某公司業(yè)態(tài)管理規(guī)劃

1、MALL進(jìn)入中國(guó)的歷史不長(zhǎng)，MALL管理與傳統(tǒng)商場(chǎng)管理的確具有較大區(qū)別，國(guó)外MALL管理公司積累了比較成熟的經(jīng)驗(yàn)，在大城市引進(jìn)國(guó)外MALL顧問(wèn)公司管理大型shopping mall是完全必要的，通過(guò)我國(guó)自己培養(yǎng)的優(yōu)秀商業(yè)管理人才，組建項(xiàng)目管理公司也是比較務(wù)實(shí)可行的方式，大型MALL由不同業(yè)態(tài)組合，國(guó)內(nèi)的優(yōu)秀管理人才完全能夠管理好自己的購(gòu)物中心，從北京塞特到廣州天河城的成功管理實(shí)踐已經(jīng)證明這是可行的一條道路，我們已經(jīng)聚集一批商業(yè)精英，愿意為國(guó)內(nèi)有實(shí)力守信譽(yù)的發(fā)展商提供MALL專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。 一、MALL經(jīng)營(yíng)管理模式 shopping mall與傳統(tǒng)購(gòu)物中心差別大，首先是業(yè)態(tài)不同，體量不同，m

2、all業(yè)態(tài)是不同業(yè)態(tài)的聚合，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲一體化；其次，贏利模式不同，傳統(tǒng)購(gòu)物中心大部分作為短期回收投資的項(xiàng)目，而MALL項(xiàng)目回報(bào)要看后期經(jīng)營(yíng)，屬于戰(zhàn)略投資項(xiàng)目；最后消費(fèi)群體不同，MALL涵蓋消費(fèi)群體更廣，消費(fèi)時(shí)間更長(zhǎng)。下面我們來(lái)看天河城廣場(chǎng)的案例： 成立于19992年年8月118日的的廣東天天貿(mào)集團(tuán)團(tuán)從一開開始就按按中外合合資股份份制公司司的路子子創(chuàng)辦，這這個(gè)沒(méi)有有行政級(jí)級(jí)別、用用工合同同制、崗崗位聘任任制的大大膽嘗試試，給天天河城廣廣場(chǎng)神話話的締造造奠定了了一塊嶄嶄新的基基石。 天河城廣場(chǎng)場(chǎng)集購(gòu)物物、美食食、娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑、商務(wù)務(wù)于一體體，漫步步天河城城廣場(chǎng)，仿仿佛走進(jìn)進(jìn)了天上上的

3、街市市，星星星般閃爍爍的各種種商品琳琳瑯滿目目，吸引引著八方方來(lái)客?；罨盍?、魅魅力、和和無(wú)限繁繁華，天天貿(mào)集團(tuán)團(tuán)編織了了一個(gè)美美麗的夢(mèng)夢(mèng)。 天貿(mào)集團(tuán)在在天河城城廣場(chǎng)創(chuàng)創(chuàng)下了十十個(gè)最：最早的的股份制制商業(yè)企企業(yè)、最最高速建建成開業(yè)業(yè)、最早早引進(jìn)外外商零售售百貨企企業(yè)、最最具代表表性綜合合經(jīng)營(yíng)模模式、最最現(xiàn)代物物業(yè)管理理、最大大額單店店銷售、最最大客流流量、最最滿租位位、最高高效回報(bào)報(bào)、最強(qiáng)強(qiáng)力帶動(dòng)動(dòng)。 圖 廣州州天河城城廣場(chǎng) 廣場(chǎng)內(nèi)天貿(mào)貿(mào)南大和和吉之島島天貿(mào)兩兩家合資資百貨公公司舉足足輕重。從從業(yè)態(tài)上上說(shuō)，大大型購(gòu)物物中心須須以大型型百貨商商場(chǎng)作為為中流砥砥柱，小小商鋪群群星拱月月；從定定位上說(shuō)

4、說(shuō)，天南南南大贏贏得白領(lǐng)領(lǐng)階層的的心儀，吉吉之島天天貿(mào)迎合合年輕一一代的時(shí)時(shí)尚；從從業(yè)績(jī)上上說(shuō)，兩兩家百貨貨開業(yè)以以來(lái)營(yíng)業(yè)業(yè)額呈兩兩位數(shù)增增長(zhǎng)，利利潤(rùn)更是是成倍遞遞增。天天貿(mào)集團(tuán)團(tuán)的天河河城廣場(chǎng)場(chǎng)管理中中心管理理著廣場(chǎng)場(chǎng)，19998年年通過(guò)了了英國(guó)DDNV公公司ISSO90002質(zhì)質(zhì)量管理理體系的的現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)證；一一流的管管理和優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)，營(yíng)營(yíng)造了良良好舒適適的經(jīng)營(yíng)營(yíng)和購(gòu)物物環(huán)，贏贏得了顧顧客、租租戶的肯肯定和同同行的贊贊賞，被被評(píng)為全全國(guó)“物物業(yè)管理理大廈示示范單位位”和“全全省十佳佳文明市市場(chǎng)”，成成為遠(yuǎn)近近聞名的的天貿(mào)名名牌。 在天河城廣廣場(chǎng)輝煌煌的同時(shí)時(shí)，我們們發(fā)現(xiàn)天天河城廣廣場(chǎng)公司

