合川區(qū)“江城天下”經(jīng)濟(jì)評價報告

1、第17頁 共17頁合川區(qū)“江城天天下”經(jīng)濟(jì)評價報報告目錄第一章 項目整整體經(jīng)濟(jì)效益益及階段性預(yù)預(yù)期效益分析析一、項目概況1、項目名稱2、項目建設(shè)單單位3、項目建設(shè)地地點二、項目功能及及建設(shè)規(guī)模1、項目功能2、建設(shè)規(guī)模三、項目投資四、項目投資估估算1、投資估算表表2、開發(fā)期稅費費估算表五、資金籌措計計劃1、項目投資計計劃表2、借還款計劃劃及利息測算算表六、銷售收入測測算1、銷售總收入入預(yù)測表2、銷售收入分分期按比例測測算表第二章 項目盈盈利能力分析析一、損益表與靜靜態(tài)盈利分析析1、損益表2、評價指標(biāo)3、可運用資金金估算表二、現(xiàn)金流量表表與動態(tài)盈利利分析1、全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表2、評價指標(biāo)3、自有

2、資金流流量表4、評價指標(biāo)5、動態(tài)盈利分分析第三章 風(fēng)險規(guī)規(guī)避一、盈虧平衡分分析1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2、盈虧平衡計計算二、結(jié)論和建議議1、結(jié)論2、建議第一章 項目整整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益及階段性性預(yù)期效益分分析1、項目名稱“江城天下”。合川區(qū)舊城改造造項目?？傆糜玫孛娣e4885畝，拆遷遷房屋11萬萬平方米，新新建房屋600萬平方米，估估算總投資33.5億元。2005年主要完成片區(qū)規(guī)劃設(shè)計、舊房拆遷和B2組團(tuán)安置房修建。計劃投資6000萬元。3、項目建設(shè)單單位成都華聯(lián)商廈置置業(yè)有限責(zé)任任公司4、項目建設(shè)地地點重慶合川市內(nèi)一、項目功能及及建設(shè)規(guī)模1、項目功能根據(jù)地塊的環(huán)境境特點，擬在在該地塊興建建一個合川市市內(nèi)較

3、為高檔檔的花園住宅宅小區(qū)。小區(qū)區(qū)內(nèi)配套設(shè)施施齊全，購物物、康樂、休休閑運動等各各類相應(yīng)設(shè)施施一應(yīng)俱全。2、建設(shè)規(guī)模江城天下項目計計劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)一覽表表（暫定值）序號項目計量單位數(shù)值比重（）1用地面積平方米331668（4498畝）1.1建筑占地面積平方米82917255（約）2總建筑面積平方米597000（余余）2.1住宅建筑面積平方米488060（約約）88（約）2.1.1多層住宅建筑面面積（以47層為主）平方米4148518852.1.2高層住宅建筑面面積（以12218層為主主）平方米732091552.2商業(yè)建筑面積（其其中3萬平方方米自用）平方米97000（約約）16.2（約）2.

4、3公建建筑面積平方米11940（約約）2（約）3容積率%1.8（約）4覆蓋率%35（約）5綠地率%42（約）6總戶數(shù)（平均每每戶約1200平方米）戶4067（約）7居住總?cè)丝冢ㄆ狡骄繎?.5人）人14234.55 8停車位（每2戶戶約1個車位位）個2033三、項目開發(fā)建建設(shè)計劃本項目計劃20003年年底底開工，整個個工程為期55年，分4到到5期建設(shè)，其其中應(yīng)大橋以以北的地塊進(jìn)進(jìn)行首期開工工（拆遷量少少）。若前期期資金投入量量足夠可在首首期開發(fā)時帶帶動大橋南側(cè)側(cè)的50米地區(qū)的的開發(fā)，使其其在第一期開開發(fā)中形成一一個區(qū)域形象象整體化，以以利于項目的的全盤銷售，以以期獲得最大大利潤化。四、項目投資

5、估估算1、投資估算表表 單單位：萬元序號項目總投資估算說明1.1土地費用9960.00020萬/畝，包包括征地相關(guān)關(guān)費用及拆遷遷費用（約）2工程費2140.0002.1地質(zhì)勘察費及設(shè)設(shè)計費700.00多層12元/平平方米，高層層15元/平平方米2.2場地平整費用（土土石方）1440.00012元/立方米米（預(yù)計1220萬立方米米）3建筑安裝工程費費用22359.000多層350元/平方米，高高層550元元/平方米4其它費用1667.3774.1小區(qū)道路150.003公里（預(yù)計550萬元/公公里）4.2小區(qū)綠化費用621.87每平方米25元元(未除消防防通道)4.3小區(qū)智能化895.5015元/

