上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告分析

1、31/31HYPERLINK /2006年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告一、 新盤整體概況2006年1-6月，經(jīng)過(guò)05年國(guó)家的宏觀調(diào)控，一些持觀望態(tài)度的購(gòu)房需求開(kāi)始釋放出來(lái)。在對(duì)06年上半年成都樓市的回顧過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)一些特征：區(qū)位：城東穩(wěn)步發(fā)展城中06年上半年住宅供應(yīng)僅約33.34萬(wàn)，供應(yīng)量有所減少，供應(yīng)類型包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、小戶型、（超）高層電梯公寓項(xiàng)目；出于土地供應(yīng)方面的原因，整體價(jià)格一直是各區(qū)域的領(lǐng)頭羊；城南和城西也以其最為成熟的環(huán)境繼續(xù)擔(dān)當(dāng)購(gòu)房者首選區(qū)域的角色；城東在經(jīng)過(guò)05年的第一次開(kāi)發(fā)熱潮之后，06年上半年迎來(lái)其穩(wěn)步發(fā)展的時(shí)期，供應(yīng)面積約102.13萬(wàn)，除了品牌開(kāi)發(fā)商的代表項(xiàng)

2、目（魅力之城、卓錦城、藍(lán)谷地等）繼續(xù)上市外，博瑞“優(yōu)品尚東”、“千居朝陽(yáng)”、“正成沙河明珠”等項(xiàng)目也陸續(xù)推出?！懊蟠蟊P”的開(kāi)發(fā)模式對(duì)提高城東的整體品質(zhì)和區(qū)域價(jià)值起到了相當(dāng)大的作用，其環(huán)境優(yōu)勢(shì)和居住價(jià)值已經(jīng)得到購(gòu)房者的認(rèn)可，供應(yīng)加大的同時(shí)價(jià)格也是一路攀升。隨著東調(diào)搬遷的加快，城東土地供應(yīng)增大，城東發(fā)展正進(jìn)入快車道。城北和城東相比開(kāi)發(fā)處于一個(gè)試探和預(yù)熱的階段，商品房供應(yīng)量?jī)H為12.97萬(wàn)，在主城區(qū)各區(qū)域中居末位，隨著05年北部新城計(jì)劃實(shí)施，蜀龍大道的通車，北新干道高架橋的破土動(dòng)工，城北的環(huán)境有望得到改善；鑒于城北的各類專業(yè)市場(chǎng)繁多，居住環(huán)境一直無(wú)法有真正的起色，雖然目前也有許多知名開(kāi)發(fā)商在城北囤

3、地，但大多在三環(huán)外區(qū)域，因此，城北在2006年的發(fā)展態(tài)勢(shì)難依然顯得十分緩慢，06年下半年城北預(yù)計(jì)也將是一種比較冷清的態(tài)勢(shì)。規(guī)模：大盤、小盤齊上陣如果說(shuō)05年是大盤林立的一年的話。那么06年經(jīng)過(guò)05年宏觀調(diào)控后一些中小開(kāi)發(fā)商也從調(diào)控的影響中恢復(fù)過(guò)來(lái)，紛紛推出自己的新盤。但是由于調(diào)控所帶來(lái)的持續(xù)影響，這些新盤規(guī)模都比較小。同時(shí)各大盤因?yàn)槠溟_(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此出現(xiàn)了大盤、小盤齊上陣的局面。推盤：樂(lè)觀中帶有謹(jǐn)慎受05年國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)持幣觀望的消費(fèi)者的需求在06年開(kāi)年后都爆發(fā)出來(lái)，市場(chǎng)行情比較樂(lè)觀；但06年上半年樓盤在推出產(chǎn)品的時(shí)候還是延續(xù)05年采取分期分批次或者是分棟推出的模式；在開(kāi)盤時(shí)間的

