寶都某某市場前期策劃全案

1、 寶都大世界市場前期策劃全案目錄第一章*概況況31、基本情情況332、城市總總體發(fā)展展規(guī)劃構構.3-4第二章*商業(yè)業(yè)情況.51、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài).552、商業(yè)樓樓盤情況況.663、商業(yè)消消費分析析.774、*縣零售售商業(yè)發(fā)發(fā)展分析析.8第三章地塊塊幾種定定位的可可行性分分析.991、地塊概概況.92、地地塊SWW分析.993、項目可可能成功功的業(yè)態(tài)態(tài)定位及及理由.99定位1：.110定位2：.111-112定位3：.113-114第四章項目目準確與與提案背背景.1151、項目總總定位.1152、生產(chǎn)資資料和生生產(chǎn)資料料市場的的定義.1153、對*生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場的描描述.16-17第五章項目目建設規(guī)

2、規(guī)劃建議議1881、規(guī)劃原原則.1182、建筑模模式.1183、房型設設計.1184、配套標標準.1185、道路規(guī)規(guī)劃.118第六章項目目的運營營模式.1191、項目的的推廣模模式.119-2202、項項目的推推廣理念念.211第七章項目投投資效益益分析.222第八章政府府支持.223第一章*概況一、基本情情況*縣東東臨濰城城、坊子子、西界界臨朐、青青州，南南同安丘丘隔汶河河相望，北北與壽光光接壤。縣縣境東西西最大橫橫距400.9公公里，南南北最大大縱距448.99公里，總總面積111000公里，現(xiàn)現(xiàn)12個個鎮(zhèn)、44個街道道，9004個行行政村，11777747戶戶，總人人口59963668人

3、，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口11271186人人，市區(qū)區(qū)人口約約800000人人。20005年年,實現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總總值722.566億元,財政總總收入66.099億元，地地方財政政收入33.522億元。二、城城市總體體發(fā)展規(guī)規(guī)劃（重重點發(fā)展展建設新新城區(qū)及及東北片片工業(yè)區(qū)區(qū)）1、城市性性質(zhì)：在在積極發(fā)發(fā)展商貿(mào)貿(mào)、金融融保險、房房地產(chǎn)、信信息咨詢詢、交通通運輸、郵郵電通訊訊、居民民社會服服務等新新興行業(yè)業(yè)的同時時，將旅旅游、流流通、交交通作為為重點，儔儔加快發(fā)發(fā)展以農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品為信托托，從現(xiàn)現(xiàn)有工業(yè)業(yè)基礎和和各方面面條件出出發(fā)，大大力發(fā)展展紡織化化工、食食品加工工等勞動動密集型型工業(yè)，在在城市中中留足旅旅游、

4、商商貿(mào)服務務用地及及工業(yè)用用地。2、規(guī)劃期期限：近近期20004年年至20010年年，規(guī)劃劃人口220萬；無期至至20220年，規(guī)規(guī)劃人口口28萬萬；遠景景至20050年年，規(guī)劃劃人口440萬。3、城市規(guī)規(guī)模：220100年建設設用地控控制在224平方方公里，規(guī)規(guī)劃人口口20萬萬，人均均建設用用地1220平方方米，220200年城市市建設用用地控制制在333.9平平方公里里，規(guī)劃劃人口228萬，人人均建設設用地1120平平方米。4、城市用用地發(fā)展展方向：原規(guī)劃劃以向北北、向東東發(fā)展為為主； 5、城市總總體布局局結構：體現(xiàn)“一山一一水，兩兩軸雙城城”的空間間布局特特點?！耙簧健保阂怨鹿律綖橹髦鞯?/p>

5、風景景旅游區(qū)區(qū)，“一水”：指環(huán)環(huán)繞城區(qū)區(qū)的水系系及沿河河綠帶，“兩軸”：是指貫穿城市南北的商業(yè)主軸線-新昌路，東西景觀軸線-新城街；“兩城”-指新城和老城。新昌路規(guī)劃劃如下：新昌路規(guī)劃劃圖第二章、*商商業(yè)情況況一、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：目目前*的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主要百百貨店、超超級市場場、便利利店、專專賣店、商商業(yè)步行行街等。屬屬四線開開發(fā)城市市，商業(yè)業(yè)欠發(fā)達達。*目前前的商業(yè)業(yè)物業(yè)主主要有：家樂佳佳超市、百百貨大樓樓、新昌昌商場、世世紀美聯(lián)聯(lián)、商業(yè)業(yè)步行街街、溫州州商城。各業(yè)態(tài)對消消費者的的吸引比比重依次次為：家家樂佳、百百貨大樓樓、新昌昌商場、世世紀美聯(lián)聯(lián)、商業(yè)業(yè)步行街街、溫州州商城。*現(xiàn)各各商業(yè)街街業(yè)

6、態(tài)布布圖如下下：附件1：*商商業(yè)街業(yè)業(yè)態(tài)詳細細統(tǒng)計二、商業(yè)樓樓盤情況況目前*商業(yè)樓樓盤主要要有：中中庭景苑苑（規(guī)劃劃中）、假假日廣場場（建設設中）、商商業(yè)步行行街、溫溫州商城城、福州州商城、昌昌盛物流流中心（建建設中）。商業(yè)總建筑筑面積約約：199萬平方方米，其其中待開開發(fā)面積積約5000000平方米米?，F(xiàn)租售情況況及原因因分析：1、良性分分析：A、*屬“四線”城市，但但距地產(chǎn)產(chǎn)投資熱熱潮的濰濰坊僅224公里里，受濰濰坊投資資熱的影影響，投投資意識識開始萌萌芽。B、前期開開發(fā)的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目尤尤以溫州州商城租租售相對對較好，原原因為政政府重點點招商引引資項目目，投資資商為溫溫州人士士，前期期

7、營銷宣宣傳上引引來部分分溫州客客戶前來來經(jīng)營，當當?shù)赝顿Y資受之影影響。C、投資門門檻較低低，18800元元/平方方米起價價。2、抗性分分析A、商業(yè)運運作不成成功，各各商業(yè)項項目中均均無主力力店支持持，且無無運營公公司進行行專業(yè)運運營。B、開發(fā)面面積過多多，投資資者受前前期投資資收益小小的影響響，不敢敢盲目投投資。C、*整體消消費意識識不強，投投資者多多為企事事業(yè)單位位領導，社社會投資資者較少少。商業(yè)樓盤分分布圖如如下：（附件2：各商業(yè)業(yè)樓盤調(diào)調(diào)研統(tǒng)計計表）三、商業(yè)消消費分析析*縣居居民收入入有所增增長，生生活水平平得到明明顯改善善。據(jù)抽抽樣調(diào)查查，20005年年全市城城區(qū)居民民人均可可支配收收

8、入75538元元，人均均消費性性支出556399元，其其中人均均食品支支出19947元元，人均均生活用用品、娛娛樂、文文教及服服務支出出13112元，人人均居住住支出8827元元，其他他支出6634元元。人均均居住支支出占總總支出的的10.3%，隨著著居民收收入的增增長，生生活水平平的提高高所占比比重還會會進一步步增加。農(nóng)農(nóng)民人均均收入336433元，人人均生活活消費支支出22275元元，農(nóng)民民進城買買房也成成為可能能。從以以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出，人人民隨著著收入的的增加，生生活水平平的改善善，購買買力越來來越強。*GDDP增長長態(tài)勢圖圖表：*商業(yè)業(yè)開發(fā)及及經(jīng)營處處于起步步階段，且且除家樂樂佳、

