設(shè)施設(shè)備培訓(xùn)

1、93/93學(xué)什么： 設(shè)備簡介 前期接管 保養(yǎng)的規(guī)程 維修的流程 開元與小區(qū)的分工合作 節(jié)能節(jié)崗 主任做什么 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0004.htm); 設(shè)備設(shè)施治理概論 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da78

2、5cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0012.htm); 物業(yè)設(shè)備簡介 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0056.ht

3、m); 設(shè)備設(shè)施的前期治理和接管驗收 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0044.htm); 保修期的設(shè)備治理 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b

4、7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0038.htm); 設(shè)備基礎(chǔ)治理和檔案建立 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0086.htm); 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化改造 HYPERLINK http:/21

5、/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0103.htm); 設(shè)備運(yùn)行治理 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.fil

6、es/javascript:parent.GoToSld(slide0135.htm); 設(shè)備設(shè)施保修與消單 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0133.htm); 設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng) HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da78

7、5cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0131.htm); 節(jié)能型物業(yè)治理 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0129.h

8、tm); 智能操縱與物業(yè)安全治理一、設(shè)備設(shè)施治理概論要點 1、設(shè)備設(shè)施治理的概念 2、設(shè)備設(shè)施治理的意義及其目的 3、設(shè)備設(shè)施治理的要緊內(nèi)容1、設(shè)備設(shè)施治理的概念概念： 對所有物業(yè)設(shè)備的使用、日常維護(hù)、維修與更新進(jìn)行的治理工作的統(tǒng)稱。 其中，物業(yè)設(shè)備包括給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、通排風(fēng)系統(tǒng)、垂直運(yùn)輸系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)以及建筑智能化系統(tǒng)等幾大系統(tǒng)。（ps：物業(yè)設(shè)備的相關(guān)內(nèi)容將在下章詳2、設(shè)備設(shè)施治理的意義和目的意義 （1）為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性治理的作用，并提供了有力保障； （2）實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段； （3）提高現(xiàn)有設(shè)備

9、、設(shè)施性能、完好率及延長設(shè)備使用壽命，減少與節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證； （4）都市文明建設(shè)和進(jìn)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)，與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用； （5）強(qiáng)化物業(yè)治理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。目的 科學(xué)、合理地對設(shè)備從使用、維護(hù)保養(yǎng)、檢查維修、更新改造等過程進(jìn)行技術(shù)治理和經(jīng)濟(jì)治理，使物業(yè)設(shè)備始終可靠、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行，確保物業(yè)使用的整體功能，體現(xiàn)物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。 全然目標(biāo)：用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率。 3、設(shè)備設(shè)施治理的內(nèi)容兩項要緊工作 用好管好設(shè)備 （1）制定合理的運(yùn)行治理制定，保證設(shè)備在合理的外界環(huán)境和

10、運(yùn)行工況下運(yùn)行，而不至于過快老化； （2）通過合理的安排設(shè)備運(yùn)行和進(jìn)行技術(shù)改造，實現(xiàn)能源的節(jié)約，是當(dāng)前社會的趨勢。 開源節(jié)流 （1）設(shè)備節(jié)能改造和合理運(yùn)行直接帶來的水電能耗的降低； （2）通過智能化設(shè)備的合理使用來替代人力，實現(xiàn)人工成本的節(jié)約。具體來講，依照設(shè)備的生命周期，物業(yè)設(shè)備治理要緊包括設(shè)備的前期介入治理、物業(yè)設(shè)備的接收治理、設(shè)備的基礎(chǔ)資料檔案治理、設(shè)備的運(yùn)行治理、設(shè)備的維護(hù)治理、設(shè)施設(shè)備的更新改造治理等方面。本課程下面將一一詳細(xì)介紹。二、物業(yè)設(shè)備簡介要點 建筑給排水系統(tǒng) 建筑供配電系統(tǒng) 建筑通排風(fēng)系統(tǒng) 建筑垂直運(yùn)輸系統(tǒng) 建筑消防系統(tǒng) 建筑智能化系統(tǒng)1、建筑給排水系統(tǒng)（1）、建筑給水系統(tǒng)

11、 分類 生活給水系統(tǒng):為住宅、公共建筑和工業(yè)企業(yè)內(nèi)人員提供飲水和生活用水; 生產(chǎn)給水系統(tǒng):提供工業(yè)建筑或公共建筑在生產(chǎn)過程中使用用水; 消防給水系統(tǒng):供給以水滅火的各類消防設(shè)備用水; 系統(tǒng)組成 系統(tǒng)功能 將水自室外給水管引入室內(nèi)，并在滿足用戶對水質(zhì)、水量、水壓等要求情況下，把水送到各個配水點（如水龍頭、生產(chǎn)用水設(shè)備、消防設(shè)備等）。給水方式 a、一般建筑物的供水方式 直接給水方式：適用于室外給水管網(wǎng)的水量、水壓在一天內(nèi)均能滿足用水要求的建筑 設(shè)水箱的給水方式：室外給水管網(wǎng)供水壓力周期性不足時采納 設(shè)水泵的給水方式：室外給水管網(wǎng)的水壓經(jīng)常不足時采納 設(shè)水泵和水箱的給水方式：室外給水管網(wǎng)壓力低于或經(jīng)

12、常不能滿足建筑內(nèi)給水管網(wǎng)所需要的水壓，且室內(nèi)用水不均勻時采納 氣壓給水方式：設(shè)置氣壓給水設(shè)備，利用該設(shè)備的氣壓水罐內(nèi)氣體的可壓縮性，升壓供水，宜在室外給水管網(wǎng)壓力低于或經(jīng)常不能滿足建筑內(nèi)給水管網(wǎng)所需水壓，室內(nèi)用水不均勻，且不宜設(shè)置高位水箱時采納 分區(qū)給水方式：當(dāng)室外給水管網(wǎng)的壓力只能滿足建筑下層供水要求時采納，室外給水管網(wǎng)水壓線以下樓層為低區(qū)由外網(wǎng)直接供水，以上樓層為高區(qū)由升壓貯水設(shè)備供水。b、高層建筑的供水系統(tǒng) 高位水箱供水方式：并列供水方式、串聯(lián)供水方式、減壓水箱供水方式、減壓閥供水方式 氣壓水箱供水方式：氣壓水箱并列供水方式和氣壓水箱減壓閥供水方式 無水箱供水方式：變速水泵并列供水方式和

13、變速水泵減壓閥供水方式2、建筑供配電系統(tǒng)差不多概念 電力系統(tǒng)組成 為了充分利用動力資源及降低發(fā)電成本，發(fā)電廠通常建在遠(yuǎn)離都市和電能用戶的地點，而將電能輸送到較遠(yuǎn)的用電地區(qū)。為減少輸送電能過程中的損耗，發(fā)電廠所生產(chǎn)的電能除廠用電和直配線路外，大部分由升壓變壓器升壓后，經(jīng)高壓輸電線路輸送給用戶。輸電電壓越高，輸送的容量越大，輸送的距離也越遠(yuǎn)。電能輸送到用戶后因用戶的用電設(shè)備額定電壓均較低，故需經(jīng)降壓變壓器將電壓降低，再將電能合理地分配到用戶，如此由發(fā)電廠、變電所、電力線路及用戶組成了一個整體，即電力系統(tǒng)。電力變壓器 一般的供電包括變電和配電兩個部分，變、配電所是供配電系統(tǒng)的核心。 功能：升高或降低

