合肥現(xiàn)代物流園可行性研究報告之八

1、第八章合肥物流園區(qū)可行性分析及評價81 合肥物物流園區(qū)區(qū)的建設設模式及及投融資資方式811 建設設模式根據(jù)前文文在合肥肥物流園園區(qū)建設設發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略中所所提出的的發(fā)展設設想，合合肥物流流園區(qū)的的建設模模式為：以合肥物物流園區(qū)區(qū)管委會會及相關關制度建建設為基基礎，以以合肥物物流園區(qū)區(qū)建設發(fā)發(fā)展公司司為執(zhí)行行主體，利用開開發(fā)區(qū)擁擁有的土土地資源源和資金金資源，借助合合肥市政政府以及及社會各各界的共共同努力力，完成成園區(qū)物物流基礎礎設施（包括庫庫場、信信息系統(tǒng)統(tǒng)和園區(qū)區(qū)道路系系統(tǒng)）建建設任務務，依靠靠園區(qū)成成功的運運行換取取園區(qū)發(fā)發(fā)展的時時間和空空間以及及部分發(fā)發(fā)展資金金，實現(xiàn)現(xiàn)合肥物物流園區(qū)區(qū)的“分

2、期建建設，滾滾動發(fā)展展”的終極極目標。812 投融融資方式式本次研究究中，合合肥物流流園區(qū)建建設的投投融資渠渠道大致致來源于于以下幾幾個方面面：政府投投入作為合肥肥市現(xiàn)代代物流系系統(tǒng)建設設發(fā)展的的啟動項項目和示示范項目目，合肥肥物流園園區(qū)的建建設對于于整個合合肥市未未來經(jīng)濟濟社會發(fā)發(fā)展特別別是第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展與與第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的受受益具有有積極的的促進意意義，政政府從培培育現(xiàn)代代物流發(fā)發(fā)展和改改善合肥肥市投資資環(huán)境的的目標出出發(fā)，應應加大對對園區(qū)的的投入力力度。由由于此部部分資金金來源有有限，因因此，應應結合合合肥市城城市現(xiàn)代代化建設設，主要要投向?qū)@區(qū)發(fā)發(fā)展具有有基礎意意義的市市政設施施、園

3、區(qū)區(qū)與合肥肥內(nèi)外主主通道連連接線以以及物流流信息系系統(tǒng)建設設，使上上述建設設成為合合肥城市市及其物物流系統(tǒng)統(tǒng)建設的的有機組組成部分分。開發(fā)區(qū)區(qū)投入合肥物流流園區(qū)所所在的新新站試驗驗區(qū)，經(jīng)經(jīng)多年發(fā)發(fā)展己經(jīng)經(jīng)具備了了相當?shù)牡墓芾砘A、運運作經(jīng)驗驗和資金金實力，擁有相相當數(shù)量量的土地地資源，也是未未來物流流園區(qū)成成功運行行的直接接受益者者，順理理成章地地成為物物流園區(qū)區(qū)建設資資金來源源的主渠渠道。新新站試驗驗區(qū)將通通過直接接投資、銀行貸貸款、土土地置換換和資本本運作等等多種方方式開辟辟資金投投入渠道道，資金金的主要要投入方方向?qū)⑹鞘菆稣驹O設施建設設與園區(qū)區(qū)內(nèi)通道道及輔助助設施建建設。企業(yè)投投入合肥

4、物流流園區(qū)建建設是一一項直接接服務于于物流企企業(yè)、間間接服務務于工商商企業(yè)的的系統(tǒng)建建設，因因此企業(yè)業(yè)投入勢勢在必行行。作為為常見的的園區(qū)建建設方式式，企業(yè)業(yè)投入基基礎設施施建設是是一種值值得推廣廣和鼓勵勵的投入入方式，她既可可以在一一定程度度上緩解解開發(fā)資資金緊張張的局面面，也可可使企業(yè)業(yè)因直接接介入園園區(qū)建設設，從而而得到在在合肥物物流園區(qū)區(qū)優(yōu)惠的的建設政政策與發(fā)發(fā)展政策策上保證證的投資資建設和和未來運運行上的的相關政政策優(yōu)惠惠。企業(yè)業(yè)投入的的主要方方向?qū)⑹鞘俏锪髟O設施建設設。社會投投入現(xiàn)代物流流業(yè)是一一項具有有光明發(fā)發(fā)展前景景的朝陽陽產(chǎn)業(yè)，這己被被先進國國家的實實踐所證證實，也也逐步為為