9、百百貨大樓樓等知名名商業(yè)外外，其他他商業(yè)知知名度不不高，加加之*購物物環(huán)境的的不理想想，形成成了*人對對*的消費費排斥心心理（同同樣價位位，同樣樣質(zhì)量的的物品寧寧愿到濰濰坊去購購買，也也不愿在在*買），以以到濰坊坊購物為為榮的心心理。*消費費者異地地消費的的原因分分析如下下：A、*目前無無知名商商業(yè)購物物業(yè)態(tài)，中中低檔消消費及小小宗消費費一般在在*，而中中檔及大大宗消費費一般到到濰坊、淄淄博等地地進行消消費；B、長期無無知名度度較高的的購物消消費地形形成了只只認濰坊坊等大城城市的購購物習慣慣；C、大城市市的消費費選擇機機會較多多也是一一個原因因。因此，*的商商業(yè)消費費需要引引導，首首先是購購物

10、環(huán)境境的改變變，其次次是知名名度的提提高。四、*縣零售售商業(yè)發(fā)發(fā)展分析析1、目前零零售商圈圈為以新新昌路/利民街街為商圈圈中心點點的半徑徑為1.5公里里商圈。2、隨著*新新昌路、利利民街、方方山路等等城市街街區(qū)規(guī)劃劃，目前前新昌路路、利民民街的經(jīng)經(jīng)營戶向向商業(yè)步步行街、城城市假日日廣場、新新昌商場場、溫州州商城分分流。3、*專業(yè)市市場及與與家和汽汽車相關關的生活活配套市市場目前前除中庭庭景苑規(guī)規(guī)劃5萬萬余平方方米的汽汽摩銷售售市場外外，還未未出現(xiàn)其其他專業(yè)業(yè)市場。4、*居民零零售消費費場所為為：家樂樂佳超市市、百貨貨大樓、新新昌商場場、商業(yè)業(yè)步行街街、世紀紀美聯(lián)。居民消費場場所示圖圖如下：第三

11、章、項項目幾種種定位的的可行性性分析一、地塊概概況地塊位于*縣縣待規(guī)劃劃的方山山路與利利民街交交口東北北側，總總占地約約64畝畝，地塊塊南北呈呈d字型型，目前前地上附附著物為為東南村村大修廠廠及東田田村征地地時建設設的沿利利民街和和方山路路門頭房房約322間，建建筑面積積約30000平平方米。二、地塊SSW分析析A、S（優(yōu)優(yōu)勢）：北臨3009國道道，西挨挨規(guī)劃中中的方山山路，東東為大沂沂路，南南通規(guī)劃劃中的寶寶通街，交交通優(yōu)勢勢明顯；*城城市規(guī)劃劃為以利利民街和和新昌路路為中心心點向南南向東發(fā)發(fā)展，地地塊處于于規(guī)劃中中的利民民街和方方山路交交口，屬屬于待發(fā)發(fā)展的半半成熟地地塊；項目周邊邊以五金

12、金、建材材、機電電、農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)資資料、汽汽修汽配配、摩配配等為主主要經(jīng)營營業(yè)種，且且在*縣城城屬于消消費者認認可的商商業(yè)區(qū)域域；項目距中中心商圈圈距離為為1公里里，且周周邊1公公里半徑徑居住區(qū)區(qū)域人口口約為11萬余人人，易形形成零售售購買群群體；項目周邊邊經(jīng)營店店鋪房屋屋陳舊，結結構和經(jīng)經(jīng)營不相相配，經(jīng)經(jīng)營戶盼盼望有規(guī)規(guī)?；?、集集中化的的專業(yè)市市場；*長長期以來來無正規(guī)規(guī)的專業(yè)業(yè)市場，消消費者及及經(jīng)營戶戶希望集集中經(jīng)營營，形成成品牌。B、W（劣劣勢）：*縣縣城市發(fā)發(fā)展速度度較慢，地地塊在市市民心目目中是臟臟亂差區(qū)區(qū)域。*的的拆遷補補償問題題影響了了諸如藍藍寶石花花園、商商業(yè)步行行街等項項目，且

13、且部分房房產(chǎn)的自自營戶對對拆遷補補償問題題的合理理性擔心心；項目經(jīng)營營戶擔心心拆遷后后的回遷遷時間內(nèi)內(nèi)無經(jīng)營營場所，影影響生意意。項目地塊塊呈d字字型，沿沿街部分分建設相相對減少少，建設設規(guī)劃受受影響；*的的投資消消費意識識較淡薄薄，租金金較低，銷銷售在一一定程度度上將受受到較大大影響。*投投資消費費意識處處于低潮潮階段，且且目前為為目尚無無運作成成功的商商業(yè)項目目，使部部分投資資者的投投資利益益未能實實現(xiàn)，在在一定程程度上影影響了本本項目的的投資消消費。三、項目可可能成功功的業(yè)態(tài)態(tài)定位及及理由序號定位機會風險備注1日常消費零零售業(yè)態(tài)態(tài)1、*商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)及結結構層次次有待于于改善；2、商業(yè)主主街

14、改造造，3000余經(jīng)經(jīng)營戶面面臨二次次選址。1、*的商業(yè)業(yè)開發(fā)面面積已飽飽合；2、本項目目的地段段不屬于于核心商商圈，項項目周邊邊2萬人人口不能能支持44.5萬萬商業(yè)零零售面積積；3、人均消消費性支支出56639元元，消費費力較弱弱。 地段及人口口屬不可可控因素素，因此此，成功功機率在在40%以下。2住宅底商商1、農(nóng)民進進城購房房形勢明明顯；2、項目周周邊小范范圍無住住宅樓盤盤。1、項目地地段不是是理想居居住區(qū)域域；地塊價格相相對較高高，但住住宅售價價不高；方山路最新新規(guī)劃，不不允許沿沿街普通通商業(yè)。風險率為440%以以下，但但利潤較較少。3生產(chǎn)資料市市場1、市場空空白，符符合本業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營營雜

15、亂，影影響市政政發(fā)展；2、市政規(guī)規(guī)劃可為為項目帶帶來置業(yè)業(yè)戶；3、地塊優(yōu)優(yōu)勢1、現(xiàn)有商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)操作不不成功，使使投資市市場疲軟軟；2、符合定定位的現(xiàn)現(xiàn)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營戶的的經(jīng)營成成本較低低，相對對本項目目置業(yè)門門檻較高高；風險的可控控因素大大于不可可控因素素，成功功機率在在65%以上。三種定位詳詳細分析析如下：定位一：日日常消費費品零售售業(yè)態(tài)，建建筑模式式為賣場場步行行街定位理由：消費品品零售額額占整個個消費需需求的660%以以上，因因此吃與與穿永遠遠是社會會消費的的主流。成功分析：*的零售售商業(yè)欠欠發(fā)達，目目前無百百貨、專專業(yè)市場場、批發(fā)發(fā)市場等等多種業(yè)業(yè)態(tài)。*人人均GDDP20005年年為14

