高速鐵路站區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)

1、高速鐵路站區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)高速鐵路客運站不僅是城市對外的樞紐， 更是城市發(fā)展的引擎，具高可達性 的優(yōu)勢對商業(yè)、商務(wù)辦公、娛樂中心等有較強的集聚性。因此，重視對高速鐵路 客運站周邊地區(qū)（以下簡稱高鐵站區(qū)）商業(yè)的規(guī)劃與開發(fā)將使未來火車站樞紐產(chǎn) 生更有公共性的附加功能價值，使綜合交通樞紐地區(qū)成為集多種城市功能于一體 的綜合組團，城市發(fā)展的先導區(qū)，同時為本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)帶來無限商機。一、高鐵站區(qū)的商業(yè)規(guī)劃理論1、高鐵站區(qū)的“三圈層”結(jié)構(gòu)根據(jù)Schutz （1998） , Pol （2002）等人結(jié)合高鐵站點周邊地區(qū)開發(fā)的案例研究，提出了 “三圈層”結(jié)構(gòu)模型。將高鐵站的影響區(qū)域劃分為：核心區(qū) /第

2、一圈層（primarydevelopment zoneS ,布置交通樞紐、商業(yè)、商務(wù)、貿(mào)易、辦公設(shè)施 等城市公共設(shè)施，服務(wù)半徑800m以內(nèi)；影響區(qū)/第二圈層（secondary development zone ,擴散影響區(qū)布置居住和公共服務(wù)用地混合功能，半徑約1500m；外圍影響區(qū)/第三圈層（tertiary developmentzoneS ,半徑1500m以外區(qū)域，布置對外 服務(wù)功能以及主體功能配套的功能區(qū)（圖1） o產(chǎn)業(yè)如現(xiàn)樂仲/曾圖1高鐵區(qū)相關(guān)活動示意圖2、 “三圈層”結(jié)構(gòu)的特點精選由圖1和表1可以看出，每個圈層都有各自不同的特點，其產(chǎn)業(yè)功能與用地 空間布局各有特色。值得注意的是商業(yè)

3、在“三圈層”中的核心區(qū)和影響區(qū)均有涉 及，與高體站區(qū)樞紐作用的關(guān)聯(lián)性也較高。第一圈層內(nèi)包括交通、餐飲、賓館、旅游、商務(wù)、信息、辦公等，此類功能 與高鐵站場樞紐作用關(guān)聯(lián)性最高，用地空間及功能布局上受交通樞紐控制“最大， 是高鐵站場交通服務(wù)區(qū)域。空間和功能布局上具有一定的“剛性”，邊界容易界 定。因此這個圈層是每個城市高鐵站場樞紐的焦點規(guī)劃地區(qū)。重點是建立與城市一體化的道路交通網(wǎng)絡(luò)，合理布局車站地區(qū)伴生的用地功能， 最大限度地為客流 提供各種方便、快捷、舒適的服務(wù)，商業(yè)在其中扮演著重要的角色。第二圈層是對第一圈層功能的補充和相關(guān)功能的延伸拓展。用地包括辦公、 商務(wù)、居住，甚至文化、教育、工業(yè)等。各

4、類功能用地與車站關(guān)聯(lián)性降低，逐步 向常態(tài)的城市功能組織、空間結(jié)構(gòu)和土地利用平衡過渡。該范圍是高鐵站場樞紐 直接拉動區(qū)域。重點是根據(jù)各城市具體情況，判斷車站樞紐功能外延的位置和內(nèi) 容，發(fā)揮樞紐拉動效應，注重土地經(jīng)濟性的培育。在此圈層內(nèi)以商業(yè)和辦公為主 導的同時，住宅也開始出現(xiàn)，因此為社區(qū)居民服務(wù)的他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也有所布局。第三圈層是間接催化區(qū)域。在功能組織、空間結(jié)構(gòu)等方面與高鐵站場樞紐關(guān) 聯(lián)性更弱，已經(jīng)“恢復”正常的城市功能結(jié)構(gòu)，或者說各種城市建設(shè)用地與車站 樞紐需求沒有直接關(guān)聯(lián)。規(guī)劃重點是在更大范圍內(nèi)協(xié)調(diào)站場地區(qū)的交通組織，提高站場服務(wù)效率，保持站場地區(qū)與城市的整體布局和功能協(xié)調(diào)， 以實現(xiàn)城市區(qū)域

