小區(qū)早期介入及入住管理方案

1、小區(qū)早期介入及入住管理方案1營銷配合方案為使業(yè)主在購房的過程中就能夠感受物業(yè)管理的質(zhì)素，項(xiàng)目前期介入人員將在前期介入期配合售樓部開展如下工作：a.配合售樓部受理物業(yè)管理咨詢，同時對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的培訓(xùn)；對銷售人員的各項(xiàng)承諾文書從物業(yè)管理視角予以審核，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛。b.高標(biāo)準(zhǔn)做好售樓中心、樣板間、停車場和室外廣場的保潔及花圃綠化的管理工作；c.提供售樓中心、樣板間和室外廣場的安全護(hù)衛(wèi)以及車輛停放的疏導(dǎo)、指引服務(wù)；d.做好售樓中心、樣板間的設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。F.開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查業(yè)主需求是我們提供服務(wù)的重要依據(jù)，項(xiàng)目前期介入人員將在銷售部門的

2、幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，以此對客戶服務(wù)體系進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理工作更加貼進(jìn)業(yè)主。同時，與開發(fā)商共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集、了解業(yè)主反饋的信息。2早期介入工作計(jì)劃第一篇組建前期介入小組及工作標(biāo)準(zhǔn)一、自20*年8月7日開始派駐專職工程師到現(xiàn)場，視工作需要公司顧問小組不定期介入物業(yè)在建工地，在尊重原有設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，對在建房屋從業(yè)主使用角度提出合理的建議供開發(fā)商參考；二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：（1）為開發(fā)商提供合同約定內(nèi)關(guān)于前期介入的服務(wù)項(xiàng)目。（2）物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和工程師每周不定期到現(xiàn)

3、場，關(guān)注項(xiàng)目在建情況，開展必要的可行性工作；（3）根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)及配套情況，向開發(fā)商提供物業(yè)建議書，建議需合理、實(shí)用，尊重原有設(shè)計(jì)，充分利用現(xiàn)有資源。（4）為項(xiàng)目接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作，按照接管驗(yàn)收要求準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的資料。（5）為管理處入伙做好準(zhǔn)備。（6）做好與外部公共關(guān)系的聯(lián)系。（6）每周不定期與開發(fā)商溝通，對需配合工作在開發(fā)商要求時限內(nèi)提前完成。第二篇FH新城工作計(jì)劃（20*年8月5日至10月20日）人員到位時間及工作職責(zé)崗位人員配備到位時間工作范圍及職責(zé)備注項(xiàng)目經(jīng)理1人20*年8月5日全面負(fù)責(zé)現(xiàn)已到位客服主任人20*年9月1日配合項(xiàng)目經(jīng)理工作財(cái)務(wù)1人20*年10月8日小區(qū)財(cái)務(wù)工作護(hù)衛(wèi)主管1人

4、2006年10月8日小區(qū)公共秩序技工5名2006年9月1日小區(qū)的日常維修、維保跟蹤、一戶一驗(yàn)一期所有崗位人員2006年10月8日按計(jì)劃定編FH新城小區(qū)工作計(jì)劃工程組（責(zé)任人：）序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時間1制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報(bào)公司。2確定物業(yè)辦公用房，編制辦公室裝修計(jì)劃，包括：管理處辦公室、客戶服務(wù)中心、員工宿舍、員工食堂等確定選址、裝修效果圖、裝修施工期、辦公設(shè)施配備。3編制房屋接管驗(yàn)收計(jì)劃1、與開發(fā)商工程協(xié)調(diào)，確定接管驗(yàn)收及遺留問題等處理的流程、責(zé)任人、時間、辦法等2、各種接管驗(yàn)收表格及接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)的編制。3、對小區(qū)施工進(jìn)行跟進(jìn)，主要了解小區(qū)設(shè)備設(shè)

5、施整體情況，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能等；熟悉水、電、氣、消防等管道線路鋪設(shè)位置及走向。4、確定接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組和對驗(yàn)收小組人員進(jìn)行專業(yè)分組、任務(wù)分配。5、確定接管驗(yàn)收所需人力配置計(jì)劃、物料準(zhǔn)備計(jì)劃、驗(yàn)收日程安排。6、對驗(yàn)收小組成員分別進(jìn)行理論培訓(xùn)和實(shí)操培訓(xùn)。統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、工作方法等。7、接管驗(yàn)收不合格工程問題的處理4制定本項(xiàng)目的物質(zhì)、工具配備計(jì)劃結(jié)合物業(yè)管理方案及實(shí)際工作編寫計(jì)劃報(bào)公司5新聘人員及員工的接管驗(yàn)收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案（時間、課題、講授人）6編制二次裝修須知及二次裝修審批要點(diǎn)包括：裝修申請、裝修方案、裝修注意事項(xiàng)、二次裝修竣工驗(yàn)收。7編制二次裝修巡查要點(diǎn)1、巡查方法（分為安全巡

