北京LOFT產(chǎn)品的主流形態(tài)研究

1、北京LOFT 產(chǎn)品的主流形態(tài)文/北京思源常營項目組 當(dāng)今主流的LOFT項目，在產(chǎn)品形態(tài)和設(shè)計上有哪些特點呢？本文篩選了北京市場在售的公建LOFT項目，通過取樣分析，總結(jié)出以下一些明顯規(guī)律（注：以下市場數(shù)據(jù)均來自網(wǎng)絡(luò)及市場調(diào)研，可能存在部分偏差）。 規(guī)規(guī)劃設(shè)計計 “商商改住”LLOFTT由于用用地條件件限制，規(guī)規(guī)模普遍遍比較小小，在110萬平平米以下下，可售售面積在在355萬平米米的占了了一半的的市場份份額，多多為一棟棟或兩棟棟樓體。 由由于非住住宅立項項，在規(guī)規(guī)劃和建建筑指標(biāo)標(biāo)上沒有有日照、采采光、樓樓間距、綠綠化率的的限制，因因此現(xiàn)有有產(chǎn)品建建筑密度度普遍較較大，呈呈現(xiàn)為以以塔樓為為主，高高

2、層或小小高層建建筑居多多，容積積率偏高高，無綠綠化等基基本規(guī)律律。居住住密度偏偏高通常常是公建建項目的的普遍特特點。 公公建項目目由于不不受“住住宅禁商商”的限限制，因因此有33/4的的項目均均設(shè)有住住宅底商商，其他他1/44純LOOFT產(chǎn)產(chǎn)品由于于社區(qū)規(guī)規(guī)模較大大，因此此商業(yè)為為獨立商商業(yè)和地地下商業(yè)業(yè)。另外外有超過過30%的項目目加入了了部分平平層產(chǎn)品品來做足足限高及及增加客客群。 由由于LOOFT本本身為一一種偏前前衛(wèi)產(chǎn)品品，因此此建筑風(fēng)風(fēng)格普遍遍偏向城城市化、現(xiàn)現(xiàn)代化、時時尚化，以以現(xiàn)代簡簡約風(fēng)格格為主。 產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計 在在售項目目中以小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品居多多，主力力面積區(qū)區(qū)間在33077

3、0平米米之間浮浮動，按按雙層計計算折合合使用面面積在6601140平平米之間間，相當(dāng)當(dāng)于平層層的緊湊湊型13居；同時小小面積成成就了低低總價，可可以滿足足過渡型型客戶及及投資客客戶對面面積和價價格的需需求，存存在對平平層產(chǎn)品品進(jìn)行分分流的優(yōu)優(yōu)勢。但但是受樓樓體結(jié)構(gòu)構(gòu)限制，小小開間長長進(jìn)深的的戶型較較多，居居住舒適適感方面面較弱。 當(dāng)當(dāng)前在售售項目中中以精裝裝項目居居多。此此類項目目多集中中在城區(qū)區(qū)成熟板板塊，甚甚至是寸寸土寸金金的商圈圈，因此此均以精精裝等“成成品戶型型”出現(xiàn)現(xiàn)，報價價在1000025000元/平米之之間浮動動，且部部分項目目還贈送送全套品品牌家電電，以吸吸引投資資人群和和高品

4、質(zhì)質(zhì)人群。 毛毛坯項目目則出現(xiàn)現(xiàn)在較偏偏僻的區(qū)區(qū)域，以以郊區(qū)和和非中心心城區(qū)居居多，以以“半成成品”戶戶型出售售以拉低低售價，多多定位在在經(jīng)濟(jì)型型項目。但但由于LLOFTT存在一一定的裝裝修難度度和較高高的裝修修成本，毛毛坯項目目則多選選擇為客客戶進(jìn)行行部分前前期裝修修，通過過二次收收房的方方式實現(xiàn)現(xiàn)。500%的毛毛坯項目目提供搭搭建層隔隔板，22/3的的項目提提供搭建建下層衛(wèi)衛(wèi)生間及及廚房的的隔墻，上上層則預(yù)預(yù)埋好管管線接口口，在為為客戶節(jié)節(jié)約一定定成本的的基礎(chǔ)上上，最大大限度的的保留LLOFTT的優(yōu)勢勢，方便便客戶自自主改造造。 設(shè)設(shè)有挑空空的項目目多為精精裝項目目，由于于多定位位為“舒舒