4、選擇上開(kāi)發(fā)商還是延續(xù)以往以周末、節(jié)假日為主的開(kāi)盤時(shí)間戰(zhàn)略，在時(shí)間上配合消費(fèi)者。產(chǎn)品類型：電梯公寓成為絕對(duì)主導(dǎo)電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓項(xiàng)目，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域。其中郊區(qū)以華陽(yáng)和雙流更為明顯。由于停止了多層住宅在主城區(qū)內(nèi)的建設(shè)，因此多層住宅都集中到了郊區(qū)。而電梯公寓特別是三環(huán)內(nèi)，也向著越來(lái)越高發(fā)展。戶型：80-120仍然是需求主力06年1-6月，全市商品房住宅項(xiàng)目戶型供應(yīng)面積仍然以80-120為主。各個(gè)新盤銷售最好的也是80-120套2套3戶型。這種戶型比較合理，且面積比較適中。目前成都市購(gòu)買主力人群為新興中產(chǎn)階級(jí)，而80-120的套2、

5、套3戶型正好適合這些新興中產(chǎn)階級(jí)的口味。二、住宅市場(chǎng)分析1.供應(yīng)量（1）供應(yīng)總況2006年1-6月，成都市新開(kāi)住宅樓盤92個(gè)，新增供應(yīng)面積為596.63萬(wàn)。其中成都市主城區(qū)新增樓盤54個(gè)，新增供應(yīng)面積299.87萬(wàn)，占到總體供應(yīng)的50%，郊區(qū)住宅供應(yīng)量略少于主城區(qū)。隨著主城區(qū)土地的稀缺，郊區(qū)市場(chǎng)所占比例份額將越來(lái)越重。（2）月度走勢(shì)1-2月波動(dòng)較大，2-6月平穩(wěn)增長(zhǎng)作為成熟社區(qū)聚集的區(qū)域，城西仍然是成都新盤供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，新增供應(yīng)量為103.97萬(wàn)，占到06年1-6月新開(kāi)供應(yīng)量的34.67%；經(jīng)過(guò)05年城東起步發(fā)展后，“中產(chǎn)城東”的口號(hào)在眾多知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入和數(shù)個(gè)高品質(zhì)樓盤的推出后得到購(gòu)房者的

6、認(rèn)同，06年1-6月其新開(kāi)供應(yīng)已經(jīng)直追城西并且超過(guò)城南，達(dá)到102.13萬(wàn)；06年上半年城南新開(kāi)供應(yīng)量較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城西和城東，僅僅只有47.45萬(wàn)；城中和城北的新增供應(yīng)較少，共計(jì)46.31萬(wàn)，前者是因?yàn)橥恋毓?yīng)有限，后者則是因?yàn)槠鋮^(qū)域居住價(jià)值未能得到購(gòu)房者的認(rèn)同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較其他區(qū)域落后，因此供給較少。（3）環(huán)線分布新增供應(yīng)整體外移成都市區(qū)新增供應(yīng)整體外移，主要集中在2-3環(huán)之間，供應(yīng)面積為116.99萬(wàn)，占到總體供應(yīng)的39.01%；其次為三環(huán)外區(qū)域，今年1-6月三環(huán)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量較少，僅有69.81萬(wàn)。（4）小結(jié)可能是受到去年新政所帶來(lái)的對(duì)樓市沖擊的影響，06年1-6月成都市主城區(qū)新增住宅總

7、體供應(yīng)量?jī)H為299.86萬(wàn)，較05年1-6月總供應(yīng)量502.54萬(wàn)大幅減少約202.68萬(wàn)，而05年留下的大量的需求則在06年爆發(fā)，從而導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求的狀況屢有發(fā)生?？梢钥闯鲩_(kāi)發(fā)商對(duì)于06年市場(chǎng)的信心還不是很足，加上6月份新政的實(shí)施，上半年有所復(fù)蘇的市場(chǎng)又蒙上一層陰影。2.供應(yīng)特征（1）規(guī)模城東平均規(guī)模仍然較大從各區(qū)域的平均規(guī)模來(lái)看，城東由于憂品尚東、千居朝陽(yáng)等比較大的樓盤的進(jìn)入，因此其平均個(gè)盤規(guī)模較大；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較落后的城北個(gè)盤規(guī)模最小，為4.32萬(wàn)。（2）價(jià)格分析2006年1-6月，成都市新開(kāi)住宅的整體均價(jià)為4064.43元/。A、城郊比較城區(qū)新盤均價(jià)突破4500元/2005年成都