5、司治理機(jī)機(jī)制存在在問(wèn)題，歐歐小衛(wèi)等等一批高高管人員員離開，說(shuō)說(shuō)明企業(yè)業(yè)激勵(lì)機(jī)機(jī)制需要要?jiǎng)?chuàng)新。 我們從廣州州天河城城運(yùn)營(yíng)MMALLL的成功功實(shí)踐中中總結(jié)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)： 統(tǒng)一管管理的理理念在于于統(tǒng)一招招商管理理、統(tǒng)一一營(yíng)銷、統(tǒng)統(tǒng)一服務(wù)務(wù)監(jiān)督和和統(tǒng)一物物管。 統(tǒng)一招招商管理理：對(duì)招招商的品品牌審核核管理和和完善的的租約管管理。 統(tǒng)一營(yíng)營(yíng)銷管理理：為MMALLL策劃11年3665天的的系列營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃劃。 統(tǒng)一服服務(wù)監(jiān)督督：成立立管理委委員會(huì)，指指導(dǎo)、協(xié)協(xié)調(diào)、服服務(wù)、監(jiān)監(jiān)督承租租方的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng) ，保證MAALL的的高效運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)。 統(tǒng)一物物業(yè)管理理：有效效地進(jìn)行行建筑空空間的維維護(hù)和保保養(yǎng)，創(chuàng)創(chuàng)造充滿滿人

6、文關(guān)關(guān)懷的商商 業(yè)娛樂(lè)休閑閑空間。統(tǒng)統(tǒng)一租賃賃管理。 統(tǒng)一業(yè)業(yè)態(tài)管理理：對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)具有有強(qiáng)大而而迅速的的調(diào)控能能力。 九隆街是煙煙臺(tái)第一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，我我們建議議運(yùn)營(yíng)方方面作如如下創(chuàng)新新： （1）.采采用新型型商業(yè)設(shè)設(shè)施，提提高商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)效效率，處處處節(jié)約約客戶時(shí)時(shí)間，從從細(xì)節(jié)上上體現(xiàn)對(duì)對(duì)客戶的的人文關(guān)關(guān)懷。例例如在超超市收銀銀方面采采用能夠夠并行操操作的新新型收款款桌，同同一通道道設(shè)置多多部收款款機(jī)，減減少顧客客排隊(duì)等等待時(shí)間間。 （2）.充充分發(fā)揮揮九隆商商會(huì)作用用，以商商引商，淘淘汰低素素質(zhì)供應(yīng)應(yīng)商與服服務(wù)商家家，確保保經(jīng)營(yíng)水水平。煙煙臺(tái)地區(qū)區(qū)具有悠悠久的商商會(huì)歷史史，商會(huì)會(huì)是社團(tuán)團(tuán)組織，它

7、它是商戶戶與發(fā)展展商以及及政府溝溝通的橋橋梁，積積極反映映商戶要要求，對(duì)對(duì)九隆街街未來(lái)發(fā)發(fā)展獻(xiàn)策策獻(xiàn)力，有有利于提提高M(jìn)AALL購(gòu)購(gòu)物公園園的整體體經(jīng)營(yíng)水水平。 由于商會(huì)會(huì)會(huì)員是九九隆街強(qiáng)強(qiáng)大的客客戶資源源，因此此通過(guò)商商會(huì)凝聚聚人心，不不斷擴(kuò)大大會(huì)員規(guī)規(guī)模，團(tuán)團(tuán)結(jié)廣大大商戶，共共同打造造MALLL購(gòu)物物公園。 圖2 典型型的MAALL管管理體系系 （3）.建建立完整整的運(yùn)營(yíng)營(yíng)培訓(xùn)體體系，為為商家代代招聘服服務(wù)員，同同意培訓(xùn)訓(xùn)服務(wù)員員。 （4）.業(yè)業(yè)態(tài)管理理與招商商管理 二、MALLL商業(yè)業(yè)管理的的主要內(nèi)內(nèi)容 購(gòu)物中心的的經(jīng)營(yíng)管管理水平平關(guān)系項(xiàng)目開開發(fā)的成成敗，我我們必須須按照可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的

8、戰(zhàn)戰(zhàn)略，穩(wěn)穩(wěn)步提高高管理水水平。 由于MALLL在我我國(guó)是新新生事物物，由于于MALLL管理理的復(fù)雜雜性，因因此，成成立MAALL專專業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理公公司成為為必然。 選擇專業(yè)管管理公司司，完全全交給專專業(yè)管理理公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)是一一種省心心的方式式，缺點(diǎn)點(diǎn)是管理理成本較較高，不不利于人人才本土土化。 國(guó)外主要MMALLL管理公公司有美美國(guó)西蒙蒙地產(chǎn)集集團(tuán)，托托曼公司司等。 如果選擇專專業(yè)管理理公司與與發(fā)展商商招聘優(yōu)優(yōu)秀專業(yè)業(yè)人才相相結(jié)合，優(yōu)優(yōu)點(diǎn)是有有利于過(guò)過(guò)渡，有有利于逐逐步本土土化，培培養(yǎng)訓(xùn)練練本地人人才。 經(jīng)營(yíng)期間的的商業(yè)管管理主要要包括四四個(gè)方面面：租賃賃政策管管理與承承租商的的優(yōu)化管管理、招

