探討住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的法律責任構成要件

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔探討住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的法律責任構成要件牛建平/商業(yè)時代 2009年13期內(nèi)容摘要：物業(yè)服務企業(yè)安全賠償責任的歸責原則是物業(yè)服務企業(yè)安全民事賠償責任制度的核心，準確理解歸責原則并加以正確適用，是公平、公正處理物業(yè)服務企業(yè)安全民事?lián)p害賠償糾紛的關鍵所在。為此，本文就物業(yè)服務企業(yè)安全民事?lián)p害賠償責任的歸責原則進行探討，并在此基礎上對歸責的構成要件進行分析。關鍵詞：物業(yè)服務企業(yè)歸責原則違約責任過錯推定原則構成要件在2003年的物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)管理合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)管理合同的約定，導致

2、業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”。該條款內(nèi)容對物業(yè)管理企業(yè)承擔責任的內(nèi)容不具體，操作性較差。但多年來該條款一直是業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任的直接依據(jù)。 2007 年8 月新修訂物業(yè)服務條例繼續(xù)延用了上述條款，導致在實踐中對于相同的案件，不同法院往往作出截然不同的判決，其原因在于對物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償民事責任的歸責原則認識不同，在民法體系中侵權責任和違約責任的歸責原則不同，因此在分析物業(yè)服務企業(yè)的安全賠償責任歸責原則之前，應先分析物業(yè)服務企業(yè)安全賠償責任的性質(zhì)。物業(yè)服務企業(yè)安全賠償責任的性質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)安全賠償責任是指在物業(yè)服務企業(yè)的服務范圍內(nèi)發(fā)生的因第三人違法犯

3、罪行為造成業(yè)主的財產(chǎn)或人身損害，業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)承擔的民事賠償責任。目前的法學界對物業(yè)服務企業(yè)安全賠償責任性質(zhì)的分析存在三種學說。侵權說。該學說認為業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間雖然是一種合同關系，但是在住宅小區(qū)內(nèi)由于違法犯罪的違法行為給業(yè)主的人身權或財產(chǎn)權益造成直接損害，與物業(yè)服務公司提供的安全服務存在瑕疵有因果關系，根據(jù)民法通則第106 條第2 款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任?！睒I(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)過錯大小要求其賠償相應損失。違約說。該學說認為物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間就房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維護、養(yǎng)護

4、、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)秩序的維護和保安等活動形成合同，其性質(zhì)一般認定為委托合同，根據(jù)合同法第107 條第二款規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行，采取補救措施或賠償損失等違約責任?！币虼宋飿I(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主承擔違約賠償責任。違約責任與侵權責任競合說。該學說認為物業(yè)服務企業(yè)違約行為直接導致了業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到損害，業(yè)主有權根據(jù)其損失的大小，選擇要求物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任或侵權責任。筆者認為違約說比較合理和可取。首先，全體業(yè)主以合同的形式將住宅小區(qū)的管理權委托于物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)合同完成管理事務并取得報酬，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之

5、間是合同關系，在小區(qū)內(nèi)由于第三人的違法行為給業(yè)主的人身權或財產(chǎn)權造成直接損害，與物業(yè)服務公司提供的安全服務有直接關系，業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)其賠償相應的損失依據(jù)也應該是按照合同約定的內(nèi)容來索賠。同時按照合同法第107 條第1 款規(guī)定“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或按照約定解決?！币虼宋飿I(yè)服務企業(yè)應當承擔違約賠償責任。其次，在住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生的違法行為造成業(yè)主損失的案件中，作為物業(yè)服務企業(yè)違約應僅是就物業(yè)服務企業(yè)怠于履行職責、管理設施出現(xiàn)問題等承擔相應的法律責任，而不能將第三人造成業(yè)主的全部損失轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè)，這樣可能使得