5、 地位提高、輻射能量擴大等戰(zhàn)略目標。表1“三圈層”發(fā)展區(qū)域的特征分析核心區(qū)影響區(qū)外圍影響區(qū)進入高鐵站的可達性最高，直接聯(lián)系，5-10 分鐘步行較局，間接聯(lián)系，10-15 分鐘（乘車），通過整個市域，甚至周邊 相鄰城市部分地區(qū)精選多種交通方式平均規(guī)模1-1.5平方千米2-3.5平方千米（不含 核心區(qū)）開放的城市區(qū)域建筑密度與高度均非常W相對較局較局依賴于特殊功能發(fā)展動力高較局適度主要影響方面道路、用地布局、功 能、地價、商業(yè)地產(chǎn)功能、人口、投資、 房地產(chǎn)、地價尢直接關(guān)聯(lián)邊界界定鄰接地塊，邊界清晰周邊街坊，邊界弱化不直接體現(xiàn)在用地功 能上，邊界開放高度關(guān)聯(lián)的功能餐飲、賓館、商務(wù)、 辦公、信息、旅游

6、商務(wù)、辦公、信息、 居住、文化、教育、 工業(yè)尢直接關(guān)聯(lián)、國內(nèi)外高鐵站區(qū)商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)選擇1、“三圈層”理論的應用“三圈層”理論在國內(nèi)外一些著名的高鐵站區(qū)商業(yè)規(guī)劃和開發(fā)中也被廣泛應用，具體詳見表2。表2國內(nèi)外高鐵站區(qū)發(fā)展城巾城市發(fā)展現(xiàn)狀高鐵站區(qū)發(fā)展定位功能與業(yè)態(tài)法國里爾止在衰落的傳統(tǒng)工業(yè)城 市推動城巾產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型， 激發(fā)城市活力的城市中 心區(qū)辦公、餐飲、會展、 零售為主，兼顧娛 樂、居住和教育韓國首爾發(fā)展緩慢，甚至經(jīng)濟衰退推動城市經(jīng)濟復興的中 心商業(yè)區(qū)數(shù)碼產(chǎn)品中心，文化 娛樂設(shè)施、電影院、 時尚購物中心、餐飲 服務(wù)及大型停車設(shè) 施石家莊主城快速發(fā)展，需要優(yōu)化 主城功能布局，消除鐵路 分割火車站金

7、融商務(wù)圈服務(wù)外包、商務(wù)會 所、高端商品消費、 商務(wù)服務(wù)以及休閑 娛樂長沙城市需要實現(xiàn)跨越式發(fā) 展城市生態(tài)CBD商業(yè)辦公、金融總 部、購物中心、餐飲、 休閑娛樂、文化設(shè) 施、住宅精選2、相關(guān)商業(yè)規(guī)劃、發(fā)展案例介紹(1)、德國法蘭克福一一高鐵與會展業(yè)、商業(yè)互動發(fā)展ICE (德國高鐵)早在1980年代已經(jīng)涵蓋主要大城外還跨越鄰近國家；法 蘭克福中央車站的改建規(guī)劃將鐵路運行系統(tǒng)移至地下，在火車站原有的空地上將形成138公頃的再發(fā)展空間。法蘭克福項目規(guī)劃以公共服務(wù)配套一一會展中心建設(shè)和高鐵車站改建作為 高鐵站區(qū)發(fā)展啟動引擎，然后逐漸集聚人氣，各種商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸完善，最后派生 出居住屬性，區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢初步

8、顯現(xiàn)(表 3)。表3法蘭克福高鐵站商業(yè)發(fā)展階段階段第一階段：會展中心先 行，商業(yè)初露端倪階段 (1985-1995)第二階段：商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸 豐富，配套逐漸完善階段(1996-2005)第三階段：商業(yè)發(fā)展成 熟，住宅全力開發(fā)階段(2006至今)挑戰(zhàn)法蘭克福沒有足夠的展 出場地旺盛的人氣只能伴隨著 博覽會的召開而出現(xiàn)隨著會展業(yè)和商業(yè)發(fā)展， 人氣集聚，對交通要求提 高機遇作為德國第三大城市，城 巾基礎(chǔ)較好，工業(yè)生產(chǎn)熱 潮催生新的會展博覽中 心出現(xiàn)市民對會展中心認可度 逐漸提高，利用率越來越 高高鐵站區(qū)改建開始提出， 地區(qū)經(jīng)濟逐漸繁榮建設(shè)重點規(guī)劃并建設(shè)完成會展中 心，為拉近與城區(qū)的距離 感，公共交通網(wǎng)