14、電壓，以利于電能的合理輸送、分配和使用。 差不多原理：輸入輸出電壓之比等于一次繞組和二次繞組匝數(shù)之比 1-一次繞組；2-二次繞組； 3-鐵芯；4-負(fù)載 常見變壓器：濕式變壓器，干式變壓器 因為變壓器工作繞組會發(fā)熱，需要冷卻，濕式變壓器采納絕緣油冷卻，干式變壓器 采納空氣流冷卻如圖：左圖為濕式變壓器，右邊兩圖 為干式變壓器 供電系統(tǒng)的常見設(shè)備 常見高壓一次設(shè)備 高壓熔斷器：愛護(hù)電氣設(shè)備免受過載和短路電流的損害，常見的如保險絲 高壓隔離開關(guān)：保證高壓電器及裝置在檢修工作時的安全，起隔離電壓的作用 高壓負(fù)荷開關(guān)：常與高壓熔斷器串聯(lián)配合使用；用于操縱電力變壓器。高壓斷路器：變電所要緊的電力操縱設(shè)備，具

15、有滅弧特性，當(dāng)系統(tǒng)正常運(yùn)行時，它能切斷和接通線路及各種電氣設(shè)備的空載和負(fù)載電流；當(dāng)系統(tǒng)發(fā)生故障時，它和繼電愛護(hù)配合，能迅速切斷故障電流，以防止擴(kuò)大事故范圍。 高壓開關(guān)柜：多個高壓開關(guān)的集中操縱箱常見低壓設(shè)備 低壓斷路器：既有手動開關(guān)作用，又能自動進(jìn)行失壓、欠壓、過載、和短路愛護(hù)的電器。它可用來分配電能，不頻繁地啟動異步電動機(jī)，對電源線路及電動機(jī)等實行愛護(hù)，當(dāng)它們發(fā)生嚴(yán)峻的過載或者短路及欠壓等故障時能自動切斷電路，其功能相當(dāng)于熔斷器式開關(guān)與過欠熱繼電器等的組合低壓開關(guān)柜: 適用于發(fā)電廠、石油、化工、冶金、紡織、 高層建筑等行業(yè)，作為輸電、配電及電能 轉(zhuǎn)換之用,如右圖 互感器 功能： 可使儀表和繼

16、電器標(biāo)準(zhǔn)化。如電流互感器副繞組的額定電流差不多上5A；電壓互感器副繞組的電壓通常都規(guī)定為100V。 可使測量儀表、繼電器等二次設(shè)備與一次主電路隔離，降低儀表及繼電器的絕緣水平，簡化儀表構(gòu)造，同時保證工作人員的安全。 能夠幸免短路電流直接流過測量儀表及繼電器的線圈。 分類： 電流互感器 電壓互感器發(fā)電機(jī) 分類： 構(gòu)造原則： 用適當(dāng)?shù)膶?dǎo)磁和導(dǎo)電材料構(gòu)成互相進(jìn)行電磁感應(yīng)的磁路和電路，以產(chǎn)生電磁功率，達(dá)到把機(jī)械能轉(zhuǎn)換成電能的目的。 工作原理:（簡單介紹） 發(fā)電機(jī)通常由定子、轉(zhuǎn)子、端蓋及軸承等部件構(gòu)成。 由軸承及端蓋將發(fā)電機(jī)的定子，轉(zhuǎn)子連接組裝起來，使轉(zhuǎn)子能在定子中旋轉(zhuǎn)，做切割磁力線的運(yùn)動，從而產(chǎn)生感應(yīng)

17、電勢，通過接線端子引出，接在回路中，便產(chǎn)生了電流。3、建筑通排風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng) 組成： 家用中央空調(diào)分為風(fēng)系統(tǒng)和水系統(tǒng)兩種。風(fēng)系統(tǒng)由室外機(jī)、室內(nèi)主機(jī)、送風(fēng)管道以及各個房間的風(fēng)口和調(diào)節(jié)閥等組成；水系統(tǒng)由室外機(jī)、水管道、循環(huán)水泵及各個室內(nèi)的末端（風(fēng)機(jī)盤管、明裝等）組成。 特點： （1）、整個家庭都處于舒適性條件下，幸免其它分體機(jī)造成的直吹過冷和房內(nèi)冷熱不勻的人體不適現(xiàn)象； （2）、裝飾性好，配合裝修無任何外露管線； （3）、操作簡單，自動運(yùn)行，無需維護(hù)； （4）、可依照各個房間的朝向、功能等增加或減少送風(fēng)（熱）量； （5）、可加新風(fēng)和加濕，使室內(nèi)空氣保持新奇和衛(wèi)生。局限性： （1）、布置上：設(shè)計和安

18、裝要與裝修結(jié)合才能達(dá)到良好的舒適性和裝飾效果； （2）、電源要求：電負(fù)荷較大。老式住房要考慮電路負(fù)荷是否足夠。 暖通空調(diào)系統(tǒng)的監(jiān)控內(nèi)容： 檢測功能：監(jiān)視風(fēng)機(jī)電機(jī)的運(yùn)行/停止?fàn)顟B(tài)；監(jiān)測風(fēng)機(jī)出口空氣溫、濕度參數(shù)；監(jiān)測新風(fēng)過濾器兩側(cè)壓差，以了解過濾器是否需要更換；監(jiān)視新風(fēng)閥打開/關(guān)閉狀態(tài)； 操縱功能：操縱風(fēng)機(jī)啟動/停止；操縱空氣熱水換熱器水側(cè)調(diào)節(jié)閥，使風(fēng)機(jī)出口溫度達(dá)到設(shè)定值；操縱干蒸汽加濕器閥門，使冬季風(fēng)機(jī)出口空氣濕度達(dá)到設(shè)定值。 愛護(hù)功能：冬季當(dāng)某種緣故造成熱水溫度降低或熱水停供時，應(yīng)停止風(fēng)機(jī)，并關(guān)閉新風(fēng)閥門，以防機(jī)組內(nèi)溫度過低凍裂空氣水換熱器；當(dāng)熱水恢復(fù)正常供熱時，應(yīng)能啟動風(fēng)機(jī)，打開新風(fēng)閥，恢復(fù)

