土地增值稅匯算清繳的斗爭

1、土地增值稅匯算算清繳的斗爭爭2010年6月月10日，給給我們公司開開發(fā)的小區(qū)“國際楓景”進(jìn)行土地增增值稅匯算清清繳的省城*稅務(wù)師事事務(wù)所進(jìn)入到到我公司。省省城*稅務(wù)務(wù)師事務(wù)所是是這樣進(jìn)入我我公司的：我我們地市共有有10家稅務(wù)務(wù)師事務(wù)所進(jìn)進(jìn)入到地稅局局的名單中，開開始稅征科的的科長按照最最公平的方式式-抓鬮的的方式，我們們被抓到當(dāng)?shù)氐匾患叶悇?wù)師師事務(wù)所，我我暗自竊喜，因因為這家事務(wù)務(wù)所的所長是是我叔輩同學(xué)學(xué)，即我大學(xué)學(xué)同學(xué)的高中中同學(xué)。當(dāng)然然，協(xié)調(diào)起來來容易些。可可是，第二天天，情況有所所變化，省城城*稅務(wù)師師事務(wù)所通過過找關(guān)系走后后門，市局將將我公司的匯匯算清繳交給給了這家省城城*稅務(wù)師師事務(wù)

2、所，災(zāi)災(zāi)難開始發(fā)生生.第二天，省省城*稅務(wù)務(wù)師事務(wù)所的的經(jīng)理到我公公司，雙方詳詳細(xì)介紹了各各公司的情況況。對方先發(fā)發(fā)制人，詢問問：1、貴單單位的借款合合同、財務(wù)費費用是多少22、車庫與儲儲藏室銷售金金額多少？ 我們也不不示弱，回答答如下：1、 我們單位銀銀行借款很少少，僅30000萬元，我我司按照關(guān)關(guān)于土地增值值稅清算有關(guān)關(guān)問題的通知知（國稅函函20100220號號）規(guī)定（一一）財務(wù)費用用中的利息支支出，凡能夠夠按轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項目計算算分?jǐn)偛⑻峁┕┙鹑跈C構(gòu)證證明的，允許許據(jù)實扣除，但最高不能能超過按商業(yè)業(yè)銀行同類同同期貸款利率率計算的金額額。其他房地地產(chǎn)開發(fā)費用用，在按照“取得土地使使用權(quán)所支

3、付付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本”金額之和的的5%以內(nèi)計計算扣除。（二二）凡不能按按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)項目計算分分?jǐn)偫⒅С龀龌虿荒芴峁┕┙鹑跈C構(gòu)證證明的，房地地產(chǎn)開發(fā)費用用在按“取得土地使使用權(quán)所支付付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本”金額之和的的10%以內(nèi)內(nèi)計算扣除。由于我公司貸款款少，財務(wù)費費用低，少于于“取得土地使使用權(quán)所支付付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本”金額之和的的5%，因此此，我們按照照上述1+22的5%確認(rèn)認(rèn)對我們有利利。2、 土地增增值稅暫行條條例及其實實施細(xì)則規(guī)定定，土地增值值稅是對出售售或者以其他他方式有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國有土地地使用權(quán)、地地上的建筑物物及其附著物物的行為所征征收的稅款。出

4、售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移不需要繳納土地增值稅，車位的成本在計算土地增值稅時也不得扣除。對方的經(jīng)理無言。我想，通過近20年的稅務(wù)經(jīng)驗，你們想到的我基本想到了，那就等著斗智斗勇吧.第二天，省城*稅務(wù)師事務(wù)所派來三員大將進(jìn)駐我公司，開始了漫長的土地增值稅清算工作。三員大將李逵、王稅和張良。李逵是組長，王稅和張良協(xié)助李組長工作。三人組先從稽查收入開始，銷售合同、銷售臺賬、發(fā)票、明細(xì)賬、測繪報告等涉及銷售收入的資料全部整理好搬到會議室。因為我們公司的預(yù)收賬款及銷售收入科目是按照開發(fā)小區(qū)的樓棟號-單元戶-層數(shù)-東西戶一一設(shè)置的，既方便公司每月與銷售部核對賬目，更方便稅務(wù)的隨時稽