5、國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟界所所接受。因此，在合肥肥物流園園區(qū)建設設進程中中吸引全全社會資資金和風風險投資資進入，將能夠夠有效地地加強和和支持合合肥物流流園區(qū)的的投資強強度，緩緩解園區(qū)區(qū)主投資資方的資資金壓力力，在利利益共享享的基礎礎上，實實現(xiàn)可能能出現(xiàn)風風險的適適當分攤攤，有利利于保護護各方投投入的積積極性，使園區(qū)區(qū)建設與與運行走走上健康康穩(wěn)妥的的發(fā)展軌軌道。社社會投入入的主要要使用方方向較為為寬泛，可從建建設。運運作、保保障。輔輔助多方方位、多多角度介介入，介介入方式式也較為為靈活，應被作作為一種種值得重重視的投投入方式式。82 合肥物物流園區(qū)區(qū)的建設設規(guī)模根據(jù)前文文在合肥肥物流園園區(qū)發(fā)展展規(guī)劃中中的研究

6、究結論，合肥物物流園區(qū)區(qū)的建設設內(nèi)容包包括園區(qū)區(qū)物流設設施建設設、園區(qū)區(qū)通道建建設和物物流信息息系統(tǒng)建建設三大大主要任任務，其其中物流流設施建建設為分分期實施施，園區(qū)區(qū)通道系系統(tǒng)和物物流信息息系統(tǒng)則則為一次次性建成成。821 設施施能力與與規(guī)模的的確定園區(qū)物物流設施施根據(jù)合肥肥物流園園區(qū)發(fā)展展規(guī)劃中中確定的的建設規(guī)規(guī)模，未未來合肥肥物流園園區(qū)的設設施能力力與規(guī)模模水平如如下：20005年，配送中中心群能能力1220萬噸噸，規(guī)模模35萬平平方米；物流中中心群能能力900萬噸，規(guī)模330萬平平方米；公鐵聯(lián)聯(lián)運中心心能力990萬噸噸，規(guī)模模30萬平平方米；20110年，配送中中心群能能力2880萬噸

7、噸，規(guī)模模75萬平平方米；物流中中心群能能力2000萬噸噸，規(guī)模模55萬平平方米；公鐵聯(lián)聯(lián)運中心心能力2200萬萬噸，規(guī)規(guī)模600萬平方方米；20115年，配送中中心群能能力5220萬噸噸，規(guī)模模1300萬平方方米；物物流中心心群能力力5900萬噸，規(guī)模1100萬萬平方米米；公鐵鐵聯(lián)運中中心能力力3900萬噸，規(guī)模1100萬萬平方米米。園區(qū)通通道此間提出出的園區(qū)區(qū)通道主主要指園園區(qū)與外外界聯(lián)系系的主通通道，包包括公鐵鐵聯(lián)運中中心的鐵鐵路專用用線建設設、園區(qū)區(qū)內(nèi)公路路主通道道建設以以及與合合肥市高高速公路路系統(tǒng)及及城市道道路系統(tǒng)統(tǒng)的主要要連接線線。根據(jù)據(jù)園區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)劃劃和目前前現(xiàn)狀，園區(qū)通通道建

8、設設規(guī)模大大致為：鐵路專專用線：線路長長度100公里；園區(qū)主主通道：線路長長度200公里；通道連連接線：線路長長度5公里。8。22 項目目投資規(guī)規(guī)模與實實施計劃劃根據(jù)目前前國內(nèi)外外物流設設施建設設投資水水平，考考慮到目目前合肥肥市建筑筑市場與與土地價價格水平平以及物物流信息息系統(tǒng)所所需投入入情況，本次研研究中各各類建設設項目的的建設單單位投資資參照標標準如下下：園區(qū)物物流設施施土地價價格約為為 255萬元畝（3375元元平方方米）；倉庫平平均造價價 5000元平方米米，堆場場平均造造價 5500元元平方方米；庫場綜綜合造價價8000元平平方（上述建建設中，己包含含園區(qū)道道路、輔輔助設施施如修理