8、市區(qū)新開(kāi)住宅樓盤的整體均價(jià)已經(jīng)突破4500元/大關(guān)，主要是今年新開(kāi)的住宅樓盤中，均價(jià)在4500元/以上的項(xiàng)目就多達(dá)27個(gè)，新增供應(yīng)面積175.26萬(wàn)，占到新增總量的29.3%，拉高了整個(gè)成都市區(qū)的房?jī)r(jià)；郊區(qū)新開(kāi)住宅樓盤的整體均價(jià)為3112.24元/，價(jià)格優(yōu)勢(shì)越來(lái)越不明顯。B、區(qū)域均價(jià)郊區(qū)價(jià)格向城北價(jià)格接靠近區(qū)域均價(jià)方面，市中心當(dāng)仁不讓地仍因其土地的稀缺性而高居價(jià)格首位，新盤價(jià)格為6251.42元/；市區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯的斷點(diǎn)，說(shuō)明郊區(qū)與市區(qū)的價(jià)格差距在縮??；郊區(qū)價(jià)格與城北區(qū)域價(jià)格越來(lái)越接近，也說(shuō)明城北區(qū)域目前仍然沒(méi)有受到太多的關(guān)注。C、環(huán)域價(jià)格比較市中心范圍有擴(kuò)大趨勢(shì)較為突出的是，3-

9、外環(huán)區(qū)域的新盤均價(jià)為4812元/，高于2-3環(huán)區(qū)域的4442.5元/，這是因?yàn)?5年底和06年初陸續(xù)有一批大盤，如萬(wàn)科魅力之城、中海國(guó)際社區(qū)等盤在3環(huán)外推出，因此拉高了3-外環(huán)的整體均價(jià)；從價(jià)格上看，0-1環(huán)和1-2環(huán)的價(jià)格差距較大，相差約1400元/。這是因?yàn)?-1環(huán)內(nèi)想像時(shí)代凱悅精裝小戶型這類精裝房拉高了整體均價(jià)的差距。（3）建筑類別高層和小高層旗鼓相當(dāng)整體來(lái)看，高層和小高層建筑的比例相當(dāng)，分別為38%和32%，主要都分布在市區(qū)內(nèi)，也有部分分布在郊區(qū)；新開(kāi)樓盤中，多層建筑的比例僅為6%，由于目前成都市主城區(qū)內(nèi)不再修建多層項(xiàng)目，因此多層項(xiàng)目的數(shù)量也有較大的減少。（4）住宅類型電梯公寓占據(jù)半壁

10、江山整個(gè)成都市場(chǎng)的新開(kāi)住宅樓盤中，電梯公寓的比重占44%的市場(chǎng)份額，是市場(chǎng)的主要供應(yīng)類型，在郊區(qū)，電梯公寓開(kāi)始興起，供應(yīng)量也有所上升；由于市中心項(xiàng)目有所減少，供應(yīng)主要集中在該區(qū)域的小戶型項(xiàng)目的比例也隨之降低，但在1-2環(huán)區(qū)域由于土地的稀缺小戶型項(xiàng)目也有所增多，因此06年1-6月新開(kāi)住宅樓盤中，小戶型新增供應(yīng)的比例占14% 。（5）小結(jié)電梯公寓已經(jīng)是完全占據(jù)了主城區(qū)市場(chǎng)的主力。而且電梯公寓正以飛快的速度向郊區(qū)市場(chǎng)擴(kuò)散。06年1-6月成都市主城區(qū)住宅新增住宅項(xiàng)目共54個(gè)，其中電梯公寓項(xiàng)目就有46個(gè)，占到了85%。也反映出主城區(qū)土地的缺乏。另外在價(jià)格上三環(huán)區(qū)域也第一次超過(guò)二環(huán)區(qū)域的住宅均價(jià)。隨著城市