5、查。在這里提醒同行們，做賬盡量明細(xì)，既然我們不偷稅，何必做帳那么粗，讓人覺得懷疑。重點關(guān)注的收入入節(jié)點我早已已考慮到，并并已經(jīng)做好了了解釋的準(zhǔn)備備。重點關(guān)注注的收入點有有：1、儲藏藏室、車庫的的收入2、有有無地下車庫庫？3、人防防工程是否改改為地下車庫庫？4、測繪繪報告與銷售售合同的面積積差的收入是是否做到賬面面？5、會所所是否銷售？出租？6、幼幼兒園是否銷銷售、出租？7、商業(yè)房房是否有自用用及出租部分分？8、是否否有代收代繳繳費用？9、同同等品質(zhì)的房房子銷售價格格是否接近？有無價差較較大的問題？10、是否否單位職工售售房價格偏低低現(xiàn)象發(fā)生？11、是否否存在賬外賬賬？第三天早上，來來到李逵組長

6、長所在的辦公公室，看到?jīng)]沒有水果了。于于是安排公司司美女出納買買點荔枝、圣圣女果、香蕉蕉，買了幾盒盒蘇煙（我們們這里算是較較高檔次的），由由于有位女注注稅，我還安安排買了木糖糖醇。別的不不說，服務(wù)要要周到??！稽核成本和費用用由張良先生（帶帶著個眼鏡，文文縐縐的）負(fù)負(fù)責(zé)。七項成成本一一核對對，由于我們們公司把財務(wù)務(wù)費用資本化化了，將利息息支出作為開開發(fā)成本-利利息支出。不不過國稅函2010220號（四四）土地增值值稅清算時，已已經(jīng)計入房地地產(chǎn)開發(fā)成本本的利息支出出，應(yīng)調(diào)整至至財務(wù)費用中中計算扣除。我們的項目目基本情況是是這樣子的：12萬平方方米，1.006容積率，分分三期開發(fā)，三三年開發(fā)完畢畢。

7、一期是普普通多層，二二期普通多層層，144平平方米以上的的3000平平方米，商業(yè)業(yè)房30000平方米。三三期是小高層層，單戶大多多超過1444平方米。小小區(qū)不大，戶戶型不算多，論論說清算起來來比較簡單。其其實看似簡單單，從與稅務(wù)務(wù)所李逵等的的交流看，任任重道遠(yuǎn)啊.看似六項成本，土土地增值稅是是按照成本分分項進(jìn)行清算算的，并且把把土地及拆遷遷補償費還單單獨跳出來，我我想可能突出出“土地增值”稅的緣故吧吧。六項成本本的二級三級級明細(xì)在此不不用細(xì)說，對對各位來說會會計科目是小小兒科了。關(guān)關(guān)鍵是成本的的歸集和分配配就應(yīng)該注意意了。因為計計稅成本對象象的確定原則則如下： （一）可否否銷售原則。開開發(fā)產(chǎn)品

8、能夠夠?qū)ν饨?jīng)營銷銷售的，應(yīng)作作為獨立的計計稅成本對象象進(jìn)行成本核核算；不能對對外經(jīng)營銷售售的，可先作作為過渡性成成本對象進(jìn)行行歸集，然后后再將其相關(guān)關(guān)成本攤?cè)肽苣軌驅(qū)ν饨?jīng)營營銷售的成本本對象。 （二）分類類歸集原則。對對同一開發(fā)地地點、竣工時時間相近、產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型型沒有明顯差差異的群體開開發(fā)的項目，可可作為一個成成本對象進(jìn)行行核算。 （三）功能能區(qū)分原則。開開發(fā)項目某組組成部分相對對獨立，且具具有不同使用用功能時，可可以作為獨立立的成本對象象進(jìn)行核算。 （四）定價價差異原則。開開發(fā)產(chǎn)品因其其產(chǎn)品類型或或功能不同等等而導(dǎo)致其預(yù)預(yù)期售價存在在較大差異的的，應(yīng)分別作作為成本對象象進(jìn)行核算。 （五）