9、招商及業(yè)業(yè)態(tài)管理理、整體體形象策策劃推廣廣與促銷銷推廣活活動(dòng)、服服務(wù)管理理、日常常的物業(yè)業(yè)管理。 1、租賃政政策與承承租服務(wù)務(wù) 購(gòu)物物中心的的目標(biāo)市市場(chǎng)定位位為商圈圈內(nèi)所有有居民及及部分旅旅游者。核核心承租租戶一般般占購(gòu)物物中心營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積的400-500。在在租賃合合約方面面采用國(guó)國(guó)際購(gòu)物物中心協(xié)協(xié)會(huì)格式式進(jìn)行管管理。購(gòu)購(gòu)物中心心制定相相應(yīng)的承承租戶政政策，提提高承租租戶質(zhì)量量，招商商對(duì)象的的最高目目標(biāo)都是是各種類類型的名名牌商店店、餐廳廳和服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，最最低目標(biāo)標(biāo)是部分分名分名名牌店鋪鋪和部分分非名牌牌店鋪。 2、業(yè)態(tài)管管理的原原則是根根據(jù)不同同區(qū)域業(yè)業(yè)態(tài)的實(shí)實(shí)際運(yùn)營(yíng)營(yíng)效果，讓讓銷售最最好

10、的商商品業(yè)態(tài)態(tài)得到MMALLL購(gòu)物中中心內(nèi)最最佳位置置。 根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整要求求，確定定招商計(jì)計(jì)劃，不不斷讓優(yōu)優(yōu)秀的供供應(yīng)商進(jìn)進(jìn)場(chǎng)，淘淘汰經(jīng)營(yíng)營(yíng)不善的的供應(yīng)商商。招商商工作遵遵循以下下程序：調(diào)查談判審核準(zhǔn)入追蹤，要要求其提提供營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照、生生產(chǎn)許可可證、注注冊(cè)商標(biāo)標(biāo)登記證證、產(chǎn)品品合格委委托書（適適用批發(fā)發(fā)代理商商）、稅稅務(wù)登記記證、法法人授權(quán)權(quán)委托書書，以及及其它特特殊證明明（如化化妝品、食食品的衛(wèi)衛(wèi)生許可可）。 注意引進(jìn)國(guó)國(guó)外品牌牌，對(duì)國(guó)國(guó)外購(gòu)物物中心商商品種類類進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析，根據(jù)據(jù)購(gòu)物中中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題與與檔次，組組織核心心商戶統(tǒng)統(tǒng)一引進(jìn)進(jìn)，填補(bǔ)補(bǔ)國(guó)內(nèi)商商品種類類空白。 不同商品之之間還

11、需需要一個(gè)個(gè)比例，服服裝，服服飾，食品品，餐餐飲，家家用品，文文化用品品，其它它。 (3)營(yíng)銷銷管理 重點(diǎn)是是吸引更更多的購(gòu)購(gòu)物者光光顧，通通過(guò)選擇擇適當(dāng)?shù)牡臓I(yíng)銷方方法吸引引購(gòu)物者者光顧。 (4)服務(wù)務(wù)管理 購(gòu)物中中心設(shè)立立管理專專家組成成的管理理機(jī)構(gòu)，對(duì)對(duì)購(gòu)物中中心的一一切行政政事務(wù)進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一管理，承承租戶承承擔(dān)合理理的管理理費(fèi)用。維維護(hù)承租租戶利益益，加強(qiáng)強(qiáng)與承租租戶的合合作。 設(shè)立商務(wù)中中心，提提供高性性能電腦腦接入寬寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，設(shè)置置傳真、不不同種類類復(fù)印設(shè)設(shè)備，為為商業(yè)人人士提供供方便的的商業(yè)服服務(wù)，包包括設(shè)置置商務(wù)網(wǎng)網(wǎng)吧、數(shù)數(shù)字化圖圖書館。 三、MALLL業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新與管管理

12、 一 MMALLL業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)理念念創(chuàng)新 不僅住宅房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)存在戰(zhàn)戰(zhàn)略的創(chuàng)創(chuàng)新問(wèn)題題，而且且大型商商業(yè)房地地產(chǎn)更存存在戰(zhàn)略略創(chuàng)新問(wèn)問(wèn)題。尋尋求項(xiàng)目目開發(fā)模模式的突突破，就就是要打打破房地地產(chǎn)就是是建筑與與環(huán)境的的局限，跳跳出房地地產(chǎn)狹小小的專業(yè)業(yè)范疇，把把握新世世紀(jì)客戶戶的精神神追求，挖挖掘區(qū)域域文化的的精華，將將商業(yè)、旅旅游、體體育、文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)等與房房地產(chǎn)大大膽嫁接接。開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)創(chuàng)新是根根本目標(biāo)標(biāo)，專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)創(chuàng)新是實(shí)實(shí)施的手手段，客客戶的滿滿意才是是成功的的檢驗(yàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。 戰(zhàn)略創(chuàng)新是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)靈魂魂，只有有理念突突破才能能避免大大量同質(zhì)質(zhì)化地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，才才能繁榮

13、榮建筑文文化，避避免國(guó)家家的巨大大經(jīng)濟(jì)損損失。例例如杭州州宋城旅旅游房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的成功功，就是是成功的的將旅游游文化與與房地產(chǎn)產(chǎn)成功嫁嫁接的實(shí)實(shí)例，它它不僅挖挖掘了宋宋代文化化精華，而而且在其其它項(xiàng)目目博采歐歐美文化化之所長(zhǎng)長(zhǎng)。 理念設(shè)計(jì)是是購(gòu)物中中心與商商業(yè)步行行街策劃劃的靈魂魂，理念念設(shè)計(jì)的的提出建建立在充充分的調(diào)調(diào)查研究究基礎(chǔ)上上，步行行街策劃劃要考慮慮步行街街的商圈圈特征、消消費(fèi)習(xí)慣慣、區(qū)域域歷史文文化、建建筑與商商業(yè)文化化。理念念的設(shè)計(jì)計(jì)要在商商業(yè)街歷歷史基礎(chǔ)礎(chǔ)上創(chuàng)新新，兼顧顧歷史特特點(diǎn)，更更重要的的是有利利于未來(lái)來(lái)發(fā)展。 MALL與與商業(yè)步步行街是是城市形形象的代代表，是是城市的

