深圳物業(yè)分析

1、16/16美聯(lián)深圳xx物業(yè)分析地產(chǎn)投資的廣義概念包括自住與投資。本報(bào)告旨在為那些有投資意向卻尚未入市的地產(chǎn)投資者提供決策參考。 一美聯(lián)深圳xx物業(yè)樣本介紹 （一）選取意義 目前，我國觀看一個(gè)都市的樓價(jià)走勢，差不多上差不多上通過對不同時(shí)期一手樓盤的平均價(jià)格進(jìn)行比較。而各都市平均樓價(jià)的統(tǒng)計(jì)方法一般差不多上以當(dāng)月（季或年）一手樓盤成交總銷售額除以總銷售面積而得。然而這就牽涉到兩個(gè)問題：其一，每個(gè)時(shí)期的一手樓盤是不同的，假如想比較今年和去年的平均樓價(jià)，就仿佛用今年的梨價(jià)跟去年的蘋果價(jià)相比較一樣，比較的基礎(chǔ)本身就缺少一致性；其二，每個(gè)時(shí)期一手樓盤的檔次結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)也是不同的，假如不對這種結(jié)構(gòu)差異進(jìn)行修

2、正，得出的樓價(jià)將會(huì)有一定的誤導(dǎo)性。而且近些年來，房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級換代專門快，中高檔樓盤比例差不多遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前幾年，依照常用的計(jì)算方法，全市均價(jià)走高也是正常只是的。因此常用的均價(jià)計(jì)算方式，往往會(huì)得出簡單的結(jié)論。 在香港，各房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對樓價(jià)指數(shù)的計(jì)算差不多上差不多上采取基于二手樓盤成交的方法。比如，美聯(lián)物業(yè)（1200）樓價(jià)指數(shù)確實(shí)是在整個(gè)香港地區(qū)選取一定數(shù)量的具有代表意義的xx屋苑，然后統(tǒng)計(jì)這些樓盤的每月二手房成交記錄，再適當(dāng)修正計(jì)算出一個(gè)當(dāng)月平均樓價(jià)： 從那個(gè)公式來看，香港關(guān)于房地產(chǎn)平均價(jià)格的計(jì)算與國內(nèi)專門相近，但需要指出的是： 首先，香港房地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是直接來源于商品房的成交價(jià)格；其次，房

3、地產(chǎn)市場的縱向比較的時(shí)候，由因此采納某個(gè)具體小區(qū)的二手房進(jìn)行的價(jià)格分析，可特不直觀地了解某個(gè)區(qū)域甚至某個(gè)小區(qū)商品房價(jià)格波動(dòng)的情況。 目前，我國一些房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的大都市二手房交易日趨活躍，二手房交易所占比重越來越大。從純學(xué)術(shù)的角度，我們設(shè)想，能否在香港樓價(jià)統(tǒng)計(jì)方法的基礎(chǔ)上，在每個(gè)屋苑內(nèi)查找或設(shè)置一個(gè)“基準(zhǔn)”單位，來代表該樓盤在某一時(shí)期最一般情況下的價(jià)格，使該單位的價(jià)格能夠?qū)ｉT好的代表該樓盤總體的價(jià)格變動(dòng)趨勢，任何該樓盤的成交都應(yīng)該以該基準(zhǔn)單位為基礎(chǔ)進(jìn)行修正和折合。如此能夠消除因每月成交樣本本身的區(qū)位、質(zhì)量、價(jià)格等方面的差異而造成的該樓盤整體樓價(jià)狀況的偏差，將因個(gè)不因素造成的樓價(jià)指數(shù)的波動(dòng)幅度