6、查和工程巡查）2、裝修巡查頻次3、裝修巡查要求、4、注意事項(xiàng)（大廈公共設(shè)施方面、文明施工方面、裝修安全方面、住戶室內(nèi)裝修方面）8編制二次裝修驗(yàn)收要點(diǎn)1、影響大廈外觀的情況2、墻體改動的情況3、管線變動的情況4、孔洞改動情況9編制裝修垃圾清運(yùn)管理方案1、電梯的管理2、樓層的管理小區(qū)標(biāo)識（VI）的制作1、名稱標(biāo)識（路名牌、棟號牌、樓層牌、房間牌、形象牌、宣傳欄等）2、警示標(biāo)識（消防疏散批示牌、安全標(biāo)識通告牌等）3、指示標(biāo)識（指路牌、導(dǎo)向牌等）4、示意標(biāo)識（電梯使用注意事項(xiàng)等）5、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識（設(shè)備名稱牌、狀態(tài)牌等）6、綠化標(biāo)識（品名牌、溫馨提醒牌等）11編制生活垃圾收集方案1、利用分類收集垃圾桶和

7、廢電池回收箱，倡導(dǎo)環(huán)保生活方式，為達(dá)到ISO14000標(biāo)準(zhǔn)做好硬件建設(shè)。2、室外適當(dāng)位置配置分類垃圾收集桶。3、垃圾從樓層收下樓后應(yīng)在合適的位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，同時提供垃圾收集車存放位置。13停車場管理系統(tǒng)小區(qū)竣工時，應(yīng)確保各類停車場設(shè)施得到完善，包括減速帶、路面導(dǎo)向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標(biāo)志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等，以上均應(yīng)符合福州交通行政主管部門的要求。14設(shè)置信報(bào)箱在各單元設(shè)置統(tǒng)一的信報(bào)箱，信報(bào)箱應(yīng)符合郵政部門的通郵要求。15供水、電、氣、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等辦理情況咨詢書面形式，落實(shí)地址、電話、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。16選定裝修垃圾堆放處提前設(shè)置好裝修垃圾公共堆放點(diǎn)，要求用塑料

8、布圍起來，安裝裝修垃圾公共堆放點(diǎn)標(biāo)識，安裝裝修垃圾公共堆放點(diǎn)導(dǎo)引牌。16跟蹤現(xiàn)有的工程遺留問題。FH新城工作計(jì)劃客戶服務(wù)中心（責(zé)任人：客服主任）序號工作內(nèi)容目標(biāo)值工作明細(xì)事項(xiàng)完成時間1制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等公司。2編制入伙方案入伙工作人員的配置及工作職責(zé)：3編制和印制入伙資料業(yè)主公約、居家指引、房屋裝修申請表、業(yè)主基本情況表、前期物業(yè)管理協(xié)議、委托銀行收款協(xié)議、業(yè)主房屋驗(yàn)收單、裝修審批要點(diǎn)、入伙手伙辦理流程單、房屋裝修許可證、施工人員臨時出入證、放行條、裝修施工人員登記表等資料。4編制入伙須知及入伙流程圖1、入伙手續(xù)辦理地點(diǎn)和時間：2、業(yè)主需要向驗(yàn)資組提供的資料3

9、、向驗(yàn)資組交驗(yàn)資料：4、業(yè)主領(lǐng)取的物品：房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書、門禁對講機(jī)等物品5、驗(yàn)房手續(xù)辦理；6、裝修手續(xù)辦理流程5準(zhǔn)備各類房屋的平面圖，并標(biāo)明梁、柱、剪力墻等不能改動的位置6與發(fā)展商聯(lián)系提供業(yè)主名冊、聯(lián)系電話等相關(guān)資料。7牽頭制定入伙的收費(fèi)類型、標(biāo)準(zhǔn)等8設(shè)立入伙辦理咨詢點(diǎn)與開發(fā)商工程部、監(jiān)理公司三方共同組成咨詢小組，負(fù)責(zé)對入伙業(yè)主的現(xiàn)場咨詢；10制作入伙資料的填寫樣板并貼在白板上公示11新聘人員及員工的接管驗(yàn)收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案（時間、課題、講授人）12與開發(fā)商聯(lián)絡(luò)落實(shí)入伙前期施工及工程進(jìn)度、與開發(fā)商之間的接口FH新城工作計(jì)劃客服組（責(zé)任人：客服助理）序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事

