8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、PAGE PAGE 6北京市區(qū)鄉(xiāng)村南國(guó)有劃撥農(nóng)用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估案例分析報(bào)告王永 北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司摘要：司法關(guān)系當(dāng)事人因債權(quán)債務(wù)糾紛而向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，司法鑒定過(guò)程中涉及的土地使用權(quán)類型繁多、權(quán)屬?gòu)?fù)雜，本文就司法鑒定過(guò)程中涉及到國(guó)有劃撥農(nóng)用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的背景、技術(shù)難點(diǎn)以及處理這些難點(diǎn)問(wèn)題的方法做了簡(jiǎn)要說(shuō)明和陳述。關(guān)鍵詞：司法鑒定 國(guó)有劃撥農(nóng)用地 土地使用年期 土地使用權(quán)出讓金 估價(jià)方法正文： 第一部分 評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的因銀行支行與北京市區(qū)局借款合同糾紛一案，北京市區(qū)人民法院委托北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)北京市區(qū)種雞場(chǎng)所有的位于北京市區(qū)鄉(xiāng)村南的國(guó)有劃撥

2、農(nóng)用地土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為委托方進(jìn)行司法鑒定提供土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。二、宗地概況三、地價(jià)定義（一）地價(jià)內(nèi)涵：本次評(píng)估所估地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日2008年6月27日、現(xiàn)狀利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高使用年期的國(guó)有劃撥農(nóng)用地的土地使用權(quán)價(jià)值。（二）本次估價(jià)設(shè)定的用途、使用年期和開發(fā)程度1、設(shè)定的用途、使用年期及依據(jù)根據(jù)待估宗地國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有劃撥，各待估宗的用途、使用年期如下表所示：序號(hào)宗地名稱土地證號(hào)估價(jià)期日登記用途估價(jià)設(shè)定用途土地使用權(quán)終止日期設(shè)定的土地使用年限（年）1宗地一養(yǎng)殖設(shè)施農(nóng)用地?zé)o限年502宗地二養(yǎng)殖設(shè)施農(nóng)用地?zé)o限年502、設(shè)定的開發(fā)程度本次

3、評(píng)估根據(jù)實(shí)際勘查情況，待估宗地實(shí)際開發(fā)程度和設(shè)定的開發(fā)程度如下表所示：序號(hào)宗地名稱土地證號(hào)估價(jià)期日實(shí)際開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度1宗地一紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內(nèi)“兩通”（通路、通訊）且不具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內(nèi)不具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平2宗地二紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內(nèi)“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊）及具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內(nèi)具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地

4、平整的開發(fā)水平（三）現(xiàn)狀利用條件根據(jù)委托方提供資料及現(xiàn)場(chǎng)勘察，待估宗地一為國(guó)有土地使用證（證號(hào)：）的部分土地面積，現(xiàn)狀利用為荒地，地上覆蓋有當(dāng)?shù)卮迕裨苑N的植被和少量的臨時(shí)建筑，并且尚未進(jìn)行與養(yǎng)殖業(yè)有關(guān)的開發(fā)建設(shè)；待估宗地二為國(guó)有土地使用證（證號(hào)：）的部分土地面積，現(xiàn)狀利用為空地，地上覆蓋有樹木和臨時(shí)建筑物，已進(jìn)行了部分與養(yǎng)殖業(yè)有關(guān)的開發(fā)建設(shè)。（四）本次估價(jià)結(jié)果僅為委托方司法鑒定提供價(jià)格參考依據(jù)。評(píng)估采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)參照估價(jià)時(shí)點(diǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格，報(bào)告使用者需考慮將來(lái)市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。第二部分 評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、估價(jià)方法的確定根據(jù)估價(jià)目的與要求，待估宗地的區(qū)位條

5、件和作為設(shè)施農(nóng)業(yè)用地等特點(diǎn)，結(jié)合各種估價(jià)方法之理論條件要求和適宜條件，在充分分析論證所掌握資料的基礎(chǔ)上，選擇評(píng)估方法對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程（TD/T1006-2003），通行常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。估價(jià)人員通過(guò)實(shí)地勘察，認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本次估價(jià)目的，同時(shí)考慮到因待估宗地所處區(qū)域設(shè)施農(nóng)用地的土地市場(chǎng)交易資料少，無(wú)法選擇到與待估宗地相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場(chǎng)交易案例，不宜采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，區(qū)尚未進(jìn)行農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)工作，故無(wú)法采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)

