柳州師范學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔廣 西 柳 州 師 范 學(xué) 校 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 方 案依據(jù)校方物業(yè)托管服務(wù)招標(biāo)文件，托管職務(wù)的物業(yè)總體情況：整個(gè)物業(yè)分布在兩個(gè)地方，即中心校區(qū)和南校區(qū)，其中中心校區(qū)占地220多畝（15萬(wàn)平方米），南校區(qū)占地約50畝（3.3萬(wàn)平方米），物業(yè)區(qū)共設(shè)置三個(gè)校門，其中中心校區(qū)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口，南校區(qū)一個(gè)門；四棟辦公樓宇（教研樓、綜合樓、圖書管、音樂(lè)樓及附樓）、中心校區(qū)中心廣場(chǎng)及南校區(qū)青年教師宿舍樓道及樓前平地、學(xué)生宿舍樓道及院內(nèi)、四座公共廁所等的清潔衛(wèi)生和校園內(nèi)各垃圾桶的垃圾收集清理；三處學(xué)生宿舍（即四合院、三合院、南校區(qū)3、4樓）的管理；校園內(nèi)現(xiàn)有綠

2、化面積養(yǎng)護(hù)、花卉培育。 物業(yè)服務(wù)范圍及內(nèi)容： /物業(yè)轄區(qū)內(nèi)包括中心校區(qū)和南校區(qū)的秩序維護(hù)與安防巡邏；三個(gè)進(jìn)出學(xué)校大門的門衛(wèi)值勤；學(xué)生宿舍進(jìn)出門的值勤及其庭院、樓道的衛(wèi)生清潔、保潔和垃圾收集、清理；教務(wù)辦公主樓及附樓的衛(wèi)生清潔、保潔及垃圾收集、清理；物業(yè)服務(wù)范圍區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生垃圾的收集； 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化及其養(yǎng)護(hù)，包括盆花的培育、采購(gòu)及造型擺放、培植。 依據(jù)以上所述和目標(biāo)物業(yè)所處的區(qū)域、地理位置、校園自然環(huán)境、綠化、建筑布局、整體構(gòu)成等特點(diǎn)，以及具體情況和基本意向，遵循國(guó)家頒布實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例和地方政府有關(guān)法律法規(guī)，為與校方共同營(yíng)造一個(gè)更加安靜、優(yōu)美、舒適、和諧的校園教育、學(xué)習(xí)、生活及工作環(huán)境，進(jìn)

3、一步塑造并提升校容校貌工程形象，爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)美校園，力求物業(yè)產(chǎn)生更良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，結(jié)合本專業(yè)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理理念和服務(wù)宗旨，初步設(shè)想擬訂本方案。一、管理組織 為了更好地履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的內(nèi)容及其各項(xiàng)條款，確保物業(yè)服務(wù)達(dá)到“安全、舒適、快捷、時(shí)效、規(guī)范”效果，本公司擬在貴校內(nèi)即物業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)處（服務(wù)中心），服務(wù)處在公司總經(jīng)理的統(tǒng)籌和領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行服務(wù)處經(jīng)理（主管）負(fù)責(zé)制，服務(wù)處內(nèi)設(shè)各職能服務(wù)工作組，職責(zé)劃分到各崗位，落實(shí)到人。組織構(gòu)架（如下圖）：公司總經(jīng)理服務(wù)處經(jīng)理1人副經(jīng)理 1人門崗秩序維護(hù)（安防巡邏）宿舍門崗主大門3人主校后門3人南校門3人主校區(qū)10人南校區(qū)3人學(xué)生宿舍

4、6人教職員工宿舍衛(wèi)生清潔、保潔綠化養(yǎng)護(hù)主辦公樓2人教職員工宿舍及南校區(qū)2人附樓2人技工1人養(yǎng)護(hù)1人物管員1人公司總經(jīng)理服務(wù)處經(jīng)理1人副經(jīng)理 1人門崗秩序維護(hù)（安防巡邏）宿舍門崗主大門3人主校后門3人南校門3人主校區(qū)10人南校區(qū)3人學(xué)生宿舍6人教職員工宿舍衛(wèi)生清潔、保潔綠化養(yǎng)護(hù)主辦公樓2人教職員工宿舍及南校區(qū)2人附樓2人技工1人養(yǎng)護(hù)1人物管員1人（二）擬配置人員及其主要服務(wù)工作描述（具體崗位職責(zé)另文）1、 服務(wù)處經(jīng)理(主管)1人;主持全面工作,代表公司總經(jīng)理根據(jù)“物業(yè)服務(wù)協(xié)議”約定的內(nèi)容及其條款以及有關(guān)管理制度和規(guī)定，全權(quán)行使日常物業(yè)服務(wù)權(quán)力、義務(wù)，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、 副經(jīng)理1人；協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展服