14、的名片。 我們深知sshopppinng mmalll的內(nèi)涵涵，購(gòu)物物中心最最主要的的特色就就是要從從人性關(guān)關(guān)懷的角角度，以以景觀主主題營(yíng)造造溫馨、舒舒適的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境；形成成以超大大體量、多多元、多多層次的的真正“一一站式特特色消費(fèi)費(fèi)”，使使消費(fèi)者者在購(gòu)物物中休閑閑和玩樂(lè)樂(lè)、在游游玩的愉愉悅中購(gòu)購(gòu)物。 l 煙臺(tái)地地域文化化特色 煙臺(tái)地處膠膠東半島島，齊魯魯文化與與海洋文文化交匯匯反映煙煙臺(tái)地域域文化特特色。 作為儒學(xué)發(fā)發(fā)源地的的山東，受受到儒家家人文精精神的最最深刻的的熏陶。關(guān)關(guān)于儒家家人文精精神的內(nèi)內(nèi)容，當(dāng)當(dāng)代新儒儒家學(xué)者者杜維明明教授做做了系統(tǒng)統(tǒng)概括。他他認(rèn)為，儒儒家文化化有著濃濃厚的人

15、人文關(guān)懷懷?！澳苣鼙M其性性，則能能盡人之之性；能能盡人之之性，則則能盡物物之性； 能盡物之性性，則可可以贊天天地之化化育；可可以贊天天地之化化育，則則可以與與天地參參矣?！保ㄖ兄杏梗┧乃膫€(gè)向度度：個(gè)人人、社群群、自然然和天道道； 三個(gè)原則：個(gè)人和和社會(huì)的的健康互互動(dòng)，人人類和自自然的持持久和解解，人心心和天道道的合一一合德，構(gòu)構(gòu)成了一一幅面面面顧到的的人文景景象。 從文化形態(tài)態(tài)學(xué)的角角度來(lái)看看，海洋洋文化是是一個(gè)“包包括內(nèi)核核與若干干外緣的的不定形形的整體體”，從從外及內(nèi)內(nèi)，它由由“物態(tài)態(tài)文化層層”、“制制度文化化層”、“行行為文化化層”和和“精神神文化層層”等四四個(gè)不同同層面構(gòu)構(gòu)成，內(nèi)內(nèi)容包

16、羅羅萬(wàn)象。在在四個(gè)層層面中，既既有海洋洋文化的的核心內(nèi)內(nèi)涵，也也存在海海洋文化化的淺層層表現(xiàn)?，F(xiàn)現(xiàn)代海洋洋文化的的實(shí)質(zhì)，是是人類文文明不斷斷擺脫和和超越海海洋的劣劣勢(shì)與局局限，孜孜孜不倦倦地開拓拓，發(fā)揮揮海洋的的優(yōu)勢(shì)，以以最大限限度地溝溝通人類類物質(zhì)和和精神文文明的一一種媒介介。這種種追求現(xiàn)現(xiàn)代化、全全球化的的海洋文文化精神神，就是是海洋文文化之“魂魂”。 海洋文明是是開放的的，包容容各類文文化，兼兼收并蓄蓄。海洋洋文明代代表冒險(xiǎn)險(xiǎn)和進(jìn)取取的文化化特征。 九隆街作為為大型MMALLL購(gòu)物中中心，面面對(duì)全球球的顧客客開放，不不僅接納納購(gòu)物休休閑人群群，也面面向世界界接納旅旅游群體體，不斷斷吸收國(guó)

17、國(guó)外商業(yè)業(yè)文化精精華，為為我所用用。我們們以山東東人的熱熱情笑迎迎天下客客，將儒儒家文化化的人文文關(guān)懷落落實(shí)到服服務(wù)細(xì)節(jié)節(jié)。 l 表1 九隆街街商業(yè)文文化設(shè)計(jì)計(jì) 經(jīng) 營(yíng) 理理 念 我們不不僅出售售商品和和服務(wù)，而而且與客客戶互動(dòng)動(dòng)制造快快樂(lè) 得得顧客心心者得天天下 商業(yè)服務(wù)理理念 個(gè)個(gè)性化服服務(wù) 注注重細(xì)節(jié)節(jié)與人文文關(guān)懷 物業(yè)管理理理念 酒酒店式服服務(wù) 知知識(shí)型物物業(yè)管理理 商戶協(xié)作理理念 團(tuán)團(tuán)結(jié)互助助，共同同為客戶戶提供快快樂(lè)服務(wù)務(wù)與體驗(yàn)驗(yàn) 建議九隆街街從三個(gè)個(gè)層面體體現(xiàn)文化化特色: 1. 建筑筑文化特特色與周周圍環(huán)境境協(xié)調(diào)一一致。 2. 娛樂(lè)樂(lè)性與知知識(shí)性結(jié)結(jié)合，開開闊人們們的視野野。 3