4、降至最低。 （二）選取標(biāo)準(zhǔn) 美聯(lián)市場研究部在深圳范圍內(nèi)，依據(jù)樓盤區(qū)域、類型、客戶構(gòu)成、交易頻率（包括租售）等指標(biāo)對二手樓盤精心篩選，選取典型物業(yè)，選入美聯(lián)xx物業(yè)數(shù)據(jù)庫。它們的盈利能力往往代表了市場上同質(zhì)樓盤的水平。 （三）樣本分布 依照本報(bào)告的寫作目的，選取了深圳成熟片區(qū)里的成熟物業(yè)，即美聯(lián)深圳xx物業(yè)數(shù)據(jù)庫中的部分物業(yè)。樣本選取的時(shí)刻段：2005年1月-2006年3月，共15個(gè)月。 二xx物業(yè)成交單價(jià)與租金分析 （一）xx物業(yè)成交單價(jià)分析 1、區(qū)域成交單價(jià)分析 (1)羅湖區(qū)增值水平有限，樣本價(jià)格普遍出現(xiàn)微跌 整體來看，羅湖區(qū)的住宅價(jià)格走勢相對穩(wěn)定。緣故有二：首先，由于羅湖區(qū)存在大量的外銷樓

5、盤，在香港置業(yè)者的阻礙下，其價(jià)格的絕對值歷年來一直處于相對較高的位置，平均成交價(jià)格一直在8000元/平方米左右徘徊。其次，由于近年來羅湖區(qū)新盤推出量較小，該區(qū)樓盤的價(jià)格與折舊相當(dāng)。但這種情況會(huì)隨著新盤推出而改變，以“百仕達(dá)花園”為例，其成交均價(jià)在2006年1月之后“百仕達(dá)四期”入市之后出現(xiàn)了大幅上漲，一度達(dá)到了10055.1元/平方米的高價(jià)。 注：圖中的虛線是趨勢線，下同。 (2)2005年下半年福田、南山兩區(qū)樓盤價(jià)格上漲明顯 美聯(lián)xx物業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，關(guān)內(nèi)的福田、南山兩區(qū)的物業(yè)價(jià)格上漲幅度較為明顯。這兩區(qū)也是深圳一手房價(jià)上漲較快的區(qū)域。一手價(jià)格的快速上漲，刺激了二手樓市的購買需求，進(jìn)而促使二手樓

6、市價(jià)格上漲。從南山的華僑城以及南山中心區(qū)等片區(qū)所選取的物業(yè)價(jià)格走勢上看，在過去的1年內(nèi)均出現(xiàn)了20以上的漲幅，其中漲幅較為明顯的時(shí)刻段在05年9月之后。以“鈺龍園”為例，從其二手成交價(jià)格起伏能夠看出其強(qiáng)勁的漲勢，平均每月上漲幅度在150元/平方米以上。 (3)關(guān)外樓市漲幅平緩，近期價(jià)格上漲明顯 以“國展苑”為例，其成交價(jià)格從05年1月至06年3月，平均每月漲幅差不多維持在30元/平方米以內(nèi)，漲幅比較平緩。隨著05年片區(qū)內(nèi)的一些新盤如“可園”以及“桂芳園7期”紛紛入市，直接帶動(dòng)了二手價(jià)格的上漲。 2、物業(yè)類型價(jià)格分析 (1)高檔住宅漲幅明顯 從“東海花園”的成交價(jià)格走勢能夠看到，05年1月至今價(jià)

7、格呈現(xiàn)較大起伏，從長期走勢上看則可看到強(qiáng)勁的走勢，平均每月上漲額度均在550元/平方米左右，平均漲幅達(dá)到12.7，特不是在05年11月份之后，其價(jià)格開始出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，一度達(dá)到19696.9元/平方米。進(jìn)入2006年以來，其價(jià)格變化較為平穩(wěn)，但漲幅依舊明顯。 (2)一般住宅漲幅相對平緩 在市場前景較好的情況下，一般住宅成交價(jià)格穩(wěn)定上漲，較高檔住宅平穩(wěn)，并可不能因?yàn)槭袌龅囊蛩爻霈F(xiàn)大幅的波動(dòng)，要緊是由于一般住宅價(jià)格基數(shù)相對較低。以海濱廣場為例，平均每月的漲幅在7左右。 （二）xx物業(yè)租金分析 為便于分析和比較，本研究部將所有的租金數(shù)據(jù)均調(diào)整為每月單位面積上的租金，稱之為單位租金（下同）。便于考察某