9、理、消防防設施以以及水電電設施，但不包包括庫場場內(nèi)專用用設備如如裝卸設設備、配配送車輛輛、分揀揀設備、專用貨貨架及冷冷藏設備備等購置置費用。）園區(qū)通通道園區(qū)主主通道平平均造價價 2550萬元元公里里；鐵路專專用線平平均造價價3000萬元公里：物流信信息系統(tǒng)統(tǒng)根據(jù)目前前國內(nèi)信信息系統(tǒng)統(tǒng)建設和和合肥市市具體條條件，預預計信息息系統(tǒng)總總投入為為14770萬元元。根據(jù)上述述標準，預計：總投資資規(guī)模22742億元元。83 合肥物物流園區(qū)區(qū)建設的的財務分分析及評評價831 評價價內(nèi)容、依據(jù)與與方法評價依依據(jù)中華人人民共和和國交通通部公公路、水水運建設設項目可可行性研研究編制制辦法；中華人人民共和和國交通通

10、部交通通基礎設設施建設設相關技技術規(guī)范范；國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策及有關關法律、法規(guī)；安徽省省及合肥肥市“十五”國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展計劃及及遠期規(guī)規(guī)劃；安徽省省及合肥肥市交通通運輸相相關發(fā)展展規(guī)劃；中華人人民共和和國財政政部及安安徽省與與合肥市市財政部部門相關關稅收政政策；安徽省省與合肥肥市物價價局物價價政策；合肥新新站試驗驗區(qū)相關關優(yōu)惠政政策：國家計計委、建建設部頒頒布的建設項項目經(jīng)濟濟評價方方法與參參數(shù)。評價指指標根據(jù)上述述評價依依據(jù)以及及本項目目特點，本次研研究中經(jīng)經(jīng)濟評價價指標選選用財務務內(nèi)部收收益率（FIRRR）、財務凈凈現(xiàn)值（FNPPV）。靜態(tài)投投資回收收期和投投資利潤潤率四項項評價指指標。2

11、0055年20100年20155年形成能力力（萬噸）建設規(guī)模模（萬平米米）投資估算算（萬元）形成能力（萬噸）建設規(guī)模模（萬平米米）投資估算算（萬元）形成能力力（萬噸）建設規(guī)模模（萬平米米）一、園區(qū)區(qū)基礎設設施300957600006801901520000130003301配送送中心區(qū)區(qū)12035280000280756000005201302物流流中心區(qū)區(qū)9030240000200554400003901003公鐵鐵聯(lián)運中中心903024000020060480000390100二、通道道系統(tǒng)875001鐵路路專用線線10公里里300002園區(qū)區(qū)主通道道20公里里500003主連連接線5公里

12、750三、物流流信息系系統(tǒng)14700合計862220760000括庫場內(nèi)內(nèi)專用設設備如裝裝卸設備備、配送送車輛、分揀設設備、專專用貨架架及冷藏藏設備等等購置費費用。）園區(qū)通通道園區(qū)主主通道平平均造價價 2550萬元元公里里；鐵路專專用線平平均造價價3000萬元公里：重要連連接線平平均造價價2500萬元公里：物流信信息系統(tǒng)統(tǒng)根據(jù)目前前國內(nèi)信信息系統(tǒng)統(tǒng)建設和和合肥市市具體條條件，預預計信息息系統(tǒng)總總投入為為14770萬元元。根據(jù)上述述標準，預計：總投資資規(guī)模22742億元元。83 合肥物物流園區(qū)區(qū)建設的的財務分分析及評評價831 評價價內(nèi)容、依據(jù)與與方法評價依依據(jù)中華人人民共和和國交通通部公公路、

13、水水運建設設項目可可行性研研究編制制辦法；中華人人民共和和國交通通部交通通基礎設設施建設設相關技技術規(guī)范范；國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策及有關關法律、法規(guī)；安徽省省及合肥肥市“十五”國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展計劃及及遠期規(guī)規(guī)劃；安徽省省及合肥肥市交通通運輸相相關發(fā)展展規(guī)劃；中華人人民共和和國財政政部及安安徽省與與合肥市市財政部部門相關關稅收政政策；安徽省省與合肥肥市物價價局物價價政策；合肥新新站試驗驗區(qū)相關關優(yōu)惠政政策：國家計計委、建建設部頒頒布的建設項項目經(jīng)濟濟評價方方法與參參數(shù)。評價指指標根據(jù)上述述評價依依據(jù)以及及本項目目特點，本次研研究中經(jīng)經(jīng)濟評價價指標選選用財務務內(nèi)部收收益率（FIRRR）、財務凈凈現(xiàn)值（F

