某百項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、PAGE 總 NUMPAGES 68頁(yè) 第68頁(yè) 前 言：房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)涉及到宏觀經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、建筑工程、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、金融保險(xiǎn)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、心理等各方面的綜合知識(shí)。金沙百項(xiàng)目目地塊位位于沙坪坪壩區(qū)核核心商圈圈，地理理位置十十分優(yōu)越越。在前前期對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃進(jìn)行了了有效的的論證，但但產(chǎn)品的的功能定定位卻仍仍處于研研究階段段，對(duì)于于定位住住宅或者者商務(wù)仍仍有各自自不同的的看法。如如果定位位方向?yàn)闉榧冏≌a(chǎn)品，則則有價(jià)格格瓶頸，運(yùn)運(yùn)作中不不利于充充分發(fā)揮揮地塊的的口岸優(yōu)優(yōu)勢(shì)；如如果定位位方

2、向?yàn)闉樯虅?wù)產(chǎn)產(chǎn)品，則則市場(chǎng)消消化能力力是評(píng)估估的重點(diǎn)點(diǎn)（這兩兩者的具具體論述述詳見(jiàn)市市場(chǎng)分析析部分的的內(nèi)容）。因因此，在在本營(yíng)銷銷策劃報(bào)報(bào)告中，產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位將將是首先先需要論論述及勘勘酌的核核心問(wèn)題題。根據(jù)項(xiàng)目功功能定位位，報(bào)告告對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行了了全面、系系統(tǒng)的市市場(chǎng)定位位，包括括目標(biāo)客客戶、形形象檔次次以及價(jià)價(jià)格體系系等層面面的內(nèi)容容，并就就項(xiàng)目在在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)方面面做出了了一定的的調(diào)整，使使之匹配配于項(xiàng)目目的整體體定位構(gòu)構(gòu)思。在本報(bào)告的的最后部部分，將將對(duì)項(xiàng)目目的營(yíng)銷銷推廣做做出策略略性綱要要。此環(huán)環(huán)節(jié)內(nèi)容容也將隨隨著工作作的進(jìn)一一步深入入開(kāi)展，逐逐步落實(shí)實(shí)到紛繁繁而具體體的推廣廣工作中中

3、，并最最終推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目的的營(yíng)銷步步入正常常和預(yù)期期的軌道道；具體體的營(yíng)銷銷階段細(xì)細(xì)分及銷銷售執(zhí)行行方案計(jì)計(jì)劃在雙雙方對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目定位位及營(yíng)銷銷策略達(dá)達(dá)成共識(shí)識(shí)后另行行整理提提交。凡事預(yù)則立立，不預(yù)預(yù)則廢，市市場(chǎng)雖千千變?nèi)f化化，善謀謀者終將將勝之。通通過(guò)雙方方的精誠(chéng)誠(chéng)合作，必必將使各各項(xiàng)工作作得以統(tǒng)統(tǒng)籌、高高效的實(shí)實(shí)施。我我們有信信心并期期待著協(xié)協(xié)助發(fā)展展商實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)和和形象的的雙贏局局面。第一部分 沙坪坪壩區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)綜述述 沙坪壩區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況綜述1區(qū)域宏宏觀背景景簡(jiǎn)述沙坪壩區(qū)位位于嘉陵陵江畔，地地處重慶慶市西郊郊，全區(qū)區(qū)幅員3396平平方公里里，20001年年年末各各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒數(shù)數(shù)

4、據(jù)如下下：總?cè)丝?77.600萬(wàn)，家家庭總戶戶數(shù)211.277萬(wàn)戶；當(dāng)年GDPP總值為為91995100萬(wàn)元，在在主城區(qū)區(qū)中排名名渝中區(qū)區(qū)和九龍龍坡區(qū)之之后；人均產(chǎn)值1137118元，排排名渝中中區(qū)、大大渡口區(qū)區(qū)和九龍龍坡區(qū)之之后；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值指數(shù)數(shù)中的第第一、第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)均比較較靠后，而而第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)指數(shù)數(shù)為1114.33，位列列市區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈之之首，說(shuō)說(shuō)明沙區(qū)區(qū)商業(yè)服服務(wù)繁華華度較高高；房屋建筑施施工面積積達(dá)2332.227萬(wàn)平平方米，竣竣工面積積為977.600萬(wàn)平方方米，建建筑業(yè)總總產(chǎn)值11665575萬(wàn)萬(wàn)元；金融機(jī)構(gòu)存存款余額額為144129934萬(wàn)萬(wàn)元，位位列渝中中區(qū)和九九龍坡區(qū)區(qū)之

5、后；城鎮(zhèn)居民人人均住宅宅使用面面積為119.991平方方米，位位列市區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)圈圈第四位位。沙坪壩是重重慶的科科技文化化區(qū)，區(qū)區(qū)內(nèi)有大大專院校校9所，中中專、中中小學(xué)3300余余所，學(xué)學(xué)生122萬(wàn)余人人；全市市三分之之一的科科研機(jī)構(gòu)構(gòu)集中于于沙坪壩壩區(qū)，科科技工作作者達(dá)55萬(wàn)余人人，智力力型勞動(dòng)動(dòng)者占全全區(qū)在業(yè)業(yè)人數(shù)11/3。另外，沙坪坪壩區(qū)旅旅游資源源豐富，自自然景觀觀和人文文景觀眾眾多，有有數(shù)萬(wàn)畝畝森林資資源和極極具開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值的的大型溶溶洞和溫溫泉等，陪陪都時(shí)期期遺址保保存完整整，渣滓滓洞、白白公館遠(yuǎn)遠(yuǎn)近知名名，與沙沙坪壩區(qū)區(qū)濃厚的的文化氛氛圍相得得益彰。2區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展回顧沙坪壩

6、區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)近幾年年高速的的發(fā)展，開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模和水平平已經(jīng)達(dá)達(dá)到了相相當(dāng)高度度，部分分樓盤(pán)個(gè)個(gè)案在整整個(gè)重慶慶房市都都有較大大的影響響力。尤尤其是近近兩年，沙沙區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成為業(yè)業(yè)內(nèi)人士士和消費(fèi)費(fèi)者關(guān)注注的熱點(diǎn)點(diǎn)，除有有效把握握本區(qū)域域的購(gòu)買買客戶以以外，憑憑借教育育等特色色資源，吸吸引了相相當(dāng)?shù)耐馔鈪^(qū)客戶戶?；仡欘櫿麄€(gè)沙沙坪壩房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，主主要有以以下幾個(gè)個(gè)發(fā)展階階段：第一階段、市市場(chǎng)啟動(dòng)動(dòng)階段（119999年以前前）這一階段的的開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目主要要集中于于三角碑碑周邊及及小龍坎坎附近，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模普遍較較小，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)較為落落伍，配配套和管管理也比比較差，但但是由于于市場(chǎng)上

7、上供應(yīng)量量少，銷銷售業(yè)績(jī)績(jī)普遍較較好。附：代表項(xiàng)項(xiàng)目鑫源大大廈地理位置：沙坪壩沙南南街433號(hào)開(kāi) 發(fā) 商商：重慶沙坪壩壩區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)總公司司總 建 面面：約450000平方方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2000年年4月（但但其推廣廣早在119999年已經(jīng)經(jīng)著手進(jìn)進(jìn)行）樓盤(pán)定位：商住樓銷售價(jià)格：起 價(jià)（建建筑面積積）：115000元/平平方米均 價(jià)（建建筑面積積）：117500元/平平方米最高價(jià)（建建筑面積積）：118500元/平平方米第二階段、市市場(chǎng)發(fā)育育階段（119999-20001年年）在一片質(zhì)疑疑聲中，芳芳草地在在鳳天路路一枝獨(dú)獨(dú)秀，逆逆市飄紅紅，打出出了南部部新城的的大旗，獵獵獵旗風(fēng)風(fēng)下，短短短兩

