《房地產(chǎn)投資分析》綜合測(cè)試題2

1、 PAGE PAGE 5東南大學(xué)遠(yuǎn)程教育房地產(chǎn)投資分析綜合測(cè)試題一、簡(jiǎn)答題（10550）1、如何理解房地產(chǎn)直接投資和間接投資的含義房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過程并參式。等。2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因信息的時(shí)間通?？梢杂檬袌?chǎng)效率來衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言（如證券市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因:在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法直觀判斷法這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低

2、、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)歷史引伸法4、簡(jiǎn)述區(qū)位和位置的含義的方面來說，指項(xiàng)目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項(xiàng)目開發(fā)場(chǎng)地。狹義的位置指的是某一具體投資項(xiàng)目的場(chǎng)地在城市中的地理位置。5、簡(jiǎn)述零售商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實(shí)現(xiàn)它的最大利潤(rùn)。所以它的選擇原則有以下幾條：最短時(shí)間原則區(qū)位易達(dá)性原則接近購(gòu)買力原則滿足消費(fèi)心理原則CBD簡(jiǎn)述建筑安裝工程費(fèi)的估算建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。7、簡(jiǎn)述項(xiàng)目盈利能力分析的主要指標(biāo)項(xiàng)目盈利能力分析的主要指標(biāo)包括項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資

3、回收期、總投資收益率、項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率等，可根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及財(cái)務(wù)分析的目的、要求等選用。8、簡(jiǎn)述單變量敏感性分析的步驟確定分析指標(biāo)。選擇需要分析的變量。研究并確定各變量的變動(dòng)范圍，并列示各變量不同的變化幅度（如5%、10%等）或不同取值的幾種狀態(tài)。系，確定敏感性因素，敏感因素是指對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素。9、簡(jiǎn)述風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制的主要方法風(fēng)險(xiǎn)回避本方法的要點(diǎn)是：在預(yù)期收益相同的情況下，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控場(chǎng)研究是這種積極的辦法之一。風(fēng)險(xiǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)組合意味著通過多項(xiàng)目投資來分散風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。10、簡(jiǎn)述投資方案的類型互斥方

4、案斥的一組方案。獨(dú)立方案案并不排斥選擇另一方案。混合方案混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。二、論述題（21020）1、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。投資分析才能做出正確決策。2、試述財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的含義和評(píng)價(jià)現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可i（合適的貼現(xiàn)率算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率；投資收益水平；項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。因此，只有 NPV0 時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。三、計(jì)算題（31030）12003-201020112

5、012年份（百平方米）200396020041100200520002006300020073600200840002009450020105000解：1、用公式 Y= a+bX 求取2、列表計(jì)算年份（X）價(jià)格（Y）X(變化后)XYX22003960-7-67204920041100-5-55002520052000-3-6000920063000-1-300012007360013600120084000312000920094500522500252010500073500049241600518801683、a= Y/N =24160/8=3020b= XY/X2 =51880 / 16

6、8 =309 Y= a+bX =3020+309X4、2011 年銷售量=3020+3099=580100 平方米2012 年銷售量=3020+30911=641900 平方米2201110305物業(yè)的交易實(shí)例，如下表所示：交易實(shí)例成交價(jià)格交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素A151002011.1.30+2%-1%-2%B158002011.8.30+21%+2%+1%C152002011.3.30正常+1%0D153002009.9.30正常+3%+2%E150002011.7.30-3%+2%-2%2009930201110301%3BDBDA、C、E正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)

7、算比準(zhǔn)價(jià)格：A=15100(100/102（1+1%9 (100/99)(100/98)=1668（元/平方米）C=15200(100/100)（1+1%）7(100/102)(100/101)=15819（元/平方米）E=15000(100/97)（1+1%）3(100/102)(100/98)=15015（元/平方米）銷售單價(jià)=（16686+15819+15015）/3 =15840（元/平方米）3、某開發(fā)公司年計(jì)劃銷量為 300000m2,單價(jià) 10000 元,年銷售收入 30 億元,固定1030006%的最大幅度。解：用公式計(jì)算S Q P CF P100000000010000 156250000000P(1r)C