6、平方米米5不可預(yù)見費670.773%6開發(fā)期規(guī)費166.00見下表7財務(wù)費用480.00估計貸款總額為為4000萬萬8銷售費用964.421.5%，包括括廣告推廣及及營銷相關(guān)費費用項目開發(fā)總成本本總計38407.556折算為每平方米米成本為6443.34元元/平方米2、開發(fā)期稅費費估算表序號項目金額估算說明1綜合價金00元/平方米2工程監(jiān)理費571.6%4工程質(zhì)量監(jiān)督費費591元/平方米5其他50暫估合計166五、資金籌措計計劃本項目開發(fā)投資資的資金來源源有三個渠道道，一是企業(yè)業(yè)自有資金，二二是銀行貸款款，三是預(yù)售售房收入用于于投資部分。本本項目開發(fā)商商投入自有資資金15000萬元作為啟啟動資

7、金。需需貸款40000萬元?？偪偼顿Y為388407.556萬元。1、項目投資計計劃表 單位位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)期20032004200520062007200820091建設(shè)投資38407.5565500（拆、土土）6000（122）8000（188）8000（155）5000（100）5907.566（5）2資金籌措38407.556550060008000800050006907.5662.1自有150015002.2借貸40004000-4480（本本息）2.3預(yù)售收入再投入入1315008500（100）15000（115）16500（115）18000（115）6295（5）

8、尾盤銷售2、借還款計劃劃及利息測算算表 單單位：萬元借款次數(shù)借款計劃還款計劃應(yīng)付利息時間12003.892004.89金額40004000480合計40004000480六、銷售收入測測算1、銷售總收入入預(yù)測表(以以5年的計劃劃銷售額度為為指標(biāo)）分類可售面積（平方米）保守銷售均價（元/平方米）銷售收入（萬元）住宅488060（約約）90043925商業(yè)67000（自自留300000）300020370合計5970001076.966642952、銷售收入分分期（按比例例測算表）銷售計劃項目名稱合計銷售期20042005200620072008一期住宅100%70%30%商業(yè)100%80%20%

9、二期住宅100%50%50%商業(yè)100%50%50%三期住宅100%50%50%商業(yè)100%50%50%四期住宅100%50%50%商業(yè)100%50%50%合計100%第二章 項目盈盈利能力分析析一、損益表與靜靜態(tài)盈利分析析(以5年的的計劃銷售額額度為指標(biāo))1、損益表 單位：萬元元序號項目名稱計算依據(jù)合計1銷售收入如上表64295.000 2總成本費用59.7萬方643.334元/平方方米38407.556 3銷售稅金及附加加銷售收入6.25%4018.433 4土地增值稅暫估為3%1928.855 5利潤總額1-2-3-4419940.116 6所得稅533%6580.255 7稅后利潤5-

10、613359.991 2、評價指標(biāo)A、全部利潤的的投資利潤率率利潤總額額總投資額100=199400.16384077.56100=51.911%B、全部利潤的的投產(chǎn)利潤率率利稅總額額總投資額100=（199440.16+4018.43+19928.855）384077.56100=67.400%C、自有資金投投資利潤率利潤總額自有資金總總額100=133599.907225500100=242.990%3、可運用資金金估算表 單位：萬萬元序號項目名稱合計建設(shè)期200420052006200720081銷售收入64295850015000165001800062952銷售稅金及附加加4018.

11、433531.25937.51031.2551125393.433土地增值稅1928.855255450495540188.854所得稅6580.2555001200140018001680.2555項目可運用資金金（1-2-3-4）51767.4467213.75512412.5513573.755145354032.477結(jié)論：本項目以以上三個靜態(tài)態(tài)評價指標(biāo)與與房地產(chǎn)同行行行為相應(yīng)指指標(biāo)比較，完完全可以接受受。二、現(xiàn)金流量表表與動態(tài)盈利利分析(以四四年的計劃銷銷售額度為指指標(biāo)）1、全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表 單位：萬元元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期2003200420052006200720081現(xiàn)金

12、流入5500850015000165001800062951.1銷售收入0850015000165001800062951.2自有資金15001.3借貸40002現(xiàn)金流出550011176.22510587.5510926.22584659170.0992.1建設(shè)投資550060008000800050006907.5662.2銷售稅金及附加加 0531.25937.51031.2551125393.432.3土地增值稅0255450495540188.852.4所得稅05001200140018001680.2552.5還貸（加息） 44803凈現(xiàn)金流量（11-2）0-2676.225441

13、2.55573.7559535-2875.0094折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量量10%0-2408.6623971.2555016.3778581.5-2587.5585稅前凈現(xiàn)金流量量（32.4）0-1908.6625171.2556416.37710381.55-907.3336稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金金流量10% 0-1717.7754654.1225774.7339343.355-816.5992、評價指標(biāo)A、稅后全部投投資FNPVV139669-5980（自自備資金）=7989 ，F(xiàn)IRRR12.442 B、稅前全部投投資FNPVV191553-5980（自自備資金）=131733 ，F(xiàn)IRRR20.48