16、46788元(按按現(xiàn)行匯匯率折算算為17775美美元)，市市區(qū)人口口為約8800000人，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務支出1312元，按照城市商業(yè)發(fā)展慣例，*的商業(yè)開發(fā)飽和面積為64000平方米，商品零售面積需求量為20.8萬平方米，而現(xiàn)在*的商業(yè)開發(fā)面積約13萬平方米，未來1年內(nèi)商業(yè)開發(fā)面積將達至20萬平方米，商業(yè)開發(fā)已飽合，但*的商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次參差不齊（詳見商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖），說明*的商業(yè)開發(fā)仍存在一定空間；*商業(yè)項目現(xiàn)經(jīng)營面積約為7.868萬平方米，說明*的商業(yè)零售消費存在較大空間。目前

17、*的消費費檔次較較低，商商業(yè)機會會來自于于：1、目前存存在的商商業(yè)檔次次較低，無無百貨、主主題商場場等中高高檔業(yè)態(tài)態(tài)；2、開發(fā)的的13萬萬平方米米的商業(yè)業(yè)，招商商及經(jīng)營營均不成成功，項項目可在在操作上上控制風風險；3、商業(yè)主主街新昌昌路及利利民街改改造，使使3000多個經(jīng)經(jīng)營戶面面臨二次次選址經(jīng)經(jīng)營。失敗的理由由：1、20004年*的的人均可可支配收收入75338元，日常常消費品品商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)飽合，消消費支持持力較弱弱；2、長期形形成的本本地消費費排斥的的心理，影影響商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的開發(fā)；3、*房產(chǎn)投投資消費費意識淡淡薄，且且由于城城市假日日廣場、商商業(yè)步行行街、溫溫州商城城等項目目的運作作

18、不成功功，使得得消費意意識受挫挫。4、項目位位于城東東，屬城城市稍偏偏區(qū)域，周周邊固定定人群約約2萬人人，不是是核心商商圈，不不能支持持4萬余余平方米米的零售售商業(yè)。5、新昌路路、利民民街等街街道改造造的客戶戶被分散散至現(xiàn)房房商業(yè)步步行街、假假日廣場場、溫州州商城、新新昌商場場等。綜合分析：地段決決定定位位，此定定位成功功機率在在40%以下，風風險大于于機會。定位二：住住宅為主主少量量底商定位理由：據(jù)調(diào)查查，20004年年全市城城區(qū)居民民人均可可支配收收入75538元元，人均均消費性性支出556399元，其其中人均均居住支支出8227元，其其他支出出6344元。人人均居住住支出占占總支出出的1

19、00.3%，隨著著居民收收入的增增長，生生活水平平的提高高所占比比重還會會進一步步增加。農(nóng)農(nóng)民人均均收入336433元，人人均生活活消費支支出22275元元，農(nóng)民民進城買買房也成成為可能能。從以以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出，人人民隨著著收入的的增加，生生活水平平的改善善，購買買力越來來越強。*房地地產(chǎn)發(fā)展展態(tài)勢圖圖：各住住宅樓盤盤的分布布（現(xiàn)做做）此定位成功功的理由由：1、*縣新一一輪總體體規(guī)劃萬萬戶農(nóng)民民進城的的政策，必必然使住住宅地產(chǎn)產(chǎn)增加；2、縣城建建成了科科技工業(yè)業(yè)園，并并有幾十十家企業(yè)業(yè)入駐園園區(qū)，當當?shù)鼐用衩穸枷Ｍ纳颇磕壳暗木泳幼…h(huán)境境，對住住宅的需需求迫切切。目前前政府對對科技工工業(yè)

20、園區(qū)區(qū)沒有安安排居住住用地，隨隨著園區(qū)區(qū)的建設設發(fā)展，區(qū)區(qū)內(nèi)人口口將進一一步增加加，住宅宅需求較較大。3、從住宅宅地產(chǎn)的的發(fā)展太太勢圖看看出，本本區(qū)域11公里范范圍內(nèi)無無住宅樓樓盤。此定位失敗敗的理由由：1、政府對對方山路路規(guī)劃沿沿路兩側側不允許許建設沿沿街商鋪鋪，項目目利潤將將減少；且此區(qū)區(qū)域對于于*來講屬屬于偏、臟臟、亂區(qū)區(qū)域，對對購房者者的吸引引力不強強；2、項目地地塊兩面面沿街，且且過往車車輛較多多；加之之北臨膠膠濟鐵路路錢，嗓嗓音較大大，將直直接導致致售價不不高，銷銷售力不不暢。3、目前項項目沿方方山路和和利民街街段有共共43個個經(jīng)營戶戶，且有有2/33為自有有房，拆拆遷、補補償難度

21、度較大。4、項目目目前無地地下管網(wǎng)網(wǎng)，不知知政府何何時將地地下管網(wǎng)網(wǎng)完善，影影響項目目建設。5、利潤測測算：基本指標土地面積：84畝畝，5553000平方米米；容積率：11.2；總建筑面積積：6663600平方米米，其中中商鋪：30000平方方米，住住宅：6633660平方方米。預計銷售收收入：商業(yè)部分：30000平方方米*330000元/平平方米9000萬元住宅部分：633360平平方米*15550元/平方米米98820億億元合計：1007200億元成本測算序號項目單位成本（元/平方方米）總成本（萬萬元）備注1樓面地價600 3318按48萬/畝2設計、管理理費30166設計15，勘勘察5，

22、監(jiān)監(jiān)理83配套費804404建安成本70038505室內(nèi)外總體體301666后期配套301667資金成本803602千萬，66%、期期限為33年計8銷售費用48322總銷售額的的3%9稅費129858總銷售額的的8%10不可預見費費1066.411合計9712.4利潤預測：1千萬萬備注：1、土土地價格格過高，而而*房地產(chǎn)產(chǎn)價格漲漲幅不容容樂觀；分兩期開發(fā)發(fā)，周期期長、利利潤過少少。定位三：專專業(yè)市場場（二層建筑筑、商業(yè)業(yè)步行街街模式，業(yè)業(yè)態(tài)上以以五金、機機電、汽汽修汽配配、摩修修摩配、農(nóng)農(nóng)資批發(fā)發(fā)為主）定位的理由由：1、*縣城無無此類專專業(yè)市場場，按照照國內(nèi)城城市發(fā)展展的規(guī)律律和城市市消費需需

23、求來看看，國內(nèi)內(nèi)70%以上的的城市有有自己的的能夠滿滿足居民民生產(chǎn)、生生活需求求的專業(yè)業(yè)市場，且且此類市市場能夠夠較大程程度上推推動當?shù)氐亟?jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展。此此定位填填補了*專專業(yè)市場場開發(fā)的的空白。2、隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展和居居民的收收入增加加，居民民對生活活質(zhì)量的的需求進進一步提提高，因因此無論論是消費費者還是是與此類類定位相相關的經(jīng)經(jīng)營者，迫迫切需求求有專業(yè)業(yè)的市場場。3、項目周周邊現(xiàn)商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)符合就就地改造造商業(yè)操操作沿方山路、利利民街、站站前街目目前的經(jīng)經(jīng)營業(yè)種種為：五五金機電電、建材材、汽摩摩修（配配）、裝裝飾材料料、農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)資資料（塑塑料薄膜膜）等，共共3000個經(jīng)營營戶，經(jīng)