6、物業(yè)服務企業(yè)不堪重負，甚至會導致該產(chǎn)業(yè)的衰亡。物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任的歸責原則歸責原則，是指當事人應憑何種依據(jù)來使其負責。這種依據(jù)實際上反映了法律的評價標準，是責任的核心問題，一定的歸責原則決定著責任構成要件、舉證責任的負擔、免責條件、損害賠償?shù)姆秶Ｍ瑫r歸責原則也直接決定著損害后果在當事人之間的合理分配，對當事人的利益影響甚遠。在民法體系中民事侵權責任的歸責原則與合同違約責任的歸責原則是截然不同的。民事侵權責任是以過錯原則為主，無過錯為輔的歸責原則。而合同違約責任是以無過錯原則為普遍原則，以過錯原則為特別原則。物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任的歸責原則主要是反映在合同法和物業(yè)管理條例中，其中合同法

7、第107 條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或履行義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任?！币罁?jù)上述規(guī)定表明違約責任的構成要件：一是違約行為；二是無免責事由。該構成要件不以過錯為條件，這一規(guī)定在理論界被概括為嚴格責任原則，因此目前合同法以嚴格原則又稱為無過錯原則為普遍，以過錯原則為特別。過錯原則主要是在分散于合同法分則中對一些合同作特殊的規(guī)定。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同應當屬于合同法的調(diào)整范圍。與此同時，根據(jù)我國物業(yè)管理條例第36條第2 款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！笨梢?，該條規(guī)

8、定確定其歸責原則要求兩個方面，一是有違約行為；二是有損害事實發(fā)生，這項規(guī)定與上述合同法規(guī)定無過錯原則是一致的，其共同之處都是不要求物業(yè)服務企業(yè)存在過錯，只要有違約行為和損害事實發(fā)生即可，就可以要求物業(yè)服務企業(yè)承擔損害賠償責任，這對于物業(yè)服務企業(yè)顯然缺乏公正，因此在實踐中很多法院在審理此類案件時都按照過錯原則來審理，而從現(xiàn)有的法律、法規(guī)看，又對物業(yè)服務企業(yè)的該過錯原則沒有詳細的論述，因此導致了在實踐中同樣的案例有不同的判決結果，當事人也承擔不同的法律責任，這與我國當前構建的法治國家是極其不符的。筆者確定物業(yè)服務企業(yè)安全賠償責任的性質(zhì)為違約說，認為該責任的歸責原則，應當以過錯推定責任原則為主，而不

9、適用于嚴格責任原則，這樣才符合公平、公正原則。過錯推定原則。過錯推定責任原則，是過錯責任原則的一種特殊表現(xiàn)形式，是在適用過錯責任原則的前提下，在某些特殊情形，直接從損害事實推定過錯，無須受害人舉證加以證明，致害人不能證明自己無過錯的，就應承擔民事責任。由于在責任認定的過程中，作為法人的物業(yè)服務企業(yè)不能用故意或過失的心理狀態(tài)來證明物業(yè)服務企業(yè)存在過錯，因此對其過錯的認定只能結合當時違約的時間、地點、條件來進行綜合評判，當違約的事實出現(xiàn)以后，應該由物業(yè)服務企業(yè)承擔舉證責任，證明自己沒有過錯，如果物業(yè)服務企業(yè)不能證明自己沒有過錯，則應當推定其有過錯，因此物業(yè)服務企業(yè)來承擔舉證責任，即舉證責任的倒置。

10、而業(yè)主在訴訟中只要證明違約行為、損害事實和二者的因果關系即可。采用過錯推定原則的原因。首先，采用過錯推定原則為物業(yè)服務企業(yè)安全賠償責任的歸責原則有利于保護業(yè)主的合法權益，從中可體現(xiàn)社會公平、正義。其次，物業(yè)服務相關的資料通常是由物業(yè)服務企業(yè)進行管理，物業(yè)服務企業(yè)應當有足夠的證據(jù)證明自己的保安監(jiān)控系統(tǒng)是全面的、充分的、有效的。如小區(qū)是封閉的，安裝了紅外監(jiān)控、電子巡更、周界報警系統(tǒng)，并且這些設施的產(chǎn)品是合格產(chǎn)品，物業(yè)服務公司是否制定了嚴格的安全防范制度，配備了足夠的保安人員，裝備了足夠的保器件。而要求業(yè)主證明物業(yè)服務企業(yè)在這些方面存在瑕疵是非常困難的。因此對于物業(yè)服務企業(yè)是否存在過錯應當采用過錯推