9、成本本差異原則。開開發(fā)產(chǎn)品因建建筑上存在明明顯差異可能能導(dǎo)致其建造造成本出現(xiàn)較較大差異的，要要分別作為成成本對象進(jìn)行行核算。 （六）權(quán)益益區(qū)分原則。開開發(fā)項目屬于于受托代建的的或多方合作作開發(fā)的，應(yīng)應(yīng)結(jié)合上述原原則分別劃分分成本對象進(jìn)進(jìn)行核算。成本對象由由企業(yè)在開工工之前合理確確定，并報主主管稅務(wù)機關(guān)關(guān)備案。成本本對象一經(jīng)確確定，不能隨隨意更改或相相互混淆，如如確需改變成成本對象的，應(yīng)應(yīng)征得主管稅稅務(wù)機關(guān)同意意。 企業(yè)下列列成本應(yīng)按以以下方法進(jìn)行行分配：土地地成本，一般般按占地面積積法進(jìn)行分配配。如果確需需結(jié)合其他方方法進(jìn)行分配配的，應(yīng)商稅稅務(wù)機關(guān)同意意。土地開發(fā)發(fā)同時連結(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)的的，屬

10、于一次次性取得土地地分期開發(fā)房房地產(chǎn)的情況況，其土地開開發(fā)成本經(jīng)商商稅務(wù)機關(guān)同同意后可先按按土地整體預(yù)預(yù)算成本進(jìn)行行分配，待土土地整體開發(fā)發(fā)完畢再行調(diào)調(diào)整。單獨作作為過渡性成成本對象核算算的公共配套套設(shè)施開發(fā)成成本，應(yīng)按建建筑面積法進(jìn)進(jìn)行分配。借借款費用屬于于不同成本對對象共同負(fù)擔(dān)擔(dān)的，按直接接成本法或按按預(yù)算造價法法進(jìn)行分配。其其他成本項目目的分配法由由企業(yè)自行確確定。 也就是是說，成本的的分配稅法規(guī)規(guī)定可以按照照受益面積進(jìn)進(jìn)行分配。各各位注意了，可可以按照受益益面積啊。在在這里大家要要琢磨琢磨，是是否應(yīng)該和當(dāng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)溝通通下，采取最最適合公司利利益的分配方方式。省城稅務(wù)所的同同志們住宿是是

11、自己找的地地方，午飯我我單位負(fù)責(zé)。雖雖然單位有個個酒店，但是是離辦公室太太遠(yuǎn)，于是我我安排單位的的會計陪著他他們就近解決決午飯問題。沂沂蒙辣子雞店店、全羊湯館館、飽口福餃餃子店、開口口笑餃子店、順順風(fēng)肥牛店都都吃遍了。照照顧好同志們們，別餓著啊啊，服務(wù)要好好，態(tài)度要和和藹，爭論要要講政策，這這是很重要的的。期間費用比較好好算，不過有有些費用需要要調(diào)整。財務(wù)務(wù)費用已經(jīng)明明確，按照11+2的5%扣除，可是是管理費用中中有的應(yīng)該屬屬于期間費用用啊，可得調(diào)調(diào)出來啊，可可以加扣200%的。我是是這樣答疑的的：相關(guān)項目目能否作為土土地增值稅前前扣除項目，與與會計上計入入哪個科目無無關(guān)，公司開開發(fā)部、工程程

12、預(yù)算部、技技術(shù)部人員工工資能否扣除除，應(yīng)按上述述土地增值稅稅的規(guī)定扣除除。我們理解解，如果三個個部門是專為為該開項目而而成立，職能能即為直接組組織、管理開開發(fā)項目，那那發(fā)生的工資資可以在計算算土地增值稅稅時扣除；否否則應(yīng)作為企企業(yè)行政管理理部門（總部部）為組織和和管理生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活動而發(fā)發(fā)生的管理費費用，不得在在計算土地增增值稅時申報報扣除。怎么樣？李奎同同志！我說的的有道理吧。你你可以把開發(fā)發(fā)間接費中的的交際應(yīng)酬費費摳出來，我我就可以把管管理費用中應(yīng)應(yīng)計入開發(fā)間間接費的項目目列進(jìn)去啊，特特別是工程部部司機的工資資油料及車輛輛折舊。我該給李逵施加加點壓力了！說實在的，我我讓李逵通知知他們經(jīng)理來來

