賽納名爵物業(yè)顧問服務(wù)文件

1、13/13HYPERLINK /賽納名爵物業(yè)顧問服務(wù)一、項目綜述賽納名爵項目建筑面積約為7.8萬平方米，定位于高端公寓。項目在地理位置和環(huán)境上具備優(yōu)異的外在條件，具有住宅區(qū)域相應(yīng)的商業(yè)配套，近臨市北商業(yè)區(qū)，特不之處在，項目周邊大面積綠化和公園地產(chǎn)，天然定義了高端、稀少、華貴的色彩。項目建設(shè)已出地面數(shù)層，共分為五座。二、物業(yè)治理顧問服務(wù)針對貴司提出的，對物業(yè)治理顧問服務(wù)的三點需求，本章節(jié)逐步闡述。三、品牌推廣方面品牌推廣通常在項目售賣期，知名的物業(yè)治理顧問公司在高端物業(yè)的銷售上能夠起到一定的促進作用，從買者的角度上，存在一下幾個因素的考慮：1物業(yè)的保值增值。高端客戶除物業(yè)本身條件以外比較看重物業(yè)

2、的保值，知名的物業(yè)治理公司在品牌信譽和治理業(yè)績能力上，能夠給購買群體更強的信心。購買群體中可能存在部分的投資客戶，在自用客戶中也同樣存在多年后物業(yè)轉(zhuǎn)讓的方法，因此物業(yè)的保值就更為重要。在雙方合作期間，我司能夠依照貴司的需要，提供治理項目業(yè)績及公司品牌信譽等資料，同時能夠協(xié)助為項目制訂保養(yǎng)維護方案。2治理正規(guī)化程度。一線都市中對物業(yè)治理的認知程度差不多大幅度提高，完善的治理將帶給業(yè)主優(yōu)良居住環(huán)境、安全私密的個人空間 在合作期間，我司將協(xié)助制訂明確、規(guī)范的業(yè)主公約、手冊等規(guī)范性文件，協(xié)助編寫公寓類物業(yè)緊急事件處理方案等危機治理文件，這些文件在表面上看是對業(yè)主權(quán)利的限制，但從側(cè)面也能夠講明治理公司對

3、治理對項目治理的周密和細致。3服務(wù)標準化和便捷性。項目所處地理位置據(jù)市北商業(yè)區(qū)僅1公里，客戶群體也以商業(yè)人士為主體，故先期制訂的方案應(yīng)較偏重服務(wù)式高檔公寓，在物業(yè)治理費支持的情況下，盡量提供便捷服務(wù)。四、品牌、圖案、標識的使用如雙方達成合作意向并簽訂合同，貴司能夠在宣傳資料等文件上使用我司名稱和品牌。但應(yīng)按照實際合作情況使用并在使用前應(yīng)通過我司批準。五、銷售人員的相關(guān)物業(yè)服務(wù)推廣方面的培訓(xùn)項目銷售培訓(xùn)，差不多可從以下幾個方面進行：1項目自身部分該項目的差不多組成，項目優(yōu)勢，與其他同類同價格項目比較的優(yōu)點。細節(jié)構(gòu)成，使用材料：如外墻面、內(nèi)裝修、門窗等方面；系統(tǒng)組成，尤其是智能化系統(tǒng)構(gòu)成。2物業(yè)治

4、理部分物業(yè)治理的意義，完善的物業(yè)治理所帶來的好處。物業(yè)治理公司提供的治理，在保安和環(huán)境治理上著重。服務(wù)方面的理念和客戶溝通的途徑（服務(wù)內(nèi)容沒有完全定下來之前，以理念為主；制訂以后能夠在給出服務(wù)項目），此部分培訓(xùn)要注意銷售人員的講解要和物業(yè)公司所提供內(nèi)容相一致。物業(yè)治理公司和顧問公司的介紹，公司在治理上的特點介紹，給以上治理和服務(wù)增加亮點。物業(yè)治理費用的金額和構(gòu)成，包括維修基金。對業(yè)主公約的介紹和解釋。六、組織人員考察豪宅治理項目物業(yè)治理，樣板間及講解此部分要依實際情況，我司盡管有相關(guān)資源，但需要征得甲方的同意才可進行。但大多數(shù)開發(fā)商在售賣期不愿對競爭對手正面開放，作為服務(wù)商，我司要充分考慮服務(wù)

