8203估價(jià)師協(xié)會網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、PAGE PAGE 10專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司 王來檔案號：20064401020 資格證號：2007440069本人于2005年7月進(jìn)入評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估、土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)方面的工作。通過近四年的工作，完成了大量的土地估價(jià)業(yè)務(wù)，積累了豐富的土地估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并于2007年通過了國家土地估價(jià)師資格考試，獲得土地估價(jià)師資格證。土地估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)工作。要求估價(jià)人員掌握技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)程序、估價(jià)方法和相關(guān)專業(yè)知識等大量的估價(jià)理論，熟悉有關(guān)法律、法規(guī)、部門、行業(yè)規(guī)定以及大量的當(dāng)?shù)厥袌銮闆r分析，根據(jù)待估宗地的具體情況，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法，選擇合理的評估程序，獨(dú)立

2、客觀公正地評估地價(jià)。為了全面、系統(tǒng)地掌握土地估價(jià)技術(shù)，做一名合格的土地估價(jià)師。本人遵守中國土地估價(jià)師資格考試制度的規(guī)定，積極響應(yīng)土地估價(jià)師實(shí)踐的考核要求，在深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行了土地估價(jià)的專業(yè)實(shí)踐。第一部分 專業(yè)實(shí)踐的單位基本情況深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司1993年始創(chuàng)設(shè)于深圳，現(xiàn)已在北京、上海、天津、廣州、東莞設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，面向全國提供全面的土地房地產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)。長期的專業(yè)積累形成了我們強(qiáng)大的估價(jià)信息數(shù)據(jù)平臺和資深專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，為政府、金融與投資機(jī)構(gòu)、工商、企業(yè)、法院及私人業(yè)主提供物業(yè)評估、項(xiàng)目評估、可行性研究、土地招投標(biāo)和房地產(chǎn)投資咨詢等多元化評估服務(wù)。公司經(jīng)營范

3、圍：土地評估、土地經(jīng)營中介服務(wù)、土地有關(guān)法律、法規(guī)知識咨詢服務(wù)等。第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程一、主要工作：（1）土地抵押貸款評估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押貸款評估，以估價(jià)值確定貸款金額，主要由當(dāng)事人或銀行委托。（2）土地轉(zhuǎn)讓評估。涉及土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為包括出售、交換、和贈與三種方式，主要由當(dāng)事人委托。（3）土地拍賣評估。確定估價(jià)對象的處置市場價(jià)值，主要由法院委托。二、工作流程：工作流程分為前期工作、實(shí)地查勘、市場調(diào)查、報(bào)告撰寫、報(bào)告審核、出具報(bào)告、提交收費(fèi)、報(bào)告沉淀存檔八個(gè)階段。第三部分 專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識一、立足于理論與實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合。理論是完成

4、土地估價(jià)的專業(yè)基礎(chǔ)，對于土地估價(jià)這種專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)來說，如果理論不熟，工作就會失去了方向。土地估價(jià)的結(jié)果是對土地價(jià)格的反映，而土地的價(jià)格由土地的權(quán)屬、區(qū)位、實(shí)物決定。因此，只有掌握了估價(jià)的基本理論和方法，才能有條理的進(jìn)行估價(jià)的各項(xiàng)工作，通過合理的程序，選擇恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行。估價(jià)的核心部分是通過對土地的權(quán)屬、區(qū)位和實(shí)物狀況進(jìn)行分析后，選用恰當(dāng)?shù)姆椒▽ν恋氐膬r(jià)格進(jìn)行反映。土地估價(jià)的方法通常被分為基本估價(jià)方法和應(yīng)用估價(jià)方法。基本估價(jià)方法適合宗地價(jià)格評估，取得一定時(shí)點(diǎn)的宗地評估價(jià)格，包括市場比較法、收益法、成本法、剩余法等。應(yīng)用估價(jià)法是政府為管理地產(chǎn)市場和土地價(jià)格的需要所采用的快速、經(jīng)濟(jì)的區(qū)域估價(jià)