8、三三年內(nèi)數(shù)數(shù)十項(xiàng)目目相繼登登場(chǎng)亮相相。激烈烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)提高了了行業(yè)水水平，促促使開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)始注重重產(chǎn)品品品質(zhì)和服服務(wù)，南南部新城城成為了了重慶房房市一片片開(kāi)發(fā)熱熱土。在這一發(fā)育育過(guò)程中中，區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形形成了多多點(diǎn)開(kāi)花花的繁榮榮態(tài)勢(shì)，但但與此相相對(duì)應(yīng)的的是，市市場(chǎng)和開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)本身都都還不太太成熟，而而且某些些企業(yè)對(duì)對(duì)市場(chǎng)評(píng)評(píng)估過(guò)于于樂(lè)觀，導(dǎo)導(dǎo)致了部部分項(xiàng)目目陷入被被動(dòng)。附：代表項(xiàng)項(xiàng)目芳草地地地理位置：沙坪壩鳳天天路開(kāi) 發(fā) 商商：重慶武城房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司總 建 面面：566122平方米米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：約19999年6月月樓盤(pán)定位：高檔小區(qū)房房銷售價(jià)格：起 價(jià)（建建筑面積積）：11800

9、0元/平平方米均 價(jià)（建建筑面積積）：221000元/平平方米最高價(jià)（建建筑面積積）：224000元/平平方米第三階段、市市場(chǎng)成熟熟階段（220011年至今今）在相對(duì)成熟熟的市場(chǎng)場(chǎng)中，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)相應(yīng)不不同的區(qū)區(qū)域板塊塊會(huì)逐漸漸形成不不同的個(gè)個(gè)性特色色，需要要結(jié)合市市場(chǎng)環(huán)境境和特定定地塊優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分及及定位。華華宇、同同創(chuàng)等一一線企業(yè)業(yè)脫穎而而出，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)無(wú)論是是在決策策或運(yùn)作作水平上上，都開(kāi)開(kāi)始走向向成熟。附：個(gè)體項(xiàng)項(xiàng)目華宇廣廣場(chǎng)地理位置：沙坪壩名人人雕塑廣廣場(chǎng)開(kāi) 發(fā) 商商：重慶華宇物物業(yè)（集集團(tuán)）有有限公司司總 建 面面：3815007平方方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期20000年99

10、月300日開(kāi)盤(pán)盤(pán)，二期期20001年99月155日開(kāi)盤(pán)盤(pán)樓盤(pán)定位：中央商務(wù)生活大大社區(qū)銷售價(jià)格：起 價(jià)（建建筑面積積）：229100元/平平方米均 價(jià)（建建筑面積積）：330000元/平平方米最高價(jià)（建建筑面積積）：443000元/平平方米3沙區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)相關(guān)關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)及與與其它主主城區(qū)對(duì)對(duì)比（1）20000年年、20001年年沙坪壩壩區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)與其他他區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)情況況統(tǒng)計(jì)表表投資額數(shù)據(jù)據(jù)（萬(wàn)元元）區(qū)域2000年年2001年年2002上上半年渝中區(qū)286422827218821092663江北區(qū)13229931872663734233渝北區(qū)13406612340009943

11、300沙坪壩區(qū)13709992047337922611北碚區(qū)361622447477151866九龍坡區(qū)15218862443884810233大渡口區(qū)191199416644260388南岸區(qū)14028872063551963655巴南區(qū)378033487477219233永川市304644601188217399施工面積（平平方米）區(qū)域合計(jì)住宅2000200120002001渝中區(qū)49183377570411632410883026877740江北區(qū)19941181299299081114884420224401渝北區(qū)23046673410166101693880528737729沙坪壩區(qū)

12、25816633320222221805665022959946北碚區(qū)125944388610552102577566784997九龍坡區(qū)26420004359755951746005024934453大渡口區(qū)5688116557833447987754852444南岸區(qū)25566687365766411744114327571136巴南區(qū)7204553747988457304485805229永川市85439901028114565157707266226竣工面積（平平方米）區(qū)域合計(jì)住宅2000200120002001渝中區(qū)8333444571466247990012622665江北區(qū)392

13、7005571544631728894059992渝北區(qū)6530990986000354404407408778沙坪壩區(qū)5901002640699840209994877669北碚區(qū)6197775556022048039934397333九龍坡區(qū)79378831117225947134437734336大渡口區(qū)3638553117699330996661019660南岸區(qū)7134336825300252242225412448巴南區(qū)1472770357300211589942830337永川市3321220505288026550023472225銷售面積（平平方米）區(qū)域合計(jì)住宅2000200

14、120002001渝中區(qū)3606559400644630175512875004江北區(qū)3599885360322131224413239335渝北區(qū)5072110760722546206657099994沙坪壩區(qū)3969772502722832432294387117北碚區(qū)3527228365999030109943174116九龍坡區(qū)4200005771122931841136399889大渡口區(qū)2175112125033920786671155880南岸區(qū)5201448630922546250075365665巴南區(qū)1430558235811112339952063992永川市276522

15、0349188424020042765229空置房（平平方米）區(qū)域空置面積其中：空置置一年以以上合計(jì)住宅合計(jì)住宅20002001200020012000200120002001渝中區(qū)115511409629777553011440303366237995708166925775562759447江北區(qū)301577942765562067551240422115608851468669989155695999渝北區(qū)303677741085522002330182711910504451674996639044598344沙坪壩區(qū)3130118274600214802218412001303336

16、1059664505900170433北碚區(qū)14588852060996733599914222421899999233127522334611九龍坡區(qū)341711942644471237110153677517463332497332637422698111大渡口區(qū)6878996199334556664908882088001789991103445824南岸區(qū)317288735390071718666207299412637771285661626000673666巴南區(qū)13298812008448352466901377886388863388223477253733永川市1246221

17、151488573824462333313597742080032112383上述表格數(shù)數(shù)據(jù)能夠夠在一定定程度上上反映區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的供給給狀況。數(shù)數(shù)據(jù)表明明，沙坪坪壩區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的供供需較為為平衡，空空置量一一直得到到比較有有效的控控制，現(xiàn)現(xiàn)有的市市場(chǎng)運(yùn)作作較為良良性。（2）區(qū)域域地產(chǎn)個(gè)個(gè)案數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目個(gè)數(shù)：目前沙區(qū)在在售和規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目目42個(gè)個(gè)，其中中單位住住宅199個(gè)，小小區(qū)233個(gè)物業(yè)類別：純住宅項(xiàng)目目25個(gè)個(gè)，商住住兩用項(xiàng)項(xiàng)目177個(gè)建筑形態(tài)：多層住宅99個(gè)、小小高層110個(gè)、高高層住宅宅23個(gè)個(gè)建筑規(guī)模：5萬(wàn)平方米米以下項(xiàng)項(xiàng)目200個(gè)，55-100萬(wàn)平方方米133個(gè)，110萬(wàn)平平

18、方米以以上9個(gè)個(gè)。4沙坪壩壩區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特征概概述沙區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)相相對(duì)較為為封閉由于交通的的原因，沙沙坪壩區(qū)區(qū)和重慶慶市其它它主城區(qū)區(qū)分隔現(xiàn)現(xiàn)象較為為突出，偏偏安西北北一隅；其地域域特性反反映在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上，一一是沙坪坪壩區(qū)居居民的住住房消費(fèi)費(fèi)被外區(qū)區(qū)分流的的現(xiàn)象比比較少，同同時(shí)沙坪坪壩區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的外外向輻射射力也不不強(qiáng)，二二是由于于外面聯(lián)聯(lián)絡(luò)的不不便，一一定程度度上影響響了商務(wù)務(wù)單位的的業(yè)務(wù)績(jī)績(jī)效，沙沙坪壩區(qū)區(qū)的寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)較為低低迷。沙坪壩區(qū)住住房消化化能力較較強(qiáng)沙坪壩區(qū)居居民中智智力型勞勞動(dòng)者占占據(jù)了11/3的的比例，這這部分消消費(fèi)群和和公務(wù)員員、行政政事業(yè)機(jī)機(jī)關(guān)職工工

