建筑物區(qū)分所有權(quán)(04.3.26)

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔建筑物區(qū)分所有權(quán)一、概念：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共同部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)共同關(guān)系形式的成員權(quán)二、構(gòu)成條件：基于物的獨立性原則，構(gòu)成區(qū)分所有建筑物，應(yīng)具備以下條件：1. 構(gòu)造上的獨立性(停車場整體均是獨立，停車位不具備構(gòu)造獨立性，不能成為所有權(quán)的客體)。2. 使用上的獨立性具有完全的經(jīng)濟效用和功能。具有獨立的使用空間、獨立的出入門戶。(屏風(fēng)相隔不能

2、構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)。)建筑物的區(qū)分所有的實質(zhì)是財產(chǎn)分別所有，其建筑物的權(quán)利性質(zhì)是數(shù)個獨立的專有部分所有權(quán)以及共用部分共有權(quán)的集合。三、特征：復(fù)合性：三者合一的復(fù)合所有權(quán)。主導(dǎo)性：專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性。取得專有權(quán)就取得持分權(quán)和成員權(quán)。專有權(quán)大小決定持分權(quán)、成員權(quán)的大小。一體性：三權(quán)一體不可分離。多重性：區(qū)分所有權(quán)人身份多重性。四、行使原則合理原則：區(qū)分所有權(quán)人在行使權(quán)利時，必須限制在合理的限度內(nèi)，不得濫用權(quán)利侵犯其它區(qū)分所有權(quán)人的利益。整體利益優(yōu)先原則：多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人為經(jīng)濟利益或其它利益所驅(qū)使，做出對區(qū)分建筑物實體有不利影響時，其它區(qū)分所有權(quán)人可以整體利益優(yōu)先的原則抗衡，整體利益優(yōu)先原則實際是對

3、不恰當(dāng)使用多數(shù)原則的一種限制。多數(shù)原則：利用或使用共用部分時，應(yīng)當(dāng)以多數(shù)共有人的一致意見來決定。約定原則：全體區(qū)分所有權(quán)人或其它人可以通過約定的方式取得共用部分的使用權(quán)。物業(yè)管理法規(guī)一、判斷題1.2. 3.4. 5. 6.7. 8. 9.10.11.12. 13.14.15. 16.17.18.19. 20.二、單項選擇題1.A2.A3.D 4. C5. B6.C7.B8. B9. A10. C11.B12.B13.C14. C15. A16.A17.A18. C19. D20. B三、多項選擇題1. A、D、E2. A、B、D、F3.A、B、C、D、E、F4. B、D、E、F5. B、C6.

4、 B、D、F7. B、C、D、F8.A、C、E、 9. A、B、C、D、E、F10. A、B、C、D、E、F11.A、B、C、E12.A、D13.A、B、C、D14.A、B、E、F15. A、E、F16. A、C、D17. (A、E)(C)(A)18. (B、C)(D)19. A、B、C、D、E、F20. A、B、C、D案例一部分業(yè)主要求重新選舉的觀點是錯誤的。因為：開發(fā)商對未出售的房屋擁有產(chǎn)權(quán)，是該房屋的所有權(quán)人，也即法定的區(qū)分所有建筑物的業(yè)主，在這里，開發(fā)商的身份轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主，享有業(yè)主資格，當(dāng)然享有業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)盡業(yè)主的義務(wù)，所以也擁有作為業(yè)主成員權(quán)的權(quán)利之一，業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