14、NPPV）。靜態(tài)投投資回收收期和投投資利潤潤率四項項評價指指標。832 財務務評價計計算投資估估算根據(jù)本章章的計算算，合肥肥物流園園區(qū)基本本建設總總計將投投入建設設資金22742200萬萬元。為為便于計計算，在在此設定定各種投投入渠道道的分攤攤比例為為：合肥市市政府合肥市政政府主要要擔負物物流信息息系統(tǒng)建建設、園園區(qū)主通通道以及及通道連連接線建建設，總總計投資資72220萬元元；新站試試驗區(qū)（物流開開發(fā)區(qū)管管委會）：新站試驗驗區(qū)（物物流開發(fā)發(fā)區(qū)管委委會）將將主要擔擔負園區(qū)區(qū)內(nèi)大部部分基礎礎設施建建設以及及鐵路專專用線建建設，總總計投入入21119800萬元；企業(yè)自自建與社社會資金金投入：企業(yè)自

15、建建與社會會資金投投入的主主要投入入方向為為庫場設設施，按按照目前前國內(nèi)經(jīng)經(jīng)驗，該該部分投投入占設設施投入入總量的的比例一一般在330水水平，考考慮到合合肥市具具體情況況，本次次研究中中暫按上上述設施施投入總總額的220計計入，總總計投入入金額5550000萬元元。經(jīng)營分分析收入分分析本項目的的收入來來源主要要是設施施租賃收收入與輔輔助服務務收入，根據(jù)合合肥市目目前倉庫庫租金水水平，合合肥物流流園區(qū)設設施租金金標準暫暫定為SS元平平方米月；輔輔助收入入按照國國內(nèi)現(xiàn)有有物流中中心收入入水平，暫定為為物流園園區(qū)主營營收入的的10兒園區(qū)設設施平均均出租率率為800兒成本分分析根據(jù)本次次研究中中制定的

16、的營運方方案，將將由合肥肥物流園園區(qū)建設設發(fā)展公公司具體體執(zhí)行建建設方案案，公司司編制在在30人以以內(nèi)，行行政預算算開支按按人均225萬元計計（包括括人員工工資和日日常行政政開支），總計計75萬元元。此外外，由于于該公司司擔負著著物流園園區(qū)信息息系統(tǒng)（合肥市市物流信信息平臺臺）的日日常維護護與換代代升級任任務，尚尚需支出出維護成成本2000萬元元。評價結結果本次計算算中，按按政府投投資部分分以及新新站試驗驗區(qū)土地地及投資資作為開開發(fā)投資資不計入入進行財財務計算算，貸款款金額占占總投資資的500，貸貸款利息息為6。財財務基準準收益率率定為33。根據(jù)計算算結果，本次園園區(qū)建設設項目的的財務分分析結

17、果果為：企業(yè)財務務內(nèi)部收收益率為為327；在基準準收益率率定為33的條條件下，企業(yè)財財務凈現(xiàn)現(xiàn)值為8862萬萬元；企企業(yè)投資資利潤率率為245；項目投投資回收收期為22245年。計算期330年建設達產(chǎn)產(chǎn)期建設經(jīng)營營期經(jīng)營期（扣除政政府投資資）12345678910111213141516一2930；金流人人01603374757907907901671151040015811158111581124333122933274662746627866經(jīng)營收入入1823656086086087048001216612166121661485517644211222112221122設施出售售1580

18、00158000224000服務收入入55110182182182211240365365365446529634634634回收流動動資金40；金流出出9005567411677662842938623365433654333103151259939529995299349363381S81381固定資產(chǎn)產(chǎn)投資8675565066650668075560566605661190008925589255維護投入入200200200200200200200200200200200200200200200貸款利息息2601951950024218218200357268268流動資金金40營運費304075757575757575757575757575757575營業(yè)稅91830303035406161617488106106106所得稅-3424204040130160173202202375462571571571?，F(xiàn)金流流量-90005-67441-67