19、、個(gè)體體私營(yíng)業(yè)業(yè)主一起起，構(gòu)成成了沙坪坪壩區(qū)面面廣量大大的中收收入階層層，從而而成為住住宅市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)定而而旺盛的的消費(fèi)力力。政府的支持持力度較較大在政策規(guī)劃劃和稅收收上，沙沙坪壩區(qū)區(qū)政府都都給予了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有有力的實(shí)實(shí)質(zhì)性支支持，最最明顯的的是以政政府的南南遷帶動(dòng)動(dòng)南部新新城的開(kāi)開(kāi)發(fā)，在在戶口遷遷移、子子女入學(xué)學(xué)等問(wèn)題題上也大大開(kāi)綠燈燈。文化區(qū)的招招牌有較較強(qiáng)吸引引力文化牌的吸吸引力大大致來(lái)源源于兩個(gè)個(gè)層面：一是由由于文化化氛圍，一一定程度度上改善善了沙坪坪壩區(qū)的的居住環(huán)環(huán)境；二二是對(duì)居居民子女女的教育育提供了了更好的的條件。沙坪壩區(qū)的的板塊特特征比較較突出由于周邊環(huán)環(huán)境不同同、居住住人群各

20、各異，沙沙坪壩區(qū)區(qū)各局部部板塊的的差異也也相當(dāng)突突出。科科技園區(qū)區(qū)位于北北部城區(qū)區(qū)，工業(yè)業(yè)企業(yè)集集中于東東部城區(qū)區(qū)，相應(yīng)應(yīng)其住宅宅的價(jià)位位、檔次次及產(chǎn)品品特征都都有較大大的差異異。二、沙坪壩壩區(qū)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)特征征分析 1北部城城區(qū)地域范圍處于規(guī)劃中中的重慶慶大學(xué)科科技園區(qū)區(qū)沿線，包包括重慶慶一中、南南開(kāi)中學(xué)學(xué)、重慶慶七中、重重慶大學(xué)學(xué)（含原原重慶建建筑大學(xué)學(xué)）等名名校都集集中分布布于該板板塊。開(kāi)發(fā)背景北部城區(qū)處處于重大大科技園園區(qū)沿線線，區(qū)域域內(nèi)學(xué)校校林立，文文化氛圍圍濃厚，消消費(fèi)力支支撐旺盛盛。北部部板塊本本來(lái)由于于可用作作房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的土地不不多且發(fā)發(fā)展的重重點(diǎn)是教教育和科科技，故故

21、長(zhǎng)期以以來(lái)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目并并不多。但但隨著欣欣陽(yáng)廣場(chǎng)場(chǎng)、學(xué)林林雅園的的開(kāi)發(fā)，尤尤其是學(xué)學(xué)林雅園園“文化牌牌”的一炮炮走紅，北北部板塊塊引起了了更多購(gòu)購(gòu)房者的的關(guān)注。供應(yīng)特征區(qū)域內(nèi)的戶戶型產(chǎn)品品以一室室一廳和和舒適型型三室、四四室為主主，分別別針對(duì)沙沙坪壩區(qū)區(qū)年輕一一族、陪陪讀一族族、投資資客戶和和周邊居居民、高高校教師師。以文文化為主主題進(jìn)行行產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃及營(yíng)營(yíng)銷推廣廣是該區(qū)區(qū)域的明明顯特性性。價(jià)位水平區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)目前價(jià)價(jià)位水平平較高，且且表現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定，以以學(xué)林雅雅園、欣欣陽(yáng)廣場(chǎng)場(chǎng)為代表表的中高高檔樓盤(pán)盤(pán)均價(jià)在在25000元/平方米米以上，總總體均價(jià)價(jià)約為223000-27700元元/平方方米

22、（建建筑面積積價(jià)格）。局限性區(qū)域內(nèi)居民民密度大大，拆遷遷成本高高，成規(guī)規(guī)模的地地塊較少少。代表項(xiàng)目學(xué)林林雅園（EE墅）地理位置：沙坪壩學(xué)府府路1號(hào)號(hào)開(kāi) 發(fā) 商商：重慶同創(chuàng)置置業(yè)發(fā)展展有限公公司總 建 面面：整個(gè)學(xué)林雅雅園為22097799平平方米總 套 數(shù)數(shù)：330套樓盤(pán)定位：精裝修小戶戶型公寓寓項(xiàng)目構(gòu)成：學(xué)林雅園小小區(qū)內(nèi)的的一棟獨(dú)獨(dú)立單體體樓，住住宅總高高27層層，分小小戶型平平層和夾夾層兩種種戶型產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)付款方式：8成30年年按揭銷售價(jià)格：起 價(jià)（套套內(nèi)面積積）：330500元/平平方米均 價(jià)（套套內(nèi)面積積）：334000元/平平方米最高價(jià)（套套內(nèi)面積積）：338600元/平平方米備注

23、：夾層層戶型現(xiàn)現(xiàn)已銷售售完畢；套內(nèi)精精裝修的的價(jià)格自自稱為4400元元/平方方米標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，如果果以清水水房交房房則每平平方米少少2000元。部分戶型：一室一廳單單衛(wèi)（平平層，33M層高高）（套套內(nèi)面積積）：227.338平方方米二室二廳單單衛(wèi)（平平層，33M層高高）（套套內(nèi)面積積）：448.001平方方米一室一廳單單衛(wèi)（夾夾層，44.5MM層高）（套套內(nèi)面積積）：227.338平方方米二室二廳單單衛(wèi)（夾夾層，44.5MM層高）（套套內(nèi)面積積）：448.001平方方米2.東部城城區(qū)地域范圍地處沙坪壩壩區(qū)老工工業(yè)區(qū)，包包括重棉棉二廠、紅紅巖汽車車彈簧廠廠、重慶慶微電機(jī)機(jī)廠等眾眾多國(guó)有有企業(yè)均均集中于

24、于此。開(kāi)發(fā)背景長(zhǎng)期以來(lái)是是沙坪壩壩區(qū)老工工業(yè)基地地較為集集中的區(qū)區(qū)塊，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)起步步較晚，受受購(gòu)買力力和整體體陳舊形形象的局局限，房房?jī)r(jià)亦較較低。東東部板塊塊最大的的優(yōu)勢(shì)是是相對(duì)與與渝中區(qū)區(qū)的距離離較近，且且是沙坪坪壩區(qū)唯唯一沿江江的區(qū)塊塊。隨著著濱江路路開(kāi)發(fā)建建設(shè)的推推進(jìn)，東東部板塊塊的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀有有望得到到重大改改觀。供應(yīng)特征目前以經(jīng)濟(jì)濟(jì)型兩室室、三室室為主，主主要購(gòu)買買力來(lái)源源為周邊邊居民和和沙坪壩壩其它區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)承受能能力有限限的供房房者，各各項(xiàng)目都都注重產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用性。價(jià)位水平目前價(jià)格水水平為沙沙坪壩各各區(qū)域中中最低的的板塊，總總體均價(jià)價(jià)約為115000-17

25、700元元/平方方米（建建筑面積積價(jià)格）。代表項(xiàng)目千竹竹景苑地理位置：沙坪壩上土土灣開(kāi) 發(fā) 商商：重慶順鴻物物業(yè)發(fā)展展有限公公司總 建 面面：700000平方米米總 套 數(shù)數(shù)：400多套套樓盤(pán)定位：自然花園小小區(qū)付款方式：7成20年年按揭銷售價(jià)格：起 價(jià)（建建筑面積積）：115000元/平平方米均 價(jià)（建建筑面積積）：116500元/平平方米最高價(jià)（建建筑面積積）：119000元/平平方米部分戶型：二室二廳單單衛(wèi)（建建筑面積積）：1111.80平平方米三室二廳雙雙衛(wèi)（建建筑面積積）：1154.57平平方米二室二廳單單衛(wèi)（建建筑面積積）：996.993平方方米3.南部城城區(qū)地域范圍沙坪壩區(qū)政政府