19、機(jī)組正常工作。 集中治理功能：智能大樓各機(jī)組附近的DDC操縱裝置通過現(xiàn)場總線與相應(yīng)的中央治理機(jī)相連，因此能夠顯示各機(jī)組啟/停狀態(tài)，送風(fēng)溫、濕度、各閥門狀態(tài)值；發(fā)出任一機(jī)組的啟/停操縱信號，修改送風(fēng)參數(shù)設(shè)定值；任一新風(fēng)機(jī)組工作出現(xiàn)異常時，發(fā)出報警信號。冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)介紹 冰蓄冷中央空調(diào)，簡而言之，確實是在夜間空調(diào)負(fù)荷較低時，（同時也是電網(wǎng)用電處于低谷、電價較低廉時），開啟一部分制冷機(jī)組制冰，并將能量以顯熱和潛熱的形式儲存冰蓄冷槽中，待白天在空調(diào)負(fù)荷高峰期間（同時也是電網(wǎng)用電處于高峰、電價較貴時），采納融冰提供的低溫水供冷，將儲存的冷量釋放出來，從而滿足高峰空調(diào)負(fù)荷的需求，同時也利用了供電峰谷電價

20、差，有效降低了用電成本。 從技術(shù)層面分析，采納冰蓄冷空調(diào)的好處，具體體現(xiàn)在以下幾個方面： 一是可減少制冷機(jī)組、風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備初裝機(jī)的容量。 二是機(jī)組的運(yùn)行效率較高，故障的發(fā)生率降低。 在節(jié)能方面，冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)能在多種靈活工作模式下運(yùn)行。依照不同的天氣情況，合理地采納不同的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，使運(yùn)行效率最優(yōu)化，從而節(jié)約能源。排煙通風(fēng) 風(fēng)機(jī)是依靠輸入的機(jī)械能，提高氣體壓力并排送氣體的機(jī)械，它是一種從動的流體機(jī)械。 風(fēng)機(jī)的工作原理與透平壓縮機(jī)差不多相同，只是由于氣體流速較低，壓力變化不大，一般不需要考慮氣體比容的變化，即把氣體作為不可壓縮流體處理。4、建筑垂直運(yùn)輸系統(tǒng)常見的分類 按照用途分：乘客電梯，載貨

21、電梯等； 按照速度分： （1）低速梯，常指低于1.00m/s速度的電梯。 （2）中速梯，常指速度在1.002.00m/s的電梯。 （3）高速梯，常指速度大于2.00m/s的電梯。 （4）超高速，速度超過5.00m/s的電梯。 按機(jī)房位置分類： 機(jī)房在井道頂部的（上機(jī)房）電梯、機(jī)房在井道底部旁側(cè)的（下機(jī)房）電梯，以及有機(jī)房在井道內(nèi)部的（無機(jī)房）電梯 差不多結(jié)構(gòu)： 垂直電梯： 曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、門系統(tǒng)、重量平衡系統(tǒng)、電力拖動系統(tǒng)、電氣操縱系統(tǒng)、安全愛護(hù)系統(tǒng) 自動扶梯： 梯級、牽引鏈條及鏈輪、導(dǎo)軌系統(tǒng)、主傳動系統(tǒng)（包括電動機(jī)、減速裝置、制動器及中間傳動環(huán)節(jié)等）、驅(qū)動主軸、梯路張緊裝置、扶手系統(tǒng)、梳

22、板、扶梯骨架和電氣系統(tǒng)等5、建筑消防系統(tǒng)火災(zāi)探測器 分類： 差不多原理： 感煙火災(zāi)探測器：在初燃生煙時期，自動發(fā)出火災(zāi)報警信號。 感溫火災(zāi)探測器：通過熱敏電阻等器件測得室內(nèi)溫度高于某設(shè)定值，發(fā)出報警信號。 自動報警系統(tǒng) 要緊形式：“可尋址開關(guān)量報警系統(tǒng)”、“模擬量探測報警系統(tǒng)”和“多功能火災(zāi)智能報警系統(tǒng)”等；差不多原理： 火災(zāi)報警操縱系統(tǒng)作為一個完整的系統(tǒng)由三部分組成，即火災(zāi)探測、報警和聯(lián)動操縱?；馂?zāi)探測部分要緊由探測器組成，是火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的檢測元件，它將火災(zāi)發(fā)生初期所產(chǎn)生的煙、熱、光轉(zhuǎn)變成電信號，然后送入報警系統(tǒng)。報警操縱由各種類型報警器組成，它要緊將收到的報警電信號顯示和傳遞，并對自動

23、消防裝置發(fā)出操縱信號。前兩個部分可構(gòu)成獨立單純的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。聯(lián)動操縱由一系列操縱系統(tǒng)組成，如報警、滅火、防煙排煙、廣播和消防通信等等。聯(lián)動操縱部分其自身是不能獨立構(gòu)成一個自動的操縱系統(tǒng)的，因為它必須依照來自火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的火警數(shù)據(jù)，通過分析處理后，方能發(fā)出相應(yīng)的聯(lián)動操縱信號。 滅火系統(tǒng) 滅火系統(tǒng)包含電消防設(shè)備、水消防設(shè)備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）、CO2氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示等設(shè)備。6、建筑智能化系統(tǒng)建筑智能化系統(tǒng)要緊包括有室內(nèi)防盜報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、門禁、停車場收費(fèi)治理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等部分。 通過這幾個部分的有機(jī)整合，形成

24、了建筑的智能化系統(tǒng)。在現(xiàn)實的物業(yè)治理中，不一定所有的系統(tǒng)都會用在同一個項目中，但一般都會有樓宇對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，部分項目的停車場收費(fèi)系統(tǒng)是以人工代替。三、設(shè)備前期治理和接管驗收要點 前期介入的概念 前期介入的內(nèi)容 接管驗收的流程 1、前期介入治理差不多概念 設(shè)備設(shè)施的前期治理要緊從物業(yè)公司開始進(jìn)駐項目開始，一般是在小區(qū)還在施工建設(shè)期間，在那個地點我們稱之為前期介入； 在前期介入期間到小區(qū)正式入伙期間維修人員對設(shè)備的治理稱之為接管驗收時期。 要緊工作內(nèi)容 前期介入治理是指在物業(yè)小區(qū)還沒有入伙，設(shè)備設(shè)施還未移交的情況下，作業(yè)物業(yè)設(shè)備維保公司就開始進(jìn)行物業(yè)小區(qū)，對小區(qū)在建、已建正在調(diào)試、打算建筑的

25、設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督治理的行為；具體來講，包括以下幾個方面： （1）對已建成的設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)計，并收集相關(guān)的資料； （2）對正在建筑的設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)小區(qū)開發(fā)單位共同治理小區(qū)設(shè)備建設(shè)單位的工作； （3）對打算建筑的設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場考查，按照物業(yè)治理的需求提出適當(dāng)?shù)男薷囊庖?，以便設(shè)備建成后能最大程度的滿足物業(yè)治理的要求； （4）協(xié)助物業(yè)治理公司對物業(yè)小區(qū)的設(shè)備進(jìn)行檢查，了解、熟悉各項設(shè)備的功能、習(xí)性，通過從前期介入開始的治理，能更熟練的操作設(shè)備，檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況； （5）通過前期介入治理，依照設(shè)備的性能制定出相應(yīng)的設(shè)備治理方案，以利于后期的物業(yè)治理、設(shè)備治理。前期介入治理的意義 通過前期介入治理，維保單