11、向外圍的不斷擴(kuò)張和發(fā)展，三環(huán)外區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥紭鞘械闹髁Α?.需求特征2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)05年的政策調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變：A、購(gòu)房決策趨于理性宏觀調(diào)控下，市場(chǎng)的發(fā)展日趨成熟，消費(fèi)者的在做決策時(shí)也更加的理性，購(gòu)房行為更加謹(jǐn)慎。B、自住需求占主體05年新政實(shí)施后對(duì)樓市的調(diào)控效果得到了廣大購(gòu)房者的認(rèn)同，一部分的投資需求在新政面前止步，住房真實(shí)需求占據(jù)市場(chǎng)需求的主體。C、觀望后真實(shí)需求集中釋放06年以來(lái)樓市價(jià)格一直維持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的持幣觀望后，購(gòu)房者普遍認(rèn)為商品房?jī)r(jià)格將持續(xù)小幅上漲，買房為自住的消費(fèi)者需求已經(jīng)開(kāi)始釋放。D、住房需求面積80-120的經(jīng)濟(jì)型住房為主成

12、都的住房需求仍以解決實(shí)際居住的經(jīng)濟(jì)型住房為主，面積在80120之間的23房戶型最受歡迎。而面積在70以下的小戶型和130以上的享受型住宅的市場(chǎng)需求相對(duì)要小的多。E、城西、城南依然是最受青睞的居住區(qū)域雖然城南和城西現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展得相對(duì)成熟，但目前的交通狀況非常擁擠，很難在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生大的變化。而隨著城東環(huán)境整治的完成，城東的居住品質(zhì)也得到提升，加之城東距離城市中心的距離相對(duì)較近，而且房?jī)r(jià)相對(duì)于城南、城西要便宜得多，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g也更大，因此，城東除了能夠消化城東原住民的置業(yè)需求外，還能夠吸引到更多的其它區(qū)域的消費(fèi)者，城東將成為城市主城區(qū)內(nèi)繼城南、城西后新的熱點(diǎn)區(qū)域。F、銷售價(jià)格期望值40

13、00元/在這個(gè)指標(biāo)上，成都市民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值多在每平方米4000元以下，而市場(chǎng)上多數(shù)樓盤的銷售價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)值，尤其是在主城區(qū)，價(jià)格在每平方米4500元以上的樓盤比比皆是，這也是為什么需求的熱點(diǎn)環(huán)線外移至二環(huán)到三環(huán)之間，以及郊區(qū)樓盤近來(lái)走俏的一個(gè)原因。4.6年1-6月住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)分析（1） 3環(huán)沿線正式升級(jí)A、供應(yīng)狀況及特征盡管05年成都市發(fā)展的中心移向了3環(huán)外的廣闊天地，而且今年上半年，成都市新開(kāi)樓盤多集中于三環(huán)沿線區(qū)域內(nèi)，但今年上半年二環(huán)區(qū)域內(nèi)新開(kāi)樓盤總供應(yīng)量仍然較大。數(shù)量比較：二環(huán)區(qū)域仍然較多06年1-6月份主城區(qū)內(nèi)二環(huán)區(qū)域共新開(kāi)樓盤29個(gè)，總供應(yīng)量116.99萬(wàn)；而三環(huán)外共新開(kāi)樓