5、對象的權(quán)益。我司協(xié)助貴司在治理費支持的情況下制訂該項目的客戶服務(wù)內(nèi)容。七、協(xié)助治理處進行項目治理我司依照項目進度對工作作出時刻劃分：“前期”、“籌備期”及“運營治理期”。此三個時期的時刻節(jié)點如圖所示： 前期 籌備期 運營治理期 3 6個月 項目竣工三個時期的工作重點如下：前期物業(yè)顧問服務(wù)：時刻要求：自合同期開始項目竣工前3-6 個月；審核項目規(guī)劃方案及圖紙，與設(shè)計方、承建方進行交流配合，從日后物業(yè)使用者和治理者的角度提出優(yōu)化方案，增加項目在日后使用和治理上的合理性，提升項目整體品質(zhì)。另外，針對項目公共區(qū)域的設(shè)備及配套設(shè)施就日后運營方面提出專業(yè)建議。提高項目的銷售或租賃條件。籌備期物業(yè)治理顧問服

6、務(wù)時刻要求：項目竣工前3-6個月-項目竣工竣工前的一系列接管驗收和物業(yè)治理籌備工作的輔助，建議及輔助內(nèi)容包括：設(shè)備設(shè)施安裝試運行時期的操縱，交接驗收打算，治理預(yù)算調(diào)整，項規(guī)章制度制定，治理人員基礎(chǔ)培訓(xùn)，外判單位選聘，治理營運方案制定等。有效的籌備期貯備工作將對項目正式運營后的良性運轉(zhuǎn)起到重要作用。運營期物業(yè)治理顧問服務(wù)時刻要求：自項目竣工項目運營成熟對項目治理團隊就運營期間的各項工作進行輔助。建議及輔助內(nèi)容包括：客戶服務(wù)治理體系，工程體系，保安控點，保潔綠化治理，外判公司治理等，針對項目的不同特性、客戶需求，協(xié)助全方位的專業(yè)經(jīng)營、服務(wù)和治理。運營期物業(yè)治理的質(zhì)量水平，是維持物業(yè)良好狀態(tài)和口碑的

7、的軟性根基，尤其關(guān)于分期開發(fā)的物業(yè)。優(yōu)良的物業(yè)治理服務(wù)將成為促進物業(yè)整體升值的亮點。通過以上時期的劃分，在協(xié)助進行項目治理的內(nèi)容中，我司要緊闡述籌備期和運營期的顧問服務(wù)方向和內(nèi)容。八、物業(yè)治理籌備期1） 服務(wù)方向多方合作驗收工作驗收工作在前期是特不繁雜瑣碎的工作，包括了設(shè)備、樓體、內(nèi)部裝修等等，包含了多數(shù)細微方面。驗收工作的有序有效進行幸免日后可能出現(xiàn)的責任推委或維修出現(xiàn)的困難。在未建成部分的工程進度到達籌備期之前，我司將輔助制定適合于該部分、可行的接管驗收方案和驗收項目，將工作按時刻、類型進行細化，逐項進行，對驗收不合格項進行有效監(jiān)督直至驗收合格。治理預(yù)算的修訂、制度的確定等物業(yè)治理預(yù)算需在

8、項目竣工前作出最后調(diào)整，以切實符合項目實際情況，為后期治理提供參考數(shù)據(jù)。依照落成部分的特點，審查已使用的部門分化、制度流程等體系是否適合新建成部分使用，加以調(diào)整和補充。配合做好客戶入住工作我司將協(xié)助制定與客戶手冊，裝修指南等文件，協(xié)助做好客戶的入住工作。2） 籌備期工作內(nèi)容a） 人員招聘和培訓(xùn)依照制定的架構(gòu)，對人員的應(yīng)聘條件作出建議。依照時刻節(jié)點，輔助制定培訓(xùn)打算。以下是我司全托付項目中的培訓(xùn)方案，供參考。在日后為貴項目制定的整體培訓(xùn)方案中，我司將就其中部分基礎(chǔ)課程予以培訓(xùn)。其他專業(yè)部分或貴司希望更深入的部分，可協(xié)商后制定另外的執(zhí)行方案。我司全托付項目中的培訓(xùn)方案：序號部門課程備注1 各 部

9、門項目差不多概況項目情況及周邊2差不多治理制度人事治理制度3服務(wù)意識4差不多禮儀禮貌及著裝要求5消防培訓(xùn)滅火常識及消防安全6危機治理7人事 行政部行政系統(tǒng)8人事系統(tǒng)9培訓(xùn)體系了解培訓(xùn)體系并實施10客戶服務(wù)部部門制度及崗位職責分不同崗位進行11電話用語及禮貌培訓(xùn)12客戶服務(wù)意識13租戶、用戶手冊14報修操作流程分手寫和計算機報單15客戶服務(wù)系統(tǒng)培訓(xùn)包括客戶危機治理16緊急事件處理預(yù)案及職能劃分包括日常演習17保險索賠配合財務(wù)進行18保潔治理包括保潔質(zhì)量核查19工程部部門制度及崗位職責分不同崗位進行20行為、禮儀規(guī)范要求包括入戶維修21維修及保養(yǎng)分各系統(tǒng)進行22物業(yè)驗收和交接包括日常演習23應(yīng)急維