10、項(xiàng)完成時間1根據(jù)各項(xiàng)目組的實(shí)際核定人數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招聘確定人數(shù)，審批后，提前到位。2制定職員薪酬體系執(zhí)行辦法制定相應(yīng)的文件，報(bào)批后執(zhí)行。3制定相關(guān)崗位服裝款式、數(shù)量等方案確保入伙前服裝到位4入伙場地布置1、確定入伙場地2、入伙祝賀標(biāo)語的橫幅制作3、車輛、桌椅板凳、就餐、照相、錄相的安排4、噴繪制作二次裝修須知及二次裝修審批要點(diǎn)看板5、噴繪制作入伙須知、入伙流程圖、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)看板、竣工驗(yàn)收備案表5制定物質(zhì)購置計(jì)劃督促各項(xiàng)目上報(bào)，安排采購，確保入伙。6落實(shí)職員的食宿安排根據(jù)人員招聘等情況安排。7制定推動管理處員工的培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)各項(xiàng)目上報(bào)情況組織培訓(xùn)。8印制名片、工牌等9聯(lián)系確定滅火器的購買標(biāo)準(zhǔn)10臨時

11、裝修材料的攤點(diǎn)設(shè)置11二次裝修垃圾的分包方確定提前設(shè)置好砂子、水泥堆放點(diǎn)和標(biāo)識，并公示價格FH新城工作計(jì)劃環(huán)境組（責(zé)任人：）序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時間1制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報(bào)公司。2新聘人員及員工的接管驗(yàn)收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案（時間、課題、講授人）3入伙前拓荒清潔FH新城工作計(jì)劃護(hù)衛(wèi)組（責(zé)任人：護(hù)衛(wèi)主管）序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時間1FH新城的接管保安公司按預(yù)算派護(hù)衛(wèi)員2制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報(bào)公司。3人員軍訓(xùn)、知識培訓(xùn)等制定方案（時間、課題、講授人）4物質(zhì)裝備根據(jù)計(jì)劃物質(zhì)裝備逐步到位A.公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收為了使尸口

12、新城設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收工作有序進(jìn)行，確保接管項(xiàng)目的安全和正常的使用功能，按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)制訂周詳?shù)姆桨讣坝?jì)劃，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。文件包括：驗(yàn)收項(xiàng)目一覽表、資料交接一覽表、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施驗(yàn)收單、工程遺留問題統(tǒng)計(jì)表、樓宇智能化電設(shè)備驗(yàn)收單、弱電設(shè)備缺陷報(bào)告單、公用變配電設(shè)備驗(yàn)收單、室內(nèi)電氣設(shè)備缺陷報(bào)告單、樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單、室內(nèi)給排水驗(yàn)收單（標(biāo)、復(fù)）、室外給排水驗(yàn)收單、室內(nèi)土建及裝修驗(yàn)收缺陷報(bào)告單，基本驗(yàn)收接管程序如下：a.發(fā)展商書面通知管理處、工程部進(jìn)行接管驗(yàn)收；b.工程部召開接管驗(yàn)收專題會議，組建接管驗(yàn)收小組；c.建立接管驗(yàn)收項(xiàng)目一覽表以及資料交接一覽表；d.根據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、屋宇原

13、設(shè)計(jì)要求等制定針對性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；e.根據(jù)資料交接一覽表，要求提供所需資料;如提供資料不齊全，要求施工單位必須做出書面承諾具體提供時間；f.發(fā)展商所需提供的資料到位后，工程部制定接管驗(yàn)收計(jì)劃以及日程安排書面通知發(fā)展商；g.工程部組織有關(guān)人員進(jìn)行初次驗(yàn)收工作；h.將接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷分類報(bào)告發(fā)展商處理；i.配合發(fā)展商組織各施工單位實(shí)施整改，各施工單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成整改項(xiàng)目，如為重大整改維修項(xiàng)目，不能及時完成，要求施工單位必須書面承諾具體完成時間；j.發(fā)展商書面通知工程部進(jìn)行接管驗(yàn)收復(fù)驗(yàn)（質(zhì)量缺陷的針對性地再驗(yàn)收）；工全面驗(yàn)收合格后，接收所有鑰匙，接管驗(yàn)收區(qū)域；l.流程圖：責(zé)任人工作要求3