26、位能更加深入的發(fā)解設(shè)備的運(yùn)行狀況，了解設(shè)備的性能。在入伙后的接管驗收中，更熟練地操作設(shè)備，并找到設(shè)備存在的缺陷，從而要求物業(yè)設(shè)備建設(shè)安裝單位進(jìn)行改進(jìn)、修復(fù)，為以后的物業(yè)治理減少不必要的問題，為以后設(shè)備運(yùn)行減少不必要的故障，為小區(qū)生活的業(yè)主提供更安全的生活環(huán)境。另外，更早期的介入能夠從設(shè)計上給予開發(fā)商一些阻礙，通過我們物業(yè)治理的經(jīng)驗，盡量減少設(shè)計或選型在實際中的不適用性。最后，還能夠把物業(yè)治理的需求也融入到里面去，減少物業(yè)公司后期的改造投入。2、接管驗收分類 按性質(zhì)：新小區(qū)接管驗收和二手小區(qū)接管驗收； 按組成：室內(nèi)部份接管驗收、公共部份接管驗收、機(jī)電部份接管驗收。 對比 新小區(qū)接管驗收和二手小區(qū)

27、接管驗收的異同相同點：都有機(jī)電設(shè)備的驗收和公共設(shè)施的驗收 不同點：如右圖新小區(qū)接管二手小區(qū)接管新建項目（小區(qū)）要求對室內(nèi)部份進(jìn)行驗收，尤其是精裝修。二手項目（舊小區(qū)）室內(nèi)部份為業(yè)主所有，且已居住，物業(yè)不需治理。新項目設(shè)備的隨機(jī)資料和竣工資料必須要求開發(fā)商或施工方預(yù)備齊全。二手項目（舊小區(qū)）由于建筑年代不同，有的小區(qū)部份隨機(jī)資料或是竣工資料因治理公司多次的變遷或是建筑時的要求不嚴(yán)格而缺省，可不必強(qiáng)求，但關(guān)于小區(qū)的土建結(jié)構(gòu)筑圖必須齊全。新小區(qū)接管驗收是通過公司相關(guān)部門與地產(chǎn)開發(fā)商開會確定的，在時刻和程序上有相應(yīng)的要求，因此要求對新項目驗收需有步驟，有打算的進(jìn)行。二手項目（舊小區(qū)）要求在一天之內(nèi)或是

28、兩天之內(nèi)對小區(qū)所有機(jī)電設(shè)備部份和公共部分進(jìn)行接管驗收完畢，沒有具體的打算，只能是依據(jù)小區(qū)原有設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行檢查。新項目的接管驗收 （1）入伙前會議 新項目入伙前的會議，被稱之為前期例會。 參與人員：物業(yè)公司參與入伙的相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人與開發(fā)商項目部。物業(yè)公司驗收接管工作成立一個小組，工程部相關(guān)負(fù)責(zé)人員為小組負(fù)責(zé)人，開元專業(yè)人員和治理處駐場工程人員為小組成員； 會議內(nèi)容：對小區(qū)入伙工作進(jìn)行協(xié)商，確定各項工作開展的時刻、程序，包括設(shè)備檢查時刻，相關(guān)資料及移交時刻，設(shè)備驗收接管的步驟和時刻等。 （2）前期設(shè)備設(shè)施檢查（設(shè)備安裝期間） 工作內(nèi)容：物業(yè)公司工程部將負(fù)責(zé)調(diào)度相關(guān)的專業(yè)人員，陪同開發(fā)商及設(shè)備相

29、關(guān)施工方或設(shè)備廠家，對新裝設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)，并按物業(yè)治理的相關(guān)要求對不符合項提出相整改。 設(shè)備包括強(qiáng)電設(shè)備和弱電設(shè)備 強(qiáng)電設(shè)備：發(fā)電機(jī)、低壓配電柜、水泵、電梯、中央空調(diào)、泳池設(shè)備等 弱電設(shè)備：消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)等（3）新項目設(shè)備接管驗收 設(shè)備資料驗收 強(qiáng)電、弱電設(shè)備的隨機(jī)資料，竣工資料，施工單位的售后服務(wù)電話，相關(guān)維修人員的聯(lián)系方式。 設(shè)備驗收 設(shè)備范圍： 配電房設(shè)備高壓配電柜和變壓器一般由電力部門進(jìn)行治理，物業(yè)負(fù)責(zé)日常的清潔打掃。低壓配電柜屬于物業(yè)治理項目，由物業(yè)聘請的維修保養(yǎng)專業(yè)公司進(jìn)行治理，而發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防水泵、電梯、所有強(qiáng)電配電操縱箱等強(qiáng)電設(shè)備和消防系

30、統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)等弱電設(shè)備差不多上是專業(yè)維修保養(yǎng)公司負(fù)責(zé)對其運(yùn)行和日常常規(guī)工作進(jìn)行治理，維修。我們在驗收時，就要求我們先期進(jìn)駐的職員，必須每天對安裝的設(shè)備進(jìn)行巡視，點檢，觀看設(shè)備運(yùn)行情況，對運(yùn)行中出現(xiàn)的問題隨時記錄，并上報物業(yè)治理處和公司。工作內(nèi)容： 物業(yè)工程部與開元維保部人員對項目強(qiáng)弱電設(shè)備進(jìn)行驗收，會調(diào)配專業(yè)的人員進(jìn)入現(xiàn)場，由開發(fā)商與施工單位共同操作，同時也是對駐場職員進(jìn)行設(shè)備操作培訓(xùn)，驗收人員將依照現(xiàn)場測試的結(jié)果并結(jié)合現(xiàn)場駐場職員反映的問題進(jìn)行整編，并以函件形式發(fā)給進(jìn)展高，待設(shè)備相關(guān)問題得到解決，以不阻礙日常工作情況下接管設(shè)備。 強(qiáng)，弱電設(shè)備驗收注意事項： A、變配電的高低壓

31、變電操作手柄，配電房的絕緣鋪設(shè)，防雷接地裝置，同時還要在低壓配電柜上標(biāo)明相關(guān)的開關(guān)操縱范圍，相關(guān)電能表的用電范圍等。 B、發(fā)電機(jī)由施工方啟動，運(yùn)行十他鐘左右時刻，查看各功能是否顯示正常，發(fā)電機(jī)運(yùn)行是否有異常。查看發(fā)電機(jī)用電瓶是否用支架架起，能夠起到防潮的作。發(fā)電機(jī)是否與低壓配電柜邊接，是否胺裝有浮沖裝置，在市電停電狀態(tài)下能否自動啟動。 發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)是否有油，物業(yè)進(jìn)駐時油箱應(yīng)有一定量的油量儲備，至少能夠用發(fā)電機(jī)發(fā)電3到4小時的運(yùn)行。 C、生活水泵操縱是否變頻，水泵是否24小時工作，水泵工作狀態(tài)下是否只有主泵工作而在用水量小時是否切換到輔助泵工作。水泵在工作中是否存在有泵體上滲出水。生活水池是否有