24、經(jīng)營面積積約3000000余平方方米。此定位成功功的理由由：1、*縣規(guī)劃劃改造道道路包括括：方山山路、站站前街。據(jù)調(diào)查，項項目周邊邊，即轉轉盤向東東利民街街兩側和和轉盤北北方山路路上共有有汽修配配、摩修修配、五五金機電電經(jīng)營戶戶1266個。方方山路為為*縣城規(guī)規(guī)劃重點點道路，沿沿街經(jīng)營營戶700%以上上屬于規(guī)規(guī)劃拆遷遷范圍，基基本解決決了汽摩摩修配的的招商問問題。2、站前街街兩側共共有裝飾飾材料、五五金、建建材、農(nóng)農(nóng)資等經(jīng)經(jīng)營戶774個，站站前街也也屬改造造范圍，通通過政府府引導也也能成為為項目的的經(jīng)營客客戶。3、汽修配配、摩修修配經(jīng)營營戶年利利潤在5520萬萬之間，且且有200戶以上上經(jīng)營年

25、年限在88年以上上，積累累了大量量資金；另，裝裝飾材料料、五金金經(jīng)營戶戶年利潤潤為3-10萬萬之間，且且有100余戶經(jīng)經(jīng)營年限限在3年年以上，有有著較強強的購買買力。此定位風險險在于：1、項目定定位的各各業(yè)態(tài)目目前租金金范圍：0.1160.88元/平平方米/天，115%以以上租金金為0.5元/平方米米/天以以下，另另有1/3屬自自的房產(chǎn)產(chǎn)。低廉廉的租金金及自有有房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營戶成成為項目目的最大大風險點點。風險避免：A、通過與與政府對對城區(qū)的的改造規(guī)規(guī)劃結合合，獲得得政府支支持，對對占道經(jīng)經(jīng)營，影影響市容容市貌及及城市規(guī)規(guī)劃的符符合本市市場的業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)營戶引引導至本本市場進進行經(jīng)營營。B、目前此

26、此類經(jīng)營營戶的租租金雖然然不高，但但所交納納的稅費費較租金金較高，通通過獲得得政府的的支持，對對進駐本本市場的的經(jīng)營戶戶在稅費費上減免免，將能能夠吸引引租賃經(jīng)經(jīng)營戶。2、*投資市市場低潮潮，目前前*投資經(jīng)經(jīng)營戶660%以以上為行行政、企企事業(yè)單單位人士士，而*的的商業(yè)地地產(chǎn)投資資項目僅僅有溫州州商城目目前初步步見到效效益，這這一現(xiàn)象象將大大大影響投投資者的的投資信信心；風險避免：A、樹立項項目的形形象品牌牌及政府府支持，增增加消費費者的投投資信心心；（可可控因素素）B、降低置置業(yè)門檻檻，努力力招商，減減少投資資者投資資風險；（可控控因素）C、通過33年后1120%價格回回購等營營銷操作作，消除

27、除消費者者投資顧顧慮（可可控因素素）。3、來自項項目運作作模式及及項目品品牌的建建立；（可可控因素素）4、政府對對利民街街、站前前街、方方山路的的規(guī)劃實實施時間間能否與與項目操操作吻合合；（不不可控因因素）5、*縣城距距豪德光光彩貿(mào)易易廣場112公里里，半小小時車程程，消費費者長期期形成的的排斥*中中高及大大批消費費的習慣慣將成為為影響投投資及經(jīng)經(jīng)營戶的的置業(yè)信信心。風險避免：通過專業(yè)的的營銷操操作隊伍伍，樹立立良好的的形象品品牌，引引導消費費（可控控因素，但但時間較較長）。綜合分析：1、項目占占地855畝，建建筑面積積約為4450000平方方米，計計約6550套商商鋪（按按70平平米/套套）

28、。2、*縣區(qū)內(nèi)內(nèi)共有與與此定位位相符的的經(jīng)營戶戶約4000個，按按40%的購買買率，單單價按228000元/平平方米計計，共1120個個購買戶戶，回籠籠資金約約31000萬元元，另投投資戶按按1000戶計，回回籠資金金約19960萬萬元，合合計約550600萬元。3、目目前*的現(xiàn)現(xiàn)有經(jīng)營營戶按775%的的租售率率進駐項項目，將將有3000經(jīng)營營戶進駐駐經(jīng)營，另另可通過過發(fā)展縣縣級代理理及到濰濰坊區(qū)域域進行招招商，按按照現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營戶的的35%計，將將有1000經(jīng)營營戶進駐駐；市場場超前預預計面積積最多為為規(guī)劃面面積的220%，計計為90000平平方米（約約1288套）；即按照照目前的的規(guī)劃，未未來

29、3年年內(nèi)市場場將有1122套套空置。2、通過政政府城市市規(guī)劃與與項目拆拆遷的經(jīng)經(jīng)營戶的的進駐市市場經(jīng)營營，能夠夠解決市市場招商商的問題題，保證證了的啟啟動。3、通過派派生經(jīng)營營與投資資客戶，能能夠保證證項目的的利潤。第四章、項項目的準準確定位位及背景景一、項目總總定位市場業(yè)態(tài)定定位為：以汽修修配、摩摩修配、五五金機電電、裝飾飾材料、農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)資料等等為主的的生產(chǎn)資資料批發(fā)發(fā)零售市市場。二、生產(chǎn)資資料和生生產(chǎn)資料料市場的的定義1、生產(chǎn)資資料：人人們從事事物質(zhì)資資料生產(chǎn)產(chǎn)所必需需的一切切物質(zhì)條條件，即即勞動資資料和勞勞動對象象的總和和。包括括土地、機機器、設設備、廠廠房、工工具、燃燃料、原原材料

30、、輔輔助材料料等。2、生產(chǎn)資資料市場場：生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場是組組織供、需需單位集集中進行行生產(chǎn)資資料商品品交易活活動并提提供咨詢詢服務和和管理的的場所或或交易中中心。生生產(chǎn)資料料市場在在社會再再生產(chǎn)過過程中起起著中介介作用，生生產(chǎn)資料料市場運運作得愈愈是有效效率，社社會再生生產(chǎn)的運運行就愈愈是順暢暢。包括括專營和和經(jīng)營生生產(chǎn)資料料的公司司兼營的的市場，但但不包括括一次性性交易會會。生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場主要要經(jīng)營滿滿足生產(chǎn)產(chǎn)需要的的原材料料、燃料料、工具具設備、儀儀器儀表表、交通通運輸工工具等生生產(chǎn)資料料。3、目前*縣縣生產(chǎn)資資料業(yè)態(tài)態(tài)種類、營營業(yè)面積積、單店店經(jīng)營面面積范圍圍如下表表：序號業(yè)態(tài)現(xiàn)經(jīng)營