5、務(wù)工作，經(jīng)理不在時(shí)，代表經(jīng)理主持服務(wù)處工作，并對(duì)其職責(zé)負(fù)責(zé)；日常主要職務(wù)是負(fù)責(zé)門崗執(zhí)勤、宿舍門勤及管理、秩序維護(hù)和安防巡查及監(jiān)控管理服務(wù)的協(xié)調(diào)、檢查和考核工作，并對(duì)上述服務(wù)工作負(fù)責(zé)。3、 物管員1人，是經(jīng)理或副經(jīng)理的助手和參謀，日常主要職務(wù)是責(zé)任服務(wù)處的行政、后勤、文案、檔案、帳務(wù)等工作，并對(duì)上述工作的結(jié)果負(fù)責(zé)。4、 門崗執(zhí)勤，三個(gè)進(jìn)出校區(qū)門、共配9人，其中：主校區(qū)正門3人，每班1人，每天分三班輪轉(zhuǎn)，全天侯24小時(shí)值班。主校區(qū)后門（進(jìn)出往南校區(qū)）3人，每班1人，每天值班時(shí)間為早上六點(diǎn)至晚上十二點(diǎn)共18個(gè)小時(shí)，分三班輪轉(zhuǎn)（晚12點(diǎn)至次日凌晨6點(diǎn)關(guān)門）。南校區(qū)門3人，值班時(shí)間及安排同主校后門。5、

6、 秩序維護(hù)（安防巡邏）員共13人（其中二個(gè)夜班班長(zhǎng)2人）主校區(qū)10人；全天侯24小時(shí)執(zhí)勤，每天早上七點(diǎn)至下午七點(diǎn)（07：0019：00時(shí)）二個(gè)班每班1人，計(jì)2人；下午七點(diǎn)至次日早上七點(diǎn)（19：0007：00時(shí)）二個(gè)班，每班4人，計(jì)8人。南校區(qū)3人，每天執(zhí)勤時(shí)間：下午七點(diǎn)至次日凌晨一點(diǎn)班1人，凌晨一點(diǎn)至早上七點(diǎn)班2人。 秩序維護(hù)（安防巡邏）的主要服務(wù)職責(zé)是：負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、部位包括辦公樓、教研樓、圖書館、教學(xué)樓、宿舍區(qū)等區(qū)間的布點(diǎn)監(jiān)控及流動(dòng)巡邏、檢查、防范；車輛交通的疏導(dǎo)及停放管理等，維護(hù)維持校區(qū)的正常秩序，并協(xié)助公安部門的有關(guān)治安工作，消除安全隱患，防止不良的安全事態(tài)和案件發(fā)生。6、 學(xué)生

7、宿舍門崗管理員共6人，每天分三個(gè)班輪轉(zhuǎn)（晚上12點(diǎn)關(guān)門、早上6點(diǎn)開(kāi)門），每班2人，男、女生宿舍各1人。主要職務(wù)是負(fù)責(zé)主校區(qū)學(xué)生宿舍門崗值班和宿舍管理及宿舍區(qū)的衛(wèi)生清潔，包括樓道、庭院的衛(wèi)生打掃、保潔、垃圾清理等工作。7、衛(wèi)生清潔員計(jì)6人，其中負(fù)責(zé)主校主辦公樓（1棟）2人，負(fù)責(zé)教研樓、圖書館等附樓（共3棟）2人，負(fù)責(zé)南校區(qū)學(xué)生宿舍、教學(xué)樓及教職員工宿舍2人。 服務(wù)工作的主要職責(zé)是：辦公樓的全面衛(wèi)生清潔及衛(wèi)生消殺，包括大堂、樓道、辦公室內(nèi)部、衛(wèi)生間、門窗等。教研樓、圖書館等附屬樓和南校區(qū)宿舍、教職工宿舍的樓道、公共衛(wèi)生間、門窗、庭院等有關(guān)公共區(qū)域的衛(wèi)生打掃、保潔及其垃圾的收集和清理集中及衛(wèi)生消殺。