9、絡(luò)逐步完 善與會展業(yè)配套的商業(yè)首 先出現(xiàn)，而后服務(wù)性商業(yè) 比重逐漸增大高鐵站的改造規(guī)劃使區(qū) 域功能整合進一步升級， 車站入地，留出空間可以 建設(shè)新的商業(yè)中心，出現(xiàn) 住宅項目(2)、法國的里爾一一高鐵站促進城市綜合功能區(qū)發(fā)展的典型里爾是歐洲北部高鐵網(wǎng)絡(luò)中的重要樞紐城市，伴隨著TGV (Train a GrandeVitesse線路的修建，火車站周邊開發(fā)了 “歐洲里爾”大型綜合體項目實現(xiàn)城市成功轉(zhuǎn)型。里爾是一個傳統(tǒng)的工業(yè)城市，隨著 1993年巴黎至里爾高速鐵路的建 成，并圍繞高速鐵路車站建設(shè)歐洲里爾 (Lille Europe)工程，實現(xiàn)了成功的轉(zhuǎn)型， 成為一個以商務(wù)辦公為主的城市。精選歐洲里爾項

10、目位于新老火車站之間，交通極為便捷，項目幾乎涵蓋了商業(yè)、 辦公、居住、娛樂、休閑、交通等所有城市功能，投入使用以來逐步成為新的城 市中心。該項目位于里爾舊城東北邊緣，是里爾舊城和市郊之間的一個狹長地帶， 由 于緊鄰舊城，保持了與舊城傳統(tǒng)商業(yè)中心的便捷聯(lián)系。歐洲里爾不僅擁有 TVG 這一能帶來大量客流的獨特優(yōu)勢，同時強調(diào)與市區(qū)、臨近區(qū)域的交通便捷性，聯(lián) 系周邊城市的城市快速路穿越基地邊緣，強化了基地的交通優(yōu)勢。里爾的建設(shè)注重了區(qū)域的形象與展示， 最先配備的物流與會展功能，不僅能 為傳統(tǒng)工業(yè)的升級，提供良好的基礎(chǔ)，同時也為區(qū)域奠定了良好的形象。 接下來 依次發(fā)展商業(yè)中心，繼而逐步滿足商務(wù)辦公的需求

11、， 最后開展公園、廣場等公共 空間建設(shè)。注重功能的多樣性與互補性，區(qū)域功能完善，設(shè)施分布合理。區(qū)域內(nèi) 各不同功能板塊間，由共建、綠化、娛樂設(shè)施等相聯(lián)系，在完善區(qū)域功能的同時， 實現(xiàn)了各板塊間的合理結(jié)合（圖2）。圖2里爾高鐵站的功能區(qū)組合、總結(jié)與啟示根據(jù)“三圈層”理論內(nèi)容，結(jié)合國內(nèi)外高鐵站區(qū)規(guī)劃案例的研究，可以總結(jié)精選 出高鐵站區(qū)商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)規(guī)劃和發(fā)展的規(guī)律， 為我司高鐵站區(qū)項目綠地之窗提供有益啟示。第一，商業(yè)網(wǎng)點布置需有商務(wù)辦公、餐飲等商旅服務(wù)功能。由于高速鐵路的 開通帶來了大量的以商務(wù)和旅行為主的客流， 使得高鐵區(qū)與第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè) 密切相關(guān)，包括商務(wù)、餐飲、住宿、會展、公共服務(wù)和休閑旅游

12、等。我司綠地之 窗首期規(guī)劃用地（我司用地全在核心區(qū)內(nèi)）性質(zhì)就是以商服和旅游業(yè)（酒店賓館） 為主，打造品牌零售、餐飲和主題商業(yè)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，契合高鐵站區(qū)開發(fā)需要， 也符合開發(fā)的一般規(guī)律。第二，高鐵站區(qū)的發(fā)展要與城市經(jīng)濟形成互動，與所服務(wù)地區(qū)的經(jīng)濟水平和 產(chǎn)業(yè)類型發(fā)生關(guān)聯(lián)，為城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供方便和良好服務(wù)。因此，高鐵站區(qū)的商貿(mào)發(fā)展無論是從區(qū)域內(nèi)需求，還是與外部聯(lián)系來看均有很大發(fā)展空間。下一 步重點是要通過提高區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)和招引大型品牌企業(yè)入駐，增強區(qū)域集聚能力，與老城區(qū)和重點商貿(mào)片區(qū)形成聯(lián)動發(fā)展的態(tài)勢，促進本區(qū)商業(yè)發(fā) 展。第三，高鐵站區(qū)商業(yè)發(fā)展的需要一個培育的過程， 但是總體的發(fā)展前景是光 明的。開發(fā)伊始商業(yè)發(fā)展均以配套高鐵交通為