31、面積積體量統(tǒng)計備注1汽修配、摩摩修配30-2000平方方米，僅僅配件經(jīng)經(jīng)營面積積單層為為30-70平平方米，修修理車間間為800平方米米左右103家主要為各類類汽車、農(nóng)農(nóng)用車、摩摩托車配配件，不不包括修修理車間間。2裝飾材料752550平方方米30家板材、成品品裝飾材材料、地地板，經(jīng)經(jīng)營攤位位前有長長5米，寬寬10米米的攤點點，供擺擺放板材材等。3五金、機電電30-988平方米米38家小五金、取取暖設備備、機電電設備、等等4農(nóng)資50-800平方米米，但需需要經(jīng)營營面積22-3倍倍的倉庫庫15家農(nóng)膜、鋼（鐵鐵）絲、塑塑料制品品、種子子、農(nóng)藥藥批發(fā)等等5汽飾、家飾飾80-2000平方方米，洗洗車車

32、間間28家汽車燈、汽汽車內(nèi)裝裝飾品、家家庭裝飾飾布藝術術、窗簾簾小商品品6燈具45-877平方米米5家三、對*生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場的描描述*生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場是組組織供、需需單位集集中進行行汽修配配、摩修修配、五五金機電電、裝飾飾材料、農(nóng)農(nóng)資產(chǎn)品品等生產(chǎn)產(chǎn)資料商商品交易易活動并并提供咨咨詢服務務和管理理的場所所或交易易中心。目前生產(chǎn)資資料市場場在社會會再生產(chǎn)產(chǎn)過程中中起著中中介作用用，生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場運作作得愈是是有效率率，社會會再生產(chǎn)產(chǎn)的運行行就愈是是順暢。*生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場開成成后，可可在市場場經(jīng)營上上的業(yè)種種如下：第一類：是是以滿足足現(xiàn)代代代步工具具的生產(chǎn)產(chǎn)資料，有有汽配摩摩配類，包包括各種種

33、汽車配配件，摩摩托車配配件等；第二類：是是以滿足足現(xiàn)代家家庭裝修修裝飾的的生產(chǎn)資資料，有有板材類類、建材材類、五五金類、機機電類、陶陶瓷類、地地板類、潔潔具類等等；第三類：是是以滿足足農(nóng)業(yè)需需求的生生產(chǎn)資料料：有塑塑料制品品類、地地膜類、農(nóng)農(nóng)作物種種子、化化肥、農(nóng)農(nóng)藥類等等。*生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場地處處*縣規(guī)劃劃建設的的景觀道道-方方山路與與商業(yè)街街利民街街交口，南南臨利民民街，西西方山路路，北臨臨3099國道，東東接為大大沂路，交交通便捷捷。與昌昌盛物流流中心僅僅2公里里，將形形成批發(fā)發(fā)物流互互通的態(tài)態(tài)勢是開開發(fā)建設設專業(yè)市市場的理理想地段段。項目提出背背景自20055年始，*縣縣的城市市建設有

34、有了突飛飛猛進的的發(fā)展，城城市面貌貌發(fā)生了了很大的的變化。隨著縣城的的建設發(fā)發(fā)展和城城市規(guī)模模進一步步擴大，城城區(qū)居民民不斷增增加，尤尤其是縣縣城科技技工業(yè)園園的建成成，來園園區(qū)投資資興業(yè)和和企業(yè)多多達幾十十家，他他們的到到來不僅僅可大大大加快*縣縣的經(jīng)濟濟發(fā)展速速度，同同時還可可帶到*縣縣的就業(yè)業(yè)及再就就業(yè)工程程，使城城區(qū)人口口數(shù)時進進一步增增加。城城市功能能隨著商商業(yè)步行行街、假假日廣場場、溫州州商城等等項目的的運作日日臻完善善，但與與衣、食食、住、行行等方面面比較，市市民居住住環(huán)境改改善的提提高相對對緩慢，與與城市經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展狀況況不相適適應。*縣目目前的商商業(yè)形態(tài)態(tài)，還屬屬于較低低級

35、的集集市型、零零散型模模式，這這在相當當程度上上阻礙了了*人融入入嶄新的的現(xiàn)代生生活方式式。目前前*的汽修修汽配、摩摩修摩配配集、五五金機電電、裝修修裝飾、農(nóng)農(nóng)資等分分散在市市區(qū)各個個街道，占占道經(jīng)營營，惡性性競爭，經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境臟、亂亂差，既既不能滿滿足居是是消費需需要，更更影響城城市的面面貌與規(guī)規(guī)劃，建設規(guī)模該項目規(guī)劃劃用地總總面積55.5萬萬余平方方米，商商業(yè)建筑筑面積44.4萬萬余平方方米，項項目建成成后，將將形成一一個集汽汽配汽配配、摩修修摩配、五五金機電電、裝飾飾建材以以及農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)資資料于一一體的布布局合理理、配套套齊全、功功能完善善的現(xiàn)代代化生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場。經(jīng)濟和社會會效益1、

36、社會效效益A、項目的的開發(fā)建建設符合合國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策和*縣城城市發(fā)展展規(guī)劃B、對于改改善城市市面貌，加加快城市市化進程程具有積積極的作作用，提提高和改改善了居居民的居居住、投投資環(huán)境境條件C、*素有“建材之之鄉(xiāng)”，項目目的建設設可帶動動*市建材材工業(yè)和和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。2、經(jīng)濟效效益市場建成后后，可實實現(xiàn)利潤潤總額115000萬元；市場運營后后，將為為社會提提供20000余余個就業(yè)業(yè)崗位，可可實現(xiàn)年年交易額額3億元元人民幣幣，將實實現(xiàn)年利利稅10000余余萬元；市場的建設設可為土土地方提提供可觀觀的經(jīng)濟濟補償，使使土地方方獲益。市場預測：目前按人均均不足88平方米米為困難難住戶的的認定標

37、標準，*縣縣現(xiàn)有無無房戶、擁擁擠戶和和居住困困難戶主主50000多戶戶。同時時，還有有近300萬平方方米的危危房、簡簡易房急急需改選選重建。另另據(jù)有關關部門預預測，隨隨著城市市規(guī)模的的擴大和和城市人人口的急急劇增長長，每年年城區(qū)新新增加住住房戶口口10000多戶戶，舊城城區(qū)的改改造也將將導致一一批拆遷遷戶進行行異地安安置，使使本來就就很緊張張的住房房供求矛矛盾更加加嚴峻。*現(xiàn)有有果蔬基基地500萬畝,年產(chǎn)122億公斤斤,主要有有西瓜、蘋蘋果、草草莓、芋芋頭、蘆蘆筍等幾幾十個品品種,擁有凱凱盛食品品、永強強食品等等蔬菜加加工企業(yè)業(yè)35家,年加工工蔬菜664萬噸噸。另外外，*擁有有*順達水水泥有限