13、溝通，就是是不來，說什什么忙，忙什什么呢？我對李逵說：第第一：土地增增值稅的匯算算清繳，國家家有法規(guī)按照照法規(guī)執(zhí)行，法法規(guī)不明確的的，按照對公公司最有利的的辦法執(zhí)行；第二：雖然然你們所是通通過關(guān)系來的的，但是是我我們和你所簽簽訂業(yè)務(wù)協(xié)議議的，以后的的路很長，合合作前景很廣廣闊；第三：我也找過稅稅務(wù)局長，告告訴我八個字字，出好報告告，收費合理理。道理很簡單，不不違規(guī)，不違違法，政策有有依據(jù)；溝通通好，協(xié)商好好，實現(xiàn)雙贏贏。我們不想讓貴所所承擔(dān)責(zé)任，要要換位思考。如如果溝通好，費費用沒問題，如如果溝通不好好，那咱就不不客氣啦。先先走人，趁上上幾天，晾上上幾天，讓他他們思考思考考再說.對于我們房地產(chǎn)

14、產(chǎn)財務(wù)人員來來說，熟練掌掌握好會計知知識和稅收知知識是非常重重要的。市場場經(jīng)濟(jì)是法制制經(jīng)濟(jì)，隨著著社會的進(jìn)步步，國人素質(zhì)質(zhì)的提高，講講法規(guī)講政策策才有立足之之地。不像前前幾年，吃個個飯洗個腳送送個禮就解決決問題了。心心中有數(shù)，才才有骨氣，腦腦中有文，才才有底氣。綜合李逵、王稅稅、張良總結(jié)結(jié)的收入、成成本、費用工工作底稿。列列出了N項問問題。簡直讓讓我看花了眼眼！其實，在在匯算清繳之之前，我已經(jīng)經(jīng)安排公司財財務(wù)老楊同志志和劉胖胖會會計進(jìn)行了初初步核算,權(quán)權(quán)當(dāng)摸底吧。有有這個底氣，我我們也不慌張張，一條一條條的和他們講講理吧.先說收入確認(rèn)的的問題：1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司收取顧顧客的違約金金和更名費，

15、是是否需要繳納納土地增值稅稅？2、儲藏室的面面積是否加入入正房？收入入是否一并合合并？3、地下車庫及及車位的出租租收入是否繳繳納土地增值值稅？因為我們公司的的收入非常明明晰，發(fā)現(xiàn)的的就這么幾個個問題。 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司因因購房者在履履行購房合同同時違約而收收取的違約金金和更名費，實實際構(gòu)成了房房屋銷售價值值，并在房屋屋轉(zhuǎn)讓時取得得了收入。根根據(jù)土地增增值稅暫行條條例實施細(xì)則則第五條規(guī)規(guī)定，暫行行條例第二二條所稱的收收入，包括轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的全部價款及及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益。因此此，該違約金金和更名費應(yīng)應(yīng)并入其房屋屋轉(zhuǎn)讓收入計計征土地增值值稅。根據(jù)住建部房房產(chǎn)測量規(guī)范范179886-20000有關(guān)建

16、筑筑面積的規(guī)定定，儲藏室（層層高低于2.2米）不在在核定容積率率的面積中，儲儲藏室是附屬屬物，其面積積不能加入到到正房中，因因為加到正房房中就有可能能超過1444平方米，屬屬于非普通住住宅，不能享享受20%的的優(yōu)惠政策。 土地增值稅暫暫行條例及及其實施細(xì)則則規(guī)定，土地地增值稅是對對出售或者以以其他方式有有償轉(zhuǎn)讓國有有土地使用權(quán)權(quán)、地上的建建筑物及其附附著物的行為為所征收的稅稅款。出售或或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以以辦理相應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未未發(fā)生轉(zhuǎn)移不不需要繳納土土地增值稅，地地下車位的成成本在計算土土地增值稅時時也不得扣除除。注意了，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的代收收代繳費用是是很大的，除除了公共維修修基金，其他

17、他代收代繳都都繳納營業(yè)稅稅的！不不過我們公司司已經(jīng)對代收收代繳費用進(jìn)進(jìn)行了納稅籌籌劃，賬面非非常干凈，稅稅務(wù)所及稅務(wù)務(wù)的同志們也也就無法找毛毛病了。對于于代收費用：國家稅務(wù)總總局關(guān)于印印發(fā)土地增增值稅清算鑒鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則則的通知（國稅發(fā)2007132號）第二十五條進(jìn)一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：1.代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)；2.代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計