5、方法，即在基本估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，對整個(gè)城市或某一區(qū)域的地價(jià)、地價(jià)影響因素、地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起的一套地塊價(jià)格評估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以快速、經(jīng)濟(jì)地評估出城市或區(qū)域內(nèi)的地塊價(jià)格。此類方法多適用于政府政策性的大量估價(jià)，屬于此類的方法有：路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、模型（數(shù)理統(tǒng)計(jì)）估價(jià)法等，在我國主要是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。目前我國宗地地價(jià)評估的基本方法，主要有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等5種。宗地地價(jià)評估中，選擇合適的評估方法是正確評估宗地價(jià)格的前提。因此全面深刻的研究各種評估方法的含義、原理及適用范圍就很有必要。在估價(jià)過程中應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)、

6、所收集到的資料狀況，選擇土地基本方法與應(yīng)用方法中的一種或幾種并用，評估土地價(jià)格。各種方法有不同的適用范圍、不同的特點(diǎn)。 在上述多種方法中，市場比較法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是這三種方法的派生，同時(shí)，各種評估方法的都是以市場為基礎(chǔ)，是對市場價(jià)格的反映，而不是創(chuàng)造價(jià)格。對于估價(jià)方法的選擇要立足于宗地的特點(diǎn)以及估價(jià)人員所掌握的市場資料的情況下進(jìn)行。下面就專業(yè)實(shí)踐過程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)：(1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就估價(jià)對象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取

7、相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正，進(jìn)而是求取估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式為：PP0（1K）S1S2S3S4M式中：P宗地地價(jià)P0宗地對應(yīng)的公告基準(zhǔn)地價(jià)M基礎(chǔ)設(shè)施差異配套費(fèi)K綜合影響因素總修正系數(shù)S1期日修正系數(shù)S2用地類型修正系數(shù)S3容積率修正系數(shù)S4年期修正系數(shù)該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實(shí)踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查

8、，這在實(shí)踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。如果基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的基準(zhǔn)日與評估基準(zhǔn)日相差時(shí)間較久，則一般不采用此種方法。(2）剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)的開發(fā)價(jià)值的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、利息、利潤和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額求取土地使用權(quán)價(jià)格的一種方法。計(jì)算公式VA-B-C式中：V地價(jià)A開發(fā)價(jià)值B開發(fā)成本C開發(fā)商合理利潤該估價(jià)方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)段土地。在剩余法地價(jià)評估中，由于包含了較多的可變因素，因此，不同的地價(jià)評估人員對于同一宗地的地價(jià)評估結(jié)果有時(shí)相差很大。這便體

9、現(xiàn)了經(jīng)驗(yàn)與資料的重要性。就目前的地產(chǎn)市場來看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值時(shí)，剩余法不失為一種可靠、適用和重要的地價(jià)評估方法。 在確定待估宗地的最有效利用方式時(shí)（包括用途、規(guī)模、檔次等），要符合當(dāng)?shù)卣块T的要求，符合已經(jīng)簽署的土地出讓合同，按照規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行測算，有關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)應(yīng)在報(bào)告中列示。對出讓合同與規(guī)劃指標(biāo)不一致者，根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)補(bǔ)地價(jià)的規(guī)定和上述文件中關(guān)于用途、建筑面積調(diào)整的有關(guān)約定處理，一般情況下，近期的政府批復(fù)更具效力。剩余法的關(guān)鍵是對開發(fā)后價(jià)值、開發(fā)成本、利息、利潤、稅金及其銷售費(fèi)用的估算要準(zhǔn)確。(3）成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、

10、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。V=（A+B+C+D+E+F）k1K2式中：V土地價(jià)格A土地取得費(fèi)B土地開發(fā)費(fèi)C稅費(fèi)D利息E利潤F土地增值收益k1個(gè)別因素修正系數(shù)K2年期修正系數(shù)成本法一般適用于新開發(fā)土地的價(jià)格評估，特別適用于土地市場不發(fā)育、土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)采用。通常用來檢驗(yàn)其他評估方法試算結(jié)果的合理性，與其他評估方法配合適用。同時(shí)，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地地價(jià)評估也比較適用。運(yùn)用成本法要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補(bǔ)償文件。（4）市場比較法是根據(jù)市場中的替代原