32、水位標(biāo)高。 D、電梯在驗收時注意測試三方對講，查看電梯機(jī)房設(shè)備是否漏油，各地點的照明能不能亮，電梯的顯示屏，數(shù)字鍵是否能正常工作，門的開關(guān)感應(yīng)是否靈敏。電梯上下行運(yùn)行時是否正常。 E、消防系統(tǒng)是否能聯(lián)運(yùn)，煙感、溫感是否都能正常感應(yīng)，在出現(xiàn)警報情況下電梯是否能感應(yīng)消防系統(tǒng)發(fā)出的警報而自動緊急迫降。消防門是否能自動落下，起到斷火的作用。在消防報警下消防水泵是否能夠正常啟動。消防音擴(kuò)是否能正常工作。 F、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)等智能操縱系統(tǒng)是否起到作用（如監(jiān)控系統(tǒng)是否能按照物業(yè)的要求監(jiān)控關(guān)鍵的部位等在門口監(jiān)視有員的進(jìn)出，以防止有跟隨的情況發(fā)生等），停車場系統(tǒng)是否能正常使用且不能發(fā)生意

33、外情況（如道閘自動掉閘的情況等），對講是編號是否正確，門禁系統(tǒng)功能是否正常，且作工工藝是否達(dá)到相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)等。（4）設(shè)施的驗收 設(shè)施范圍： 設(shè)施要緊講的是公共設(shè)施，包括小區(qū)的公共場所的建筑設(shè)施和強(qiáng)弱電井、水表井內(nèi)的設(shè)施，還有各樓層通道或是消防通道內(nèi)的設(shè)施。 驗收內(nèi)容： 關(guān)于小區(qū)公共設(shè)施先進(jìn)行一次全面檢查，看公共部位的建筑是否完整，強(qiáng)弱電井內(nèi)的設(shè)備安裝是否符合要求，進(jìn)道內(nèi)照明是否正常工作，有問題以公司名義發(fā)函開發(fā)商，等整改完畢通能檢查后接管。 （5）室內(nèi)驗收 分為毛胚房驗收和精裝修房驗收 毛胚房的驗收：要緊是五通：通電、通水、通氣、通網(wǎng)絡(luò)、通電訊 精裝修房驗收：除五通外，對室內(nèi)裝修進(jìn)行檢查，包括廚

34、房用品的檢查，室內(nèi)墻壁檢查，地板及邊沿角的檢查，房屋各扇門窗的檢查等等。二手項目的接管驗收 內(nèi)容： 在一天到兩天的時刻內(nèi)將所有機(jī)電設(shè)備數(shù)量進(jìn)行記錄，查看是否能正常運(yùn)行，各要緊零部件是否有損壞；公共設(shè)施是否有損壞，是否能正常使用。在檢查的問題整理成函件，發(fā)給前物業(yè)公司并要求期進(jìn)行整改。假如是大修設(shè)備，需起用本體維修金，應(yīng)發(fā)函給業(yè)委會再進(jìn)行商量。 總結(jié) 一個項目的機(jī)電設(shè)備設(shè)施的接管驗收，需要提早進(jìn)駐的職員，要盡快的熟悉項目，同時在進(jìn)駐后每天不斷的對設(shè)備進(jìn)行巡檢，及時的發(fā)覺問題并匯報，物業(yè)工程部與維保部協(xié)調(diào)相關(guān)人員，按相關(guān)的安排對設(shè)備進(jìn)行驗收。 每個新項目的每一部份的機(jī)電設(shè)備驗收后，物業(yè)公司將會與開

35、發(fā)商、施工單位簽訂一份三方協(xié)議，以利于物業(yè)接管后在免保期內(nèi)對相關(guān)的施工單位進(jìn)行操縱，更快更好的出現(xiàn)問題維修設(shè)備。而在設(shè)備免保期內(nèi)，駐場職員的要緊任務(wù)確實是堅持每天對設(shè)備進(jìn)行巡檢，發(fā)覺問題，報與治理處與施工單位進(jìn)行溝通接管驗收的組織與實施 項目工程形象進(jìn)度及接管驗收進(jìn)度打算 、接管驗收一般應(yīng)大入伙前十天完成。獲得打算完工時刻，監(jiān)理組織的內(nèi)部驗收時刻，政府驗收時刻及入伙時刻。 、物業(yè)公司應(yīng)盡可能掌握阻礙工程完工及驗收打算的關(guān)鍵工程問題。阻礙物業(yè)接管入伙亟待解決的工程問題。物業(yè)公司應(yīng)與開發(fā)商及時反映，制定解決方案。 、接管驗收打算 物業(yè)公司應(yīng)依照網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度打算、工程形象及入伙時刻制定接管驗收打算。有條

36、件的情況下，應(yīng)用打算軟件（如PROJECT）編制，用甘特圖表示。以便溝通。 接管驗收預(yù)備工作 、物業(yè)公司人員預(yù)備 接管驗收是物業(yè)治理中的非例行工作，一般一個項目只有一次。物業(yè)接管驗收的組織，在物業(yè)公司中是臨時機(jī)構(gòu)。一般是物業(yè)公司建立接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，組織有關(guān)專家，并配備若干名有物業(yè)治理經(jīng)驗電工、水工、電梯工、保安等。 業(yè)主專有部分驗收物業(yè)公司一般組成幾個驗收小組（會同開發(fā)商、施工單位），分不負(fù)責(zé)幾個單位工程室內(nèi)專有部分及共有部位土建、照明驗收。 公共設(shè)備驗收一般在室內(nèi)部分驗收完畢后進(jìn)行（若物業(yè)公司人力充足，也能夠同時進(jìn)行），由物業(yè)公司工程主管組織有關(guān)專家及維修工構(gòu)成驗收組會同開發(fā)商、施工單位，

37、按系統(tǒng)進(jìn)行驗收。 、購置、預(yù)備工具 應(yīng)預(yù)備以下工具：搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)繪試儀、梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板等。、預(yù)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖 在建筑書購買上文列出的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、或者從網(wǎng)絡(luò)下載。物業(yè)公司一般應(yīng)曬一套施工圖。 、預(yù)備驗收表格、接管驗收 專有部分驗收用表格：樓宇建筑接管驗收記錄表，樓宇共有部位驗收單，樓宇電氣接管驗收記錄表。 共有部分驗收用表格：公用機(jī)電設(shè)備驗收單，樓宇共有部位驗收單，M室外給排水組收單，樓宇接管驗收移交工程資歷料清單。 、學(xué)習(xí)、培訓(xùn) a、學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙 b、對配合驗收的

38、保安進(jìn)行培訓(xùn) c、熟悉工程情況 d、組織接管驗收演練、參與安裝調(diào)試 安排幾名維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后治理。并可及早發(fā)覺問題，及時提出合理建議。 關(guān)于設(shè)計中已有的設(shè)備，注意收資料。大型機(jī)電設(shè)備（、級設(shè)備）建立設(shè)備臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、新產(chǎn)品講明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。 關(guān)于設(shè)備中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)治理中又必需增設(shè)的，可降低治理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建義開發(fā)商增設(shè)。 、參與內(nèi)部竣工驗收 參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。關(guān)于阻礙物業(yè)治理的設(shè)計，施工缺陷提出改進(jìn)建議。 、參與