38、限公司、樂樂化鋁塑塑復合板板等建材材企業(yè)近近1000家，主主要生產(chǎn)產(chǎn)水泥、板板材、大大理石等等20多種種產(chǎn)品,其中水水泥生產(chǎn)產(chǎn)能力達達50多萬萬噸，素素有“建材之之鄉(xiāng)”之稱。住房建設的的增加，必必然引起起住房環(huán)環(huán)境的改改善和建建材的需需求加大大，五金金建材、裝裝飾材料料市場的的需求有有著廣闊闊的需求求市場；而作為為全國果果疏基地地，農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)資資料的需需求將持持續(xù)增加加。預計計市場運運營三至至五年內(nèi)內(nèi)，將徹徹底改變變*人排斥斥*消費的的消費習習慣，商商務中心心建成后后，具有有拉動人人流、物物流、資資金流的的能力，其其商業(yè)升升值空間間不可估估量。第五章、項項目建設設規(guī)劃建建議一、規(guī)劃原原則根據(jù)現(xiàn)

39、有經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)體量和和需求面面積情況況進行規(guī)規(guī)劃（附附：現(xiàn)有有業(yè)態(tài)情情況統(tǒng)計計表）現(xiàn)有業(yè)態(tài)情情況統(tǒng)計計表序號業(yè)態(tài)現(xiàn)經(jīng)營面積積體量統(tǒng)計所需面積（市市場超前前建筑按按現(xiàn)有面面積的220%計計）1汽修配、摩摩修配30-2000平方方米，僅僅配件經(jīng)經(jīng)營面積積單層為為30-70平平方米，修修理車間間為800平方米米左右103個經(jīng)經(jīng)營戶100000+20000120000平平方米2裝飾材料752550平方方米30家3600+720043320平平方米3五金、機電電30-988平方米米38家2660+532241192平平方米4農(nóng)資50-800平方米米，但需需要經(jīng)營營面積22-3倍倍的倉庫庫15家900+1

40、18010880平方方米5汽飾、家飾飾80-2000平方方米，洗洗車車間間28家3360+672213334平平方米6燈具45-877平方米米5家360平方方米備注1、派生的的經(jīng)營戶戶包括目目前現(xiàn)有有業(yè)態(tài)的的經(jīng)營戶戶的200%，另另外還有有目前*市市場空白白，但有有著市場場需求空空間的業(yè)業(yè)態(tài)（陶陶瓷、潔潔具、衛(wèi)衛(wèi)浴設備備、地板板等），此此類業(yè)態(tài)態(tài)超前建建筑面積積按同類類經(jīng)營面面積的440-550%計計，即有有21550平方方米。2、其它市市場輔助助業(yè)態(tài)預預計面積積為市場場總建筑筑面積的的8-110%，即即30000平方方米。2、商業(yè)市市場業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃細細分的原原則是：A、業(yè)態(tài)相相近原則則：即，符

41、符合同一一類消費費的業(yè)種種就近規(guī)規(guī)劃；B、業(yè)態(tài)互互補原則則：即，消消費者購購物的便便利性，各各業(yè)態(tài)要要按消費費者購物物習慣進進行業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃組組合。根據(jù)商業(yè)市市場業(yè)態(tài)態(tài)細分的的兩大原原則和*目目前生產(chǎn)產(chǎn)資料經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)的實際際情況，認認為，本本項目的的建設規(guī)規(guī)劃為：二、建筑模模式商業(yè)兩層結結構，步步行街建建筑模式式。兩層層商鋪之之上為四四層住宅宅。分為為五金機機電街，裝裝飾材料料街，汽汽配摩配配街，農(nóng)農(nóng)資街，汽汽修、摩摩修車間間。三、房型設設計框架架結構，單單套面積積為300-800平方米米，開間間不小于于3.55米。四、配套標標準解決取暖問問題，寬寬帶、電電話、有有線電視視插口。地地面鋪地地面

42、磚，玻玻璃門和和防盜門門，每戶戶要有獨獨立的衛(wèi)衛(wèi)生間。預預留空調(diào)調(diào)位。另：市場外外觀要新新艷，醒醒目，市市場要有有地標性性建筑。住宅部分地地面處理理，衛(wèi)生生間，廚廚房鋪地地面，墻墻面刮膩膩子，其其他毛坯坯。五、道道路規(guī)劃劃汽配、摩配配街：街街寬為66-8米米；五金機電街街：街寬寬為6-8米；裝飾材料街街：街寬寬為100-122米；農(nóng)資街：街街寬為110-112米；另可規(guī)劃220000-30000平平方米的的汽修、摩摩修車間間。第六章項目的的運營模模式一、項目的的推廣模模式商業(yè)地產(chǎn)首首先是商商業(yè)的，其其次才為為地產(chǎn)；因此，商商業(yè)的運運營與管管理是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的核心心部分。因因此，本本項目的的推廣

43、理理念是：在詳盡盡、科學學的市場場調(diào)研的的基礎上上進行準準確分析析與業(yè)態(tài)態(tài)細分，將將后期的的商業(yè)運運營融入入到市場場的前期期規(guī)劃中中。即，將將徹底拋拋除只做做地產(chǎn)不不做商業(yè)業(yè)的短期期獲利的的不負責責行為，細細致做好好每一個個運營細細節(jié)。項項目推廣廣流程如如下：項目規(guī)劃開開發(fā)的運運作模式式/程序序“*生生產(chǎn)資料料市場”項目的的規(guī)劃開開發(fā)運作作模式/程序簡簡述如下下：1、市場調(diào)調(diào)研編寫市場調(diào)調(diào)研計劃劃及詳細細的調(diào)研研表格，針針對定位位的各業(yè)業(yè)態(tài)進行行普調(diào)。【已完成項項目的前前期定位位調(diào)研，近近期將組組織進行行業(yè)種細細分調(diào)研研。】2、調(diào)研結結果分析析組織專家對對調(diào)研結結果進行行科學系系統(tǒng)的分分析【邀

44、請有關關投資決決策、專專業(yè)市場場經(jīng)營、商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)專家進進行分析析論證?！?、確定定定位與市市場細分分通過對調(diào)研研結果的的論證，確確定項目目的總定定位與市市場細分分定位4、引爆“輿論”，市場場預熱舉行各項營營銷推廣廣活動，預預熱市場場，引起起消費者者關注。【與政府有有關部門門、濰坊坊各媒體體進行聯(lián)聯(lián)合進行行宣傳推推廣?！?、政策優(yōu)優(yōu)勢，營營銷推廣廣，聚集集客戶通過優(yōu)惠的的招商和和銷售政政策，以以及科學學細致的的營銷推推廣工作作，聚集集客戶。【在輿論“引爆”的基礎礎上，不不失時機機聚集與與市場定定位相同同的各商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)?！?、組織構構架組建多元投投資結構構的股份份制公司司【組建“項項目籌建建指

45、揮部部、技術術決策部部、公關關聯(lián)絡部部、工程程開發(fā)部部、營銷銷推廣部部、綜合合行政部部等機構構。】7、全息營營運在成功招商商的基礎礎上，全全面啟動動和實施施項目的的綜合開開發(fā)與后后期市場場營運【建議在濰濰坊設立立籌建指指揮部，分分門別類類組建作作業(yè)班子子，全方方位投入入各個工工程作業(yè)業(yè)面的實實質(zhì)性運運行?！宽椖恳?guī)劃開開發(fā)的運運作程序序（流程程）市場調(diào)研（調(diào)研計劃書）市場調(diào)研（調(diào)研計劃書）調(diào)研結果分析（可行性論證）市場定位與細分（業(yè)態(tài)經(jīng)營細分）分）引爆輿論（市場預熱）營銷推廣（政策營銷） 全息營運（實質(zhì)性啟動運作）組織架構分門別類組建作業(yè)班子組織架構分門別類組建作業(yè)班子組全息運營組建后期運營班子