18、算增值額時不允許扣除代收費用。據(jù)此分析，假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用，則也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。只有及時將代收費用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位，才可以從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除。收入問題少一點點，關(guān)鍵是成成本和期間費費用。分期還還是不分期；分普通住宅宅還是不分；成本分配原原則；占地面面積，建筑面面積、預(yù)算造造價還是按照照受益面積？那就看看哪哪個適合公司司了，不過要要經(jīng)過稅局認(rèn)認(rèn)可啊。國家稅務(wù)總局 關(guān)于土土地增值稅清清算有關(guān)問題題的通知國稅稅函201102200號 這個文件可可待好好研究究研究啊。我是這樣認(rèn)為的的：20066第187號號文件中土稅稅可以扣除

19、（三）房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)建造的與清清算項目配套套的居委會和和派出所用房房、會所、停停車場（庫）、物物業(yè)管理場所所、變電站、熱熱力站、水廠廠、文體場館館、學(xué)校、幼幼兒園、托兒兒所、醫(yī)院、郵郵電通訊等公公共設(shè)施，按按以下原則處處理：1.建成后后產(chǎn)權(quán)屬于全全體業(yè)主所有有的，其成本本、費用可以以扣除；2.建成后后無償移交給給政府、公用用事業(yè)單位用用于非營利性性社會公共事事業(yè)的，其成成本、費用可可以扣除； 3.建成后后有償轉(zhuǎn)讓的的，應(yīng)計算收收入，并準(zhǔn)予予扣除成本、費費用。指的是有償轉(zhuǎn)讓讓，咱們是出出租，沒有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，租金期期限合同法有有效期最長220年。既然然長期出租，就就不是有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓吧。有關(guān)收入確

20、認(rèn)的的問題和爭議議就那么多。有有關(guān)成本的爭爭議就多得數(shù)數(shù)不清了。因因為心里有底底，咱們就一一項一項的說說，然后一項項一項的進(jìn)行行爭辯吧。1、小高層儲藏藏室的成本歸歸入普通住宅宅，而收入歸歸入小高層。這這樣的話，我我的收入高，成成本又沒有，加加扣20%就就不可以，那那么增值額就就會大。儲藏藏室是主體建建筑不可分割割的一部分，必必須和小高層層收入成本配配比進(jìn)行。雖雖然我知道112366有有個答疑，儲儲藏室按照非非普通住宅清清算，但是不不利于咱公司司啊，那咱就就不提了，否否則叫沒事兒兒找事兒，找找抽唄，呵呵呵。2、土地成本的的分配。你說說那李逵按照照建筑面積法法給我分?jǐn)?，可可把我惹惱了了。國稅發(fā)22

21、009第331號文件上上明確說明，土土地成本，一一般按占地面面積法進(jìn)行分分配。如果確確需結(jié)合其他他方法進(jìn)行分分配的，應(yīng)商商稅務(wù)機關(guān)同同意。因為我我司開發(fā)的三三期是小高層層，中間有個個5000多多平方米的人人工湖，按占占地面積最合合適，也最能能多分塊土地地成本，并且且稅法也有明明確說法啊。3、一期和三期期的建安成本本差額4000元，差額大大，說是有貓貓膩。要外調(diào)調(diào)也就是向施施工單位調(diào)查查。 哎！您說說吧，同志們們，我幸虧沒沒有在建安成成本做任何的的手腳（那可可是偷稅啊，風(fēng)風(fēng)險太大，也也是我們公司司一向堅持的的底線）。 我們的解釋釋是：一期是是普通住宅，磚磚混結(jié)構(gòu)，土土建成本8000-9000之間

22、，分包包工程（保溫溫、防水、地地暖、門窗、外外墻涂料及面面磚）占主體體的25%左左右；三期的的小高層是框框架結(jié)構(gòu)，土土建10000-11000之間，同樣樣分包工程也也占到主體工工程的25%左右。況且且，小高層的的基礎(chǔ)設(shè)施檔檔次高，湖面面大，水系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高，綠化化成本大，兩兩者相差4000元是完全全合理的。4、一期、二期期、三期的基基礎(chǔ)設(shè)施全部部按照建筑面面積分?jǐn)?。我說李逵同志啊啊，那可就不不對啦，我的的一二三期可可是跨年度施施工的，并且且各期戶型不不一樣，施工工的材料也不不一樣，景觀觀更是不同，我我三期的小高高層價格高，可可是景觀水系系也花了不少少銀子啊，至至少收入成本本來個配比吧吧？！按照國國