18、.商業(yè)社社區(qū)內(nèi)提提倡心胸胸寬廣、互互相關(guān)懷懷、熱情情好客的的海洋文文化風(fēng)格格。 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)從經(jīng)經(jīng)營(yíng)者角角度出發(fā)發(fā)較多，現(xiàn)現(xiàn)代業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)要要求商家家高度重重視如下下變化： 1. 消費(fèi)費(fèi)者注重重購(gòu)物體體驗(yàn)，注注重文化化品味。 2. 新型型商業(yè)投投資者增增加，要要求經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)構(gòu)給給予業(yè)態(tài)態(tài)指導(dǎo)或或根據(jù)統(tǒng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)態(tài)要求，為為投資者者進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)招商商。 3.根據(jù)MMALLL業(yè)態(tài)要要求不同同經(jīng)營(yíng)區(qū)區(qū)域要細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)，例如如白領(lǐng)客客戶就要要進(jìn)行整整體體驗(yàn)驗(yàn)型業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)。注注重不同同商圈的的業(yè)態(tài)差差異化，向向?qū)I(yè)化化經(jīng)營(yíng)邁邁進(jìn)。 業(yè)態(tài)理念創(chuàng)創(chuàng)新將為為九隆街街連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)與品品牌輸出出奠定堅(jiān)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)，建議議九

19、隆置置業(yè)公司司制定品品牌輸出出戰(zhàn)略，申申請(qǐng)相關(guān)關(guān)知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)護(hù)。 2九隆隆街業(yè)態(tài)態(tài)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃舉例例 現(xiàn)代MALLL業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)打打破了傳傳統(tǒng)購(gòu)物物格局，業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)更注重重人文關(guān)關(guān)懷，注注重客戶戶體驗(yàn)。 對(duì)于男士的的購(gòu)物環(huán)環(huán)境，采采用集中中布置方方法，確確保1小小時(shí)內(nèi)能能夠完成成自己的的購(gòu)物，其其余時(shí)間間用于休休閑，恢恢復(fù)體力力，充分分考慮男男士在社社會(huì)中的的角色定定位，同同時(shí)也充充分考慮慮到夫妻妻購(gòu)物的的協(xié)調(diào)性性問(wèn)題。很很多時(shí)候候男士是是陪同女女性購(gòu)物物，男人人一般能能夠承受受72分分鐘購(gòu)物物時(shí)間，此此時(shí)，男男性需要要休閑環(huán)環(huán)境，而而女士購(gòu)購(gòu)物耐力力與興趣趣明顯比比男性強(qiáng)強(qiáng)。 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不不同

20、樓層層分布的的重要依依據(jù)是不不同樓層層的售價(jià)價(jià)，鑒于于樓層價(jià)價(jià)格排隊(duì)隊(duì)如下： 一層 負(fù)負(fù)一層 二層層 四四層 三層 因此，不同同樓層經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商商品與服服務(wù)內(nèi)容容要考慮慮到定價(jià)價(jià)因素。 根據(jù)日本東東京購(gòu)物物中心與與廣州購(gòu)購(gòu)物中心心研究的的結(jié)果，大大型購(gòu)物物、娛樂(lè)樂(lè)、飲食食、商務(wù)務(wù)配套四四者最佳佳比例應(yīng)應(yīng)為600：155： 表九隆街街MALLL業(yè)態(tài)態(tài)分布 樓層 業(yè)態(tài)態(tài)分布 紅色區(qū)區(qū)域（家家居區(qū)） 5F 按照照膠東大大地新公公園 歡歡樂(lè)MAALL九九隆街理理念打造造九隆街街娛樂(lè)體體系，五五層集中中安排高高科技體體驗(yàn)娛樂(lè)樂(lè)城，新新型崩極極、白領(lǐng)領(lǐng)西餐廳廳、網(wǎng)巴巴、音樂(lè)樂(lè)吧，量量販，空空中停車車場(chǎng)。 4

21、F 體育育運(yùn)動(dòng)用用品、休休閑式書書店、商商店，成成人玩具具店 美美食娛樂(lè)樂(lè)廣場(chǎng)，薈薈萃印度度、韓國(guó)國(guó)等國(guó)外外特色美美食、中中華特色色美食、煙煙臺(tái)美食食 3F紳士流流水線 男士用用品、男男士休閑閑為主，設(shè)設(shè)置特色色婚禮廣廣場(chǎng)，大大型皮鞋鞋、皮具具區(qū)；休休閑部分分除了設(shè)設(shè)置休閑閑書店外外，還設(shè)設(shè)置咖啡啡廳與茶茶藝表演演吧 各各式家具具，家庭庭用家俱俱為主，辦辦公家俱俱，為輔輔助 2F美女夢(mèng)夢(mèng)工廠 以女性性用品、女女性休閑閑、才藝藝表演為為主題，劃劃分為少少女區(qū)、淑淑女區(qū)；女性休休閑區(qū)設(shè)設(shè)置音樂(lè)樂(lè)表演吧吧 床上上用品、布布藝辦公公文化用用品，美美術(shù)、藝藝術(shù)用品品 1F精品步步行街 名牌商商品為主主，