11、理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=VBK1K2K3K4K5式中： VB -比較實(shí)例價(jià)格K1-交易情況修正系數(shù)K2-交易期日修正系數(shù)K3年期修正系數(shù)K4-區(qū)域因素修正系數(shù)K5-個(gè)別因素修正系數(shù)該方法主要適合于房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有較多可以參照的市場案例。該方法運(yùn)用過程中的難點(diǎn)在于收集市場比較案例，但大多數(shù)時(shí)候，要求收集有詳細(xì)介紹的市場案例存在一定的難度，有時(shí)候比較案例的確定只是依據(jù)市場調(diào)查，缺乏比較案例的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、宗地位置圖、平面圖等介紹。（5）收益

12、還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因?yàn)槿绻闷髽I(yè)收入來還原，要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經(jīng)過審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果用租金來進(jìn)行計(jì)算，租金水平雖然可以調(diào)查得到，但在實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來測算的地價(jià)和市場價(jià)值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導(dǎo)致的結(jié)果。由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評估人員在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多調(diào)查多分析，做到心中有價(jià)，那樣在估價(jià)過程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問題。二、立足于優(yōu)化程序，提高效率和質(zhì)量估價(jià)工作的效率和質(zhì)量，與土地估價(jià)程序有著不可分割的關(guān)系，嚴(yán)格的遵循土地估價(jià)程序，完成

13、各項(xiàng)估價(jià)工作，才能讓估價(jià)結(jié)果能更有說服力、更合理、更接近市場價(jià)格。在實(shí)踐過程中，遵循的土地估價(jià)程序如下。首先，明確估價(jià)項(xiàng)目的基本情況。在承接評估業(yè)務(wù)后，通過與委估人的溝通以及委估人提供的資料中了解委估宗地的類型、范圍、權(quán)利狀況、宗地條件等情況，確定本次估價(jià)目的和估價(jià)期日，對于一些復(fù)雜的估價(jià)業(yè)務(wù)須要求委估人提供有關(guān)的土地收益方面的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表或資料。其次，收集各項(xiàng)市場資料。在明確估價(jià)的基本項(xiàng)目后，根據(jù)公司的業(yè)務(wù)流程和該項(xiàng)目注冊土地估價(jià)師的指導(dǎo)要求，草擬估價(jià)作業(yè)計(jì)劃。一般視項(xiàng)目大小和復(fù)雜程度，采用口頭或書面形式向注冊土地估價(jià)師匯報(bào)，經(jīng)注冊土地估價(jià)師認(rèn)可后立即進(jìn)行資料收集與實(shí)地踏勘工作。由于土地估價(jià)

14、資料的真實(shí)與否直接影響到估價(jià)數(shù)據(jù)的選取和估價(jià)結(jié)果，所以這一步是估價(jià)的基礎(chǔ)，尤其重要。在實(shí)踐中主要從六個(gè)方面收集資料：第一、產(chǎn)權(quán)登記資料。要求委估人提供國有土地使用證或房地產(chǎn)權(quán)證、土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同、規(guī)劃紅線圖和有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件及相關(guān)資料、產(chǎn)權(quán)人居民身份證等，了解土地及地上建筑物的產(chǎn)權(quán)狀況、所有者和使用者、取得產(chǎn)權(quán)的方式和時(shí)間、產(chǎn)權(quán)面積、宗地范圍和用途、所在街道、街坊、宗地號、地上建筑物狀況及相鄰地產(chǎn)狀況、他項(xiàng)權(quán)利登記等，根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)圖查找出相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)和土地等級。第二、地籍圖。根據(jù)土地使用證上地籍圖號查詢當(dāng)?shù)卣块T公布的地籍圖資料，了解委估宗地的界址、地形、方位、