8、8、綠化及養(yǎng)護(hù)員2人，其中綠化技工1人，養(yǎng)護(hù)工1人（不含兼職）。主要負(fù)責(zé)校園內(nèi)即轄區(qū)內(nèi)的綠化管理、花草樹(shù)木的補(bǔ)種、更植、修剪、殺蟲、養(yǎng)護(hù)以及盆花的選購(gòu)、造型、擺放等工作。 二、物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容的實(shí)施（一）學(xué)校門衛(wèi)執(zhí)勤服務(wù) 學(xué)校進(jìn)出大門既是學(xué)校對(duì)外的第一道窗口，同時(shí)更是保衛(wèi)學(xué)校安全、維持學(xué)校正常教學(xué)以及全體師生和教職員工生活、工作秩序的至關(guān)重要的防護(hù)站，基于上述因素，我公司將切實(shí)加強(qiáng)并做好如下服務(wù)工作：根據(jù)學(xué)校的特點(diǎn)和具體情況，建立且不斷完善門衛(wèi)管理制度和進(jìn)出校園管理規(guī)定，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行、落實(shí)到位。門勤實(shí)行全天侯24小時(shí)值班制度，加強(qiáng)防范、嚴(yán)密守衛(wèi)。著裝統(tǒng)一，注重形象，講究?jī)x表，語(yǔ)言文明，禮貌待

9、客。建立并實(shí)施“來(lái)訪登記”制度，未經(jīng)校方同意不準(zhǔn)許推銷人員或其他人員進(jìn)入校園推銷、設(shè)攤等活動(dòng)及張貼、發(fā)布廣告等。門崗設(shè)置值班電話，對(duì)來(lái)訪者詢問(wèn)、了解來(lái)訪意圖并經(jīng)電話聯(lián)系同意后方可放入。對(duì)外來(lái)車輛進(jìn)入校園、加強(qiáng)監(jiān)視、注意防止危險(xiǎn)物品和人員入內(nèi)。牢記“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，全面推行“人性化、親情化、規(guī)范化、制度化”管理服務(wù)。 （二）秩序維護(hù)與安防巡邏服務(wù)秩序維護(hù)主要指的是對(duì)校園公共區(qū)域內(nèi)的正常教學(xué)、科研、生活和工作及文化體育娛樂(lè)活動(dòng)秩序的維持；而安防巡邏是指本公司在貴校內(nèi)設(shè)置的服務(wù)處將切實(shí)把保安視為整個(gè)物業(yè)服務(wù)工作的重點(diǎn)，積極配合協(xié)助轄區(qū)派出所和相關(guān)職能部門做好安全防范工作。服務(wù)處的秩序維護(hù)（保安

10、）員，按照有關(guān)制度和規(guī)定，實(shí)施安全防范巡邏、檢查和監(jiān)控，并對(duì)違反學(xué)校物業(yè)管理規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、糾正。具體工作如下：針對(duì)學(xué)校具體情況，采取“點(diǎn)”、“面”結(jié)合方式實(shí)行全天侯24小時(shí)秩序維護(hù)值班和安全防范流動(dòng)巡邏制度。著裝整齊，維持轄區(qū)內(nèi)正常秩序，疏導(dǎo)交通車輛。高度注視可能出現(xiàn)的異常情況及可疑現(xiàn)象，預(yù)防各類案件發(fā)生。定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)校園內(nèi)辦公、教研、教學(xué)等樓宇內(nèi)外包括學(xué)生及教職員工宿舍和場(chǎng)所各主要部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)各種不安全因素，及時(shí)加以處理，必要時(shí)及時(shí)報(bào)110處理。有條件時(shí)盡可能采取和運(yùn)用監(jiān)控手段對(duì)重要部位進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止不法犯罪分子的犯罪活動(dòng)。做好消防設(shè)備的維護(hù)和檢查工作，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)

11、生。 配合本校所屬的主管派出所及社區(qū)進(jìn)行有關(guān)事項(xiàng)的管理和活動(dòng)。加強(qiáng)防火、防盜、防意外事故的宣傳教育。 （三）環(huán)境衛(wèi)生清潔服務(wù)環(huán)境和衛(wèi)生是校園的“容貌”，我公司下屬服務(wù)處將配備專職人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，具體的要做好下列幾個(gè)方面：物業(yè)服務(wù)范圍所屬宿舍、教學(xué)樓、圖書館、庭院、道路、共用部位公共場(chǎng)地（所）及設(shè)施等，每日清掃、保潔，保持地面無(wú)垃圾，雜物，無(wú)積水、無(wú)衛(wèi)生死角。主辦公樓內(nèi)部，包括大堂、樓道、扶手、走廊、門窗、玻璃以及辦公室內(nèi)部每日打掃、拖地、擦抹、隨時(shí)保持干凈、明亮。學(xué)生宿舍、教職員工宿舍，南校教學(xué)樓等樓道保潔：每日打掃，保持通道及附屬設(shè)施如消防箱、燈具、指示牌、扶手、墻面等干凈，無(wú)垃圾、雜物，