10、修事件處理及職能策劃分不同崗位進行24安保部部門制度及崗位職責分不同崗位進行25項目設(shè)備初解26保安員安全訓(xùn)練課程包括體能訓(xùn)練27消防知識訓(xùn)練課程包括日常演習28應(yīng)急維修時刻處理及職能劃分29或在緊急處理方法b） 入伙前籌備的前期工作入伙前籌備的前期工作，要緊服務(wù)分為三個時期。第一時期：物業(yè)工程配合各主體設(shè)備安裝調(diào)試和籌建治理架構(gòu)制定物業(yè)交樓打算工程人員配合樓宇交收確定各系統(tǒng)交接日期配合給配水系統(tǒng)調(diào)試配合正式供電配合消防系統(tǒng)調(diào)試配合樓宇自控系統(tǒng)調(diào)試（如有）制定物業(yè)接收程序和各類表格制定保安整體打算制定采購打算制定車場治理方案制定各類交樓表格建立接收資料檔案建立工程圖紙檔案制定業(yè)戶手冊制定裝修手

11、冊制定鑰匙治理方案制定業(yè)戶裝修程序制定人員到崗時刻制定治安規(guī)則及守則制定職員培訓(xùn)打算制定標準及增值服務(wù)內(nèi)容第二時期：業(yè)戶入住前預(yù)備工作物業(yè)工程人員配合樓宇交收制定物業(yè)返修打算制定物業(yè)返修程序制定物業(yè)返修人員安排打算制定物業(yè)前期物品進出治理規(guī)定制定客戶電話申請治理方案制定物業(yè)入伙前大清潔打算制定物業(yè)應(yīng)急治理方案制定物業(yè)成品愛護打算第三時期：完成項目外聯(lián)工作聯(lián)系保險公司聯(lián)系保安公司聯(lián)系清潔公司聯(lián)系綠化大隊聯(lián)系電梯公司聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局聯(lián)系郵電局聯(lián)系公安局 投保相關(guān)保險制做職員制服確定開荒打算及總體費用確定綠化維護方案及總體費用確定首年保養(yǎng)及檢修打算報對講機頻點確認垃圾清運價格報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)采購辦公

12、用品、維修工具報檢生活水箱，取合格證專門工種報檢以上三個時期工作我司講依照進度，提出適合的建議，協(xié)助制定工作打算。對其中的部分內(nèi)容將予以輔助。九、關(guān)于工程前期的建議制定施工顧問打算，提供相關(guān)表格，對工程施工中存在的問題予以指導(dǎo)。結(jié)構(gòu)方面應(yīng)考慮園區(qū)內(nèi)垃圾用房位置；結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)考慮車場出入口高度，最好大于2.8米以上。供配電工程，自外網(wǎng)高壓入戶經(jīng)變配電室之二級柜；使用高、低壓柜變壓器的廠家提出建議，廠家：青島頤和電氣。消防應(yīng)著重安裝公司的資質(zhì)問題，施工后跟蹤消防檢測工作，跟蹤消防系統(tǒng)調(diào)試，跟蹤消防驗收工作。在檢測與驗收過程中發(fā)覺的問題應(yīng)詳細記錄在案。前期施工時期，工地所用水電都為臨時用電，一定要做好

13、臨時用電治理，幸免出現(xiàn)觸電事故。依照一般規(guī)律，外網(wǎng)正式送電后，施工單位就不再承擔運行的工作。因此在現(xiàn)在期，物業(yè)就要安排變配電室的運行人員進駐，承擔起變配電室的治理工作。為了保證日后過配電系統(tǒng)的安全運行電氣技術(shù)人員應(yīng)對設(shè)計的變配電室進行完全的檢查與完全的清掃，完全消除工作中跟中各種隱患，包含蟲害隱患（鼠害等）。消防系統(tǒng)的末端放水一般設(shè)計在系統(tǒng)的最底部，為了后期的使用和順利竣工驗收，建議末端放水處加管至下水口或排污井內(nèi)；為了保證消防系統(tǒng)的正常工作，物業(yè)人員要對消防系統(tǒng)全部的數(shù)據(jù)點進行逐一檢測，發(fā)覺問題迅速要求施工單位進行解決。其中包括消防水系統(tǒng)，尤其是隱蔽工程在天花之中信號閥的開啟程度?？紤]到現(xiàn)在使用二次供水的無負壓供水設(shè)備檢測需要，建議使用免檢的二次供水設(shè)備生產(chǎn)廠家。后期安裝后要系統(tǒng)檢測各個供水點的流量與壓力，是否與設(shè)計相符，并安排人員對生活水系統(tǒng)的運行予以巡視，制定供水安全條例。暖通系統(tǒng)依照驗收規(guī)范進行，但應(yīng)注意：冷凍機的震動噪音與滲油情況。新風機組的運行狀況、輸出的風量與風壓，并檢查末端的風量