46、，開始運營二、項目目的推廣廣理念1、客戶分分析根據(jù)市場調(diào)調(diào)查，把把營銷對對象定位位為隱性性目標客客戶和顯顯性目標標客戶。A、隱性客客戶群：被本項項目本身身的氛圍圍與定位位的獨特特性吸引引而來的的商戶，主主要表現(xiàn)現(xiàn)為轉換換行業(yè)的的商戶。B、顯性客客戶群：可分為為投資者者和經(jīng)營營者a、投資者者：1、*、濰坊坊等周邊邊區(qū)域的的商鋪投投資者；2、看好本本區(qū)域生生產(chǎn)資料料市場業(yè)業(yè)發(fā)展前前景的其其他地區(qū)區(qū)的投資資者；b、經(jīng)營者者：1、經(jīng)營五五金機電電、汽配配摩配、裝裝飾材料料、農(nóng)資資等的加加盟者或或自營者者；2、看好本本區(qū)域汽汽修汽配配、摩修修摩配、裝裝飾材料料、五金金建材、機機電業(yè)發(fā)發(fā)展前景景的派生生經(jīng)

47、營者者。2、營營銷推廣廣理念*屬于于四線城城市，因因商業(yè)發(fā)發(fā)展相對對滯后，因因此長期期形成了了消費者者外地投投資、外外地消費費的消費費習慣；另一方方面，消消費者對對政府的的依賴性性依然較較重，政政府所提提供的信信息將是是消費的的一個方方向，同同時，按按照目前前居民的的消費習習慣，在在營銷宣宣傳上可可借助于于公司的的上海品品牌，引引導消費費。*地消消費者對對住房的的理性消消費沒有有形成，感感性消費費很強，攀攀比成風風嚴重，因因此通過過創(chuàng)造市市場引導導消費，是是本項目目的推廣廣理念。另外，*和大大多四線線城市一一樣，存存在人口口外流，資資金回流流的現(xiàn)象象。特別別是春節(jié)節(jié)期間，是是大量現(xiàn)現(xiàn)金流回回當

48、地的的時候，因因此，如如果條件件允許，盡盡是選擇擇在這段段時間開開始營銷銷，加大大宣傳推推廣力度度，抓住住大城市市打工的的人認為為家里的的商鋪單單價便宜宜的心理理，往往往能收到到不菲的的成效。商業(yè)項目首首先要給給經(jīng)營戶戶以經(jīng)營營的保障障，即：讓經(jīng)營營戶認為為到該市市場前來來經(jīng)營將將是唯一一和最理理想的選選擇，能能夠實現(xiàn)現(xiàn)更多的的利潤。因因此：首先，市場場的宏觀觀發(fā)展規(guī)規(guī)劃的描描述及市市場經(jīng)營營問題將將成為經(jīng)經(jīng)營戶最最為關注注的問題題；其次，經(jīng)營營戶關心心的是前前期市場場啟動的的問題，即即能不能能將*大部部分同類類業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營戶集集中于市市場進行行經(jīng)營；第三，經(jīng)營營戶關心心的是有有沒有能能力進場場

49、經(jīng)營的的問題；第四，*屬于于四線城城市，同同類業(yè)態(tài)態(tài)的經(jīng)營營戶的經(jīng)經(jīng)營尚處處于傳統(tǒng)統(tǒng)經(jīng)營模模式階段段，價格格戰(zhàn)成為為競爭的的主要方方式。在營銷中解解決了以以上四個個問題，項項目的推推廣也就就成功了了。附件3項項目的營營銷推廣廣思路第六章、項項目投資資效益分分析基本指標土地面積：83畝畝，5553000平方米米；容積率：00.8；容積率率最大可可能地增增加至最最大限度度。建筑面積：4.44萬平方方米預計銷售收收入商業(yè)：4.4萬平平方米*28000元/平方米米1.23億億元倉庫：待定定、不計計?？偸杖耄?1.233億元。成本測算序號項目單位成本（元元/平方方米）總成本（萬萬元）備注1樓面地價847

50、3727按48萬/畝2前期開發(fā)費費用勘察、設計計、監(jiān)理理30132設計15，勘勘察5，監(jiān)監(jiān)理8配套費80352盡量減免至至80以以下4建安成本80035205室內(nèi)外總體體30132道路、圍墻墻6后期配套30132水、電、暖暖、智能能化7資金成本803602千萬6%期限為為3年計計8銷售費用84369總銷售額的的3%9稅費224984總銷售額的的8%10不可預見費費104411合計9752（單單位成本本：22217元元/平方方米）利潤預測：1、總收入入：1.23億億元2、總成本本：22217萬萬元3、預計利利潤：225488萬元。備注：1、建建筑面積積盡量增增加；2、可可減免事事項爭取取減少最最

51、低值（建建安+配配套費+稅費共共計減少少1500元以上上。）3、成成本盡量量控制在在21000元以以下。4、可可降低的的項目為為顏色標標注部分分：附4：項目目敏感性性分析第七章、政政府支持持1、為繁榮榮市場，項項目建成成前，政政府成立立由國土土、規(guī)劃劃、工商商、城管管、公安安等部門門聯(lián)合工工作組，協(xié)協(xié)調(diào)拆遷遷事宜，地地塊實現(xiàn)現(xiàn)“三通一一平”；市場場建成后后，將站站前街、方方山路、利利民街占占道經(jīng)營營、影響響市容市市貌的攤攤點請政政府給予予取締，引引導至本本市場進進行經(jīng)營營；2、對進駐駐*生產(chǎn)資資料市場場的經(jīng)營營戶經(jīng)營營所得稅稅和營業(yè)業(yè)稅5年年地方留留成部分分全額退退還；3、對進駐駐*生產(chǎn)資資料

52、市場場的經(jīng)營營戶免55年以上工商商管理費費；4、項目建建設的各各類配套套費、手手續(xù)費全全免；5、項目土土地價款款：按底底于366萬/畝畝執(zhí)行；6、教育部部門對進進駐*生產(chǎn)產(chǎn)資料市市場的經(jīng)經(jīng)營者的的子女入入托、入入學就近近安排或或優(yōu)先安安排進入入知名學學校，有有關規(guī)費費與城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民同同等待遇遇；7、市場重重點管理理，允許許邊開展展邊營業(yè)業(yè)，邊辦辦理有關關手續(xù)，辦理證證照只收收取工本本費并實實行“一一站式收收費”；8、辦理相相關手續(xù)續(xù)時，在在辦理各各種證照照除收取取工本費費和代國國家、省省、市收收取的行行政事業(yè)業(yè)性收費費以外，免免收其他他行政事事業(yè)性收收費；9、所需的的水、電電、氣、熱熱、運輸輸、