14、盤15個(gè)，總供應(yīng)量69.81萬(wàn)；類型：電梯公寓一支獨(dú)秀由于新規(guī)定主城區(qū)內(nèi)不再新批建多層項(xiàng)目，因此目前2環(huán)-外環(huán)區(qū)域基本上被電梯公寓全部占領(lǐng)，只有少數(shù)幾個(gè)以前就獲得審批的多層項(xiàng)目和別墅項(xiàng)目；戶型：傳統(tǒng)戶型仍是主力今年1-6月2-3環(huán)內(nèi)新盤主力供應(yīng)面積仍然集中在80-120這個(gè)比較傳統(tǒng)的區(qū)域內(nèi)，80-120套2、套3戶型一直都受到廣大消費(fèi)者的青睞。雖然該區(qū)域內(nèi)今年出現(xiàn)了幾個(gè)小戶型項(xiàng)目，但是消費(fèi)者的需求主力還是80-120。價(jià)格：三環(huán)外區(qū)域價(jià)格超越二環(huán)區(qū)域06年1-6月成都市主城區(qū)3三環(huán)外區(qū)域新盤均價(jià)為4812元/，而二環(huán)區(qū)域內(nèi)新盤均價(jià)為4442.5元/。三環(huán)外區(qū)域新盤均價(jià)首次超過(guò)二環(huán)區(qū)域新盤均價(jià)。

15、從這一點(diǎn)來(lái)看三環(huán)外的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)沒(méi)有了，但是取而代之的是品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)；由于三環(huán)外土地充足因此該區(qū)域內(nèi)樓盤都有足夠的空間去提升新盤的生活品質(zhì)。這也將成為未來(lái)三環(huán)外新盤的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈。B、三環(huán)沿線的居住價(jià)值體現(xiàn)目前，三環(huán)沿線的樓盤放量不斷增加，所占市場(chǎng)供應(yīng)的比重也不斷上升，三環(huán)沿線樓盤的信息充斥市場(chǎng)，隨著城區(qū)土地供應(yīng)的緊張，城市居住版圖的擴(kuò)張已經(jīng)是大勢(shì)所趨，在這樣情況下，我們來(lái)比較一下三環(huán)沿線和其他區(qū)域的居住價(jià)值：交通：路網(wǎng)發(fā)達(dá)、通達(dá)度高2002年10月，成都三環(huán)路全線通車，成都的放射狀交通網(wǎng)絡(luò)基本成型，主城區(qū)通過(guò)蜀漢路、武侯大道、人民南路、成龍路等與三環(huán)附近片區(qū)相

16、連，雖和主城區(qū)相比難免存在差距，但是由于三環(huán)路道路條件優(yōu)越，加上公交路網(wǎng)的逐步完善，通勤時(shí)間和通勤成本得到很好的控制，現(xiàn)除東北方向區(qū)域外，三環(huán)沿線已經(jīng)逐漸擺脫“郊區(qū)”概念，納入主城區(qū)的范圍；自然環(huán)境：理想的生活居住區(qū)域三環(huán)沿線由于開(kāi)發(fā)較晚，大多數(shù)區(qū)域的自然環(huán)境維護(hù)較為理想，許多開(kāi)發(fā)商在做產(chǎn)品的時(shí)候，都著力營(yíng)造小區(qū)的社區(qū)環(huán)境，綠化面積普遍較大，以此規(guī)避樓盤位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的利空點(diǎn)；通過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在三環(huán)沿線區(qū)域的環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善，已經(jīng)成為了主城區(qū)最理想的生活居住區(qū)域；配套：公共配套欠佳，社區(qū)配套是關(guān)鍵三環(huán)沿線的生活配套和市政配套整體不夠理想，缺少購(gòu)物場(chǎng)所和醫(yī)療衛(wèi)生以及教育配套，因此，三環(huán)