5、適型”住住宅，因因此在戶戶型設(shè)計計上會普普遍利用用挑空空空間來增增加居室室的品質(zhì)質(zhì)感和舒舒適度，挑挑空位置置根據(jù)戶戶型設(shè)置置不同有有所變化化，一般般臨窗處處挑空居居多。毛毛坯項目目由于定定位經(jīng)濟(jì)濟(jì)型住宅宅的居多多，普遍遍不設(shè)挑挑空，以以增加戶戶內(nèi)利用用面積。目目前，市市場上LLOFTT仍以精精裝項目目居多，超超過半數(shù)數(shù)的項目目都會設(shè)設(shè)計挑空空，來突突現(xiàn)LOOFT的的優(yōu)勢。 由由統(tǒng)計結(jié)結(jié)果可以以看出，目目前LOOFT層層高普遍遍在4.895.66米之間間浮動，多多數(shù)集中中在5.3米以以上，這這是保證證上下層層分割后后居住舒舒適度的的下限。去去除隔板板（2000mmm）和裝裝修吊頂頂（未定定）的高

6、高度，LLOFTT單層層層高可控控制在22.32.66米之間間，略低低于國家家標(biāo)準(zhǔn)的的2.77米普通通住宅層層高，對對居住舒舒適度有有一定影影響，但但LOFFT特有有的上下下層空間間分割、大大落地窗窗及居室室挑空都都可對層層高不足足進(jìn)行彌彌補。因因此，多多數(shù)項目目出于做做足建筑筑總限高高的考慮慮，并不不會做到到5.55米和66.1米米的上限限。 同同時，多多數(shù)產(chǎn)品品下層的的層高略略高于上上層層高高，以滿滿足下層層作為主主要活動動空間的的舒適度度，還有有1/33的項目目采用了了均分的的方案。 公公共設(shè)施施 繁繁華地段段的項目目多致力力打造區(qū)區(qū)域地標(biāo)標(biāo)性建筑筑，因此此，玻璃璃幕墻作作為外立立面中的

7、的高新材材料被較較廣泛應(yīng)應(yīng)用。幾幾乎所有有項目外外立面材材料均采采用24種綜綜合使用用，使用用較頻繁繁的為石石材、涂涂料、面面磚及玻玻璃幕墻墻；大堂堂裝修多多采用石石材、吊吊頂、高高級燈飾飾；電梯梯采用合合資品牌牌電梯居居多。LLOFTT項目的的內(nèi)外裝裝修檔次次普遍較較高，偏偏近酒店店式公寓寓。 因因公建項項目可商商可住，底底層多有有商業(yè)，出出入人流流較雜，因因此幾乎乎所有的的項目在在安防系系統(tǒng)方面面均考慮慮周到，設(shè)設(shè)有入戶戶可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)（且多多為彩色色），保保安巡更更，電視視及紅外外線244小時監(jiān)監(jiān)控；部部分項目目還設(shè)有有住戶報報警系統(tǒng)統(tǒng)、大堂堂/分層層門禁、水水電表遠(yuǎn)遠(yuǎn)程抄收收、戶內(nèi)內(nèi)防火等等眾多智智能化系系統(tǒng)，這這些高科科技系統(tǒng)統(tǒng)的采用用主要用用來提升升項目品品質(zhì)感，以以弱化公公建項目目的其他他弊端。 “商商改住”LLOFTT水電收收費普遍遍采用商商用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民民用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；少數(shù)數(shù)項目由由于公建建限制，不不通天然然氣，只只能通過過煤氣或或電磁爐爐做飯；因此LLOFTT受立項項限制，生生活成本本普遍偏偏高，是是造成購購買阻礙礙的原因因之一。 公公建項目目的物業(yè)業(yè)收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)均高高于同區(qū)區(qū)域普通通住宅的的物業(yè)費費，因此此很多項項目為了了提高品品質(zhì)，推推出了各各式特色色物業(yè)服服務(wù)，如如社區(qū)班班車、2