22、金融融服務(wù)區(qū)區(qū)，著名名快餐店店 燈飾飾用品、家家庭裝飾飾用品，藥藥店 負(fù)一層 大大型超市市，西南南部分設(shè)設(shè)置兒童童玩具天天地，兒兒童歡樂(lè)樂(lè)廣場(chǎng)設(shè)設(shè)置可拆拆裝兒童童智力玩玩具， 彩擴(kuò)店店，室內(nèi)內(nèi)攝影店店，小象象繪畫店店，名煙煙、名酒酒、名茶茶專賣店店；韓國(guó)國(guó)、日本本名牌食食品專賣賣店、速速食店 家電大大世界分分為大家家電及小小家電區(qū)區(qū) 圖 業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)圖 由于二、三三層業(yè)態(tài)態(tài)新穎，特特用如下下圖示說(shuō)說(shuō)明功能能定位： 2F功能定定位:靚靚女青春春夢(mèng)工廠廠 3FF男士魅魅力新舞舞臺(tái) 演藝培訓(xùn)中中心 白領(lǐng)女性儀儀態(tài)培訓(xùn)訓(xùn) 白領(lǐng)演藝場(chǎng)場(chǎng) 茶吧 書吧 圖靚女生生產(chǎn)線 碰撞出青春春的火花花 圖 紳士士流水線線

23、 四、MALLL運(yùn)營(yíng)營(yíng)隊(duì)伍的的培訓(xùn)體體系 大型MALLL購(gòu)物物中心要要可持續(xù)續(xù)發(fā)展，我我們必需需為國(guó)內(nèi)內(nèi)發(fā)展商商訓(xùn)練出出一批優(yōu)優(yōu)秀MAALL專專業(yè)人材材，建設(shè)設(shè)強(qiáng)大的的MALLL運(yùn)營(yíng)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 。 MALL運(yùn)運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍伍規(guī)模龐龐大，需需要分層層次培訓(xùn)訓(xùn)，重點(diǎn)點(diǎn)抓好培培訓(xùn)師資資、教材材，安排排好固定定場(chǎng)地與與臨時(shí)場(chǎng)場(chǎng)地相互互結(jié)合。 表3MALLL培訓(xùn)訓(xùn)教材、講講義 名稱 教材材 顧客心理學(xué)學(xué) 顧國(guó)國(guó)建 管理心理學(xué)學(xué) 復(fù)旦旦大學(xué) MALL營(yíng)營(yíng)銷 楊楊寶民 商務(wù)與服務(wù)務(wù)禮儀 崔冰 MALL超超級(jí)購(gòu)物物中心專專業(yè)知識(shí)識(shí) 楊寶寶民、陳陳建明編編著教材材 MALL運(yùn)運(yùn)營(yíng)知識(shí)識(shí) 楊寶寶民 MALL專專業(yè)招商商 楊

24、寶寶民 MALL隊(duì)隊(duì)伍的培培訓(xùn)是一一個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)工程,課程安安排與師師資力量量是關(guān)鍵鍵,師資資力量由由如下幾幾部分組組成: 表4 培訓(xùn)訓(xùn)專家一一覽表 專家的專業(yè)業(yè) 姓名名 商業(yè)服務(wù)與與酒店服服務(wù) 五五星級(jí)酒酒店專家家 商業(yè)營(yíng)銷 楊寶民民 心理學(xué) 宋宋恒明 禮儀 禮儀儀公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo) 招商與采購(gòu)購(gòu) 趙潤(rùn)潤(rùn)濤 人力資源開開發(fā) 蔣蔣志敏 商業(yè)企業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì) 建建設(shè) 楊楊寶民 圖6 開展展規(guī)劃化化商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)訓(xùn) 由于師資力力量的優(yōu)優(yōu)劣決定定了培訓(xùn)訓(xùn)質(zhì)量，因因此，培培訓(xùn)費(fèi)用用要重點(diǎn)點(diǎn)向培訓(xùn)訓(xùn)專家傾傾斜。建建議MAALL運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理公司從從培訓(xùn)講講師中選選拔重點(diǎn)點(diǎn)培訓(xùn)老老師，不不僅為他他們創(chuàng)造造良好培培訓(xùn)工作作環(huán)境

25、，而而且鼓勵(lì)勵(lì)他們跟跟蹤培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)員的的成長(zhǎng)，幫幫助學(xué)員員批閱論論文，指指導(dǎo)課程程論文和和課程實(shí)實(shí)習(xí)工作作。 培訓(xùn)費(fèi)用 由于大型購(gòu)購(gòu)物中心心培訓(xùn)人人數(shù)多，培培訓(xùn)工作作量大，因因此，必必須落實(shí)實(shí)培訓(xùn)費(fèi)費(fèi)用。一一般達(dá)到到10億億元銷售售額，培培訓(xùn)部門門可以投投入1000萬(wàn)元元培訓(xùn)費(fèi)費(fèi)用，主主要用于于師資力力量建設(shè)設(shè)、開發(fā)發(fā)新的體體驗(yàn)式培培訓(xùn)課程程、學(xué)員員參觀實(shí)實(shí)習(xí)、購(gòu)購(gòu)買培訓(xùn)訓(xùn)設(shè)備。 五、MALLL購(gòu)物物中心的的商業(yè)營(yíng)營(yíng)銷 MALL營(yíng)營(yíng)銷工作作的三個(gè)個(gè)思路 1. 精心心制定全全年?duì)I銷銷計(jì)劃，以以體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷理念念為出發(fā)發(fā)點(diǎn) MALL營(yíng)營(yíng)銷在占占有經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)程中中占有重重要地位位，從臺(tái)臺(tái)灣零售售業(yè)專家家在