14、入住策劃及實(shí)施方案一、團(tuán)隊(duì)組建時間：20*年10月10日前二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：1、管理架構(gòu)：結(jié)合FH新城一期入住戶數(shù)及情況，配置合理的人力資源。2、物資及入伙工作計(jì)劃：（1）物資按適合于FH新城情況草擬配置計(jì)劃，并于10月15日到位;（2）入伙資料（入伙手續(xù)辦理流程單、居住手冊、業(yè)主檔案、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾裝修協(xié)議、驗(yàn)房單等）于10月20日到位；（4）入伙布置及VI標(biāo)識制作：包括入伙現(xiàn)場和小區(qū)主干路及大堂的布置，擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結(jié)彩、插放彩旗、高掛氣球等，綜合體現(xiàn)服務(wù)的人性化。于11月10日前完成；（5）入伙期間方便業(yè)主的增值服務(wù)：如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材

15、料等公司統(tǒng)一規(guī)劃引進(jìn)。（6）培訓(xùn)計(jì)劃：序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式備注1小區(qū)基本情況介紹及管理要點(diǎn)：1.項(xiàng)目定位；2.開發(fā)商簡介及理念；3.樓盤詳情；4.業(yè)主群體全體員工內(nèi)培/外培2物業(yè)管理委托合同全體員工內(nèi)培3答客問全體員工內(nèi)培4FH新城綜合工作計(jì)劃、任務(wù)；入伙工作安排全體員工內(nèi)培5FH新城房屋建筑基本情況管理層、工程內(nèi)培/外培6FH新城開荒保潔及工作標(biāo)準(zhǔn)保潔組內(nèi)培7FH新城護(hù)衛(wèi)工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)護(hù)衛(wèi)員內(nèi)培8FH新城工程工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程組內(nèi)培說明：A、外培意為請開發(fā)商或施工單位進(jìn)行講解；B、其他培訓(xùn)按公司運(yùn)營體系要求培訓(xùn);C、其他一、聯(lián)系人：z電話1XXXXXXX二、參照文件：物業(yè)管理?xiàng)l例建設(shè)

16、部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定公司運(yùn)營體系文件4裝修管理要點(diǎn)1.0室內(nèi)室內(nèi)的墻體進(jìn)行改造，分為兩種：承重墻改造和非承重墻改造。承重墻體禁止改動。若必須改動，承重墻體改造要求有相關(guān)部門審批、批文（特別是原設(shè)計(jì)部門的審批文件）；承重墻要打洞，半徑不能超過5CM（只允許打圓形），并且必須有加固措施。非承重墻體改造必須查閱工程圖紙，各類管線的走向情況，同時做好安全措施（如防水），禁止使用錘子強(qiáng)行砸斷。室內(nèi)裝修使用的各類裝修材料以輕、防火、環(huán)保為主。禁止用1厘米以上厚度的石材鋪設(shè)地面。室內(nèi)衛(wèi)生間的防水要求。室內(nèi)衛(wèi)生間墻體防水必須做1.8乂；地面防水卷起地面30CM;所

17、有防水都必須做三次以上。室內(nèi)其它地方的防水沒有硬性要求（有改造必須注意防水要求）。建議廚房地面做防水處理。戶型內(nèi)的各種使用功能不能改變（如廚房、洗手間等）；洗衣機(jī)的位置可以調(diào)動，但要注意排水（排到污水管中）、噪聲、防水問題。禁止在北陽臺放置洗衣機(jī)。廚房抽油煙機(jī)在煙道的排氣位置不可以改動。室內(nèi)各種水、電、氣管道改造必須符合相關(guān)要求，并且在改動后應(yīng)對所有接頭、三通進(jìn)行緊固，改動后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。戶內(nèi)水管包括給水管、排水管和暖氣管，改造必須注意防水、防漏。埋暗管不能有接口，改造后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。給水管線的改造只能做水表以后的管線改造（水表至戶內(nèi)的管線為表后管線）。中水和自來水管線禁止混接

18、。原設(shè)計(jì)排水管線不允許改動，新增加的排水管線參照1.6、1.6.1條款。1.3暖氣管道（地埋管線）禁止改造，地面禁止打孔、定釘。戶內(nèi)電路改造，電線必須是2.5平方以上的硬銅線，必須穿管，埋暗線不能有接口。戶內(nèi)天然氣管道的改造必須找專業(yè)公司（天然氣公司指定的施工單位）。2.0外觀部分入戶門不可以改動。入戶門可加裝防盜門，門樣式注意美觀、建議用防火材料，禁止超出門框范圍。小區(qū)安裝防盜網(wǎng)、雨篷必須在業(yè)主委員會成立后征詢廣大業(yè)主意見才可以施工，樣式、顏色仍需保持一致。除有相關(guān)法律法規(guī)的硬性規(guī)定或特殊原因外。頂層露臺禁止搭建（具體執(zhí)行參照分公司頂層露臺處置辦法）。每戶的陽臺墻體、窗戶原則不允許改動；如有特殊原因必須保持同小區(qū)其它玻璃顏色、窗