《房地產(chǎn)投資分析》綜合測試題2

1、 PAGE PAGE 5東南大學(xué)遠(yuǎn)程教育房地產(chǎn)投資分析綜合測試題一、簡答題（10550）1、如何理解房地產(chǎn)直接投資和間接投資的含義房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參式。等。2、簡述房地產(chǎn)市場低效率的原因信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬俊Ｏ鄬τ谀承┦袌龆裕ㄈ缱C券市場房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。房地產(chǎn)市場低效率的原因:在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。3、簡述房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法直觀判斷法這是定性預(yù)測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低

2、、費時少，但受預(yù)歷史引伸法4、簡述區(qū)位和位置的含義的方面來說，指項目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。狹義的位置指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。5、簡述零售商業(yè)項目項目對區(qū)位的要求商業(yè)項目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實現(xiàn)它的最大利潤。所以它的選擇原則有以下幾條：最短時間原則區(qū)位易達(dá)性原則接近購買力原則滿足消費心理原則CBD簡述建筑安裝工程費的估算建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝飾家具費等。7、簡述項目盈利能力分析的主要指標(biāo)項目盈利能力分析的主要指標(biāo)包括項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值、項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、投資

3、回收期、總投資收益率、項目資本金凈利潤率等，可根據(jù)項目的特點及財務(wù)分析的目的、要求等選用。8、簡述單變量敏感性分析的步驟確定分析指標(biāo)。選擇需要分析的變量。研究并確定各變量的變動范圍，并列示各變量不同的變化幅度（如5%、10%等）或不同取值的幾種狀態(tài)。系，確定敏感性因素，敏感因素是指對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素。9、簡述風(fēng)險規(guī)避和控制的主要方法風(fēng)險回避本方法的要點是：在預(yù)期收益相同的情況下，選擇風(fēng)險小的房地產(chǎn)項目。風(fēng)險預(yù)控場研究是這種積極的辦法之一。風(fēng)險組合風(fēng)險組合意味著通過多項目投資來分散風(fēng)險。風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。10、簡述投資方案的類型互斥方

4、案斥的一組方案。獨立方案案并不排斥選擇另一方案?；旌戏桨富旌戏桨甘侵讣嬗谢コ夥桨负酮毩⒎桨竷煞N關(guān)系的混合情況。二、論述題（21020）1、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。投資分析才能做出正確決策。2、試述財務(wù)凈現(xiàn)值的含義和評價現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可i（合適的貼現(xiàn)率算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率；投資收益水平；項目不可行，應(yīng)拒絕。因此，只有 NPV0 時，投資項目在財務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。三、計算題（31030）12003-201020112

5、012年份（百平方米）200396020041100200520002006300020073600200840002009450020105000解：1、用公式 Y= a+bX 求取2、列表計算年份（X）價格（Y）X(變化后)XYX22003960-7-67204920041100-5-55002520052000-3-6000920063000-1-300012007360013600120084000312000920094500522500252010500073500049241600518801683、a= Y/N =24160/8=3020b= XY/X2 =51880 / 16

6、8 =309 Y= a+bX =3020+309X4、2011 年銷售量=3020+3099=580100 平方米2012 年銷售量=3020+30911=641900 平方米2201110305物業(yè)的交易實例，如下表所示：交易實例成交價格交易時間交易情況區(qū)域因素個別因素A151002011.1.30+2%-1%-2%B158002011.8.30+21%+2%+1%C152002011.3.30正常+1%0D153002009.9.30正常+3%+2%E150002011.7.30-3%+2%-2%2009930201110301%3BDBDA、C、E正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)計

7、算比準(zhǔn)價格：A=15100(100/102（1+1%9 (100/99)(100/98)=1668（元/平方米）C=15200(100/100)（1+1%）7(100/102)(100/101)=15819（元/平方米）E=15000(100/97)（1+1%）3(100/102)(100/98)=15015（元/平方米）銷售單價=（16686+15819+15015）/3 =15840（元/平方米）3、某開發(fā)公司年計劃銷量為 300000m2,單價 10000 元,年銷售收入 30 億元,固定1030006%的最大幅度。解：用公式計算S Q P CF P100000000010000 156250000000P(1r)C