收益還原法實例

1、第 第6頁 共 6 頁收益還原法具體測算過程 (二）（簡述技術(shù)過程計算公式為：V=A/Y1-1/（1+Y）N其中：V報酬率；n評估測算過程：1、測算有效毛收入、測算租金價格（要進行簡化）經(jīng)過對估價對象周邊房地產(chǎn)市場調(diào)查，結(jié)合估價對象的特點， 123。比較因素表 1、編制比較因素條件說明表估價對象案例12案例 3案例名稱交易情況租金（元/）交易日期文明北路159號大院文明北路339號富泰56號首層12號商鋪園首層商鋪正常正常待測105估價時點（2010年62010年6月）商鋪商鋪較繁華一般便捷便捷齊全齊全良好良好38華城市花園首層商鋪正常1102010 年 6 月商鋪官ft85花園首層商鋪正常1

2、082010 年 6 月商鋪便 捷 齊 全 良好個別因素臨街狀況單面臨街東北向雙面臨街西向單面臨街南向單面臨街層高5.0 米5.0 米5.0 米5.0 米寬深比058042055040建筑裝修好較好好較好在上述各因素條件說明表的基礎(chǔ)上，進行比較實例交易情況修正，交易日期修正，區(qū)域因素及個別因素修正，列表如下：表 2、編制比較因素條件指數(shù)表 （表中加入權(quán)重欄）序號序號比較因素1名稱估價對15.25.35.466.16.26.36.4（元/交易情況交易日期區(qū)域因素繁華程度交通條件配套設(shè)施環(huán)境景觀個別因素臨街狀況層高寬深比建筑裝修1001001004025201510035

3、202520案例1案例2案例3文明北路339號富文明北路38號大院福官ft四路85號財泰花園首層商鋪華城市花園首層商鋪城市花園首層商鋪1051101081001001001001001009810298384140252525202220151515102102102353735202020272527202020序號項目序號項目1房地產(chǎn)名稱案例一案例二文明北路339號富泰花文明北路38號大院福園首層商鋪城市花園首層商鋪案例三官ft85園首層商鋪2交易價格（元/）1051101083交易情況修正100/100100/100100/1004交易日期修正100/100100/100100/1005

4、區(qū)域因素修正100/98100/102100/986個別因素修正100/102100/102100/1027修正后的單價（元/）105.04105.73108.048評估單價（元/）91.78估價對象單價=(105.04+105.73+108.04)3=106.27（元/平方米）、使用現(xiàn)狀分析估價對象目前由業(yè)主自己經(jīng)營 ,商業(yè)策劃較好,不存在長期租約限制問題,也未發(fā)現(xiàn)存在非法占用或受其它限制而影響房地產(chǎn)價值的情況。、有效出租面積或有效出租率說明估價對象有效出租面積占比率較高，約占總面積的 95%。、空置率與租金損失情況分析估價對象所處地段較繁華，空置率較低，該地段地面商鋪較少出現(xiàn)空置情況,因而

5、平均空置率約為 2%。計算年有效毛收入年有效收入=月租金12建筑面積有效出租率年平均空置率= 2、其他收入10000率為年利率 5.31%為基準計算,則押金年利息為:100005.31%=531 元，折合3、運營費用估價對象的正常運營所需稅費用具體見下表：費用項目單位數(shù)額說明水費元/年0由承租方承擔電費元/年0由承租方承擔燃氣費元/年0由承租方承擔供暖費元/年0由承租方承擔通信費元/年0由承租方承擔有線電視費物業(yè)服務(wù)費維修費元/年元/元/204按當?shù)赜芯€電視收費標準按租金收入的 1%按年有效收入的 2%計室內(nèi)裝修折舊費元/年0無特別裝修保險費物業(yè)稅營業(yè)稅及附加租賃管理費元/元/元/元/元/年0

6、200不帶家具出租按年有效收入的 2%計主要為房產(chǎn)稅,按年租金的 12%計按當?shù)囟惵蕵藴?5.5%計按 200 元/年計租賃代理費元/年200按 200 元/年計其他費用元/年100按 100 元/年計合計4、計算年凈收益合計凈收益=租金有效毛收入+其他收入-運營費用5、凈收益變化趨勢分析2007 年以來,茂名市商鋪類房地產(chǎn)價格一直呈上升態(tài)勢,但租金會在相當長的時間維持相對穩(wěn)定。6、報酬率的確定采用累加法確定報酬率，是將無風險報酬率和風險補償率兩部門相加求取，即報酬率 Y=無風險報酬率+風險投資補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠12.25%報酬率如下表無風險報酬率2.25%對投

7、資風險的補償3%對管理負擔的補償0.35%對缺乏流動性的補償2.0%投資帶來的優(yōu)惠（如易于融資等）-0.3%小 計7.3%報酬率Y=7.3% 7、收益年限的確定4073311753n=338、公式應(yīng)用與計算V=A/Y1-1/（1+Y）N=871.78/7.3%1-1/（1+7.3%）33=10774.59（元/平方米）（三、確定估價結(jié)果的確定： 1估價人員通過運用市場比較法和收益還原法兩種方法測算得出估價對象房地產(chǎn)的市場價值,在考慮周邊房地產(chǎn)市場供求狀況和估價對象實際特點的基礎(chǔ)上,通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的了解和所在區(qū)域環(huán)境及房地產(chǎn)個別條件的進一步分析,認為采用市場比較法的評估結(jié)果價對象情況結(jié)合估價經(jīng)驗，確定市場比較法的權(quán)重系數(shù)取 0.65，0.35，估價對象測算單價=市場比較法價值 0.65+收益還原法價值0.35=10813.330.65+10774.580.35=10799.77（元/平方米）估價對象市場價值=10799.774.14=80.0（萬元（取整到百位）估價對象抵押評估單價=80070074.14=10799.80（元/平方米） 2、估價對象法定優(yōu)先受償款的確定據(jù)委托方提供的資料和估價人員的調(diào)查，估價對象房地產(chǎn)不存在法定優(yōu)先受償款，因而其法定優(yōu)先受償款為 0。3、估價對象抵押價值的確定房地產(chǎn)抵押價值等