26、所在在地，是是未來(lái)沙沙坪壩區(qū)區(qū)的政治治、文化化中心，以以鳳天路路為代表表的南部部板塊逐逐漸成為為沙坪壩壩區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)最熱的的板塊之之一。是是目前沙沙坪壩區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)量量最大最最集中的的房地產(chǎn)產(chǎn)板塊，中中高檔物物業(yè)為各各板塊最最多，且且各檔次次物業(yè)的的分布相相對(duì)比較較均勻。開(kāi)發(fā)背景隨著沙坪壩壩區(qū)政府府南遷鳳鳳天路，本本區(qū)域知知名小區(qū)區(qū)紛紛出出現(xiàn)，芳芳草地是是該區(qū)塊塊啟動(dòng)前前期的個(gè)個(gè)案代表表，該物物業(yè)帶動(dòng)動(dòng)了整個(gè)個(gè)南部板板塊的啟啟動(dòng)和發(fā)發(fā)展，而而天驕年年華是該該區(qū)塊中中高檔物物業(yè)的代代表。供應(yīng)特征本區(qū)域以三三室、四四室戶型型為主，主主要以小小區(qū)環(huán)境境為賣點(diǎn)點(diǎn)吸引購(gòu)購(gòu)房者。價(jià)位水平本區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格呈

27、呈現(xiàn)緩慢慢、穩(wěn)步步上升的的趨勢(shì)，總總體均價(jià)價(jià)18000-222000元/平平方米（建建筑面積積價(jià)格）。代表項(xiàng)目天驕驕年華地理位置：沙坪壩鳳天天大道開(kāi) 發(fā) 商商：重慶協(xié)信控控股（集集團(tuán)）有有限公司司總 建 面面：2700000余平平方米樓盤(pán)定位：都市中的依依山美宅宅，文化化社區(qū)付款方式：8成30年年按揭銷售價(jià)格：起 價(jià)（套套內(nèi)面積積）：226000元/平平方米均 價(jià)（套套內(nèi)面積積）：228500元/平平方米最高價(jià)（套套內(nèi)面積積）：331500元/平平方米部分戶型：三室二廳二二衛(wèi)（建建筑面積積）（錯(cuò)錯(cuò)層）：1200.311平方米米四室三廳二二衛(wèi)（建建筑面積積）（錯(cuò)錯(cuò)層）：1633.488平方米米二

28、室二廳單單衛(wèi)（建建筑面積積）（平平層）：90.27平平方米四室三廳雙雙衛(wèi)（建建筑面積積）（錯(cuò)錯(cuò)層）：1577.899平方米米三室二廳雙雙衛(wèi)（建建筑面積積）（平平層）：1266.188平方米米4.西部城城區(qū)由于連接成成渝、渝渝長(zhǎng)高速速公路且且區(qū)內(nèi)擁?yè)碛信R近近鐵路的的便利（區(qū)區(qū)塊內(nèi)有有梨樹(shù)灣灣貨運(yùn)站站），成成為沙坪坪壩區(qū)的的物流組組織中心心。目前前梨樹(shù)灣灣工業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)已形形成以木木材、鋼鋼材和機(jī)機(jī)電產(chǎn)品品為主的的集散地地。西部部板塊的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)起起步較晚晚，但榕榕湖國(guó)際際花園和和華宇福源山山莊的出出現(xiàn)，使使西部板板塊的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀有所改改觀。板塊市場(chǎng)特特征：該該區(qū)塊的的代表物物業(yè)是華華宇

29、福源山山莊，該該盤(pán)體量量較大，依依山勢(shì)規(guī)規(guī)劃，樓樓盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)比較注注重生態(tài)態(tài)保護(hù)，且且以較低低價(jià)格入入市，銷銷售走勢(shì)勢(shì)十分好好；該區(qū)區(qū)塊的另另一重點(diǎn)點(diǎn)物業(yè)是是榕湖國(guó)國(guó)際花園園，其產(chǎn)產(chǎn)品類型型目前在在沙坪壩壩區(qū)比較較少（公公園洋房房，類似似TOWWN HOUUSE），且且其位處處沙坪公公園，走走勢(shì)值得得關(guān)注。目目前該區(qū)區(qū)塊物業(yè)業(yè)較少，價(jià)價(jià)格帶尚尚未形成成。除榕榕湖國(guó)際際花園的的小洋房房之外，普普通住宅宅普遍均均價(jià)在118000元/平平方米左左右。5.中部城城區(qū)中部城區(qū)為為本項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域，將將在項(xiàng)目目功能定定位部分分進(jìn)行重重點(diǎn)論述述。第二部分 項(xiàng)目目功能定定位 一、項(xiàng)目功功能定位位決策依依據(jù)及目

30、目標(biāo) 1.項(xiàng)目功功能定位位決策依依據(jù)項(xiàng)目功能定定位決策策依據(jù)大大致來(lái)源源于以下下幾個(gè)層層面：項(xiàng)目的區(qū)位位環(huán)境項(xiàng)目的區(qū)位位環(huán)境一一定程度度上決定定了地價(jià)價(jià)水平，同同時(shí)不同同的區(qū)位位，面臨臨的消費(fèi)費(fèi)力水平平也不同同，因此此區(qū)位環(huán)環(huán)境是項(xiàng)項(xiàng)目功能能定位的的前提和和基礎(chǔ)。項(xiàng)目的地塊塊條件項(xiàng)目在特定定區(qū)位內(nèi)內(nèi)的口岸岸條件對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的功能定定位也有有較大的的影響，如如地塊四四至、交交通組織織、以及及消費(fèi)者者對(duì)地段段口岸的的認(rèn)可度度等環(huán)節(jié)節(jié)。項(xiàng)目的產(chǎn)品品特征包括項(xiàng)目的的戶型，軟軟、硬件件配置，以以及外立立面色彩彩和建筑筑形象等等。開(kāi)發(fā)企業(yè)的的具體情情況不同的物業(yè)業(yè)類型對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)企企業(yè)也有有不同的的要求。同同一

31、地塊塊，開(kāi)發(fā)發(fā)酒店投投資大、形形象好、回回報(bào)穩(wěn)定定，但資資金回籠籠周期較較長(zhǎng)；而而開(kāi)發(fā)普普通公寓寓則利潤(rùn)潤(rùn)空間有有限，形形象附加加值不高高，但資資金回籠籠速度快快等。開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)根據(jù)據(jù)自身特特性選擇擇物業(yè)功功能類型型。2項(xiàng)目功功能定位位的目標(biāo)標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際狀況況和貴司司的需要要，我方方認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目功能能定位應(yīng)應(yīng)該有三三點(diǎn)原則則性目標(biāo)標(biāo)，其中中第一、第第二點(diǎn)是是前提基基礎(chǔ)，第第三點(diǎn)是是項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作的方方向。有效規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)快速回籠資資金盡可能挖掘掘項(xiàng)目潛潛力和利利潤(rùn)空間間二、項(xiàng)目區(qū)區(qū)位環(huán)境境概述 以沙南步行行街為中中心，步步行距離離輻射范范圍構(gòu)成成了沙坪坪壩的中中心區(qū)。區(qū)區(qū)域內(nèi)大大型的噴噴泉組群群

32、、特色色鮮明的的雕塑、眾眾多的景景觀小品品共同打打造出令令沙坪壩壩區(qū)人驕驕傲的城城市形象象和舒適適的休閑閑廣場(chǎng)。區(qū)域內(nèi)的步步行街是是重慶市市最具景景觀價(jià)值值和文化化氣息的的商業(yè)街街區(qū)，商商業(yè)相當(dāng)當(dāng)繁華，商商業(yè)環(huán)境境僅次于于解放碑碑商圈，沙沙重百、金金誠(chéng)廣場(chǎng)場(chǎng)、明日日百貨、賽賽博數(shù)碼碼廣場(chǎng)、新新世紀(jì)凱瑞商商都、華華宇商業(yè)業(yè)街、三三峽廣場(chǎng)場(chǎng)等商業(yè)業(yè)物業(yè)林林立其間間。在沙坪壩區(qū)區(qū)內(nèi)，中中心區(qū)是是交通銀銀行、酒酒店、餐餐飲娛樂(lè)樂(lè)、證券券、學(xué)校校醫(yī)院等等城市繁繁華元素素最集中中的區(qū)位位，因此此也是沙沙區(qū)商務(wù)務(wù)活動(dòng)最最集中的的口岸，尤尤其以廣廣告、裝裝飾、文文化、各各類事務(wù)務(wù)所、中中介代理理機(jī)構(gòu)等等服務(wù)性