26、大陸陸的咨詢?cè)儗?shí)踐來(lái)來(lái)看，營(yíng)營(yíng)銷與招招商同樣樣重要。 制定營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃要考考慮如下下因素： 1消費(fèi)費(fèi)者的需需求和消消費(fèi)偏好好。 2地域域文化特特點(diǎn)以及及價(jià)值導(dǎo)導(dǎo)向。 3競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的情況，本本公司在在競(jìng)爭(zhēng)中中所處的的地位和和資源情情況。 4根據(jù)據(jù)年度銷銷售目標(biāo)標(biāo)確定營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用，例如如銷售額額為166億元，營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用可以達(dá)達(dá)到10000萬(wàn)萬(wàn)元以上上。 5團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)的的目標(biāo)和和培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃。 2. 具備備大型客客戶營(yíng)銷銷互動(dòng)組組織能力力，要求求具備強(qiáng)強(qiáng)大的營(yíng)營(yíng)銷項(xiàng)目目管理能能力 營(yíng)銷部門的的團(tuán)隊(duì)建建設(shè)至關(guān)關(guān)重要，營(yíng)營(yíng)銷人員員寫出策策劃方案案只是第第一步，大大型營(yíng)銷銷活動(dòng)的的組織與與實(shí)施關(guān)關(guān)系到營(yíng)營(yíng)

27、銷活動(dòng)動(dòng)的成敗敗。大型型MALLL的營(yíng)營(yíng)銷部門門典型組組織架構(gòu)構(gòu)如下： 圖7 MAALL營(yíng)營(yíng)銷部門門組織架架構(gòu) 營(yíng)銷總監(jiān)作作為營(yíng)銷銷部門的的主要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)應(yīng)該幫助助本部門門員工作作職業(yè)生生涯規(guī)劃劃，對(duì)他他們的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)與缺缺點(diǎn)非常常了解。 3. 文化化營(yíng)銷為為主線，深深入社區(qū)區(qū)營(yíng)銷，推推拉營(yíng)銷銷模式結(jié)結(jié)合 從傳統(tǒng)的價(jià)價(jià)格戰(zhàn)到到文化營(yíng)營(yíng)銷為主主線，這這是國(guó)內(nèi)內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)以后人人們的普普遍共識(shí)識(shí)，由于于現(xiàn)代MMALLL購(gòu)物中中心的定定位與傳傳統(tǒng)超市市和百貨貨的單一一業(yè)態(tài)相相比，休休閑娛樂(lè)樂(lè)、健康康養(yǎng)生占占有相當(dāng)當(dāng)比例，因因此也不不適合單單純采用用價(jià)格促促銷手段段。 例如煙臺(tái)九九隆街作作為大型型MALLL

28、購(gòu)物物公園，餐餐飲娛樂(lè)樂(lè)休閑面面積較大大，自身身有兩個(gè)個(gè)大型下下沉廣場(chǎng)場(chǎng)，可以以分別開開展兒童童娛樂(lè)表表演活動(dòng)動(dòng)和成人人文化藝藝術(shù)表演演節(jié)目，豐豐富人們們的業(yè)余余生活，提提高城市市居民的的生活質(zhì)質(zhì)量。 九隆街的社社區(qū)文化化部可以以制定全全年的文文化、體體育、藝藝術(shù)表演演活動(dòng)方方案，并并征求消消費(fèi)者意意見，讓讓動(dòng)感之之城充滿滿歡樂(lè)與與溫馨，將將商業(yè)文文化與齊齊魯文化化、海洋洋文化相相結(jié)合，反反映膠東東文化特特點(diǎn)，不不僅滿足足本市居居民需要要，而且且讓來(lái)九九隆街旅旅游的外外地群眾眾得到美美好的精精神享受受。 九隆街開業(yè)業(yè)以后營(yíng)營(yíng)銷方面面建議做做好幾項(xiàng)項(xiàng)重點(diǎn)工工作: 1. 做好好整個(gè)購(gòu)購(gòu)物中心心導(dǎo)示

29、系系統(tǒng)，讓讓整個(gè)賣賣場(chǎng)擁有有良好的的購(gòu)物與與休閑娛娛樂(lè)氣氛氛。注重重人文關(guān)關(guān)懷，衛(wèi)衛(wèi)生間等等服務(wù)設(shè)設(shè)施標(biāo)志志醒目。 2. 市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研工工作 2004年年的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研工工作將給給予加強(qiáng)強(qiáng)，爭(zhēng)取取在美國(guó)國(guó)AC尼尼爾森公公司市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查顧顧問(wèn)的指指導(dǎo)下，建建立完善善的商業(yè)業(yè)調(diào)查模模型，從從幸福片片區(qū)開始始建立市市場(chǎng)調(diào)查查樣板。在在購(gòu)物中中心選址址調(diào)查方方面要形形成規(guī)范范的模板板，能夠夠適應(yīng)內(nèi)內(nèi)外需要要。 在市場(chǎng)情報(bào)報(bào)收集方方面，加加強(qiáng)對(duì)主主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的研究工工作，在在大型促促銷活動(dòng)動(dòng)中，進(jìn)進(jìn)行促銷銷效果調(diào)調(diào)查，對(duì)對(duì)于媒介介廣告效效果與專專業(yè)調(diào)查查公司合合作，減減少無(wú)效效廣告的的投放；在供應(yīng)應(yīng)商滿意

