物業(yè)管理公司應該如何收取費用

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理公司應該如何收取費用？北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司深圳作為國內物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的領頭羊，今年物業(yè)管理發(fā)展已經邁入了第二十個年頭。在這二十年的發(fā)展歷史中，國內的物業(yè)管理日益趨向規(guī)范化發(fā)展。在歐美、港臺地區(qū)的物業(yè)管理市場，自主經營的獨立物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由獨立的物業(yè)管理公司管理，同時房地產發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)項目也越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理。國內的物業(yè)管理公司起步較晚，除了新興的專業(yè)化管理公司模式外，有相當比重是專業(yè)化與行政性管理模式相結合以及房管局系統(tǒng)為主體的傳統(tǒng)管理模式。隨著物業(yè)管理市場的發(fā)展，業(yè)主自治意識的越來越強

2、，物業(yè)管理公司最終要成為開發(fā)商或業(yè)主合同方，為業(yè)主服務，對業(yè)主負責的服務性行業(yè)。而在開發(fā)商或業(yè)主選擇物業(yè)管理公司時，往往采用委托、協(xié)議或招標的形式。在物業(yè)管理市場競爭中，服務質量水平是一個重要因素，價格則是一個敏感的因素。在現行的物業(yè)管理模式中，物業(yè)管理公司通常采用兩種收費方式，酬金式和包干式?，F就兩種服務收費形式對物業(yè)管理市場的影響進行一下分析。首先，讓我們對酬金式和包干式的基本要素做簡單闡述：-酬金式：1物業(yè)管理酬金將于服務開始后從物業(yè)管理酬金帳戶中直 接扣除物業(yè)人員薪津或其他物業(yè)管理開支由物業(yè)管理帳戶直接扣除如遇管理費帳戶收入款項不足支付物業(yè)管理開支的，則由發(fā)展商墊付最終由業(yè)主方支付差額

3、；如帳戶有盈余，則保留在管理費帳戶中，做為以后物業(yè)管理的開支留存包干式：1每月向開發(fā)商收取定額的費用2如遇管理費帳戶收入款項不足支付物業(yè)管理開支的，則由物業(yè)管理公司自行支付差額；如帳戶有盈余，則作為物也管理公司的收益部分發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供物業(yè)內的產業(yè)項目供物業(yè)管理公司經營，所得用于彌補管理帳戶的不足部分在實際物業(yè)管理中，兩種收費形式存在的現狀及對物業(yè)市場的影響歸結如下：在市場競爭中，包干式是一種有競爭力的收費方式，特別是針對檔次較低的或銷售情況較差的樓盤。國內現行的物業(yè)管理費收取的標準上，城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務管理費由物價部門核定；其他高檔住宅物業(yè)及寫字樓宇的管理費，由市場調節(jié)，政府進行

4、監(jiān)控。對于檔次較低的或銷售情況較差的樓盤，開發(fā)商往往對物業(yè)管理開銷及服務質量保證方面沒有把握，包干式在收取固定的報酬情況下，對物業(yè)管理費實行自負盈虧，恰恰迎和了開發(fā)商的需求。因此，包干式的物業(yè)管理報酬形式較容易在此市場競爭中勝出。而在檔次較高的或銷售情況較好的樓盤，開發(fā)商以及業(yè)主方在選擇物業(yè)管理公司的問題上，往往將物業(yè)管理公司提供的服務的檔次和質量以及管理公司在業(yè)界的聲譽放在第一位，在價格取向上更注重性價比。按規(guī)定，如果管理費不足于支付物業(yè)管理開支，則開發(fā)商需要負責墊付管理帳戶不足部分。而在低擋樓盤，往往存在管理費拖欠情況。開發(fā)商在業(yè)主拖欠管理費并要為空置房屋支付管理費的情況下，為保證自身利益