33、性企業(yè)居居多。對(duì)中心區(qū)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)說(shuō)，具備備多種可可選擇功功能方向向：住宅宅、商務(wù)務(wù)公寓、寫(xiě)寫(xiě)字樓、商商場(chǎng)，乃乃至酒店店，具體體的功能能選擇應(yīng)應(yīng)根據(jù)地地塊的特特定條件件和開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)運(yùn)運(yùn)作目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行決決策。三、沙坪壩壩中心區(qū)區(qū)住宅市市場(chǎng)分析析 1.特征描描述地處沙坪壩壩中心地地段，地地價(jià)成本本高、房房?jī)r(jià)也相相對(duì)略高高；地塊規(guī)模普普遍較小小，難以以形成大大型的環(huán)環(huán)境景觀觀；住宅項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣廣的支撐撐點(diǎn)普遍遍來(lái)自于于三個(gè)層層面：地地段的便便利性、功功能的復(fù)復(fù)合性（宜宜住宜商商）及較較高的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)三個(gè)層層面；地產(chǎn)行業(yè)整整體業(yè)績(jī)績(jī)較為穩(wěn)穩(wěn)定，但但市場(chǎng)反反響火爆爆的項(xiàng)目目較少。2.主要

34、的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手沙坪壩房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上，有有兩個(gè)層層面的供供給對(duì)中中心區(qū)的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目形成成了較強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)沖擊。一是新建的的小區(qū)住住宅項(xiàng)目目，憑借借小區(qū)優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境作為為核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，這這類項(xiàng)目目以南部部新城為為代表，隨隨著新區(qū)區(qū)配套的的逐步完完善，其其競(jìng)爭(zhēng)力力還將進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)；二是在地段段條件上上和中心心區(qū)有替替代效應(yīng)應(yīng)的區(qū)位位，這一一區(qū)域以以北部城城區(qū)為代代表，相相對(duì)中心心區(qū)距沙沙坪壩步步行街并并不遠(yuǎn)，雖雖口岸略略次，在在地段功功能上有有一定的的替代性性，開(kāi)發(fā)發(fā)成本相相對(duì)較低低，以價(jià)價(jià)格作為為對(duì)抗中中心區(qū)物物業(yè)的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。3.小結(jié)從居家功能能的層面面看，收收入較高高的購(gòu)房房者對(duì)小

35、小區(qū)環(huán)境境有較高高的要求求，而收收入較低低的購(gòu)房房者對(duì)房房?jī)r(jià)極為為敏感，從從而沙坪坪壩中心心區(qū)的住住宅項(xiàng)目目普遍面面臨高不不成、低低不就的的尷尬局局面，操操作存在在一定的的難度。具體的說(shuō)，如如果定位位于普通通住宅，價(jià)價(jià)位局限限性較強(qiáng)強(qiáng)，中心心區(qū)區(qū)位位優(yōu)勢(shì)并并不能得得以真正正發(fā)揮，如如果在功功能定位位上作一一定的突突破，開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本往往較較高，且且市場(chǎng)是是否接受受也有一一定的不不確性。四、沙坪壩壩中心區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)分分析 1.概述從相關(guān)政府府部門的的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)和我我司市場(chǎng)場(chǎng)研究中中心的資資料可以以顯示，沙沙坪壩中中心區(qū)的的寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)表表現(xiàn)出以以下兩個(gè)個(gè)方面的的特點(diǎn)：租金水平不不高商務(wù)樓租金金

36、在200元/平平方米上上下浮動(dòng)動(dòng)，純寫(xiě)寫(xiě)字樓租租金也少少有突破破40元元/平方方米。出租率不高高區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有有寫(xiě)字樓樓的出租租情況都都不太理理想，商商務(wù)物業(yè)業(yè)出租率率普遍不不超過(guò)660%。附表：沙坪坪壩區(qū)商商務(wù)物業(yè)業(yè)調(diào)研表表項(xiàng)目租金面積備注慶泰大廈36元/平平方米（含含本層公公攤）35-2000平方方米1、大堂為為酒店使使用；2、不帶廚廚衛(wèi)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字字間。時(shí)代星空1、約200-255元/平平方米2、銷售均均價(jià)30000元元/平方方米28-600平方米米1、大堂較較小，無(wú)無(wú)休憩區(qū)區(qū)；2、有觸摸摸屏查詢?cè)兿到y(tǒng)，44部電梯梯；3、納米集集團(tuán)已購(gòu)購(gòu)兩層；4、10月月份交房房，目前前有1000約家家客戶

37、進(jìn)進(jìn)駐，其其中居家家客戶占占了相當(dāng)當(dāng)比例。麗苑大酒店店8500元元/月（含含雙人早早餐）標(biāo)間，長(zhǎng)包包房南海酒店500元/月12平方米米1、裝修較較差，形形象檔次次較差；2、四、五五層出租租，出租租率約660%。欣陽(yáng)廣場(chǎng)住宅部分租租金約220-225元/平方米米，寫(xiě)字字樓售價(jià)價(jià)38000元/平方米米住宅部分880-1160平平方米，寫(xiě)寫(xiě)字樓從從40余余平方米米起1、寫(xiě)字樓樓部分大大理石地地面，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較高；2、有一個(gè)個(gè)多功能能會(huì)所（運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑、與住住戶共用用）；3、寫(xiě)字樓樓兩部專專用電梯梯。融信大廈約20元/平方米米110-1160平平方米1、按普通通住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)裝修修；2、無(wú)商務(wù)務(wù)配套；3

38、、交房半半年，出出租單位位出租率率約600%；4、售價(jià)225000-28800元元/平方方米。嘉多利廣場(chǎng)場(chǎng)（寫(xiě)字字樓）約25元/平方米米50-2000平方方米，共共三層共三層純寫(xiě)寫(xiě)字樓，現(xiàn)現(xiàn)已租完完2.成因分分析沙坪壩區(qū)本本身缺少少獨(dú)具特特色的龍龍頭產(chǎn)業(yè)業(yè)商務(wù)區(qū)往往往依賴于于特色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的拉拉動(dòng)，如如高科技技產(chǎn)業(yè)之之于高新新區(qū)，金金融之于于上清寺寺，而這這是沙坪坪壩區(qū)所所不具備備的。企企業(yè)數(shù)量量不多，對(duì)對(duì)商務(wù)物物業(yè)需求求量有限限，這是是制約沙沙坪壩區(qū)區(qū)商務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目的根根本瓶頸頸。沙坪壩區(qū)位位置相對(duì)對(duì)較偏重慶一些服服務(wù)性行行業(yè)基本本上都以以全市作作為業(yè)務(wù)務(wù)輻射目目標(biāo)（如如商貿(mào)、裝裝飾、廣廣告、各各類

39、事務(wù)務(wù)所，各各類中介介公司等等），沙沙坪壩區(qū)區(qū)的地理理位置相相對(duì)于全全市范圍圍來(lái)講，位位置較偏偏，難以以滿足其其需求，而而這類行行業(yè)正是是寫(xiě)字樓樓的主力力客戶群群。 寫(xiě)字樓及商商務(wù)公寓寓產(chǎn)品品品質(zhì)不高高沙坪壩區(qū)的的商務(wù)公公寓普遍遍沒(méi)有專專屬的商商務(wù)大堂堂，電梯梯數(shù)量不不足，無(wú)無(wú)中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，建筑筑形象較較差，專專業(yè)寫(xiě)字字樓也缺缺乏商務(wù)務(wù)配套支支撐，在在產(chǎn)品環(huán)環(huán)節(jié)較為為落伍，各各項(xiàng)目自自身都存存在一些些先天不不足。附表：沙坪坪壩區(qū)商商務(wù)公寓寓、寫(xiě)字字樓配套套設(shè)施表表項(xiàng)目功能屬性配套華宇時(shí)代星星空商務(wù)公寓4部電梯，大大堂（面面積僅880平方方米左右右，無(wú)休休息區(qū)）；物業(yè)信信息查詢?cè)兿到y(tǒng)，無(wú)無(wú)商