6、各待估宗地雖為未開發(fā)設(shè)施農(nóng)用地，但其開發(fā)完成后的開發(fā)價(jià)值不宜測(cè)算，故不宜采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。因此，本項(xiàng)評(píng)估主要采用成本逼近法和收益還原法兩種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。本項(xiàng)采用成本逼近法和收益還原法評(píng)估的主要依據(jù)是：由于待估宗地周邊存在較多的種殖、養(yǎng)殖等設(shè)施農(nóng)用地，通過(guò)調(diào)查能夠獲得待估宗地取得及開發(fā)過(guò)程中的各種客觀費(fèi)用。估價(jià)人員認(rèn)為此費(fèi)用能夠反映該區(qū)域農(nóng)業(yè)用地取得及開發(fā)過(guò)程中的一般費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，有較好的代表性和現(xiàn)勢(shì)性，故選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估?？紤]到待估宗地用途為設(shè)施農(nóng)用地，其周邊存在較多的種殖、養(yǎng)殖等設(shè)施農(nóng)用地的出租案例，租金收益較易獲得，且養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用也能取得，故適宜采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。二

7、、估價(jià)項(xiàng)目復(fù)雜性1、關(guān)于農(nóng)用地土地使用年期設(shè)定：根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例第十七條規(guī)定，“開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用，使用期限最長(zhǎng)不超過(guò)50年?！睋?jù)此規(guī)定，本次評(píng)估設(shè)定待估宗地的土地使用年期為50年，自估價(jià)基準(zhǔn)日開始之日起算。2、關(guān)于劃撥農(nóng)用地土地出讓金確定依據(jù)：待估宗地的土地使用權(quán)取得方式為劃撥，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，未繳納土地出讓金，因此在確定其劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)應(yīng)在出讓地價(jià)中扣除應(yīng)向政府繳納的土地出讓金。根據(jù)原國(guó)家土地管理局第1號(hào)劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法的規(guī)

8、定，“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%”。按上述規(guī)定，待估宗地國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格最高不得超過(guò)本次評(píng)估出讓地價(jià)的60%，本次評(píng)估確定國(guó)有劃撥農(nóng)用地價(jià)格為出讓地價(jià)扣除40%后計(jì)算求得，但此計(jì)算方式僅做為測(cè)算最終評(píng)估值的依據(jù)，不做為最終向政府繳納出讓金的依據(jù)，最終應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金數(shù)額應(yīng)以土地管理部門的審定結(jié)果為準(zhǔn)。第三部分 評(píng)估項(xiàng)目的啟示一、收益法中主要涉及難以確定的取值有年租金收益、年租金損失、年總費(fèi)用、年租金凈收益、土地還原利率等，成本逼近法中涉及的有土地取得費(fèi)（農(nóng)用地土地取得費(fèi)主要表現(xiàn)為取得未利用地或中低產(chǎn)

9、田時(shí)客觀發(fā)生的費(fèi)用）、農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)（為使土地達(dá)到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而進(jìn)行的各種投入的客觀費(fèi)用）、還原利率、行業(yè)利潤(rùn)率、土地增值收益率等。這些因素都要求估價(jià)師在及時(shí)關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的同時(shí)，應(yīng)有意識(shí)地培養(yǎng)和積累估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，以邊在一些技術(shù)處理過(guò)程中能保證地價(jià)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。二、在實(shí)際工作中，應(yīng)根據(jù)宗地用途的不同，客觀合理的選擇、分析影響宗地的地價(jià)的因素，如影響農(nóng)用地價(jià)格的因素主要包括自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素。自然因素如肥力因素（主要包括土壤狀況和水文狀況）、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素如經(jīng)營(yíng)耕作因素（主要包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地制度和農(nóng)田基本設(shè)施狀況）和區(qū)位條件（主要包括氣候、地貌及交通通達(dá)性）、特殊因素（指待估農(nóng)用地所獨(dú)有的特性和條件，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件等