30、意度調(diào)查查方面，同同樣要給給予重視視，作為為領(lǐng)導(dǎo)制制定采購(gòu)購(gòu)政策依依據(jù)。 3、營(yíng)銷策策劃 針對(duì)同類購(gòu)購(gòu)物中心心20002220033年各階階段促銷銷策劃方方案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析與與效果評(píng)評(píng)估，對(duì)對(duì)于可能能虧損的的促銷策策劃及時(shí)時(shí)給出提提示意見見。在220044年策劃劃中突出出創(chuàng)新與與文化內(nèi)內(nèi)涵，注注重提升升公司品品牌形象象。在針針對(duì)性較較強(qiáng)的促促銷策劃劃中，要要采取反反策劃工工作，主主動(dòng)適應(yīng)應(yīng)動(dòng)態(tài)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。在在宣傳方方面不僅僅要擴(kuò)大大公司知知名度，而而且要寫寫出四篇篇重點(diǎn)文文章，在在行業(yè)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)生深深遠(yuǎn)影響響，突出出九隆街街購(gòu)物中中心的美美譽(yù)度。 4、企業(yè)形形象宣傳傳與公益益活動(dòng) 大型MALLL是

31、城城市商業(yè)業(yè)文化薈薈萃之地地，代表表一個(gè)城城市的形形象，MMALLL企業(yè)形形象宣傳傳要多做做一些公公益活動(dòng)動(dòng)，樹立立健康文文明，社社會(huì)責(zé)任任感強(qiáng)的的形象。 六、MALLL商業(yè)業(yè)服務(wù)體體系 、大客戶戶服務(wù) 大客戶占有有50%以上的的銷售額額，因此此，大客客戶管理理與服務(wù)務(wù)應(yīng)該成成立專門門的部門門進(jìn)行管管理。 大客戶類型型：大型型企業(yè)單單位，政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)公務(wù)員員群體，銀銀行證券券金融機(jī)機(jī)構(gòu)白領(lǐng)領(lǐng)消費(fèi)群群體。 將傳統(tǒng)商場(chǎng)場(chǎng)總服務(wù)務(wù)臺(tái)在MMALLL中定位位為客戶戶服務(wù)中中心，下下面設(shè)有有大客戶戶小組，重重點(diǎn)跟蹤蹤服務(wù)大大客戶，同同時(shí)與營(yíng)營(yíng)銷部配配合，推推出有針針對(duì)性大大客戶促促銷活動(dòng)動(dòng)。 大客戶檔案案

32、管理系系統(tǒng)隸屬屬公司CCRM系系統(tǒng)，單單獨(dú)建立立科目，大大客戶檔檔案重點(diǎn)點(diǎn)管理，作作為個(gè)性性化文化化促銷服服務(wù)的依依據(jù)。 公關(guān)經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)與大大客戶工工會(huì)部門門及辦公公室，大大客戶負(fù)負(fù)責(zé)企業(yè)業(yè)文化的的宣傳部部門保持持密切聯(lián)聯(lián)系，配配合大客客戶公司司開展企企業(yè)文化化活動(dòng)，通通過(guò)批量量購(gòu)買，為為大客戶戶員工降降低購(gòu)物物成本，享享受更多多休閑娛娛樂(lè)。 與傳統(tǒng)百貨貨不同，類類似九隆隆街這樣樣的大型型MALLL,具具有大型型室內(nèi)文文化廣場(chǎng)場(chǎng)，也具具有室外外文化廣廣場(chǎng)，方方便大客客戶開展展企業(yè)文文化活動(dòng)動(dòng)、集體體購(gòu)物，休休閑娛樂(lè)樂(lè)。 客戶投訴是是一個(gè)關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)，下面面是投訴訴處理流流程： 圖8 客戶戶投訴

33、處處理流程程 物價(jià)部門 由營(yíng)運(yùn)運(yùn)部門通通知招商商部門，招招商部門門按照上上門種類類負(fù)責(zé)協(xié)協(xié)調(diào)供應(yīng)應(yīng)商 服務(wù)水平投投訴有店店長(zhǎng)制定定樓層經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)處理，嚴(yán)嚴(yán)重投訴訴上報(bào)公公司總經(jīng)經(jīng)理。 涉及客戶向向新聞部部門投訴訴由營(yíng)銷銷部門主主管副總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)。 、商業(yè)物物業(yè)服務(wù)務(wù) 經(jīng)營(yíng)期間的的物業(yè)管管理工作作，主要要包括五五個(gè)方面面：承租租商的優(yōu)優(yōu)化管理理、促銷銷推廣活活動(dòng)、服服務(wù)管理理。 鑒于新開業(yè)業(yè)MALLL的特特點(diǎn)，收收租金過(guò)過(guò)高，不不利于招招商，收收租金過(guò)過(guò)低，不不利于發(fā)發(fā)展商的的資金收收回，因因此，建建議采取取如下租租金政策策： 基本租金少量扣扣點(diǎn)，扣扣點(diǎn)部分分直接與與經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)掛鉤鉤，有利利于統(tǒng)一一營(yíng)銷，有有利于調(diào)調(diào)動(dòng)各個(gè)個(gè)方面積積極性，有有利于增增加商戶戶以及商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)公司收收益。 日常物業(yè)管管理：裝裝修、清清潔、消消毒、保保安、設(shè)設(shè)備維護(hù)護(hù)以及商商業(yè)知識(shí)識(shí)服務(wù)。 現(xiàn)代購(gòu)物中中心對(duì)物物業(yè)管理理提出了了特殊要要求： (1).高高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)衛(wèi)生管理理 對(duì)現(xiàn)現(xiàn)代購(gòu)物物中心要要進(jìn)行高高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)衛(wèi)生管理理，公共共設(shè)施要要進(jìn)行