40、務(wù)中中心；會(huì)會(huì)所功能能模糊，物物管形象象較好融信大廈商住樓2部電梯，無(wú)無(wú)大堂；無(wú)商務(wù)務(wù)配套，公公共部分分貼普通通地磚，墻墻面刷白白，裝修修檔次較較低慶泰大廈專業(yè)寫(xiě)字樓樓4部電梯，帶帶中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)；過(guò)道道地面大大理石，墻墻面乳膠膠漆，裝裝修檔次次較高；無(wú)大堂堂，無(wú)商商務(wù)配套套，過(guò)道道內(nèi)光線線較差且且照明不不足欣陽(yáng)廣場(chǎng)寫(xiě)寫(xiě)字樓專業(yè)寫(xiě)字樓樓2部電梯，帶帶中央空空調(diào)；過(guò)過(guò)道地面面大理石石，墻面面乳膠漆漆，會(huì)所所以餐飲飲娛樂(lè)為為主，商商務(wù)性不不強(qiáng)，電電梯數(shù)量量不足3沙坪壩壩區(qū)商務(wù)務(wù)物業(yè)市市場(chǎng)與其其它主城城區(qū)類比比分析在商務(wù)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)上上，除渝渝中區(qū)外外，沙坪坪壩還落落后于南南岸和江江北區(qū)，導(dǎo)導(dǎo)致這種

41、種現(xiàn)象的的主要原原因是地地域因素素。具體的說(shuō)，一一些無(wú)力力進(jìn)駐渝渝中區(qū)的的中小企企業(yè)，在在辦公場(chǎng)場(chǎng)地選址址時(shí)往往往落戶于于南岸和和江北。因因?yàn)槭紫认认鄬?duì)于于沙坪壩壩而言，地地段的商商務(wù)便捷捷性更強(qiáng)強(qiáng)，其次次距機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、車站站距離也也更近。因此我們看看到在商商務(wù)樓市市場(chǎng)上，南南岸的科科爾國(guó)際際、浪高高凱悅風(fēng)風(fēng)光無(wú)限限，而沙沙坪壩先先于他們們啟動(dòng)的的立海大大廈都是是折戟沙沙場(chǎng)；當(dāng)當(dāng)北岸星星座還是是一個(gè)坑坑的時(shí)候候，一天天就銷售售告罄，而而沙坪壩壩區(qū)的時(shí)時(shí)代星空空都經(jīng)過(guò)過(guò)了2年年漫長(zhǎng)的的銷售，到到交房時(shí)時(shí)還剩余余約200%?，F(xiàn)就重慶現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)上的幾幾個(gè)典型型商務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目做個(gè)個(gè)案分析析如下：龍湖北岸岸星

42、座地理位置：江北區(qū)建新新北路660號(hào)開(kāi) 發(fā) 商商：重慶佳辰經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展有限公公司總 建 面面：約400000平方方米樓盤(pán)定位：酒店式商務(wù)務(wù)公寓付款方式：8成30年年按揭配套設(shè)施：酒店式大堂堂運(yùn)動(dòng)健身中中心保健調(diào)理室室寬帶入戶，IIDD入入戶清潔、鐘點(diǎn)點(diǎn)工、自自助洗衣衣商務(wù)配套：配備商務(wù)會(huì)會(huì)議中心心，多功功能廳，商商務(wù)餐廳廳，茶座座銷售價(jià)格：起 價(jià)（建建筑面積積）：約約30000元/平方米米均 價(jià)（建建筑面積積）：約約32000元/平方米米最高價(jià)（建建筑面積積）：約約34000元/平方米米部分戶型：A戶型（套套內(nèi)面積積）：約約37平平方米B戶型（套套內(nèi)面積積）：約約33平平方米C戶型（套套內(nèi)面積

43、積）：約約32平平方米D戶型（套套內(nèi)面積積）：約約34平平方米科爾國(guó)際地理位置：南岸區(qū)雙石石街開(kāi) 發(fā) 商商：重慶科爾房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司總 建 面面：360000余平方方米樓盤(pán)定位：純專業(yè)、新新生代商商務(wù)平臺(tái)臺(tái)付款方式：7成20年年按揭配套設(shè)施：外墻：面磚磚結(jié)合鋁鋁塑板入戶：玻璃璃門，木木質(zhì)門套套窗戶：塑鋼鋼窗通訊：IDDD（22）路入入戶，寬寬帶入戶戶閉路電視：CNTT入戶電梯：3部部高速電電梯大堂：花崗崗石地面面，花崗崗石配鋁鋁塑板墻墻面，頂頂部吊頂頂公共過(guò)道：地面玻?；卮u磚，乳膠膠漆墻面面，輕鋼鋼龍骨石石膏板吊吊頂商務(wù)配套：300平方方米員工工餐廳，大大、小多多功能會(huì)會(huì)議室，224

44、000平方米米景觀茶茶坊銷售價(jià)格：起 價(jià)（套套內(nèi)面積積）：227500元/平平方米均 價(jià)（套套內(nèi)面積積）：229000元/平平方米最高價(jià)（套套內(nèi)面積積）：332000元/平平方米部分戶型：A戶型（套套內(nèi)面積積）：1130.43平平方米B戶型（套套內(nèi)面積積）：1100.53平平方米C戶型（套套內(nèi)面積積）：886.663平方方米D戶型（套套內(nèi)面積積）：443.332平方方米E戶型（套套內(nèi)面積積）：1116.86平平方米F戶型（套套內(nèi)面積積）：773.554平方方米時(shí)代星空地理位置：沙坪壩名人人雕塑廣廣場(chǎng)開(kāi) 發(fā) 商商：重慶華宇物物業(yè)（集集團(tuán)）有有限公司司總 建 面面：340000余平方方米樓盤(pán)定位：

45、中央商務(wù)大大社區(qū)付款方式：8成30年年按揭銷售價(jià)格：起 價(jià)（建建筑面積積）：約約27550元/平方米米均 價(jià)（建建筑面積積）：約約30000元/平方米米最高價(jià)（建建筑面積積）：約約31550元/平方米米部分戶型：套內(nèi)面積從從28.6154.61平平方米4沙區(qū)商商務(wù)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)沙區(qū)商務(wù)氛氛圍不濃濃，商物物物業(yè)的的市場(chǎng)推推廣普遍遍比較疲疲軟，沙沙區(qū)商務(wù)務(wù)地產(chǎn)市市場(chǎng)是一一塊不大大的蛋糕糕，這是是一個(gè)客客觀的事事實(shí)。但是從另一一個(gè)角度度看，沙沙區(qū)商務(wù)務(wù)物業(yè)的的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)也比較較明顯。在調(diào)研過(guò)程程中我司司走訪了了約100家中小小企業(yè)業(yè)業(yè)主，其其行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域跨度度較大，普普遍反映映他們?cè)谠谏硡^(qū)樓樓市

46、上找找不到理理想的商商務(wù)樓。具具體的說(shuō)說(shuō)就是口口岸較好好，面積積在1000平方方米左右右，每平平方月租租不超過(guò)過(guò)30元元或是售售價(jià)不超超過(guò)30000元元，略高高于住宅宅；有一一定形象象檔次，配配置和服服務(wù)較好好的商務(wù)務(wù)樓。他他們的需需求在很很大程度度上代表表了沙區(qū)區(qū)中小企企業(yè)的物物業(yè)需求求特性。而回顧沙區(qū)區(qū)的商務(wù)務(wù)樓，的的確很少少有項(xiàng)目目能夠滿滿足他們們的需求求，如果果一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目能夠夠在定位位上抓住住這一市市場(chǎng)契機(jī)機(jī)，在沙沙區(qū)一塊塊不大的的商務(wù)市市場(chǎng)蛋糕糕內(nèi)獲得得較大的的市場(chǎng)份份額應(yīng)該該不難。五、沙坪壩壩區(qū)小戶戶型市場(chǎng)場(chǎng)專項(xiàng)分分析 由于本項(xiàng)目目在戶型型功能劃劃分和設(shè)設(shè)計(jì)方面面均為小小戶型公公寓