5、，自然傾向于任用實行包干式的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)。這樣一來實行包干式的物業(yè)管理公司獲得了物業(yè)管理權，開發(fā)商也將其應負擔的責任轉移了出去。但是，在管理費收繳不足的情況下，物業(yè)管理公司是如何用不足的管理費來保證服務標準的呢？并且是在管理公司的利潤及人員、辦公開支全部包含在管理費中的情況下。為達目的，物業(yè)公司只有用壓縮管理費用支出，降低服務標準來維持贏利。這樣，物業(yè)服務的對象-業(yè)主的利益就受到了損害，而物業(yè)的保值、增值目的也無法實現。物業(yè)管理質量低下必然造成業(yè)主對物業(yè)管理公司服務不滿，從而拒絕交納服務費，造成管理上的惡性循環(huán)。物業(yè)公司一兼二職，往往導致服務水平下降。部分發(fā)展商將物業(yè)區(qū)的產業(yè)交給物業(yè)

6、管理公司經營，所得用于彌補由于管理費低于實際開支而出現的差額。這樣就使本來以服務為目的的物業(yè)管理公司對物業(yè)有了經營權。物業(yè)公司在有限的人員編制上，在提供物業(yè)管理服務的同時還要經營物業(yè)項目以獲利，那么管理公司的人力、物力必然要被分散，結果導致物業(yè)管理公司的服務質量水平的下降；同時，究竟物業(yè)管理公司所得是否能用于彌補管理費開支的不足部分，也不能保證。酬金式收費確保管理費根據管理實際開支水平調節(jié)。管理費的厘定，一般為由物業(yè)管理公司向發(fā)展商或業(yè)主委員會提交預算，在獲得發(fā)展商或業(yè)主委員會批準后，請物價部門批準后生效。每月向業(yè)主委員會提交財務報告，列明支出明細，每年在召開業(yè)主大會時根據實際開支情況與現行的

7、管理費水平進行比較。如果實際開支水平顯示現行的管理費高于實際水平，則提請業(yè)主商議是否提高服務水平標準并維持現行的管理費水平或者維持現有服務標準，降低管理費水平；如果實際開支水平顯示現行的管理費低于實際水平，則相反。使用酬金式的公司，由于取得的酬金為固定金額，管理費的高低于與其經濟利益并無直接聯系。因此，自然能本著最高程度地使業(yè)主受益的角度來服務業(yè)主，根據實際的開支來調節(jié)管理費水平。而包干式不同，如果管理費不足開支，則由物業(yè)管理公司制支付，其經濟利益直接與管理費水平高低相關，管理費上調，則壓力減小，利潤率增加；而管理費高于實際開支水平的話，多余部分作為物業(yè)公司的贏利部分。各種收費方式的推出，要建

8、立在對預算費用的準確厘定上，酬金式更能做到準確合理。物業(yè)管理行業(yè)是服務性的行業(yè)，物業(yè)管理公司作為一個獨立于業(yè)主方的“管家”地位將日異明確。這種“管家”地位決定了管理公司在滿足業(yè)主控制管理成本的意愿的同時，為保證服務質量，保持自身在業(yè)界的聲譽，理性地、準確地進行管理支出的預算。兩種收費形式比較來說，酬金式的收費形式自身上契和物業(yè)管理公司作為“管家”的地位。酬金式的收費內容直接針對的是服務，酬金式的收費企業(yè)因為存在較小的贏利壓力，在進行物業(yè)管理支出的預算厘定上，容易將自身置于“管家”的地位，從維護物業(yè)質量的長期打算考慮。而此種情況與業(yè)主發(fā)方的長期利益統(tǒng)一。探究酬金式的收費制在國際上普遍通行的原因。酬金式的推行從根本上講是約束了開發(fā)商和物業(yè)管理公司，使各方真正負起應負的責任。從開發(fā)商的角度來說，開發(fā)商有責任墊付管理費不足部分，并為空置房屋支付管理費用；從物業(yè)管理公司的角度來說，在按雙方協(xié)議收取固定量的酬金后，按照合同規(guī)定的服務標準提供服務，產生的費用必須向發(fā)展商或業(yè)主方提交明確的財務說明。而在此情況下，再通過教育、立法或其他規(guī)定來約束業(yè)主，使業(yè)主負擔起業(yè)主方該承擔的責任和義務。這樣，在運營模式上有利于物業(yè)管理行業(yè)健康的發(fā)展。在國內提供物業(yè)管理的國際化公司如第一太平洋戴維斯