39、政府竣工驗收 參與政府驗收，進(jìn)一步掌握工程質(zhì)量情況。學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。注意作到：多聽，多學(xué)，不發(fā)言。新物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收一般是由開發(fā)商牽頭組織，物業(yè)治理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按“接管驗收條件”文件進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時刻。依照該項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收打算報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。 物業(yè)公司同移交人對房屋質(zhì)量，使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查。對初步檢查中發(fā)覺的問題，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時刻復(fù)驗。經(jīng)復(fù)驗移交人對初驗中發(fā)覺的問題已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)治理公司應(yīng)

40、在7日內(nèi)簽署驗收合格，同意接管憑證。 關(guān)于新樓宇的接管，在簽署驗收合格，同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商講明：經(jīng)初驗同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任。在保修期結(jié)束時，應(yīng)在取得物業(yè)公司認(rèn)可后才向施工單位支付保修金。、流程圖：流程圖講明： 物業(yè)治理托付合同：物業(yè)治理前期沒有業(yè)主，物業(yè)治理合同要緊是指物業(yè)公司與進(jìn)展商簽訂的，合同包含物業(yè)治理的時限，權(quán)利，相關(guān)的物業(yè)治理收標(biāo)準(zhǔn)，同時對小區(qū)的物業(yè)治理人員進(jìn)行規(guī)定，包括保安人數(shù)，設(shè)備治理人員等。 選定物業(yè)治理人員：對物業(yè)項目的主任、各部門的主管人員進(jìn)行安排。 物業(yè)公司依照與進(jìn)展商簽訂的物業(yè)治理合

41、同，對項目所需要的相關(guān)人員進(jìn)行安排，在指定日期內(nèi)到場。 進(jìn)樓掌握情況：要緊是指物業(yè)單位派駐的人員，進(jìn)駐到物業(yè)小區(qū)對物業(yè)情況進(jìn)行熟悉的過程，作業(yè)維保人員要緊職責(zé)確實是熟悉設(shè)備設(shè)施情況，找出所有機(jī)電設(shè)備的位置，操縱的范圍，小區(qū)給排水的情況，以及小區(qū)內(nèi)所有公共部位的用電用水情況，并將所有情況進(jìn)行記錄。（2）、業(yè)主專有部分驗收程序 、業(yè)主專有部分驗收應(yīng)最先組織進(jìn)行?，F(xiàn)場由開發(fā)商，物業(yè)公司，施工單位組成幾個驗收組按建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)及上文提供的規(guī)范，設(shè)計要求，分不對幾個單位工程，每單元每層每戶逐個房間按設(shè)計要求清點物件及進(jìn)行外觀檢查： 、確定物件數(shù)量是否符合； 、外觀上有無人為損壞； 、房

42、屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。 、將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，治理處負(fù)責(zé)對整改后項目進(jìn)行驗收。、依照檢查結(jié)果，治理處對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。治理處對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。 、小業(yè)主入伙同意物業(yè)時，治理處人員陪同小業(yè)主對房間設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)覺的缺陷進(jìn)行登記，治理處整理后遞交開發(fā)商，并督促施工單位逐項返修，治理處（業(yè)主）復(fù)檢認(rèn)可后消項。 、關(guān)于在保修期內(nèi)的樓宇，小業(yè)主或維修工在使用（或工作）過程中發(fā)覺由于建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)治理處查驗證實后，報告開發(fā)商派人

43、更換或維修，保修期結(jié)束后，依照施工單位的保修情況向開發(fā)商建議保修金的支付。（3）、樓內(nèi)共有部位驗收程序 樓內(nèi)共有部位指大堂，樓梯間，電梯間，電氣井，管道井，走道包括建筑部分及水電裝置，設(shè)施。其驗收可同業(yè)主室內(nèi)驗收一攬子進(jìn)行，若時刻緊迫，人力有限，也可稍后進(jìn)行。 驗收時須有開發(fā)商，施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收的清單交治理處保

44、存。（4）、公共設(shè)備驗收程序 設(shè)備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（差不多有合驗證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗收，合格一個（系統(tǒng)）同意一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識，并采取相應(yīng)的防范措施。設(shè)備驗收應(yīng)按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣操縱部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。 現(xiàn)場由開發(fā)商，物業(yè)公司，施工單位，供貨商組成的幾個驗收組按上文提供的規(guī)范及要點，按系統(tǒng)對設(shè)備型號，數(shù)量，位置進(jìn)行記錄，對設(shè)備外觀，設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫缺

45、陷單。驗收結(jié)束后由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字，功能上不能達(dá)到要求的，物業(yè)公司不接收，關(guān)于不阻礙使用的可先進(jìn)行交接。缺陷單應(yīng)交開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。依照施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求會接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。老物業(yè)的接管驗收 （1）流程圖： 方法和技術(shù)要點： 依照物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點， 將接管驗收分為對小業(yè)主室內(nèi)的 專有部分驗收和對業(yè)主共有部位， 公共設(shè)備設(shè)施的驗收兩大部分。 物業(yè)公司代小業(yè)主將其室內(nèi)部分 接管，入伙時移交小業(yè)主，專有 部分的驗收以小業(yè)主驗房的最終 意見為準(zhǔn)。專有部分的驗收應(yīng)先 進(jìn)行，以便

46、于小業(yè)主進(jìn)行裝修。 公共設(shè)備設(shè)施的驗收可相對晚些 開始，該部分與業(yè)主無關(guān)，驗收 技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實施接管驗收重點： 對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢查，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設(shè)備，設(shè)施，裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽驗。接管驗收多對阻礙使用功能，安全的事項進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標(biāo)準(zhǔn)對所有項進(jìn)行檢查。 接管驗收采納的檢驗方法要緊有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機(jī)）、對比圖紙清點等。 常用工具為：搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀及其他輔助工具如梯子、PVC炊煙管、電吹風(fēng)等。（2

47、）、專有部分（業(yè)主室內(nèi)）的驗收 、土建 驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301-88） 檢驗要點：觀看梁、板、墻體是有有裂縫：抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。 、電氣 驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ303-88） 檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗小斷路器分合及漏電愛護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰。 、給排水 驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ302-

48、88） 檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，室內(nèi)每個取水點是否在這戶水表的計量范圍內(nèi)，暗埋集水管道是否由滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀看是否由堵塞現(xiàn)象。 、燃?xì)?驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ302-88） 檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管道無暗敷設(shè)想象。（3）、共有部位、公共設(shè)備的驗收 共有部位： 驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301305-88）。公共設(shè)備： 供配電系統(tǒng)： 驗收標(biāo)準(zhǔn)：供電系統(tǒng)驗收要點四、保修期設(shè)備治理要點 定義和敘語 保修期設(shè)備治理的內(nèi)容及其意義定義和敘語 保修期：即從小區(qū)入伙后設(shè)備移交之日開始計算，到設(shè)備施工方免費(fèi)