47、，因因此有必必要對(duì)沙沙坪壩區(qū)區(qū)的小戶戶型市場(chǎng)場(chǎng)做專項(xiàng)項(xiàng)分析。注：本部分分內(nèi)容所所指的小小戶型特特指一室室一廳或或單間配配套戶型型產(chǎn)品。1.市場(chǎng)綜綜述沙坪壩區(qū)的的小戶型型普遍分分布于步步行街周周邊至重重慶大學(xué)學(xué)沿線，典典型樓盤(pán)盤(pán)如星瀚瀚大廈、學(xué)學(xué)林E墅墅、陽(yáng)光光驛站等等，都取取得了不不俗的業(yè)業(yè)績(jī)，這這主要得得益于沙沙坪壩區(qū)區(qū)市場(chǎng)旺旺盛的購(gòu)購(gòu)買力支支持和區(qū)區(qū)域內(nèi)年年輕購(gòu)買買群體的的置業(yè)需需求。2.客戶細(xì)細(xì)分畢業(yè)后留居居沙坪壩壩區(qū)的大大專院校校學(xué)生沙坪壩區(qū)是是文化區(qū)區(qū)，每年年大專院院校畢業(yè)業(yè)學(xué)生上上萬(wàn)人。對(duì)對(duì)于畢業(yè)業(yè)后留渝渝學(xué)生來(lái)來(lái)說(shuō)，沙沙坪壩是是他們的的母城，出出于一種種生活慣慣性，相相當(dāng)部分分選

48、擇或或租或購(gòu)購(gòu)留居沙沙坪壩，小小戶型是是他們現(xiàn)現(xiàn)時(shí)所傾傾向的主主要物業(yè)業(yè)類型。沙區(qū)收入較較高的年年輕一族族以年輕公務(wù)務(wù)員、教教師、金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)職員、文文衛(wèi)單位位職工、私私企白領(lǐng)領(lǐng)為代表表，收入入較高，購(gòu)購(gòu)買一套套小戶型型作為過(guò)過(guò)渡性居居住，兼兼具投資資性質(zhì)的的置業(yè)現(xiàn)現(xiàn)象比較較普遍。陪讀一族這是沙坪壩壩區(qū)小戶戶型又一一個(gè)獨(dú)具具特色的的消費(fèi)群群，子女女在沙坪坪壩區(qū)讀讀書(shū)，父父母在就就近租一一套小戶戶型照顧顧其飲食食起居。這這一類型型的客戶戶群不在在少數(shù)。老年客戶一些家庭結(jié)結(jié)構(gòu)較大大，住房房條件較較緊張的的家庭，在在子女長(zhǎng)長(zhǎng)大成人人后，往往往選擇擇購(gòu)一套套小戶型型安置父父母，解解決數(shù)代代同堂帶帶來(lái)的

49、生生活干擾擾。投資性客戶戶資本的本質(zhì)質(zhì)就是流流向利潤(rùn)潤(rùn)最高的的地方，投投資性客客戶分布布在全市市范圍而而不僅局局限在某某個(gè)區(qū)域域，在沙沙坪壩整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)處于上上升空間間的時(shí)候候，投資資性客戶戶也成為為市場(chǎng)重重要的客客戶群體體。3.個(gè)案分分析學(xué)林E墅（具體內(nèi)容容詳見(jiàn)前前述第99頁(yè)之代代表項(xiàng)目目分析）星瀚大廈地理位置：沙坪壩沙楊楊路4號(hào)號(hào)開(kāi) 發(fā) 商商：重慶星瀚物物業(yè)發(fā)展展有限公公司總 建 面面：243000余平方方米樓盤(pán)定位：兼具投資價(jià)價(jià)值的小小戶型公公寓付款方式：7成20年年按揭銷售價(jià)格：起 價(jià)（建建筑面積積）：221000元/平平方米均 價(jià)（建建筑面積積）：223500元/平平方米最高價(jià)（建建

50、筑面積積）：226000元/平平方米部分戶型：一室一廳單單衛(wèi)（建建筑面積積）：443.994平方方米二室二廳單單衛(wèi)（建建筑面積積）：992.228平方方米三室二廳雙雙衛(wèi)（建建筑面積積）：1117.56平平方米備 注：一房小戶型型現(xiàn)在已已經(jīng)銷售售完畢，其其中有相相當(dāng)客戶戶為投資資型客戶戶4、沙坪壩壩區(qū)各類類小戶型型特征分分析單體住宅單體住宅的的規(guī)模都都比較小小，主要要分布于于沙坪壩壩區(qū)中心心周邊，產(chǎn)產(chǎn)品硬件件質(zhì)素一一般，銷銷售周期期均在半半年左右右，單價(jià)價(jià)在23300元元/平方方米（建建筑面積積）左右右，每套套總價(jià)普普遍略高高于100萬(wàn)元，主主要以低低總價(jià)為為賣點(diǎn)，市市場(chǎng)反映映相當(dāng)好好，以陽(yáng)陽(yáng)光

51、驛站站、星瀚瀚大廈等等項(xiàng)目為為典型代代表。小區(qū)住宅內(nèi)內(nèi)的小戶戶型單位位以學(xué)林E墅墅為代表表，項(xiàng)目目本身位位于檔次次較高的的住宅小小區(qū)內(nèi)，有有完善的的小區(qū)配配套作為為其品質(zhì)質(zhì)支撐。在在戶型結(jié)結(jié)構(gòu)上追追求一定定的創(chuàng)新新，為目目標(biāo)客戶戶尤其是是年輕一一族營(yíng)造造一種充充滿個(gè)性性特色的的居住空空間。在在運(yùn)作中中注重項(xiàng)項(xiàng)目附加加值的提提升、賣賣場(chǎng)包裝裝和營(yíng)銷銷推廣，售售價(jià)在225000元/平平方米（建建筑面積積）左右右。商務(wù)公寓以華宇時(shí)時(shí)代星空空為代表表，地塊塊本身有有著突出出的口岸岸優(yōu)勢(shì)，有有較高的的目標(biāo)價(jià)價(jià)位，為為了避開(kāi)開(kāi)普通小小戶型住住宅的價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)沖擊而而定位為為商務(wù)公公寓，銷銷售均價(jià)價(jià)約為44

52、7000元/平平方米（套套內(nèi)面積積）。但但是其銷銷售速度度較為緩緩慢，說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目目本身并并沒(méi)有完完全得到到市場(chǎng)的的認(rèn)可。經(jīng)經(jīng)過(guò)近兩兩年的銷銷售，目目前還剩剩余200%左右右。附表：華宇宇時(shí)代星星空20000年年10月月-20001年年6月銷銷售進(jìn)度度表月份2000年年2001年年10月11月12月1月2月3月4月5月銷售額16288849318977632423555117244495195311699899559908533133146660成交套數(shù)11221613145520成交面積551.551981.000814.995604.667635.774318.667284.5551044.

53、85均價(jià)（元/平方米米）2953.503251.502974.002851.903072.503106.503192.903172.50六、項(xiàng)目地地塊條件件及定位位方案評(píng)評(píng)價(jià) 1項(xiàng)目地地塊條件件分析重慶現(xiàn)在已已經(jīng)規(guī)劃劃出包括括沙坪壩壩在內(nèi)的的五大商商業(yè)圈，隨隨著三峽峽廣場(chǎng)和和華宇廣廣場(chǎng)的逐逐漸成形形，沙坪坪壩區(qū)的的商業(yè)中中心已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始向向華宇廣廣場(chǎng)方向向轉(zhuǎn)移（交交通線路路也已經(jīng)經(jīng)有所偏偏離）。但但由于本本項(xiàng)目是是在老沙沙百司的的舊址上上建立的的，雄踞踞步行街街口，是是傳統(tǒng)的的商業(yè)旺旺地，沙沙坪壩區(qū)區(qū)居民對(duì)對(duì)該地塊塊仍然有有非常高高的認(rèn)可可度，口口岸優(yōu)勢(shì)勢(shì)較為突突出。從地塊客觀觀位置上上講，本本

54、項(xiàng)目周周邊2000米范范圍形成成了沙坪坪壩區(qū)的的中心商商業(yè)圈，沙沙重百、金金誠(chéng)廣場(chǎng)場(chǎng)、明日日百貨、賽賽博數(shù)碼碼等云集集此地，大大型餐廳廳、酒店店、銀行行、學(xué)校校、影院院、醫(yī)院院等配套套非常完完善，為為項(xiàng)目提提供了較較多的功功能定位位可能。項(xiàng)目周邊建建筑物不不高，項(xiàng)項(xiàng)目的立立面形象象能夠得得到比較較充分的的展示。項(xiàng)目地塊面面對(duì)步行行街一面面的展示示面寬較較窄，進(jìn)進(jìn)深較長(zhǎng)長(zhǎng)，且出出口處為為人行道道，對(duì)于于車輛出出行有一一定的不不便，這這是本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的劣勢(shì)勢(shì)所在。2項(xiàng)目建建筑規(guī)劃劃方案分分析從我司市場(chǎng)場(chǎng)研究部部的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查可可知，目目前沙坪坪壩區(qū)小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品走勢(shì)勢(shì)比較好好，項(xiàng)目目戶型定定位為單