14、3、自備資金現(xiàn)現(xiàn)金流量表(以四年的計計劃銷售額度度為指標(biāo)) 單位位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期20032004200520062007200820091現(xiàn)金流入5500850015000165001800062951.1銷售收入0850015000165001800062952現(xiàn)金流出550011176.22510587.5510926.22584659170.0992.1自有資金55002.2預(yù)售收入再投入入 60008000800050006907.5662.3貸款本息償還44802.4銷售稅金及附加加531.25937.51031.2551125393.432.5土地增值稅2554504

15、95540188.852.6所得稅5001200140018001680.2553凈現(xiàn)金流量（11-2）0-2676.2254412.555573.759535-2875.0094折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量量10%0-2408.6623971.2555016.3778581.5-2587.5584、評價指標(biāo)自有資金的稅后后FNPV139699 ，F(xiàn)IRRR39.37 5、動態(tài)盈利分分析(以5年年的計劃銷售售額度為指標(biāo)標(biāo)）A、凈現(xiàn)值（FFNPV），經(jīng)經(jīng)過以上計算算，本項目稅稅前、稅后全全部投資的NNPV0，自有資資金的NPVV0，說明本本項目可按事事先規(guī)定的貼貼現(xiàn)率獲利，在在所研究的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)內(nèi)發(fā)生投資

16、凈凈收益，有經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果，項項目可行。本房地產(chǎn)投資項項目的基準(zhǔn)貼貼現(xiàn)率選取時時，結(jié)合同期期的銀行貸款款利率5.225，考慮慮行業(yè)的平均均收益率、資資金成本、投投資風(fēng)險、通通貨膨脹以及及資金限制的的影響，取IIC10。B、內(nèi)部收益率率（FIRRR），經(jīng)以上上計算，稅前前和稅后全部部投資的IRRR分別為220.48 和12.42 ，自自有資金IRRR為39.37，分分別大于同期期貸款的利率率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率，反映項項目盈利，達(dá)達(dá)到較高的收收益水平，說說明項目完全全可行。C、項目經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)匯總總表項目靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)投資利潤投資利潤率投資利稅率財務(wù)凈現(xiàn)值FNNPV財務(wù)內(nèi)部收益率率FIRR全部投資稅前

17、19940.11651.91%67.40%20.48 稅后13359.99012.42 自有資金稅前242.90%稅后1396939.37 第三章 風(fēng)險規(guī)規(guī)避一、盈虧平衡分分析(以四年年的計劃銷售售額度為指標(biāo)標(biāo)）1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目總成本 384007.56萬萬元項目總收入 642995萬元利潤 119940.16萬元稅后利潤 133359.900722、盈虧平衡點點計算盈虧平衡點項項目總成本銷售總收收入-（利潤所得稅率：33%）100%=384077.56642995-（199440.1633%）100%=75.400%盈虧臨界點銷銷售總收入盈虧平衡點點=64299575.400%=484478

18、.433萬元結(jié)論：當(dāng)銷售收收入達(dá)到488478.443萬元時，工工程基本上可可實現(xiàn)保本；反之，當(dāng)銷銷售實現(xiàn)低于于臨界點，則則項目將出現(xiàn)現(xiàn)虧損。二、結(jié)論和建議議1、結(jié)論本項目分析是在在現(xiàn)有方案設(shè)設(shè)計的基礎(chǔ)上上進(jìn)行的，建建筑單體的面面積參數(shù)為，可可售住宅為44880600（約），可售商業(yè)業(yè)為670000（自留330000）本項目總投資為為384077.56萬元元，平均售價價1076.96余元/。其中住宅宅的平均售價價900余元元/，商業(yè)的平平均售價30000余元/。根據(jù)盈虧平衡分分析可見，江江城天下項目目盈虧平衡點點為75.440。當(dāng)項項目銷售比例例達(dá)75.440，銷售售收入達(dá)到448478.43萬元時時，項目的收收益與成本持持平。通過敏感性分析析可知項目有有一定的抗風(fēng)風(fēng)險能力，項項目全部投資資的內(nèi)部收益益率為20.48 ，自自有資金的內(nèi)內(nèi)部收益率為為39.377，均高于于銀行同期利利息，有一定定的財務(wù)收益益。由于項目目定位花園小小區(qū)，品質(zhì)上上有優(yōu)勢，同同時售價在市市場上有競爭爭力，因此可可達(dá)到一個較較好的銷售比比例，但是項項目的功能定定位一定要有有特色。從以上計算我們們還看到，由由于我們只作作了5年的計計劃銷售收益益分析，其結(jié)結(jié)論就是在55年期的經(jīng)營營后，公司不不僅能獲取稅稅后利潤133359.99072萬元元，還能獲得得銷售后剩余余的固定資產(chǎn)產(chǎn)