49、保養(yǎng)維修日期結(jié)束的時刻段，就稱之為設(shè)備保修期。 保修期設(shè)備治理：確實是在由施工單位從設(shè)備建成后到設(shè)備實體移給物業(yè)治理公司開始，到物業(yè)公司完全自已有權(quán)利操縱設(shè)備的時刻須內(nèi)的設(shè)備治理，在這段時刻內(nèi)物業(yè)公司或物業(yè)聘請設(shè)備維護(hù)公司的設(shè)備維護(hù)人員對設(shè)備進(jìn)行的治理形為稱之為保修期設(shè)備治理。 注意：在保修期，物業(yè)公司對設(shè)備行有使用權(quán)，設(shè)備運(yùn)行狀況監(jiān)護(hù)權(quán)和治理權(quán)，但沒有對設(shè)備實休進(jìn)行故障修復(fù)的權(quán)利。保修期設(shè)備治理 1、要緊內(nèi)容 （1）、機(jī)電專有設(shè)備的治理 機(jī)電設(shè)備是整個物業(yè)小區(qū)設(shè)備的中心，也是物業(yè)小區(qū)設(shè)備治理的重點。它包括發(fā)電機(jī)設(shè)備的治理、供水設(shè)備的治理、消防設(shè)備的治理、電梯機(jī)電設(shè)備的治理、高低壓配電設(shè)備的治

50、理、智能化設(shè)備的治理、停車場系統(tǒng)設(shè)備的治理等。 （2）、公共設(shè)備的治理 公共設(shè)備的治理要緊是指在公共部份的設(shè)備，要緊包括停車場的操縱柜、強(qiáng)弱電井內(nèi)的操縱柜、小區(qū)園林中的休閑設(shè)備、小區(qū)園林中的娛樂設(shè)備等。 公共設(shè)備的治理一般是從物業(yè)小區(qū)對該項設(shè)備接管驗收合格后開始進(jìn)行治理。 他的保修期是依照設(shè)備本身的屬性來確主的，一般在1年之內(nèi)。關(guān)于公共設(shè)備保修期內(nèi)的治理。物業(yè)公司從接管難收后，就能夠且需要對已損壞但不屬于大耗值的實體設(shè)備進(jìn)行維修，如閥門、燈具等等，但假如是游園的設(shè)備，物業(yè)單位能夠要求相關(guān)施工單位進(jìn)行修復(fù)。假如物業(yè)單位治理的設(shè)備是聘請外來維保單位，那么對公共設(shè)備的維修從維保合同簽訂之日起，就由維

51、保單位進(jìn)行維修。2、保修期設(shè)備治理的具體分析 （1）、機(jī)電專有設(shè)備的治理 機(jī)電專有設(shè)備的保修期一般情況在12年，在保修期間物業(yè)公司對設(shè)備的治理要緊體現(xiàn)在現(xiàn)場治理，但不維修上，也確實是只管不修原則。 治理，即對所有機(jī)電設(shè)備進(jìn)行日常的巡查、檢查、點檢，關(guān)于簡單的不拆除設(shè)備零部件的小修進(jìn)行修復(fù)。如：電梯困人，物業(yè)治理公司能夠打開電梯轎箱門進(jìn)行放人，發(fā)電機(jī)電瓶沒有補(bǔ)充液，物業(yè)治理公司能夠加液等等，而一旦設(shè)備出現(xiàn)故障，需要進(jìn)行拆除設(shè)備零部件或涉及到設(shè)備本身的零部件的維修故障，物業(yè)治理公司則需以書面的形式向施工/免保單提出維修要求，并督促相關(guān)單位對故障進(jìn)行修復(fù)。設(shè)備檢查表： 序號點檢設(shè)備檢查方法檢查內(nèi)容檢

52、查結(jié)果檢查人檢查時刻123456關(guān)于停車場系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)的治理有所區(qū)不的是，停車場治理系統(tǒng)涉及到停車場系統(tǒng)的軟件治理，弱電系統(tǒng)涉及到智能化治理軟件，消防系統(tǒng)涉及到消防治理系統(tǒng)統(tǒng)，這些系統(tǒng)的支撐都必須建立在軟件的完整、有用、穩(wěn)定性上。假如系統(tǒng)有一個問題，都可能涉及到軟件的問題，因此對這些設(shè)備的治理我們是以現(xiàn)場巡查為主，平常的工作也是以對出現(xiàn)的問題進(jìn)行統(tǒng)計，并及時的的報物業(yè)公司，由物業(yè)公司相關(guān)人員與施工單位進(jìn)行協(xié)商解決。 保修期對施工單位的監(jiān)督治理 保修期內(nèi)，物業(yè)通常與開發(fā)商簽訂一份三方治理協(xié)議，由開發(fā)商把保修期內(nèi)對施工單位的治理權(quán)力托付給物業(yè)公司。出現(xiàn)故障時，由物業(yè)公司直接通知施工單位進(jìn)行維修；

53、假如逾期不處理的，物業(yè)公司有權(quán)利托付第三方進(jìn)行修復(fù)。事后出具費(fèi)用清單給開發(fā)商，由開放商支付費(fèi)用，開發(fā)商通過扣除施工單位保修款進(jìn)行回收。3、保修期治理的意義 保修期對機(jī)電專有設(shè)備和公共設(shè)備進(jìn)行治理，是物業(yè)單位了解設(shè)備性能的一個時刻段。通過何修期的治理，物業(yè)單位能夠發(fā)覺一些在接管驗收中發(fā)覺不到的設(shè)備問題，同時對新出現(xiàn)的問題進(jìn)行統(tǒng)計，觀看了解設(shè)備的性能狀態(tài)、運(yùn)行情況等。同時通過保修期的治理，加強(qiáng)對設(shè)備性能的熟悉。通過對設(shè)備安裝、施工單位的協(xié)作，能夠?qū)W習(xí)部份維修技能，增強(qiáng)職員個人技能。五、設(shè)備基礎(chǔ)治理與檔案建立要點 設(shè)備基礎(chǔ)治理的內(nèi)容 設(shè)備的檢查與日常養(yǎng)護(hù) 檔案治理的現(xiàn)狀與需求 檔案治理的定義與因素

54、設(shè)備檔案的建立 設(shè)備檔案的治理 設(shè)備基礎(chǔ)治理 1、差不多概念 設(shè)備基礎(chǔ)治理是指具有設(shè)備治理資格的相關(guān)單位對特定的設(shè)備進(jìn)行日常的、有效的操縱與養(yǎng)護(hù)。 特定條件：公司必須具有設(shè)備治理的資質(zhì)，資質(zhì)分為兩方面：一為資格證明，二是對相關(guān)設(shè)備的操作證明 2、差不多內(nèi)容 （1）設(shè)備統(tǒng)計 統(tǒng)計內(nèi)容： 、小區(qū)強(qiáng)配電設(shè)備要緊分為高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)設(shè)備、電梯設(shè)備、水泵機(jī)電設(shè)備等大型的機(jī)電設(shè)備，同時還有各公共區(qū)域的用電用水設(shè)備的操縱柜及柜內(nèi)設(shè)備。（見強(qiáng)電設(shè)備統(tǒng)計表）、弱電設(shè)備要緊包括智能化設(shè)備和消防設(shè)備，其中智能化設(shè)備又可分為監(jiān)控系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、考勤治理系統(tǒng)等。消防設(shè)