55、單間帶廚廚衛(wèi)配套套，較為為切合現(xiàn)現(xiàn)行市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)戶型型產(chǎn)品的的需求。項(xiàng)目整幢建建筑規(guī)劃劃均為小小戶型，戶戶型形式式比較單單一，客客戶的選選擇性不不強(qiáng)。但但另一方方面也使使得物業(yè)業(yè)的配套套設(shè)施能能夠有針針對(duì)性的的進(jìn)行設(shè)設(shè)置，從從而形成成獨(dú)特的的產(chǎn)品特特點(diǎn)和營(yíng)營(yíng)銷賣點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目每戶均均有獨(dú)立立和足夠夠的采光光面設(shè)計(jì)計(jì)，采光光效果比比較好。經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)修修改以后后，塔樓樓有5部部電梯直直達(dá)，基基本能夠夠滿足豎豎向交通通的需要要，相對(duì)對(duì)于當(dāng)前前市場(chǎng)水水平較為為超前。每戶的套內(nèi)內(nèi)面積比比較小，這這對(duì)于高高單價(jià)的的物業(yè)來(lái)來(lái)說(shuō)能夠夠降低其其購(gòu)置總總價(jià)，從從而吸引引更多的的客戶，特特別是投投資型客客戶的購(gòu)購(gòu)買。本項(xiàng)目公

56、攤攤面積較較大、公公攤率較較高也是是一個(gè)劣劣勢(shì)，這這需要進(jìn)進(jìn)行一定定的設(shè)計(jì)計(jì)修正，并并且在未未來(lái)的推推廣過(guò)程程中進(jìn)行行合理規(guī)規(guī)避。七、項(xiàng)目功功能定位位分析 項(xiàng)目地處沙沙坪壩商商業(yè)黃金金地段，口口岸優(yōu)勢(shì)勢(shì)十分突突出，而而全小戶戶型的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)形式形形成了項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特特的產(chǎn)品品特點(diǎn)，這這些是我我們進(jìn)行行功能定定位的基基礎(chǔ)和前前提條件件。項(xiàng)目定位的的目的在在于，依依托現(xiàn)有有市場(chǎng)的的供需關(guān)關(guān)系，最最大程度度的發(fā)揮揮項(xiàng)目的的資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，最最大程度度的規(guī)避避推廣風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，以以期獲得得最大的的經(jīng)濟(jì)效效益和社社會(huì)效益益。常規(guī)的功能能定位方方向主要要有商務(wù)務(wù)和住宅宅兩種。哪哪種更適適合本項(xiàng)項(xiàng)目的特特點(diǎn)？更更有利于

57、于本項(xiàng)目目的推廣廣？我們們做功能能定位的的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析如如下：1商務(wù)功功能可行性分析析本項(xiàng)目地處處沙坪壩壩區(qū)中心心區(qū)域黃黃金口岸岸，地理理位置好好，能夠夠滿足區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)各類類企業(yè)的的地段要要求。項(xiàng)目周邊配配套非常常成熟，有有利于商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)的開(kāi)展展。項(xiàng)目體量較較大，整整體定位位于商務(wù)務(wù)能夠形形成較強(qiáng)強(qiáng)的商務(wù)務(wù)氛圍。項(xiàng)目硬件配配置比較較好，塔塔樓5部部電梯，有有大堂位位，過(guò)道道也較為為寬敞。本項(xiàng)目按住住宅項(xiàng)目目立項(xiàng)，配配套費(fèi)等等各項(xiàng)成成本相對(duì)對(duì)寫(xiě)字樓樓要低，在在售價(jià)和和使用費(fèi)費(fèi)用上都都和住宅宅項(xiàng)目并并軌，對(duì)對(duì)商務(wù)客客戶來(lái)說(shuō)說(shuō)較為實(shí)實(shí)惠。項(xiàng)目車位較較為充足足，對(duì)商商務(wù)客戶戶有比較較強(qiáng)的實(shí)實(shí)用性

58、和和吸引力力。項(xiàng)目自身配配套設(shè)施施、裝修修檔次尚尚未確定定，而如如前所述述，沙坪坪壩區(qū)商商務(wù)物業(yè)業(yè)普遍在在產(chǎn)品品品質(zhì)環(huán)節(jié)節(jié)和推廣廣形象方方面有一一定的硬硬傷，本本項(xiàng)目如如果在規(guī)規(guī)劃初期期即針對(duì)對(duì)商務(wù)客客戶需求求，做出出適當(dāng)?shù)牡纳虅?wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)配套套，完全全可以超超越沙坪坪壩區(qū)商商務(wù)物業(yè)業(yè)現(xiàn)有的的水平，而而形成較較強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在推推廣中占占據(jù)較大大的市場(chǎng)場(chǎng)份額。定位于商務(wù)務(wù)之優(yōu)勢(shì)勢(shì)價(jià)格上升空空間大相對(duì)于居家家客戶而而言，商商務(wù)客戶戶對(duì)物業(yè)業(yè)的租金金承受能能力要強(qiáng)強(qiáng)得多，這這意味著著項(xiàng)目在在銷售步步入正常常軌道后后，價(jià)格格上漲的的空間較較大，且且在經(jīng)營(yíng)營(yíng)中有較較強(qiáng)的收收益能力力，因此此定位于于商務(wù)

59、有有利于實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的利潤(rùn)最最大化目目標(biāo)。形象附加值值高，有有利于開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的品牌牌培育一幢優(yōu)秀的的商務(wù)物物業(yè)，其其知名度度及社會(huì)會(huì)口碑的的擴(kuò)展，相相對(duì)住宅宅物業(yè)要要迅速很很多，對(duì)對(duì)于有未未來(lái)發(fā)展展規(guī)劃的的開(kāi)發(fā)企企業(yè)而言言，項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)也是企企業(yè)品牌牌樹(shù)立和和積累的的重要過(guò)過(guò)程?？梢砸欢ǔ坛潭壬弦?guī)規(guī)避項(xiàng)目目的規(guī)劃劃劣勢(shì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)上存在在公攤較較大的問(wèn)問(wèn)題，相相對(duì)于居居家客戶戶而言，商商務(wù)客戶戶對(duì)于公公攤系數(shù)數(shù)的敏感感度較低低。定位于商務(wù)務(wù)之劣勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)整體消消化能力力偏弱如前所述，沙沙坪壩區(qū)區(qū)目前的的企業(yè)較較少，且且商務(wù)物物業(yè)的租租金及出出租率均均不高，市市場(chǎng)消化化力顯得得不太旺旺盛

60、。但但如果憑憑借獨(dú)特特的產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)和和系統(tǒng)的的銷售推推廣，可可以在有有限的蛋蛋糕里分分到足夠夠的市場(chǎng)場(chǎng)份額。推廣中客戶戶層面較較單一本項(xiàng)目于220044年交房房，建設(shè)設(shè)周期較較長(zhǎng)，而而對(duì)于商商務(wù)客戶戶來(lái)說(shuō)，往往往傾向向于購(gòu)置置現(xiàn)房。因因此在銷銷售推廣廣的初期期，投資資型客戶戶將占到到相當(dāng)?shù)牡谋壤灰坏┩顿Y資戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的租租賃前景景不看好好，項(xiàng)目目營(yíng)銷風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)就比比較大。2居家功功能可行性分析析沙坪壩區(qū)住住宅市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)小戶戶型需求求相當(dāng)旺旺盛，無(wú)無(wú)論是以以小戶型型為主力力戶型的的單體樓樓（如星星瀚大廈廈），還還是配套套小戶型型產(chǎn)品的的住宅物物業(yè)（如如奧林驕驕子），其其小戶型型單位往往往在推推出初期