12、無(wú)明顯污跡，無(wú)亂堆亂放，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象。共享衛(wèi)生間保潔：保持室內(nèi)無(wú)明顯異味、嗅味，地面干凈，墻面無(wú)蜘蛛網(wǎng)和積灰，便器潔凈無(wú)黃漬。校園內(nèi)標(biāo)識(shí)牌、宣傳牌、信報(bào)箱、果皮箱、垃圾存儲(chǔ)器（具）等保潔。衛(wèi)生消殺：針對(duì)需要和季節(jié)特點(diǎn)實(shí)施。 （四）綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)綠化是?；h(huán)境和景觀的重要方面，是物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容之一，本公司將配置專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，并切實(shí)做好以下工作：根據(jù)校區(qū)所栽種的植物、花草、樹(shù)木的生長(zhǎng)特性，做好年度、季度、月度養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，并切實(shí)按照相關(guān)的技術(shù)措施要求認(rèn)真進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)工作包括除雜草、松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲害、圍護(hù)等項(xiàng)。及時(shí)清除草坪、花帶內(nèi)雜草，保持草坪

13、、花木生長(zhǎng)和顏色正常。保持行道樹(shù)木、花草和綠地內(nèi)無(wú)明顯死枯現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)時(shí)及時(shí)補(bǔ)種，更植和栽培。綠化生產(chǎn)垃圾主要部位和道路做到日產(chǎn)日清，其他部位堅(jiān)持在重大節(jié)日前突擊清理綠地內(nèi)的廢棄物。在加強(qiáng)對(duì)校區(qū)綠化設(shè)施包括建筑小品和花草樹(shù)木的維護(hù)監(jiān)視，不準(zhǔn)攀拆花木，不準(zhǔn)踐踏草坪和亂倒污水，不準(zhǔn)在綠化地內(nèi)亂堆亂放雜物，不準(zhǔn)亂搭亂蓋等，對(duì)人為破壞或損壞的及時(shí)處理。建立和完善綠化養(yǎng)護(hù)管理制度并貫徹實(shí)施。 （五）車輛交通與停放管理服務(wù)根據(jù)校區(qū)開(kāi)放性和人員來(lái)往等特點(diǎn)，此方面的管理服務(wù)主要的是做好如下工作：校區(qū)內(nèi)設(shè)置車輛行使警示標(biāo)識(shí)和交通管理規(guī)定告示牌，預(yù)防交通事生。對(duì)于進(jìn)出校區(qū)的車輛，及時(shí)做好交通疏導(dǎo)，阻止亂停亂放；在有

14、條件的情況下，實(shí)行發(fā)牌（卡）驗(yàn)證放行制度。停車場(chǎng)劃線標(biāo)識(shí)，區(qū)分類別及車型停泊位。在加強(qiáng)對(duì)車輛停放地（場(chǎng)）的安全巡邏的同時(shí)，注意提醒車主按指定停放位停放并鎖好車門、車窗、調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，隨身帶走貴重 物品，做好防范工作。建立并不斷完善車輛停放監(jiān)管制度。 （六）宿舍門勤管理服務(wù)參見(jiàn)第（一）款的“學(xué)校門衛(wèi)執(zhí)勤服務(wù)” （七）其他服務(wù)：根據(jù)校方及其師生的需要，協(xié)商實(shí)施。 三、物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用（開(kāi)支）測(cè)算 （一）員工工資、津貼、福利（元/月）：1、管理員 共3人 經(jīng)理（主管）1人 11100 1100 副經(jīng)理1人 1850 850 物管員1人 1700 7002、學(xué)校門衛(wèi)保安 共9人 主大門3人

15、3650 1950 主校后門3人 3550 1650 南校門3人 3550 16503、護(hù)校保安（安防巡邏） 共13人其中： 班長(zhǎng)2人 2650 1300 保安員11人（含南校區(qū)） 11600 66004、宿舍管理 共6人 6550 33005、綠化養(yǎng)護(hù) 共2人 綠化技工1人 1700 700 養(yǎng)護(hù)工1人 1550 5506、衛(wèi)生清潔 共6人 主辦公樓2人 2600 1200 其他4人 4500 2000小計(jì) 39人 23550.00（元/月）7、法定假日加班費(fèi)，按人均50元算 2950 14508、員工保險(xiǎn) 300 小計(jì) 1750 合計(jì)：25300.00（元/月） （二）其他（運(yùn)行）費(fèi)用（元/月）1、辦公費(fèi)：電話、通訊、用品等 1502、綠化：工具、肥