5、案例二物業(yè)公司沒有強制維修的權(quán)利，本案所涉及的是部分共有的區(qū)域，不屬于物業(yè)公司管理、維護的范圍，屬于特約維修項目，物業(yè)公司不是執(zhí)法機關(guān)，其物業(yè)管理行為是合同行為，所做的一切都是依據(jù)合同的授權(quán)。物業(yè)公司應(yīng)按特約維修的原則、程序，和業(yè)主協(xié)商，簽訂維修合同，約定維修的項目、內(nèi)容、時限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和費用，避免糾紛。案例三根據(jù)法律對不可抗力的解釋，不可抗力是不能預(yù)見，不能避免，并不能克服的客觀情況，臺風(fēng)屬于不可抗力，但臺風(fēng)吹落花盆不屬于不可抗力。應(yīng)由花盆的主人承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)民法通則126條的規(guī)定，花盆的主人在主觀上有過失的過錯，客觀上有侵權(quán)的不作為的行為，后果上造成了他人財產(chǎn)損害的事實，而不作為的侵權(quán)

6、行為和損害事實又是直接的因果關(guān)系。所以，花盆的主人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案例四首先應(yīng)確定停車場的歸屬。停車場如屬于共有設(shè)施，又無保管則可不收停車費，外來車輛使用停車場應(yīng)交納車位使用費。停車場屬于專有設(shè)施，除車場所有人外任何人使用都應(yīng)交納車位使用費。再次要確定停車費的性質(zhì)和構(gòu)成。如無保管措施，沒有建立起保管關(guān)系，停車費僅是車位使用費性質(zhì)。如設(shè)立了保管措施，停車費全部或部分是保管費性質(zhì)車位使用費。上述兩種情況，保管人有權(quán)收取保管費，車場所有人有權(quán)收取車位使用費。案例五：接到報警信號后，物業(yè)公司不可以僅憑報警信號就破門而入(物業(yè)公司不具有執(zhí)法機關(guān)的強制權(quán))。物業(yè)公司在進行正當(dāng)防衛(wèi)或緊急避險行為時才具備破門

7、而入的合法性。即：為使國家公共利益，本人或其他人的人身、財產(chǎn)和其它權(quán)利免受正在進行的不法侵害或正在發(fā)生的危險，制止不法侵害的正當(dāng)防衛(wèi)行為或不得已采取的緊急避險行為。如屬合法進入不承擔(dān)責(zé)任，如屬非法進入要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任，謊報不是合法進入的理由。接到報警信號后，排除謊報，與業(yè)主聯(lián)系，查明情況，必要時報警(事由)通過公安機關(guān)妥善處理。案例六法院判決應(yīng)支持業(yè)主大會的決定。如果確屬政府要求，要看政府要求是否成為法律；廣告牌出租已獲得的收益應(yīng)給予建造廣告牌的投資人補償(剩余部分按共同收益納入維修資金)。支持業(yè)主委員會決定的前提條件是，業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進行訴訟，要求拆除廣告牌。理

8、由是：法院要依法保護業(yè)主的合法財產(chǎn)權(quán)。物業(yè)公司管理的三樓平臺屬于共用部位，共用部位的使用的決定權(quán)在業(yè)主大會。利用共用部位產(chǎn)生收益屬于全體業(yè)主，按物業(yè)管理條例規(guī)定，共同收益使用和分配的決定權(quán)在全體業(yè)主。論述題：一、物業(yè)公司是以盈利為目的的經(jīng)濟組織。物業(yè)公司是具有獨立民事權(quán)利能力和行為能力的企業(yè)法人。物業(yè)公司在物業(yè)管理活動中和業(yè)主具有平等的民事主體地位。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由其和業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定。二、法律意識是人們對法、法律、認識的總的評價，是人們對法的價值觀的綜合體現(xiàn)。提高法律意識：可以促使物業(yè)企業(yè)物業(yè)管理人員依法從事物業(yè)服務(wù)活動；可以有助于物業(yè)管理人員依法維護物業(yè)管