53、通訊訊條件等等，有關關部門優(yōu)優(yōu)先安排排，收費費標準按按本地企企業(yè)標準準執(zhí)行；10、政府府不再審審批與本本項目業(yè)業(yè)態(tài)定位位相同的的市場；11、優(yōu)惠惠政策的的兌現(xiàn)，由由縣政府府指定部部門負責責協(xié)調(diào)財財政、稅稅務、物物價、國國土、公公安等部部門負責責辦理兌兌現(xiàn)。附件1各街商業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計序號路（街）段段店鋪總計各業(yè)種統(tǒng)計計（戶）各業(yè)種面積積（）租金范圍1新昌路（站站前街至至孤山街街段）共121個個服裝：255鞋類：6摩托，其他：摩托托、電動動車、醫(yī)醫(yī)藥、廚廚具等，共共90。服裝：100-1440鞋：15-2300化妝品：115-2210摩托、電動動車：1100-2000，其它它：100-20000。0.7

54、11.233元/天2方山路（新新城街至至昌盛街街段）共181個個裝飾：288汽摩配：775五金、機電電：6其它72裝飾：8002000汽摩配：6601500五金機電：30-5000.160.66元/天3站前街（故故城街至至方山路路段）共74個裝飾：211，五金：100農(nóng)資：155，燈具：5其他23裝飾五金：701000農(nóng)資：500800但需要要有大面面積倉庫庫0.400.8元元/天4文化路（恒恒安街至至站前街街段）共60個副食批發(fā)：40辦公用品：2其他18副食：400800，其他他30500.410.558元/天天5利民街（故故城街至至方山路路段）400個服裝：177五金建材336摩配汽配22

55、8，婚紗5廣告裝飾118，其他2966服裝：3002000，五金建材3302200，摩配汽配3302200廣告裝飾66033000.2-00.455元/天6恒安街（新新昌路至至方山路路段）121個科技產(chǎn)品：5休閑娛樂33汽車美容33五金裝飾22其他10880.3-00.6元元/天7孤山街（新新昌路至至永康路路）60個通訊器材227手機專賣112其他21通訊器材：101000，手機專賣：5010000.5-11元/天備注：1、經(jīng)經(jīng)營業(yè)主主所交納納的稅費費較高，新新昌路經(jīng)經(jīng)營戶稅稅費：工工商1660-2200元元/月，地地稅：1100-1500元/月月，國稅稅：2000-2250元元/月。2、站前

56、街街經(jīng)營戶戶：工商商18002000，國稅稅、地稅稅：40005400元/月月3、項目周周邊及方方山路汽汽修汽配配：工商商：20003000元/月月，國稅稅：3550元左左右，地地稅：2250元元左右，另另有技術術監(jiān)督費費等稅費費10000元/年。附件2商業(yè)步行街街市場名稱*商業(yè)業(yè)步行街街地 址址利民街/站站前街至至孤山街街產(chǎn)權單位*縣城城市建設設投資開開發(fā)有限限公司經(jīng)營模式業(yè)主自主經(jīng)經(jīng)營管理模式統(tǒng)一物業(yè)管管理，但但目前管管理不健健全聯(lián)系電話 69840055、6625335311占地面積191344平方米米經(jīng)營面積392433平方米米市場類別集購物、休休閑、娛娛樂等多多功能于于一體的的城市商

57、商業(yè)步行行街功能規(guī)劃原規(guī)劃為集集購物、休休閑、娛娛樂等多多種功能能于一體體，成為為了*縣建建設建筑筑史上的的典范工工程。但但目前的的情況是是利民街街南以副副食、服服裝、化化妝品、網(wǎng)網(wǎng)吧為主主，利民民街北以以服裝、飾飾品為主主?？倯魯?shù)200余戶戶經(jīng)營類別戶戶數(shù)服裝類(133)戶餐飲類(226)戶戶保健、美容容美發(fā)類類(119)戶戶飾品類(99)戶其他類(550)戶戶攤位面積200-6600平平方米/套，兩兩至三層層結構租售方式及及價格出租或出售售，租價價：0.16-0.33元/天，銷銷售價格格：2335027550元/平方米米租/售率出租率：555%出售率：440%經(jīng)營環(huán)境經(jīng)營狀況今年開始有有所

58、好轉轉，經(jīng)營營戶年利利潤為22-3萬萬元/年年冷暖情況獨立店鋪，無無冷暖設設施良性分析1、*唯一一一條商業(yè)業(yè)步行街街，政府府形象工工程2、新昌商商場兩次次裝修，一一些經(jīng)營營戶無處處經(jīng)營，使使得步行行街出租租率提高高。3、租售價價位相對對較低，雖雖然三層層整體出出租價位位高，但但部分購購買的投投資戶分分一層和和二三層層單獨出出租?？剐苑治霾疬w補償不不滿意，拆拆遷戶對對前來經(jīng)經(jīng)營的經(jīng)經(jīng)營戶進進行騷擾擾；沒有統(tǒng)一招招商，無無統(tǒng)一業(yè)業(yè)態(tài)細分分，沒有有進行管管理管理理，整整條步行行街從經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)上來看看雜亂無無章；沒有商業(yè)經(jīng)經(jīng)營意識識，商業(yè)業(yè)氣氛不不濃。備注經(jīng)營戶數(shù)共共1100戶，現(xiàn)現(xiàn)有店鋪鋪2000

59、套溫州商城市場名稱溫州商城地 址址新昌路與恒恒安街交交口東南南產(chǎn)權單位溫州榮立建建設開發(fā)發(fā)有限公公司*分公公司經(jīng)營模式業(yè)主自行經(jīng)經(jīng)營管理模式統(tǒng)一管理聯(lián)系電話 62511111占地面積85畝經(jīng)營面積500000平方米米市場類別服裝、鞋、帽帽、百貨貨經(jīng)營市市場，中中低檔，內(nèi)內(nèi)步行街街底商商住宅宅功能規(guī)劃沿新昌路和和恒安街街店鋪未未做規(guī)劃劃，市場場內(nèi)一層層步行街街以經(jīng)營營服裝、箱箱包等為為主；市市場內(nèi)二二層以經(jīng)經(jīng)營鞋和和服裝為為主總戶數(shù)500套商商鋪，其其中一和和沿街3300套套，二層層2000套經(jīng)營類別戶戶數(shù)服裝類(2600)戶帽類及飾品品類、化化妝品類類(31)戶鞋類(90)戶其他類(27)戶攤

60、位面積55.678平平方米（二二層）1106600平平方米（一一層）租售方式及及價格租賃和銷售售同時，租租賃價格格0.220.55元/天銷售價格：3400038440元/平方米米出租/售率率出租率：881%出售率：667.11%經(jīng)營環(huán)境位置稍偏南南，市場場內(nèi)步行行街棚頂頂經(jīng)營狀況市場經(jīng)營屬屬起步階階段冷暖情況無冷暖設施施良性分析1、城市改改造，聚聚集了一一些商戶戶2、免三年年稅費抗性分析無統(tǒng)一經(jīng)營營管理招商不到位位沿主街新昌昌路北側側應為大大入口，此此入人流流最密集集商場開業(yè)后后無經(jīng)營營管理備注共出租出售售4088套，空空置922套，征征地155萬/畝畝，共征征85畝畝，但實實際交納納政府是是