23、稅發(fā)20009911號土地增增值稅清算管管理規(guī)程第第二十一條第第五條的規(guī)定定： （五）納納稅人分期開開發(fā)項目或者者同時開發(fā)多多個項目的，或或者同一項目目中建造不同同類型房地產(chǎn)產(chǎn)的，應(yīng)按照照受益對象，采采用合理的分分配方法，分分?jǐn)偣餐某沙杀举M用。受受益對象，明明白嗎？三期期的基礎(chǔ)設(shè)施施受益的是小小高層，您把把我的三期大大量的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施給我攤到到整個小區(qū)，是是不合理的。搞搞慣了平均主主義可不能隨隨便平均啊，好好車配好鞍，牛牛排車不用裝裝修，套上就就走，寶馬可可待名牌裝飾飾啊，您可不不能用寶馬拉拉麥子去？7月28號中午午我和老楊同同志陪著李逵逵和張良一起起吃了個午飯飯，地點：沂沂蒙山炒雞店店，點了

24、4菜菜一湯，2瓶瓶冰鎮(zhèn)青島純純生啤酒，菜菜有味，啤酒酒也爽。期間間我再次強調(diào)調(diào)了我們的觀觀點：1、土土地增值稅暫暫行條例、22006第1187號文及及2010第第220號文文件有明確規(guī)規(guī)定的按照規(guī)規(guī)定執(zhí)行，沒沒有規(guī)定的或或不明確的按按照有利于公公司的方向去去做。2、土地增增值稅是地方方稅種，需要要與地方稅務(wù)務(wù)局溝通的地地方很多，我我們負(fù)責(zé)溝通通，不讓你們們所承擔(dān)風(fēng)險險，再說，按按照我們的想想法出具的鑒鑒證報告，我我可以負(fù)責(zé)任任的說，沒有有硬傷，你們們也不會承擔(dān)擔(dān)什么責(zé)任。33、同期當(dāng)?shù)氐囟悇?wù)所對當(dāng)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)公公司出具的報報告我們也有有所了解，不不違法、不違違規(guī)，協(xié)商為為主。李逵同同志聽了也點點

25、點頭，表示示認(rèn)可。項目融資也接近近尾聲，該答答復(fù)的問題已已經(jīng)答復(fù)，靜靜靜等待省行行的批復(fù)消息息了。目前主主要的事情還還是土地增值值稅匯算清繳繳。對李逵同同志提出的成成本問題繼續(xù)續(xù)解答。5、*水利工工程單位施工工的道路工程程存在問題。我我們公司已經(jīng)經(jīng)預(yù)付工程款款200萬元元，實際決算算值還沒有出出來，估計在在240萬元元左右。每筆筆付款已經(jīng)代代扣稅金，由由于*水利利公司的股東東鬧矛盾，發(fā)發(fā)生了官司，至至今也無人來來要帳。重要要的是，該公公司將稅票拿拿走，卻沒將將發(fā)票開回來來。我們自己己又沒有稅票票，自然也就就開不了發(fā)票票。當(dāng)?shù)氐亩惗悇?wù)稽查認(rèn)可可這一點，有有稅票基本認(rèn)認(rèn)可了發(fā)票，因因為稅票與發(fā)發(fā)票

26、是對應(yīng)關(guān)關(guān)系的，并且且我們已經(jīng)將將代扣稅金全全部交清了。而而事務(wù)所是認(rèn)認(rèn)發(fā)票不認(rèn)稅稅票。出現(xiàn)這這樣的事情確確實不大好辦辦，補發(fā)票就就得重新開稅稅票，多繳稅稅啊。沒辦法法，我們只好好采取另外一一種看似基本本可行但又是是沒有辦法的的辦法.6、有關(guān)人防工工程改為地下下車庫的問題題。人防工程在規(guī)劃劃時已經(jīng)通過過市政府規(guī)劃劃局的審批。在在改造為車庫庫的時候，就就存在是銷售售還是在出租租的問題。我我的觀點是，出出租好一些。理理由如下：11、國稅發(fā)22006第887號文件明明確說明（三三）房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)建造的與清清算項目配套套的居委會和和派出所用房房、會所、停停車場（庫）、物物業(yè)管理場所所、變電站、