17、路沿線新開(kāi)的住宅大盤都在配套方面下了很多工夫，如西三環(huán)外的中海國(guó)際社區(qū)，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃了國(guó)際學(xué)校、高星級(jí)酒店、涉外醫(yī)院、國(guó)際品牌商業(yè)、約200畝的濱河公園和體育公園，以此來(lái)滿足業(yè)主的生活需要；開(kāi)發(fā)商：品牌開(kāi)發(fā)商集體亮相萬(wàn)科、中海、和記黃埔、融創(chuàng)、置信、藍(lán)光、三環(huán)內(nèi)外已經(jīng)是各大品牌開(kāi)發(fā)商新一輪競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，這些開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的高品質(zhì)樓盤加快了三環(huán)區(qū)域樓盤品質(zhì)提升的步伐；品質(zhì)：大盤林立，整體品質(zhì)提升最近半年，三環(huán)沿線新開(kāi)的住宅樓盤從中低檔次到高品質(zhì)樓盤應(yīng)有盡有，其中不乏品牌開(kāi)發(fā)商的大手筆項(xiàng)目，三環(huán)沿線樓盤的整體品質(zhì)因此得到提高，例如東三環(huán)萬(wàn)科魅力之城，西三環(huán)置信麗都玉園、藍(lán)光諾丁山和中海國(guó)際社區(qū)，這些項(xiàng)目

18、在產(chǎn)品的品質(zhì)、小區(qū)的規(guī)劃、環(huán)境的營(yíng)造及戶型方面都具有相當(dāng)高的水準(zhǔn)，項(xiàng)目推出后也受到了購(gòu)房者的認(rèn)可，為后來(lái)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目起到很好的引領(lǐng)作用；價(jià)格：優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不存在由于三環(huán)沿線土地供應(yīng)集中，地塊規(guī)模大，因此，這里成了品牌開(kāi)發(fā)商相互競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，從藍(lán)谷地、卓錦城到中海國(guó)際社區(qū)、魅力之城，眾多大盤沿三環(huán)分布，樓盤的價(jià)格普遍不低，甚至達(dá)5000元/以上，今年1-6月三環(huán)外新盤均價(jià)首次超越二環(huán)新盤均價(jià)，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)已不存在，下圖是06年1-6月新開(kāi)住宅樓盤環(huán)線均價(jià)比較：發(fā)展?jié)摿Γ禾娲h(huán)成為成都樓市新的新寵主城區(qū)土地供應(yīng)減少，地塊規(guī)模有限，產(chǎn)品形態(tài)單一，且價(jià)格一路飚升，發(fā)展空間有限；相較之下，三環(huán)沿線的樓盤能綜合

19、主城區(qū)和近郊的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)弱化兩個(gè)區(qū)域的劣勢(shì)。從目前來(lái)看三環(huán)沿線區(qū)域已經(jīng)成為了成都樓市新的新寵，價(jià)格上三環(huán)沿線區(qū)域已經(jīng)超越了二環(huán)區(qū)域，雖然價(jià)格優(yōu)勢(shì)不存在了，但是這也恰恰證明三環(huán)沿線區(qū)域正漸漸成為了成都樓市的主角。06年1-6月三環(huán)外區(qū)域的供應(yīng)量不是很多，但是其新盤均價(jià)已經(jīng)超越了二環(huán)區(qū)域，也就是說(shuō)，三環(huán)外區(qū)域已經(jīng)取代了二環(huán)區(qū)域正式成為了成都樓市的主角。但是今年6月的新政將會(huì)對(duì)其區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，至少在未來(lái)1-2年內(nèi)三環(huán)區(qū)域?qū)⒖赡軙?huì)經(jīng)歷一個(gè)比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。（2）郊區(qū)市場(chǎng)變數(shù)復(fù)雜A、郊區(qū)優(yōu)勢(shì)依然地鐵優(yōu)勢(shì)交通對(duì)一個(gè)城市的影響是非常大的。而地鐵作為最經(jīng)濟(jì)、最快捷的客運(yùn)方式，其對(duì)一個(gè)城市的影響不僅僅