8、個(gè)物業(yè)整體租金狀況，還能夠?qū)ν晃飿I(yè)不同時(shí)期的租金及同一時(shí)期不同物業(yè)的租金進(jìn)行比較分析。通過對篩選出來的xx物業(yè)的單位租金分析，發(fā)覺如下特點(diǎn)： 1、單位租金區(qū)域分析 (1)南山、龍崗的xx物業(yè)單位租金呈現(xiàn)明顯的漲勢 以南山的僑洲花園為例，單位租金從2005年月份的17元，漲到了今年月份的35.2元，漲幅超過了100%（所講的單位租金漲跌幅均指對應(yīng)樣本所選取的整個(gè)時(shí)刻段的漲跌幅，而非單位租金的月均漲跌幅）。對此明顯的漲勢，本研究部認(rèn)為：首先，南山和龍崗兩區(qū)工廠較多，擁有大量的暫住人口，同時(shí)可憑借低租金吸引部分羅湖和福田的租客；其次，南山和龍崗的租金波動(dòng)范圍小、基數(shù)低。南山的單位租金的波動(dòng)范圍在2

9、0-40元之間，而龍崗的單位租金范圍就更小更窄，在10-20元之間，使得這兩個(gè)區(qū)域的樓盤單位租金有了上漲的可能。 (2)羅湖和福田的xx物業(yè)的單位租金走勢就顯得參差不齊 位于羅湖和福田的高檔物業(yè)的單位租金差不多上都呈跌勢，比如：福田的萬科金域藍(lán)灣，其跌幅就高達(dá)30%。而這些區(qū)域的一般xx物業(yè)卻呈現(xiàn)出漲勢，比如羅湖的新港鴻花園，其漲幅也達(dá)到30以上，福田的海濱廣場的漲幅也將近30。對此，美聯(lián)物業(yè)研究部認(rèn)為：羅湖和福田的區(qū)域附加值增加，房價(jià)走高，買賣成交增加，抑制了高端租賃需求。而一般住宅有廣泛的客戶群，租賃需求增加，推高了租金。 (3)寶安區(qū)商品房出租成交相對較少 緣故有二：(1)有出租案例樓盤

10、的單位租金與南山相當(dāng)，這無法吸引關(guān)內(nèi)租客；(2)寶安暫住人口較多，要緊集中在職工宿舍和農(nóng)民房里。 2、單位租金的物業(yè)類型分析 (1)高檔樓盤的單位租金整體呈跌勢 比如上文提到的萬科金域藍(lán)灣、東?；▓@期、百仕達(dá)一、二期這三個(gè)高檔物業(yè)的平均單位租金跌幅就達(dá)30左右。這要緊是因?yàn)楦邫n物業(yè)在深圳同質(zhì)產(chǎn)品趨多，客戶可購買的選擇較多；另外高檔物業(yè)租賃需求的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上供應(yīng)增長的速度，對深圳房地產(chǎn)開發(fā)來講，這是一個(gè)警示信號。比如東?；▓@期，其最低的單位租金就在60元以上，而在2005年4月的出租案例，其單位租金更是高達(dá)110元；還有萬科金域藍(lán)灣和百仕達(dá)的單位租金也都在40元以上。 (2)一般樓盤的單位租金

11、呈現(xiàn)明顯的升勢 僑洲花園、海濱廣場、新港鴻花園、鈺龍園等中檔物業(yè)的單位租金均呈漲勢，尤其是僑洲花園的單位租金漲幅高達(dá)100，還有龍崗的國展苑和龍珠花園也一樣表現(xiàn)出明顯的漲勢，漲幅為40。一方面講明深圳住宅的需求比較強(qiáng)勁；另一方面也暗示，由于房價(jià)高企，許多消費(fèi)者以租代買。 三xx物業(yè)預(yù)期投資回報(bào)率分析 本報(bào)告中所指的投資回報(bào)率，指的是預(yù)期投資回報(bào)率，即物業(yè)的某一時(shí)刻節(jié)點(diǎn)的單位年租金與單位價(jià)格的比值。關(guān)于尚未入市的投資者，這種計(jì)算方法也許更具指導(dǎo)意義。 （一）投資回報(bào)率區(qū)域分析 依照各區(qū)域xx物業(yè)的投資回報(bào)率分析，有以下特點(diǎn)： 1、羅湖區(qū)回報(bào)率差不多持平，有下降的趨勢 以百仕達(dá)花園的平均投資回報(bào)率