27、熱熱力站、水廠廠、文體場館館、學(xué)校、幼幼兒園、托兒兒所、醫(yī)院、郵郵電通訊等公公共設(shè)施，按按以下原則處處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于全體業(yè)業(yè)主所有的，其其成本、費用用可以扣除；2.建成后無償償移交給政府府、公用事業(yè)業(yè)單位用于非非營利性社會會公共事業(yè)的的，其成本、費費用可以扣除除； 3.建成后有償償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)應(yīng)計算收入，并并準(zhǔn)予扣除成成本、費用。那樣的話，收入入成本同時可可以扣除，對對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)是不利的。因因為人防工程程屬于公共配配套，已經(jīng)全全額轉(zhuǎn)入成本本。如果再單單獨挑出來，就就增加了收入入。如果作為為出租，因為為合同法明明確規(guī)定，出出租合同最長長期限20年年，而出租又又不改變權(quán)屬屬，收入及成成本

28、在清算土土地增值稅時時是可以不予予考慮的。7、有關(guān)特定成成本主體的費費用歸集。我們有一棟商業(yè)業(yè)房，兩層的的，由于銷售售時間較晚，價價格較高。因因為商業(yè)房屬屬非普通住宅宅，如果和其其他普通住宅宅按照建筑面面積分?jǐn)偦A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費的化化，增值率較較大。但是有有個特殊情況況需要解釋。當(dāng)當(dāng)時的商業(yè)房房位置是個水水溝，需要填填沙2米，同時商商業(yè)用電量較較大，為此公公司單獨加了了箱式變，況況且，為商業(yè)業(yè)房單獨修了了一條路和建建設(shè)一個停車車場。我個人人的觀點是，這這部分專為商商業(yè)房增加的的成本，即特特定的成本可可以軌歸集到到商業(yè)房中去去，是合情合合理的。22009991號土地地增值稅清算算管理規(guī)程第第二十一條第

29、第五條的規(guī)定定：（五）納納稅人分期開開發(fā)項目或者者同時開發(fā)多多個項目的，或或者同一項目目中建造不同同類型房地產(chǎn)產(chǎn)的，應(yīng)按照照受益對象，采采用合理的分分配方法，分分?jǐn)偣餐某沙杀举M用。我們的做法也有有理可查的。8、有關(guān)是否區(qū)區(qū)分普通住宅宅和非普通住住宅的問題。一般情況下，分分普通住宅與與非普通住宅宅對房地產(chǎn)企企業(yè)的土地增增值稅清算是是有利的，但但是有一種特特殊情況，假假設(shè)同一期樓樓盤，普通住住宅開工早，銷銷售早，價格格低，增值額額是負(fù)數(shù)。而而同項目的高高檔住宅建設(shè)設(shè)的晚，銷售售價格高，增增值額很大。這這種情況下是是不是可以合合并計算，不不享受普通住住宅的優(yōu)惠政政策（增值率率20%以內(nèi)內(nèi)免交）對公

30、公司有利呢？我是這樣認(rèn)認(rèn)為的： 按照國家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土地地增值稅清算算管理有關(guān)問問題的通知國國稅發(fā)200061887號文件的的規(guī)定，土地地增值稅以國國家有關(guān)部門門審批的房地地產(chǎn)開發(fā)項目目為單位進(jìn)行行清算。開發(fā)發(fā)項目中同時時包含普通住住宅和非普通通住宅的，應(yīng)應(yīng)分別計算增增值額。 但是按照照關(guān)于土地地增值稅一些些具體問題規(guī)規(guī)定的通知（995）財稅字字第48號文文件第十二條條的規(guī)定，關(guān)關(guān)于既建普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅又又搞其他類型型房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的如何計稅稅的問題：對納稅人既既建普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅又搞其其他房地產(chǎn)開開發(fā)的，應(yīng)分分別核算增值值額。不分別別核算增值額額或不能準(zhǔn)確確核算增值額額的，其建造造的普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅不能適適用條例第八八條(一)項項的免稅規(guī)定定。 因此，根根據(jù)上述政策策規(guī)定，對普普通住房單獨獨核算增值額額后，如果增增值額小于零零的情況下，可可以直接沖減減該項目其他他商品房的增增值額，以余余額計算繳納納土地增值稅稅。之所以可可以直接沖減減，原因很簡簡單：上述政政策規(guī)定，不不分別核算增增值額或不能能準(zhǔn)確核算增增值額的，其其建造的普通