11、定原則。此外，“就個案而言，嚴格責任省去了對主觀的證明，可能有利于訴訟，但是因?qū)嵭袊栏褙熑卧瓌t使勝訴的可能性增強，誘發(fā)了訴訟的浪潮，從整個社會看成本是高昂的?！蔽飿I(yè)服務企業(yè)承擔安全民事賠償責任的構成要件歸責原則決定著責任的構成要件，物業(yè)服務企業(yè)安全賠償責任的過錯推定的歸責原則，決定了物業(yè)服務企業(yè)安全賠償責任的構成要件是以下幾個方面。有違約行為發(fā)生，在現(xiàn)在普遍使用的物業(yè)管理合同中，大都籠統(tǒng)規(guī)定：“物業(yè)服務公司提供24小時保安服務”或者“24小時值班電話”這種約定很容易引起歧義，產(chǎn)生糾紛。按照字面意思理解，業(yè)主就認為“24小時”應當是24小時內(nèi)的每一分鐘、每一秒鐘都必須提供保安服務。物業(yè)服務企業(yè)能

12、做到的沒有幾家，幾乎每一個物業(yè)服務企業(yè)的保安服務都只是定時巡更、簽到。因此在物業(yè)管理合同中應當明確的約定物業(yè)服務公司的安全防范事項。另外由于刑事犯罪的突發(fā)性、隱蔽性以及犯罪手段的智能化、多樣化，即使物業(yè)服務公司給予應有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪對業(yè)主人身、財產(chǎn)的侵害，這種侵害一旦發(fā)生，只能從物業(yè)服務公司“是否盡到合理的謹慎注意義務”來判斷其是否違約，因此“是否盡到合理的謹慎注意義務”是判斷物業(yè)服務公司是否違約的標準，即物業(yè)服務企業(yè)沒有按照合同履行其約定或法定的義務，或履行義務不到位，從形態(tài)上主要表現(xiàn)為消極不作為。當有損害結果發(fā)生時，在過錯推定原則中，損害事實的客觀存在是違約人承擔違

13、約責任的前提，但是該損害事實必須是已經(jīng)發(fā)生的，包括精神損害和物質(zhì)損害，且精神損害必須是在侵權責任中才可以提出的請求，因此業(yè)主必須有證據(jù)證明自己既有物質(zhì)損害結果發(fā)生的前提下，才可以要求物業(yè)服務公司賠償。違約行為與損害結果之間有因果關系，即損害事實必須與違約行為有直接關系。在物業(yè)安全服務糾紛中證明這一點是十分重要的，因為業(yè)主的人身、財產(chǎn)損失是由第三人的違法犯罪行為造成的，而第三人之所以能夠?qū)嵤┻@樣的違法犯罪行為是因為物業(yè)服務公司的管理有瑕疵，因此業(yè)主必須有證據(jù)證明第三人之所以能夠?qū)嵤┻@種侵害行為是與物業(yè)服務企業(yè)提供的服務瑕疵有直接的因果關系。物業(yè)服務企業(yè)有過錯。如上所述，這是要求物業(yè)服務企業(yè)承擔責任的一個主要的構成要件，即依據(jù)物業(yè)服務公司“是否盡到合理的謹慎注意義務”來追究其法律責任，根據(jù)上述過錯推定原則，適用舉證責任倒置，由物業(yè)服務公司來證明自己沒有過錯，已經(jīng)“盡到合理的謹慎注意義務”，否則就要按照物業(yè)服務公司有過錯來認定。綜上，筆者認為業(yè)主追究物業(yè)服務企業(yè)法律責任應具備的構成要件，也是符合公平、公正原則的，因為任何一部法律都不可能讓一個人去做客觀上不可能做到的事情，把責任強加給義務人是不符合公平原則的，在第三人違法行為造成業(yè)主損失的案件中，作為物業(yè)服務企業(yè)違約僅是指物業(yè)服務企業(yè)怠于履行職責、