15、坐標(biāo)、宗地臨路狀況、臨街深度、四至等有關(guān)內(nèi)容，掌握委估宗地的基本概況。第三、估價(jià)宗地區(qū)域的土地和房地產(chǎn)市場狀況。收集估價(jià)區(qū)域近期的土地成交案例、房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢、土地出租情況以及房地產(chǎn)出租情況，這樣能讓我們更準(zhǔn)確地把握當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格走向。第四、市政管網(wǎng)圖件及資料情況。首先向委估人咨詢，然后根據(jù)宗地的生熟程度、具體地理位置以及周邊物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，初步判斷宗地是否具有市政管網(wǎng)及設(shè)施完備程度；若宗地尚屬毛地或生地則需向當(dāng)?shù)爻墙ú块T了解其區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃狀況來判斷是否已具備市政管網(wǎng)設(shè)施。第五、城鎮(zhèn)規(guī)劃。由于各地城市規(guī)劃部門一般都公開此圖，所以較容易收集。這里需要注意的是，要根據(jù)此圖核實(shí)委估宗地是否符合所在

16、區(qū)域的規(guī)劃限制，比如容積率、建筑物高度、覆蓋率、限制用途和利用限制等，以判明委估宗地的合法性。同時(shí)，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格與土地的開發(fā)容量和規(guī)模有很大關(guān)系，尤其是在我國這種土地市場不是很發(fā)達(dá)的情況下，容積率的限制對土地價(jià)值影響巨大。因此，土地規(guī)劃條件的收集非常重要。第六、現(xiàn)場資料。現(xiàn)場勘察是宗地項(xiàng)目評估的重要環(huán)節(jié)。任何宗地項(xiàng)目的評估，都必須進(jìn)行現(xiàn)場勘察，準(zhǔn)確把握評估對象的各種實(shí)際情況，落實(shí)委托方提供資料的準(zhǔn)確性，為各種影響因素的準(zhǔn)確定位、估價(jià)技術(shù)參數(shù)的選擇和估價(jià)方法的選用提供物證。通過現(xiàn)場查勘，實(shí)地考察宗地的狀況以及環(huán)境。現(xiàn)場查勘有兩個(gè)目的，一是查證委估宗地情況。親臨實(shí)地詳細(xì)了解委估宗地的實(shí)體狀況和權(quán)

17、益狀況，包括宗地座落位置、街道、街坊、地號、門牌號、面積、容積率、用途及土地利用效率等，對于地上建筑物還需要注意查看其結(jié)構(gòu)、建筑面積、內(nèi)外部裝修及使用情況等，例如外墻、樓層高度、天花板、地板、客廳、臥室、衛(wèi)生間、門窗材質(zhì)及完損、內(nèi)部裝飾材料及檔次等。如果現(xiàn)場查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)估價(jià)對象的范圍、權(quán)屬等存在不確定因素，估價(jià)人員應(yīng)及時(shí)與委托方協(xié)助人員溝通，查找原因，直至消除不確定因素；二是對委估宗地所在地區(qū)的區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件勘查。親臨現(xiàn)場感受所在區(qū)域的環(huán)境景觀、周圍建筑物情況、道路通達(dá)程度、公交、市政配套、商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、人口狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟(jì)收益水平等區(qū)域因素，以及了解對宗地形狀

18、、臨街條件、進(jìn)深、地質(zhì)、地形條件等個(gè)別因素?！翱船F(xiàn)場”必須攜帶土地狀況現(xiàn)場調(diào)查登記表、房產(chǎn)狀況現(xiàn)場調(diào)查登記表和數(shù)碼相機(jī)，在現(xiàn)場踏勘過程中必須按照估價(jià)機(jī)構(gòu)制定的土地、房產(chǎn)狀況現(xiàn)場調(diào)查表內(nèi)容逐一詳細(xì)填寫，并對宗地全景、地上建筑物、周圍環(huán)境（包括相鄰地塊或相鄰建筑物等）進(jìn)行現(xiàn)場拍攝，現(xiàn)場草繪委估宗地位置示意圖，以留檔備查。再次，收集資料之后，分析估價(jià)宗地的特點(diǎn)，選用恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，估算土地的價(jià)值。最后，撰寫土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告，通過公司三級會審，完成估價(jià)報(bào)告。三、立足于提高自身的理論水平和技術(shù)素質(zhì)，提高自身水平。土地估價(jià)是一個(gè)專業(yè)性比較強(qiáng)的行業(yè)，而且由于在土地市場的不同階段，形成了各種不同性質(zhì)的問題