55、備要緊有消防報警系統(tǒng)、消防操縱系統(tǒng)等。小區(qū)車場內(nèi)的防火門，防火卷簾門等與消防有關(guān)的設(shè)備都屬于消防操縱系統(tǒng)內(nèi)的設(shè)備。（見弱電設(shè)備統(tǒng)計表）。 、小區(qū)的水池要緊是生活水池、消防水池。（見小區(qū)水池統(tǒng)計表） （2）、設(shè)備資料的收集與治理 設(shè)備資料指隨設(shè)備移交的資料及設(shè)備運(yùn)行過程中的記錄資料，設(shè)備資料的收集是長期性的工作。一般的設(shè)備隨機(jī)資料要緊為設(shè)備的安裝手冊，設(shè)備治理使用手冊，設(shè)備操作指導(dǎo)書，設(shè)備講明書，設(shè)備出廠檢驗合格證等資料。（3）設(shè)備標(biāo)識 、強(qiáng)配電設(shè)備標(biāo)識 、智能化與消防設(shè)備標(biāo)識 、公共部份的設(shè)備標(biāo)識設(shè)備的檢查與日常維護(hù) 1、設(shè)備檢查 檢查的作用要緊在于發(fā)覺設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的問題及故障，并將問題或故

56、障記錄下來，上報有關(guān)部門進(jìn)行處理。通過日常檢查，我們能夠發(fā)覺設(shè)備運(yùn)行的規(guī)律，從而制定相對應(yīng)的設(shè)備治理方案與故障處理措施。 2、設(shè)備養(yǎng)護(hù) 設(shè)備的日常維護(hù)是指專業(yè)人員對特定的設(shè)備及附屬設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)工作，以保證設(shè)備在運(yùn)行中可不能因為外界的因素而阻礙其運(yùn)行的狀態(tài)。 注意事項： 、設(shè)備是否已過免保期，假如設(shè)備在免保期內(nèi)，作為物業(yè)單位的設(shè)備治理人員，其職責(zé)范圍內(nèi)對設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)工作中應(yīng)明白，假如養(yǎng)護(hù)工作涉及到設(shè)備實體的拆分，那么治理人員應(yīng)與物業(yè)小區(qū)治理人員進(jìn)行溝通，同物業(yè)公司人員與免保單位協(xié)調(diào)，對設(shè)備進(jìn)行修護(hù)；、設(shè)備已過免保期，假如在作設(shè)備養(yǎng)護(hù)過程中出現(xiàn)的問題，當(dāng)設(shè)備治理人員無法單獨處的情況下，應(yīng)及時的

57、向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或上級負(fù)責(zé)人報告，同上級部門派人協(xié)同設(shè)備治理人員共同進(jìn)行設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作； 、不論免保期內(nèi)依舊免保期外的設(shè)備，假如在養(yǎng)護(hù)過程檢查到問題，都必須講細(xì)的記錄，并交同物業(yè)單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 設(shè)備檔案治理 1、檔案治理的現(xiàn)狀與需求 企業(yè)的檔案嚴(yán)峻膨脹，由于受到場地與資金限制，檔案堆積如山；由于檔案的治理不善，導(dǎo)致重要的檔案文件損壞、丟失，從而引起法律糾紛，造成不可估量的經(jīng)濟(jì)損失，阻礙了經(jīng)營者的業(yè)績和治理；查詢困難，利用率降低，治理不專業(yè)，不規(guī)范，就臨時性培訓(xùn)來治理檔案，是現(xiàn)時期企業(yè)檔案治理普遍存在的問題。因此專業(yè)性的檔案治理是迫切需求的。 2、檔案治理的定義與因素 定義：設(shè)備檔案：指對具有

58、相同屬性或者是相同的功能的設(shè)備進(jìn)行的歸類，以便于查找的信息平臺。 要素： 、設(shè)備檔案的建立離不開設(shè)備的信息，而設(shè)備信息是同設(shè)備本身屬性決定，即設(shè)備的功能與使用方式、使用方法，建立設(shè)備檔案的首要事件確實是對設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)計，對設(shè)備的資料進(jìn)行收集，并經(jīng)常對設(shè)備的資料進(jìn)行更新，整理。、既然設(shè)備檔案是同設(shè)備信息決定，那么設(shè)備檔案與設(shè)備本身具有相互查找的性質(zhì)。即關(guān)于任何設(shè)備都應(yīng)能夠通過檔案資料查找到設(shè)備的運(yùn)行情況，使用情況等，同樣設(shè)備在長期使用中出現(xiàn)的故障、老化、維修、更換零件的情況都應(yīng)在設(shè)備檔案中體現(xiàn)，并作為設(shè)備運(yùn)行的查找記錄。 、因設(shè)備的使用是長期的，同樣設(shè)備檔案的保存也應(yīng)是長期的，同時檔案的信息記錄應(yīng)

59、與設(shè)備本身的變化同步，如此才能形成完整的設(shè)備檔案資料。這也就要求檔案的治理人員，須堅持長期有效的檔案治理工作，時時掌握設(shè)備的相關(guān)情況，關(guān)注設(shè)備的運(yùn)行情況，以隨時對設(shè)備的檔案進(jìn)行更新。3、設(shè)備檔案建立 方式：一是按設(shè)備生產(chǎn)或安裝時刻歸類建檔，二是按設(shè)備性能歸類建檔，一般情況下，采納按設(shè)備性能歸類建檔法。 設(shè)備檔案內(nèi)容： （1）、生產(chǎn)廠家、型號、規(guī)格、生產(chǎn)能力、出廠日期、購置日期； （2）、安裝位置、施工圖； （3）、安裝使用講明書，制造合格證，如為壓力容器應(yīng)有壓力容器質(zhì)量證明書，調(diào)試記錄等； （4）、設(shè)備圖紙、易損件、備件、附件等清單； （5）、設(shè)備履歷卡片、設(shè)備編號、要緊規(guī)格、安裝地點、投產(chǎn)日

60、期、附屬設(shè)備名稱規(guī)格、要緊操作運(yùn)行條件、周期和主記錄； （6）、檢修、維護(hù)、保養(yǎng)的內(nèi)容，周期和記錄； （7）、設(shè)備技術(shù)鑒定記錄及技術(shù)臺賬。 技術(shù)鑒定及技術(shù)臺賬的內(nèi)容: （1）、要緊設(shè)備的驗證資料； （2）、要緊設(shè)備技術(shù)革新成果匯總表； （3）、設(shè)備技術(shù)狀況匯總表（設(shè)備完好率、泄漏率和設(shè)備要緊缺陷）； （4）、設(shè)備檢修狀況匯總表（大修項目、實際完成項目、打算外項目、打算檢修工時、實際完成檢修工時、維修費(fèi)用等）； （5）、設(shè)備事故匯總表（事故次數(shù)，停機(jī)時刻、停查損失）； （6）、設(shè)備備品備件、材料消耗匯總表。4、設(shè)備檔案的治理意義 （1）節(jié)約開支。房屋用地、人力和運(yùn)輸費(fèi)用是一筆專門大的開銷。在一座