12、為例，從2005年2月至今其回報(bào)率盡管有一定起伏，但處于一種差不多持平的態(tài)勢。自05年12月百仕達(dá)東郡入市后，其價(jià)格出現(xiàn)了較大的漲幅，而其租金面對這種刺激有一定的滯后反應(yīng)，造成了目前短期的投資回報(bào)率的下降，依照目前的情況，這種下降的趨勢可能會(huì)持續(xù)到2006年5月份之后。 2、福田區(qū)預(yù)期投資回報(bào)率全面下跌，租金漲幅不如價(jià)格 福田區(qū)所選取的xx物業(yè)的投資回報(bào)率分析顯示，本區(qū)樓盤的租金上漲幅度相對價(jià)格較小，投資回報(bào)率出現(xiàn)了全面下跌。而關(guān)于一些品牌物業(yè)如東?；▓@則出現(xiàn)了租金下跌、價(jià)格上漲的局面，此消彼長更是造成了其投資回報(bào)率的下跌。美聯(lián)xx物業(yè)的分析警示，福田區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的泡沫，但目前泡沫

13、程度較小。本研究部提醒投資者慎重入福田樓市。 3、南山及關(guān)外投資回報(bào)率穩(wěn)定上揚(yáng) 以位于華僑城片區(qū)的僑城豪苑為例，該樓盤的投資回報(bào)率處于平穩(wěn)上漲的狀態(tài)。從目前的情況上看，南山及關(guān)外樓盤的投資回報(bào)率尚有進(jìn)展的空間。 （二）投資回報(bào)率的物業(yè)類型分析 1、高檔物業(yè)的預(yù)期投資回報(bào)率呈現(xiàn)明顯的下跌行情 這要緊是因?yàn)槠鋬r(jià)格呈漲勢和單位租金走勢呈跌勢，導(dǎo)致其投資回報(bào)率呈現(xiàn)看跌走勢。比如東?；▓@的預(yù)期投資回報(bào)率就明顯走低，由高點(diǎn)的12%跌到目前的4.7%，下降7個(gè)百分點(diǎn)。類似高檔物業(yè)出現(xiàn)相同征兆，提示高檔物業(yè)也許存在一定的泡沬。由于這類物業(yè)本身的價(jià)值比較大，需要的投資資金多，美聯(lián)研究部建議在預(yù)期投資回報(bào)率看跌的

14、時(shí)候，不適合做長線，應(yīng)適時(shí)出手。在單位租金和預(yù)期投資回報(bào)率看跌的雙重壓力下，高檔物業(yè)的價(jià)格在今年下半年可能會(huì)見頂。 2、一般物業(yè)因區(qū)域不同，其預(yù)期投資回報(bào)率走勢漲跌互現(xiàn) 羅湖和福田的一般物業(yè)呈現(xiàn)微弱跌勢。由于隨著去深圳樓價(jià)的快速上漲而過快上漲，盡管租金亦有所上漲，但無法跟上價(jià)格的漲勢，從而拉低其預(yù)期投資回報(bào)率，使其呈現(xiàn)下跌走勢。比如海濱廣場，在去年月到今年月之間，其價(jià)格除了今年月有所下調(diào)外，其它月份一起都在漲，而單位租金從去年月到今年月，一直在24-27元之間徘徊，走勢甚是平穩(wěn)。經(jīng)這一比較，其預(yù)期投資回報(bào)率從去年月6.5的高點(diǎn)跌到目前的4.9%就不足為怪了。 而南山及關(guān)外龍崗的中低檔物業(yè)的預(yù)期投資回報(bào)率卻展現(xiàn)出喜人的升勢。而且這些中低檔物業(yè)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，確實(shí)是價(jià)格和單位租金均呈現(xiàn)升勢。這一情形表明南山及關(guān)外的市場還比較健康，因此最適合投資者胃口。 四總結(jié)與結(jié)論 通過對美聯(lián)深圳xx物業(yè)的價(jià)格走勢、單位租金走勢及其預(yù)期投資回報(bào)率的分析，得出如下結(jié)論： 1、羅湖物