9、理企業(yè)的合法權(quán)益；可以使物業(yè)管理人員在對內(nèi)、對外兩個方面依法維護自身的合法權(quán)益?？傊梢允刮飿I(yè)管理活動更好的沿著法制的軌道規(guī)范發(fā)展。三、(一) 業(yè)主公約是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主就物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主的義務(wù)、責(zé)任等所達成的協(xié)議，是業(yè)主之間就物業(yè)管理活動所制定的公共合同、共同契約；業(yè)主公約是指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主，物業(yè)使用人的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則，是物業(yè)管理法規(guī)的延伸；業(yè)主公約是業(yè)主自治自律，自身約束，平衡個體利益和集體利益沖突的一種法律機制。業(yè)主公約的主體是全體業(yè)主，客體是區(qū)分所有建筑物的使用行為。(二)業(yè)主公約必須經(jīng)一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有三分之二以上

10、表決權(quán)份額的業(yè)主在業(yè)主大會上表決通過，并報房地產(chǎn)行政主管部門備案(是報備不是審批)后生效。四、業(yè)主大會是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的最高決策機構(gòu)；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)和代表人。業(yè)主大會的職責(zé)是：(第11條)制定、修改業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會，并監(jiān)督其工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修資金使用，續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制定修改公共規(guī)章制度；其它。業(yè)主委員會的職責(zé)。召集業(yè)主大會，報告物業(yè)管理情況。代表業(yè)主大會簽物業(yè)服務(wù)合同。了解業(yè)主意見、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)。監(jiān)督業(yè)主公約的實施。其它。建筑物區(qū)分所有權(quán)土地所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)，相鄰關(guān)系是我國所有權(quán)的三種法律制

11、度。物權(quán)：指由法律確認的民事主體對物依法享有的支配權(quán)利，即權(quán)利人在法定的范圍內(nèi)直接支配一定的物并排斥他人干涉的權(quán)利。直接支配：可以依據(jù)的立志依法享有使用、收益、處分其物。排斥它人干涉：排斥性，任何人都不得侵害和妨害權(quán)利人對其物的支配權(quán)利。物權(quán)特征：絕對的、對世的、制止的。特權(quán)法：規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保護財產(chǎn)歸屬秩序，規(guī)范財產(chǎn)流程關(guān)系和流程秩序，確立權(quán)屬，立分止?fàn)?。物?quán)的基本內(nèi)容是支配和補充，支配是物權(quán)的本質(zhì)。債權(quán)作為請求權(quán)，本質(zhì)在于請求，債權(quán)的實現(xiàn)有賴于相對人的主要意見。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形式可以有三類獨有共同擁有(1) 共同共有（2）按份共有區(qū)分所有(1) 建筑物區(qū)分所有(2) 居住區(qū)區(qū)分所有。獨立業(yè)

12、主為基礎(chǔ)的居住區(qū)區(qū)分所有。多層樓宇居住區(qū)區(qū)分所有。日本建筑物區(qū)分所有法第六十五條：“當(dāng)一住宅區(qū)內(nèi)有數(shù)棟建筑物，其住宅區(qū)內(nèi)的土地及附屬設(shè)施(包括權(quán)利)屬于這些建筑物的所有權(quán)人(如有專有部分建筑物時，為區(qū)分所有人)共有的情況時，這些所有權(quán)人的(以下簡稱住宅區(qū)建筑物所有權(quán)人)全體人員則均成為管理住宅區(qū)內(nèi)的土地，附屬設(shè)施以及擁有建筑物專有部分的團體。根據(jù)本法的制定?？梢匝屑瘯?，制定規(guī)約并設(shè)置管理人員。物權(quán)法草案以建筑物區(qū)分所有為主物業(yè)管理條例則吸收了區(qū)域區(qū)分所有的思想。居住區(qū)區(qū)分所有(區(qū)域區(qū)分所有或社區(qū)區(qū)分所有)，是以土地(或土地使用權(quán))為客體的，每幢建筑物成立獨立的所有權(quán)(內(nèi)部可形成第一層次區(qū)分所有)，而每幢建筑物的所有權(quán)人之間因共同擁有土地(或土地使用權(quán))和其它公共設(shè)施而又構(gòu)成一種區(qū)分所有。(第二層次區(qū)分所有)，區(qū)分所有權(quán)人所有權(quán)共同指向同一塊土地，在這塊土地