20、是出行方式的改變，還會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)、城市價(jià)值、城市格局以及政府收支的變化，同時(shí)還會(huì)為商業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)契機(jī)。地鐵將拉近郊區(qū)與主城區(qū)間的距離，從空間上減小兩者間的差異。環(huán)境優(yōu)勢(shì)作為郊區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)之一的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在依然很明顯。在追求生活品質(zhì)的現(xiàn)代生活中，有好的居住環(huán)境是不可缺少了，這也是郊區(qū)吸引人的地方。戶型與價(jià)格優(yōu)勢(shì)在城里買不起大戶型或者買不到大戶型的人可以在郊區(qū)實(shí)現(xiàn)自己的購(gòu)房理想。從06年上半年市場(chǎng)情況來(lái)看，郊區(qū)與主城區(qū)住宅均價(jià)的差距在每平方米1500元以上。這吸引了不少收入比較少的家庭和個(gè)人在郊區(qū)買房。另外由于主城區(qū)土地的匱乏，其住宅項(xiàng)目都向著高層密集型小戶型電梯公寓發(fā)展。而其居住環(huán)境則遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上

21、郊區(qū)的多層大戶型。B、新政影響深遠(yuǎn)06年6月的新政規(guī)定06年6月之后所有審批報(bào)建的住宅項(xiàng)目必須達(dá)到90以下小戶型總量要達(dá)到總體的70%的要求。這無(wú)疑將給郊區(qū)市場(chǎng)帶來(lái)天翻地覆的變化。以大戶型為主的郊區(qū)市場(chǎng)面臨全新的市場(chǎng)環(huán)境。而其自身在戶型上面的優(yōu)勢(shì)將大大減小甚至不復(fù)存在。在郊區(qū)要修建70%的小戶型意味著成本的上升，其導(dǎo)致的結(jié)果有可能是其產(chǎn)品單價(jià)的提高，這就會(huì)影響到郊區(qū)本身具有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。06年下半年對(duì)于成都市郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是關(guān)鍵的半年，新政過(guò)后郊區(qū)市場(chǎng)存在著巨大的變數(shù)，新政到底將給郊區(qū)市場(chǎng)帶來(lái)什么，相信下半年就將揭曉。（3）投資市場(chǎng)遭遇挫折06年新政出臺(tái)后第一個(gè)受到震動(dòng)的就是投資市場(chǎng)，二手房

22、市場(chǎng)受到了巨大的沖擊。二手房征稅從2年增長(zhǎng)到5年，對(duì)一些中短期投資者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)沉重的打擊。由于新政出臺(tái)留給市場(chǎng)的緩沖時(shí)間很短，僅僅只有2天時(shí)間，于是出現(xiàn)了大量拋售的現(xiàn)象。5月31日二手房市場(chǎng)交易量達(dá)到503套，創(chuàng)下了二手房交易的新高。而且相對(duì)的商品房市場(chǎng)也出現(xiàn)了一定規(guī)模的退房情況，這也是投資者在新政出臺(tái)后對(duì)投資市場(chǎng)沒(méi)有信心的表現(xiàn)。n相對(duì)于這些短期投資者的焦慮，那些房齡已經(jīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的投資者則顯得比較樂(lè)觀，并且有的投資者更認(rèn)為二手房市場(chǎng)價(jià)格可能有所上漲。（4）城東北區(qū)域成為近兩年成都最具潛力開(kāi)發(fā)區(qū)域就目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局而言，城市其它區(qū)域價(jià)值已被開(kāi)發(fā)出來(lái)，但城東北區(qū)域還未被完全挖掘。去年中房藍(lán)水灣打響了城東北區(qū)域發(fā)展的第一炮，開(kāi)盤當(dāng)月銷售1800套，盡管如此，區(qū)域需求力度還未被完全體現(xiàn)，加之該區(qū)域土地存量較為充足，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆檩^高，必將成為今明兩年最有發(fā)展?jié)撡|(zhì)的區(qū)域，必將成為成都區(qū)域樓市的熱中之熱。另外隨著城東大地塊的拍賣和東大街商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，城東區(qū)域的商業(yè)價(jià)值正逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，也給正在發(fā)展的城東區(qū)域增加了發(fā)展的潛力。5.06年下半年住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)06年6月國(guó)家又出臺(tái)新的宏觀調(diào)控