握工作。5充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6全員的成本管理意識，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理閱歷,尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高.7、 依據(jù)管理的需要,派出審計(jì)小組對項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對項(xiàng)考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出

3、率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。8（二） 開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)1,并自覺接受總部監(jiān)督。2、 依據(jù)本單位業(yè)務(wù)進(jìn)展規(guī)劃、開發(fā)力量和市場狀況，確定項(xiàng)目開發(fā)方案，組織立項(xiàng)調(diào)研、 行立項(xiàng)審批程序。3合理性,使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本把握的意識和要求。4、 客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用方案,確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用把握指標(biāo),落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。5程把握,對可控成本、變動成本和成本特別偏差實(shí)行有效監(jiān)控.保證將成本把握在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6、 正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系,防止和杜絕重大,嚴(yán)格把握項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用,加速投資回

4、報(bào),提高投資回報(bào)率。7、 組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，準(zhǔn)時(shí)、全面、精確、動態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用狀況，按規(guī)定編報(bào)成本會計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息溝通的準(zhǔn)時(shí)、有效。 8、 生疏、把握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水公平成本把握因素活各種政策、資源，提高成本把握的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。9、 定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其緣由、監(jiān)控措施及其效果、閱歷教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1制。2、 各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控.3、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際狀況,設(shè)

5、置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本把握工作的順當(dāng)進(jìn)行（二)成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1報(bào)集團(tuán)總部備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；方案管理制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理方法);招、投標(biāo)管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制度；預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付）管理制度；費(fèi)用把握制度；材料設(shè)備管理制度.以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定.2、 集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本把握閱歷,在此基礎(chǔ)上,逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度.1、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，準(zhǔn)時(shí)編制成本方案，并跟蹤、檢查、考核

6、方案的執(zhí)行狀況:開發(fā)產(chǎn)品成本方案（按完全成本口徑);期間費(fèi)用方案；降低成本技術(shù)組織措施方案。2制,做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核方法,確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)省額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1、 各開發(fā)企業(yè)在成本把握過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其緣由、把握措施及其效果進(jìn)行分析， 以準(zhǔn)時(shí)總結(jié)閱歷教訓(xùn)，做好下一步成本把握工作。分析的重點(diǎn)是：方案及其執(zhí)行狀況；實(shí)際成本與預(yù)算成本、方案成本對比差異及其緣由；分析期內(nèi)把握措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策；評價(jià)、結(jié)論與提示。2、 集團(tuán)總部依據(jù)管理需要,應(yīng)按項(xiàng)目就成本把握狀況

7、進(jìn)行分析檢查。信息溝通1、 應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括：項(xiàng)目基本狀況；按會計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表;成本動態(tài)狀況及其分析資料；.2、 按例外管理原則，對下列成本特別偏差及其處置方法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額1030以上的的 項(xiàng)目、大事（包括停工、嚴(yán)峻窩工、重大設(shè)計(jì)變更、方案外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、大事）;合作條件更改；補(bǔ)交地價(jià).3、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，相互溝通成本把握的閱歷教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本把握（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本把握1、 各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必需向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)請

8、示和具體的可行性爭辯報(bào)告 并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會爭辯通過 進(jìn)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容：成本費(fèi)用估算和把握目標(biāo)及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)支配；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金方案;僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目；投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策;項(xiàng)目綜合評價(jià)意見。2、 可行性爭辯報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會前提前一周上交集團(tuán)總部。3、 若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化,并將對我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)申請4的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5、 招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署.（二）規(guī)

9、劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本把握1、 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成;需托付設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)實(shí)行招標(biāo)方式,擇優(yōu)確定。2、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必需包括建筑成本把握總體目標(biāo)，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）.(預(yù)),（預(yù)) 算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建筑成本概（預(yù)） 把握目標(biāo),并以此把握下一階段的設(shè)計(jì)。3、 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款,并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建

10、筑成本預(yù)算4、 設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、平安性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本)等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督 .(三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本把握123、 應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組,就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行具體、具體的策劃,擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活見。4集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘.6選擇。7（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。8符合招標(biāo)條件,合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清楚，不得因工程緊而不簽合同就開工。910施工過程的成本把握現(xiàn)場簽證12算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理

11、人員共同簽名,其中甲方預(yù)算人員必需對工程量、定。3、 現(xiàn)場簽證必需按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事為結(jié)算依據(jù)。4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不行預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目,在施工過程中不得辦理任何簽證。5、 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，的確需要變更設(shè)計(jì)的,應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理,辦理方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位依據(jù)自身實(shí)際狀況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位親密協(xié)作,嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)覺質(zhì)量事故，必需組織有關(guān)部門具體調(diào)查、

12、分析事故緣由，提交事故狀況報(bào)告及防患措施,明確事故責(zé)任并督促責(zé) 任單位,依據(jù)質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí).事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。 3單位、質(zhì)檢部門共同參與并辦理書面手續(xù).凡未閱歷收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和 進(jìn)入下道工序施工.隱蔽工程驗(yàn)收記錄按挨次進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。1、 原則上不向施工單位支付備料款.15，并在工程進(jìn)50%時(shí)開頭抵扣預(yù)付備料款。2、 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理:施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度方案和工程進(jìn)度完成月報(bào)表;,對比施工合同及進(jìn)度方案，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須供應(yīng)照片、工程質(zhì)量證明等資料;預(yù)算部門整理復(fù)核工程

13、價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3項(xiàng)的使用供應(yīng)便利。4、 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí),原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和 5%保修款，以便把握最終結(jié)算主動權(quán)。(五）工程材料及設(shè)備管理1打算甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；3、 實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付選購保管費(fèi)。4、 應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理支配選購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間,防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、 甲供材料、設(shè)備的選購必需進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家,也可在主要設(shè)備和大宗建材選購上接受招標(biāo)方式.在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均

14、能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位:能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；情愿以房屋抵材料款,且接受正常樓價(jià)的供貨商；能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商.6驗(yàn)報(bào)告,辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥當(dāng)保管。對不符合要求的，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。 7、 選購合同中必需載明:因供貨商供貨不準(zhǔn)時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的,供貨商必需擔(dān)當(dāng)索賠責(zé)任。8 不得促成由一人完成材料選購全過程的行為。9檢驗(yàn)合格證。10、 材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出,領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11、 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必需憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我

15、方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單,經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本把握1、 單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交.2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必需參與工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署.3施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格.因施工單位緣由延誤工程移交,給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。4, 以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后消滅的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的商定)及懲罰措施等。5、 實(shí)行一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的估計(jì)，留

16、足保修費(fèi)用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用（七）工程結(jié)算管理工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件:符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備;工程遺留問題已處理完畢；施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全.2證，一般只能作為參考。3、 “點(diǎn)工”必需依據(jù)定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。4、 審算部門應(yīng)具體核對工程量,審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)精確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。5、 編制的預(yù)、結(jié)算書,應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及具體的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)。6、 審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比,找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。7權(quán)、債務(wù)，對比合同具體審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。（八)其他環(huán)節(jié)的成本把握1、 正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂具體的銷售承諾事項(xiàng)清單 逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對比原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi) 發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過.2、 銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算